verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden waarbij de perceelconfiguratie van lot 3 wordt gewijzigd (door 3 extra loten toe te voegen) en het wijzigen van de verkavelingsvoorschriften van lot 3 m.b.t. de oppervlakte van bijgebouwen.
De aanvraag werd op 30/09/2023 ontvangen en op 13/11/2023 ontvankelijk en volledig verklaard.
De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 23/11/2023 tot en met 22/12/2023, gesloten met 1 bezwaarschrift.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
Op 1 maart 2010 werd een verkavelingsvergunning afgeleverd voor het verkavelen van de percelen in 2 loten voor open bebouwing. (1098.B.874.2)
Op 17 maart 2015 werd een stedenbouwkundige vergunning afgeleverd voor het bouwen van een eengezinswoning in open bebouwing. (2014/00226).
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.
Er werd bijgevolg een openbaar onderzoek gehouden. Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 23/11/2023 tot en met 22/12/2023. Er werd één bezwaarschrift ingediend, dat samengevat als volgt luidt:
“We wensen vooraf duidelijk te stellen dat wij er niets op tegen hebben dat de 'achterliggende grond' in kwestie gebruikt zal worden als 'tuinzone'.
We hebben wel volgende opmerkingen.
Opmerking 1: Het gebruik van 'achterliggende grond' als 'tuinzone' is geen verkavelingsverplichte handeling.
We stellen het verzoek tot bijstelling van de verkaveling op zich wel in vraag. Het gebruik en genot als 'tuinzone' van deze 'achterliggende grond' die aansluit op een kavel, valt niet onder de verkavelingsvergunningsplicht en bijgevolg dient er in principe hiervoor ook niets 'bijgesteld' te worden.
Opmerking 2: Het verzoek tot bijstelling heeft betrekking op iets dat buiten de “bij te stellen" verkaveling ligt.
We stellen ook de toepasbaarheid van de procedure tot bijstelling van de verkaveling voor dit concreet dossier in vraag. Er wordt een 'bijstelling' gevraagd die betrekking heeft op 'achterliggende grond' die gelegen is buiten de oorspronkelijke perimeter van de verkaveling. Hierbij wordt verzocht om door middel van een 'configuratiewijziging' de 'achterliggende grond' om te zetten tot 'bouwperceel' door samenvoeging met een reeds bebouwd kavel (aldus na uitvoering van de verkavelingsvergunning en oprichting van de woning met bijgebouw). De 'achterliggende grond' is bovendien ook niet gelegen binnen de grenzen van een andere aanpalende verkaveling.
Opmerking 3: Het argument van de verlaging van de woondichtheid kan niet bijgetreden worden.
Feitelijk heeft deze ingreep geen impact op de woondichtheid. Het betreft hier geen samenvoeging met een onbebouwd kavel of 'bouwperceel'. De twee woningen (met bijgebouw) die voorzien zijn in de verkaveling werden reeds gerealiseerd.
Voor zover een bijstellingsprocedure voor dit dossier toegepast kan worden, hebben we (in tweede orde) een bezwaar tegen het bijstellen van het verkavelingsvoorschrift gesteund op volgende grief:
De bijstelling van het verkavelingsvoorschrift over de bijgebouwen (maximale oppervlakte van bijgebouwen uitgebreid naar 50 m² en op minstens 2 m van de perceelsgrenzen) is mogelijk strijdig met de goede ruimtelijke ordening.
Het oorspronkelijk verkavelingsvoorschrift gaat uit van twee kavels met elk een grootte van 6a45ca waarop een woning en maximaal 25 m² aan bijgebouwen op minstens 2 m (of bij akkoord 0 m) van de perceelgrenzen (d.w.z. binnen een straal van circa 10 m van de woning) gebouwd kunnen worden.
Door de gevraagde 'configuratiewijziging' wordt de oppervlakte van het kavel verdubbeld en ontstaat er een (reeds bebouwd) 'bouwperceel' van 13a49ca met een diepte van 55 m waarbij de achterste perceelgrenzen met bijna 30 m verlegd worden. De inplanting van bijgebouwen ten opzichte van de perceelgrenzen wordt echter niet 'bijgesteld'. De straal van circa 10 m van de woning waarbinnen een bijgebouw opgetrokken kan worden, wijzigt zo naar circa 40 m. Hierdoor ontstaat er een risico op een hinderlijke inplanting van bijgebouwen voor naburige eigenaars.
In de afgeleverde verkavelingsvergunning werd aangegeven dat tuinen maximaal gevrijwaard dienen te worden van bebouwing. Om de garantie te bieden dat de totale oppervlakte aan bijgebouwen beperkt blijft werd enerzijds de verplichting opgenomen om in het hoofdgebouw minstens 1 interne garage te voorzien en anderzijds een beperking opgelegd van de maximale oppervlakte aan bijgebouwen, namelijk 25 m². Dit werd geacht in overeenstemming te zijn met de goede ruimtelijke ordening. Door de uitbreiding naar 50m² komt deze vrijwaring mogelijks in het gedrang. Enige verantwoording voor de uitbreiding ontbreekt in de motivatienota.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt omtrent dit bezwaarschrift het volgende standpunt in:
M.b.t. de procedure:
Artikel 86. (30/12/2017- ...) van het decreet betreffende de omgevingsvergunning stelt:
Ҥ 1. De eigenaar van een kavel die begrepen is in een niet-vervallen omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden, kan gemotiveerd om een bijstelling van deze omgevingsvergunning verzoeken voor het deel dat hij in eigendom heeft.
De aanvraag doorloopt dezelfde procedure als een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden, met dien verstande dat de vergunningsaanvraag of de aanvraag gelezen moet worden als de aanvraag of het verzoek tot bijstelling en de aanvrager als aanvrager of verzoeker van de bijstelling.
…”
Binnen een bestaande verkaveling kan u dus als aanvrager een aanvraag indienen voor het bijstellen van een verkaveling voor het deel (de kavel) dat u zelf in eigendom hebt. U kan zowel voor de verkavelingsvoorschriften als voor het verkavelingsplan een bijstelling aanvragen. De aanvrager wenst enerzijds de perceelconfiguratie van zijn lot 3 te wijzigen door het toevoegen van enkele gronden in functie van het verruimen van zijn tuinzone om een groter bijgebouw te kunnen plaatsen. Anderzijds wenst de aanvrager de verkavelingsvoorschriften voor lot 3 te wijzigen voor wat betreft de oppervlakte van bijgebouwen. De aanvrager wenst bijgebouwen te kunnen oprichten met een maximum oppervlakte van 50m² i.p.v. 25m² zoals nu vastgelegd binnen de verkavelingsvoorschriften.
De verkaveling is jonger dan 15 jaar en de voorliggende procedure tot bijstelling kan wel degelijk worden gevoerd. Een bijstelling biedt meer zekerheid naar de toekomst toe.
M.b.t. de oppervlakte en plaatsing van bijgebouwen.
Het oprichten van bijgebouwen met een maximale oppervlakte van 50m² is niet vreemd in de omgeving. Er kan hierbij verwezen worden naar volgende constructies op de eigendommen Hoeveweg 47, Hoeveweg 57, Ekkersputstraat 56 en Ekkersputstraat 54 (waar een bijgebouw staat met een oppervlakte van ca. 90m² op een perceel van 1.166m²). De voorschriften m.b.t. de plaatsing van de bijgebouwen wordt niet gewijzigd. Een bijgebouw is toegelaten op 2 meter van de perceelgrenzen. Mits schriftelijk akkoord van desbetreffende buur kan tot op de perceelgrens gebouwd worden. De hoogte van het bijgebouw wordt beperkt tot maximum 3 meter. Deze voorschriften garanderen een normale invulling van de tuinzone. Het is dan ook onduidelijk waar de bezwaarindiener op doelt bij “een risico op een hinderlijke inplanting van bijgebouwen voor naburige eigenaars”. Het oprichten van bijgebouwen met een maximale oppervlakte van 50m² kan dan ook aanvaard worden op een eigendom met een oppervlakte van 1.363m². Er blijft immers nog voldoende onbebouwde/onverharde ruimte over op het eigendom - na het oprichten van het bijgebouw - om in te richten als een kwalitatieve tuinzone.
Het ingediende bezwaar is niet gegrond en wordt niet weerhouden.
ADVIEZEN
Op 13 november 2023 werd advies gevraagd aan Watering De Herk.
Op 13 november 2023 werd advies gevraagd aan de Deputatie Limburg, Dienst Water en Domeinen.
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, deels gelegen in woongebied met landelijk karakter en deels in woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
De woongebieden met landelijk karakter zijn in hoofdzaak bestemd “voor woningbouw in het algemeen en tevens voor landbouwbedrijven”. Zowel bewoning als landbouw zijn bijgevolg de hoofdbestemmingen van het gebied, en beide bestemmingen staan er op gelijke voet. Daarnaast kunnen eveneens de andere inrichtingen, voorzieningen en activiteiten, zoals in woongebied worden toegelaten (artikel 6 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen).
Bijzonder plan van aanleg of ruimtelijk uitvoeringsplan
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg, noch in een ruimtelijk uitvoeringsplan.
Verkaveling
Het goed is gekend als lot 3 binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde verkaveling, waarvan de vergunning is afgeleverd op 1 maart 2010 door het college van burgemeester en schepenen en gekend is onder nummer 1098.B.874.2. De verkavelingsvergunning is voor dit perceel niet vervallen. De kavel kreeg als bestemming eengezinswoning.
Omdat de aanvraag een bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden omvat, dient de aanvraag getoetst te worden aan de bestemmingsvoorschriften van het gewestplan. Het wijzigen van de perceelconfiguratie van lot 3 en het verdubbelen van de oppervlakte aan bijgebouwen voldoet principieel aan de bestemmingsvoorschriften van het gewestplan.
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013 en het wijzigingsbesluit van 25 november 2022, verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
De watertoets werd uitgevoerd op 13 november 2023. Uit de uitgebrachte adviezen bleek dat geen adviezen dienden aangevraagd te worden.
Algemeen kan wel gesteld worden dat:
Decretale beoordelingselementen
Art. 4.3.5. § 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
De aanvraag voldoet aan deze bepalingen.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor deze aanvraag gezien de perceelsoppervlakte kleiner is dan 3 000m².
OVERIGE REGELGEVING
Erfdienstbaarheden
Vergunningen hebben een zakelijk karakter. Zij worden verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten. Het is niet de taak van de administratieve overheid zich uit te spreken over het bestaan, de interpretatie en de omvang van subjectieve rechten, zoals bijvoorbeeld het bestaan van een erfdienstbaarheid.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag betreft de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden waarbij de perceelconfiguratie van lot 3 wordt gewijzigd door 3 extra loten toe te voegen aan dit lot. Hierdoor wordt het bestaande lot 3 met een oppervlakte van 646m² vergroot tot een lot met een oppervlakte van 1.363m². Ook voorziet de aanvraag in het wijzigen van de voorschriften voor bijgebouwen. De voorschriften laten voor lot 3 bijgebouwen toe tot een oppervlakte van 25m². De aanvrager wenst deze oppervlakte te vergroten tot 50m².
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Het wijzigen van de perceelconfiguratie van lot 3 door het toevoegen van 3 loten met een oppervlakte van respectievelijk 464m², 240m² en 13m² zorgt er voor dat het oorspronkelijk lot 3 met een oppervlakte van 646m² wordt vergroot tot een oppervlakte van 1.363m².
Door het uitbreiden van het lot 3 met achterliggende grond krijgt het perceel een extra tuinzone met een diepte van minimum 27 meter en een breedte van ca. 26,58 meter. Ook wordt door voorliggende aanvraag de rechter perceelgrens haaks op de voorliggende weg gelegd door een driehoekig perceel met een oppervlakte van 13m² toe te voegen aan lot 3. De voorgestelde perceelconfiguratie is vanuit ruimtelijk oogpunt aanvaardbaar, aangezien het resterende binnengebied door haar beperkte oppervlakte niet meer in aanmerking komt voor het oprichten van woningen. Een ontsluitingsweg zoals voorzien in de oorspronkelijke verkaveling is dus ook niet meer nodig.
Door het vergroten van de tuinzone kan een grotere oppervlakte aan bijgebouwen toegestaan worden. Het oprichten van bijgebouwen met een maximale oppervlakte van 50m² is niet vreemd in de omgeving. Er kan hierbij verwezen worden naar de aanwezige constructies op de eigendommen Hoeveweg 47, Hoeveweg 57, Ekkersputstraat 56 en Ekkersputstraat 54 (waar een bijgebouw staat met een oppervlakte van ca. 90m² op een perceel van 1.166m²). De voorschriften m.b.t. de plaatsing van de bijgebouwen en de bouwhoogte worden niet gewijzigd. Een bijgebouw is toegelaten op 2 meter van de perceelgrenzen. Mits schriftelijk akkoord van desbetreffende buur kan tot op de perceelgrens gebouwd worden. De hoogte van het bijgebouw wordt beperkt tot maximum 3 meter. Deze voorschriften garanderen een normale invulling van de tuinzone. Het oprichten van bijgebouwen met een maximale oppervlakte van 50m² kan dan ook aanvaard worden op een eigendom met een oppervlakte van 1.363m². Er blijft immers nog voldoende onbebouwde/onverharde ruimte over op het eigendom - na het oprichten van het bijgebouw - om in te richten als een kwalitatieve tuinzone.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.
BESPREKING VAN DE ADVIEZEN
1.- Op 18 december 2023 liet de Deputatie Limburg, Dienst Water en Domeinen weten geen advies uit te brengen
De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt hier van akte
2.- Op 19 december 2023 liet Watering De Herk weten geen advies uit te brengen
De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt hier van akte
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving, dat de ruimtelijke draagkracht van het gebied niet wordt overschreden en dat de voorziene verweving van functies de aanwezige of te realiseren bestemmingen in de onmiddellijke omgeving niet in het gedrang brengen noch verstoren. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening mits de opgelegde voorwaarden worden nageleefd.
EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is vatbaar voor de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden waarbij de perceelconfiguratie van lot 3 wordt gewijzigd (door 3 extra loten toe te voegen) en het wijzigen van de verkavelingsvoorschriften van lot 3 m.b.t. de oppervlakte van bijgebouwen tot maximum 50m², mits het opleggen van voorwaarden.
Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden waarbij de perceelconfiguratie van lot 3 wordt gewijzigd (door 3 extra loten toe te voegen) en het wijzigen van de verkavelingsvoorschriften van lot 3 m.b.t. de oppervlakte van bijgebouwen tot maximum 50m².
Voorwaarden
De bestaande voorschriften horende bij de oorspronkelijke verkavelingsvergunning van 1 maart 2010 blijven voor het overige integraal van toepassing.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar van 05/02/2024 tot het afleveren van een omgevingsvergunning (met voorwaarden) aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden waarbij de perceelconfiguratie van lot 3 wordt gewijzigd (door 3 extra loten toe te voegen) en het wijzigen van de verkavelingsvoorschriften van lot 3 m.b.t. de oppervlakte van bijgebouwen tot maximum 50m², zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
• De bestaande voorschriften horende bij de oorspronkelijke verkavelingsvergunning van 1 maart 2010 blijven voor het overige integraal van toepassing.
• Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.