verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar
De aanvraag betreft het verkavelen van gronden in 5 loten waarbij loten 1 t.e.m. 4 bestemd zijn voor halfopen bebouwing en lot 5 uit de verkaveling wordt gesloten omdat het reeds zijn bestemming heeft.
De aanvraag werd op 3 november 2023 ontvangen en op 24 november 2023 ontvankelijk en volledig verklaard
De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.
Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 4 december 2023 tot en met 2 januari 2024. Het openbaar onderzoek werd gesloten met 5 bezwaarschriften.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Stedenbouwkundig
De aanvraag werd in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie. De aanvraag werd voorwaardelijk gunstig beoordeeld (mailverkeer 1 maart 2023):
“Naar aanleiding van uw baliebezoek op dinsdag 28 februari:
Het is middels een verkavelingsaanvraag mogelijk om op de percelen 868K2 (achterliggend perceel van Hortstraat 55) en 869Y (achterliggend perceel van Hortstraat 53) ieder op te splitsen in 2 kavels om zo 2x twee halfopen woningen te voorzien. Dit op voorwaarde dat de perceelsbreedte totaal 40m bedraagt.
Er worden hier geen stapelwoningen toegestaan, enkel grondgebonden halfopen woningen.
Voor de aanvraag van de verkavelingsvergunning dient u een landmeter te contacteren. Hij zal u begeleiden met de aanvraag van de verkaveling.
Binnen deze aanvraag dient er wel aangetoond te worden dat de peststrook die aanwezig is, ter hoogte van de Vuurjufferstraat, reeds aangekocht is van het Kempisch Tehuis of dat hierover een overeenkomst is gesloten.
Wij wensen u erop te wijzen dat het afleveren van een vergunning te allen tijde afhankelijk is van de eigenschappen van een concreet dossier, de ruimtelijke context, het openbaar onderzoek en de in te winnen adviezen.”
Voorliggende aanvraag voldoet aan de opgenomen voorwaarden: De minimale perceelbreedte bedraagt 40 meter en de aanvraag voorziet in 4 halfopen grondgebonden eengezinswoningen. M.b.t. de peststrook werd in het dossier de volmacht toegevoegd van “Wonen in Limburg”.
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 4 december 2023 tot en met 2 januari 2024. Er werden 5 bezwaren ingediend, waarvan 4 identieke bezwaarschriften ingediend op dezelfde dag door dezelfde bezwaarindiener.
Bezwaarschrift 1 luidt als volgt:
“ik ben bezorgd dat de drie openbare parkeerplaatsen aan het einde van de doodlopende straat worden opgeofferd ten voordele van de verkaveling. Een doodlopende straat waar tweeverdieners wonen zijn er ook meerdere voertuigen. Als we daar de bezoekers bijreken wordt het al redelijk druk. Mochten de 3 parkeerplaatsen worden opgeofferd, dien ik hier bezwaar tegen”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt omtrent dit bezwaarschrift het volgende standpunt in:
De aanvraag voorziet niet in de wijziging van het openbaar domein en de parking. In de verkavelingsvoorschriften zal worden opgelegd dat de locatie van de inrit op lot 1 zodanig dient gekozen te worden dat de parkeerplaatsen op openbaar domein niet worden gehypothekeerd. Het bezwaar is ongegrond en wordt niet weerhouden.
Bezwaarschrift 2 luidt als volgt:
“Weeral inbreuk op mijn privacy(kijken recht in mijn tuin), lawaaihinder(weeral tegen mijn tuin), heel de omgeving wordt compleet volgebouwd(eerst de wijk en nu nog eens 4 huizen) en hier was totaal geen sprake van toen ik mijn eigendom kocht, weeral meer verkeer door de Hortstraat(vanaf het rondpunt is het een echte RACE-baan).”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt omtrent dit bezwaarschrift het volgende standpunt in:
Het eigendom is gelegen in het woongebied volgens het gewestplan en binnen een zone voor wonen volgens het BPA” Halveweg-Beskensstraat herziening 2”. Het oprichten van grondgebonden woningen aan een voldoende uitgeruste weg is dus mogelijk. Aangezien het grondgebonden woningen zijn, zal de privacy-hinder (inkijk) en lawaaihinder beperkt zijn voor het perceel van de aanvrager. Enkel lot 1 grenst met een stukje achtertuin aan het perceel van de bezwaarindiener. Bovendien dienen de bewoners in een woonomgeving een zekere graad van tolerantie in acht te nemen m.b.t. het geluid eigen aan het wonen. De Hortstraat is een voldoende uitgeruste weg die het verkeer van 4 extra woningen kan opvangen. Het bezwaar is ongegrond en wordt niet weerhouden.
ADVIEZEN
Op 24/11/2023 werd advies gevraagd aan De Watergroep.
Op 24/11/2023 werd advies gevraagd aan Fluvius System Operator.
Op 24/11/2023 werd advies gevraagd aan Proximus.
Op 24/11/2023 werd advies gevraagd aan de Dienst Facilitair management.
Op 24/11/2023 werd advies gevraagd aan Wyre.
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
Het project komt voor op bijlage III van het project-mer-besluit wat maakt dat een project MER opgemaakt moet worden, tenzij de initiatiefnemer via een project-m.e.r.-screening kan aantonen dat het project geen aanzienlijke milieueffecten zal veroorzaken. Er werd een project-m.e.r.-screening bij de aanvraag gevoegd. De effecten op milieu en omgeving werden voldoende omschreven en uit de screening bleek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied.
De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
Ruimtelijk uitvoeringsplan of verkaveling
De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan, noch in een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
Bijzonder plan van aanleg
Het goed is gelegen binnen het BPA "Halveweg-Beskensstraat herziening 2", goedgekeurd op 15 juni 2006. Het goed kreeg als bestemming wonen - maximum twee wooneenheden per perceel. De stedenbouwkundige voorschriften m.b.t. de zone voor open bebouwing (art. 12) en semi-publieke voortuinstrook (art. 24) zijn van toepassing.
De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften maar niet aan de stedenbouwkundige voorschriften van het bijzonder plan van aanleg. De aanvraag wijkt af van deze voorschriften voor o.a. wat betreft de inplanting van de woning (niet i.f.v. Hortstraat) en de inrichting van de tuinzone. Daarom wordt de aanvraag verder onderzocht op basis van de bepalingen van artikel 4.4.9/1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, gewijzigd door het decreet van 8 december 2017 houdende wijziging van diverse bepalingen inzake ruimtelijke ordening, milieu en omgeving (zgn. Codextrein).
AFWIJKINGEN VAN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Handelingen sorterend onder voorschriften van een bijzonder plan van aanleg dat ouder is dan 15 jaar
Art. 4.4.9/1.
Het vergunningverlenende bestuursorgaan mag bij het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van de stedenbouwkundige voorschriften van een bijzonder plan van aanleg, voor zover dit plan ouder is dan vijftien jaar op het ogenblik van de indiening van de aanvraag.
Afwijkingen kunnen niet toegestaan worden voor wat betreft wegenis, openbaar groen en erfgoedwaarden.
De afwijkingsmogelijkheid, vermeld in het eerste lid, kan slechts worden toegepast voor stedenbouwkundige voorschriften van bijzondere plannen van aanleg die een aanvulling vormen op:
1° de volgende gebiedsaanduidingen, vermeld in het koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en gewestplannen:
a) woongebieden, met uitzondering van woonparken;
b) industriegebieden in de ruime zin;
c) dienstverleningsgebieden;
d) gebieden voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen;
2° de volgende aanvullende voorschriften van het gewestplan:
a) gebieden voor service-residentie;
b) kantoor- en dienstenzones;
c) gebieden voor handelsbeursactiviteiten en grootschalige activiteiten;
d) lokale en regionale bedrijventerreinen;
e) luchthavengebonden bedrijventerreinen;
f) gebieden voor luchthavengerelateerde kantoren en diensten;
g) businessparken;
h) teleport;
i) gebieden voor hoofdkwartierfunctie;
j) gebieden hoofdzakelijk bestemd voor de vestiging van grootwinkelbedrijven;
k) zones voor kleinhandel en kleine en middelgrote ondernemingen;
l) kleinhandelszones;
m) zones van handelsvestigingen;
n) gebieden voor zeehaven- en watergebonden bedrijven;
o) zeehavengebieden;
p) gebieden voor watergebonden bedrijven;
q) transportzones;
r) regionale gemengde zones voor diensten en handel;
s) research-, universiteits- en wetenschapsparken;
t) bedrijfsgebied met stedelijk karakter;
u) gemengde woon- en industriegebieden;
v) gemengde gemeenschapsvoorzienings- en dienstverleningsgebied;
w) stedelijke ontwikkelingsgebieden;
x) gebieden voor duurzame stedelijke ontwikkeling;
y) gebieden voor kernontwikkeling.
De afwijkingsmogelijkheid, vermeld in het eerste lid, kan niet worden toegepast voor bijzondere plannen van aanleg die voorzien in stedenbouwkundige voorschriften voor agrarisch gebied, ruimtelijk kwetsbaar gebied of recreatiegebied in afwijking van het gewestplan of voor gebieden die in uitvoering van artikel 5.6.8 van deze codex aangeduid zijn als watergevoelig openruimtegebied.
Elke aanvraag tot afwijking overeenkomstig het eerste lid, wordt onderworpen aan een openbaar onderzoek.
De aanvraag voldoet aan de afwijkingsbepalingen.
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013 en het wijzigingsbesluit van 25 november 2022, verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.
De watertoets werd uitgevoerd op 24 november 2023. Hieruit bleek dat geen adviezen dienden aangevraagd te worden.
Algemeen kan wel gesteld worden dat:
Decretale beoordelingselementen
Art. 4.3.5.
§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken.
De aanvraag voldoet aan deze bepaling.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag.
VERKAVELINGSVERGUNNINGSPLICHT
Artikel 4.2.15. § 1. Niemand mag zonder voorafgaande omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden een stuk grond verkavelen voor woningbouw of voor het opstellen van vaste of verplaatsbare constructies die voor bewoning kunnen worden gebruikt.
Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden kan worden aangevraagd en verleend voor het verkavelen voor de aanleg en het bebouwen van terreinen voor andere functies.
§ 2. Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden omvat reglementaire voorschriften aangaande de wijze waarop de verkaveling ingericht wordt en de kavels bebouwd kunnen worden.
§ 3. De verkavelaar zorgt ervoor dat de in de verkaveling opgenomen loten kunnen aansluiten op alle voorzieningen van openbaar nut die vereist worden door het vergunningverlenende bestuursorgaan. In voorkomend geval bepaalt de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden op welke wijze in de nodige infrastructuur voor de nutsvoorzieningen wordt voorzien.
Artikel 4.2.16. § 1. Een kavel uit een vergunde verkaveling of verkavelingsfase kan enkel verkocht worden, verhuurd worden voor méér dan negen jaar, of bezwaard worden met een recht van erfpacht of opstal, nadat de verkavelingsakte door de instrumenterende ambtenaar is verleden.
§ 2. De verkavelingsakte wordt eerst verleden na overlegging van een attest van het college van burgemeester en schepenen, waaruit blijkt dat, voor de volledige verkaveling of voor de betrokken verkavelingsfase, het geheel van de lasten uitgevoerd is of gewaarborgd is door :
1° de storting van een afdoende financiële waarborg;
2° een door een bankinstelling op onherroepelijke wijze verleende afdoende financiële waarborg.
Het attest, vermeld in het eerste lid, kan worden afgeleverd indien de vergunninghouder deels zelf de lasten heeft uitgevoerd, deels de nodige waarborgen heeft gegeven.
OVERIGE REGELGEVING
Erfdienstbaarheden
Uit het verkavelingsplan, opgesteld door landmeter – expert Guy Gillissen, blijkt dat er geen waterlopen noch erfdienstbaarheden aanwezig zijn op het terrein. Hier dient dan ook geen rekening mee gehouden te worden.
Decreet grond- en pandenbeleid
De aanvraag voorziet minder dan 10 loten bestemd voor woningbouw, noch heeft de verkaveling een grondoppervlakte die groter is dan een halve hectare.
De verkaveling sluit niet aan op een andere, ook door de aanvrager te ontwikkelen perceel, die samen met de percelen waarop de aanvraag betrekking heeft, een oppervlakte van meer dan een halve hectare beslaan. Er dient bijgevolg geen sociaal, noch bescheiden woonaanbod gerealiseerd te worden.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag betreft het verkavelen van gronden in 5 loten, waarbij loten 1 t.e.m. 4 bestemd zijn voor halfopen bebouwing en lot 5 uit de verkaveling wordt gesloten omdat het reeds zijn bestemming heeft.
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
Artikel 4.4.9/1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening stelt dat in een vergunning – na een openbaar onderzoek – afwijkingen kunnen worden toegestaan van de stedenbouwkundige voorschriften van een bijzonder plan van aanleg of een wijziging ervan, voor zover dit plan ouder is dan 15 jaar op het ogenblik van de indiening van de aanvraag
Het hierboven genoemde bijzonder plan van aanleg is goedgekeurd dd 20/02/2006 en dus kan er principieel worden afgeweken van de voorschriften. Evenwel kan de afwijking niet worden toegestaan voor wat betreft wegenis, openbaar groen en erfgoedwaarden. Het betreft geen van deze elementen en dus kan de afwijking worden toegestaan. Tenslotte dient de aanvraag getoetst aan de goede ruimtelijke ordening.
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Omschrijving ligging en omgeving
De percelen van de aanvraag (loten 1 t.e.m. 4) worden ontsloten via de Vuurjufferstraat, een gemeenteweg. Tegenover de te verkavelen percelen vindt men een recente sociale woonwijk met hoofdzakelijk gesloten en halfopen bebouwingen. Achterliggend aan de Hortstraat situeren zich woningen in open en halfopen bebouwing.
Verkavelingsvoorwerp
Het verkavelingsontwerp voorziet in het afsplitsen van een deel van de tuinzone van de bestaande woning nr. 55 om dit deel samen met het rechts aanpalende eigendom te herverkavelen naar 4 loten voor het oprichten van 4 halfopen eengezinswoningen met maximaal 2 bouwlagen en een hellend of plat dak. De woningen worden opgericht op 6 meter uit de rooilijn en op 3 meter van de vrije zijdelingse perceelgrens. De 4 loten hebben een oppervlakte variërend tussen de 431m² en 444m². De achtertuinzone bedraagt ca. 22 meter. De bouwstrook heeft een maximale breedte van 7 meter op de voorgevelbouwlijn en een maximale diepte van 15 meter.
Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving
Het voorzien van een vrijstaande eengezinswoning, met eventueel een zorgwoning, in een residentiële woonomgeving, is functioneel inpasbaar in de onmiddellijke en ruime omgeving.
Mobiliteitsimpact
Het college van burgemeester en schepenen verwacht bij het oprichten van een eengezinswoning principieel een aantal autostaanplaatsen dat overeenkomt met het aantal woongelegenheden. De last van het autobezit kan niet volledig op het openbaar domein worden afgeschoven. Er moet een inpandige garage en/of carport voorzien worden om de tuin te vrijwaren van overdreven bebouwing en verharding.
De voorschriften voorzien in een bijgebouw in functie van een berging of garage. Het stallen van auto’s in het vrijstaande bijgebouw zal niet worden toegestaan om de tuinen maximaal te vrijwaren van bebouwing en verharding. Bijgebouwen zijn uitsluitend bestemd voor ondersteunende functies die inherent verbonden zijn met de hoofdbestemmingen van het hoofdgebouw zoals de berging van goederen en gebruiksvoorwerpen. Ondanks het feit dat er geen garages worden toegestaan in de vrijstaande bijgebouwen, kan het parkeren op eigen terrein gebeuren. De aanvraag heeft geen negatieve impact op de mobiliteit.
De schaal van de voorgenomen werken
In de omgeving is een diversiteit van bouwvolumes aanwezig gaande van 1 bouwlaag tot 2 bouwlagen met schuin of plat dak. De maximale bouwdiepte van 15 meter op het gelijkvloers en 12 meter (i.p.v. de voorgestelde 10 meter) op de verdieping, een maximale kroonlijsthoogte van 6,5 meter en een zadeldak of plat dak stemt overeen met de normaal gehanteerde normen voor bebouwing in deze omgeving en zijn aanvaardbaar.
Het ruimtegebruik en de bouwdichtheid
De inplanting van de nieuwe woningen wordt voorzien op minimum 6 meter uit de rooilijn en op minimum 3 meter van de vrije zijdelingse perceelgrens. Deze inplanting sluit aan bij de normaal gehanteerde normen voor bebouwing in deze omgeving.
Er wordt een bijgebouw tot 20m² voorgesteld, hetgeen aanvaardbaar is op deze loten. Er dient wel voorkomen te worden dat er een overdreven terreinverharding ontstaat. Er wordt bijgevolg opgelegd dat vrijstaande bijgebouwen enkel i.f.v. een berging en/of ondersteunende functies aan het hoofdvolume (overdekte zitplaats / sauna) mogelijk zijn. Een garagefunctie wordt uitgesloten voor het vrijstaand bijgebouw. Mits naleving van deze voorschriften rest er nog voldoende ruimte op het eigendom om aan te leggen als kwalitatieve tuinzone.
Door het oprichten van 4 extra woningen op het terrein wordt een woondichtheid bekomen van ca. 23 woningen per hectare wat aanvaardbaar is in deze omgeving gezien de ontwikkeling van de 4 loten als een samenhangend geheel kan beschouwd worden met het aangrenzend sociaal project. Zowel de voorliggende verkaveling als de aangrenzende sociale bebouwing takken beiden rechtstreeks aan op de Vuurjufferstraat. Verder kan voorliggende verkaveling met haar dichtheid van 23 woningen per hectare aanzien worden als een verdere afbouw van de woondichtheid naar de Hortstraat.
Visueel-vormelijke elementen
De omgeving wordt gekenmerkt door een verscheidenheid aan bebouwing, niet alleen qua bouwlagen maar ook naar bouwvorm (vrijstaande en gekoppelde), dakvorm (schuin dak en plat dak) en materiaalgebruik. Het voorgestelde profiel in de verkavelingsvoorschriften sluit aan bij deze in de omgeving. Als materiaal wordt binnen de verkavelingsvoorschriften opgelegd dat dit in overeenstemming moet zijn met de omgeving.
Cultuurhistorische aspecten
Niet van toepassing.
Bodemreliëf
Het perceel ligt 40 à 50 cm lager dan de voorliggende straat. In de door de gemeente aangepaste verkavelingsvoorschriften zal gesteld worden dat reliëfwijzigingen zoveel mogelijk beperkt moeten worden. Het vloerpeil van de nieuw op te richten woning dient evenwel boven het straat- of trottoirniveau (maximaal 30cm) gelegen te zijn om mogelijke waterschade te voorkomen. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de kelder en/of funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats.
Hinderaspecten met betrekking tot gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
Er wordt geen hinder verwacht door voorliggende aanvraag m.b.t. tot de gezondheid, het gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen. Er werden bezwaarschriften ingediend tijdens het openbaar onderzoek, maar deze werden niet weerhouden zoals hierboven reeds weergegeven.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving mits te voldoen aan de voorschriften in bijlage, opgesteld door het college van burgemeester en schepenen.
BESPREKING VAN DE ADVIEZEN
1.- Het advies van 27/11/2023 van de Watergroep is voorwaardelijk gunstig:
“Advies Ontwerpbureau
Volledig gunstig advies met voorwaarden
Voor de uitrusting van de verkaveling met een drinkwaterleiding op het openbaar domein moet door de initiatiefnemer onderstaande betaald worden:
Wanneer aan alle voorwaarden is voldaan zal De Watergroep de gemeente hiervan op de hoogte brengen, pas dan zal de gemeente cfr. De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening een verkoopbaarheidsattest afleveren.
Bovendien kunnen we u ook melden dat de Watergroep installaties in exploitatie heeft in de zone van de infrastructuurwerken en dat deze installaties te allen tijde bereikbaar moeten zijn.
De Werken dienen zodanig uitgevoerd te worden dat er een continue drinkwaterbevoorrading kan gegarandeerd worden.
In het ontwerp dient men er rekening mee te houden dat in de bermen voldoende ruimte voorzien wordt om de leidingen aan te leggen en de eventuele aanpassingen uit te voeren.
Deze forfaitaire kost en de kost voor eventuele aanpassingen aan de bestaande drinkwaterleiding zijn ten laste van de initiatiefnemer.
Voor grotere projecten met aanleg van nieuwe wegenis moet er na het verkrijgen van de vergunning een coördinatievergadering worden opgestart met de zonemanager van De Watergroep om eventuele knelpunten vooraf te bespreken.
Iedere wooneenheid dient over een afzonderlijke watermeter te beschikken. De plaats van de watermeter dient te beantwoorden aan de voorschriften van De Watergroep.
De kosten van de nieuwe aftakkingen zijn ten laste van de aanvragers.
Bijkomende informatie kan u vinden op : www.dewatergroep.be”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
2.- Het advies van 12/12/2023 van Fluvius System Operator is voorwaardelijk gunstig:
“Naar aanleiding van uw vraag hebben wij een studie opgemaakt voor de aanleg en/of aanpassingen van de nutsleidingen voor het bovenvermeld project en dit op basis van de gegevens waarover wij vandaag beschikken.
Voor uw project zijn volgende werken van toepassing en noodzakelijk:
- Aanleg van nieuwe nutsleidingen voor elektriciteit
Deze voorwaarden worden gelijktijdig overgemaakt aan u en aan het betrokken college van burgemeester en schepenen van de gemeente Zonhoven, die de voorwaarden mee zal opnemen in de omgevingsvergunning.
Bij een eventuele wijziging, zeker indien het gaat om een wijziging van de gevraagde vermogens, of herverkaveling, moet u een nieuwe aanvraag indienen. Op basis van de gewijzigde gegevens zullen wij een studie uitvoeren om te bepalen of een netuitbreiding en/of het plaatsen van een nieuwe distributiecabine vereist is om het project te kunnen aansluiten. De bouwheer dient in dat geval een grond of lokaal op het gelijkvloers ter beschikking te stellen voor deze distributiecabine.
De aansluitingskosten van de individuele woningen, appartementen of panden zijn niet inbegrepen in deze voorwaarden, zij worden later met de offerte voor aansluiting afgerekend. Bijkomende kosten die moeten worden gemaakt naar aanleiding van het verplaatsen van bestaande leidingen of installaties, kunnen afzonderlijk worden aangerekend na de vaststelling van de noodzaak tot verplaatsing.
Indien u deze werken wenst te laten uitvoeren, verzoeken wij u dit document voor akkoord te ondertekenen en terug te sturen via het digitaal omgevingsloket via ('Acties' > 'Versturen bericht') of via bovenstaand e-mailadres.
De volledige reglementering kunt u raadplegen op www.fluvius.be. U dient deze na te leven.
Het detail van de voorwaarden en de daaraan verbonden financiële tussenkomsten zijn opgenomen in onderstaande tabel. (zie advies)
De voorwaarden blijven 6 maanden geldig.
Riolering:
Voor de activiteit riolering, kunnen deze loten/woningen aangesloten worden via een ondiepe aansluiting op de riolering in de aanpalende straat. De bestaande straatriolering ligt ondiep. De diepte van het private rioolstelsel dient hier dan ook op aangepast te worden. De mogelijke diepte van aansluiting is pas gekend na plaatsing van het aansluitputje door Fluvius.
De toekomstige eigenaars van de respectievelijke loten/woningen dienen voor hun rioolaansluiting een aanvraag in te dienen bij Fluvius, telefonisch via 078 35 35 34 of online via www.fluvius.be/aansluitingen. Wij raden de klanten ten zeerste aan om zo vroeg mogelijk een aansluitingsaanvraag riolering in te dienen bij Fluvius vooraleer de grondwerken op privé aan te vatten. De mogelijke diepte van aansluiting is pas gekend na plaatsing van de huisaansluitputjes door Fluvius. De klant dient de privé-riolering op deze diepte af te stemmen.
De eigenaars dienen een vergoeding voor de 1ste ingebruikname te betalen.
Indien de huisaansluitputjes reeds voorafgaandelijk geplaatst werden op het perceel, ontslaat dit de klant niet van het indienen van een aansluitingsaanvraag bij Fluvius. De klant mag, na het doorlopen van de aanvraagprocedure, dan zelf aansluiten op de huisaansluitputjes. Fluvius zal dan niet meer ter plaatse komen, om de verbinding van de aansluitputjes naar de privé-riolering te maken.
Indien de huisaansluitputjes nog niet geplaatst zouden zijn op het perceel en de privé-riolering werd wel reeds uitgevoerd tot op de grens openbaar/privé, zal Fluvius op het moment van de plaatsing van de huisaansluitputjes (na aanvraag procedure), deze putjes met de privé-riolering (indien technisch mogelijk) verbinden.
De klant dient zelf in te staan voor het plaatsen van de privé-riolering voor zijn nieuwe woning en is verplicht deze uit te voeren volgens de wettelijke bepalingen ter zake. Voor meer info kan u terecht op www.fluvius.be/aansluitingen.
Indien de privé-riolering niet correct en volledig volgens deze wettelijke bepalingen werd uitgevoerd, zelfs indien dit niet expliciet door de omgevingsvergunning opgelegd is, behoudt Fluvius het recht om de woning niet aan te sluiten op het rioleringsnet. Dit gescheiden stelsel op privaat terrein dient doorgetrokken te worden met afzonderlijke leidingen vuilwater en indien van toepassing regenwater tot aan de huisaansluitputjes.
Fluvius voorziet per aansluiting 1 vuilwaterhuisaansluitputje met aansluitdiameter 125 mm en indien van toepassing 1 regenwaterhuisaansluitputje met aansluitdiameter 160mm op privé-grond (net achter de rooilijn) en zal instaan voor de aansluiting van deze privé-riolering op het rioleringsnet op openbaar domein.
Door de invoering van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van privé-riolering verplicht vanaf 1 juli 2011. De lijst van Fluvius erkende keurders kan u vinden op: www.fluvius.be/nl/thema/aansluitingen/keuring-riolering.
Verdere verloop van de procedure:
Als u akkoord gaat met de voorwaarden van deze offerte, starten wij met de voorbereiding van het dossier, nemen wij de uitvoering ervan op in onze planning en versturen wij u de bijhorende facturen.
Na uw akkoord, moet u rekening houden met een termijn van minimum 120 werkdagen voor de start van de infrastructuurwerken.
U moet ook rekening houden met de levertermijn van materialen en eventuele vergunningen. Ten vroegste 8 weken nadat uw facturen zijn betaald, kunnen de werken worden aangevat.
Na ontvangst van uw akkoord wordt de factuur opgemaakt om deze binnen de 30 dagen te betalen.
Er moet een nieuwe aanvraag worden ingediend bij wijziging of herverdeling. De overeenkomst vervalt als de omgevingsvergunning wordt geweigerd.
De gemeente wordt in kennis gesteld als u aan alle voorwaarden heeft voldaan. De gemeente zal dan volgens de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening een verkoopbaarheidsattest afleveren. De omgevingsvergunning die reeds is afgeleverd mag in uitvoering gebracht worden.
Wij hopen u met deze informatie van dienst te zijn. Indien u hieromtrent nog vragen hebt, kunt u ons altijd contacteren.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
3.- Het advies van 14/12/2023 van Proximus is voorwaardelijk gunstig:
“Op basis van de informatie waarover wij momenteel beschikken, geven wij graag een gunstig advies indien u volgende voorwaarden opneemt in uw vergunning :
Na de werken kunnen de bewoners eenvoudig aansluiten op de nutsvoorzieningen voor telefonie-, internet- en televisiediensten. Hiervoor kan de aanvrager terecht bij onze klantendienst op het gratis nummer 0800 22 800. Meer informatie op www.proximus.be/bouwen.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
4.- Het advies van 27/11/2023 van de Dienst Facilitair management is voorwaardelijk gunstig:
“Gunstig mits voldaan wordt aan volgende voorwaarden:
In de verkavelingsvoorwaarden dient opgenomen te worden dat:
- er minstens 2 streekeigen en/of klimaatrobuste hoogstambomen van minimum 2de grootte worden aangeplant in de achtertuinen van loten 1, 2, 3 en 4.
- de verplicht aan te planten bomen kunnen enkel maar gerooid worden mits het aanvragen en bekomen van de nodige vergunningen.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
5.- Het advies van 13/12/2023 van Wyre is voorwaardelijk gunstig:
“Wij zijn nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Wyre nodig is om de loten uit deze verkavelings- of bouwaanvraag te kunnen aansluiten. Wij vragen om onderstaande voorwaarden op te nemen in de vergunning:
Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden met de latere abonnee verrekend.
Wij blijven steeds tot uw dienst voor verdere informatie.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de ruimtelijke draagkracht van het gebied niet wordt overschreden en dat de voorziene verweving van functies de aanwezige of te realiseren bestemmingen in de onmiddellijke omgeving niet in het gedrang brengen noch verstoren. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
EINDADVIES
Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden in 5 loten, waarbij loten 1 t.e.m. 4 bestemd zijn voor halfopen bebouwing en lot 5 uit de verkaveling wordt gesloten omdat het reeds zijn bestemming heeft, mits het opleggen van voorwaarden.
Bijgevolg adviseert de gemeentelijke omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het verkavelen van gronden in 5 loten, waarbij loten 1 t.e.m. 4 bestemd zijn voor halfopen bebouwing en lot 5 uit de verkaveling wordt gesloten omdat het reeds zijn bestemming heeft, zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar van 12/02/2024 tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een omgevingsvergunning met voorwaarden aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat het verkavelen van gronden in 5 loten waarbij loten 1 t.e.m. 4 bestemd zijn voor halfopen bebouwing en lot 5 uit de verkaveling wordt gesloten omdat het reeds zijn bestemming heeft zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan deze omgevingsaanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
De omgevingsvergunning wordt aldus afgegeven onder volgende voorwaarden:
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.