2024_CBS_00931 - OMV - Vergunning - Hazendansweg 9 - 1378.C.874.2 - Weigering

VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

De aanvraag betreft het verkavelen van een grond in 4 loten waarbij 2 loten voor open bebouwing (loten 1 en 2) en 2 loten worden uitgesloten uit de verkaveling gelet op de ligging in agrarisch gebied (loten 3 en 4). 

De aanvraag werd op 22 mei 2024 ontvangen en op 17 juni 2024 ontvankelijk en volledig verklaard.
De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd. 

Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 27 juni 2024 tot en met 26 juli 2024, gesloten zonder bezwaarschriften. 

HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT 

Stedenbouwkundig 
1956/00051: bouwvergunning op 23/11/1956 voor het bouwen van een woonhuis;
1959/00153: bouwvergunning op 16/10/1959 voor het bouwen van een bergplaats;
2003/09148: weigering van de bouwaanvraag op 21/08/2003 voor de regularisatie van een garage;
OV/2019/00038: omgevingsvergunning op 30/04/2019 voor het rooien van bomen;
OV/2019/00211: omgevingsvergunning op 08/10/2019 voor het slopen van een vrijstaande woning 

Milieu 
3VL413/nde: lozing NHA en mazoutopslag 5000L – aanvraag milieuvergunning klasse 3 d.d. 09/03/1992. 

Het perceel is niet opgenomen in het Grondeninformatieregister. 

Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd. 

OPENBAAR ONDERZOEK 
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld. 

Er werd bijgevolg een openbaar onderzoek gehouden. 

Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 27 juni 2024 tot en met 26 juli 2024. Er werden geen bezwaren ingediend.  

ADVIEZEN 
Op 17/06/2024 werd advies gevraagd aan Proximus.
Op 17/06/2024 werd advies gevraagd aan De Watergroep.
Op 17/06/2024 werd advies gevraagd aan Fluvius System Operator.
Op 17/06/2024 werd advies gevraagd aan Dienst Facilitair Management.
Op 17/06/2024 werd advies gevraagd aan Wyre.
Op 17/06/2024 werd advies gevraagd aan het Agentschap voor Natuur en Bos.
Op 17/06/2024 werd advies gevraagd aan het Departement Landbouw en Zeevisserij 

MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE 
Het project komt voor op bijlage III van het project-mer-besluit wat maakt dat een project MER opgemaakt moet worden, tenzij de initiatiefnemer via een project-mer-screening kan aantonen dat het project geen aanzienlijke milieueffecten zal veroorzaken.  Er werd een project-mer-screening bij de aanvraag gevoegd. De effecten op milieu en omgeving werden voldoende omschreven en uit de screening bleek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

STEDENBOUWKUNDIG ADVIES 
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN 

OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Gewestplan 
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, deels gelegen in woongebied en deels gelegen in agrarisch gebied. 

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen). 

De agrarische gebieden zijn bestemd voor de landbouw in de ruime zin. Behoudens bijzondere bepalingen mogen de agrarische gebieden enkel bevatten de voor het bedrijf noodzakelijke gebouwen, de woning van de exploitanten, benevens verblijfsgelegenheid voor zover deze een integrerend deel van een leefbaar bedrijf uitmaakt, en eveneens para-agrarische bedrijven. Gebouwen bestemd voor niet aan de grond gebonden agrarische bedrijven met industrieel karakter of voor intensieve veeteelt, mogen slechts opgericht worden op ten minste 300m van een woongebied of op ten minste 100m van een woonuitbreidingsgebied, tenzij het een woongebied met landelijk karakter betreft. De afstand van 300 en 100m geldt evenwel niet in geval van uitbreiding van bestaande bedrijven. De overschakeling naar bosgebied is toegestaan overeenkomstig de bepalingen van artikel 35 van het Veldwetboek, betreffende de afbakening van de landbouw- en bosgebieden (artikel 11 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen). 

Gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan 
Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt - Genk” dat op 20 juni 2014 definitief werd vastgesteld door de Vlaamse Regering. Er is geen bestemmingswijziging ten opzichte van het gewestplan voorzien voor dit perceel. 

Bijzonder plan van aanleg, gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan of verkaveling 
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg, noch in een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan, noch in een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling. 

De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften. De achterliggende loten 3 en 4, gelegen in agrarisch gebied, worden uitgesloten uit de verkaveling. 

Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013 en het wijzigingsbesluit van 25 november 2022, verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn. 

De watertoets werd uitgevoerd op 17 juni 2024. Hieruit bleek dat geen adviezen dienden aangevraagd te worden. Het eigendom is niet gelegen binnen de contour van de Advieskaart watertoets en niet binnen fluviaal overstromingsgevoelig gebied 2023. Enkel ter hoogte van de achterste perceelgrens van lot 3 en lot 4 (de loten gelegen in agrarisch gebied) is het eigendom gelegen binnen pluviaal overstromingsgevoelig gebied 2023. 

Algemeen kan wel gesteld worden dat:
- Het toekomstig project dient te voldoen aan de gewestelijke stedenbouwkundige hemelwaterverordening. (uitdrukkelijke aandacht voor de noodzakelijke inhoud van de hemelwaterput, aanleg van gescheiden stelsel en infiltratievoorziening).
- Indien er ondergrondse constructies worden opgericht, de bemaling voldoet aan de voorwaarden zoals opgelegd in Vlarem II.
- Een permanente drainage, ook al is dit in functie van een aanleg van een ondergrondse constructie, mag niet voorzien worden aangezien permanente drainage een continue verlaging van de grondwaterstand tot gevolg heeft.  

Decretale beoordelingselementen 
Art. 4.3.5. 
§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.
§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. Een voldoende uitgeruste weg voldoet voorts aan de uitrustingsvoorwaarden die worden gesteld in stedenbouwkundige voorschriften of vereist worden door de plaatselijke toestand, daaronder begrepen de voorzieningen die in de gemeente voorhanden zijn en het ruimtelijk beleid van de gemeente.
De omgevingsaanvraag voor het verkavelen van deze grond is gelegen langsheen Hazendansweg, een voldoende uitgeruste weg.
De aanvraag voldoet aan deze bepaling. 

Archeologienota 
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag. Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be). 

VERKAVELINGSVERGUNNINGSPLICHT 
Artikel 4.2.15. § 1. Niemand mag zonder voorafgaande omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden een stuk grond verkavelen voor woningbouw of voor het opstellen van vaste of verplaatsbare constructies die voor bewoning kunnen worden gebruikt.
Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden kan worden aangevraagd en verleend voor het verkavelen voor de aanleg en het bebouwen van terreinen voor andere functies.
§ 2. Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden omvat reglementaire voorschriften aangaande de wijze waarop de verkaveling ingericht wordt en de kavels bebouwd kunnen worden.
§ 3. De verkavelaar zorgt ervoor dat de in de verkaveling opgenomen loten kunnen aansluiten op alle voorzieningen van openbaar nut die vereist worden door het vergunningverlenende bestuursorgaan. In voorkomend geval bepaalt de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden op welke wijze in de nodige infrastructuur voor de nutsvoorzieningen wordt voorzien. 

Artikel 4.2.16. § 1. Een kavel uit een vergunde verkaveling of verkavelingsfase kan enkel verkocht worden, verhuurd worden voor méér dan negen jaar, of bezwaard worden met een recht van erfpacht of opstal, nadat de verkavelingsakte door de instrumenterende ambtenaar is verleden.
§ 2. De verkavelingsakte wordt eerst verleden na overlegging van een attest van het college van burgemeester en schepenen, waaruit blijkt dat, voor de volledige verkaveling of voor de betrokken verkavelingsfase, het geheel van de lasten uitgevoerd is of gewaarborgd is door:
1° de storting van een afdoende financiële waarborg;
2° een door een bankinstelling op onherroepelijke wijze verleende afdoende financiële waarborg.
Het attest, vermeld in het eerste lid, kan worden afgeleverd indien de vergunninghouder deels zelf de lasten heeft uitgevoerd, deels de nodige waarborgen heeft gegeven. 

OVERIGE REGELGEVING 
Erfdienstbaarheden
Uit het verkavelingsplan, opgesteld door landmeter – expert Guy Gillissen, blijkt dat er geen waterlopen noch erfdienstbaarheden aanwezig zijn op het terrein. Hier dient dan ook geen rekening mee gehouden te worden in voorliggende aanvraag. Uit de aanvraag blijkt dat de loten 3 en 4 samen verkocht worden met de voorliggende loten 1 en 2, waardoor deze bereikbaar blijven vanaf het openbaar domein. 

Decreet grond- en pandenbeleid – bescheiden woonaanbod 
De aanvraag voorziet minder dan 10 loten bestemd voor woningbouw, noch heeft de verkaveling een grondoppervlakte die groter is dan een halve hectare.
De verkaveling sluit niet aan op een andere, ook door de aanvrager te ontwikkelen perceel, die samen met de percelen waarop de aanvraag betrekking heeft, een oppervlakte van meer dan een halve hectare beslaan. Er dient bijgevolg geen sociaal, noch bescheiden woonaanbod gerealiseerd te worden. 

De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving. 

Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening 
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag betreft het verkavelen van een grond in 4 loten waarbij 2 loten voor open bebouwing (loten 1 en 2) en 2 loten worden uitgesloten uit de verkaveling gelet op de ligging in agrarisch gebied (loten 3 en 4). 

BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2°     het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen.  

Omschrijving ligging en omgeving 
Het perceel van de aanvraag is gelegen aan de Hazendansweg, een gemeenteweg. In de omgeving zijn er zowel open als halfopen bebouwingen aanwezig bestaande uit 1 of 2 bouwlagen met een zadeldak of een plat dak. Het eigendom is momenteel onbebouwd en is oplopend naar achteren toe. 

Verkavelingsvoorwerp
Het verkavelingsontwerp voorziet in het oprichten van 2 open eengezinswoningen met maximaal 2 bouwlagen en een hellend of plat dak.  De woningen worden opgericht op minimaal 8 meter uit de rooilijn en op minimum 3 meter van de zijdelingse perceelgrenzen zoals weergegeven op het inplantingsplan. De bouwdiepte op het gelijkvloers bedraagt maximaal 15 meter vanaf de bouwlijn en de bouwdiepte op de verdieping bedraagt 12 meter vanaf de bouwlijn. Lot 1 heeft een oppervlakte van 863m² en lot 2 heeft een oppervlakte van 785m². De achtertuinzone bedraagt 27 meter. De bouwstrook heeft een maximale breedte van 9,88 meter op de voorgevelbouwlijn. 

Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving 
Het voorzien van een open eengezinswoning, met een kleinschalige ondergeschikte nevenbestemming op het gelijkvloers of een zorgwoning is functioneel inpasbaar in de onmiddellijke en ruime omgeving.  

Mobiliteitsimpact 
Het college van burgemeester en schepenen verwacht bij het oprichten van een eengezinswoning principieel een aantal autostaanplaatsen dat overeenkomt met 1,5 autostaanplaats per woongelegenheid. De last van het autobezit kan niet volledig op het openbaar domein worden afgeschoven. Er moet een inpandige garage en/of carport voorzien worden of een carport in de zijtuinstrook om de tuin te vrijwaren van overdreven bebouwing en verharding. De voorschriften voorzien enkel een bijgebouw in functie van een tuinberging of garage. Het stallen van auto’s in het vrijstaande bijgebouw zal niet worden toegestaan om de tuinen maximaal te vrijwaren van bebouwing en verharding. Bijgebouwen zijn uitsluitend bestemd voor ondersteunende functies die inherent verbonden zijn met de hoofdbestemmingen van het hoofdgebouw zoals de berging van goederen en gebruiksvoorwerpen. Ondanks het feit dat er geen garages worden toegestaan in de vrijstaande bijgebouwen, kan het parkeren op eigen terrein gebeuren. De aanvraag heeft geen negatieve impact op de mobiliteit. 

De schaal van de voorgenomen werken  
De woningen in de onmiddellijke omgeving zijn vrijstaande of halfopen woningen dewelke bestaan uit 1 of 2 bouwlagen en afgedekt worden met een schuin of plat dak. De maximale bouwdiepte van 15 meter op het gelijkvloers en 12 meter op de verdieping, een maximale kroonlijsthoogte van 6 meter met een zadeldak of 6,5 meter met plat dak (hetgeen een hedendaagse manier van compact bouwen betreft die algemeen aanvaard wordt) stemt overeen met de normaal gehanteerde normen voor bebouwing in deze omgeving en zijn aanvaardbaar. 

Het ruimtegebruik en de bouwdichtheid
De inplanting van de nieuwe woning wordt voorzien op minimum 8 meter uit de rooilijn en op minimum 3 meter van de zijdelingse perceelgrens zoals voorzien op het verkavelingsplan. Deze inplanting sluit aan bij de normaal gehanteerde normen voor bebouwing in deze omgeving. 

Door het oprichten van 2 woningen op het terrein wordt een woondichtheid bekomen van ca. 12 woningen per hectare wat aanvaardbaar is in deze omgeving. 

Gezien de gemeente Zonhoven streeft naar meer groen in het straatbeeld wordt de aanplant van een boom in de voortuinstrook opgelegd in de verkavelingsvoorschriften. 

Uit het advies van Fluvius System Operator d.d. 24 juni 2024 blijkt dat in functie van de nettransitie een distributiecabine voor elektriciteit noodzakelijk is in de projectzone. Deze zone werd niet voorzien op het verkavelingsplan. De gemeentelijke omgevingsambtenaar is van oordeel dat de elektriciteitsvoorziening in de omgeving dient gewaarborgd te blijven na realisatie van nieuwe ontwikkelingen. Fluvius System Operator is hiervoor, gelet op haar expertise, het best geplaatst om aan te geven waar een elektriciteitscabine al dan niet vereist is. Bijkomend is er op het eigendom voldoende ruimte om een elektriciteitscabine op te richten zonder in te boeten op het aantal kavels en op de oppervlakte van de bouwstroken, en zonder de goede ruimtelijke ordening in gedrang te brengen. Enkel dient er een aanpassing aan het ontwerp te gebeuren van twee open bebouwingen naar twee halfopen bebouwingen zodat er ook nog een zone overblijft voor het oprichten van een elektriciteitscabine. 

Visueel-vormelijke elementen
De woningen in de onmiddellijke omgeving zijn vrijstaande of halfopen woningen dewelke bestaan uit 1 of 2 bouwlagen en afgedekt worden met een schuin of plat dak. Het voorgestelde profiel in de verkavelingsvoorschriften sluit aan bij deze in de omgeving. Als materiaal wordt binnen de verkavelingsvoorschriften opgelegd dat dit in overeenstemming moet zijn met de omgeving.   

Cultuurhistorische aspecten 
Niet van toepassing. 

Bodemreliëf 
Het eigendom is momenteel onbebouwd en is oplopend naar achteren toe.  Een ophoging van het bodemreliëf is slechts toegelaten tot op gelijke hoogte of tot op maximaal 30cm boven het straat- of trottoirniveau. Een strook van 1m langsheen de perceelsgrenzen mag bij eventuele terreinwijzigingen nooit hoger gebracht worden dan het niveau van de aanpalende percelen. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de kelder en/of funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats. 

Hinderaspecten met betrekking tot gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen 
Er wordt geen hinder verwacht door voorliggende aanvraag m.b.t. tot de gezondheid, het gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen. Er werden geen bezwaarschriften ingediend tijdens het openbaar onderzoek. 

De aanvraag voldoet niet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving aangezien er geen zone voor een elektriciteitscabine wordt voorzien op het verkavelingsplan. 

BESPREKING VAN DE ADVIEZEN 

Het advies van 18 juni 2024 van De Watergroep is voorwaardelijk gunstig: 

“Advies ACCA 
Volledig gunstig advies met voorwaarden 
Voor de uitrusting van de verkaveling met een drinkwaterleiding op het openbaar domein moet door de initiatiefnemer onderstaand betaald worden: 
- een forfaitaire kost per bebouwbare kavel 
- een studiekost per project 
Wanneer aan alle voorwaarden is voldaan zal De Watergroep de gemeente hiervan op de hoogte brengen. Vervolgens zal de gemeente, cfr. De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, een verkoopbaarheidsattest afleveren. 
Iedere wooneenheid dient over een afzonderlijke watermeter te beschikken. 
De plaats van de watermeter dient te beantwoorden aan de voorschriften van De Watergroep. 
De kosten van de nieuwe aftakkingen zijn ten laste van de individuele aanvragers. 
Bijkomende informatie kan je vinden op: www.dewatergroep.be.” 

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden. 

Het advies van 4 juli 2024 van Proximus is gunstig: 

“Met aandacht hebben wij uw adviesvraag onderzocht. Proximus voorziet geen uitbreidingen voor de aansluiting van dit project. Aanvragen tot aansluiting op het Proximus netwerk kunnen door de aanvrager gericht worden naar onze klantendienst via het nummer 0800 22 800. In functie van de beschikbare capaciteit van onze infrastructuur op dat moment, bekijken we de mogelijkheden om een aansluiting te voorzien.” 

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.  

Het advies van 3 juli 2024 van Fluvius System Operator is ongunstig: 

“In functie van de nettransitie heeft onze studie uitgewezen dat een distributiecabine voor elektriciteit noodzakelijk is in uw projectzone. (conform artikel 4.1 van het projectreglement)  
Voor de meest vlotte afhandeling van uw dossier vragen we u een vrijstaande distributiecabine op te nemen in uw omgevingsvergunningaanvraag.
Hiervoor kan u het stappenplan volgen op de volgende pagina (zie advies).
Indien gewenst kan eventueel ook geopteerd worden voor een inbouwcabine, deze afzonderlijke procedure en bijhorende plannen kan u bij ons opvragen.
Het volledige projectreglement is raadpleegbaar via https://www.fluvius.be/nl/publicatie/projectreglement
Indien u hierover nog bijkomende inlichtingen wenst kan u ons contacteren via Fluvius-LIMN-Patrimonium@fluvius.be, wij helpen u graag verder.” 

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit ongunstig advies en is van oordeel dat de elektriciteitsvoorziening in de omgeving dient gewaarborgd te blijven na realisatie van nieuwe ontwikkelingen. Fluvius System Operator is hiervoor, gelet op haar expertise, het best geplaatst om aan te geven waar een elektriciteitscabine al dan niet vereist is. Bijkomend is er op het eigendom voldoende ruimte om een elektriciteitscabine op te richten zonder in te boeten op het aantal kavels en op de oppervlakte van de bouwstroken, en zonder de goede ruimtelijke ordening in gedrang te brengen. Enkel dient er een aanpassing aan het ontwerp te gebeuren van twee open bebouwingen naar twee halfopen bebouwingen zodat er ook nog een zone overblijft voor het oprichten van een elektriciteitscabine.  

Het advies van 25 juli 2024 van de dienst Facilitair Management is voorwaardelijk gunstig: 

“Gunstig voor de verkaveling zoals voorgesteld mits volgende voorwaarden worden opgenomen in de verkavelingsvoorschriften: 
Aanplanten van minstens 1 streekeigen en/of klimaat robuuste hoogstam boom in de voortuinen van zowel lot 1 als lot 2. 
De in de voortuin aan te planten bomen zijn hoogstam bomen van minstens 2de grootte en worden aangeplant in een maat niet kleiner dan 14-16. 
Aanplanten van minstens 2 streekeigen en/of klimaat robuuste hoogstam boom in de achtertuinen van zowel lot 1 als lot 2. 
De in de achtertuin aan te planten bomen zijn hoogstam bomen van minstens grootte 1b en worden aangeplant in een maat niet kleiner dan 14-16. 
De verplicht aan te planten bomen worden het plantseizoen volgend op het beëindigen van de bouwwerken aangeplant.  
De bestaande boom op openbaar domein, voor lot 1, dient maximaal beschermt te worden tijdens eventuele bouwwerken. Dit houdt in dat er geen verhardingen binnen de kruinprojectie van deze boom mogen aangelegd worden. Ook mogen er geen (bouw)materialen gestapeld worden binnen de kruinprojectie. Ook moet het (werf)verkeer binnen de kruinprojectie vermeden worden, indien er toch verkeer noodzakelijk is, dient de bouwheer de nodige maatregelen te nemen om verdichten van de ondergrond te voorkomen.” 

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden. 

Het advies van 24 juni 2024 van Wyre is gunstig: 

“Wij zijn nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Wyre nodig is om de loten uit deze verkavelings- of bouwaanvraag te kunnen aansluiten.  
Hieruit blijkt dat de nodige infrastructuur op openbaar domein al aanwezig is en dat er geen uitbreiding van het Wyre netwerk dient te gebeuren. Er wordt van ons geen verdere voorwaarde opgelegd.  
Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden met de latere abonnee verrekend.  
Aanvragen tot het verplaatsen van bestaand apparatuur zullen aan de aanvrager aangerekend worden.  
Bij afbraak van gebouwen waarop kabels zijn bevestigd is het belangrijk om minstens 8 weken voor de start van de werken Wyre via 015/66.66.66 op de hoogte te brengen.” 

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.  

Op 30 juli 2024 liet het agentschap voor Natuur en Bos weten geen advies uit te brengen: 

“Aangezien het perceel niet bebost is, buiten een beschermd gebied ligt en geen bijzondere natuurwaarden heeft, laat het Agentschap voor Natuur en Bos de beslissing over de vergunning aan de bevoegde instantie.” 

De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt hier akte van.  

Het advies van 18 juni 2024 van het Departement Landbouw en Zeevisserij is deels voorwaardelijk gunstig en deels ongunstig: 

“Het Agentschap Landbouw en Zeevisserij heeft uw in het onderwerp vermelde adviesaanvraag vanuit landbouwkundig standpunt onderzocht en formuleert er om de volgende redenen een deels voorwaardelijk gunstig en deels ongunstig advies bij. 
De betreffende percelen zijn volgens het gewestplan deels gelegen binnen woongebied en deels binnen agrarisch gebied. 
Voorliggend verkavelingsontwerp voorziet in twee loten bestemd voor open bebouwing. Deze bouwloten blijven beperkt tot de vastgestelde en gebruikelijke bebouwingsgrens van de 50m-woonzone. 
Daarnaast wordt het achterliggend terreingedeelte binnen agrarisch gebied ook in twee gedeeld om bij de voorliggende woonkavels toe te voegen. Dergelijke opdeling met op oog op verdere vertuining wordt in principe niet toegestaan. Het agrarisch gebied is nu eenmaal niet te beschouwen als een te incorporeren tuinzone. 
Het Agentschap Landbouw en Zeevisserij benadrukt dat er binnen de agrarische gebied geen juridische vergunningsgrond bestaat voor het oprichten van constructies en verhardingen in functie van een louter residentieel gebruik. Het agrarisch gebied dient bouwvrij te blijven en bij voorkeur behouden als 1 lot in functie van bijvoorbeeld hobbylandbouw .
De reliëfwijziging binnen agrarisch gebied (tot 80cm) staat niet in functie van enige professionele landbouwactiviteit en is bijgevolg in strijd met de verordende bestemmingsvoorschriften. Het wijzigen van het reliëf louter om residentiële motieven kan bijgevolg niet worden toegestaan. De reliëfwijziging dient beperkt te blijven tot de afgebakende bouwkavels binnen de woonbestemming. 
Gelet op de ruimtelijke en historisch gegroeide situatie en de afwezigheid van professioneel landbouwgebruik kan er vanuit het Agentschap Landbouw en Zeevisserij een gunstig advies worden verleend voor deze aanvraag, mits onderstaande voorwaarden: 
- Het terreingedeelte met agrarische gebiedsbestemming dient bouwvrij te blijven. Er kunnen hier geen constructies of verhardingen met een louter residentiële functie worden toegestaan. 
- De reliëfwijziging binnen agrarisch gebied dient uitgesloten te worden van vergunning. 
- De overgang van gebiedsbestemming tussen agrarisch en landelijk woongebied moet voorzien worden van een haag of afsluiting zodat vertuining van het achterliggende deel wordt uitgesloten. 
Er wordt een ongunstig advies verleend voor de wijziging van het maaiveld binnen agrarisch gebied;”  

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich slechts deels aan bij dit advies. Uit het dossier blijkt niet dat er reliëfwijzigingen worden doorgevoerd in het agrarisch gebied. Het terreinprofiel BT en NT geven immers dezelfde hoogtematen weer. Het Departement Landbouw en zeevisserij heeft op dit punt de plannen verkeerd geïnterpreteerd.  

Er wordt wel aangesloten met volgende voorwaarden opgenomen in het advies:
- Het terreingedeelte met agrarische gebiedsbestemming dient bouwvrij te blijven. Er kunnen hier geen constructies of verhardingen met een louter residentiële functie worden toegestaan.
- De overgang van gebiedsbestemming tussen agrarisch en landelijk woongebied moet voorzien worden van een haag of afsluiting zodat vertuining van het achterliggende deel wordt uitgesloten. 

Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de voorgenomen werken zich onvoldoende ruimtelijk inpassen in de omgeving. De aanvraag is niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening zoals hoger gemotiveerd. 

EINDADVIES 

Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, maar dat het voorgestelde ontwerp niet verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving. De aanvraag is niet vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het verkavelen van een grond in 4 loten waarbij 2 loten voor open bebouwing (loten 1 en 2) en 2 loten worden uitgesloten uit de verkaveling gelet op de ligging in agrarisch gebied (loten 3 en 4). 

Het advies van 3 juli 2024 van Fluvius System Operator is ongunstig. In functie van de nettransitie heeft hun studie uitgewezen dat een distributiecabine voor elektriciteit noodzakelijk is in de projectzone. Deze zone werd niet voorzien op het verkavelingsplan. 

De gemeentelijke omgevingsambtenaar is van oordeel dat de elektriciteitsvoorziening in de omgeving dient gewaarborgd te blijven na realisatie van nieuwe ontwikkelingen. Fluvius System Operator is hiervoor, gelet op haar expertise, het best geplaatst om aan te geven waar een elektriciteitscabine al dan niet vereist is. Bijkomend is er op het eigendom voldoende ruimte om een elektriciteitscabine op te richten zonder in te boeten op het aantal kavels en op de oppervlakte van de bouwstroken, en zonder de goede ruimtelijke ordening in gedrang te brengen. Enkel dient er een aanpassing aan het ontwerp te gebeuren van twee open bebouwingen naar twee halfopen bebouwingen zodat er ook nog een zone overblijft voor het oprichten van een elektriciteitscabine.  

Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier ongunstig voor het verkavelen van een grond in 4 loten waarbij 2 loten voor open bebouwing (loten 1 en 2) en 2 loten worden uitgesloten uit de verkaveling gelet op de ligging in agrarisch gebied (loten 3 en 4), zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden.