2024_CBS_00953 - OMV - Vergunning - Donkeindeweg 15 - 2024/00132 - Goedkeuring

VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Dossiernummer:    2024/00132
Referentie omgevingsloket:    OMV_2024087493

De aanvraag, ingediend door mevrouw Bo Veltjen wonende te Donkeindeweg 33 te 3520 Zonhoven en de heer Mathijs Indestege wonende te Vogelzangstraat 56 te 3520 Zonhoven, werd ontvangen op 18/06/2024 en op 29/07/2024 ontvankelijk en volledig verklaard.

De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Donkeindeweg 15, kadastraal gekend als afdeling 3 sectie F nr. 616K.

De aanvraag gaat over het bouwen van een halfopen eengezinswoning en de terreininrichting.

De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).

1.    STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS

De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een ruimtelijk uitvoeringsplan.
Het project maakt deel uit van de goedgekeurde verkavelingswijziging 7204.V.98/09\01 goedgekeurd op 12 januari 2004, het betreft lot 5a.
Het project maakt deel uit van de goedgekeurde verkaveling 7204.V.98/09 goedgekeurd op 26 maart 2001, het betreft lot 5a.

Volgende verordeningen zijn van kracht:
• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, .... goedgekeurd op 10 februari 2023.

2.    HISTORIEK

    Volgende dossiers zijn relevant:
• Verkavelingsvergunning (7204.V.98/09) voor het verkavelen van een grond - goedgekeurd op 26/03/2001.
• Verkavelingsvergunning (7204.V.98/09\01) voor wijziging van de verkaveling - goedgekeurd op 12/01/2004.
•  Milieuvergunning 2VL404/nde voor bovengrondse propaangashouder van 1000 l - GEEN BESLISSING op 05/11/1971.

3.    BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG

Beschrijving van de plaats & omgeving

Het perceel bevindt zich aan de Donkeindeweg, een gemeenteweg ten zuidwesten van het centrum van Zonhoven. 

De nabije omgeving bestaat uit eengezinswoningen in open en halfopen verband. De bebouwing is opgericht met één tot twee bouwlagen met voornamelijk hellende daken en enkele woningen met een plat dak. De gevelafwerking bestaat voornamelijk uit een gevelsteen in diverse tinten en texturen. 

Het perceel is thans onbebouwd. Het links aanpalend perceel is eveneens onbebouwd. Op het rechts aanpalende perceel bevindt zich een halfopen eengezinswoning bestaande uit twee bouwlagen met een hellend dak.

In de voortuinstrook van het perceel bevindt zich een ondergrondse erfdienstbaarheid voor riolering. 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag gaat over het bouwen van een halfopen eengezinswoning en de inrichting van het terrein.

Het perceel heeft een breedte van 12m en een diepte van 40m en is bestemd voor een eengezinswoning in halfopen verband met de linker zijgevel tot tegen/op de perceelgrens.

De woning wordt ingeplant op 6m à 6,90m afstand tot de voorste perceelgrens en op 3,54m à 3m afstand tot de rechter perceelgrens.

De totale bouwbreedte bedraagt 9m, de totale bouwdiepte gelijkvloers bedraagt 15m en op de verdieping tot 12m, gemeten vanaf de bouwlijn.

Het gebouw bestaat uit 3 in elkaar lopende volumes waarbij links vooraan een uitspringend volume aanwezig is en rechts achteraan eveneens een uitspringend volume.

Algemeen genomen heeft de woning 2 bouwlagen met een kroonlijsthoogte van 5,80m en een nokhoogte van 10,50m waarbij de nok van het zadeldak evenwijdig loopt met de voorgevellijn. In het voorste dakvlak is een kleine dakkapel voorzien.

Links vooraan springt een volume 0,90m naar voor met 2 bouwlagen en een zadeldak met de nok loodrecht op de voorgevellijn. De kroonlijsthoogte bedraagt hier eveneens 5,80m maar verlaagt tot 5,04m ter hoogte van de aansluiting met de linker perceelgrens over een breedte van 0,42m. De breedte van dit volume bedraagt 5,08m.

Rechts achteraan is een uitspringend volume aanwezig met een bouwdiepte van 3m en een breedte van 5m. De kroonlijsthoogte aan de linkerzijde bedraagt 5,04m en deze aan de rechterzijde bedraagt 4,15m. De nok, haaks op de achtergevellijn voorzien, heeft een hoogte van 7,65m. De afstand tot de linker perceelgrens bedraagt 3,98m en de afstand tot de rechter perceelgrens bedraagt 3m.

Tussen dit volume en de linker perceelgrens wordt een terras voorzien met een terrasmuur tot tegen de scheiding van 3m lang en met een hoogte van 2,65m.

De woning wordt opgericht met een landelijk karakter.

De gevelafwerking is voorzien in een beige genuanceerde gevelsteen, gecombineerd met arduinen dorpels, lintelen en omlijstingen en het buitenschrijnwerk zal uitgevoerd worden in aluminium met muisgrijze/ zwarte kleur en de deuren en luiken in hardhout Afrormosia. De dakbedekking is voorzien in vieille blauw gesmoorde dakpannen, de zijkanten van de dakkapellen zullen afgewerkt worden met natuurleien. 

Intern wordt op het gelijkvloers een inkomhal met trap voorzien, een leefruimte met aansluitende open keukenruimte, een wasplaats/ berging en een zij-inkom met toilet.

Op de verdieping zijn een badkamer, toilet, bureauruimte en 3 slaapkamers waarvan 1 met dressing ingericht.

De dakverdieping is voorzien als zolderruimte.

Behoudens de woning worden er ook verhardingen, groen en een wadi aangelegd. 

Aan de rechterzijde van het perceel zal een inrit en parkeerplaats van 3m breed aangelegd worden in waterdoorlatende klinkers met een lengte van 15,42m waarvan de laatste 3,4m, ter hoogte van de zijingang, ingericht wordt als fietsenstalplaats. 

In de voortuinstrook wordt een 2de parkeerplaats van 3m breed aangelegd en een pad naar de inkomdeur.

In de zijtuinstrook loopt een pad naar de achterzijde van de woning, langsheen de achtergevel tot aan het terras van 15m².

De oppervlakte van de inrit, paden, parkeerplaats in waterdoorlatende klinkers bedraagt 82m². Op het openbaar domein is een open gracht aanwezig. Men zal deze ter hoogte van de inrit inbuizen. 

Verder wordt in de voortuin een wadi aangelegd in functie van hemelwateropvang, deze wordt tussen de ondergrondse rioleringsleidingen en de verharding aangelegd. Aan de linkerzijde en voorzijde is een haagafsluiting voorzien van 0,70m hoog. In de zij- en achtertuin wordt langsheen de zijdelingse en achterste perceelgrenzen een afsluiting met draad en haag voorzien tot 1,80m hoog.

4.    OPENBAAR ONDERZOEK 

 Het dossier werd volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.

5.    ADVIEZEN

  Aan volgende adviesverleners werd advies gevraagd:
Fluvius

6.    PROJECT-MER

    De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

7.    INHOUDELIJKE BEOORDELING

    Decretale beoordelingselementen

In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Donkeindeweg een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.

Zonering

Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in collectief geoptimaliseerd buitengebied. Er is recent riolering aangelegd en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.

Waterparagraaf

Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.

Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023. De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.

Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.

Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:

De plannen geven aan dat voor de nieuw opgerichte woning met een horizontale dakoppervlakte van 114,87 m² een hemelwaterput voorzien wordt met een inhoud van 10.000 liter en recuperatie van het hemelwater voor toiletten, dienstkraan binnen, wasmachine en buitenkraan. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een open infiltratievoorziening met een infiltratieoppervlakte van 7,5m² (minimum vereiste infiltratieoppervlakte 6,79m²) en een volume van 3.000 liter (minimum vereiste inhoud 2800,71 liter), waarmee men voldoet aan de verordening.

De verordening is niet van toepassing op de aanleg van de voorziene verhardingen. Het hemelwater dat op de verharding valt, wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren door het gebruik van waterdoorlatende verhardingen en afwatering naar de groenzones.

Gezien de aanvraag voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze ook de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.

Natuurtoets

Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.

Erfgoed- & Archeologietoets

Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.

Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

De aanvraag voldoet volledig aan de voorschriften van de verkaveling. Gezien deze voorschriften de criteria van een goede ruimtelijke ordening weergeven, stemt de aanvraag hiermee overeen.

De aanvraag creëert voldoende woonkwaliteit en gebruiksgenot voor de bewoners. 

Op het perceel van 480m² zal een verharde/ bebouwde oppervlakte van 211,64m² aanwezig zijn. Er resteert 268m² om in te richten als groene ruimte, zo’n  56% van het terrein. De footprint is aanvaardbaar, gezien de eerder beperkte oppervlakte van het perceel.

De gemeente Zonhoven streeft ernaar het groene karakter van de gemeente niet alleen te behouden maar ook te versterken. Om die reden wordt bij elk nieuwbouwproject de aanplant van min. 1 hoogstamboom per 400m² gevraagd. 

Er zal dan ook als voorwaarde worden opgenomen dat, rekening houdend met de oppervlakte van het perceel (480m²), 1 inheemse, streekeigen en/of klimaat robuuste boom van minstens 2de grootte dient aangeplant te worden. Bij eventuele sterfte dient de aanplant herhaald te worden.

Voor wat betreft de dakvorm, dakhelling en kroonlijsthoogte werd het akkoord van de links aanpalende eigenaar toegevoegd. 

Bespreking van de adviezen

•    Het advies van Fluvius d.d. 31 juli 2024 is gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig.

“Omgevingsloket projectnummer: OMV-2024087493
Nummer projectaanvraag: 5000075069
Datum: 31/07/2024
Adviesverlening RIOLERING voor uw project te ZONHOVEN, Donkeindeweg 15 

Naar aanleiding van uw aanvraag over de stedenbouwkundige vergunning voor bovenvermeld project geven we volgend advies voor riolering. 

Dit advies handelt over de technische aansluitbaarheid op het openbaar rioleringsnetwerk indien aanwezig. Dit desbetreffende perceel is aansluitbaar op de bestaande riolering ter hoogte van de aanpalende straat. De Fluvius-aansluitingsvoorwaarden voor o.a. diepte, diameter en locatie, zijn terug te vinden op www.fluvius.be. 

Daarnaast dient u voor wat betreft riolering uiteraard te voldoen aan alle geldende gewestelijke, provinciale en gemeentelijke wettelijke bepalingen dienaangaande. Fluvius doet hierop geen nazicht.
Dit advies doet geen uitspraak over of nazicht op de ontworpen riolering op het privé-gedeelte. 

Via https://www.vmm.be/data/zonering-en-uitvoeringsplan kan u eenvoudig nakijken in welke cluster het perceel zich bevindt en de daaraan gekoppelde verplichtingen inzake septische putten. 

Als voor uw bouwproject een (her-)aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel noodzakelijk is, dient u zo snel als mogelijk na het bekomen van de bouwvergunning een aanvraag tot aansluiting op het openbaar rioleringsnetwerk aan te vragen.
Dit kan online via www.fluvius.be. Dit is belangrijk om verloren kosten te vermijden daar wij de locatie en diepte van de aansluiting pas kunnen garanderen na realisatie van de aansluiting op openbaar domein. 

Alleen Fluvius of een door ons aangestelde uitvoerder zorgt voor de realisatie van het gedeelte van de aansluiting op het openbaar domein. 

Keuring privéwaterafvoer: 
Elke rioleringsaansluiting op het openbaar rioleringsstelsel dient een keuring van de privéwaterafvoer te ondergaan conform de wettelijke bepalingen (oa Algemeen Waterverkoopreglement en ministerieel besluit voor de keuring).
Enkel de door Fluvius erkende keurders komen voor deze keuring in aanmerking (zie website: Keuring riolering | Fluvius). 

Als de privériolering niet correct en volledig volgens de wettelijke bepalingen werd uitgevoerd, zelfs als dit niet expliciet door de stedenbouwkundige vergunning werd opgelegd, behoudt Fluvius zich het recht voor om de aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel van dit perceel te schorsen. 

Alvast bedankt om zo spoedig mogelijk uw aansluitingsaanvraag in te dienen. 
Met vriendelijke groeten,
Fluvius System Operator cv in opdracht van uw distributienetbeheerder “

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden. Er wordt opgemerkt dat de rioleringsbeheerder geen uitspraak gedaan heeft over de ligging van de ondergrondse erfdienstbaarheid. 

8.    ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende voorwaarden op te leggen:

Stedenbouwkundige voorwaarden
• Er dient minimum 1 hoogstammige boom aangeplant te worden.
De boom dient een inheemse, streekeigen en/of klimaatrobuuste boom van minstens 2de grootte te zijn.
Bij eventuele sterfte dient de aanplant herhaald te worden.
Deze boom moet aangeplant worden ten laatste in het plantseizoen na de ingebruikname van de woning.  Bewijs hiervan (foto’s, factuur) moet aangeleverd worden aan de dienst vergunningen en handhaving, uiterlijk 3 maanden na de aanplant van de boom.

•    Het advies van Fluvius moet gevolgd worden.