VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Dossiernummer: 2024/00048
Referentie omgevingsloket: OMV_2024001299
De aanvraag, ingediend door dhr. en mevr. Roel en Dana Helgers - Mechelmans wonende te Kruiskensveld 62 te 1745 Opwijk, werd ontvangen op 12/03/2024 en op 09/04/2024 ontvankelijk en volledig verklaard.
De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Bookmolenweg 17, kadastraal gekend als afdeling 3 sectie E nr. 691C3.
De aanvraag gaat over het bouwen van eengezinswoning.
De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).
1. STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS
De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
De locatie van de aanvraag is gelegen binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan grup afbakening regionaalstedelijk gebied Hasselt-Genk, goedgekeurd op 20 juni 2014.
Het project maakt deel uit van de goedgekeurde verkaveling 1095.E.874.2 goedgekeurd op 5 juli 2010, het betreft lot 9.
Men vraagt volgende beperkte afwijkingen volgens art. 4.4.1 van de VCRO:
• De bouwbreedte van zone voor hoofdgebouw: volgens de voorschriften is de breedte vooraan 7m en achteraan 7,5m.
Het ontwerp voorziet een breedte van 7,84m vooraan en 8,01m achteraan. De vloerterreinindex wordt hiermee niet overschreden.
• De maximale kroonlijsthoogte bedraagt 6m volgens de voorschriften (ten opzichte van het maaiveld).
Het ontwerp voorziet een kroonlijsthoogte van 6,06m.
Volgende verordeningen zijn van kracht:
• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, .... goedgekeurd op 10 februari 2023.
2. HISTORIEK
Volgende dossiers zijn relevant:
• Verkavelingsvergunning (1095.E.874.2) voor het verkavelen van een grond - goedgekeurd op 05/07/2010.
• Verkavelingsvergunning (1095.E.874.2\01) voor wijziging: verkopen/aankopen gronden alvorens aanleg wegenis - goedgekeurd op 14/02/2011.
3. BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG
Beschrijving van de plaats & omgeving
Het perceel bevindt zich langs de Bookmolenweg, een gemeenteweg ten oosten van het centrum van Zonhoven.
De nabije omgeving wordt gekenmerkt door vrijstaande en halfopen eengezinswoningen, bestaande uit twee bouwlagen en een hellend dak.
Langsheen de noordelijk gelegen Oppelsenweg is ook een tuincentrum (Horta) aanwezig en het parkgebied met de historische voormalige watermolen “Bookmolen” die recent verbouwd/ uitgebreid werd met een woning.
Het perceel van de aanvraag is momenteel onbebouwd en begroeid met grassen, struikgewas en jonge boompjes.
Het bestaande maaiveld is momenteel gelegen op 9 cm boven de as van de weg.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag gaat over het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning met twee bouwlagen en een hellend dak.
Het perceel heeft een straatbreedte van 16,66m, en wordt breder naar achter toe tot een perceelbreedte van 17,34m. De totale perceeldiepte is 29,40m. De woning wordt ingeplant op 6m afstand tot de voorste perceelgrens, op 3,29m à 3,46m afstand tot de rechterperceelgrens en op 6m afstand tot de linker perceelgrens. In de rechter zijtuinstrook en deels binnen de zone voor het hoofdgebouw, wordt een garage / tuinberging voorzien tegen de rechter perceelgrens. De tuinzone achter de woning bedraagt 10m.
De bouwdiepte van het gelijkvloers is 13m, en 10m op de eerste verdieping, gemeten vanaf de voorgevellijn. De totale bouwbreedte van de woning is vooraan 7,55m achteraan 7,55m. Rechts naast de woning, op 2m achter de voorgevellijn van de woning, staat een garage afgewerkt met een plat dak, met een breedte van 3,29m vooraan, en een breedte van 3,46m achteraan. De diepte van de garage is 7,80m en de dakrandhoogte is 3,80m tegenover het maaiveld.
De woning wordt opgericht met 2 bouwlagen onder een hellend dak. De kroonlijsthoogte bevindt zich op 6,06m vanaf het maaiveld. De nok ligt op 11,06m vanaf het maaiveld. De gevelafwerking is voorzien in pleisterwerk, en de dakbedekking wordt uitgevoerd in antracietkleurige dakpannen. De vloerpas ligt op 20cm boven de as van de weg. Het perceel is 4,96 are groot. De woning krijgt een volume van 714,65m³, een grondoppervlakte van ca. 97,95m² (122,1m² inclusief garage) en een nuttige bovengrondse oppervlakte van ca. 175,35m².
De tuinzone wordt ingericht met een gazon, en de reguliere lage beplantingen.
In de voortuin, aan de linkerkant van het perceel, wordt een wadi voorzien in functie van de hemelwaterverordening.
Behoudens de woning worden ook 42,8 m² in totaal aan verhardingen voorzien. Rechts vooraan wordt een inrit met een breedte van 2,80m tot de garage en een pad van 1m breed naar de voordeur voorzien (materiaal niet opgegeven). Aan de achterzijde en links van de woning wordt een terras voorzien dat 1,20m uitspringt uit de achtergevel en 2,20m uit de zijgevel. Alle verhardingen wateren af naar de groenzones op eigen terrein.
Het terrein wordt niet opgehoogd in functie van de bouw van de eengezinswoning.
4. OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 19 april 2024 t.e.m. 18 mei 2024.
5. ADVIEZEN
Aan volgende adviesverlener werd advies gevraagd:
dienst patrimonium.
6. PROJECT-MER
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
7. INHOUDELIJKE BEOORDELING
Decretale beoordelingselementen
In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Bookmolenweg een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.
Zonering
Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.
Waterparagraaf
Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.
Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023. De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.
Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt.
Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:
De plannen geven aan dat voor de nieuw op te richten woning met een horizontale dakoppervlakte van 122,1m² een hemelwaterput voorzien wordt met een inhoud van 10000 liter en recuperatie van het hemelwater voor toiletten, wasmachine, een dienstkraan en buitenkraan.
De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een open infiltratievoorziening, type wadi met een opvangcapaciteit van 3400 liter (minimum inhoud 3040 liter) en een infiltratieoppervlakte van 10m² (minimum 7,37m²).
De oppervlakte en het volume voldoen aan de verordening.
De verordening is niet van toepassing op de aanleg van de voorziene verhardingen. Het hemelwater dat op de verharding valt, wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren.
Gezien de aanvraag voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze ook de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.
Natuurtoets
Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.
Erfgoed- & Archeologietoets
Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De aanvraag voldoet grotendeels aan de voorschriften van de verkaveling. Er worden afwijkingen gevraagd volgens art. 4.4.1 van de VCRO.
Gezien de voorschriften de criteria van een goede ruimtelijke ordening weergeven, stemt de aanvraag hiermee overeen, met uitzondering van de gevraagde afwijkingen:
• De bouwbreedte van zone voor hoofdgebouw: volgens de voorschriften is de breedte vooraan 7m en achteraan 7,5m.
Het ontwerp voorziet een breedte van 7,84m vooraan en 8,01m achteraan. De vloerterreinindex wordt hiermee niet overschreden.
Op het oorspronkelijke verkavelingsplan was een zijtuinstrook van 2m voorzien aan de rechterzijde en een bouwbreedte voor het hoofdgebouw van 8m. Door de opgelegde verkavelingsvoorschriften die bepalen dat de zijtuinstrook 3m breed dient te zijn en dat hierbinnen een garage/ tuinberging dient opgericht te worden (indien deze niet intern in het hoofdgebouw voorzien worden), werd de toegelaten bouwbreedte met 1m verkleind. Met de afwijking wenst men terug meer bouwbreedte te bekomen. Hierbij werd rekening gehouden met het oorspronkelijke concept van zongerichte zijtuinstroken (linkerzijde), er resteert een strook van 6m.
De gevraagde afwijking is aanvaardbaar.
• De maximale kroonlijsthoogte bedraagt 6m volgens de voorschriften ten opzichte van het maaiveld.
Het ontwerp voorziet een kroonlijsthoogte van 6,06m.
Gezien dit een minieme afwijking is, en het gaat om een vrijstaande woning, is deze afwijking aanvaardbaar.
De aanvraag creëert voldoende woonkwaliteit en gebruiksgenot voor de bewoners. De footprint op het perceel voldoet aan de normen die de gemeente Zonhoven nastreeft.
De gemeente Zonhoven streeft ernaar het groene karakter van de gemeente niet alleen te behouden maar ook te versterken. Om die reden wordt bij elk nieuwbouwproject de aanplant van min. 1 hoogstamboom per 400m² gevraagd. Er zal dan ook als voorwaarde worden opgenomen dat rekening houdend met de oppervlakte van het perceel (496m²), 2 inheemse, streekeigen en/of klimaatrobuuste bomen van minstens 2de grootte dienen aangeplant te worden. Om ook het groene straatbeeld te versterken moet minimum 1 van deze bomen aangeplant worden in de voortuin.
Resultaten van het openbaar onderzoek
Er werden geen bezwaren ingediend.
Bespreking van de adviezen
Het advies van dienst patrimonium d.d. 3 mei 2024 is voorwaardelijk gunstig.
De inrit op het openbaar domein mag enkel door waterdoorlatende of waterpasserende materialen aangelegd worden. Het overige gedeelte van de berm dient aangelegd te worden als grasberm of met een groene bodembedekker.
De Gemeentelijke omgevingsambtenaar gaat hiermee akkoord. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.
8. ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende voorwaarden op te leggen:
Stedenbouwkundige voorwaarden
• Het advies van de dienst patrimonium moet gevolgd worden: De inrit op het openbaar domein mag enkel door waterdoorlatende of waterpasserende materialen aangelegd worden. Het overige gedeelte van de berm dient aangelegd te worden als grasberm of met een groene bodembedekker.
• Er dienen 2 hoogstammige bomen aangeplant te worden, waarvan 1 in de voortuin. De bomen dienen inheemse, streekeigen en/of klimaatrobuuste bomen van minstens 2de grootte te zijn. Bij eventuele sterfte dient de aanplant herhaald te worden. Deze bomen moeten aangeplant worden ten laatste in het plantseizoen na de ingebruikname van de woning. Bewijs hiervan (foto’s, factuur) moet aangeleverd worden aan de dienst vergunningen en handhaving, uiterlijk 3 maanden na aanplant van de bomen.
Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar d.d. 04/07/2024 en volgt dit standpunt integraal.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het voorwaardelijk afleveren van de omgevingsvergunning aan dhr. en mevr. Roel en Dana Helgers - Mechelmans wonende te Kruiskensveld 62 te 1745 Opwijk voor het bouwen van een eengezinswoning, gelegen te Bookmolenweg 17 kadastraal gekend als afdeling 3 sectie E nr. 691C3.
Volgende voorwaarden worden opgelegd:
Stedenbouwkundige voorwaarden