2024_CBS_00732 - OMV - Vergunning - Donkweg 32 - 2024/00062 - Goedkeuring

VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Dossiernummer:    2024/00062
Referentie omgevingsloket:    OMV_2024025591

De aanvraag, ingediend door de heer Martin Vandereyt met als contactadres Bekaertlaan 20 te 3650 Dilsen-Stokkem, werd ontvangen op 29/03/2024 en op 03/06/2024 ontvankelijk en volledig verklaard.

De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Donkweg 32, kadastraal gekend als afdeling 3 sectie F nr. 224F2.

De aanvraag gaat over het regulariseren van de dakterrassen en regulariseren en aanpassen van de buitenaanleg/ verhardingen.

De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).

1.    STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS

De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied en woonuitbreidingsgebied.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
De locatie van de aanvraag is gelegen binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan grup afbakening regionaalstedelijk gebied Hasselt-Genk, goedgekeurd op 20 juni 2014.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.

Volgende verordeningen zijn van kracht:
• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, .... goedgekeurd op 10 februari 2023.

2.    HISTORIEK

  Volgende dossiers zijn relevant:
• Omgevingsvergunning 2019/00090 voor het bouwen van een meergezinswoning met 12 appartementen en een ondergrondse parkeergarage goedgekeurd op 27/08/2019.
• Melding 2019/00243MM voor droogzuiging voor de realisatie van een ondergrondse parkeergarage (13 parkeerplaatsen) behorende bij een appartementencomplex geakteerd op 15/10/2019.
• Stedenbouwkundige vergunning (2017/00181) voor het bouwen van een meergezinswoning met 8 appartementen na het slopen van de bestaande bebouwing - goedgekeurd op 05/12/2017.
• Bouwmisdrijf dossier BI/2023/0002 voor het anders uitvoeren van de verhardingen in de voortuin en de rechter zijtuinstrook en het plaatsen van kiezelverharding in de achtertuin op 23/03/2023, PV nummer 2021_00015PV.

3.    BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG

Beschrijving van de plaats & omgeving
Het perceel bevindt zich langs de Donkweg, een gemeenteweg op ca. 600 meter ten westen van het centrum van Zonhoven.
De omgeving wordt hoofdzakelijk gekenmerkt door vrijstaande en halfopen grondgebonden eengezinswoningen met 1 tot 2 bouwlagen en een zadeldak. Op de Donkweg bevinden zich ook enkele appartementsgebouwen met het uitzicht van een grondgebonden woning.
Links van het perceel staat een halfopen eengezinswoning met 2 bouwlagen en een zadeldak.  Rechts staat een vrijstaande eengezinswoning met 1 bouwlaag en een schilddak.  Aan de achterzijde van het perceel situeert zich een verkaveling van Vooruitzien (grondgebonden sociale woningen).

Op het perceel bevindt zich een meergezinswoning met 12 appartementen en een ondergrondse garage waar 13 voertuigen gestald kunnen worden.
Elk appartement beschikt over minstens 1 terras grenzend aan de leefruimte en/of keuken.  De dakterrassen op de eerste verdieping, aan de achterzijde van het gebouw, werden groter uitgevoerd dan vergund.

In de voortuin werd een inrit aangelegd die toegang verleent tot de ondergrondse parkeergarage en 2 bovengrondse niet-overdekte parkeerplaatsen.
Er werd een tweede inrit aangelegd die toegang verleent tot de overige 4 parkeerplaatsen. De inritten en parkeerplaatsen werden aangelegd in waterdoorlatende betonklinkers.
De tweede inrit en de parkeerplaatsen werden uitgevoerd met andere materialen dan vergund, nl. waterdoorlatende betonklinkers i.p.v. grasdallen.

Langsheen de rechter perceelgrens werd een derde inrit aangelegd in kiezelverharding.  Deze inritverharding heeft een lengte van 35,08m.  De inrit verleent toegang tot een grote kiezelverharding in de achtertuin die gebruikt wordt als bijkomende parkeerterrein.  Dit parkeerterrein, tevens uitgevoerd in kiezelverharding, werd aangelegd over de volledige breedte van het perceel en een diepte van 9,56m (totale kiezelverharding 522,88m²).  Deze derde inritverharding met bijhorend parkeerterrein werd aangelegd zonder vergunning.

Voor 2 gelijkvloerse appartementen werd het terras aangelegd in de voortuin.  Aan de rechterzijde van deze terrassen werd zonder vergunning, kunstgras (7,46m² en 6,16m²) aangelegd zonder vergunning.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag gaat over het regulariseren van de dakterrassen en het regulariseren en aanpassen van de buitenaanleg/ verhardingen.

Op de eerste verdieping werden voor zowel het linkse als het rechtse appartement de dakterrassen aan de achterzijde van het gebouw groter uitgevoerd dan vergund.
Het terras van het linkse appartement is ingeplant op 1,90m van de linker zijgevel. Het terras heet een breedte van 8,01m en een diepte van 5,40m (opp. 42,31m²), in tegenstelling tot de vergunde afmetingen van 5,63m breed en 3,05m diep (17,17m²).
Het terras van het rechtse appartement is ingeplant tevens ingeplant op 1,90m van de rechter zijgevel.  De breedte bedraagt 8,72m en de diepte 5,40m (opp. 47,09m²).  Volgens de vergunning diende het terras ingeplant te worden op 5m van de rechter perceelgrens.  De breedte werd vergund op 5,70m en de diepte op 3,05m (17,38m²).

De aanvraag omvat tevens het regulariseren van de tweede inrit en de parkeerplaatsen in de voortuin in waterdoorlatende betonklinkers i.p.v. grasdallen.

De aanvrager wenst een aantal niet-vergunde verhardingen aan te passen, nl.:
- In de voortuin, aan de rechterzijde van de terrassen van 2 gelijkvloerse appartementen wenst men het kunstgras te verwijderen en aan te leggen met groenaanplanting;
- Derde inrit en het parkeerterrein in de achtertuin
De aanvrager wenst de kiezelverharding te verwijderen en het parkeerterrein te verkleinen.
Vanuit de bestaande inritverharding, die reeds toegang verleent tot de ondergrondse garage en 2 parkeerplaatsen wenst men aan de rechterzijde een toegang aan te leggen in grasdallen. De toegang in grasdallen wordt vanaf de rechter zijtuin beperkt tot een karrenspoor, wat achteraan uitmond op een parkeerterrein waar 5 voertuigen gestald kunnen worden.
Deze parking heeft een breedte van 15m en een diepte van 10,30m (totale oppervlakte grasdallen: 206,52m²).
- Vanuit de nieuwe parkings in de achtertuin wordt een toegangspad aangelegd in grasdallen (10,7m²) dat toegang verleent tot de tuinen van de gelijkvloerse appartementen.

4.    OPENBAAR ONDERZOEK 

Het dossier werd volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.

5.    ADVIEZEN

    Er zijn geen adviezen vereist.

6.    PROJECT-MER

    De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

7.    INHOUDELIJKE BEOORDELING

Decretale beoordelingselementen

In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Donkweg een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.

Zonering

Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.

Waterparagraaf

Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.

Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023.  De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.

Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.

Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:

De aanvraag geeft aan dat er geen uitbreiding van de horizontale dakoppervlakte is. De verordening is hierop niet van toepassing.

De verordening is niet van toepassing op de aanleg van de voorziene verhardingen aangezien deze uitgevoerd/ voorzien zijn in waterdoorlatende materialen (deels klinkers, deels grasdallen). Het hemelwater dat op de verharding valt, wordt niet opgevangen en afgevoerd, maar kan op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren.

Gezien de aanvraag voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze ook de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.

Natuurtoets

Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.

Erfgoed- & Archeologietoets

Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.

Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid
In de omgeving komen zowel eengezinswoningen als meergezinswoning voor. Een meergezinswoning met 12 appartementen is dan ook niet storend in het straatbeeld.

Mobiliteitsimpact
Het stallen van voertuigen dient op eigen terrein georganiseerd te worden zodat de last van het autobezit niet wordt afgeschoven op het openbaar domein.
Om eenvormigheid na te streven wordt door de gemeente volgende algemene parkeernorm gehanteerd.
Het aantal standplaatsen dient overeen te stemmen met 1,5 parkeerplaats per woongelegenheid.
Gezien de meergezinswoningen 12 appartementen omvat dient het project te beschikken over minimum 18 parkeerplaatsen.
In de ondergrondse garage zijn 13 parkeerplaatsen, in de voortuin werden 6 parkeerplaatsen aangelegd en in de achtertuin wenst men de niet-vergunde parkings her aan te leggen waardoor er nog 5 bijkomende parkeerplaatsen voorzien worden.
Het project voorziet dus 24 parkeerplaatsen wat in overeenstemming is met de algemeen gehanteerde parkeernorm.

Schaal
In de linker zijtuin werd een open houten fietsencarport opgericht zonder vergunning.  Er werden echter geen grondplannen en gevelaanzichten toegevoegd van deze constructie waardoor hier verder geen uitspraak over wordt gedaan.

Uit de ingediende foto’s blijkt dat de gaanderijen op de eerste en tweede verdieping aan de achterzijde van het appartementsgebouw werden uitgevoerd met een raampartij.  Volgens de vergunning diende deze uitgevoerd met een glazen balustrade.  Het volledig dichtmaken van de gaanderijen betreft een handeling zonder stabiliteitswerken binnen het bestaande bouwvolume en is bijgevolg vrijgesteld van vergunning (vrijstellingsbesluit art. 2.1. 2°).
Wel dient opgemerkt te worden dat appartement 8 en 11 (de middelste appartementen op de 1ste en 2de verdieping), beide 1 slaapkamer appartementen, hun slaapkamerraam nu uitgeeft op de gaanderij en dus geen rechtstreekse natuurlijke verluchting heeft.
Gezien de gaanderijen werden dichtgemaakt is het raadzaam i.f.v. de brandveiligheid dit door te geven aan de brandweer.

De dakterrassen op de eerste verdieping, aan de achterzijde van het gebouw, werden groter uitgevoerd dan vergund.
Volgens de vergunning diende het linker appartement te beschikken over een terras ingeplant op 1,90m van de linker zijgevel en met een breedte van 5,63m en een diepte van 3,05m (17,17m²). Het terras voor het rechter appartement werd voorzien op 5m van de rechter zijgevel en had een breedte van 5,70m en een diepte van 3,05m (17,38m²).
Zoals eerder aangehaald werden de terrassen groter uitgevoerd, Het terras van het linker appartement heeft een breedte van 8,01m en een diepte van 5,40m (42,31m²).
Het terras van het rechter appartement werd uitgevoerd op 1,90m van de rechter zijgevel. Het terras heeft een breedte van 8,72m en een diepte van 5,40m.
Om de privacy naar de aangrenzenden alsook voor de gebruikers zelf te garanderen zal als voorwaarde worden opgelegd dat de terrassen aan de linker en rechterzijde voorzien moeten worden van een niet-doorzichtig glas met een hoogte van 1,80m.

Gezien de terrassen zich aan de achterzijde bevinden heeft dit geen impact op het bestaande straatbeeld.

Ruimtegebruik en bouwdichtheid
Gezien de functie als meergezinswoning (12 appartementen) ongewijzigd blijft en de woondichtheid bijgevolg behouden blijft is deze aanvaardbaar op deze locatie.

De bebouwing heeft een oppervlakte van 603,99m² en de verharding 441,01m².  Rekening houdend met de oppervlakte van het perceel (2960m²) resteert er een tuinzone van ca. 65%, wat tegemoet komt aan de visie van de gemeente Zonhoven.
Toch dient opgemerkt te worden dat de 5 parkeerplaatsen achteraan op het terrein overbodig zijn rekening houdend met de algemeen gehanteerde parkeernorm. Dat reeds 13 ondergrondse parkeerplaatsen en 6 bovengrondse parkeerplaatsen in de voortuin aanwezig zijn en voldoende zijn conform de parkeernorm.
Tevens veroorzaakt het parkeergebeuren in de achtertuin voor geluids- en privacyhinder voor de bewoners alsook de aangrenzende percelen.
Parkeren in de achtertuin wordt onder meer omwille van bovenstaande principieel nooit toegestaan.

Er kan dan ook niet akkoord gegaan worden met de aanleg van de inrit aan de rechterzijde, het karrenspoor en het parkeerterrein in de achtertuin.  Uiteraard dient de bestaande, niet-vergunde kiezelverharding alsnog verwijderd te worden.  Dit zal als voorwaarde opgenomen worden binnen de huidige vergunning.

Visueel-vormelijke elementen
De tweede inrit en de 6 parkeerplaatsen in de voortuin werden uitgevoerd in waterdoorlatende betonklinkers in plaats van grasdallen. Het betreft net als grasdallen een waterdoorlatende verharding.
Tevens wordt het kunstgras langs de rechterzijde van de gelijkvloerse terrassen in de voortuin vervangen door groenaanplanting.
De verhardingen worden hierdoor omringd door groenaanplanting wat het vergroenen van het straatbeeld ten goede komt.  Tevens is dit gunstig in functie van de afwatering.

Cultuurhistorische aspecten
Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar.

Bodemreliëf
Volgens de aanvraag wordt het bestaande reliëf niet gewijzigd.

Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
Zoals eerder aangehaald werden de dakterrassen op de eerste verdieping, aan de achterzijde van het gebouw, groter uitgevoerd.
Om de privacy naar de aangrenzenden alsook voor de gebruikers zelf te garanderen zal als voorwaarde worden opgelegd dat de terrassen aan de linker en rechterzijde voorzien moeten worden van een niet-doorzichtig glas met een hoogte van 1,80m.

Gezien het parkeren in de achtertuin zowel geluidshinder als privacyhinder met zich meebrengt kan niet akkoord gegaan worden met de aanleg van de inrit aan de rechter zijde, het karrenspoor en het parkeerterrein in de achtertuin.

Zoals hoger aangehaald dient de bestaande, niet-vergunde kiezelverharding alsnog verwijderd te worden.

8.    ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag deels in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde gedeeltelijk verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.

Er werden onvoldoende gegevens toegevoegd omtrent de houten fietscarport waardoor hier verder geen uitspraak over wordt gedaan.

Gezien het dichtmaken van de gaanderijen in de achtergevel op de eerste en tweede verdieping vrijgesteld is van vergunning, wordt hier verder geen uitspraak over gedaan.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende voorwaarden op te leggen:
Stedenbouwkundige voorwaarden

•    De dakterrassen op de eerste verdieping, aan de achterzijde van het gebouw, moeten aan de linker- en rechterzijde voorzien worden van een niet-doorzichtig glas met een hoogte van 1,80m.
•    De bestaande, niet-vergunde kiezelverharding (derde inrit en parkeerterrein achterzijde) dient verwijderd te worden.  Bewijs hiervan dient overgemaakt te worden aan de dienst planning en vergunningen binnen 3 maanden volgend op de vergunning.