VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Dossiernummer: 2024/00022
Referentie omgevingsloket: OMV_2023109855
De aanvraag, ingediend door de heer Gert Deprez wonende te Viartenstraat 29 te 3520 Zonhoven, werd ontvangen op 09/02/2024 en op 04/04/2024 ontvankelijk en volledig verklaard.
De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Viartenstraat 29, kadastraal gekend als afdeling 2 sectie D nr. 2S.
De aanvraag gaat over het uitbreiden van een eengezinswoning en het regulariseren van een vrijstaand bijgebouw en de aanleg van verhardingen.
De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).
1. STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS
De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied met landelijk karakter.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een ruimtelijk uitvoeringsplan.
Het project maakt deel uit van de goedgekeurde verkaveling 7204.V.58 goedgekeurd op 25 februari 1964, het betreft lot 3.
De verkaveling is ouder dan 15 jaar. Daarom vormen de verkavelingsvoorschriften niet langer een weigeringsgrond en moet er een toetsing gebeuren van de goede ruimtelijke ordening.
Volgende verordeningen zijn van kracht:
• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, .... goedgekeurd op 10 februari 2023.
2. HISTORIEK
Volgende dossiers zijn relevant:
• Stedenbouwkundige vergunning (1972/00224) voor woonhuis - goedgekeurd op 15/12/1972.
• Verkavelingsvergunning (7204.V.58) voor 6 loten voor open bebouwing - goedgekeurd op 25/02/1964.
3. BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG
Beschrijving van de plaats & omgeving
Het perceel bevindt zich aan de Viartenstraat, een gemeenteweg in de buurt Korenmolen, in het midden van de gemeente Zonhoven.
De nabije omgeving bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande eengezinswoningen, gelegen in een woongebied met een landelijk karakter. De bebouwing bestaat hoofdzakelijk uit één bouwlaag onder voornamelijk hellende daken, en is afgewerkt in gevelbekleding in diverse tinten en texturen.
Op het perceel bevindt zich een vergunde eengezinswoning.
Volgens de informatie waarover wij beschikken werden er op het perceel zonder vergunning een vrijstaand bijgebouw op een afstand van 0,8 meter van de linker perceelsgrens, meer dan 80 m² niet noodzakelijke verhardingen en langs de voorste en de zijdelingse perceelsgrenzen een haag met een hoogte van 2,8 meter geplaatst. Ook werden er zonder aktenames stabiliteitswerken uitgevoerd binnen de woning op het gelijkvloers, waarbij de garage werd omgevormd tot bergplaats, en in de kelder en ook aan de achtergevel.
Het is aan de hand van het bestaande funderingsplan niet mogelijk op te maken of er op het perceel een septische put aanwezig is.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag gaat over het verbouwen en uitbreiden van de woning, het aanleggen van nieuwe en het wijzigen van bestaande verhardingen en het regulariseren van een vrijstaande garage in de achtertuin en de gesloten afsluiting langs de voorste en de zijdelingse perceelsgrenzen.
De woning wordt aan de achterzijde uitgebreid waarna de bouwdiepte over de volledige breedte van het gelijkvloers 12,48 meter zal bedragen. De dakrand van de uitbreiding zal een hoogte hebben van 3,24 meter. Door de verbouwing met stabiliteitswerken binnen de woning wijzigt de ruimtelijke indeling en worden de afvoer van zowel het hemelwater als het afvalwater ingrijpend aangepast. De gevels worden wit-beige gekaleid. Het houten buitenschrijnwerk wordt vervangen door zwart aluminium. De achterbouw wordt voorzien van een kroonlijst bestaande uit lichtgrijze planchetten.
Daarnaast zal er via een ommuurde hellingbaan een bijkomende toegang tot de kelder voorzien worden. Deze niet-overdekte verharding wordt tegen de rechter zijgevel geplaatst op een afstand van tenminste 1,33 meter van de rechter perceelsgrens, heeft een breedte van 1,65 meter en een lengte van 9,95 meter. De veiligheidsmuur heeft een hoogte van 0,9 meter.
De te regulariseren vrijstaande garage in de achtertuin is ingeplant op 0,8 meter van de linker perceelsgrens, heeft een oppervlakte van 18 m² en een nokhoogte van 2,28 meter boven het maaiveld. Het bijgebouw bestaat uit houten panelen en een dak van golfplaten
De inrit naar de garage in waterdoorlatende klinkers heeft een breedte van 2,82 meter en de toegang naar de voordeur wordt voorzien in niet-waterdoorlatende stapstenen met een breedte van maximaal 2 meter. Het terras wordt verwijderd en vervangen door een voetpad naar de hellingbaan met een breedte van 0,8 meter. Er wordt de regularisatie gevraagd van de haagbeplanting die fungeert als gesloten afsluiting en die langsheen de voorste en zijdelingse perceelsgrenzen een hoogte heeft van 2,8 meter. Langs de zijdelingse perceelsgrenzen in de achtertuin worden draadafscheidingen geplaatst met een hoogte van 1,8 meter. Langs de achterste perceelsgrens wordt een platenafscheiding voorzien met dezelfde hoogte.
Het reliëf van het terrein wijzigt niet ten opzichte van de bestaande toestand, maar ligt aan de achterzijde van de woning tot 0,65 cm lager dan de as van de voorliggende weg. Het peil sluit aan op het achterliggende en de naastliggende percelen.
De verhardingsgraad van de voortuin en het aandeel aan verhardingen en constructies op het perceel zullen respectievelijk ongeveer 20 % en 34% bedragen.
Volgens de aanvraag worden de overloop van de infiltratievoorziening en de afvoer van het afvalwater gezamenlijk aan het gemengd rioolstelsel aangeboden en zal er geen septische put op het goed aanwezig zijn.
4. OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 14 april 2024 t.e.m. 13 mei 2024.
5. ADVIEZEN
Aan volgende adviesverleners werd advies gevraagd:
• dienst patrimonium
• Agentschap voor Natuur en Bos
• Fluvius.
6. PROJECT-MER
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
7. INHOUDELIJKE BEOORDELING
Decretale beoordelingselementen
In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Viartenstraat een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.
Zonering
Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in collectief te optimaliseren buitengebied. Er is riolering gepland, of er is riolering aanwezig maar die is nog niet aangesloten op een waterzuivering. Er moet een septische put voorzien worden in afwachting van een aansluiting op de riolering en rioolwaterzuivering.
Waterparagraaf
Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.
Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023. De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.
Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:
De plannen geven aan dat voor de uitbreiding van een woning met een totale horizontale dakoppervlakte van 156 m² een hemelwaterput voorzien wordt met een inhoud van 10000 liter en recuperatie van het hemelwater voor 2 toiletten, een wasmachine en de buitenkranen. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte en het volume voldoen aan de verordening.
De verordening is gedeeltelijk van toepassing op de aanleg van de voorziene verhardingen. Het hemelwater dat op de trap/hellingbaan naar de keldertoegang valt, wordt opgevangen en afgevoerd. Het hemelwater dat op de andere verhardingen valt wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren in een onverharde zone waarvan de oppervlakte voldoet aan de verordening.
Het gemengd aanbieden van de volledig gescheiden afvoeren van het hemelwater en het afvalwater wordt niet toegestaan door art. 6 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater. Om aan de verordening te kunnen voldoen moeten het afvalwater en de overloop van de open infiltratievoorziening moeten gescheiden aan het openbaar rioleringsstelsel aangeboden worden.
Dit zal als voorwaarde in de vergunning opgelegd worden.
Natuurtoets
Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.
Erfgoed- & Archeologietoets
Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m² en het goed zich niet in een beschermde archeologische site en ook niet in een vastgestelde archeologische zone bevindt.
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De verkaveling is ouder dan 15 jaar. Daarom vormen de verkavelingsvoorschriften niet langer een weigeringsgrond, en moet er een toetsing gebeuren van de goede ruimtelijke ordening.
Functionele inpasbaarheid
De bestaande woonfunctie blijft behouden en is functioneel inpasbaar in deze woonomgeving, nl. de buurt Korenmolen.
Mobiliteitsimpact
De gemeente Zonhoven hanteert volgende parkeernorm voor een woning: 1,5 autostaanplaatsen/ wooneenheid.
De aanvraag komt hieraan tegemoet, want er wordt een garage voorzien en daarnaast is er voldoende plaats op de inrit voor het stallen van voertuigen.
Schaal
Het project voorziet in het vergroten van het bouwvolume van het hoofdgebouw aan de achterzijde van de woning waarbij de afmetingen voldoen aan de visie van de gemeente Zonhoven.
De schaal van de vrijstaande garage voldoet aan de voorwaarden van het Besluit van de Vlaamse Regering tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is dd. 16/07/2010.
De aanvraag is aanvaardbaar.
Ruimtegebruik en bouwdichtheid
De woondichtheid wijzigt niet en blijft aanvaardbaar.
Het plaatsen van een vrijstaande garage in de tuinzone is niet conform de visie van de gemeente Zonhoven gezien de verhardingen een dergelijke inplanting met zich meebrengt. Het gebouw vervangt de inpandige garage die thans als berging gebruikt wordt. Aangezien de afmetingen van de garage voldoen aan het vrijstellingsbesluit, het verplaatsen van de garagefunctie nagenoeg niet leidt tot extra niet-noodzakelijke verhardingen t.o.v. het vergunde en het aandeel aan verhardingen en constructies op het perceel met ongeveer 34% binnen de visie van de gemeente Zonhoven blijft is deze vrijstaande garage uitzonderlijk aanvaardbaar.
De inrit naar de garage voldoet aan de voorwaarden uit het Besluit van de Vlaamse Regering tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is dd. 16/07/2010.
De hellingbaan naar de kelder bevindt zich op een afstand tot de rechter perceelsgrens die voldoet aan het Besluit van de Vlaamse Regering tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is dd. 16/07/2010. Gezien bovenstaande redenering over het aandeel verhardingen en constructies op het perceel, is deze aanvaardbaar.
De verhardingsgraad van de voortuin voldoet met ongeveer 20% aan de visie van de gemeente Zonhoven en is aanvaardbaar.
Visueel-vormelijke elementen
Het kaleien van de gevels en het gebruik van zwart aluminium buitenschrijnwerk worden tegenwoordig regelmatig gebruikt om bestaande woningen een modern uitzicht te geven.
Het houten uiterlijk van de vrijstaande garage heeft een natuurlijk uiterlijk en is niet echt zichtbaar vanop de straat.
De aanvraag is aanvaardbaar.
Cultuurhistorische aspecten
Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar.
Bodemreliëf
Volgens de aanvraag wordt het bestaande reliëf niet gewijzigd.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
Het plaatsen van een haag met een hoogte van 2,8 meter langs of op korte afstand van de rooilijn, is niet conform de visie van de gemeente Zonhoven inzake verkeersveiligheid. Binnen een afstand van 5 meter van de rooilijn mogen gesloten afsluitingen en lijnvormige beplantingen een hoogte hebben van maximaal 1 meter ten opzichte van het maaiveld. Dit zal als voorwaarde opgelegd worden in de vergunning.
De open en gesloten afsluitingen in de achtertuin met een hoogte van 1,8 meter ten opzichte van het maaiveld voldoen aan de voorwaarden van het Besluit van de Vlaamse Regering tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is dd. 16/07/2010.
In overeenstemming met de gegevens van de Vlaamse Milieumaatschappij en de dienst Patrimonium is het in de Viartenstraat nog steeds verplicht een septische put te plaatsen. Aangezien deze niet op de plannen is ingetekend, zal dit als voorwaarde in de vergunning opgenomen worden.
Resultaten van het openbaar onderzoek
Er werden geen bezwaren ingediend.
Bespreking van de adviezen
• Het advies van Agentschap voor Natuur en Bos d.d. 21 mei 2024 is voorwaardelijk gunstig.
Volgens de omschrijving is het advies gunstig. Er worden geen voorwaarden opgelegd en ook geen bemerkingen gemaakt.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich niet aan bij dit advies. Gezien de tegenstrijdigheid tussen het oordeel en de omschrijvingen er geen voorwaarden en ook geen bemerkingen geformuleerd worden, is het niet mogelijk een voorwaardelijk advies op te volgen.
• Het advies van Fluvius d.d. 8 april 2024 is gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig.
De aanvrager dient te voldoen aan alle geldende gewestelijke, provinciale en gemeentelijke regelgeving aangaande riolering.
Bij een (her)aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel moet de aanvraag zo snel mogelijk na het bekomen van de bouwaanvraag gebeuren.
Elke rioolaansluiting dient een keuring te ondergaan door een door Fluvius erkende keurder.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.
• Het advies van dienst patrimonium d.d. 8 april 2024 is gunstig.
Bij de aanleg van een nieuwe inrit dient de inrit op het openbaar domein ook te worden aangelegd in waterdoorlatende of waterpasserende materialen.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.
8. ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag deels in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.
Gezien de noodzakelijke inrit naar de garage en de draadafscheiding en de platenafscheiding in de achtertuin als vrijgesteld beschouwd kunnen worden, worden hier verder geen uitspraken over gedaan.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende voorwaarden op te leggen:
Stedenbouwkundige voorwaarden
Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar d.d. 03/07/2024 en volgt dit standpunt integraal.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het voorwaardelijk afleveren van de omgevingsvergunning aan de heer Gert Deprez wonende te Viartenstraat 29 te 3520 Zonhoven voor het uitbreiden van een eengezinswoning en het regulariseren van een vrijstaand bijgebouw en de aanleg van verhardingen, gelegen te Viartenstraat 29 kadastraal gekend als afdeling 2 sectie D nr. 2S.
Stedenbouwkundige voorwaarden