VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Dossiernummer: 2023/00114
Referentie omgevingsloket: OMV_2023080900
Inrichtingsnummer: 20230907-0059
Ondernemingsnummer exploitant: 0427782272
De aanvraag, ingediend door IMMO S. BVBA gevestigd te Heuvenstraat 63 te 3520 Zonhoven, werd ontvangen op 21/06/2023 en op 12/10/2023 ontvankelijk en volledig verklaard.
De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Heuvenstraat 59/1-16, /1-16, 61, 63, Kleine Eggestraat 32/1-10 en /1-10, kadastraal gekend als afdeling 3 sectie E nrs. 149W en 149S.
De aanvraag gaat over het slopen van bestaande bebouwing en het oprichten van een nieuw gebouw met een horecaruimte, een dienstenruimte, 26 appartementen en een parkeerkelder.
De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen en de exploitatie van een of meerdere ingedeelde inrichtingen of activiteiten.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).
1. STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS
De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
De locatie van de aanvraag is gelegen binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan grup afbakening regionaalstedelijk gebied Hasselt-Genk, goedgekeurd op 20 juni 2014.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
Volgende verordeningen zijn van kracht:
• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten,... goedgekeurd op 23 juni 2006;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009.
2. HISTORIEK
Volgende dossiers zijn relevant:
• Stedenbouwkundige vergunning (1951/00053) voor bouwen van een handelshuis - goedgekeurd op 31/03/1951.
• Stedenbouwkundige vergunning (1951/00092) voor bouwen van een wasserij. - goedgekeurd op 03/09/1951.
• Stedenbouwkundige vergunning (1963/00228) voor appartementsgebouw - goedgekeurd op 10/12/1963.
• Stedenbouwkundige vergunning (1964/00041) voor afsluiting, fietsen- en autoberging - goedgekeurd op 25/02/1964.
• Stedenbouwkundige vergunning (1966/00072) voor technische bouwlaag op 3de verdieping - goedgekeurd op 27/02/1967.
• Stedenbouwkundige vergunning (1979/00090) voor bijbouwen verdieping op wasserij - geweigerd op 26/07/1979.
• Stedenbouwkundige vergunning (1983/00089) voor uitbreiding wasserij met 2 woongelegenheden - goedgekeurd op 05/09/1983.
• Bouwmisdrijf dossier 1951/0001 voor oprichten van een gebouw niet volgens de rooilijn (rooilijn langs de Eggestraat werd niet gevolgd). (Wasserij Saenen) proces-verbaal nr. 451/A/1951 opgemaakt op 03/10/1951.
• Bouwmisdrijf dossier 1964/0001 voor het oprichten demonteerbare zaal, proces-verbaal nr. 1012 opgemaakt op 02/11/1964.
• Bouwmisdrijf dossier 1959/0001 voor oprichten van een gebouw tegen de gevel van bestaande wasserij zonder in bezit te zijn van een machtiging (werken uitgevoerd in betonplaten), proces-verbaal nr. 496/A opgemaakt op 30/10/1959.
• Bouwmisdrijf dossier 1975/0004 voor verbouwingswerken uitgevoerd aan achterzijde van wasserij, gelegen langs de Kleine Eggestraat.(muur in betonplaten vervangen door prefab), proces-verbaal nr. A/8 opgemaakt op 10/01/1975.
• Bouwmisdrijf dossier 1980/0007 voor bestaand gebouw verbouwen en uit te breiden zonder vergunning (volumevermeerdering), proces-verbaal nr. 2/55 opgemaakt op 16/02/1981.
3. BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG
Beschrijving van de plaats & omgeving
Het eigendom bevindt zich aan de Heuvenstraat, een gewestweg, in het centrum van Zonhoven en grenst eveneens aan de gemeentewegen Kapelhof en achteraan aan de Kleine Eggestraat.
De nabije en ruimere omgeving bestaat hoofdzakelijk uit eengezinswoningen, meergezinswoningen en handelspanden in een gesloten bebouwing. De bebouwing varieert van 1 bouwlaag tot 4 bouwlagen met setback onder hellende en platte daken, en is voornamelijk afgewerkt in een gevelsteen in diverse tinten en texturen.
Het eigendom is vandaag reeds bebouwd, wordt gevormd door de percelen met huisnummers 59, 61, 63 en 65, en bestaat uit een aantal verouderde gebouwen waaronder enkele ruimtes voor diensten met appartementen en een horecazaak.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag betreft het oprichten van een gebouw met een ruimte voor diensten, een horecaruimte en 26 appartementen. Het eigendom betreft een hoekperceel waarbij er bebouwing wordt voorzien in functie van de 3 wegen. Het nieuw op te richten gebouw sluit qua voorgevelbouwlijn aan bij het linksgelegen gebouw nr. 57 dat bestaat uit 2 bouwlagen en een zadeldak. Het nieuwe ontwerp bestaat hier uit 3 bouwlagen en een terugspringende (zowel van de voorgevel als linker zijgevel) vierde bouwlaag. Enkel de circulatieruimte op de vierde bouwlaag bevindt zich op de linker perceelgrens. De visuele kroonlijsthoogte bedraagt ter hoogte van de aansluiting met de linker buur 10,06 meter, gemeten vanaf het voorliggende maaiveld. Op 3,40 meter van de linker perceelgrens springt het volume dan terug verder naar voor, waardoor de visuele kroonlijsthoogte hier 13,21 meter bedraagt, gemeten vanaf het voorliggende maaiveld. Het gebouw krijgt op de hoek Heuvenstraat – Kapelhof een extra bouwlaag als accent, waardoor de totale bouwhoogte hier 16,41 meter bedraagt, gemeten vanaf het voorliggende maaiveld. De bebouwing in functie van de Kleine Eggestraat bestaat uit 4 bouwlagen met een kroonlijsthoogte van 13,21 meter. Ter hoogte van de achterzijde van de woning nr. 57 en tot tegen de rechter perceelgrens bestaat het nieuwe gebouw uit 1 bouwlaag (waar zich de grote fietsenberging bevindt) met een kroonlijsthoogte van ca. 3,70 meter.
Langs de Heuvenstraat wordt op het gelijkvloers – dat volledig dicht wordt gebouwd - een ruimte voor diensten en een horecagelegenheid voorzien die tot op de hoek met Kapelhof komt. Aansluitend aan de horecazaak wordt op deze hoek ook het buitenterras voorzien deels overdekt door de bovenliggende terrassen. Er worden twee hoofdtoegangen voorzien, één langs de Heuvenstraat en een andere langs de Kleine Eggestraat. Langs de hoofdtoegang van de Kleine Eggestraat wordt nog een kleine fietsenstalling voor 7 fietsen voorzien . Aan de Kleine Eggestraat situeren zich verder ook nog een ruimte voor containers voor de horecazaak, de toegang naar de ondergrondse parkeergarage en een grote fietsenstalling voor minimum 96 fietsen en een 6 tal bakfietsen.
Het kelderniveau volgt volledig de contouren van het gelijkvloers en heeft als functie parkeerkelder en het voorzien van de nodige private bergruimtes voor de bewoners.
Boven het gelijkvloers worden de appartementen voorzien. Op verdieping 1 bevinden zich 9 appartementen (3 appartementen met één slaapkamer en 6 appartementen met twee slaapkamers, die toegankelijk zijn via de gemeenschappelijke daktuin doormiddel van overdekte passerellen. Alle appartementen worden voorzien van terrassen aan de voorzijde waarbij het kleinste terras een oppervlakte heeft van 12,24m². Verdieping 2 is identiek aan verdieping 1 en bevat eveneens 9 appartementen (3 appartementen met één slaapkamer en 6 appartementen met twee slaapkamers). Vanaf verdieping 3 wordt er met een set-back gebouwd. Op dit verdiep bevinden zich 6 appartementen (1 appartement met één slaapkamer, 3 appartementen met twee slaapkamers en 2 appartementen met drie slaapkamers), dewelke ook bereikbaar zijn via een passerel. Alle appartementen worden voorzien van terrassen aan de voorzijde waarbij het kleinste terras een oppervlakte heeft van 9,8m². Op verdieping 4 tenslotte wordt een accent op de hoek met Kapelhof voorzien met twee appartementen (1 appartement met twee slaapkamers en 1 appartement met 3 slaapkamers), dewelke ook bereikbaar zijn via een passerel. Ook deze appartementen worden voorzien van terrassen aan de voorzijde waarbij het kleinste terras een oppervlakte heeft van 26,38m². De terrassen springen vanaf verdieping 1 maximaal 60 cm uit ten opzichte van de bouwlijnen.
Het gebouw wordt gekenmerkt door een reeks horizontale banden die door hoofdzakelijk glas van elkaar gescheiden zijn. De gevelbekleding bestaat hoofdzakelijk uit lichtgrijs genuanceerde gevelsteen. Als extra accent zal er gewerkt worden met houten gevelbekleding in naturel kleur. Alle buitenschrijnwerk wordt uitgevoerd in zwarte aluminium profielen.
De daktuin wordt voorzien van een intensief groendak met prairi beplanting en grassen. Er wordt een hoge groenbuffer (onder de vorm van een haag) voorzien richting de aanpalende bebouwing.
Tenslotte wordt in de voortuinstrook ter hoogte van de Kleine Eggestraat 1 hemelwaterput, 5 infiltratieputten en 2 zones voor ondergrondse containers voorzien. De voortuinstrook wordt deels verhard met waterdoorlatende klinkers en deels voorzien met groen. De inrit naar de ondergrondse parkeergarage wordt uitgevoerd in beton.
Beschrijving van de milieuaspecten
De aanvraag betreft een nieuwe inrichting met een 28 warmtepompinstallaties met een totaal geïnstalleerd vermogen van 231 kW. De installatie bestaat uit 26 warmtepompen van elk 6 kW voor de appartementen, 1 warmtepomp met een geïnstalleerd vermogen van 20 kW voor de dienstenruimte en 1 warmtepomp met een geïnstalleerd vermogen van 55 kW voor de horecaruimte.
Met volgende aangevraagde rubrieken:
Rubriek Omschrijving Hoeveelheid Klasse
16.3.2°b) In totaal 28 warmtepompen voor het verwarmen en koelen met een totaal geïnstalleerd vermogen van 231 kW. (Nieuw) 231 kW 2
Zodat de ingedeelde inrichting of activiteit voortaan omvat:
Rubriek Omschrijving Hoeveelheid Klasse
16.3.2°b) In totaal 28 warmtepompen voor het verwarmen en koelen met een totaal geïnstalleerd vermogen van 231 kW. (Nieuw) 231 kW 2
4. OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 22 oktober 2023 t.e.m. 20 november 2023.
5. ADVIEZEN
Aan volgende adviesverleners werd advies gevraagd:
• dienst mobiliteit
• dienst patrimonium
• dienst facilitair management
• dienst lokale economie
• dienst contractmanagement
• Dienst Water en Domeinen provincie Limburg
• Hulpverleningszone Zuid-West Limburg, dienst preventie
• Agentschap Wegen en Verkeer
• Proximus
• Inter
• Fluvius
• De Watergroep
• Omgevingsloket Wyre
• FOD Binnenlandse Zaken - ASTRID veiligheidscommissie.
6. PROJECT-MER
Het project komt voor op bijlage III van het project-m.e.r.-besluit, nl. rubriek 10b – stadsontwikkelingsprojecten en rubriek 10j – werken voor onttrekken van grondwater. Daarom moet een project-m.e.r. opgemaakt worden, tenzij de initiatiefnemer via een project-m.e.r.-screening kan aantonen dat het project geen aanzienlijke milieueffecten zal veroorzaken. Er werd een project-m.e.r.-screening bij de aanvraag gevoegd. De effecten op milieu en omgeving werden voldoende omschreven en uit de screening blijkt dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
7. BESLISSING GEMEENTERAAD INZAKE GEMEENTEWEGEN
De gemeenteraad heeft in zitting van 29 januari 2024 het volgende beslist:
De gemeenteraad keurt de wijziging van de rooilijn Kleine Eggestraat, zoals weergegeven op het ingediende plan “Ontwerp-Rooilijnplan” opgesteld door landmeter-expert Bart Cleuren dd. 13/06/2023, goed onder de voorwaarde dat de helling naar de ondergrondse parking pas mag starten vanaf de rooilijn.
Het rooilijnplan opgesteld door landmeter-expert Bart Cleuren dd. 13/06/2023 wordt als integrerend deel gehecht aan dit besluit.
8. INHOUDELIJKE BEOORDELING
Decretale beoordelingselementen
In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Heuvenstraat, de Kapelhof en de Kleine Eggestraat voldoende uitgeruste openbare wegen zijn.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
Wat betreft de toegang van personen met een functiebeperking tot voor het publiek toegankelijke onroerende goederen werd d.d. 3 november 2023 een gunstig advies met voorwaarden verleend door Inter Vlaanderen (zie onderdeel “bespreking van de adviezen”).
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Op 29 januari 2024 heeft de gemeenteraad volgende beslissing genomen:
“Artikel 1
De gemeenteraad keurt de wijziging van de rooilijn Kleine Eggestraat, zoals weergegeven op het ingediende plan “Ontwerp-Rooilijnplan” opgesteld door landmeter-expert Bart Cleuren dd. 13/06/2023, goed onder de voorwaarde dat de helling naar de ondergrondse parking pas mag starten vanaf de rooilijn.
Artikel 2
Het rooilijnplan opgesteld door landmeter-expert Bart Cleuren dd. 13/06/2023 wordt als integrerend deel gehecht aan dit besluit.
Artikel 3
Zonering
Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.
Toegankelijkheid
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 en latere wijzigingen, tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid. Dit besluit trad in werking op 1 maart 2010.
Om die reden werd advies gevraagd aan Inter Vlaanderen. Op 3 november 2023 werd er door Inter Vlaanderen een gunstig advies met voorwaarden verleend (zie onderdeel “bespreking van de adviezen”).
Waterparagraaf
Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013 en het wijzigingsbesluit van 25 november 2022, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.
Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023. De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.
Het voorliggende bouwproject heeft een behoorlijke oppervlakte maar ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.
Met betrekking tot de impact op oppervlaktewater werd de aanvraag voor advies voorgelegd aan de waterbeheerder, de provinciale dienst Water en Domeinen.
Het advies van 28 november 2023 van de waterbeheerder, de dienst Water en Domeinen is voorwaardelijk gunstig:
• Het buffervolume van het groendak moet minimaal 35 l/m² bedragen. Als dit niet gerealiseerd wordt, mag de dakoppervlakte niet door 2 gedeeld worden bij de berekening van de dimensionering van de infiltratieputten.
• De infiltratievoorzieningen moeten volledig boven de grondwaterstand (vast te stellen) worden aangelegd.
Mits voldaan wordt aan de gestelde voorwaarden van de waterbeheerder én mits voldaan wordt aan de hemelwaterverordening, doorstaat de aanvraag de watertoets.
Door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:
De plannen geven aan dat voor het nieuw op te richten gebouw (deels groendak en daktuin) en de betonverharding een hemelwaterput voorzien wordt met een inhoud van 10.000 liter en recuperatie van het hemelwater voor wc’s, dienstkranen en buitenkranen. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening (5 infiltratieputten met een totaalvolume van 24.050 liter) waarvan de oppervlakte en het volume moeten voldoen aan de verordening.
Omwille van de voorwaarden van de waterbeheerder dienen aanpassingen te gebeuren aangezien de infiltratieputten niet aan de voorwaarden voldoen.
In samenspraak met de architect werden volgende aanpassingen en aanvullingen doorgevoerd op 13/03/2024:
• Voor de horecazaak wordt een hoger hergebruik van regenwater verwacht. Er werd hiervoor een berekening gemaakt met de online rekentool voor hergebruik (in bijlage). Alle toiletten van de zaak, alsook een wasmachine worden hierop aangesloten.
• De regenwaterput werd vergroot van 10.000 L naar 15.000 L omwille van het verhoogd hergebruik voor de horecazaak (zie technische fiche in bijlage)
• De infiltratieputten werden vervangen door ondiepe infiltratiekratten teneinde steeds boven de grondwaterstand te blijven.
De infiltratiekratten hebben per stuk een capaciteit van 1.200 L en een oppervlakte van 3,6 m².
Er worden 12 stuks voorzien (zie technische fiche in bijlage)
• Technische fiche van de groendaken toegevoegd teneinde aan te tonen dat deze minimaal een buffer hebben van 35 L/m².
Dit geldt voor de extensieve groendaken. De gemeenschappelijke daktuin is een intensief groendak waardoor de totale buffer hier zelfs nog groter is. Ter verduidelijking, het toegepaste groendak in de technische fiche betreft de tweede (gemarkeerd in geel)
• Op plan werden alle waarden herrekend in functie van het hergebruik, de infiltratiekratten en de capaciteit van de groendaken om aan te tonen dat er voldaan wordt aan de geldende regelgeving.
• In bijlage werden onderstaande documenten toegevoegd:
o Kelderplan met intekening infiltratiekratten, regenwaterput 15.000 L en berekening buffercapaciteit en oppervlakte
o Technische fiche groendaken
o Technische kaart regenwaterput 15.000 L
o Technische fiche infiltratiekratten (dit is een voorbeeld aangezien er veel opties op de markt beschikbaar zijn, we wensen hier enkel aan te tonen dat de toepassing in uitvoering zeker realistisch is).
De aanpassingen hebben geen impact op enig ander onderdeel van de aanvraag.
Met de aanpassingen wordt voldaan aan de voorwaarden van de waterbeheerder en aan de GSVH.
De verordening is niet van toepassing op de aanleg van de voorziene waterdoorlatende verhardingen. Het hemelwater dat op de verharding valt, wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren.
Mits naleving van bovenstaande voorwaarden kan in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is.
Gezien de aanvraag voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze ook de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.
De aanvraag doorstaat de watertoets en voldoet aan de bepalingen van de hemelwaterverordening.
Natuurtoets
Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.
Erfgoed- & Archeologietoets
Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. De zone Kapelhof werd wel opgenomen als beschermd monument “Kapel van de Heuven” en als beschermd stads- of dorpsgezicht “Kapel van de Heuven: kapelhof”. De aanvraag heeft geen negatieve impact op deze zone.
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
Het ontwerp bestaat uit het bouwen van een ruimte voor diensten, een horecaruimte en 26 appartementen. De voorgestelde functies zijn functioneel inpasbaar op deze locatie, nl. de kern van Zonhoven.
Mobiliteitsimpact
Op 18 oktober 2023 leverde het Agentschap Wegen en Verkeer een voorwaardelijk gunstig advies af maar stelde het zich vragen over het aantal parkeerplaatsen. Wat het aantal parkeerplaatsen betreft kan er enerzijds worden verwezen naar het voorwaardelijk gunstig advies van de interne dienst Mobiliteit d.d. 21 februari 2024 waar er geen opmerkingen worden geformuleerd over het aantal parkeerplaatsen voor auto’s. Anderzijds is het eigendom gelegen in het centrum van de gemeente waarbij bewoners sneller kiezen voor het gebruik van een ander vervoersmiddel dan de auto. Zo wordt er o.a. een ruime fietsenberging voorzien voor 96 fietsen (20 meer dan aanbevolen), een ruimte voor buitenmaatse fietsen, een fietsenberging voor 7 fietsen aan de inkom Kleine Eggestraat en is er een bushalte op minder dan 30 meter van het eigendom. Gezien de aanwezige fietsenbergingen, de ligging aan een bushalte en de ligging in het centrum van de gemeente is een parkeernorm van 1 parkeerplaats per appartement voldoende. De resterende parkeerplaatsen kunnen benut worden door het personeel/eigenaars van de horecazaak en/of dienstenruimte. Het parkeren voor de bezoekers van de horecaruimte als de dienstenruimte kan op het openbaar domein gebeuren, hetgeen ook zo voor andere panden werd toegepast. De ontsluiting van de parkeerkelder wordt voorzien aan de Kleine Eggestraat. De helling naar de ondergrondse parking mag evenwel pas starten vanaf de rooilijn en mag de eerste 5 meter, gemeten vanaf de rooilijn, slechts een hellingsgraad van 4% hebben. Dit zal als voorwaarde worden opgenomen in de omgevingsvergunning. Mits naleving van deze voorwaarde is de toegang vanaf de ondergrondse parking tot het openbaar domein verkeersveilig. Er wordt geen negatieve impact op de mobiliteit verwacht door voorliggende aanvraag.
Schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid en visueel-vormelijke elementen
Het eigendom is gelegen in het centrum van Zonhoven waar gesloten bebouwing toegelaten wordt. Het college van burgemeester en schepenen besliste op 5 maart 2019 om akkoord te gaan met het voorstel van de administratie om voor een bouw- of verbouwproject gelegen langs de Dorpsstraat, Heuvenstraat, Genkerbaan en Rode Kruisweg 3 volwaardige bouwlagen mét zadeldak toe te laten. Los van de beslissing van 5 maart 2019 wordt voorliggende eigendom bovendien omwille van haar locatie als “poort” van het centrum van de gemeente Zonhoven beschouwd. Om dit ook duidelijk te maken in het straatbeeld wordt uitzonderlijk deels een 5de bouwlaag op de hoek van het project ter hoogte van Kapelhof toegelaten waarin 2 appartementen worden voorzien, één appartement gericht naar de Heuvenstraat en één appartement gericht naar Kapelhof. In het deels teruggetrokken volume ter hoogte van de Kleine Eggestraat bevindt zich de circulatieruimte.
De gelijkvloerse verdieping wordt volledig dicht gebouwd met een horecaruimte, een dienstenruimte, 2 fietsenruimten en de circulatieruimten. Gelet op de perceelconfiguratie - smal op de hoek om dan breder te worden richting het noorden – is het dichtbouwen van het hoekperceel vanuit ruimtelijk oogpunt aanvaardbaar, aangezien er ook gewerkt wordt met een daktuin. De daktuin heeft een oppervlakte van 339m² en wordt deels voorzien van grassen en struiken. Aan de noordelijke zijde van de daktuin (zijde aanpalende bebouwing) wordt een haag voorzien met een hoogte van 1,80 meter. Op de verdiepingen worden de appartementen voorzien i.f.v. de aangrenzende straten. Hierdoor ontstaat er ruimte voor de daktuin waar ook de toegangen naar de appartementen via passerellen worden voorzien. Het perceel wordt tenslotte ook volledig onderkelderd i.f.v. het parkeren en het voorzien van bergingen.
Voorliggend voorstel voorziet ter hoogte van de aansluiting met het eigendom Heuvenstraat 57 in 3 bouwlagen met een teruggetrokken 4de bouwlaag, hetgeen qua volume in overeenstemming is met 3 bouwlagen met een teruggetrokken 4de bouwlaag. Het aanpalende eigendom Heuvenstraat 57 kan in de toekomst op het voorgestelde bouwvolume probleemloos aansluiten indien gewenst. Ook bij het behouden van de bestaande bebouwing is de overgang tussen de bestaande bebouwing en de nieuwe voorgestelde bebouwing vanuit ruimtelijk oogpunt aanvaardbaar. De Heuvenstraat wordt immers gekenmerkt door een variatie aan bouwlagen variërend van één bouwlaag naar 4 bouwlagen en een teruggetrokken 5de bouwlaag al dan niet afgedekt met een schuin dak of een plat dak. Ter hoogte van de aansluiting aan de Kleine Eggestraat, dit ter hoogte van de tuinzone van de gebouwen Heuvenstraat nr. 55 en nr. 57, wordt er een volume bestaande uit één bouwlaag opgericht waarin de fietsenberging wordt voorzien. In de toekomst kan er indien gewenst door de aanpalende eigenaars ook op dit volume aangesloten worden. Indien er niet op wordt aangesloten heeft het voorgestelde volume geen negatieve impact op de tuinzone van de aanpalende eigendommen aangezien de bouwhoogte van dit volume wordt beperkt tot ca. 3,70 meter.
De architectuur wordt gekenmerkt door een reeks horizontale banden die door hoofdzakelijk glas van elkaar gescheiden zijn. De gevelbekleding bestaat hoofdzakelijk uit lichtgrijs genuanceerde gevelsteen. Als extra accent zal er gewerkt worden met houten gevelbekleding in naturel kleur. Alle buitenschrijnwerk wordt uitgevoerd in zwarte aluminium profielen. De voorgestelde materialen zijn algemeen aanvaardbaar binnen deze bebouwde omgeving.
Door het voorzien van 26 appartementen op het eigendom van ca. 1.550m², bekomt men een woondichtheid van 167 we/ha. Deze hoge dichtheid is hier uitzonderlijk aanvaardbaar omwille van het feit dat de locatie voor de gemeente fungeert als een poortlocatie waar deels hoger gebouwd mag worden, door de perceelconfiguratie en ligging langs twee straten waardoor voortuinen en zijtuinen ontbreken en waarbij er ook geen echte achtertuinen kunnen worden aangelegd. Omwille van al deze aspecten is een hogere dichtheid hier uitzonderlijk aanvaardbaar.
Cultuurhistorische aspecten
Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. De zone Kapelhof werd wel opgenomen als beschermd monument “Kapel van de Heuven” en als beschermd stads- of dorpsgezicht “Kapel van de Heuven: kapelhof”. Door de voorgestelde vormgeving en de gebruikte materialen heeft de aanvraag geen negatieve impact op deze zone.
Bodemreliëf
Het terrein wordt volledig onderkelderd, hetgeen aanvaardbaar is binnen deze bebouwde omgeving. De opvang en afvoer van hemelwater afkomstig van het gebouw en de verhardingen moet op eigen terrein uitgevoerd worden.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
Er wordt geen hinder verwacht door voorliggende aanvraag m.b.t. de gezondheid, het gebruiksgenot en de veiligheid in het algemeen zoals uitvoerig gemotiveerd bij de resultaten van het openbaar onderzoek.
Milieutechnisch luik
De aanvraag betreft een nieuwe inrichting met een 28 warmtepompinstallaties met een totaal geïnstalleerd vermogen van 231 kW.
Met volgende aangevraagde rubrieken:
Rubriek Omschrijving Hoeveelheid Klasse
16.3.2°b) In totaal 28 warmtepompen voor het verwarmen en koelen met een totaal geïnstalleerd vermogen van 231 kW. (Nieuw) 231 kW 2
Milieu-aspecten
De aanvraag bestaat uit 28 lucht/water warmtepompen: 26 warmtepompen van elk 6 kW voor de appartementen, 1 warmtepomp met een geïnstalleerd vermogen van 20 kW voor de dienstenruimte en 1 warmtepomp met een geïnstalleerd vermogen van 55 kW voor de horecaruimte.
Ligging t.o.v. de buurt
De inrichting is volgens het gewestplan gelegen in woongebied.
In een straal van 100 m zijn een 60-tal eengezinswoningen, meergezinswoningen en handelspanden gelegen.
Dit maakt dat de inrichting hinder kan creëren voor de buurt.
Bodem
De inrichting valt met rubrieknummer 16.3.2°b) uit de Vlaremindelingslijst niet onder de categorie van risico-inrichting. Eén van de percelen, 71443 E 149W, is echter wel een potentiële risicogrond door hinderlijke activiteiten die er hebben plaatsgevonden, namelijk een wasserij met droogkuis.
Op 17 november 1952 werd door de Bestendige Deputatie de oprichting van een linnenwasserij vergund (dossier nr. 9350/6968) aan Heuven nr. 62, te sectie E, nr. 149/I.
Op 21 april 1988 werd door de Bestendige Deputatie een vergunning (dossier nr. 750.0/1987.244) tot exploitatie van een wasserij en droogkuisinrichting afgeleverd aan Wasserij Blanca, te Heuvenstraat 59, op het perceel Afd. 2, Sectie C, nr. 1095 F. Deze vergunning omvatte onder andere de opslag van 1.000 kg perchloorethyleen en 5.000 kg zeepproducten. Perchloorethyleen is een chloorhoudend solvent dat bij een lekkage voor een ernstige bodemverontreiniging kan zorgen.
Het perceel waarop van 1952 tot 1992 deze risico-inrichtingen hebben plaatsgevonden, werd ten onrechte niet opgenomen als potentiële risicogrond in de gemeentelijke inventaris. Deze situatie werd op 14 december 2023 rechtgezet waarbij het kadastraal perceel sectie E nr. 149W toch als potentiële risicogrond werd opgenomen bij OVAM.
Bij de omgevingsaanvraag werden reeds een technisch grondverslag en een oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek toegevoegd. Dit beschrijvend bodemonderzoek werd vrijwillig uitgevoerd in het kader van een schrijven van OVAM. In de conclusie van het verslag werd vermeld dat OVAM op de hoogte gebracht zou worden van de resultaten. Bij het bodemonderzoek (15 april 2022) werden bodem- en grondwaterstalen genomen van het kadastrale perceel 149W en ter hoogte van de omliggende percelen. Hieruit blijkt dat er sprake is van een historische bodemverontreiniging ten gevolge van de activiteiten van de wasserij/droogkuis die werd uitgebaat in de periode 1952-1992. Het totale geschatte verontreinigde volume wordt geschat op 160 m³.
Uit het Technisch Verslag van de gronden te Heuvenstraat 59-65 (9 maart 2022) blijkt dat een groot deel van de grond over code 211 beschikt, en dus vrij gebruikt kan worden. De gronden ter hoogte van de vastgestelde verontreiniging beschikken echter over codes 999 (0m20-0m50) en 411 (0m50-1m00). De grond met code 999 kan niet hergebruikt worden en dient afgevoerd te worden naar een erkende verwerker. De grond met code 411 kan, mits beperkingen, op het eigen terrein hergebruikt worden.
In kader van de omgevingsvergunning werd door de milieu ambtenaar op 20 november 2023 contact opgenomen met OVAM over het bodemdossier. Hieruit bleek dat de grond nog niet ingekleurd stond als potentieel verontreinigd perceel en dat OVAM nog geen rapport van het oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek had ontvangen van de eigenaar. Op 14 december 2023 werd de grond alsnog als potentieel verontreinigd aangeduid.
Op 11 en 13 maart 2024 werd door de milieu ambtenaar nogmaals contact opgenomen met OVAM. Hieruit blijkt dat OVAM nog geen rapport van het oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek heeft ontvangen.
Geluidshinder
Door de aard van de activiteiten kan het bedrijf geluidshinder veroorzaken die buiten het bedrijf waar te nemen is: De buitenunits van de warmtepompen worden op het dak geplaatst. Dit kan ook voor overlast zorgen door geluid en trillingen.
Het bedrijf neemt al volgende maatregelen: De buitenunits worden op het dak geplaatst zodat zij voor zo weinig mogelijk hinder zullen zorgen.
Het geluid kan in dergelijke mate storend zijn, dat dit een probleem vormt en volgende maatregelen genomen moeten worden: De buitenunits moeten gegroepeerd geplaatst worden waarbij voldoende afstand gehouden wordt van de naastliggende gebouwen. De plaatsing van de buitenunits dient te gebeuren op trillingsdempende platen. Indien dit niet voldoende blijkt te zijn, dienen er bijkomende maatregelen genomen te worden, zoals bijvoorbeeld een geluidsisolerende omkasting.
Luchtverontreiniging
Bij de warmtepompen worden koelgassen gebruikt die bij een mogelijk defect van het koelcircuit in de lucht terecht kunnen komen.
Het bedrijf neemt al volgende maatregelen: de toestellen worden geplaatst door een erkend koeltechnisch bedrijf en worden op regelmatige basis onderhouden door een erkend koeltechnieker. Bij de keuze voor het type warmtepomp, zal rekening gehouden worden dat de koelgassen van de warmtepompen een lage GWP-waarde hebben (Global Warming Potential).
Grondwater
De aangevraagde rubrieken hebben geen invloed op het grondwater.
Uit de bijgevoegde documenten aan de huidige omgevingsaanvraag blijkt evenwel onvoldoende dat er geen sanering nodig is van het grondwater naar aanleiding van de vastgestelde verontreiniging. Wanneer in een later stadium de bemalingsvergunning wordt aangevraagd voor de realisatie van het project, dient de vastgestelde verontreiniging van het perceel meegenomen te worden in de bemalingsanalyse. Bij de bemalingsaanvraag dient ook een grondige motivatie toegevoegd te worden waarom er wel/geen sanering van het opgepompte grondwater dient plaats te vinden, gestaafd met een rapport van een erkende (bodem)saneringsdeskundige.
Voorwaarden
Gezien bovenstaande motivering worden volgende voorwaarden voorgesteld:
- De van toepassing zijnde algemene en sectorale milieuvoorwaarden van Vlarem II moeten worden nageleefd.
- Wanneer de genomen maatregelen niet voldoende blijken en er toch sprake is van geluidshinder van de warmtepompen naar de omgeving, moeten verdere stappen ondernomen te worden om de hinder tot een aanvaardbaar niveau te reduceren.
- Bij de plaatsing van de warmtepompen moet rekening gehouden worden met de best beschikbare technieken die voorhanden zijn, om hinder naar de buurt te beperken.
- De exploitant bezorgt uiterlijk 3 maanden na installatie, aan de dienst leefmilieu (leefmilieu@zonhoven.be) een attest, opgesteld door de constructeur of milieudeskundige, waaruit blijkt dat de warmtepompinstallaties naar behoren werden geïnstalleerd.
- De exploitant bezorgt uiterlijk 3 maanden na installatie, aan de dienst leefmilieu de technische fiches van de geplaatste warmtepompinstallaties, waaruit blijkt welke types geïnstalleerd werden, wat het geïnstalleerde vermogen is en hoeveel het maximale geluidsniveau van de units bedraagt.
- De exploitant bezorgt aan de dienst leefmilieu vóór de aanvang van de werken de conformverklaring van een erkende bodembeheerorganisatie van het Technisch Verslag.
- De exploitant bezorgt aan de dienst leefmilieu na de uitvoering van de werken een kopie van het bodembeheerrapport.
- Bij de vergunningsvraag voor een bemaling voor dit project, dient de vastgestelde verontreiniging in rekening genomen te worden bij de bemalingsanalyse, opgesteld door een erkende bodem(sanerings-) deskundige.
- Er dient voldaan te worden aan o.a. art. 101-112 van het Bodemdecreet en art. 64 van het Vlarebo. De overdracht van de gronden kan pas gebeuren na een door OVAM goedgekeurd oriënterend en/of beschrijvend bodemonderzoek. Mogelijke verdere maatregelen omtrent onderzoek en sanering, opgelegd door Ovam, dienen uitgevoerd te worden voordat gestart kan worden met de bouw.
Vergunningstermijnen
Het omgevingsproject vraagt een omgevingsvergunning van onbepaalde duur. Gezien bovenstaande motivering, kan dit gevolgd worden.
Resultaten van het openbaar onderzoek
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld. Er werd bijgevolg een openbaar onderzoek gehouden. Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 20 oktober 2023 tot en met 20 november 2023. Er werden 6 bezwaren ingediend.
Gelet op de vereisten die de Raad voor Vergunningsbetwistingen ter zake oplegt aan de vergunningsverlener:
Om te voldoen aan de opgelegde motiveringsverplichting volstaat het dat de vergunningverlener in haar beslissing de redenen vermeldt waarop deze is gesteund.
Zij is er niet toe gehouden alle in de loop van de procedure aangevoerde bezwaren één voor één te beantwoorden (RvVb/A/1516/0884 van 31 maart 2016, in dezelfde zin: RvVb nr. A/2015/0261 van 21 april 2015 en RvVb/A/1516/0239 van 24 november 2015).
De bezwaarschriften werden onderzocht en kunnen als volgt worden samengevat en beoordeeld:
• Het project ontneemt het ver zicht en dieptezicht. Nu kunnen we nog tussen de woningen door kijken.
• Door het project wordt het zonlicht ontnomen (ook op de zonnepanelen) alsook ontstaat er slagschaduw (dewelke hinderlijk is) op de aanpalende eigendommen. De bijgevoegde zonnestudie wordt in vraag gesteld aangezien bepaalde woningen niet werden meegenomen in deze studie. Daarom vraagt men dat deze zonnestudie opnieuw wordt uitgevoerd met de uitdrukkelijke eis om alle woningen in de Kleine Eggestraat mee te nemen om de impact duidelijk te visualiseren Daaraan gekoppeld de nodige wijzigingen aan te brengen aan het project om de hinderlijke schaduw uit te sluiten op de woningen in de Kleine Eggestraat ten oosten van het project.
• De privacy wordt geschonden door volledige inkijk in tuin, keuken, terras, koer,…
• Ik stel vast volgens de plannen dat er een gebouw (fietsenstalling ?) wordt opgetrokken tot op de perceelsgrens aan de achterzijde van onze eigendom. Ik ben echter van mening dat dit niet kan zonder dat hiervoor eerst onze toestemming wordt verleend en dat er in dat geval een afstand van 3 meter moet gerespecteerd worden.
• Het is me niet helemaal duidelijk of de liftschacht van het op te trekken gebouw langs ons zich op meer of minder dan 8 meter afstand van ons gebouw bevindt maar om eventuele hinder hiervan te vermijden zou ik toch zeker wel minstens 8 meter afstand willen hebben tussen de te plaatsen liftschacht en de gevel van ons gebouw.
• Het is me eveneens niet duidelijk hoeveel verdiepingen er komen in het aangevraagde project maar volgens een eerder schrijven van de gemeente wat wij mochten ontvangen zou er in de Heuvenstraat een bouwhoogte van 2 verdiepingen boven het gelijkvloers kunnen worden toegestaan en aangezien ons gebouw slechts 1 verdieping heeft zijn wij geen voorstander dat er langs ons een gebouw zou komen van meer dan 2 verdiepingen boven het gelijkvloers en dit om esthetische en privacy redenen.
• In de bekendmaking openbaar onderzoek aanvraag omgevingsvergunning worden de adresnummers Heuvenstraat 57 en 57A eveneens vermeld hoewel deze geen onderdeel uitmaken van de hernieuwde huidige aanvraag, derhalve is de bekendmaking verkeerd opgesteld wat bij buren en omliggenden tot verwarring en misvatting kan leiden en in een later stadium misschien zelfs onduidelijkheid kan veroorzaken bij de opdracht van sloping der gebouwen hoe klein de kans hiertoe misschien ook op het eerste zicht zou lijken. Ik verzoek dan ook dat de bekendmaking opnieuw en met de juiste huisnummers wordt betekend aan alle betrokkenen of een rechtzetting hiervan.
• Door de gewijzigde verkeerssituatie in het centrum van Zonhoven rijden er veel meer auto’s langs de Kleine Eggestraat. Dit geeft dikwijls problemen aan de versmalling m.b.t. het nemen en geven van voorrang.
• De in- en uitrit van de ondergrondse garage situeert zich net op het smalste stuk van de straat waar geen twee auto's langs elkaar kunnen rijden (de oprit van 13A en 15 ligt er tegen over).
• Bovendien zoals ook op de plannen gezien kan worden, wanneer een auto de ondergrondse garage verlaat en op het punt staat de Kleine Eggestraat op te rijden, staat de auto op een hellend vlak. Ik stel mij hier ernstige vragen bij of de bestuurder van de auto goed zicht heeft op aankomend verkeer vanuit beide richtingen van de Kleine Eggestraat wanneer de auto stilstaat op dit hellend vlak. Dit kan tot gevaarlijke situaties leiden waarbij auto’s zonder goed zicht te hebben toch vanuit de ondergrondse garage de Kleine Eggestraat oprijden. In het geval dat er toch aankomend verkeer in de Kleine Eggestraat is, zal dit verkeer uitwijkende maneuvers moeten maken met misschien botsingen tot gevolg aangezien de Kleine Eggestraat vrij smal is op die locatie. Een betere oplossing is dat de auto op een horizontaal deel staat voordat de Kleine Eggestraat wordt opgereden. Op deze manier is de wagen goed zichtbaar voor aankomend verkeer en heeft de bestuurder van de auto ook een beter zicht op aankomend verkeer.
• Wat men ook op het inplantingsplan vaststelt, is dat het voetpad ter hoogte van de in-en uitrit van de ondergrondse garage onderbroken wordt. Het hellend vlak van de in- en uitrit loopt door tot aan de rand van de rijweg. Dit betekent met andere woorden dat het voetpad onderbroken wordt en dat men als voetganger naar beneden moet stappen op dit hellend vlak of zich gaan begeven op de rijweg om verder te kunnen wandelen. Dit wordt dan helemaal problematisch wanneer mensen in een rolstoel of met een rollator of kinderen met een klein fietsje hier voorbij moeten wandelen. Dit is zeker geen voorbeeld van een veilige situatie voor voetgangers laat staan toegankelijk voor minder mobiele mensen. Ik zou hier toch op willen aandringen dat het ontwerp van de in-en uitrit van de garage grondig herbekeken wordt zodat dit geen bron kan worden van een onveilige verkeerssituatie.
• Bij het realiseren van het voorliggende project zal het aantal voertuigbewegingen aanzienlijk toenemen in de Kleine Eggestraat door de bewoners, de bevoorrading van de horecaruimte en de vuilnisophaling. De combinatie van deze drie factoren zal resulteren in toenemende drukte en verkeer in de Kleine Eggestraat, die op het niveau van de westelijke perceelsgrens van perceel E161g zelfs versmalt tot slechts één rijstrook. Deze versmalling zal opstoppingen, door horecaleveringen en afvalophalingen, veroorzaken aan de oostzijde van het gebouw waardoor het verkeer niet kan doorstromen. Dit kan leiden tot files, frustraties en gevaarlijke manoeuvres tijdens dergelijke opstoppingen.
• In 2022 is de verkeerssituatie ook veranderd waardoor verkeer op de Genkerbaan vanuit Genk op het kruispunt met de Heuvenstraat enkel rechts mag afslaan (en niet meer links, richting Hasselt). Hierdoor wordt er meer verkeer langs de Kleine Eggestraat omgeleid. Bovendien zullen extra appartementsgebouwen worden gebouwd in de Grote Eggestraat en Rosmolenweg, wat de verkeersdrukte in de Kleine Eggestraat nog meer zal verhogen ten opzichte van de huidige situatie.
• Gezien deze zeer sterke toename in verkeer lijkt het zeer opportuun om de verkeerssituatie qua veiligheid te verbeteren met het oog op de toekomst. Een eerste mogelijke oplossing is de Kleine Eggestraat te knippen zodat auto’s niet meer kunnen doorstromen door de Kleine Eggestraat. Dit zal zeker de verkeersveiligheid voor de zwakkere weggebruikers van de Kleine Eggestraat ten goede komen en sluipverkeer onmogelijk maken. Een andere mogelijkheid is de versmalling ter hoogte van de westelijke perceelsgrens van perceel E161g weg te nemen en de rijbaan te verbreden, zodat er twee rijstroken beschikbaar zijn tussen het project (perceel E149w) en perceel E161g. Gezien de grondafstand die zal plaats vinden met betrekking tot deze omgevingsvergunning, zijn er zeker mogelijkheden om de rijbaan over de gehele lengte van de Kleine Eggestraat te verbreden tot twee rijstroken. Uiteraard dienen deze werken in overleg met de verantwoordelijke instantie van de Kleine Eggestraat te worden uitgevoerd.
• De vrees tot het ontstaan van een onveilige verkeersituatie op de kleine Eggestraat. De huidige rooilijn aan de kant van de Eggenstraat wordt meer richting het openbare ruimte verplaatst. De Eggestraat ter plaatse van de gewijzigde rooilijnen, is nu al zeer krap. De voetgangers en fietsers moeten straks helemaal uitwijken naar de autoweg. Bovendien wordt aan de Eggestraat ook de parkeergarage van het nieuwe gebouw ontsloten. Dit zal heel veel extra verkeer genereren. Waarschijnlijk zijn ook aan deze zijde van de nieuwbouw de postadressen/postbussen gesitueerd voor postbezorging en andere zaken. Ik vrees een enorme verkeerdruk op een relatief zeer enge openbare ruimte.
Behandeling van de bezwaren
Het eigendom is gelegen in het centrum van Zonhoven waar gesloten bebouwing toegelaten wordt. Het college van burgemeester en schepenen besliste op 5 maart 2019 om akkoord te gaan met het voorstel van de administratie om voor een bouw- of verbouwproject gelegen langs de Dorpsstraat, Heuvenstraat, Genkerbaan en Rode Kruisweg 3 volwaardige bouwlagen mét zadeldak toe te laten. Los van de beslissing van 5 maart 2019 wordt voorliggende eigendom bovendien omwille van haar locatie als “poort” van het centrum van de gemeente Zonhoven beschouwd. Om dit ook duidelijk te maken in het straatbeeld wordt uitzonderlijk deels een 5de bouwlaag op de hoek van het project ter hoogte van Kapelhof toegelaten waarin 2 appartementen worden voorzien, één appartement gericht naar de Heuvenstraat en één appartement gericht naar Kapelhof. In het deels teruggetrokken volume ter hoogte van de Kleine Eggestraat bevindt zich de circulatieruimte.
Het feit dat een nieuwe invulling/ontwerp de eventuele bestaande zichten wijzigt is een logisch gevolg van de ingenomen visie van de gemeente omtrent de toegelaten bouwmogelijkheden op voorliggende eigendom in het centrum van Zonhoven. Het bezwaar m.b.t. het ontnemen van zichten is niet gegrond en wordt niet weerhouden.
De zonnepanelen liggen volgens de beschikbare luchtfoto op googlemaps (2024) op het platdak van een bijbouw. Aangezien het hoofdvolume van de bezwaarindiener - bestaande uit twee bouwlagen en een zadeldak - zich nog situeert tussen de zonnepanelen en het voorliggende project, gelet op de reeds bestaande bebouwing op het eigendom van de aanvraag (o.a. een gebouw met 4 bouwlagen en een teruggetrokken 5de bouwlaag) en de afstand van de 5de bouwlaag ten opzichte van de zonnepanelen is er geen of quasi geen impact van voorliggend ontwerp op de zonnepanelen. Zoals aangegeven in de bezwaren wordt er door de nieuwe invulling ’s avonds een schaduw op de overliggende percelen ter hoogte van de kleine Eggestraat gevormd. Evenwel toont de zonnestudie aan dat deze schaduwvorming zich hoofdzakelijk beperkt tot de voorgevel van de woningen (ook al staan deze niet weergegeven in de studie) hetgeen aanvaardbaar is binnen een bebouwde omgeving. Bovendien is er vandaag de dag al een zekere schaduwvorming aanwezig op desbetreffende percelen door de bebouwing die nu reeds aanwezig is (o.a. door het gebouw met 4 bouwlagen en een teruggetrokken 5de bouwlaag). De gecreëerde schaduw door voorliggend project heeft geen onaanvaardbare negatieve impact op de woonkwaliteit van de woningen aan de overzijde van de Kleine Eggestraat. Er blijft immers voldoende zonlicht aanwezig op deze percelen. Het bezwaar m.b.t. het ontnemen van zonlicht op de bestaande zonnenpanelen op een eigendom gelegen aan de overkant van de Heuvenstraat en de schaduwvorming op de percelen aan de overzijde van de Kleine Eggestraat is niet gegrond en wordt niet weerhouden.
Het klopt dat er extra inkijk zal ontstaan door voorliggend ontwerp op de omliggende eigendommen. De terrassen van de appartementen gelegen aan de Heuvenstraat zijn gelegen aan de straatzijde en kijken uit op de voorgevels van de voorliggende gebouwen, hetgeen geen onaanvaardbare privacyhinder veroorzaakt naar deze eigendommen. Ook de appartementen gelegen aan Kapelhof hebben hun terrassen aan de straatzijde en veroorzaken geen onaanvaardbare privacyhinder naar de omliggende gebouwen. Ter hoogte van de Kleine Eggestraat bevinden de terrassen van de appartementen zich ook aan de straatzijde. Concreet gaat het hier over 8 appartementen met hun bijhorende terrassen verspreidt over de 1ste , 2de en 3de bouwlaag. De inkijk van deze appartementen en terrassen op de eigendommen gelegen aan de overzijde van de Kleine Eggestraat beperkt zich hoofdzakelijk tot de voortuinzone en de voorzijde van de woningen. Er blijft nog voldoende ruimte aanwezig op deze percelen, o.a. in de achtertuin, waar men ongestoord kan genieten van de tuinzone zonder rechtstreekse inkijk te hebben van de appartementen in voorliggend ontwerp. Enkel voor de woning Kapelhof 1 ontstaat er bijkomende inkijk in de achtertuin, dewelke in sé ook de linker zijtuinstrook vormt gekeken vanaf de Kleine Eggestraat. Deze tuinzone situeert zich op gelijke hoogte als de voortuin van de achterliggende woning Kleine Eggestraat nr. 15. Het eigendom Kapelhof 1 betreft immers een hoekperceel dat door de specifieke perceelconfiguratie en oriëntering sowieso weinig privacy kent in deze tuinzone. Volgens de ons beschikbare luchtfoto’s op geopunt blijkt dat de achtertuin quasi volledig werd verhard in de periode 2008 – 2012 zonder hiervoor de nodige stedenbouwkundige vergunning te hebben verkregen. Er kan dan ook vanuit gegaan worden dat deze tuinzone geen gangbaar, normaal gebruik kent als tuinzone. Door haar vroegere bestemming als café/woning en dokterspraktijk/woning werd het gebouw voorzien van een (deels) inpandig terras aan de achtergevel op het gelijkvloers en een inpandig terras op de eerste verdieping. Op deze twee terrassen kon/kan nog enige vorm van privacy gevonden worden die eigen is aan de specifieke situatie binnen een bebouwde omgeving. De afstand tussen de inpandige terrassen en de nieuw op te richten appartementen met terrassen bedraagt minimum 20 meter, hetgeen een gangbare maatvoering is bij recentere ontwikkelingen in de omgeving (Heuvenstraat/Liebenshof, het Koolhof,…). Tenslotte gaat elke ontwikkeling met appartementen in functie van de Heuvenstraat, dewelke de goedgekeurde visie van 5 maart 2019 volgt, een zekere vorm van inkijk geven op dit perceel. Mogelijks is de afstand dan iets groter, maar zal niet zodanig groot zijn dat er geen enkele visuele impact meer zal zijn. Het bezwaar wordt niet weerhouden.
De fietsenstalling wordt tot tegen de perceelgrens geplaatst op eigen terrein, waarbij de vrijblijvende muur wordt afgewerkt in gevelsteen. Het akkoord van de aanpalende eigenaars is hierbij niet vereist omdat de volledige constructie op eigen terrein wordt voorzien. Het bezwaar is ongegrond en wordt niet weerhouden.
Aangezien er in het bezwaar niet wordt toegelicht waaruit de mogelijke hinder van een liftschacht bestaat en waarom deze op minimum 8 meter van het aanpalende eigendom moet geplaatst worden, wordt het bezwaar niet weerhouden. Voorgestelde bebouwing wijkt op dit vlak niet af van hetgeen algemeen gangbaar is binnen de gemeente.
Zoals reeds eerder gesteld besliste het college van burgemeester en schepenen op 5 maart 2019 om akkoord te gaan met het voorstel van de administratie om voor een bouw- of verbouwproject gelegen langs de Dorpsstraat, Heuvenstraat, Genkerbaan en Rode Kruisweg 3 volwaardige bouwlagen mét zadeldak toe te laten. Voorliggend voorstel voorziet ter hoogte van de aansluiting met het eigendom Heuvenstraat 57 in 3 bouwlagen met een teruggetrokken 4de bouwlaag, hetgeen qua volume in overeenstemming is met 3 bouwlagen met een teruggetrokken 4de bouwlaag. Aangezien de Heuvenstraat vandaag de dag al bestaat uit een combinatie van hellende daken en platte daken is de voorgestelde dakvorm vanuit esthetisch oogpunt aanvaardbaar. Het bezwaar is ongegrond en wordt niet weerhouden.
Het klopt dat bij de bekendmaking van het openbaar onderzoek de adresnummers Heuvenstraat 57 en 57A eveneens worden vermeld hoewel deze geen onderdeel uitmaken van de hernieuwde huidige aanvraag. Het betreft hier louter een administratieve vergissing, dewelke geen verdere gevolgen heeft. De plannen en de bijhorende dossierstukken zijn immers voldoende duidelijk opgesteld waardoor er geen misverstand zal ontstaan. Het bezwaar is gegrond maar wordt niet weerhouden.
In de Kleine Eggestraat is de nodige wegsignalisatie geplaatst die de voorrangregels weergeven. Bij het uit- of inrijden van de ondergrondse garage dient eveneens de wegcode gevolgd te worden. Elke automobilist wordt geacht de wegcode te kennen en na te leven. De zichtbaarheid om het openbaar domein op te rijden is voldoende groot, gelet op de afstand tussen het gebouw en het openbaar domein (ca. 3 meter) en gezien de weg hier quasi recht ligt. De helling naar de ondergrondse parking mag evenwel pas starten vanaf de rooilijn. Dit zal als voorwaarde worden opgenomen. Bijkomend kan als voorwaarde worden opgelegd dat de helling naar de ondergrondse parkeergarage de eerste 5 meter, gemeten vanaf de rooilijn, slechts een hellingsgraad van 4% mag hebben. Mits naleving van deze voorwaarde is de toegang vanaf de ondergrondse parking tot het openbaar domein verkeersveilig. Dit bezwaar is gegrond en wordt weerhouden.
Het eigendom situeert zich in het centrum van de gemeente, waar de voorgestelde functies aanvaard kunnen worden. De belevering van de horecazaak kan gebeuren van op het eigen terrein door op de aanwezige klinkerverharding te stationeren. De huisvuilophaling zal conform de gangbare praktijk gebeuren en niet voor meer verkeersoverlast zorgen dan elders. Het bezwaar wordt niet weerhouden.
Er werd nog geen standpunt ingenomen m.b.t. de inrichting van de over te dragen grond. Afhankelijk van de noodwendigheden zal hieromtrent zo snel mogelijk een beslissing worden genomen (verbreden rijweg, aanleg voetpad, groenaanleg,…) .
De bezwaren zijn deels gegrond en worden deels bijgetreden.
Bespreking van de adviezen
• Het advies van de Dienst Water en Domeinen provincie Limburg d.d. 28 november 2023 is voorwaardelijk gunstig.
“Uit de toepassing van de nadere regels voor de toepassing van de watertoets bij besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006, en latere wijzigingen, is gebleken dat het slopen van bestaande bebouwing en het oprichten van een nieuw gebouw met een horecaruimte, een dienstenruimte, e.a. een verandering van de toestand van watersystemen (of bestanddelen ervan) tot gevolg heeft. Deze verandering heeft geen betekenisvol schadelijk effect op het watersysteem voor zover de volgende voorwaarden worden opgenomen in de vergunning:
Het buffervolume van het groendak moet minimaal 35 l/m² bedragen. Als dit niet gerealiseerd wordt, mag de dakoppervlakte niet door 2 gedeeld worden bij de berekening van de dimensionering van de infiltratieputten.
De infiltratievoorzieningen moeten volledig boven de grondwaterstand (vast te stellen) worden aangelegd.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden. Omwille van de voorwaarden van de waterbeheerder dienen aanpassingen te gebeuren aangezien de infiltratieputten niet aan de voorwaarden voldoen.
In samenspraak met de architect werden volgende aanpassingen en aanvullingen doorgevoerd op 13/03/2024:
• Voor de horecazaak wordt een hoger hergebruik van regenwater verwacht. Er werd hiervoor een berekening gemaakt met de online rekentool voor hergebruik (in bijlage). Alle toiletten van de zaak, alsook een wasmachine worden hierop aangesloten.
• De regenwaterput werd vergroot van 10.000 L naar 15.000 L omwille van het verhoogd hergebruik voor de horecazaak (zie technische fiche in bijlage)
• De infiltratieputten werden vervangen door ondiepe infiltratiekratten teneinde steeds boven de grondwaterstand te blijven.
De infiltratiekratten hebben per stuk een capaciteit van 1.200 L en een oppervlakte van 3,6 m².
Er worden 12 stuks voorzien (zie technische fiche in bijlage)
• Technische fiche van de groendaken toegevoegd teneinde aan te tonen dat deze minimaal een buffer hebben van 35 L/m².
Dit geldt voor de extensieve groendaken. De gemeenschappelijke daktuin is een intensief groendak waardoor de totale buffer hier zelfs nog groter is. Ter verduidelijking, het toegepaste groendak in de technische fiche betreft de tweede (gemarkeerd in geel)
• Op plan werden alle waarden herrekend in functie van het hergebruik, de infiltratiekratten en de capaciteit van de groendaken om aan te tonen dat er voldaan wordt aan de geldende regelgeving.
• In bijlage werden onderstaande documenten toegevoegd:
o Kelderplan met intekening infiltratiekratten, regenwaterput 15.000 L en berekening buffercapaciteit en oppervlakte
o Technische fiche groendaken
o Technische kaart regenwaterput 15.000 L
o Technische fiche infiltratiekratten (dit is een voorbeeld aangezien er veel opties op de markt beschikbaar zijn, we wensen hier enkel aan te tonen dat de toepassing in uitvoering zeker realistisch is).
De aanpassingen hebben geen impact op enig ander onderdeel van de aanvraag. Met de aanpassingen wordt voldaan aan de voorwaarden van de waterbeheerder en aan de GSVH.
• Het advies van Hulpverleningszone Zuid-West Limburg, dienst preventie d.d. 24 november 2023 is gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig.
“De hulpverleningszone Zuid-West Limburg geeft een GUNSTIG brandweeradvies mits naleving van hogervermelde voorwaarden en opmerkingen.
Een brandweervergunning horeca kan pas worden opgesteld nadat alle bovenvermelde opmerkingen zijn nageleefd. (art 4.1)
Op het ogenblik van de beëindiging van de werken, dient de aanvrager de preventieafgevaardigde van de betreffende brandweerpost hiervan in te lichten, ten einde de burgemeester op de hoogte te kunnen brengen van het feit of er al dan niet aan de opgelegde brandvoorkomingsmaatregelen gevolg werd gegeven. Gelieve bij elke correspondentie de nummering onder “ons kenmerk” te vermelden.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.
• Het advies van Agentschap Wegen en Verkeer d.d. 18 oktober 2023 is voorwaardelijk gunstig.
“AWV kan akkoord gaan met de ontwikkeling van dit project, echter zijn wij van mening dat de voorziene parkeerplaatsen aan de lange kant zijn. We laten de eindbeslissing hieromtrent over aan de gemeente Zonhoven.
Bij de uitvoering van de vergunning dient de aanvrager rekening te houden met de hierna omschreven aandachtspunten.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden. Wat het aantal parkeerplaatsen betreft kan er enerzijds worden verwezen naar het voorwaardelijk gunstig advies van de interne dienst Mobiliteit d.d. 21 februari 2024 waar er geen opmerkingen worden geformuleerd over het aantal parkeerplaatsen voor auto’s. Anderzijds is het eigendom gelegen in het centrum van de gemeente waarbij bewoners sneller kiezen voor het gebruik van een ander vervoersmiddel dan de auto. Zo wordt er o.a. een ruime fietsenberging voorzien voor 96 fietsen (20 meer dan aanbevolen), een ruimte voor buitenmaatse fietsen, een fietsenberging voor 7 fietsen aan de inkom Kleine Eggestraat en is er een bushalte op minder dan 30 meter van het eigendom. Gezien de aanwezige fietsenbergingen, de ligging aan een bushalte en de ligging in het centrum van de gemeente is een parkeernorm van 1 parkeerplaats per appartement hier voldoende. De resterende parkeerplaatsen kunnen benut worden door het personeel/eigenaars van de horecazaak en/of dienstenruimte. Het parkeren voor de bezoekers van de horecaruimte als de dienstenruimte kan op het openbaar domein gebeuren, hetgeen ook zo voor andere panden werd toegepast.
• Het advies van Proximus d.d. 25 oktober 2023 is voorwaardelijk gunstig.
“Op basis van de informatie waarover wij momenteel beschikken, geven wij graag een gunstig advies indien u volgende voorwaarden opneemt in uw vergunning:
Een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan.
Uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager.
Van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor oplevering dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus door het formulier als bijlage ingevuld te versturen naar werf.a2@proximus.com.
De Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan.
Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen via netwerkstudie.a22@proximus.com
Na de werken kunnen de bewoners eenvoudig aansluiten op de nutsvoorzieningen voor telefonie-, internet- en televisiediensten. Hiervoor kan de aanvrager terecht bij onze klantendienst op het gratis nummer 0800 22 800. Meer informatie op www.proximus.be/bouwen.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.
• Het advies van Inter d.d. 3 november 2023 is voorwaardelijk gunstig.
“Voor en na deuren moet er een vrije en vlakke draaicirkel met een diameter van min. 150cm beschreven kunnen worden, rakend aan het draaivlak van de deur. Dit is niet zo bij volgende deuren:
Deur ondergrondse parkeergarage naar de hal (langs de technische ruimte) op niv. -1 (slechts 133cm vrije ruimte aanwezig buiten de parkeerplaats)”.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.
• Het advies van Fluvius System Operator d.d. 7 november 2023 is voorwaardelijk gunstig.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.
• Het advies van De Watergroep d.d. 12 oktober 2023 is voorwaardelijk gunstig.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.
• Het advies van Omgevingsloket Wyre d.d. 13 oktober 2023 is voorwaardelijk gunstig.
“Onze studiedienst stelde vast dat er een netuitbreiding nodig is om dit project aansluitbaar te maken. De kosten van deze uitbreiding zijn ten laste van de aanvrager. Het technisch ontwerp en de offerte kan de aanvrager verkrijgen bij: Wyre => Coax Build Support Liersesteenweg 4 2800 Mechelen 015/33.20.90 cbs@wyre.be.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.
• Het advies van FOD Binnenlandse Zaken - ASTRID veiligheidscommissie d.d. 24 oktober 2023 is gunstig.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.
• Het advies van de dienst mobiliteit d.d. 21 februari 2024 is voorwaardelijk gunstig.
“Bespreking
Het parkeren van de bewoners van de appartementen wordt ondergronds voorzien: er zijn 32 parkeerplaatsen waarvan 2 ingericht worden als andersvalideparkeerplaats. De afmetingen voor beide type parkeerplaatsen liggen enkele cm lager dan de aanbevelingen volgens het vademecum parkeerbeleid maar de grotere diepte en tussenafstand zorgt ervoor dat er vlot in- en uitgereden kan worden. De helling van de inrit wordt nergens gespecifieerd. Er ontbreekt nog een overgangsstuk tussen de garagevloer en hoofdhelling.
Het parkeren van de werknemers wordt afgewenteld naar het openbaar domein.
Het aantal te voorziene fietsenstallingen is 1 per hoofdkussen. De inpandige fietsenstallingen op het gelijkvloers bieden volgens plan plaats aan 96 fietsen – dit zijn 20 plaatsen meer dan aanbevolen. Er is gekozen voor een meerlaagsysteem om de ruimte optimaal te benutten. Dit systeem biedt volgens het vademecum fietsvoorzieningen echter minder comfort dan een gelijkgronds systeem. Het is wenselijk om in de finale uitvoering hiermee rekening te houden en te bekijken of er kwalitatievere oplossingen zijn zonder in te boeten aan de gevraagde capaciteit van 1 fiets per hoofdkussen. Voor het stallen van de buitenmaatse fietsen beveelt het vademecum fietsvoorzieningen het gebruik van een lage fietsbeugel aan. Dit ontmoedigt het gebruik ervan door standaardfietsen. Buitenmaatse fietsen kunnen goed zonder hulp zelfstandig blijven staan en vastgezet worden aan dergelijke lage fietsbeugel. De inrichting van de fietsenstalling t.h.v. de inkom langs de Kleine Eggestraat is bij voorkeur gelijkgronds met als basisvorm de fietsbeugel met tussenbuis.
Bij het ledigen van de afvalcontainers zal t.h.v. de containers de volledige rijbaan om de 2 weken een 10 tot 15 minuten versperd zijn door de ophaler. Doorgaand verkeer zal moeten wachten of zich keren. Dit leidt mogelijk tot overlast voor omwonenden omwille van keerbewegingen op privé terrein/opritten en is bovendien ook niet veilig. Dit is een aandachtspunt die bij de uitbating verder dient opgevolgd te worden en dit door de gebouwbeheerder/syndicus als de gemeente als wegbeheerder van de Kleine Eggestraat. Mogelijke maatregelen voor de gebouwbeheerder zijn o.a. afspraken maken met de afvalintercommunale voor het tijdstip van ledigen (bijv. tijdens daluren),..
Gedurende de werfperiode (afbraak en opbouw) dienen maatregelen genomen te worden in de Kleine Eggestraat in functie van de verkeersveiligheid.
Advies: voorwaardelijk gunstig
De gebouwbeheerder/syndicus werkt mee aan het opvolgen van de verkeersveiligheid in de Kleine Eggestraat bij het ledigen van de afvalcontainers. Mogelijke maatregelen (bijv. afspraken maken met de afvalintercommunale voor het tijdstip van ledigen -bijv. enkel tijdens daluren) zijn voor rekening van de gebouwbeheerder.
Voor de inrichting van de fietsenstallingen dienen de aanbevelingen van het vademecum fietsvoorzieningen gevolgd te worden.
Bovengronds op eigen terrein en ter hoogte van het terras een fietsenstalling voorzien voor de klanten van de handelszaak/werknemers.
Duurzame woon-werkverplaatsingen stimuleren bij de werknemers.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.
• Het advies van de dienst patrimonium d.d. 23 oktober 2023 is voorwaardelijk gunstig.
“De helling naar de ondergrondse parking mag pas starten vanaf de rooilijn (niet op het voetpad op openbaar domein).
Opmerkingen:
Op de plannen 'PB' staat de rooilijn verkeerd aangeduid = bouwlijn ipv. rooilijn
Er dient nog een plan te worden toegevoegd met de afbakening van de verschillende grondcodes die worden benoemd in het milieuhygiënisch onderzoek/ technisch verslag. Er dient nl. een deel grond afgevoerd te worden naar een erkend verwerkingscentrum.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.
• Het advies van de dienst facilitair management d.d. 24 oktober 2023 is voorwaardelijk gunstig.
“De daktuin dient uitgevoerd te worden als een intensieve daktuin, waarbij dus ook hoogopgaande heesters gebruikt worden. Er zullen dus ook enkele heesters moeten voorzien worden die hoger dan 2 meter worden.
Daktuin dient dusdanig aangelegd te worden dat het regenwater hier maximaal gebruikt wordt voor het bevloeien van de aanplantingen.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.
• Het advies van de dienst lokale economie werd niet ontvangen binnen de termijn. Het advies wordt geacht stilzwijgend gunstig te zijn.
• Het advies van dienst contractmanagement d.d. 16 oktober 2023 is voorwaardelijk gunstig.
“Gunstig onder de last dat het lot 2, 13ca, (heden eigendom gemeente Zonhoven) geruild wordt met lot 1, 1a51ca, (heden eigendom aanvragers), zoals weergegeven op het plan van landmeter-expert Bart Cleuren d.d. 16/06/2023, met oog op inlijving met het openbaar domein wat betreft tot 1. Deze overdracht kan pas plaatsvinden na aanleg van de wegenis op lot 1. Alle kosten, oa. registratie- en notariskosten, dienen gedragen te worden door de aanvragers.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.
9. ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Stedenbouwkundig Advies
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.
Milieu Advies
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de uitbating in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, mits het opleggen van voorwaarden.
Dit voor volgende rubrieken:
Rubriek Omschrijving Hoeveelheid Klasse
16.3.2°b) In totaal 28 warmtepompen voor het verwarmen en koelen met een totaal geïnstalleerd vermogen van 231 kW. (Nieuw) 231 kW 2
De vergunningsduur kan verleend worden voor onbepaalde duur.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende voorwaarden op te leggen:
Stedenbouwkundige voorwaarde
De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert de volgende last op te leggen:
Bijzondere milieuvoorwaarde
Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar d.d. 14/03/2024 en volgt dit standpunt integraal.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het voorwaardelijk afleveren van de omgevingsvergunning aan IMMO S. BVBA gevestigd te Heuvenstraat 63 te 3520 Zonhoven voor het slopen van bestaande bebouwing en het oprichten van een nieuw gebouw met een horecaruimte, een dienstenruimte, 26 appartementen en een parkeerkelder, gelegen te Heuvenstraat 59/1-16, /1-16, 61, 63, Kleine Eggestraat 32/1-10 en /1-10 kadastraal gekend als afdeling 3 sectie E nrs. 149W en 149S.
De aanvraag voor de exploitatie van de ingedeelde inrichting of activiteit omvat:
Rubriek | Omschrijving | Hoeveelheid | Klasse |
16.3.2°b) | In totaal 28 warmtepompen voor het verwarmen en koelen met een totaal geïnstalleerd vermogen van 231 kW. (Nieuw) | 231 kW | 2 |
Zodat de ingedeelde inrichting of activiteit voortaan omvat:
Rubriek | Omschrijving | Hoeveelheid |
16.3.2°b) | In totaal 28 warmtepompen voor het verwarmen en koelen met een totaal geïnstalleerd vermogen van 231 kW. (Nieuw) klasse 2 | 231 kW |
De vergunningsduur kan verleend worden voor onbepaalde duur.
Volgende voorwaarden worden opgelegd:
Stedenbouwkundige voorwaarden
De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert de volgende last op te leggen:
Bijzondere milieuvoorwaarden