Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het schrijven van de provincie Limburg van 26/02/2024, nl.:
“Hierbij deel ik u mee dat het beroep van
ingediend tegen de beslissing d.d. 19/12/2023 van het college van burgemeester en schepenen van Zonhoven waarbij een omgevingsvergunning afgegeven werd, aan BEGECO Projectontwikkeling, Middenstraat 63, 3582 Beringen, voor het project “Regularisatie Zonnehof”, ter plaatse Heuvenstraat 79 + 81 + 83 +85, te 3520 Zonhoven, als administratief volledig en ontvankelijk wordt beschouwd. Het onderzoek van het beroep wordt heden gestart.”
De beroepschriften werd ingediend en opgeladen via het omgevingsloket.
Het college van burgemeester en schepenen werd op 26/02/2024 verzocht om advies uit te brengen over het ingediende beroep binnen een termijn van 30 dagen.
Volgende argumentatie werd gevoegd bij het beroepsdossier:
Beroepschrift 1
“Met deze wil Architectenbureau Do Modus, vertegenwoordigd door haar zaakvoerder Nicole Driesen Melotte, in beroep gaan tegen enkele beslissingen van CBS inzake het vermelde regularisatiedossier.
1) BESTEMMING VAN UNIT B01 (blok B, gelijkvloers, uiterst links, nummer 83 bus 1):
De aanvrager wenst de functies van zowel handelsruimte als kantoren aan de gelijkvloerse eenheden van blok B toe te wijzen. Behalve dat deze dubbele activiteit door CBS geweigerd wordt, wordt er “handelsruimte” aan mijn kantoor toegewezen volgens de planaanduiding. De weergave op de plannen komt echter niet overeen met de werkelijkheid. Het gebouw werd als kantoor gekocht en wordt ook als dusdanig gebruikt. Als niet beide activiteiten, namelijk handel & kantoor, mogelijk zijn, dan zou B01 als kantoorruimte, dienstverlening of vrije beroepen bestemd moeten worden. Zie foto’s van de bestaande toestand (toegevoegd in document).
Deze bestemmingen passen bij het gebouw en zijn ruimtelijke omgeving.
2) HET PRIVATIEVE VERSUS GEMEENSCHAPPELIJKE KARAKTER VAN ACHTERTUINEN
In aanvraagdossier OMV/2018/00197 van 12/03/2019 werden privatieve achter- en zijtuinen voorzien. Alzo ook verkocht en beschreven door de ontwikkelaar. In het regularisatiedossier OMV_2023122397 worden onze achtertuinen nu als een gemeenschappelijke zone ingetekend zonder enige afbakening, zonder enige inspraak of in kennisstelling!
Dit stemt niet overeen met de werkelijk bestaande toestand. (foto’s toegevoegd in document).
We wensen onze zij- en achtertuin als private eigendom te behouden omdat het perceel zo is aangekocht, omdat die intussen ook is aangelegd als daktuin (boven de parkeergarage), als verlengstuk en representatie van ons kantoor en het hele project. Er werd bewust voor dezelfde stijl gekozen in onze achtertuin als de voortuin. Zowel de burelen als vergaderruimte zien erop uit. Bovendien hebben alle omwonenden het visuele genot ervan. Zonder enige inspraak of in kennisstelling verloren we al een groot stuk van de tuin (zie hieronder) zodat we dit klein stukje persoonlijk aangelegde tuin niet ook nog eens aan de gemeenschap willen overlaten. Bovendien is de volledige voortuin al gemeenschappelijk goed om de eenheid en uitstraling van het project te ondersteunen.
3) INNAME VAN TUINZONE
Afwijkend van de eerder vergunde plannen van dossier OMV/2018/00197 van 12/03/2019 werd de volledige infiltratievoorziening van de gebouwen achter blok B gelegd. Terwijl het oorspronkelijk vergunde concept simpelweg gerealiseerd had moeten worden omwille van de vergunning van 2019, de planaanduidingen bij verkoop en evenwichtige verdeling van het open infiltratiebekken over het volledige project. Door de gewijzigde aanleg van het infiltratiebekken grenst dit ook aan de kelder (onder blok B breder wegens dubbele rij parkeerplaatsen). Bouwtechnisch is deze wijziging dus ook geen pluspunt. Ik besef dat regenwater opgevangen en geïnfiltreerd moet worden, maar de minimale afstanden van infiltratievoorzieningen tot de gebouwen was in het eerst vergunde ontwerp beter.
Zonder enige inspraak of in kennisstelling werd het bekken anders uitgevoerd dan oorspronkelijk vergund en overeengekomen. We verliezen hierdoor een stuk private tuin. De impact van huidige inplanting en afmetingen wordt nog versterkt doordat de draadafsluiting niet op de perceelgrens staat, maar meer naar binnen. Zie inplantingsplan nieuwe toestand. Dit alles maakt dat mijn achtertuin in diepte tot bijna de helft gereduceerd werd. Ik denk dat niemand zijn investeringen graag op die manier als sneeuw voor de zon ziet verdwijnen. De nieuwe toestand houdt niet alleen een waardevermindering van mijn pand in, maar ook een beperking van de mogelijkheden, het onderhoud en gebruiksgenot. (Als minstens de achterste draadafsluiting naar de perceelgrens zou verschoven worden, zouden eigendomsgrenzen voor iedereen duidelijk zijn en zou er ook een vlakke beloopbare strook ontstaan om de wadi te kunnen onderhouden.)
4) PARKEERPLAATSEN
Voor alle handel- of kantoorruimtes samen zouden volgens deze vergunningsbeslissing maximum 10 parkeerplaatsen aan deze entiteiten mogen worden toegewezen. De 8 overige parkeerplaatsen zouden niet aan andere gebruiker/ handelsruimte/ kantoor mogen toegekend worden. Hiermee worden in deze vergunning andere voorwaarden aan de bovengrondse parkeerplaatsen gesteld dan in de oorspronkelijke vergunning OMV/2018/00197 van 12/03/2019.
Bovendien heeft de ontwikkelaar geen beperking opgelegd van het aantal parkeerplaatsen per eenheid en hebben we voor B01, 3 bovengrondse parkeerplaatsen aangekocht. Rekening houdend met het aantal werkplekken en ons cliënteel, hebben we dit aantal autostaanplaatsen ook nodig. De functiewijziging van handelsruimte naar kantoor heeft immers ook een impact op het parkeergebeuren. Daarom vragen we om huidige voorwaarde van maximum 2 parkeerplaatsen per handel-/ kantoorruimte te schrappen.
Het kan ook niet de bedoeling zijn dat private eigendommen zo maar gemeenschappelijk gebruik moeten krijgen.
Op het inplantingsplan worden alle autostaanplaatsen even groot ingetekend, uitgezonderd deze voor mindervaliden uiteraard. Dit is logisch en ook zo verkocht als parkeerplaatsen van 2.50m x 5.00m per stuk. De realiteit is anders. In de rij tegen rechterperceelgrens zijn sommige parkeerplaatsen 3.0m breed, andere 2.40m. Voor onderlinge gelijkheid en praktisch gebruikscomfort wil ik dan ook vragen dat de breedte van de parkeerplaatsen gelijkmatig verdeeld wordt over de aangelegde zone. De plaatsaanduidingen kunnen eenvoudig aangepast worden tussen de grasbetontegels.”
Beroepschrift 2
“ In hogervermeld dossier werden wij geraadpleegd door VISIONPOINT BV, met maatschappelijke zetel te Timmerveldweg 5, 3520 Zonhoven en KBO-nummer 0547.864.314.
Zij verzoekt ons om haar belangen te behartigen n.a.v. de beslissing dd. 19 december 2023 van het College van Burgemeester en Schepenen van Zonhoven tot het gedeeltelijk afleveren onder voorwaarden van de omgevingsvergunning aan BEGECO PROJECTONTWIKKELING met als contactadres Middenstraat 63 te 3582 Beringen voor het regulariseren van de bestaande situatie (wijziging terreininrichting, infiltratiebekken en aansluiting riolering, gevelwijzigingen en interne wijzigingen tegenover de vergunde toestand dd. 12 maart 2019 - ref. OV/2018/00197), behoudens enkele specifieke onderdelen en tot weigering van het regulariseren van kunstgras in de voortuin, de omvorming van een parkeerplaats tot opslagplaats voor afvalcontainers, de verbreding van de inrit tot 6m en tot weigering van het toekennen van een dubbele hoofdfunctie voor de handelsruimtes/kantoren, gelegen te Heuvenstraat 79, 81, 83 en 85, kadastraal gekend als afdeling 3 sectie E nr. 1130A.
De vergunning wordt verleend onder volgende voorwaarden:
De inrichting van de samengevoegde kantoorruimte B 03 en B 04 dient aangepast te worden aan de gestelde normen qua toegangen, deuropeningen en deuren en de normen inzake toiletten.
Middels huidig schrijven tekenen wij namens VISIONPOINT beroep aan tegen deze vergunning.
Tevens vragen wij om gehoord te worden.
1. Het voorwerp van de aanvraag
Met de vergunningsaanvraag wil BEGECO PROJECTONTWIKKELING de gewijzigde uitvoering van enkele aspecten van de omgevingsvergunning van 12 maart 2019 regulariseren.
De wijzigingen worden per onderdeel uitvoerig weergegeven op bladzijden 3 tot 5 van de beschrijvende nota bij de aanvraag.
Ze hebben in hoofdzaak betrekking op:
Daarnaast wordt ook gevraagd om de bestemming van de handelsruimtes op het gelijkvloers van blok B te verruimen tot “handelsruimte, kantoren of praktijkruimte voor vrije beroepen”.
2.
Middels de vergunning dd. 12 maart 2019 heeft het College van Burgemeester en Schepenen van Zonhoven in totaal 48 parkeerplaatsen vergund, waarvan er zich 18 bovengronds bevinden. Twee van de bovengrondse parkeerplaatsen dienen voorbehouden te worden voor mindervaliden.
De bovengrondse parkeerplaatsen werden ook conform de vergunning uitgevoerd.
2. Het beroepschrift is ontvankelijk - gevolgen van de vergunning / belang en tijdigheid
3.
Het belang van cliënte is evident.
Zij is immers eigenaar van handelsruimte B05 en 4 parkeerplaatsen.
In de vergunning wordt als voorwaarde opgelegd dat:
“ Om een evenwichtig gebruik van de 18 bezoekersparkeerplaatsen te garanderen kunnen er slechts een beperkt aantal parkeerplaatsen als voorbehouden toegekend worden voor de handelsruimtes en kantoorruimtes. Naar analogie met de woonentiteiten wordt voor elke handelsruimte/ kantoorruimte een maximum vooropgesteld van 2 parkeerplaatsen, met dien verstande dat de samengevoegde handelsruimte B03 en B04 tot 1 grotere kantoorruimte over 4 plaatsen kan beschikken. De overige 8 parkeerplaatsen mogen niet aan een specifieke gebruiker/handelsruimte/kantoor toegekend worden. Dit zou een ongelijkheid in gebruiksgenot tot gevolg hebben.”
Dit impliceert dat er slechts 2 van de 4 parkeerplaatsen die cliënte in eigendom heeft als “voorbehouden” aan cliënte worden toegekend en zij slechts over 2 parkeerplaatsen kan “beschikken” terwijl zij 4 parkeerplaatsen in eigendom heeft.
Verder wordt ook als voorwaarde opgelegd:
“ Het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer dient gevolgd te worden.
De inrit dient aangepast tot een maximale breedte van 4,5m in plaats van 6m. De overige 1,5m dient onthard te worden en voorzien van groenaanleg.”
waardoor verkeersonveilige situaties ontstaan. (zie verder)
Daarnaast wordt de door BEGECO PROJECTONTWIKKELING gevraagde dubbele hoofdfunctie van enerzijds detailhandel en anderzijds kantoor, dienstverlening en vrije beroepen geweigerd.
De gevraagde dubbele hoofdfunctie geeft ook voor de eigendom van cliënte ruimere bestemmingsmogelijkheden dan de bij vergunning dd. 12 maart 2019 vergund functie van handelsruimte.
Ook in dat opzicht heeft cliënte belang bij het indienen van een beroep.
4.
De beroepsperiode voor derden loopt volgens de gegevens op het Omgevingsloket tot en met 30 januari 2024.
Het beroep is derhalve tijdig ingediend.
3. Bezwaren tegen de afgegeven omgevingsvergunning
3.1. De vergunning bevat twee onwettige voorwaardes
3.1.1. De voorwaarde dat slechts een beperkt aantal parkeerplaatsen als voorbehouden toegekend worden voor de handelsruimtes en de kantoorruimtes
5.
Het College van Burgemeester en Schepenen van Zonhoven geeft de vergunning af met onder meer als voorwaarde:
“ Om een evenwichtig gebruik van de 18 bezoekersparkeerplaatsen te garanderen kunnen er slechts een beperkt aantal parkeerplaatsen als voorbehouden toegekend worden voor de handelsruimtes en kantoorruimtes. Naar analogie met de woonentiteiten wordt voor elke handelsruimte/ kantoorruimte een maximum vooropgesteld van 2 parkeerplaatsen, met dien verstande dat de samengevoegde handelsruimte B03 en B04 tot 1 grotere kantoorruimte over 4 plaatsen kan beschikken. De overige 8 parkeerplaatsen mogen niet aan een specifieke gebruiker/handelsruimte/kantoor toegekend worden. Dit zou een ongelijkheid in gebruiksgenot tot gevolg hebben.”
6.
Deze voorwaarde is om diverse redenen onwettig:
3.1.1.1. De voorwaarde is in strijd met de vergunning dd. 12 maart 2019
7.
Het feit dat een vergunningverlenende overheid zich moet buigen over een omgevingsvergunningsaanvraag tot regularisatie of wijziging van bepaalde aspecten van een reeds vergund project kan en mag er niet toe leiden dat de reeds definitief vergunde elementen van dat project, waarop de aanvraag geen betrekking heeft alsnog opnieuw op hun vergunbaarheid beoordeeld zouden worden.
Dit principe wordt bevestigd in de rechtspraak van de Raad voor Vergunningsbetwistingen: (1)
“ Het gegeven dat met de vergunningsaanvraag de regularisatie van een aantal niet conform uitgevoerde werken wordt gevraagd, impliceert nog niet dat daarmee ook de vergunbaarheid van de volledige oorspronkelijke vergunning, en van de conform die vergunning reeds uitgevoerde werken, (opnieuw) in vraag kan worden gesteld. In die zin kan niet zonder meer aan het definitief vergund karakter van de 18 parkeerplaatsen worden geraakt.”
8.
In de vergunning dd. 12 maart 2019 worden onder meer volgende voorwaarden opgelegd:
“ 23) De garages/autostaanplaatsen, dienen ter beschikking te blijven van de bewoners van de appartementen/woningen uit dit project;
24) Indien het aantal parkeerplaatsen ontoereikend is voor de bewoners/klanten, moet op eigen perceel bijkomende parkeergelegenheid voorzien worden;”
Het College van Burgemeester en Schepenen van Zonhoven heeft derhalve destijds geoordeeld dat het gevraagde in overeenstemming was met goede ruimtelijke ordening.
Deze vergunning is definitief en bekleed met een vermoeden van wettigheid.
Daaraan kan niet meer geraakt worden.
3.1.1.2. Er is geen rechtstreeks of onrechtstreeks verband tussen de opgelegde voorwaarde en de beoordeling van het voorwerp van de aanvraag - de voorwaarde strekt niet tot het in overeenstemming brengen van het project met het recht en de goede ruimtelijke ordening
9.
Het opleggen van de middels huidig beroep bestreden voorwaarde wordt als volgt gemotiveerd:
“ Aangezien de oppervlakte van de handelsruimtes / kantoorruimtes of aantal woonentiteiten niet gewijzigd werd, kan men stellen dat de vergunde parkeerplaatsen voldoende zijn om de parkeerdruk op te vangen.
Men dient zich er wel bewust van te zijn dat de functiewijziging van handelsruimte naar kantoorruimte een impact heeft op het parkeergebeuren.
Een handelsruimte heeft geen continue aanwezigheid van dezelfde personen (behoudens uitbater en eventueel personeel). De te regulariseren kantoorruimte B03 en B04 geeft reeds 19 bureaus weer, wat impliceert dat er mogelijk een vaste aanwezigheid van meerdere personeelsleden is tijdens de kantooruren.
Van de 48 parkeerplaatsen dienen er 26 voorbehouden te worden voor bewoners en 4 voorbehouden te worden voor mindervaliden (2 bovengronds en 2 ondergronds). De overige parkeerplaatsen, waarvan 2 ondergrondse en 16 bovengrondse, dienen voor elke handelsruimte/ kantoorruimte en de bezoekers van de appartementen plaats te bieden. (…)
Om een evenwichtig gebruik te garanderen kunnen er slechts een beperkt aantal parkeerplaatsen als voorbehouden toegekend worden voor de handelsruimtes en kantoorruimtes. Naar analogie met de woonentiteiten wordt voor elke handelsruimte/kantoorruimte een maximum vooropgesteld van 2 parkeerplaatsen, met dien verstande dat de samengevoegde handelsruimte B03 en B04 tot 1 grotere kantoorruimte over 4 plaatsen kan beschikken. De overige 8 parkeerplaatsen mogen niet aan een specifieke gebruiker/handelsruimte/kantoor toegekend worden. Dit zou een ongelijkheid in gebruiksgenot tot gevolg hebben.
(…)”
10.
Artikel 63 van het Omgevingsvergunningsdecreet (hierna “OVD”) bepaalt dat de in laatste administratieve aanleg bevoegde overheid de vergunningsaanvraag in haar totaliteit onderzoekt.
De memorie van toelichting bij de ontwerpbepaling verduidelijkt dienaangaande: (2)
“ (…)
De bevoegde overheid onderzoekt de vergunningsaanvraag in haar totaliteit. Dit betekent dat niet alleen uitspraak wordt gedaan over de beroepsargumenten. Ook in de gevallen dat men in beroep zou komen tegen een onderdeel van de beslissing in eerste aanleg (een voorwaarde bijvoorbeeld), staat de volledige aanvraag open voor beoordeling.
De bevoegde overheid zal echter niet verder kunnen gaan dan de aanvraag. Zo zal men bijvoorbeeld naar aanleiding van een beperkte verandering van een project, niet kunnen raken aan de aspecten van het project waarop de aanvraag tot verandering geen betrekking heeft.
(…)”
11.
Artikel 4.3.1, §1, tweede lid VCRO geeft de vergunningverlenende overheid de mogelijkheid om via het opleggen van een voorwaarde de vergunningsaanvraag in overeenstemming te brengen met het recht en de goede ruimtelijke ordening en zo alsnog een vergunning te kunnen verlenen.
Er kan derhalve een voorwaarde worden opgelegd om het gevraagde, dat zonder deze voorwaarde niet in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening, alsnog in overeenstemming te brengen met de goede ruimtelijke ordening.
In een arrest van 15 juli 2021 oordeelde de Raad voor Vergunningsbetwistingen dat het opleggen van voorwaarden een uitzondering is op het principe dat een aanvraag in beginsel moet worden geweigerd als ze onverenigbaar is met de verordenende voorschriften of met de goede ruimtelijke ordening, zodat deze mogelijkheid restrictief moet worden toegepast: (3)
“ Het opleggen van voorwaarden vormt een uitzondering op het principe dat een aanvraag in beginsel moet worden geweigerd als ze onverenigbaar is met de verordenende voorschriften of met de goede ruimtelijke ordening, zodat deze mogelijkheid restrictief moet worden toegepast”
Verder bepaalt artikel 74 OVD dat een vergunningsvoorwaarde voldoende precies moet zijn en redelijk in verhouding tot het vergunde project moet staan.
Dat een voorwaarde redelijk in verhouding tot het vergunde project moet staan, impliceert dat er een verband - “verhouding” - moet zijn tussen het voorwerp van de aanvraag en de voorwaarde.
12.
De vergunningsaanvraag bevat volgende elementen die mogelijks verband houden met het parkeren:
Zulks resulteert in volgende beslissing mbt het parkeren:
“ 1. Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het gedeeltelijk voorwaardelijk afleveren van de omgevingsvergunning aan BEGECO PROJECTONTWIKKELING BVBA met als contactadres Middenstraat 63 te 3582 Beringen voor het regulariseren van de bestaande situatie (wijziging terreininrichting, infiltratiebekken en aansluiting riolering, gevelwijzigingen en interne wijzigingen tegenover de vergunde toestand dd. 12/03/2019 – ref. OV/2018/00197), behoudens enkele specifieke onderdelen.
Het college van burgemeester en schepenen weigert het regulariseren van kunstgras in de voortuin, de omvorming van een parkeerplaats tot opslagplaats voor afvalcontainers, de verbreding van de inrit tot 6m, en weigert het toekennen van een dubbele hoofdfunctie voor de handelsruimtes/
kantoren, gelegen te Heuvenstraat 79, 81, 83 en 85 kadastraal gekend als afdeling 3 sectie E nr. 1130A.”
13.
De voorwaarde is onwettig:
Dit aspect kan derhalve geen aanleiding geven tot het opleggen van een voorwaarde.
Als dit aspect de reden vormt voor het opleggen van een voorwaarde, die kan opgelegd worden om het gevraagde in overeenstemming te brengen met de goede ruimtelijke ordening, dan is deze voorwaarde niet redelijk in verhouding tot het vergunde.
Er kan immers niet ingezien worden in welk opzicht het samenvoegen van 2 ondergrondse parkeerplaatsen niet in overeenstemming zou zijn met de goede ruimtelijke ordening.
In de onmogelijke hypothese dat het samenvoegen van 2 ondergrondse parkeerplaatsen niet in overeenstemming zou zijn met de goede ruimtelijke ordening, kan deze voorwaarde ook niet in overeenstemming gebracht worden met de goede ruimtelijke ordening door een voorwaarden op te leggen mbt het bovengronds parkeren.
De vergunning hiervoor wordt geweigerd, cf. de bestreden beslissing:
“ Het college van burgemeester en schepenen weigert het regulariseren van kunstgras in de voortuin, de omvorming van een parkeerplaats tot opslagplaats voor afvalcontainers, de verbreding van de inrit tot 6m, en weigert het toekennen van een dubbele hoofdfunctie voor de handelsruimtes/
kantoren, gelegen te Heuvenstraat 79, 81, 83 en 85 kadastraal gekend als afdeling 3 sectie E nr. 1130A.”
(cf. eigen onderlijning)
Dit aspect kan derhalve geen aanleiding geven tot het opleggen van een voorwaarde.
Deze samenvoeging wordt niet expliciet vergund.
Wel wordt bij de beoordeling van de functionele inpasbaarheid gesteld:
“ Functionele inpasbaarheid
De bestaande woonfuncties blijven behouden en zijn functioneel inpasbaar in de omgeving.
In 2019 werden 5 handelsruimtes vergund (binnen blok B). Met de regularisatie van de bestaande toestand wenst men 2 handelsruimtes (B03 en B04) samen te voegen en wenst men voor alle handelsruimtes zowel de hoofdfunctie detailhandel als de hoofdfunctie kantoor, dienstverlening en vrije beroepen toe te passen. De aanvraag is hier planmatig onduidelijk in, de functie handelsruimte staat zowel bij de vergunde als bij de bestaande toestand aangegeven.
Slechts de van toepassing zijnde hoofdfunctie kan vergund worden. Voor B01 en B02 blijft dit dan ook detailhandel/ handelsruimte en voor B03, B04, B05 wijzigt de hoofdfunctie naar kantoor, dienstverlening en vrije beroepen.
Qua functie en parkeernorm zijn deze vergelijkbaar met een handelsruimte.
De functiewijziging van de samengevoegde handelsruimte B03 en B04 en van B05 naar kantoor, dienstverlening en vrije beroepen is aanvaardbaar.”
(eigen onderlijning)
Er is derhalve sprake van de “samengevoegde” handelsruimte B03 en BO4.
De samenvoeging van 2 handelsruimtes tot 1 handelsruimte met behoud van handelsfunctie heeft geen impact op de goede ruimtelijke ordening en wordt aanvaardbaar geacht, zodat op dat vlak ook geen voorwaarde hoefde opgelegd te worden om het gevraagde in overeenstemming te brengen met de goede ruimtelijke ordening.
De kwestieuze voorwaarde strekt niet tot het in overeenstemming brengen van de aanvraag met het recht en de goede ruimtelijke ordening, zoals bepaald in artikel 4.3.1, §1, tweede lid VCRO.
14.
Hoe dan ook is de motivering van het College van Burgemeester en Schepenen van Zonhoven inherent tegenstrijdig voor zover zij in de vergunning dd. 19 december 2023 enerzijds het volgende beweert:
“ Men dient zich er wel bewust van te zijn dat de functiewijziging van handelsruimte naar kantoorruimte een impact heeft op het parkeergebeuren.”
/En anderzijds:
“ Qua functie en parkeernorm zijn deze vergelijkbaar met een handelsruimte.
(…)
Aangezien de oppervlakte van de handelsruimtes/kantoorruimtes of aantal woonentiteiten niet gewijzigd werd, kan men stellen dat de vergunde parkeerplaatsen
voldoende zijn om de parkeerdruk op te vangen.”
3.1.2. De voorwaarde dat de inrit dient aangepast tot een maximale breedte van 4,5m in plaats van 6m
15.
Er wordt ook als voorwaarde opgelegd:
“ Het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer dient gevolgd te worden.
De inrit dient aangepast tot een maximale breedte van 4,5m in plaats van 6m. De overige 1,5m dient onthard te worden en voorzien van groenaanleg.”
16.
De breedte van 4,5 was evenwel vergund op 12 maart 2019
Deze vergunning is definitief en bekleed met een vermoeden van wettigheid, zodat daar niet meer aan geraakt kan worden.
Het College van Burgemeester en Schepenen van Zonhoven heeft derhalve destijds geoordeeld dat het gevraagde in overeenstemming was met goede ruimtelijke ordening.
Deze vergunning is definitief en bekleed met een vermoeden van wettigheid.
Ook deze voorwaarde strekt niet tot het in overeenstemming brengen van de aanvraag met het recht en de goede ruimtelijke ordening, zoals bepaald in artikel 4.3.1, §1, tweede lid VCRO.
In tegendeel.
Door de versmalling van de toegang zullen wagens bij het in- en uitrijden van het perceel moeten wachten.
Langs het gebouw ter hoogte van de parking bevindt zich de toegang tot de ondergrondse parking. Deze toegang tot de garage is bijzonder stijl, zodat de wagens die de ondergrondse parking verlaten pas op het laatste moment andere wagens die bovengronds aan het wachten zijn, zullen zien staan.
Deze versmalling zal net voor verkeersonveilige situaties zorgen.
3.2. De vergunning voor de dubbele hoofdfunctie voor de middels de vergunning dd. 12 maart 2019 vergunde handelsruimtes werd ten onrechte geweigerd
17.
In de vergunning dd. 19 december 2023 wordt hieromtrent het volgende overwogen:
“ Functionele inpasbaarheid
De bestaande woonfuncties blijven behouden en zijn functioneel inpasbaar in de omgeving.
In 2019 werden 5 handelsruimtes vergund (binnen blok B). Met de regularisatie van de bestaande toestand wenst men 2 handelsruimtes (B03 en B04) samen te voegen en wenst men voor alle handelsruimtes zowel de hoofdfunctie detailhandel als de hoofdfunctie kantoor, dienstverlening en vrije beroepen toe te passen. De aanvraag is hier planmatig onduidelijk in, de functie handelsruimte staat zowel bij de vergunde als bij de bestaande toestand aangegeven.
Slechts de van toepassing zijnde hoofdfunctie kan vergund worden. Voor B01 en B02 11 blijft dit dan ook detailhandel/handelsruimte en voor B03, B04, B05 wijzigt de hoofdfunctie naar kantoor, dienstverlening en vrije beroepen.
Qua functie en parkeernorm zijn deze vergelijkbaar met een handelsruimte.
De functiewijziging van de samengevoegde handelsruimte B03 en B04 en van B05 naar kantoor, dienstverlening en vrije beroepen is aanvaardbaar.”
(eigen onderlijning)
18.
Op 12 maart 2019 werd een handelsfunctie vergund.
Zowel de functie detailhandel/handelsruimte als de functie kantoor, dienstverlening en vrije beroepen is in overeenstemming met de bestemming woongebied die het perceel volgens het gewestplan Hasselt - Genk heeft.
Bovendien zal een functie kantoor, dienstverlening en vrije beroepen minder impact hebben dan de handelsfunctie, die op 12 maart 2019 vergund werd en derhalve geacht moet worden in overeenstemming te zijn met de goede ruimtelijke ordening.
Een handelsruimte impliceert immers een voortdurend komen en gaan van meerdere (en een onbeperkt aantal) klanten en daarnaast zal er ook nog personeel in de handelsruimte aanwezig zijn.
Er is dan ook geen reden om de vergunning voor de dubbele hoofdfunctie te weigeren.
***
Gelet op het voorgaande, verzoeken wij U om het beroep in te willigen en:
“ Om een evenwichtig gebruik van de 18 bezoekersparkeerplaatsen te garanderen kunnen er slechts een beperkt aantal parkeerplaatsen als voorbehouden toegekend worden voor de handelsruimtes en kantoorruimtes. Naar analogie met de woonentiteiten wordt voor elke handelsruimte/ kantoorruimte een maximum vooropgesteld van 2 parkeerplaatsen, met dien verstande dat de samengevoegde handelsruimte B03 en B04 tot 1 grotere kantoorruimte over 4 plaatsen kan beschikken. De overige 8 parkeerplaatsen mogen niet aan een specifieke gebruiker/handelsruimte/kantoor toegekend worden. Dit zou een ongelijkheid in gebruiksgenot tot gevolg hebben.”
En de voorwaarde:
“ Het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer dient gevolgd te worden.
De inrit dient aangepast tot een maximale breedte van 4,5m in plaats van 6m. De overige 1,5m dient onthard te worden en voorzien van groenaanleg.”
in elk geval te schrappen.”
Beroepschrift 3
“De beroepsindiener CHARNICO BV is als eigenaar van het terrein gelegen te Zonhoven, Heuvenstraat 79, 81 , 83 en 85, kadastraal gekend als afdeling 3, sectie E nr. 1130 A opgetreden bij de verkoop van de grondaandelen van het project residentie Zonnehof, waarvoor BEGECO PROJECTONTWIKKELING BV een regularisatieaanvraag heeft ingediend op 25/9/23.
Zij heeft als derde-belanghebbende partij kennis genomen van het besluit van het college van burgemeester en schepenen van de gemeente Zonhoven van 19/12/2023, aangeplakt op 30/12/2023.
Het beroep is in hoofdzaak gericht tegen volgende aspecten van dit besluit:
CHARNICO kan niet met deze beslissing akkoord gaan gelet op de impact ervan voor de bewoners en gebruikers van de gebouwen welke door Begeco werden opgericht en het terrein dat door haar werd verkocht. Als verkoper van de grondaandelen wenst zij haar kopers te vrijwaren tegen de genotsstoornis die de bestreden beslissing tot gevolg heeft.
In casu is het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar dat aan de basis ligt van het bestreden besluit van het college van burgemeester en schepenen, onvoldoende objectief opgesteld, bevat dit foutieve gegevens en gaat dit op een aantal punten regelrecht in tegen de zaken welke beslist werden in de oorspronkelijke afgeleverde omgevingsvergunning en welke correct en in functie van de destijds gestelde voorwaarden werden uitgevoerd.
Het principe van rechtszekerheid wordt hiermee geschonden, nu de oorspronkelijke vergunning onverminderd is blijven gelden en de gemeente niet kan terugkomen op een toestand welke destijds vergund werd door thans werken te weigeren die conform vergunning zijn uitgevoerd.
Daarnaast zijn er een aantal beslissingen genomen m.b.t. uitgevoerde werken zonder dat deze het voorwerp uitmaakten van de door Begeco ingediende regularisatieaanvraag.
Een aantal van de opgelegde voorwaarden en adviezen worden bijgevolg door ons betwist.
Hieronder vindt u de punten terug waarop ons bezwaar betrekking heeft, met bij ieder punt de motivering van ons bezwaar/beroep.
Hiermee wordt teruggekomen op een toestand die eerder vergund werd en op basis daarvan uitgevoerd.
De inrit van 6m is bij de vorige vergunning wel goedgekeurd door het Agentschap Wegen en Verkeer en dit werd ook zo opgenomen in de omgevingsvergunning van 2019.
Onder bijlage 1 laat ik u kopie van blz. 20 punt 14 van de afgeleverde omgevingsvergunning waarin duidelijk vermeld staat : ' Uitgezonderd de inrit met een breedte van maximaal 6 m .. .'
De inrit werd aldus uitgevoerd conform de bepalingen in de oorspronkelijke vergunning en het besluit van 19/12/2023 kan hier niet op terugkomen.
Door dit toch te doen wordt het rechtszekerheidsbeginsel geschonden.
2. Het bestreden besluit stelt dat het advies van Inter-Vlaanderen inzake toegankelijkheid, dient gevolgd te worden en dat de inrichting van de samengevoegde kantoorruimte B 03 en B 04 dient aangepast te worden aan de gestelde normen qua toegangen, deuropeningen en deuren en de normen inzake toiletten.
Dit standpunt is onjuist, nu deze normen enkel van toepassing zijn voor publiek toegankelijke ruimtes.
De functie van de samengevoegde kantoorruimtes B 0.3/0.4 is er één van backoffice waar geen klanten, leveranciers of derden worden ontvangen. Het is er één van backoffice waar enkel telefonisch of via digitale weg contact opgenomen wordt met klanten en geïnteresseerden en geen cliënteel ontvangen wordt.
Gezien het dus een niet publiek toegankelijke ruimte betreft zijn de normen waarnaar het advies verwijst bijgevolg ook niet van toepassing. Dit werd bij gewijzigde projectinhoudversie reeds vermeld, maar niet verwerkt in de uiteindelijke beslissing.
3. Het advies van de dienst preventie van Hulpverleningszone Zuid-West Limburg, dient gevolgd te worden.
Dit is het initiële advies van de brandweer wat behouden blijft.
4. Het advies van Fluvius dient gevolgd te worden.
Fluvius stelt in haar advies “Op de overloop van de infiltratie-voorziening (wadi) moet een terugslagklep staan.” Deze terugslagklep is reeds van bij aanvang geplaatst/voorzien. Dit is dus in orde.
5. Het afsluiten van de overdekte terrassen (plaatsen van gesloten wanden) op de 2de verdieping van blok A is niet toegestaan.
Hier worden voorwaarden opgelegd m.b.t. zaken die niet het voorwerp hebben uitgemaakt van de regularisatie-aanvraag en waar niet naar werd gevraagd.
De aanvraag had enkel betrekking op een terrasoverkapping; de zijwanden zijn immers open.
6. In de "Beschrijving van omgeving en aanvraag" wordt onder bij de wijzigingen die voor de terreininrichting worden gevraagd volgend vermeld: "De tuinzone achter blok A werd door het wegvallen van de wadi ruimer. Er werden geen privatieve tuinzones toegekend, doch een (semi) gemeenschappelijk gebruik in functie van een regelmatig onderhoud en tussen de gelijkvloerse appartementen onderling werd een groenaanplant gerealiseerd om meer privacy te bieden.”
Ook hier worden voorwaarden opgelegd voor zaken die niet het voorwerp hebben uitgemaakt van de aanvraag regularisatie-vergunning.
Bijkomend is het zo dat in de omschrijving van de aanvraag van de goedgekeurde omgevingsvergunning duidelijk werd vermeld de aanvraag 4 gelijkvloerse appartementen en privatieve tuinen aan de voor- en achterzijde betrof.
In de basisakte werd opgenomen dat het appartement het exclusief genot en gebruik van het terras en de tuin vooraan en rond het appartement betreft.
Wellicht is er bij de omgevingsambtenaar de vergissing ontstaan dat omwille van het wijzigen van de oorspronkelijke draadafsluiting door een scheiding op basis van een haagbegroeiing afstand zou gedaan zijn van het exclusief genot en gebruik.
Uiteraard is dit niet gewijzigd en behouden omwille van de privacy.
Onder bijlage 2 kunt U kopie uit de destijds afgeleverde omgevingsvergunning en basis-akte terugvinden.
Er zijn dus wel degelijk privatieve tuinzones, waar elke bewoner het onderhoud, deels zelf, deels in gemeenschap, tot grote tevredenheid en op een degelijke manier uitvoert.
Er is geen enkele reden om dit te wijzigen temeer omdat dit nergens gevraagd werd.
7. De bestreden beslissing stelt dat de zones met kunstgras in de voortuinstrook van blok A dienen onthard te worden en voorzien van een beplanting. Dit dient uitgevoerd te worden binnen een termijn van 6 maanden vanaf het verlenen van de vergunning.
Bewijs hiervan dient aangeleverd bij de dienst vergunningen & handhaving.
Dit betreft tuintjes van gemiddeld 6m² aan voorkant van het gebouw, die voorzien zijn van kunstgras.
Deze mini-tuintjes vergen vandaag geen enkel onderhoud en geven het een mooi en proper geheel, zonder dat er onderhoud nodig is.
Indien deze tuintjes zouden aangeplant worden of van gras voorzien, dienen zij onderhouden te worden; grassen of een andere beplanting dient gemaaid, onderhouden en besproeid te worden , wat gezien de ligging van deze tuintjes zeer moeilijk zal zijn.
Bovendien zijn de bewoners van de appartementen net naar een appartement verhuisd om minder onderhoud aan tuin en omgeving te moeten uitvoeren.
Bijkomend is het zo dat er reeds een zeer grote gemeenschappelijke tuin is aangelegd in de voortuin en de residentie reeds van veel groen is voorzien.
Daarnaast is het zo dat de ondergrond van dit beperkt kunstgras is uitgevoerd in split zodat het water snel weg kan.
van 1,5 per wooneenheid + het aantal extra parkings in het kader van de handelsruimten.
Conclusie: het totaal aantal parkeerplaatsen is voldoende en conform de norm.
Stedenbouwkundig is dit project in orde ...
Onder de rubriek mobiliteitspact van de regularisatie-vergunning wordt m.b.t. de kantoren B 0.3/0.4 onder meer gesteld:
"De te regulariseren kantoorruimte B 0.3+0.4 geeft reeds 19 bureaus weer… ".
Dit is niet correct.
De eigenaar van de kantoren B 0.3/0.4 stelt dat dit aantal bureaus volledig verkeerd is, dat de gemeente er ook nooit naar heeft gevraagd en vraagt zich of dit op gebeurd is op basis van inkijk door één van de ramen - waarbij de vergaderlokalen en opstelling wellicht werd meegeteld als bureau - gezien het werkelijke aantal bureaus ligt op helft (een aantal medewerkers werken deels van thuis uit).
Hiermee wordt geen rekening gehouden en de overwegingen betreffende kantooraanwezigheid zijn daarmee dan ook verkeerd.
Inzake parkeerplaatsen is het zo dat de kantoren B 0.3/0.4 acht (8) parkeerplaatsen ter beschikking hebben. De betrokken kantoor-eigenaar verklaart dat dit meer dan voldoende is en er op dat vlak geen enkel probleem is. Een aantal werknemers komt gezamenlijk naar hun werk (carpooling) en sommige komen met de bus.
De weergegeven info in de regularisatie-vergunning is dus volledig verkeerd en de bestreden beslissing is dan ook gebaseerd op foutieve premissen.
De situatie van vandaag is de volgende :
op basis van de oorspronkelijke omgevingsvergunning en volgens de door de notaris uitgewerkte basisakte, werden alle buitenparkeerplaatsen geprivatiseerd; 14 daarvan werden verkocht aan de kopers van een handelsruimte (waarvan telkens minstens 1 parking per handelsruimte aangekocht werd als een privatieve bezoekers-parkeerplaats) en 1 aan een koper van een appartement.
Zodoende blijven er nog 3 buitenparkings over: 2 die voorlopig worden voorbehouden voor andersvaliden maar zelden of nooit een bezetting krijgen en 1 waaraan eerder een andere invulling werd gegeven (evt. mogelijke afvalopslag) maar die alsnog kan omgevormd worden naar een bijkomende bezoekersparking.
Met minstens 5 privatieve bezoekersparkings, 2 niet-verkochte zgn. 'gehandicaptenparkings' en een nog niet in bezit genomen parking (voorbehouden voor afvalopslag) kunnen we op minstens 8 bezoekers-parkings komen.
Dit is ruim voldoende en de beroepsindiener verzoekt dan ook om de beslissing te herzien.
In dat kader is er overleg geweest met de syndicus van de VME en lopen er momenteel
gesprekken om de situatie van de buitenparkings aan te passen en een deel te wijzigen naar privatieve bezoekersparkeer-gelegenheid, en wel als volgt :
een rechter-blok van 14 (13+1) en 4 linker-blok van 4 parkings.
Tenslotte is het zo dat in de aangrenzende residentie Liebenshof (vergund in dezelfde periode) wel privé-tuintjes in kunstgras werden toegestaan. Onder bijlage 3 een recente foto hiervan.
De eigenaars/ bewoners verzoeken bijgevolg om dit alsnog te herbekijken, temeer daar niet valt in te zien welk nadeel de aanwezigheid van kunstgras in deze mini-tuintjes aan de voorzijde met zich meebrengt. Het is dan ook niet duidelijk waarom gevraagd wordt om dit kunstgras te verwijderen.
8. De bestreden beslissing stelt dat, om een evenwichtig gebruik van de 18 bezoekersparkeerplaatsen te garanderen, er slechts een beperkt aantal parkeerplaatsen als voorbehouden toegekend worden voor de handelsruimtes en kantoorruimtes. Naar analogie met de woonentiteiten wordt voor elke handelsruimte/
kantoorruimte een maximum vooropgesteld van 2 parkeerplaatsen, met dien verstande dat de samengevoegde handelsruimte 803 en 804 tot 1 grotere kantoorruimte over 4 plaatsen kan beschikken. De overige 8 parkeerplaatsen mogen niet aan een specifieke gebruiker/ handelsruimte/ kantoor toegekend worden. Dit zou een ongelijkheid in gebruiksgenot tot gevolg hebben.
Ook hiermee wordt ingegaan tegen de oorspronkelijke vergunning en legt de gemeente in het kader van een regularisatieaanvraag voorwaarden op welke bij de oprichting van het gebouw niet gesteld werden.
Opnieuw wordt op deze manier rechtsonzekerheid gecreëerd nu in de oorspronkelijke omgevingsvergunning op geen enkele wijze verwezen werd naar bezoekers-parkeerplaatsen.
Evenmin werd er gesproken over gemeenschappelijk aan te houden parkeerplaatsen.
Er werd enkel gesproken over autostaanplaatsen/ garages voor woongelegenheden en (buiten-) parkings voor handelsruimten.
Nergens in de oorspronkelijke vergunning wordt gesproken over bezoekers-parkeerplaatsen of een aanwijzing gegeven in die zin.
Op blz. 11 van de oorspronkelijke vergunning (zie bijlage 4) is enkel het volgende vermeld:
De aanvraag voorziet in 48 autostaanplaatsen voor 17 woongelegenheden en 5 handelspanden.
Het aantal autostaanplaatsen/ garages stemt overeen met het aantal woongelegenheden à rato van 1,5 per wooneenheid + het aantal extra parkings in het kader van de handelsruimten.
De aanvraag heeft geen negatieve impact op de mobiliteit.
Ook de burgemeester, dhr. Johny De Raeve, is op dat vlak duidelijk in zijn mailbericht van oktober 2022 aan één van de bewoners van residentie Zonnehof van de gemeente Zonhoven,
bijlage 5):
“Wat betreft de parkeerplaatsen, deelt mijn administratie het volgende mee:
"Wat betreft de parkeerplaatsen vermeldt de vergunning het volgende : "In het ongunstig advies van 31/1012018 van het Agentschap Wegen en Verkeer- gebaseerd op de initiële plannen - werd het volgende vermeld : "Het aantal voorziene parkeerplaatsen van 38 op privaat domein ten behoeve van deze inrichting is niet voldoende. Dit zal zoekverkeer en overlast bezorgen aan het openbaar domein. Dit kan de verkeersveiligheid in gedrang brengen en is ontoelaatbaar voor deze locatie (voor 17 app x 1.5 = 25 pp en voor 5 handelsruimten met een totale netto opp. van 413, 23m2 : 20 = 21 pp; het totaal aantal pp bedraagt 46 stuks). De aanvraag voorziet in 48 autostaanplaatsen voor 17 woongelegenheden en 5 handelspanden. Het aantal autostaanplaatsen/garages stemt overeen met het aantal woongelegenheden à rato
Daarnaast is aan de syndicus ook gevraagd of hij de eigenaars van een kantoor zou willen vragen om hun parking na de kantooruren beschikbaar te stellen.
Meerdere eigenaars hebben hier al in toegezegd.
9. In de regularisatie-aanvraag werd gevraagd om de hoofdfunctie van detailhandel/ handelsruimte te wijzigen naar kantoor, dienstverlening, vrije beroepen.
Voor B 03, 04 en 0.5 werd dit toegestaan. Voor B 0.1 en 0.2 werd dit niet weerhouden omdat dit planmatig onduidelijk zou zijn.
Blijkt dat de kantoren B 0.1 en 0.2 niet werden weerhouden omdat op de ingediende plannen bij de regularisatie geen kantoorstoelen/meubelen werden ingetekend en bijgevolg het niet duidelijk was voor de omgevingsambtenaar.
Dit berust dus op een misverstand.
Wij verzoeken gezien de functie om de kantoren B 0.1 en 0.2 ook dezelfde (gewijzigde) hoofdfunctie naar kantoor, dienstverlening, vrije beroepen, toe te kennen.”
Advies dienst:
De gemeentelijk omgevingsambtenaar (GOA) blijft bij het voorgaand standpunt behoudens de voorwaarde m.b.t. de breedte van de inrit en de functiewijziging van alle units naar de hoofdfunctie “kantoorfunctie, dienstverlening en vrije beroepen”; voor het overige wordt verwezen naar het verslag GOA d.d. 12/12/2023 en onderstaande reactie.
De GOA wenst als volgt te reageren op de beroepsargumenten:
Beroepschrift 1
Uit het bezwaar blijkt dat de aanvraag wat betreft unit B01, de plannen en het aangevraagde niet in overeenstemming zijn met de werkelijke bestaande toestand. De unit heeft volgens bezwaarindiener de hoofdfunctie “kantoren, dienstverlening of vrije beroepen” Op de plannen staat echter aangegeven “handelsruimte” (detailhandel), er werden geen bureaus ingetekend, noch blijkt uit de nota het feitelijk gebruik.
Indien de aanvraag correct ingediend zou zijn, was er geen bezwaar tegen de functiewijziging van de vergunde toestand “handelsruimte” naar de feitelijke toestand “kantoor, dienstverlening, vrije beroepen”.
De intekening van de achtertuinzone van blok B stemt inderdaad niet overeen met de aangeleverde foto’s. Stedenbouwkundig gezien blijft evenwel een groenzone aanwezig en een privatieve buitenruimte (terras). De bestaande verdeling met draadafsluiting is niet vergunningsplichtig.
De aanleg van 1 ruimere wadi achter blok B i.p.v. 2 opvangvoorzieningen verspreid over de tuinzones van beide gebouwen heeft inderdaad een vermindering van gebruiksgenot tot gevolg voor de gelijkvloerse units van blok B en is door de inplanting tot op korte afstand van de kelder minder ideaal dan oorspronkelijk voorzien was. Stedenbouwkundig gezien resteert nog minimaal 10m² buitenruimte/ unit en wordt voldaan aan de hemelwaterverordening.
De zakelijke rechten (verkoop/ verhuring…) van de parkeerplaatsen vormen geen stedenbouwkundig aspect op zich. De hinderaspecten qua mobiliteit naar de omgeving toe, maken evenwel deel uit van de beoordeling goede ruimtelijke ordening.
De reden waarom er uiteindelijk een regularisatiedossier werd aangevraagd, was parkeerproblematiek. De berm van het openbaar domein werd verhard en gebruikt als parkeerzone. Dit werd intussen, met tussenkomst van de dienst patrimonium, opgelost (ontharding van de berm)doch werd de dienst vergunning hierop attent gemaakt en bleken diverse zaken niet conform de vergunning uitgevoerd.
Het is evident dat bezoekers en klanten voor de appartementen en de gevestigde ondernemingen, geen toegang hebben tot de parkeerkelder. Deze is afgesloten. Het logische gevolg daarvan is dat de eigenaars/ huurders van appartementen en commerciële ruimtes zelf ondergronds parkeren en de bovengrondse parkeerplaatsen zoveel mogelijk vrij houden voor hun bezoekers en klanten. Het kan niet zijn dat deze laatste de parkeerruimte van nabij gelegen winkels gaan gebruiken of in de bermen gaan parkeren.
Beroepschrift 2
Er wordt aangegeven dat de voorwaarde m.b.t. de bovengrondse parkeerplaatsen in strijd is met de oorspronkelijke vergunning dd. 12/03/2019. Men haalt aan dat hierin de voorwaarde werd opgelegd “de garages/ autostaanplaatsen, dienen ter beschikking te blijven van de bewoners van de appartementen/ woningen uit dit project”. Dit zou dan strikt genomen impliceren dat er geen parkeerplaatsen ingenomen kunnen worden in functie van de handelsruimtes/ kantoorruimtes. Verder wordt aangehaald “indien het aantal parkeerplaatsen ontoereikend is voor de bewoners/ klanten, moet op eigen perceel bijkomende parkeergelegenheid voorzien worden”. Deze voorwaarde werd eerder met de voeten getreden aangezien de berm (openbaar domein) werd verhard en gebruikt als parkeerzone. Dit feit (de verharding van de berm) werd intussen rechtgezet na aanmaning door de dienst patrimonium; het was echter de parkeerproblematiek die tot de uiteindelijke regularisatieaanvraag geleid heeft.
De voorwaarde betwist niet dat er 18 parkeerplaatsen zijn, noch wordt de oorspronkelijke volledige vergunning in vraag gesteld; er wordt evenwel een gebruiksvoorwaarde opgelegd voor de bovengrondse parkeerplaatsen aangezien er effectief een parkeerprobleem ontstaan is doordat geen algemeen gebruik meer kan gemaakt worden van de parkeerplaatsen. In de plaats van het innemen van openbaar domein en oneigenlijk gebruik te maken van de parkeerruimte van andere (private) terreinen in de omgeving, dient de situatie op eigen terrein opgelost te worden. Parkeerproblematiek en verkeersveiligheid zijn aspecten waarmee wel degelijk rekening dient gehouden te worden bij de beoordeling van een aanvraag en het opleggen van voorwaarden.
Aangezien de regularisatie de wijziging van verhardingen omvat en vergunde fietsenstallingen niet aanwezig blijken te zijn alsook een gebruikswijziging van een parkeerplaats gevraagd werd en de functiewijziging van handelsruimtes én rekening houdende met de eigenlijke aanzet voor dit regularisatiedossier, dan kan men hier niet stellen dat een voorwaarde m.b.t. het parkeergebeuren onwettig is.
Naast hoger vermelde voorwaarde wordt de aanpassing van de inrit van 6m naar 4,5m als onwettig gezien.
Aangezien het goed gelegen is aan een gewestweg, is het agentschap Wegen en Verkeer bevoegd. De voorwaarde betreffende de inrit maakt deel uit van de voorwaarden van de wegbeheerder, dewelke gevolgd werden.
In de oorspronkelijke vergunningsaanvraag werd 2 maal advies verleend door de wegbeheerder. In het advies dd. 04/10/2018 werd eenzelfde voorwaarde aangegeven, in het advies dd. 21/12/2018 werd deze voorwaarde niet herhaald. De inrit werd inderdaad vergund met een breedte van 6m.
In het besluit van de Vlaamse Regering tot bepaling van de vergunningsplichtige functiewijzigingen staat het volgende aangegeven:
Artikel 2
§ 1. Een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen is nodig als een van de volgende hoofdfuncties van een bebouwd onroerend goed geheel of gedeeltelijk wordt gewijzigd in een andere hierna vermelde hoofdfunctie. De volgende functies worden als hoofdfunctie beschouwd :
1° wonen;
2° verblijfsrecreatie;
3° dagrecreatie, met inbegrip van sport;
4° land- en tuinbouw in de ruime zin;
5° detailhandel;
6° dancing, restaurant en café;
7° kantoorfunctie, dienstverlening en vrije beroepen;
8° industrie en bedrijvigheid;
9° gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen;
10° militaire functie.
Er werden handelsruimtes vergund binnen de oorspronkelijke vergunning dd. 12/03/2019, de hoofdfunctie detailhandel is voor alle units van blok B gelijkvloers van toepassing.
Of beide gewenste hoofdfuncties in overeenstemming zijn met de bestemming van het woongebied geeft niet automatisch recht op vergunning.
Er kan maar één HOOFDbestemming zijn.
De eis om 2 hoofdfuncties toe te kennen aan eenzelfde goed is niet inwilligbaar. Elke hoofdfunctie heeft zijn specifieke aandachtspunten en mogelijke hinderaspecten waar bij de beoordeling rekening mee dient gehouden te worden. Aangezien er ook maar 1 hoofdfunctie kan uitgeoefend worden en geen 2 gelijktijdig, is de eis onredelijk. Indien men in een latere fase van de ene hoofdfunctie naar een andere hoofdfunctie wenst over te stappen zal op dat ogenblik een omgevingsaanvraag voor functiewijziging ingediend moeten worden en zal deze beoordeeld worden op basis van de regelgeving en beoordelingscriteria die op dat moment van toepassing zijn.
Beroepschrift 3
Volgens het beroepschrift is het verslag van de GOA onvoldoende objectief, bevat dit foutieve gegevens en gaat dit in tegen zaken die eerder beslist werden en correct werden uitgevoerd. Er wordt tevens aangegeven dat er beslissingen genomen werden betreffende zaken die geen voorwerp uitmaakten van de aanvraag. Het beroep betwist voorwaarden/ adviezen m.b.t. de breedte van de inrit, het advies inzake toegankelijkheid, het brandweeradvies, het advies van Fluvius, de voorwaarde mbt het afsluiten van overdekte terrassen, beschrijvingen van tuinzones worden aangehaald, de weigering voor het kunstgras, de voorwaarden inzake parkeerplaatsen, de functiewijzigingen.
Aangezien het goed gelegen is aan een gewestweg, is het agentschap Wegen en Verkeer bevoegd. De voorwaarde betreffende de inrit maakt deel uit van de voorwaarden van de wegbeheerder, dewelke gevolgd werden.
In de oorspronkelijke vergunningsaanvraag werd 2 maal advies verleend door de wegbeheerder. In het advies dd. 04/10/2018 werd eenzelfde voorwaarde aangegeven, in het advies dd. 21/12/2018 werd deze voorwaarde niet herhaald. De inrit werd inderdaad vergund met een breedte van 6m.
De benaming “handelsruimte”, de gevraagde bijkomende hoofdfunctie (men vraagt zowel handel als kantoor), staan tegenover de summiere vermelding in een nota, een versie die gewijzigd werd na de adviesronde als “informatief”. Indien Inter Vlaanderen de voorwaarden wenst te schrappen omdat deze niet meer wettelkijk vereist zijn, dan kunnen wij ons daarin vinden. Men gaat hier trouwens voorbij aan de mogelijkheid dat een werknemer minder valide is. Ons inziens kan de voorwaarde dan ook niet geschrapt worden.
Het is ons niet duidelijk wat men hier betwist.
Het is evenmin duidelijk wat men hier betwist. De terugslagklep stond niet aangegeven op het plan waarop Fluvius zijn advies verleende, de laatste projectinhoudversie bevatte een aantal aanpassingen om aan adviesvoorwaarden tegemoet te komen (de aanduiding van de terugslagklep) en kleine aanpassingen die geen impact hebben op het geheel of verduidelijkingen.
Men geeft aan dat voorwaarden worden opgelegd m.b.t. zaken die geen voorwerp van de aanvraag betreffen. De overdekking van de terrassen maakt wel degelijk deel uit van de aanvraag. Aangezien we geen uitbreiding van de appartementen (type veranda, tuinkamer…) wenselijk achten binnen de zone voor terrassen en deze open willen houden, dienen we aan de hand van een voorwaarde de toepassing van het vrijstellingsbesluit op dit vlak uit te sluiten, zijnde:
Artikel 3.1.
Een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen is niet nodig voor de volgende handelingen :
…
2° handelingen zonder stabiliteitswerken en zonder wijziging van het fysiek bouwvolume aan zijgevels, achtergevels en daken;
…
In de nota staat bij de wijzigingen “Private tuinzones: principe van gemeenschappelijk groen terrassen A01, A02, A03, A04”, mondeling werd hier door de aanvrager aangegeven dat omwille van uniformiteit en onderhoud geopteerd werd voor een gemeenschappelijke zone i.p.v. de afgebakende privatieve tuinzones zoals op het plan vergunde toestand aangegeven (wat dan later weer betwist werd dat dit gezegd is).
Het is niet duidelijk over welke opgelegde voorwaarden men het hier heeft en wat precies betwist wordt. In de beschrijving omgeving/ aanvraag in het verslag van de GOA worden de verschillen aangehaald tussen vergunde toestand en bestaande toestand. De betreffende tuinzone is geen voorwerp van de regularisatie, de wijziging van de wadi wel. Het is dan ook logisch dat aangegeven wordt wat er aanwezig is in de plaats van de wadi/ infiltratiegracht. Voor zover het groenaandeel daar niet lager ligt dan voorheen en voor zover de minimale privatieve buitenruimte (terrassen) gerespecteerd wordt, betreft het al dan niet privaat zijn van de tuinzone slechts een zakelijk aspect en geen stedenbouwkundig.
Er wordt principieel geen vergunning voor kunstgras afgeleverd. Dit valt onder de noemer verharding en dan een type dat niet als duurzaam of kwalitatief of ecologisch aanzien kan worden. Onderhoud, of de veronderstelling dat er geen onderhoud meer nodig is, is meer een reden om verhardingen aan te leggen. Dit heeft echter geen ecologische waarde. Daar waar geen terras noodzakelijk is, kan men opteren voor een onderhoudsarme beplanting (bodembedekkers, vaste planten en een eventuele onkruidwerende laag schors.
Het feit dat aan een aangrenzende residentie kunstgras jammerlijk genoeg “vergund” werd (vermoedelijk eerder over het hoofd gezien dat het om kunstgras ging omwille van de misleidende groene inkleuring), is geen reden om dit standaard gaan toe te staan en verdere precedenten te scheppen.
Er wordt verwezen naar de oorspronkelijke vergunning waarin niets aangehaald werd betreffende bezoekersparkeerplaatsen. In de voorwaarden van deze vergunning staat letterlijk:
“23) De garages/ autostaanplaatsen, dienen ter beschikking te blijven van de bewoners van de appartementen / woningen uit dit project;
24) Indien het aantal parkeerplaatsen ontoereikend is voor de bewoners/ klanten, moet op eigen perceel bijkomende parkeergelegenheid voorzien worden;”
Dit zou dan strikt genomen impliceren dat er geen parkeerplaatsen ingenomen kunnen worden in functie van de handelsruimtes/ kantoorruimtes. Voorwaarde 24 werd eerder niet nageleefd aangezien de berm (openbaar domein) werd verhard en gebruikt als parkeerzone. Dit feit (de verharding van de berm) werd intussen rechtgezet na aanmaning door de dienst patrimonium; het was echter de parkeerproblematiek die tot de uiteindelijke regularisatieaanvraag geleid heeft. Er wordt hiermee getracht om hinder te vermijden, namelijk onveilig parkeren in de berm en gebruik maken van andermans private parkeerruimte. De suggestie om na kantooruren de geprivatiseerde parkeerplaatsen open te stellen voor bezoek van de bewoners is mooi doch biedt geen enkele garantie voor de toekomst. Het gaat hem hier niet over het zakelijk recht dat iemand al dan niet verworven heeft maar over het inperken van het feitelijk gebruik door en voor bepaalde zaken/ bewoners.
Klanten en bezoekers van de bewoners van de appartementen hebben geen toegang tot de parkeerkelder, deze personen dienen dus de bovengrondse parkeerplaatsen te kunnen gebruiken. Indien dit niet kan zal opnieuw oneigenlijk parkeren in de berm voorkomen en / of elders in de omgeving. Dit kan niet de bedoeling zijn.
In het besluit van de Vlaamse Regering tot bepaling van de vergunningsplichtige functiewijzigingen staat het volgende aangegeven:
Artikel 2
§ 1. Een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen is nodig als een van de volgende hoofdfuncties van een bebouwd onroerend goed geheel of gedeeltelijk wordt gewijzigd in een andere hierna vermelde hoofdfunctie. De volgende functies worden als hoofdfunctie beschouwd :
1° wonen;
2° verblijfsrecreatie;
3° dagrecreatie, met inbegrip van sport;
4° land- en tuinbouw in de ruime zin;
5° detailhandel;
6° dancing, restaurant en café;
7° kantoorfunctie, dienstverlening en vrije beroepen;
8° industrie en bedrijvigheid;
9° gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen;
10° militaire functie.
Er werden handelsruimtes vergund binnen de oorspronkelijke vergunning dd. 12/03/2019, de hoofdfunctie detailhandel is voor alle units van blok B gelijkvloers van, toepassing.
Op de aangevraagde plannen werd overal “handelsruimte” als functie aangegeven. Binnen de aangevraagde werken wordt aangegeven “verbouwen zonder functiewijziging…”. Daaronder werd dan foutief aangegeven dat de functie reeds kantoorruimte is en de nieuwe functie dezelfde. Slechts op basis van de ingetekende inrichting (met bureaus) kon aldus uitgemaakt worden welke “handelsruimte” feitelijk “kantoorruimte” was; het was gekend dat er minstens 1 aanwezig was. In een poging deze tegenstrijdigheden ongedaan te maken heeft men dan uiteindelijk een dubbele hoofdfunctie aangevraagd voor alle zaken.
Er kan maar één hoofdbestemming zijn.
De vraag om 2 hoofdfuncties toe te kennen aan eenzelfde goed is niet inwilligbaar. Elke hoofdfunctie heeft zijn specifieke aandachtspunten en mogelijke hinderaspecten waar bij de beoordeling rekening mee dient gehouden te worden. Aangezien er ook maar 1 hoofdfunctie kan uitgeoefend worden en geen 2 gelijktijdig, is de eis onredelijk.
Indien men in een latere fase van de ene hoofdfunctie naar een andere hoofdfunctie wenst over te stappen zal op dat ogenblik een omgevingsaanvraag voor functiewijziging ingediend moeten worden en zal deze beoordeeld worden op basis van de regelgeving en beoordelingscriteria die op dat moment van toepassing zijn.
Indien alle commerciële ruimtes effectief de hoofdfunctie “kantoorfunctie, dienstverlening en vrije beroepen” hebben, is er geen bezwaar tegen de functiewijziging voor alle units.
Het college van burgemeester en schepenen beslist het ingediende beroep negatief te beoordelen behoudens de voorwaarde m.b.t. de breedte van de inrit en de functiewijziging van alle units naar de hoofdfunctie “kantoorfunctie, dienstverlening en vrije beroepen”, en wenst verder het standpunt van 19/12/2023 te behouden.