2024_CBS_00932 - OMV - Vergunning - Nieuwstraat 23 - 2024/00103 - Goedkeuring

VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Dossiernummer:    2024/00103

Referentie omgevingsloket:    OMV_2024061475

De aanvraag, ingediend door Sandrina en Aurélian Thijs - Gheerardyn wonende te Watermolen 12/1-1 te 2450 Meerhout, werd ontvangen op 22/05/2024 en op 26/07/2024 ontvankelijk en volledig verklaard.

De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Nieuwstraat 23, kadastraal gekend als afdeling 1 sectie A nr. 400R.

De aanvraag gaat over het bouwen van een eengezinswoning.

De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).

1.    STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS

    De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebieden met landelijk karakter.

De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.

De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een ruimtelijk uitvoeringsplan.

De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.

Volgende verordeningen zijn van kracht:

•    algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, .... goedgekeurd op 10 februari 2023.

2.    HISTORIEK

    Er zijn geen historische dossiers voor deze aanvraag.

3.    BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG

    Beschrijving van de plaats & omgeving

Het perceel bevindt zich langs de Nieuwstraat, een gemeenteweg ten noordwesten van het centrum van Zonhoven.

De nabije omgeving wordt gekenmerkt door vrijstaande eengezinswoningen, bestaande uit één á twee bouwlagen onder voornamelijk hellende daken.

De achterliggende percelen zijn gelegen in agrarisch gebied.

Het perceel van de aanvraag is momenteel onbebouwd en begroeid met grassen, struikgewas en jonge boompjes. 

Het perceel heeft een breedte van 27m en een diepte van 46,96m.

Het bestaande maaiveld is momenteel gelegen op 20 cm onder de as van de weg ter hoogte van de rooilijn. Ter hoogte van de achterste perceelgrens is het niveau gelegen op 47cm onder de as van de weg.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag gaat over het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning met twee bouwlagen en een hellend dak. De woning krijgt een volume van 790m³, een grondoppervlakte van 118,5m² en een nuttige bovengrondse oppervlakte van 224,85m².

De woning wordt ingeplant op 7m afstand tot de voorste perceelgrens, op 7,85m van de rechter perceelgrens en op 5,5m van de linker perceelgrens. 

De bouwdiepte op het gelijkvloers bedraagt maximum 10,20m en op de verdieping maximum 8,20m.  De bouwbreedte bedraagt 13,65m.

De kroonlijsthoogte varieert tussen 2,74m en 6m ten opzichte van de as van de weg.  De maximale nokhoogte is gelegen op 8,87m ten opzichte van de as van de weg.

De gevelafwerking is voorzien in grijs genuanceerde gevelsteen, en de dakbedekking wordt uitgevoerd in antracietkleurige dakpannen. Het buitenschrijnwerk is zwart PVC, gecombineerd met natuurkleurig hout voor de voordeur en garagepoort.

Behoudens de woning worden ook verhardingen voorzien.

In de voortuin wordt op ca. 6m van de linker perceelgrens een inrit aangelegd die toegang verleent tot de inpandige garage.  Vanuit de inrit wordt een toegangspad naar de voordeur van de woning voorzien.  De verharding met een oppervlakte van 37,11m² wordt uitgevoerd in waterdoorlatende verharding.

Aan de achterzijde van de woning wordt een niet-overdekt terras aangelegd met een oppervlakte van 53,62m².  Het terras wordt aangelegd over de volledige breedte van de woning en een maximale diepte van 4,80m.  Het terras bestaat uit niet-waterdoorlatende tegels. Het hemelwater dat hierop terecht komt vloeit af naar de aangrenzende groenzone.

Het bestaande maaiveld is gelegen op maximum 47cm onder de as van de weg.

Het maaiveld wordt rondom de woning opgehoogd tot hetzelfde niveau als de as van de voorliggende weg.

De vloerpas van de woning wordt voorzien op 8cm boven het nieuwe maaiveld (= as van de weg). 

4.    OPENBAAR ONDERZOEK 

    Het dossier werd volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.

Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.

5.    ADVIEZEN

    Aan volgende adviesverlener werd advies gevraagd:

Fluvius.

6.    PROJECT-MER

    De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

7.    INHOUDELIJKE BEOORDELING

    Decretale beoordelingselementen

In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Nieuwstraat een voldoende uitgeruste openbare weg is.

De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.

De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.

Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.

Zonering

Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in collectief te optimaliseren buitengebied. Er is riolering gepland, of er is riolering aanwezig maar die is nog niet aangesloten op een waterzuivering. Er moet een septische put voorzien worden in afwachting van een aansluiting op de riolering en rioolwaterzuivering.

Waterparagraaf

Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.

Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023.  De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.

Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.

Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:

De plannen geven aan dat voor de nieuw opgerichte woning met een horizontale dakoppervlakte van 122 m² een hemelwaterput voorzien wordt met een inhoud van 10000 liter en recuperatie van het hemelwater voor de wasmachine, de toiletten, de dienstkraan en de buitenkraan. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een open infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte en het volume voldoen aan de verordening.

De verordening is niet van toepassing op de aanleg van de voorziene verhardingen. Het hemelwater dat op de verharding valt, wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren.

Gezien de aanvraag voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze ook de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.

Natuurtoets

Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden. 

Erfgoed- & Archeologietoets

Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.

Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De woonfunctie blijft behouden en is functioneel inpasbaar op deze locatie.

Mobiliteitsimpact

De gemeente Zonhoven hanteert volgende parkeernorm voor een woning: 1,5 autostaanplaatsen per wooneenheid. De aanvraag komt hieraan tegemoet, want er wordt een inpandige garage voorzien voor de bewoners.  Bijkomend biedt de inrit, die toegang verleent tot de garage voldoende ruimte om aan de parkeernormen voor zowel bezoekers als bewoners te voldoen. De last van het autobezit wordt geheel gedragen op eigen terrein en niet afgeschoven naar het openbaar domein.

Het ontwerp voorziet een inritverharding met een breedte van 4,40m.  Om de verkeersveiligheid te garanderen bij het in- en uitrijden, dient de inritverharding ter hoogte van de rooilijn / voorste perceelgrens beperkt te worden tot 3m.

De verharding op het openbaar domein dient tevens beperkt te worden tot een breedte van 3m.  De grachtoverwelving heeft een breedte van 5m.

Momenteel bevindt zich aan de rechterzijde een grachtoverwelving.  Deze dient verwijderd te worden (herstel tot open gracht) gelijktijdig met de aanleg van de nieuwe grachtoverwelving.

Schaal

De woning wordt ingeplant op 7m afstand tot de voorste perceelgrens, op 7,85m van de rechter perceelgrens en op 5,5m van de linker perceelgrens.

De bouwdiepte op het gelijkvloers bedraagt maximum 10,20m en op de verdieping maximum 8,20m.  De bouwbreedte bedraagt 13,65m.

De kroonlijsthoogte varieert tussen 2,74m en 6m ten opzichte van de as van de weg.  De maximale nokhoogte is gelegen op 8,87m ten opzichte van de as van de weg.

De voorgestelde bebouwing is in overeenstemming met de algemeen gehanteerde normen. De bebouwing in de directe omgeving varieert sterk qua inplanting, bouwdiepte, bouwhoogte alsook materiaalgebruik.  Rekening houdend met de gevarieerde bebouwing in de directe omgeving zal het voorgestelde niet als storend ervaren worden in het bestaande straatbeeld.

Er resteert nog een ruime groenzone die ingericht kan worden als tuin.

Ruimtegebruik en bouwdichtheid

Het ontwerp voorziet een vrijstaande eengezinswoning wat een minimale woondichtheid betreft op het perceel en aanvaardbaar is op deze locatie.

De bebouwing heeft een oppervlakte van 122m² en de verharding 90,73m².  Rekening houdend met de oppervlakte van de percelen (1269m²) resteert er een tuinzone van ca. 83%, wat tegemoet komt aan de visie van de gemeente Zonhoven.

De gemeente Zonhoven streeft ernaar het groene karakter van de gemeente niet alleen te behouden maar ook te versterken.

Om die reden wordt bij elk nieuwbouwproject de aanplant van min. 1 hoogstamboom per 400m² gevraagd.  Er zal dan ook als voorwaarde worden opgenomen dat rekening houdend met de oppervlakte van het perceel (1269m²), 4 inheemse, streekeigen en/of klimaatrobuuste bomen van minstens 2de grootte dienen aangeplant te worden.  Om ook het groene straatbeeld te versterken moet minimum 1 van deze bomen aangeplant worden in de voortuin.

Bij eventuele sterfte van de boom dient de aanplant herhaald te worden.

Visueel-vormelijke elementen

De woning wordt opgetrokken in grijs genuanceerde gevelsteen en een dakbedekking in antracietkleurige pannen. De gekozen materialen sluiten aan bij deze van de bebouwing in de omgeving waardoor de woning mooi zal integreren in de omgeving.

Cultuurhistorische aspecten

Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar.

Bodemreliëf

Het bestaande maaiveld is gelegen op maximum 47cm onder de as van de weg.

Het maaiveld wordt rondom de woning opgehoogd tot hetzelfde niveau als de as van de voorliggende weg.

Er werd geen dwarssnede toegevoegd aan de aanvraag waardoor niet duidelijk is hoe de aansluiting op de aanpalende percelen zal gebeuren.  Om hinder op vlak van onder meer de waterhuishouding te voorkomen, zal dan ook als voorwaarde worden opgenomen dat het maaiveld dient aan te sluiten op dit van de aangrenzende percelen op minimum 1m van de perceelsgrenzen.

De ophoging van het bodemreliëf mag maximum tot op 30m achter de voorste perceelsgrens uitgevoerd worden. Voorbij deze afstand moet het bestaande terreinniveau behouden blijven.

Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen

De aanvraag creëert voldoende woonkwaliteit en gebruiksgenot voor de bewoners.  Door de aanvraag ontstaat geen bijkomende hinder.

Bespreking van de adviezen

Het advies van Fluvius d.d. 31 juli 2024 is gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig.

“Naar aanleiding van uw aanvraag over de stedenbouwkundige vergunning voor bovenvermeld project geven we volgend advies voor riolering.

Dit advies handelt over de technische aansluitbaarheid op het openbaar rioleringsnetwerk indien aanwezig. Dit desbetreffende perceel is momenteel aansluitbaar op de bestaande gemengde baangracht.

De bestaande gracht ligt mogelijks ondiep. De diepte van het private rioolstelsel dient hier dan eventueel ook op aangepast te worden. De mogelijke diepte van aansluiting is pas gekend na plaatsing van de aansluitputjes door Fluvius. De Fluvius-aansluitingsvoorwaarden voor o.a. diepte, diameter en locatie, zijn terug te vinden op www.fluvius.be.

Grachtinbuizing

Bij de inbuizing van de baangracht dient rekening gehouden te worden met art. 23 van het besluit van de Vlaamse Regering, gepubliceerd 28/06/2021, betreffende de naleving van de wet op onbevaarbare waterlopen. De overwelving dient een minimale binnendiameter van 400mm te hebben. De overwelving moet vergezeld gaan van compenserende maatregelen die de infiltratie van hemelwater mogelijk maken (greppel, waterdoorlatende verharding, …). Er mag slechts 1 overwelving per kadastraal perceel zijn.

De grachtinbuizing dient grond- en waterdicht uitgevoerd te worden in staalvezelbetonbuizen, Benor-gekeurd sterkteklasse 135, volgens het typedetail in bijlage.

De buizen dienen in een rechte lijn aangelegd te worden op een fundering in zandcement van minstens 20cm dik en omhuld met zandcement. De moffen van de buizen moeten stroomopwaarts gericht zijn.

De buizen moeten geplaatst worden in een volledig ontruimde grachtbodem.

Aan de uiteinden dient een kopmuur of minstens een stut in schraalbeton geplaatst te worden.

Eventuele aansluitingen op bestaande grachtinbuizingen dienen eveneens grond- en waterdicht te gebeuren.

De aanvrager is verplicht de grachtinbuizing of overwelving te onderhouden, te ruimen en vrij te houden van alle obstakels die een goede afwatering verhinderen. Hij mag nooit de goede afwatering van derden in het gedrang brengen of wijzigen. Hij is eveneens verplicht de eventuele verharding, goot, kopmuren of wegberm boven de grachtinbuizing of overwervelving in goede staat te onderhouden zodat steeds een goede afwatering van openbare weg gegarandeerd blijft. Bij schade of breuk aan de grachtinbuizing zorgt de klant voor het herstel van de grachtinbuizing. Het aanleggen van de grachtinbuizing zelf kan door Fluvius, als rioolbeheerder, gebeuren. Hiervoor dient voorafgaand aan de werken een aanvraag ingediend te worden via https://www.fluvius.be/nl/aansluitingen/gracht-laten-inbuizen.

Indien uw perceel op dit ogenblik niet bereikbaar is. Dit wil zeggen dat de te plaatsen grachtinbuizing een nieuwe en enige grachtinbuizing op uw perceel is, kan dit tot een lengte van 5 meter gratis via Fluvius.

Indien uw perceel wel reeds bereikbaar is, kan dit ook via Fluvius maar zijn alle kosten ten laste van de aanvrager.

Het plaatsen van een kopmuur, greppel/goot en afvoer blijft ten laste van de aanvrager.

Het nu of in de toekomst verlengen en herstellen van de inbuizing zijn ten laste van de aanvrager.

Indien uw perceel zich langs een Gewestweg bevindt, wordt de baangracht beheerd door het Agentschap Wegen en Verkeer (AWV). AWV dient een machtiging te verlenen voor het overwelven van de baangracht. Awv kan strengere voorwaarden opleggen. De AWV-richtlijnen zijn omwille van de ligging aan een gewestweg prioritair en dienen te worden nageleefd.

Daarnaast dient u voor wat betreft riolering uiteraard te voldoen aan alle geldende gewestelijke, provinciale en gemeentelijke wettelijke bepalingen dienaangaande. Fluvius doet hierop geen nazicht.

Dit advies doet geen uitspraak over of nazicht op de ontworpen riolering op het privé-gedeelte.

Via https://www.vmm.be/data/zonering-en-uitvoeringsplan kan u eenvoudig nakijken in welke cluster het perceel zich bevindt en de daaraan gekoppelde verplichtingen inzake septische putten.

Als voor uw bouwproject een (her-)aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel noodzakelijk is, dient u zo snel als mogelijk na het bekomen van de bouwvergunning een aanvraag tot aansluiting op het openbaar rioleringsnetwerk aan te vragen.

Dit kan online via www.fluvius.be. Dit is belangrijk om verloren kosten te vermijden daar wij de locatie en diepte van de aansluiting pas kunnen garanderen na realisatie van de aansluiting op openbaar domein.

Alleen Fluvius of een door ons aangestelde uitvoerder zorgt voor de realisatie van het gedeelte van de aansluiting op het openbaar domein.

Keuring privéwaterafvoer

Elke rioleringsaansluiting op het openbaar rioleringsstelsel dient een keuring van de privéwaterafvoer te ondergaan conform de wettelijke bepalingen (oa Algemeen Waterverkoopreglement en ministerieel besluit voor de keuring).

Enkel de door Fluvius erkende keurders komen voor deze keuring in aanmerking (zie website: Keuring riolering | Fluvius).

Als de privériolering niet correct en volledig volgens de wettelijke bepalingen werd uitgevoerd, zelfs als dit niet expliciet door de stedenbouwkundige vergunning werd opgelegd, behoudt Fluvius zich het recht voor om de aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel van dit perceel te schorsen.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.

8.    ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende voorwaarden op te leggen:

Stedenbouwkundige voorwaarden

•    Het advies van Fluvius moet gevolgd worden.

•    De breedte van de inrit moet ter hoogte van de rooilijn / voorste perceelsgrens beperkt worden tot maximum 3 meter.

Met uitzondering van de inrit, met een maximale breedte van 3 meter, mag het openbaar domein niet verhard worden.  De grachtoverwelving heeft een breedte van 5m.

•    De bestaande grachtoverwelving aan de rechterzijde van het perceel dient verwijderd te worden (herstel tot open gracht) gelijktijdig met de aanleg van de nieuwe grachtoverwelving.

•    Er dienen minimum 4 hoogstammige bomen aangeplant te worden, waarvan 1 in de voortuin.

De bomen dienen inheemse, streekeigen en/of klimaatrobuuste bomen van minstens 2de grootte te zijn.

Bij eventuele sterfte dient de aanplant herhaald te worden.

Deze bomen moeten aangeplant worden ten laatste in het plantseizoen na de ingebruikname van de woning.  Bewijs hiervan (foto’s, factuur) moet aangeleverd worden aan de dienst vergunningen en handhaving, uiterlijk 3 maanden na aanplant van de bomen.

•    Het maaiveld dient op minimum 1m van de perceelsgrenzen aan te sluiten op dit van de aangrenzende percelen.

•    De ophoging van het bodemreliëf mag maximum tot op 30m achter de voorste perceelsgrens uitgevoerd worden.  Voorbij deze afstand moet het bestaande terreinniveau behouden blijven.