VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Dossiernummer: 2024/00111
Referentie omgevingsloket: OMV_2024057896
De aanvraag, ingediend door mevrouw Stephanie Van Hoornweder wonende te Heikensstraat 8 te 3520 Zonhoven, werd ontvangen op 31/05/2024 en op 24/07/2024 ontvankelijk en volledig verklaard.
De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Heikensstraat 8, kadastraal gekend als afdeling 1 sectie B nr. 882Y.
De aanvraag gaat over het regulariseren van de eengezinswoning, slopen van een aanbouw, het aanbrengen van gevelisolatie en steenstrips en de herinrichting van het terrein.
De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).
1. STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS
De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
Volgende verordeningen zijn van kracht:
• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, .... goedgekeurd op 10 februari 2023.
2. HISTORIEK
Volgende dossiers zijn relevant:
• Stedenbouwkundige vergunning (1947/00018) voor het bouwen van een tweewoonst - goedgekeurd op 11/06/1947.
3. BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG
Beschrijving van de plaats & omgeving
Het perceel bevindt zich aan de Heikensstraat, een gemeenteweg ten noordwesten van het centrum van Zonhoven, in de kern Halveweg.
De omgeving wordt gekenmerkt door een vrij gevarieerde bebouwing. Er zijn hoofdzakelijk eengezinswoningen aanwezig in open, halfopen en gesloten verband. Het aantal bouwlagen varieert van 1 tot 2, dit onder zowel hellende als platte daken. De gevelafwerking bestaat voornamelijk uit gevelsteen in diverse tinten en texturen en gevelbepleistering.
Nabij het perceel van de aanvraag bevinden zich tevens, tussen de Heikensstraat en de Halveweg, een kerkgebouw, drankenhandel en jeugdheem.
Aan de achterzijde grenst het perceel aan een groen ingevulde vrij open ruimte.
Het perceel is thans bebouwd met een eengezinswoning in halfopen verband met 1 bouwlaag onder een hellend dak. Rechts achteraan het hoofdgebouw zijn nog aanbouwen aanwezig, zowel met een hellend dak als met platte daken, en dit in aansluiting op de rechts aanpalende woning met aanbouwen. Beide woningen werden gelijktijdig vergund/ opgericht als tweewoonst en zijn elkaars spiegelbeeld.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag gaat over het regulariseren van de eengezinswoning, slopen van een aanbouw, het aanbrengen van gevelisolatie en steenstrips en de herinrichting van het terrein.
Tegenover de vergunde toestand anno 1947 werden enkele gevelwijzigingen en een binnenverbouwing doorgevoerd alsook werd een verbinding gerealiseerd tussen het hoofdgebouw en het bijgebouw met zadeldak. Achteraan werd deze aanbouw ook uitgebreid.
De inplanting diende te geschieden op 12m uit de wegas maar de voorgevellijn bevindt zich op 8,88m uit de wegas.
Verder is verharding aangelegd over de volledige linker zijtuinstrook.
Met de huidige aanvraag wenst men de bestaande situatie deels aan te passen en te regulariseren.
Aan de aanvraag werd een historische kadasterschets toegevoegd van 1969 waarop een aanbouw te zien is met een breedte van 4,34m en een bouwdiepte van ca. 15,09m, gemeten vanaf de achtergevel van het hoofdgebouw (8,74m bouwdiepte).
Het laatste gedeelte van de bestaande aanbouw, met een bouwdiepte van 9,50m, staat niet op deze schets ingetekend. Er wordt aangegeven dat dit gedeelte verwijderd wordt.
De historische kadasterschets en toegevoegde oude foto’s geven aan dat de bestaande bebouwing als vergund geacht beschouwd kan worden voor wat betreft de inplanting op 8,88m uit de wegas en voor de bouwdiepte van in totaal 23,83m.
In de voorgevel werd de opening van de inkomdeur deels dicht gemaakt en vervangen door een raamopening. In de linker zijgevel werd een nieuwe gevelopening gemaakt voor de inkomdeur en een raamopening dicht gemaakt. In de achtergevel werd een raamopening verbreed en doorgetrokken tot de vloer in functie van een schuifraam.
Intern het hoofdgebouw werden enkele draagmuren verwijderd om een open leefruimte te creëren.
In de aanbouw werden een wasplaats, toilet, badkamer, berging en tuinberging ingericht.
De gevels van het hoofdgebouw zullen voorzien worden van een buitenisolatie en afwerking met steenstrips (12cm dikte). De afstanden van de voorgevel en de zijgevel links tot de perceelgrenzen zullen bijgevolg iets verkleinen maar vallen nog onder de bestaande dakranden. Deze bevinden zich op ca. 2,14m afstand tot de voorste perceelgrens en 4,47m à 2,30m afstand tot de linker perceelgrens.
De verbouwingswerken omvatten werken aan de afwatering waarbij tevens een hemelwaterput en infiltratievoorziening geplaatst zullen worden.
In de linker zijtuinstrook en in de voortuin wordt de bestaande kiezelverharding gedeeltelijk verwijderd. De oprit (32m²) krijgt een breedte van 3m ter hoogte van de aansluiting met het openbaar domein, verbreed tot 4,47m ter hoogte van de inkomzone en wordt tussen de gevel en perceelgrens voorzien tot aan de achtergevellijn van het hoofdgebouw.
Daar wordt een terras aangelegd van 26m² in waterdoorlatende tegels, aansluitend aan de woning.
Er wordt zo’n 60m² aan kiezelverharding verwijderd en een niet vergunde aanbouw van 41,35m² verwijderd.
De tuinzone van 224,2m² wordt aangelegd als gazon, met behoud van een hazelaar, en voorzien van een wadi van 8m².
4. RAADPLEGING EIGENAARS AANPALENDE PERCELEN
Het dossier werd volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
Aangezien de aanvraag gaat over de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werden de betrokken aanpalende eigenaars aangeschreven per beveiligde zending met de vraag hun standpunt kenbaar te maken binnen de 30 dagen.
5. ADVIEZEN
Er zijn geen adviezen vereist.
6. PROJECT-MER
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
7. INHOUDELIJKE BEOORDELING
Decretale beoordelingselementen
In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Heikensstraat een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.
Zonering
Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.
Waterparagraaf
Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.
Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023. De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.
Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening.
De plannen geven aan dat voor de te verbouwen woning met een totale horizontale dakoppervlakte van 129,8m², waarvan 34,3m² rechtstreeks zal infiltreren in de tuinzone en 95,5m² wordt opgevangen, een hemelwaterput voorzien wordt met een inhoud van 7500 liter voor recuperatie van het hemelwater voor wasmachine, buitenkraan, dienstkraan (uitgietbak) en toiletten.
De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een open infiltratievoorziening (wadi) met een inhoud van 2400 liter (minimaal vereist 2161,5 liter) en een infiltratieoppervlakte van 9,16m² (minimaal vereist 5,24m²).
Het volume en de oppervlakte van de voorzieningen voldoen aan de verordening.
De verordening is niet van toepassing op de aanleg van de voorziene verhardingen. Het hemelwater dat op deze verhardingen valt, wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren, doordat de verhardingen waterdoorlatend zijn en/of doordat ze afwateren in de aangrenzende groenzones op eigen terrein.
Gezien de aanvraag voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze ook de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.
Natuurtoets
Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.
Erfgoed- & Archeologietoets
Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De bestaande woonfunctie blijft behouden en is functioneel inpasbaar binnen deze residentiële omgeving.
Mobiliteitsimpact
Op de oprit met een diepte van ca. 10,5m kunnen 2 wagens parkeren. Hiermee wordt voldaan aan de algemeen gehanteerde parkeernorm van 1,5 parkeerplaatsen per woongelegenheid.
In de achterste aanbouw, voorzien als tuinberging, is voldoende ruimte om fietsen te stallen.
De aanvraag zal geen verhoging van vervoersbewegingen met zich meebrengen.
Schaal
Behoudens de vergund geachte bouwdiepte van 23,83m, wijkt de aanvraag niet af van de algemeen gehanteerde normen voor bouwdiepte, -breedte of -hoogte. Er worden geen uitbreidingen gevraagd, slechts een beperkte wijziging in functie van buitenisolatie en afwerking zal doorgevoerd worden.
In de laatste 4,40m van de aanbouw wordt een tuinberging ingericht. Hierdoor zal geen extra bijgebouw meer nodig zijn en wordt de bebouwing geclusterd. Gelet op de bebouwing op het aangrenzende perceel met gelijkaardige bouwdiepte en de vergunde toestand is dit aanvaardbaar.
Ruimtegebruik en bouwdichtheid
De afstanden tot de voorste en linker perceelgrenzen zijn eerder beperkt, doch vergund geacht. Met de bijkomende isolatie en gevelafwerking van 12cm zullen deze afstanden nog iets verkleinen, doch blijft de gevelafwerking onder de bestaande dakranden. De impact is zeer beperkt.
Op het terrein van 445m² zal na de werken 129,8m² aan bebouwing en 58m² aan verharding aanwezig zijn. Dit is ca. 42% van de perceeloppervlakte.
Gelet op de omvang van het perceel en de noodzakelijke voorzieningen bij een woongelegenheid, is dit aanvaardbaar. Er resteert een groenzone van 224,2m².
Er wordt evenwel opgelegd dat een bijgebouw in de achtertuin en bijkomende verhardingen conform het vrijstellingsbesluit uitgesloten worden. Men voorziet immers reeds een tuinberging (19m²) in de bestaande achterbouw die voldoende ruim is in verhouding tot het terrein.
Visueel-vormelijke elementen
De gevelafwerking van de woning zal bestaan uit steenstrips in een roodbruin genuanceerde tint. Dit sluit aan op de bestaande gevelsteen van de aanbouw.
Het hoofddak is afgewerkt met antracietkleurige pannen, het zadeldak van de aanbouw is belegd met roodbruine pannen.
Het buitenschrijnwerk zal uitgevoerd worden in aluminium met witte kleur en antracietkleur.
De wijzigingen zullen nauwelijks impact hebben op het straatbeeld.
Cultuurhistorische aspecten
Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar.
Bodemreliëf
Het terreinniveau wordt niet gewijzigd behoudens een beperkte verlaging ter hoogte van de wadi.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
De aanvraag zal niet zorgen voor hinder.
Resultaten van de raadpleging van de eigenaars van de aanpalende percelen
Er werd geen reactie ontvangen van de eigenaars van de aanpalende percelen.
8. ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert de volgende voorwaarde op te leggen:
Stedenbouwkundige voorwaarde
Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar d.d. 11/09/2024 en volgt dit standpunt integraal.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het voorwaardelijk afleveren van de omgevingsvergunning aan mevrouw Stephanie Van Hoornweder wonende te Heikensstraat 8 te 3520 Zonhoven voor het regulariseren van de eengezinswoning, slopen van een aanbouw, het aanbrengen van gevelisolatie en steenstrips en de herinrichting van het terrein, gelegen te Heikensstraat 8 kadastraal gekend als afdeling 1 sectie B nr. 882Y.
Volgende voorwaarde wordt opgelegd: