VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Dossiernummer: 2024/00080
Referentie omgevingsloket: OMV_2024060465
De aanvraag, ingediend door mevrouw Sara Withofs met als contactadres Donkweg 31 bus 2 te 3520 Zonhoven, werd ontvangen op 26/04/2024 en op 09/07/2024 ontvankelijk en volledig verklaard.
De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Trambergstraat 15, kadastraal gekend als afdeling 1 sectie B nrs. 748G2 en 749/3 H.
De aanvraag gaat over het slopen van de bestaande bebouwing en het bouwen van een eengezinswoning en een bijgebouw.
De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).
1. STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS
De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
Volgende verordeningen zijn van kracht:
• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, .... goedgekeurd op 10 februari 2023.
2. HISTORIEK
Volgende dossiers zijn relevant:
• Stedenbouwkundige vergunning (1961/00100) voor het bouwen van een woning - goedgekeurd op 01/08/1961.
• Stedenbouwkundige vergunning (1963/00227) voor het bouwen van een woonhuis - goedgekeurd op 10/12/1963.
3. BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG
Beschrijving van de plaats & omgeving
De percelen (748/G2 en 749/03H) bevinden zich aan de Trambergstraat, een gemeenteweg ten westen van het centrum van Zonhoven, in de deelkern Halveweg.
De bebouwing in de omgeving bestaat uit vrijstaande eengezinswoningen. Het straatbeeld wordt gevormd door een zeer gevarieerde bebouwing. De bebouwing varieert qua inplanting, bouwhoogte, dakprofiel alsook materiaalgebruik.
Het perceel is momenteel bebouwd met een vrijstaande eengezinswoning en een bijgebouw.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag gaat over het slopen van de bestaande bebouwing en het bouwen van een eengezinswoning met bijgebouw.
De bestaande bebouwing en de verhardingen (asfalt en klinkers) op het perceel worden gesloopt in functie van de nieuw te plaatsen woning. In totaal zal 246m² aan constructies gesloopt worden.
De woning wordt volledig onderkelderd.
De nieuwe woning wordt ingeplant op 6,04m achter de rooilijn/voorste perceelgrens, op minimum 4,04m van de linker perceelgrens en op 3m van de rechter perceelgrens. De bouwdiepte op het gelijkvloers bedraagt 12,35m, en op de verdieping 10,35m.
De kroonlijsthoogte van de woning is gelegen tussen 3,51m en 6,05m en de nokhoogte op 9,96m t.o.v. het maaiveld.
De gevels zullen worden uitgevoerd in rood-bruin genuanceerde gevelsteen en de dakbedekking wordt uitgevoerd in antracietkleurige pannen. Het buitenschrijnwerk wordt uitgevoerd in antracietkleurige aluminium.
De vrijstaande garage in de achtertuin meet 4,30m op 9,30m. De kroonlijsthoogte is gelegen op 2,80m en de nokhoogte op 4,61m ten opzichte van het maaiveld. Het bijgebouw wordt ingeplant op 14,17m achter de woning en op 1m van de linkerperceelgrens.
De garege wordt uitgevoerd in dezelfde materialen als de woning.
Het hemelwater dat op de garage valt, wordt aangesloten op de regenwaterafvoer van de woning.
De garage wordt opgericht conform het vrijstellingsbesluit en is bijgevolg vrijgesteld van vergunning.
Behoudens de woning worden ook verhardingen voorzien.
De inritverharding van 3 meter breed begint vanaf rooilijn tegen de linkerperceelgrens, De inrit geeft toegang tot de vrijstaande garage in de achtertuin. De inritverharding met een totale oppervlakte van 116,4m² wordt uitgevoerd in waterdoorlatende klinkers.
In de voortuin wordt loodrecht op de woning vanaf de rooilijn ook een voetpad in waterdoorlatende klinkers aangelegd. Dit voetpad is 1m breed en loopt tot aan de voordeur in de voorgevel. De totale oppervlakte van het voetpad is 6,84m².
Aan de achterzijde van de woning wordt een niet-overdekt terras aangelegd met tegels. De diepte van het terras is 3 tot 5m, en de breedte is 7,85m. Het terras heeft een oppervlakte van 29,5m².
Het hemelwater dat terecht komt op de verhardingen, watert af en infiltreert op eigen terrein.
Het terrein wordt niet opgehoogd in functie van de verbouwingen.
Het aanpalende perceel 749/03H is recent ontbost. Hiervoor werd een boscompensatieformulier ingevuld en ingediend bij het ANB.
Het maaiveld bevindt zich 10cm boven de as van de weg. De vloerpas zal op 15cm boven het maaiveld komen te liggen.
De grondoppervlakte van de woning is 119,99m². De nuttige oppervlakte is 241m², en het volume zal 904,1m³ zijn.
4. OPENBAAR ONDERZOEK
Het dossier werd volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
5. ADVIEZEN
Aan volgende adviesverleners werd advies gevraagd:
• dienst facilitair management
• Agentschap voor Natuur en Bos
• Fluvius.
6. PROJECT-MER
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
7. INHOUDELIJKE BEOORDELING
Decretale beoordelingselementen
In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Trambergstraat een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.
Zonering
Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in collectief te optimaliseren buitengebied. Er is riolering gepland, of er is riolering aanwezig maar die is nog niet aangesloten op een waterzuivering. Er moet een septische put voorzien worden in afwachting van een aansluiting op de riolering en rioolwaterzuivering.
Waterparagraaf
Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.
Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023. De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.
Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:
De plannen geven aan dat voor de nieuw opgerichte woning en het bijgebouw met een totale horizontale dakoppervlakte van 159,98m² een hemelwaterput voorzien wordt met een inhoud van 10.000 liter en recuperatie van het hemelwater voor wasmachine, dienstkraan en toiletten. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een open infiltratievoorziening in de voortuin. De oppervlakte en het volume hiervan voldoen aan de verordening.
De verordening is niet van toepassing op de aanleg van de voorziene verhardingen. Het hemelwater dat op de verharding valt, wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren.
Gezien de aanvraag voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze ook de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.
Natuurtoets
Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.
Boscompensatie
Het aanpalende perceel 749/03H is recent ontbost. Hiervoor werd een boscompensatieformulier ingevuld en voor advies overgemaakt aan het Agentschap Natuur en Bos.
Op 31/07/2024 liet het Agentschap weten geen advies te verlenen gezien de projectzone niet bebost is en er geen kleine landschapselementen gewijzigd worden.
Erfgoed- & Archeologietoets
Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De bestaande woonfunctie blijft behouden en is functioneel inpasbaar in deze zone met bestemming woongebied ten westen van het centrum van de gemeente Zonhoven.
Mobiliteitsimpact
De gemeente Zonhoven hanteert volgende parkeernorm voor een woning: 1,5 autostaanplaatsen per wooneenheid. De aanvraag komt hieraan tegemoet, want er wordt een garage voorzien voor de bewoners. Bijkomend biedt de inrit, die toegang verleent tot de garage voldoende ruimte om aan de parkeernormen voor zowel bezoekers als bewoners te voldoen.
De last van het autobezit wordt geheel gedragen op eigen terrein en niet afgeschoven naar het openbaar domein.
Schaal
De voorgestelde bebouwing is in overeenstemming met de algemeen gehanteerde normen.
De bebouwing in de directe omgeving varieert sterk qua inplanting, bouwdiepte, bouwhoogte alsook materiaalgebruik. Rekening houdend met de gevarieerde bebouwing in de directe omgeving zal het voorgestelde niet als storend ervaren worden in het bestaande straatbeeld.
Er resteert nog een ruime groenzone die ingericht kan worden als tuin.
Ruimtegebruik en bouwdichtheid
Aangezien de functie als eengezinswoning ongewijzigd blijft en de woondichtheid bijgevolg behouden blijft, is deze aanvaardbaar op deze locatie.
De bebouwing heeft een oppervlakte van 159,98m² en de verharding 152,35m². Rekening houdend met de oppervlakte van de percelen (1211m²) resteert er een tuinzone van ca. 75%, wat tegemoet komt aan de visie van de gemeente Zonhoven.
Visueel-vormelijke elementen
De woning en het bijgebouw worden opgetrokken in bruin-rood genuanceerde gevelsteen en een dakbedekking in antracietkleurige pannen.
De woning zal een architecturaal aantrekkelijk uiterlijk verkrijgen door de verschillende volumes en het materiaalgebruik. Het voorziene ontwerp zal zich mooi integreren in de omgeving.
Cultuurhistorische aspecten
Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar.
Bodemreliëf
Volgens de aanvraag wordt het bestaande reliëf niet gewijzigd.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
De aanvraag creëert voldoende woonkwaliteit en gebruiksgenot voor de bewoners. Door de aanvraag ontstaat geen bijkomende hinder.
Bespreking van de adviezen
• Het advies van Fluvius d.d. 16 juli 2024 is voorwaardelijk gunstig.
“Naar aanleiding van uw aanvraag over de stedenbouwkundige vergunning voor bovenvermeld project geven we volgend advies voor riolering.
Dit advies handelt over de technische aansluitbaarheid op het openbaar rioleringsnetwerk indien aanwezig. Dit desbetreffende perceel is aansluitbaar op de bestaande ingebuisde, gemengde baangracht ter hoogte van de aanpalende straat.
De bestaande gracht ligt mogelijks ondiep. De diepte van het private rioolstelsel dient hier dan eventueel ook op aangepast te worden.
Bij sloop dienen de bestaande huisaansluiting(en), indien aanwezig, tijdelijk of definitief buiten dienst gesteld te worden door de klant. De bestaande huisaansluiting(en) dienen door de aanvrager gedetecteerd te worden en dit dient te gebeuren nog voor de start van de grondwerken. De huisaansluiting(en) dienen hierbij buiten dienst gesteld te worden op dergelijke wijze dat de huisaansluiting(en) water- en gronddicht afgesloten en detecteerbaar op terrein zijn. Het afsluiten dient onmiddellijk bij sloop van de riolering te gebeuren zodat geen aarde, slijk of grof vuil via de huisaansluiting in de riolering terecht komt.
Bestaande huisaansluiting(en) hergebruiken:
Indien er bestaande huisaansluitingen aanwezig zijn ter hoogte van de rooilijn dienen deze hergebruikt te worden en dienen de eventuele nieuwe hemelwaterafvoerleiding en vuilwaterafvoerleiding ter hoogte van de rooilijn tot aan en niet dieper dan de bestaande huisaansluitingen samen gebracht te worden. Ter hoogte van de bestaande huisaansluitingen voorziet de aanvrager aan de rooilijn op privaat domein aparte controleputjes op de eventuele hemelwaterafvoer en op de eventuele vuilwaterafvoer indien deze nog niet aanwezig zijn. Dit ontslaat de klant niet van het indienen van een aansluitingsaanvraag bij Fluvius. Dit kan online via www.fluvius.be.
De Fluvius-aansluitingsvoorwaarden voor o.a. diepte, diameter en locatie, zijn terug te vinden op www.fluvius.be.
Daarnaast dient u voor wat betreft riolering uiteraard te voldoen aan alle geldende gewestelijke, provinciale en gemeentelijke wettelijke bepalingen dienaangaande. Fluvius doet hierop geen nazicht.
Dit advies doet geen uitspraak over of nazicht op de ontworpen riolering op het privé-gedeelte.
Via https://www.vmm.be/data/zonering-en-uitvoeringsplan kan u eenvoudig nakijken in welke cluster het perceel zich bevindt en de daaraan gekoppelde verplichtingen inzake septische putten.
Als voor uw bouwproject een (her-)aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel noodzakelijk is, dient u zo snel als mogelijk na het bekomen van de bouwvergunning een aanvraag tot aansluiting op het openbaar rioleringsnetwerk aan te vragen.
Dit kan online via www.fluvius.be. Dit is belangrijk om verloren kosten te vermijden daar wij de locatie en diepte van de aansluiting pas kunnen garanderen na realisatie van de aansluiting op openbaar domein.
Alleen Fluvius of een door ons aangestelde uitvoerder zorgt voor de realisatie van het gedeelte van de aansluiting op het openbaar domein.
Keuring privéwaterafvoer
Elke rioleringsaansluiting op het openbaar rioleringsstelsel dient een keuring van de privéwaterafvoer te ondergaan conform de wettelijke bepalingen (oa Algemeen Waterverkoopreglement en ministerieel besluit voor de keuring).
Enkel de door Fluvius erkende keurders komen voor deze keuring in aanmerking (zie website: Keuring riolering | Fluvius).
Als de privériolering niet correct en volledig volgens de wettelijke bepalingen werd uitgevoerd, zelfs als dit niet expliciet door de stedenbouwkundige vergunning werd opgelegd, behoudt
Fluvius zich het recht voor om de aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel van dit perceel te schorsen.
Alvast bedankt om zo spoedig mogelijk uw aansluitingsaanvraag in te dienen.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.
• Het advies van dienst facilitair management d.d. 25 juli 2024 is voorwaardelijk gunstig.
“Gunstig voor de werken zoals voorgesteld, mits voldaan wordt aan volgende voorwaarden:
Aanplanten van minstens 1 streekeigen en/of klimaat robuuste hoogstam boom in de voortuin.
De bomen die verplicht aan te planten zijn in de voortuin zijn bomen van minstens 2de grootte en worden aangeplant in een maat niet kleiner dan 14-16.
Aanplanten van minstens 4 streekeigen en/of klimaat robuuste hoogstam bomen in de achtertuin.
De bomen die verplicht aan te planten zijn in de achtertuin zijn bomen van minstens 1ste grootte en worden aangeplant in een maat niet kleiner dan 14-16.
De bomen dienen aangeplant te worden in het plantseizoen volgend op het beëindigen van de bouwwerken.
Voor de verplicht aan te planten bomen is er een heraanplant verplichting. Deze bomen zullen dus bij eventueel afsterven steeds vervangen moeten worden.
De verplicht aan te planten bomen kunnen enkel nog gerooid worden na het bekomen van de nodige vergunningen. Eventuele vrijstellingen die voor deze bomen zouden kunnen gelden komen te vervallen.
Volgende linken kunnen een hulp zijn in de keuze van bomen:
https://www.ecopedia.be/bomenwijzer
https://www.ecopedia.be/bomenwijzer”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.
• Agentschap voor Natuur en Bos heeft op 31 juli 2024 aangegeven dat ze geen advies gaan verstrekken.
8. ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden
De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende voorwaarden op te leggen:
Stedenbouwkundige voorwaarden
Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar d.d. 20/08/2024 en volgt dit standpunt integraal.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het voorwaardelijk afleveren van de omgevingsvergunning aan mevrouw Sara Withofs met als contactadres Donkweg 31 bus 2 te 3520 Zonhoven voor het slopen van de bestaande bebouwing en het bouwen van een eengezinswoning en een bijgebouw, gelegen te Trambergstraat 15 kadastraal gekend als afdeling 1 sectie B nummers 748G2 en 749/3 H.
Volgende voorwaarden worden opgelegd:
Stedenbouwkundige voorwaarden