2024_CBS_00976 - OMV - Vergunning - Schelstraat 6 - 2024/00070 - Weigering

VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Dossiernummer:    2024/00070
Referentie omgevingsloket:    OMV_2024054754

De aanvraag, ingediend door Kepler Development BV gevestigd te Hendrik van Veldekesingel 150/155 te 3500 Hasselt, werd ontvangen op 16/04/2024 en op 25/04/2024 ontvankelijk en volledig verklaard.

De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Schelstraat 6, kadastraal gekend als afdeling 1 sectie B nr. 938L.

De aanvraag gaat over het slopen van de bestaande bebouwing en het bouwen van twee halfopen eengezinswoningen met tuinberging.

De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).

1.    STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS

De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een ruimtelijk uitvoeringsplan.
Het project maakt deel uit van de goedgekeurde verkaveling 7204.V.197 goedgekeurd op 11 maart 1968, het betreft lot 1.
De verkaveling is ouder dan 15 jaar. Daarom vormen de verkavelingsvoorschriften niet langer een weigeringsgrond en moet er een toetsing gebeuren van de goede ruimtelijke ordening.

Volgende verordeningen zijn van kracht:
• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, .... goedgekeurd op 10 februari 2023.

2.    HISTORIEK

Volgende dossiers zijn relevant:
• Stedenbouwkundige vergunning (1970/00131) voor bouwen van een woonhuis - goedgekeurd op 28/09/1970.
• Verkavelingsvergunning (7204.V.197) voor het verkavelen van een grond - goedgekeurd op 11/03/1968.

3.    BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG

Beschrijving van de plaats & omgeving
Het perceel bevindt zich aan de Schelstraat, een voldoende uitgeruste gemeenteweg.
De omgeving bestaat voornamelijk uit eengezinswoningen in open en halfopen verband. De bebouwing is opgericht met één tot twee bouwlagen met overwegend hellende daken. De gevelafwerking bestaat voornamelijk uit een gevelsteen in diverste tinten en texturen.
Links van het perceel situeert zich een basisschool met bijhorende parking. Het rechts aangrenzend perceel is bebouwd met een eengezinswoning bestaande uit 1 bouwlaag onder een hellend dak.
Het perceel is thans bebouwd met een vrijstaande eengezinswoning opgericht met 1 bouwlaag onder een hellend dak, daterend uit de jaren 1970. De woning werd achteraan, ter hoogte van de twee garages, groter uitgevoerd dan vergund. Bijkomend werd er zonder vergunning een veranda bijgeplaatst aan de rechter zijgevel.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag gaat over het slopen van de bestaande bebouwing en het bouwen van twee halfopen eengezinswoningen met tuinberging.

De bestaande woning, verhardingen en een kippenhok zullen gesloopt worden.
De woning werd opgericht op 6m uit de voorste perceelsgrens, op 5,26m uit de linker perceelsgrens en op 3,14m uit de rechter perceelsgrens. De woning werd achteraan, ter hoogte van de twee garages, groter uitgevoerd dan vergund. Bijkomend werd er zonder vergunning een veranda bijgeplaatst aan de rechter zijgevel. De bouwbreedte van de woning bedraagt 15,59m en de bouwdiepte 21,13m. Achteraan op het perceel bevindt zich een kippenhok met een oppervlakte van 2,07m².

 Het perceel is 23,38m breed ter hoogte van de voorste perceelsgrens en versmalt aanzienlijk richting de achterste perceelsgrens, hier is de breedte 9m. Het perceel heeft een diepte van zo’n 62,79m. Men wenst na de sloop van de bestaande bebouwing en verhardingen twee halfopen eengezinswoningen op te richten.

Het links gelegen lot krijgt een oppervlakte van 565,48m² en het rechts gelegen lot krijgt een oppervlakte van 603,97m².

De rechter woning wordt ingeplant op minimaal 6m uit de rechter perceelsgrens. De linker woning wordt ingeplant op minimaal 4,32m uit de linker perceelsgrens. Beide woningen worden ingeplant op 6m uit de voorste perceelsgrens.

De twee halfopen eengezinswoningen zijn elkaars spiegelbeeld en vormen samen één bouwblok opgericht onder een plat dak met een dakrandhoogte van 6,70m ten opzichte van het maaiveld. De totale bouwbreedte van deze bouwblok bedraag 12m, wat iedere woning een gevelbreedte geeft van 6m. De totale bouwdiepte van deze bouwblok bedraagt zowel op het gelijkvloers als op de verdieping 12m. 

De vloerpas van het gelijkvloers wordt voorzien op 57cm boven het maaiveld, het niveauverschil wordt opgevangen met en betonnen trap ter hoogte van de toegangen.

De gevelafwerking van beide woningen, op te richten als prefabsysteem houtskeletbouw, is voorzien in licht grijs genuanceerde steenstrips, gecombineerd met buitenschrijnwerk en een dakrand in zwart aluminium. De gevelplint wordt uitgevoerd in vezelcementplaten met zwarte kleur en ook de regenwaterafvoeren zullen uitgevoerd worden in een zwarte kleur. 

In de achtertuin, tegen de achtergevel, tussen de twee woongelegenheden wordt een privacy scherm voorzien in zwart staal met een hoogte van 1,8m. 

Intern wordt voor beide woningen op het gelijkvloers een inkomhal met wc, een leefruimte met aansluitend een open keuken, een berging en trap voorzien. 

De verdieping wordt ingericht met 3 slaapkamers, een badkamer, bureau/berging, apart toilet en een kleine berging. 

Behoudens de 2 halfopen eengezinswoningen worden er ook verhardingen en twee tuinbergingen opricht op het perceel. Deze twee tuinbergingen, van elk 15,53m², worden gekoppeld, in spiegelbeeld, opgericht onder een plat dak met een dakrandhoogte van 2,20m ten opzichte van het maaiveld. Beide hebben een bouwbreedte van 2,58m en een bouwdiepte van 6,02m. Beide tuinbergingen bestaan voor de helft uit een open gedeelte voor het plaatsen van fietsen. 

Aan iedere woning wordt een oprit aangelegd in waterdoorlatende kiezelverharding met een breedte van 3m en een diepte van 12m, wat ruimte geeft voor twee autostaanplaatsen aan iedere woning. Voor de rechter woning wordt deze oprit aangelegd aan de rechterzijde van de woning, voor de linker woning wordt deze oprit voorzien aan de linkerzijde van de woning. 

Vanuit beide inritten wordt er een toegangspad naar de voordeur en een pad rondom de woning voorzien, eveneens in waterdoorlatende kiezelverharding. Ter hoogte van de achtergevel zal aan beide woningen een terras aangelegd worden, in klinkerverharding, met telkens een oppervlakte van 28,80m².

Het maaiveld wordt beperkt opgehoogd ter hoogte van de bouwzone met ca. 9cm. Tegenover het peil van de wegas zal het maaiveld zo’n 21cm hoger liggen en dit tot op een perceeldiepte van ongeveer 28m. Daarna helt het terrein terug af tot het bestaande maaiveldniveau dat ca. 7cm onder het peil van de wegas gelegen is.

4.    OPENBAAR ONDERZOEK 

Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 5 mei 2024 t.e.m. 3 juni 2024.
Het tweede openbaar onderzoek werd georganiseerd omwille van een administratieve lus van 16 juni 2024 t.e.m. 15 juli 2024.

5.    ADVIEZEN

Aan volgende adviesverleners werd advies gevraagd:
• dienst patrimonium
• Proximus
• Fluvius
• De Watergroep
• Omgevingsloket Wyre.

6.    EFFECTEN OMGEVING

    De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

7.    INHOUDELIJKE BEOORDELING

    Decretale beoordelingselementen

In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Schelstraat een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.

Zonering

Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.

Waterparagraaf

Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.

Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023. De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.

Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.

Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:

Linker woning:
De plannen geven aan dat voor de nieuw opgerichte woning (72m²) met tuinberging (15,53m²) met een totale horizontale dakoppervlakte van 87,53 m² een hemelwaterput voorzien wordt met een inhoud van 7.000 liter en recuperatie van het hemelwater voor toiletten, dienstkranen en wasmachine. 

De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een open infiltratievoorziening met een infiltratieoppervlakte van 3,59m² en een volume van 910 liter. 

De minimale inhoud van de hemelwaterput is 7500 liter, de minimale inhoud van de infiltratievoorziening bedraagt 1900 liter en de minimale infiltratieoppervlakte bedraagt 4,60m².

De voorzieningen voldoen niet aan de verordening.

Rechter woning:
De plannen geven aan dat voor de nieuw opgerichte woning (72m²) met tuinberging (15,53m²) met een totale horizontale dakoppervlakte van 87,53 m² een hemelwaterput voorzien wordt met een inhoud van 7.000 liter en recuperatie van het hemelwater voor toiletten, dienstkranen en wasmachine. 

De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een open infiltratievoorziening met een infiltratieoppervlakte van 3,59m² en een volume van 910 liter. 

De minimale inhoud van de hemelwaterput is 7500 liter, de minimale inhoud van de infiltratievoorziening bedraagt 1900 liter en de minimale infiltratieoppervlakte bedraagt 4,60m².

De voorzieningen voldoen niet aan de verordening.

De verordening is niet van toepassing op de aanleg van de voorziene verhardingen. Het hemelwater dat op de verharding valt, wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren.

Er wordt niet voldaan aan de hemelwaterverordening, hierdoor doorstaat de aanvraag de watertoets niet. Overeenkomstig artikel 4.3.1.§1, 4° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan geen vergunning afgeleverd worden.

Natuurtoets

Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.

Erfgoed- & Archeologietoets

Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

De verkaveling is ouder dan 15 jaar. Daarom vormen de verkavelingsvoorschriften niet langer een weigeringsgrond, en moet er een toetsing gebeuren van de goede ruimtelijke ordening.

Functionele inpasbaarheid

De bestaande woonfunctie blijft behouden en is functioneel inpasbaar op deze locatie. Het aantal woongelegenheden wordt vermeerderd van 1 naar 2 in de vorm van 2 grondgebonden eengezinswoningen.

Mobiliteitsimpact

Er wordt voor beide woningen een inrit voorzien met een breedte van 3m en een diepte van 12m, waardoor er steeds ruimte is voor het stallen van twee voertuigen per woning. Het stallen van voertuigen kan dan ook geheel op eigen terrein opgevangen worden waardoor de last van het autobezit niet wordt afgeschoven naar het openbaar domein.
In de tuinzone bevindt zich een tuin-/fietsenberging voor het stallen van vier fietsen, waardoor het fietsgebruik gestimuleerd wordt.

Schaal

Beide woningen worden voorzien van een gevelbreedte van 6m en een bouwdiepte tot 12m. Qua woonkwaliteit lijkt de beschikbare gelijkvloerse woonruimte eerder minimaal.
De woningen worden opricht met 2 bouwlagen onder een plat dak, met een dakrandhoogte van 6,70m. De algemeen gehanteerde dakrandhoogte bedraagt 6,50m. In de beschrijvende nota geeft men aan dat de bouwtechnische regel voor houtskeletbouw een vloerpas van 57cm boven het maaiveld vereisen.
De bebouwing in de omgeving varieert sterkt qua bouwhoogte alsook materiaalgebruik. Rekening houdend met de gevarieerde bebouwing in de directe omgeving zal het voorgestelde ontwerp niet als storend ervaren worden in het straatbeeld.
Bijkomend resteert er nog een ruimte groenzone die ingericht kan worden als tuin. 

Ruimtegebruik en bouwdichtheid

Door het oprichten van twee halfopen eengezinswoningen, wordt de woondichtheid te sterkt verhoogd, tot zo’n 18 wooneenheden/Ha. Dergelijke verdichting is niet wenselijk op deze locatie, gelegen in een overgangsgebied. 

Eén van de doelstellingen van het stedenbouwkundige beleid is het voldoen aan kwalitatieve en kwantitatieve woningbehoefte, zonder Vlaanderen te laten dichtslibben. Er wordt in eerst instantie verdichting van bebouwing en bewoning in woon- en stadskernen vooropgesteld om aan deze eisen te kunnen voldoen.

Het perceel is niet gelegen binnen de afbakening van het regionaal stedelijk gebied Hasselt-Genk, waar verdere verdichting gewenst is. Er is een duidelijke afbakening van het stedelijk gebied, een verdubbeling van de woondichtheid op dit perceel getuigd niet van een goede ruimtelijke ordening.

We bemerken in de gemeente Zonhoven de tendens om eigendommen op te splitsen in onder andere kleine loten, ongeacht de locatie. Wanneer we hier als gemeente overal op ingaan, zal dit leiden tot een algemene verdichting en verlies aan open ruimte. In buitengebieden en overgangsgebieden dient voldoende ruimte beschikbaar te blijven voor groen en water.

De aanvraag werd, voorafgaand aan de indiening, in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie op 12/03/2024 (VB_2014_144). Er werd voorgesteld om 2 halfopen eengezinswoningen te bouwen op het perceel. 

De dienst vergunningen & handhaving gaf volgend standpunt door:
“We kunnen echter niet meegaan in het voorstel van 2 HOB, ongeacht het feit dat het een perceel van 11 are betreft. De zone van de Schelstraat wordt door ons gezien als zone aanleunend tegen het buitengebied, waar we een lagere woondichtheid zien dan 2 HOB. 1 Open bebouwing blijft mogelijk.”

De aanvraagt houdt geen rekening met de resultaten van het voorafgaandelijk overleg. 

De Vlaamse visie op verdichting en ontdichting en het algemeen stedenbouwkundig beleid is sterk gewijzigd de laatste jaren waardoor een verwijzing naar eerdere vergunningen niet relevant is. 

Visueel-vormelijke elementen

Door het oprichten van twee halfopen eengezinswoning in de vorm van één bouwblok creëert men de uitstraling van een grotere woning. De gevelafwerking van de twee woningen is voorzien in lichtgrijs genuanceerde steenstrips gecombineerd met buitenschrijnwerk en dakrand in zwartkleurig aluminium.
De bebouwing in de omgeving varieert sterk qua bouwstijl alsook materiaalgebruik. Bijgevolg zal het voorgestelde materiaal gebruik niet als storend ervaren worden in het straatbeeld.

Cultuurhistorische aspecten

Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar.

Bodemreliëf

Volgens de aanvraag wordt het bestaande reliëf beperkt opgehoogd ter hoogte van de bouwzone met ca. 9cm. Tegenover het peil van de wegas zal het maaiveld zo’n 21cm hoger liggen en dit tot op een perceeldiepte van ongeveer 28m. Daarna helt het terrein terug af tot het bestaande maaiveldniveau dat ca. 7cm onder het peil van de wegas gelegen is.

Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen

Door de aanvraag ontstaat geen hinder. 

Resultaten van het openbaar onderzoek
Er werden 3 bezwaren ingediend.

1. Het eerste bezwaarschrift werd ingediend op 23/05/2024,tijdens het eerste openbaar onderzoek, en stelt het volgende:
“ Het overtreden van de hoogte heeft rechtstreeks invloed op de lichtinval en oprecht van zonnepanelen die zich aan deze zijde bevinden, zeker in de wintermaanden bij lagere zonnestand.
Het plat dat vindt men nergens terug aan de zijde van de Schelstraat, goed gekend door onze schepen van ruimtelijke ordening.
Deze heeft trouwens in het verleden, bij andere omgevingsvergunningen, er meermaals op gewezen dat het residentiele karakter van parochie Halveweg bewaard moet blijven.
Misschien kan de bouwheer en architect de hoogte en dakhelling aanpassen zodat deze binnen de voorschriften vallen”

2.  Het tweede bezwaarschrift werd ingediend op 23/05/2024, tijdens het eerste openbaar onderzoek, en stelt het volgende:
“ Bezwaar tegen de afwijkingen van de geldende voorschriften:
Artikel 7 bestemming: bezwaar tegen een meergezinswoning(verkaveling eist een ééngezinswoning.
Artikel 9 afmetingen: bezwaar tegen een plat dak (verkaveling eist een hellend dak tussen 25 en 40 graden. Alle woningen in de schelstraat met pare huisnummers hebben en hellend dak.
Bezwaar tegen de dakrandhoogte van 6.80m Max voorziet 6.00m tussen grondpeil en kroonlijst.
Reden bezwaar: bij lage zonstand, belemmering van zonlicht op onze zonnepanelen.”

3. Het derde bezwaarschrift werd ingediend op 25/06/2024, tijdens het tweede openbaar onderzoek, en stelt hetzelfde als het voorgaande bezwaar:
“ Bezwaar tegen de afwijkingen van de geldende voorschriften:
Artikel 7 bestemming: bezwaar tegen een meergezinswoning(verkaveling eist een ééngezinswoning.
Artikel 9 afmetingen: bezwaar tegen een plat dak (verkaveling eist een hellend dak tussen 25 en 40 graden. Alle woningen in de schelstraat met pare huisnummers hebben en hellend dak.
Bezwaar tegen de dakrandhoogte van 6.80m Max voorziet 6.00m tussen grondpeil en kroonlijst.
Reden bezwaar: bij lage zonstand, belemmering van zonlicht op onze zonnepanelen.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt over deze bezwaren volgend standpunt in:
De verkaveling waarbinnen het perceel gelegen is, is ouder dan 15jaar, bijgevolg vormen de verkavelingsvoorschriften niet langer een weigeringsgrond en dient er een toetsing te gebeuren aan de goede ruimtelijke ordening. Gezien de variatie in het aantal bouwlagen in de nabije omgeving kunnen we stellen dat het huidige ontwerp met twee bouwlagen verenigbaar is met de omgeving. Indien gebouwd zou worden met een kroonlijst hoogte van 6m en een hellend dak tussen 25 en 40 graden, conform de verkavelingsvoorschriften, zouden de rechts aanpalende eigendommen nog meer belemmering van het zonlicht ondervinden.
De zonnepanelen van de rechts aanpalende buur liggen op het linker dakvlak, gericht naar het oosten. De school die zich bevindt aan de linkerzijde van het perceel van de aanvraag, is reeds veel hoger en zal voor meer belemmering zorgen dan de nieuw op te richten woning.

De ingediende bezwaren zijn niet gegrond en worden niet weerhouden.

Bespreking van de adviezen

•    Het advies van Proximus d.d. 23 mei 2024 is gunstig.

“Met aandacht hebben wij uw adviesvraag onderzocht. Proximus voorziet geen uitbreidingen voor de aansluiting van dit project.
Aanvragen tot aansluiting op het Proximus netwerk kunnen door de aanvrager gericht worden naar onze klantendienst via het nummer 0800 22 800. In functie van de beschikbare capaciteit van onze infrastructuur op dat moment, bekijken we de mogelijkheden om een aansluiting te voorzien.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. 

•    Het advies van Fluvius d.d. 7 mei 2024 is voorwaardelijk gunstig.

Als bijlage sturen wij u ons advies naar aanleiding van de aanvraag van B.V. Kepler Development voor de opmaak van een studie voor de uitrusting van bovenvermelde project.
Als U opmerkingen heeft, hadden wij deze graag ontvangen vóór 6 juni 2024.
Gelieve deze voorwaarden op te nemen in de omgevingsvergunning. Het omgevingsloketnummer is: 2024054754
De loten mogen pas worden verkocht wanneer de offerte met alle daarin beschreven verplichtingen door B.V. Kepler Development werd ondertekend voor akkoord en vervolgens de facturen m.b.t. deze offerte vereffend zijn. U wordt hiervan in kennis gesteld van zodra de voorwaarden voldaan zijn. Het volledige projectreglement kunt u raadplegen op www.fluvius.be of op eenvoudig verzoek aanvragen.
“Naar aanleiding van uw vraag hebben wij een studie opgemaakt voor de aanleg en/of aanpassingen van de nutsleidingen voor het bovenvermeld project en dit op basis van de gegevens waarover wij vandaag beschikken.
Voor dit project dienen geen werken uitgevoerd te worden binnen het project zelf, maar er zijn wel forfaitaire kosten verschuldigd voor investeringen buiten het project vereist om dit project aansluitbaar te maken op het distributienet.
Deze voorwaarden worden gelijktijdig overgemaakt aan u en aan het betrokken college van burgemeester en schepenen van de gemeente Zonhoven, die de voorwaarden mee zal opnemen in de omgevingsvergunning.
Bij een eventuele wijziging, zeker indien het gaat om een wijziging van de gevraagde vermogens, of herverkaveling, moet u een nieuwe aanvraag indienen. Op basis van de gewijzigde gegevens zullen wij een studie uitvoeren om te bepalen of een netuitbreiding en/of het plaatsen van een nieuwe distributiecabine vereist is om het project te kunnen aansluiten. De bouwheer dient in dat geval een grond of lokaal op het gelijkvloers ter beschikking te stellen voor deze distributiecabine.
De aansluitingskosten van de individuele woningen, appartementen of panden zijn niet inbegrepen in deze voorwaarden, zij worden later met de offerte voor aansluiting afgerekend. Bijkomende kosten die moeten worden gemaakt naar aanleiding van het verplaatsen van bestaande leidingen of installaties, kunnen afzonderlijk worden aangerekend na de vaststelling van de noodzaak tot verplaatsing.
Wij verzoeken u dit document voor akkoord te ondertekenen en terug te sturen via het digitaal omgevingsloket via 'Acties' > 'Versturen bericht' of via bovenstaand e-mailadres.
De volledige reglementering kunt u raadplegen op www.fluvius.be. U dient deze na te leven.
Het detail van de voorwaarden en de daaraan verbonden financiële tussenkomsten zijn opgenomen in onderstaande tabel. (zie bijlage)
De voorwaarden blijven 6 maanden geldig.
Het gasnet is reeds aanwezig, aanleg is dus niet noodzakelijk. 

Advies riolering:
Dit advies handelt over de technische aansluitbaarheid op het openbaar rioleringsnetwerk indien aanwezig. Beide woningen zijn aansluitbaar op de bestaande riolering ter hoogte van de aanpalende straat.
Bij sloop dient de bestaande huisaansluiting(en) tijdelijk of definitief buiten dienst gesteld te worden door de klant. De huisaansluiting dient hierbij buiten dienst gesteld te worden op dergelijke wijze dat de huisaansluiting water- en gronddicht is afgesloten en detecteerbaar op terrein. Het afsluiten dient onmiddellijk bij sloop van de riolering te gebeuren zodat geen aarde, slijk of grof vuil via de huisaansluiting in de riolering terecht komt.
De bestaande huisaansluiting dient door de aanvrager gedetecteerd te worden, en dit dient te gebeuren nog voor de start van de grondwerken. Indien er een bestaande huisaansluiting aanwezig is ter hoogte van de rooilijn dienen de eventuele nieuwe hemelwaterafvoerleiding en vuilwaterafvoerleiding ter hoogte van de rooilijn tot aan en niet dieper dan de bestaande huisaansluiting samen gebracht te worden. Ter hoogte van de bestaande huisaansluiting voorziet de aanvrager aan de rooilijn op privaat domein aparte controleputjes op de eventuele hemelwaterafvoer en op de eventuele vuilwaterafvoer indien dit nog niet aanwezig is. Dit ontslaat de klant niet van het indienen van een aansluitingsaanvraag bij Fluvius. Dit kan online via www.fluvius.be.
De Fluvius-aansluitingsvoorwaarden voor o.a. diepte, diameter en locatie, zijn terug te vinden op www.fluvius.be.
Daarnaast dient u voor wat betreft riolering uiteraard te voldoen aan alle geldende gewestelijke, provinciale en gemeentelijke wettelijke bepalingen dienaangaande. Fluvius doet hierop geen nazicht.
Dit advies doet geen uitspraak over of nazicht op de ontworpen riolering op het privé-gedeelte.
Via https://www.vmm.be/data/zonering-en-uitvoeringsplan kan u eenvoudig nakijken in welke cluster het perceel zich bevindt en de daaraan gekoppelde verplichtingen inzake septische putten.
Als voor uw bouwproject een (her-)aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel noodzakelijk is, dient u zo snel als mogelijk na het bekomen van de bouwvergunning een aanvraag tot aansluiting op het openbaar rioleringsnetwerk aan te vragen.
Dit kan online via www.fluvius.be. Dit is belangrijk om verloren kosten te vermijden daar wij de locatie en diepte van de aansluiting pas kunnen garanderen na realisatie van de aansluiting op openbaar domein.
Alleen Fluvius of een door ons aangestelde uitvoerder zorgt voor de realisatie van het gedeelte van de aansluiting op het openbaar domein. 

Keuring privéwaterafvoer
Elke rioleringsaansluiting op het openbaar rioleringsstelsel dient een keuring van de privéwaterafvoer te ondergaan conform de wettelijke bepalingen (oa Algemeen Waterverkoopreglement en ministerieel besluit voor de keuring).
Enkel de door Fluvius erkende keurders komen voor deze keuring in aanmerking (zie website: Keuring riolering | Fluvius).
Als de privériolering niet correct en volledig volgens de wettelijke bepalingen werd uitgevoerd, zelfs als dit niet expliciet door de stedenbouwkundige vergunning werd opgelegd, behoudt Fluvius zich het recht voor om de aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel van dit perceel te schorsen. 

Alvast bedankt om zo spoedig mogelijk uw aansluitingsaanvraag in te dienen.

Verdere verloop van de procedure:
Als u akkoord gaat met de voorwaarden van deze offerte, versturen wij u de bijhorende facturen.
Er moet een nieuwe aanvraag worden ingediend bij wijziging of herverdeling. De overeenkomst vervalt als de omgevingsvergunning wordt geweigerd.
De gemeente wordt in kennis gesteld als u aan alle voorwaarden heeft voldaan. De gemeente zal dan volgens de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening een verkoopbaarheidsattest afleveren. De omgevingsvergunning die reeds is afgeleverd mag in uitvoering gebracht worden.
Wij hopen u met deze informatie van dienst te zijn. Indien u hieromtrent nog vragen hebt, kunt u ons altijd contacteren.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.

•    Het advies van De Watergroep d.d. 26 april 2024 is gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig.

“ Advies van De Watergroep
Advies ACCA
Gedeeltelijk gunstig advies met voorwaarden
Voor hogervermeld perceel is geen uitbreiding van het waterleidingnet nodig.
Voor de afbraak van het bestaande gebouw dient de eigenaar via de website van De Watergroep de uitbraak van de bestaande aftakking aan te vragen: Aanvraagformulier definitief afsluiten op de openbare weg.
Iedere wooneenheid dient over een afzonderlijke watermeter te beschikken. De plaats van de watermeter dient te beantwoorden aan de voorschriften van De Watergroep.
Bij het plaatsen van de muurdoorgang dient rekening gehouden te worden met de afmetingen van de drinkwateraftakking. Elke aftakking moet in rechte lijn, haaks op de rijweg kunnen uitgevoerd worden.
De kosten van de nieuwe aftakking(en) zijn ten laste van de aanvrager(s).
Bij de start van de uitrol van de digitale watermeter door De Watergroep, is een draadloze verbinding met de digitale elektriciteitsmeter vereist. Om te verzekeren dat deze draadloze verbinding kan gemaakt worden, moet de aftakking voldoen aan onderstaande bijkomende voorwaarden:
- De digitale watermeter staat best in dezelfde ruimte als de digitale elektriciteitsmeter
- De maximum afstand tussen de digitale elektriciteitsmeter en de digitale watermeter bedraagt 50 meter.
Voor meer vragen kan je altijd terecht op de website van De Watergroep: https://www.dewatergroep.be/nl-be/drinkwater/extra-services/digitalewatermeter
Voor de uitrusting van de verkaveling met een drinkwaterleiding op het openbaar domein moet door de initiatiefnemer onderstaand betaald worden:
-een forfaitaire kost per bebouwbare kavel
-een studiekost per project
Wanneer aan alle voorwaarden is voldaan zal De Watergroep de gemeente hiervan op de hoogte brengen. Vervolgens zal de gemeente, cfr. De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, een verkoopbaarheidsattest afleveren.
Iedere wooneenheid dient over een afzonderlijke watermeter te beschikken.
De plaats van de watermeter dient te beantwoorden aan de voorschriften van De Watergroep.
De kosten van de nieuwe aftakkingen zijn ten laste van de individuele aanvragers.
Bijkomende informatie kan je vinden op: www.dewatergroep.be”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.

•    Het advies van Omgevingsloket Wyre d.d. 29 april 2024 is gunstig.

“Aansluitbaar Wyre:
Geacht college
Wij zijn nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Wyre nodig is om dit project aansluitbaar te maken.
Hieruit blijkt dat de nodige infrastructuur op openbaar domein al aanwezig is en dat er geen uitbreiding van het Wyre netwerk dient te gebeuren.
Er wordt van ons geen verdere voorwaarde opgelegd.
Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze kan de abonnee later opvragen bij de gekozen provider.
Bij afbraak van gebouwen waarop kabels zijn bevestigd is het belangrijk om minstens 8 weken voor de start van de werken Telenet via 015 66 66 66 op de hoogte te brengen.
Wij blijven steeds tot uw dienst voor verdere informatie.
Met vriendelijke groeten.
https://www.wyre.be/nl/netaanleg”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. 

•    Het advies van dienst patrimonium d.d. 3 mei 2024 is voorwaardelijk gunstig.

“De inrit op het openbaar domein mag enkel door waterdoorlatende of waterpasserende materialen aangelegd worden.
Het overige gedeelte van de berm dient aangelegd te worden als grasberm of met een groene bodembedekker.” 

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.

8.    ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag niet in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde niet verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening.