2024_CBS_00810 - OMV - Vergunning - Vinkenhof 11 - 2024/00073 - Goedkeuring

VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Dossiernummer:    2024/00073

Referentie omgevingsloket:    OMV_2024050474

De aanvraag, ingediend door Santos en Maria Camello-Soto - Gonzalez-Bernez wonende te Bugtenpad 49 te 3582 Beringen, werd ontvangen op 19/04/2024 en op 31/05/2024 ontvankelijk en volledig verklaard.

De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Vinkenhof 11, kadastraal gekend als afdeling 1 sectie B nr. 1213K.

De aanvraag gaat over het bouwen van een halfopen ééngezinswoning en carport.

De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).

1.    STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS

    De locatie van de aanvraag is volgens het Gedeeltelijke wijziging gewestplan op 6 oktober 2000 gelegen in woongebied.

De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied.

De locatie van de aanvraag is gelegen binnen het bijzonder plan van aanleg B.P.A. HALVEWEG-BESKENSSTRAAT, goedgekeurd op 15 juni 2006. 

De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een ruimtelijk uitvoeringsplan.

Het project maakt deel uit van de goedgekeurde verkaveling 1215.B.874.2 goedgekeurd op 22 november 2016, het betreft lot 5.

Men vraagt volgende afwijkingen volgens art. 4.4.9/1 van de VCRO:

-    Inplanting:

De BPA-voorschriften stellen dat de voorgevel ingeplant dient te worden op 12 meter van de voorste perceelsgrens.

De aanvraag voorziet een oversteek op het eerste verdiep van 0.60 meter, waardoor de inplanting van de voorgevel gelegen is op 11.40m achter de voorste perceelgrens.

-    Overbouwingen:

De BPA-voorschriften stellen dat overbouwingen ten aanzien van de maximale bouwoppervlakte niet zijn toegelaten.

De aanvraag voorziet een oversteek op het eerste verdiep van 0.60 meter ten opzichte van de voorgevel.

-    Haagbeplanting

De BPA-voorschriften stellen dat een tuinmuur verplicht is binnen een zone van 1m van de voorste perceelgrens en op de laterale perceelgrenzen.  De tuinmuur dient uitgevoerd in vol metselwerk gelijkwaardig en in harmonie met het gevelmateriaal.  De hoogte bedraagt 1.80m (afwijkingen toegestaan van max. 10%) ten opzichte van de as van de weg.

De aanvraag voorziet:

•    ter hoogte van de voorste perceelgrens een haagbeplanting met een hoogte van 1.80m;

•    ter hoogte van de linker en de achterste perceelgrens een draadafsluiting met een hoogte van 1.80m;

•    ter hoogte van de rechter perceelgrens tussen de carport en de woning: geen afsluiting en in de achtertuin deels een tuinmuur met een hoogte van 1.95m ten opzichte van de as van de weg en deels draadafsluiting met een hoogte van 1.80m.

Volgende verordeningen zijn van kracht:

•    algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, .... goedgekeurd op 10 februari 2023.

2.    HISTORIEK

    Volgende dossiers zijn relevant: 

•    Verkavelingsvergunning (1215.B.874.2) voor het verkavelen tot 14 bouwloten, 1 openbaar domein (x), 1 pest (y) en 1 rest (z). - goedgekeurd op 22/11/2016.

3.    BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG

    Beschrijving van de plaats & omgeving

Het perceel bevindt zich aan het Vinkenhof, een gemeenteweg ten noordwesten van het centrum. 

De nabije en ruime omgeving bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande en halfopen eengezinswoningen. De bebouwing bestaat uit twee bouwlagen onder zowel hellende als platte daken. De gevels zijn afwerkt met een gevelsteen in diverse tinten en texturen. 

Het perceel is thans onbebouwd. Beide aangrenzende percelen zijn eveneens onbebouwd. 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag gaat over het bouwen van een halfopen eengezinswoning met een carport.

De halfopen eengezinswoning wordt voorzien op de rechter perceelsgrens op 11.40m uit de voorste perceelsgrens ( rooilijn). Aan de linkerzijde bevindt zich een bouwvrije zijtuinstrook, daar de woning wordt  ingeplant op 5m van de linker perceelsgrens. De eengezinswoning wordt opgebouwd uit maximaal twee bouwlagen afgewerkt met een plat dak. Het volume van de woning voorzien op de rechter perceelsgrens, over een breedte van 2,50m, bestaat uit maximaal één bouwlaag, afgewerkt met een plat dak voorzien van een groendak. 

De bouwdiepte bedraagt 11m op het gelijkvloers en 11,60m op de verdieping, dit omwille van een overbouw van 0,60m op de verdieping. De totale bouwbreedte bedraagt maximaal 8,50m. De maximale dakrandhoogte bedraagt 6,74m ten opzichte van het maaiveld. De woning zal ofgewerkt worden in een lichtgrijs genuanceerde gevelsteen in combinatie met houten accenten. 

Behoudens de woning wordt er ook een carport, verhardingen en omheiningen voorzien. De carport wordt ingeplant in de voortuin op de voorste en rechter perceelsgrens, conform het verkavelings plan. De carport zal voorzien worden met een breedte van 6,15m en een diepte van 6,50m. De dakrandhoogte zal maximaal 3m bedragen ten opzichte van het maaiveld. De carport wordt afgewerkt zoals de woning in een lichtgrijs genuanceerde gevelsteen in combinatie met houten accenten. 

Aansluitend op deze carport wordt een toegangspad naar de voordeur voorzien bestaande uit waterdoorlatende klinkers. Achteraan de woning wordt een terras voorzien over de volledige breedte van de achtergevel met een oppervlakte van 25,50m² eveneens uitgevoerd in waterdoorlatende klinkers. 

De omheining op de laterale en achterste perceelsgrens wordt voorzien in een transparante draadafsluiting met een hoogte van1,80m. Op de voorste perceelsgrens wordt een groenhaag voorzien met een hoogte van 1,80m. Op de rechter perceelsgrens ter hoogte van de achtergevel zal een gemetste muur voorzien worden met een maximale hoogte van 1,80m ten opzichte van het maaiveld. 

4.    OPENBAAR ONDERZOEK 

    Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.

Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 9 juni 2024 t.e.m. 8 juli 2024.

5.    ADVIEZEN

    Aan volgende adviesverleners werd advies gevraagd:

•    dienst facilitair management

•    Fluvius

•    Agentschap voor Natuur en Bos.

6.    PROJECT-MER

    De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

7.    INHOUDELIJKE BEOORDELING

    Decretale beoordelingselementen

In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat het Vinkenhof een voldoende uitgeruste openbare weg is.

De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.

De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.

Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.

Zonering

Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.

Waterparagraaf

Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.

Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023.  De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.

Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.

Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:

De plannen geven aan dat voor de nieuw op te richten woning en carport met een totale horizontale dakoppervlakte van 137,07 m² een hemelwaterput voorzien wordt met een inhoud van 10.000 liter en recuperatie van het hemelwater voor toiletten, buitenkranen, uitgietbak binnen en een wasmachine. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een open infiltratievoorziening met een oppervlakte van 22m² en een volume van 4899L , waarbij ze voldoen aan de verordening.

De verordening is niet van toepassing op de aanleg van de voorziene verhardingen. Het hemelwater dat op de verharding valt, wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren.

Gezien de aanvraag voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze ook de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.

Natuurtoets

Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. 

Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.

Erfgoed- & Archeologietoets

Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.

Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

De aanvraag is gelegen in een goedgekeurde verkaveling die verwijst naar de voorschriften van het BPA.  De aanvraag voldoet grotendeels aan de voorschriften van het BPA. Er worden afwijkingen gevraagd volgens art. 4.4.9/1 van de VCRO. Gezien de voorschriften de criteria van een goede ruimtelijke ordening weergeven, stemt de aanvraag hiermee overeen, met uitzondering van de gevraagde afwijkingen:

Er wordt afgeweken van artikel 14.2 voor de inplanting en volume van het hoofdgebouw. 

In de BPA-voorschriften wordt voorzien dat de voorgevel samenvalt met de uiterste bouwlijn zoals aangeduid op het grafisch plan, ingeplant op 12m uit de voorste perceelsgrens en dat het overbouwen van de maximale bouwoppervlakte niet toegelaten is. 

In het ontwerp wordt het verdiepingsniveau overbouwd  ten op zichte van het gelijkvloers ter hoogte van de voorgevel met 0,60m. Waardoor de inplanting van de woning gebeurt op 11,40m uit de voorste perceelsgrens. Het betreft louter een architecturale ingreep om tot een mooiere, niet monotone of vlakke voorgevel te komen. 

De afwijking is ruimtelijk aanvaardbaar omdat:

•    De afstand van de voorgevel tot de rooilijn nog steeds minimaal 11,4m bedraagt;

•    De breedte van de bouwvrije zijtuinstrook minimaal 5m blijft. 

Bovendien wordt de maximale vloerterreinindex niet overschreden, aangezien de voorschriften stellen dat een maximale vloeroppervlakte toegelaten is van 183,60m². Het ontwerp voorziet in een vloeroppervlakte van 163,1m².

Er wordt afgeweken van artikel 25.3 voor wat betreft de verplichte tuinmuren. 

In de BPA-voorschriften wordt voorzien dat er binnen een zone van 1m van de voorste perceelsgrens en op de laterale perceelsgrenzen het bouwen van een tuinmuur verplicht is. 

In het voorliggend ontwerp wordt een draadafsluiting en een groenhaag voorzien, hetgeen een groener karakter geeft aan de bouwkavel alsook aan de omgeving. Aangezien Zonhoven nog altijd een landelijke gemeente is met veel groen in het straatbeeld, is de voorgestelde afwijking op de verplichte tuinmuur aanvaardbaar. 

Het is evenwel van belang dat de draadafsluiting uitsluitend wordt aangevuld met een groene aanplant en niet wordt afgedekt met andere materialen. Dit wordt opgelegd als vergunningsvoorwaarde. 

De gevraagde afwijkingen zijn niet van die aard dat de basisvisie van de voorschriften erdoor wordt aangetast, evenmin doet het gevraagde afbreuk aan de rechten en het woongenot van de aanpalende. De gevraagde afwijkingen zullen niet leiden tot onverenigbare situaties in de omgeving. 

Resultaten van het openbaar onderzoek

Er werden geen bezwaren ingediend.

Bespreking van de adviezen

•    Het advies van Fluvius d.d. 5 juni 2024 is gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig.

“Voor sloop, bouwen of verbouwen van een eengezinswoning, waarvan het perceel ligt op een goedgekeurde verkaveling, geeft Fluvius voor gas en elektriciteit geen specifiek advies. Voor meer info verwijzen we naar onze website www.fluvius.be.

Rioleringsadvies:

Adviesverlening RIOLERING voor uw project te ZONHOVEN, Vinkenhof 11.

Naar aanleiding van uw aanvraag over de stedenbouwkundige vergunning voor bovenvermeld project geven we volgend advies voor riolering. 

Dit advies handelt over de technische aansluitbaarheid op het openbaar rioleringsnetwerk indien aanwezig. Dit desbetreffende perceel is aansluitbaar op de bestaande riolering ter hoogte van de aanpalende straat. 

De aansluitputjes voor hemelwaterafvoer (=RWA) en vuilwaterafvoer (=DWA) werden reeds geplaatst. 

Hierop kan het private afvoerstelsel met respectievelijk hemelwater (RWA-putje) en vuilwater (op DWA-putje) pas lozen na het indienen van een aansluitingsaanvraag bij Fluvius. Dit kan online via www.fluvius.be. 

Men dient hierbij extra aandachtig te werk te gaan zodat de lozing van hemelwater (=RWA) effectief via het hemelwaterputje (grijze schacht en deksel met “regenwater”-inscriptie) gebeurt en de lozing van vuilwater (=DWA) effectief via het vuilwaterputje (roodbruine schacht en deksel met “vuilwater”-inscriptie). 

De Fluvius-aansluitingsvoorwaarden voor o.a. diepte, diameter en locatie, zijn terug te vinden op www.fluvius.be. 

Daarnaast dient u voor wat betreft riolering uiteraard te voldoen aan alle geldende gewestelijke, provinciale en gemeentelijke wettelijke bepalingen dienaangaande. Fluvius doet hierop geen nazicht. 

Dit advies doet geen uitspraak over of nazicht op de ontworpen riolering op het privé-gedeelte. 

Via https://www.vmm.be/data/zonering-en-uitvoeringsplan kan u eenvoudig nakijken in welke cluster het perceel zich bevindt en de daaraan gekoppelde verplichtingen inzake septische putten. 

Als voor uw bouwproject een (her-)aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel noodzakelijk is, dient u zo snel als mogelijk na het bekomen van de bouwvergunning een aanvraag tot aansluiting op het openbaar rioleringsnetwerk aan te vragen. 

Dit kan online via www.fluvius.be. Dit is belangrijk om verloren kosten te vermijden daar wij de locatie en diepte van de aansluiting pas kunnen garanderen na realisatie van de aansluiting op openbaar domein. 

Alleen Fluvius of een door ons aangestelde uitvoerder zorgt voor de realisatie van het gedeelte van de aansluiting op het openbaar domein. 

Keuring privéwaterafvoer: 

Elke rioleringsaansluiting op het openbaar rioleringsstelsel dient een keuring van de privéwaterafvoer te ondergaan conform de wettelijke bepalingen (oa Algemeen Waterverkoopreglement en ministerieel besluit voor de keuring). 

Enkel de door Fluvius erkende keurders komen voor deze keuring in aanmerking (zie website: Keuring riolering | Fluvius). 

Als de privériolering niet correct en volledig volgens de wettelijke bepalingen werd uitgevoerd, zelfs als dit niet expliciet door de stedenbouwkundige vergunning werd opgelegd, behoudt Fluvius zich het recht voor om de aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel van dit perceel te schorsen. 

Alvast bedankt om zo spoedig mogelijk uw aansluitingsaanvraag in te dienen.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden. 

•    Agentschap voor Natuur en Bos heeft op d.d. 16 juli 2024 aangegeven dat ze geen advies gaan verstrekken. 

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies

•    Het advies van dienst facilitair management d.d. 14 juni 2024 is voorwaardelijk gunstig.

“Gunstig voor de werken zoals voorgesteld, mits er voldaan wordt aan volgende voorwaarden:

De bouwheer zal ook 2 streekeigen en/of Klimaat robuuste hoogstambomen van minimaal 2de grootte aanplanten in een maat niet kleiner dan 14/16. Minstens 1 van deze 2 bomen worden in de voortuin aangeplant. De bomen worden aangeplant in het plantseizoen volgend op het beëindigen van de werken.

De verplicht aan te planten bomen kunnen in de toekomst enkel nog gerooid worden op basis van een goedgekeurde gemotiveerde omgevingsvergunning. Bestaande vrijstellingen die er zijn voor bomen, zoals bv. afstand tot de woning en omtrek van de boom, komen te vervallen.

Voor de verplicht aan te planten bomen is er een groeigarantie, d.w.z. dat deze bomen bij afsterven altijd zullen vervangen moeten worden.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich deels aan bij dit advies. Omwille van de beperkte oppervlakte van het perceel (405m²) en de hierdoor kleinere tuinzone, dient slechts 1 boom aangeplant te worden. Rekening houdend met de beperkte voortuin door de oprichting van de carport en de aanleg van een wadi, dient de aanplant niet specifiek in de voortuin te gebeuren. De boom dient ingeplant te worden op minimum 2m van de perceelsgrenzen. De overige voorwaarden opgenomen in het advies blijven behouden. 

8.    ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.  

De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende voorwaarden op te leggen:

Stedenbouwkundige voorwaarden

•    Het advies van Fluvius moet gevolgd worden.

•    Er dient minimum 1 streekeigen en/of Klimaat robuuste hoogstambomen van minimaal 2de grootte aangeplant te worden in een maat niet kleiner dan 14/16. De boom dient ingeplant te worden op minimum 2m van de perceelsgrenzen. 

De boom wordt aangeplant in het plantseizoen volgend op het beëindigen van de werken.

De verplicht aan te planten boom kan in de toekomst enkel nog gerooid worden op basis van een goedgekeurde gemotiveerde omgevingsvergunning. Bestaande vrijstellingen die er zijn voor bomen, zoals bv. afstand tot de woning en omtrek van de boom, komen te vervallen.

Voor de verplicht aan te planten boom is er een groeigarantie, d.w.z. dat deze boom bij afsterven altijd zal vervangen moeten worden.

Bewijs hiervan (foto’s, factuur) moet aangeleverd worden aan de dienst vergunningen en handhaving, uiterlijk 3 maanden na aanplant van de bomen.

•    De draadafsluiting op de laterale en achterste perceelsgrens mag uitsluitend aangevuld worden met een groene aanplant en niet worden afgedekt met andere materialen.