2024_CBS_00809 - OMV - Vergunning - Bookmolenweg 20 - 2024/00056 - Goedkeuring

VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Dossiernummer:    2024/00056

Referentie omgevingsloket:    OMV_2024043677

De aanvraag, ingediend door mevrouw Vicky Dupont wonende te Donkweg 29B te 3520 Zonhoven, werd ontvangen op 25/03/2024 en op 16/05/2024 ontvankelijk en volledig verklaard.

De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Bookmolenweg 20, kadastraal gekend als afdeling 3 sectie E nr. 661F.

De aanvraag gaat over het bouwen van een eengezinswoning in halfopen verband.

De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).

1.    STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS

    De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied.

De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.

De locatie van de aanvraag is gelegen binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan grup afbakening regionaalstedelijk gebied Hasselt-Genk, goedgekeurd op 20 juni 2014.

Het project maakt deel uit van de goedgekeurde verkaveling 1095.E.874.2 goedgekeurd op 5 juli 2010, het betreft lot 26.

Men vraagt volgende afwijking volgens art. 4.4.1 van de VCRO:

Art. 2.1.4 Afmetingen - bouwhoogte: kroonlijst maximaal 6m.

Het ontwerp voorziet echter een kroonlijsthoogte van 6,10m.

Volgende verordeningen zijn van kracht:

•    algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, .... goedgekeurd op 10 februari 2023.

2.    HISTORIEK

    Volgende dossiers zijn relevant: 

•    Verkavelingsvergunning (1095.E.874.2) voor het verkavelen van een grond - goedgekeurd op 05/07/2010.

•    Verkavelingsvergunning (1095.E.874.2\01) voor wijziging: verkopen/aankopen gronden alvorens aanleg wegenis - goedgekeurd op 14/02/2011.

3.    BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG

    Beschrijving van de plaats & omgeving

Het perceel bevindt zich aan de Bookmolenweg, een gemeenteweg ten oosten van het centrum van Zonhoven.

De nabije omgeving wordt gekenmerkt door vrijstaande en halfopen eengezinswoningen, bestaande uit twee bouwlagen en een hellend dak. 

Langsheen de noordelijk gelegen Oppelsenweg is ook een tuincentrum (Horta) aanwezig en het parkgebied met de historische voormalige watermolen “Bookmolen” die recent verbouwd/ uitgebreid werd met een woning.

Het perceel van de aanvraag situeert zich ter hoogte van een bocht in de doodlopende straat met een brede voorliggende grasberm. Het terrein is momenteel onbebouwd en begroeid met grassen en struikgewas. Op het links aangrenzende perceel is reeds een woning gebouwd met 2 bouwlagen en een zadeldak, met de wachtgevel op de perceelgrens.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag gaat over het bouwen van een halfopen eengezinswoning met twee bouwlagen en een hellend dak. 

Het perceel, met een oppervlakte van 331m², heeft een straatbreedte van 11,10m en een perceeldiepte van 29,89m à 29,78m.

De woning wordt ingeplant op 6m meter achter de rooilijn en krijgt een bouwbreedte van 7,50m, een bouwdiepte van 12,30m op het gelijkvloers en 9,30m op de 1ste verdieping en dakverdieping.

Aan de rechterzijde van de woning, op 2m achter de voorgevellijn, wordt een carport met tuinberging opgericht met een breedte van 3,60m en een bouwdiepte van 7,30m. De rechter zijgevel is voorzien tot tegen de perceelgrens.

De kroonlijsthoogte, gemeten vanaf het maaiveld bedraagt 6,10m en de nokhoogte is 10,10m. Er worden aan de voor- en achterzijde bakgoten voorzien waardoor de aanzet van het dak iets dieper komt te liggen dan de gevellijn. De dakhelling bedraagt 45° (op de plannen staat foutief 40° aangegeven).

Het profiel sluit volledig aan op dit van de naastliggende woning aan de linkerzijde. 

De aanbouw aan de achterzijde wordt afgewerkt met een plat dak met een dakrandhoogte van 3,30m.

De aanbouw rechts (carport en tuinberging) wordt eveneens afgewerkt met een plat dak met een dakrandhoogte van 2,85m. Behoudens een zijwand rechts achteraan de tuinberging en een tussenwand die de carport (5,30m diep) afscheidt van de tuinberging (2m diep), betreft het een open constructie.

De gevels worden afgewerkt met een witgrijze gevelsteen en accenten in aluminium gevelpanelen met zwarte kleur. De dakbedekking is voorzien in platte zwarte pannen en het buitenschrijnwerk in pvc met zwarte kleur. De dakrand van de carport wordt afgewerkt in aluminium met zwarte kleur en de 2 wanden van de tuinberging zijn voorzien in vergrijsd hout.

Op het gelijkvloers zijn een overdekte inkomzone, de inkomhal met toilet en trap aanwezig met daarachter een berging/ wasplaats die uitkomt in de keukenruimte. Aan de rechterzijde situeert zich de leefruimte met bureau, zithoek en eethoek.

De carport van 19,08m² in de zijtuinstrook biedt ruimte voor 1 wagen en de tuinberging (7,2m²) biedt ruimte voor het stallen van een fiets, afvalbakken en beperkt tuinmateriaal.

Op de 1ste verdieping zijn 2 slaapkamers en een badkamer aanwezig en daarboven nog een zolderruimte, bereikbaar met een vast trap.

Het niet bebouwde gedeelte van het terrein zal , naast de verharding voor oprit (24m²), toegangspad (ca. 7m²) en een terras (24,5m²) aan de achterzijde van de woning, ingericht worden met groenaanleg en een wadi.

In de achtertuin wordt een draadafsluiting van 1,8m hoog met klimop voorzien langsheen de perceelgrenzen.

Het terreinniveau wordt niet gewijzigd en bevindt zich op 15cm boven het peil van de wegas. De vloerpas gelijkvloers ligt op 10cm boven het maaiveld.

4.    OPENBAAR ONDERZOEK 

    Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.

Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 26 mei 2024 t.e.m. 24 juni 2024.

5.    ADVIEZEN

    Aan volgende adviesverlener werd advies gevraagd:

dienst patrimonium.

6.    PROJECT-MER

    De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

7.    INHOUDELIJKE BEOORDELING

    Decretale beoordelingselementen

In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Bookmolenweg een voldoende uitgeruste openbare weg is.

De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.

De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.

Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.

Zonering

Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.

Waterparagraaf

Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.

Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023.  De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.

Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.

Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. 

Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:

De plannen geven aan dat voor de nieuw opgerichte woning met een horizontale dakoppervlakte van 116,2 m² een hemelwaterput voorzien wordt met een inhoud van 10.000 liter en recuperatie van het hemelwater voor wasmachine, dienstkraan, buitenkraan en toiletten. 

Er wordt voor de ruimere inhoud (2500 liter extra) een bijkomende aftrek van 25m² dakoppervlakte gevraagd. Dit is een aanvaardbare afwijking om voldoende hergebruik te garanderen.

De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een open infiltratievoorziening met een inhoud van 2075 liter (minimum vereist 2020 liter) en een infiltratieoppervlakte van 6,75m² (minimum vereist 4,90m²).

Het volume en de oppervlakte van de voorzieningen voldoen aan de verordening.

De verordening is niet van toepassing op de aanleg van de voorziene verhardingen. Het hemelwater dat op deze verhardingen valt, wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren, doordat de verhardingen waterdoorlatend zijn en/of doordat ze afwateren in de  aangrenzende groenzones op eigen terrein.

Gezien de aanvraag voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze ook de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.

Natuurtoets

Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.

Erfgoed- & Archeologietoets

Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.

Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

De aanvraag voldoet grotendeels aan de voorschriften van de verkaveling. Er worden afwijkingen gevraagd volgens art. 4.4.1 van de VCRO. 

Gezien de voorschriften de criteria van een goede ruimtelijke ordening weergeven, stemt de aanvraag hiermee overeen, met uitzondering van de gevraagde afwijkingen: 

•    Art. 2.1.4 Afmetingen - bouwhoogte: kroonlijsthoogte maximaal 6m. 

Het ontwerp voorziet een kroonlijsthoogte van 6,10m. Deze afwijking is aanvaardbaar gezien de woning daarmee aansluit op het profiel van de aanpalende woning links.

De aanvraag creëert voldoende woonkwaliteit en gebruiksgenot voor de bewoners. 

Op het terrein van 331m² zal een totaal van 171,7m² aan bebouwing/ verharding aanwezig zijn, zo’n 52% van de perceeloppervlakte. Er resteert ca. 160m² die ingericht kan worden als groene ruimte. Aangezien de omvang van de bebouwing en verhardingen beperkt blijft tot het noodzakelijke en gelet op de beperkte omvang van het perceel, is dit aanvaardbaar.

Resultaten van het openbaar onderzoek

Er werden geen bezwaren ingediend.

Bespreking van de adviezen

•    Het advies van dienst patrimonium d.d. 27 mei 2024 is voorwaardelijk gunstig: 

De inrit mag op het openbaar domein over een breedte van 3m verder gelegd worden in waterdoorlatende of waterpasserende materialen.

Het overige openbaar domein dient een groenberm (grasberm of een bodembedekker) te blijven.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.

8.    ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert de volgende voorwaarde op te leggen:

Stedenbouwkundige voorwaarde

•    Het advies van de dienst patrimonium moet gevolgd worden:

o    De inrit mag op het openbaar domein over een breedte van 3m verder gelegd worden in waterdoorlatende of waterpasserende materialen.

o    Het overige openbaar domein dient een groenberm (grasberm of een bodembedekker) te blijven.