2024_CBS_00812 - OMV – Vergunning - verkaveling 1373.E.874.2 - Schopsveldweg - Weigering

verslag GEMEENTELIJKE omgevingsambtenaar

De aanvraag betreft het verkavelen van een grond in 2 loten, waarbij 1 lot voor een eengezinswoning in open bebouwing (lot 1) en waarbij lot 2 uit de verkaveling wordt gesloten en het wijzigen van vegetatie.

De aanvraag werd op 06 maart 2024 ontvangen 

Op 26 maart 2024 werd aanvullende informatie opgevraagd.

Op 16 april 2024 werd de gevraagde aanvullende informatie aangeleverd.

Op 13 mei 2024 werd de aanvraag ontvankelijk en volledig verklaard.

De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.

Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 23 mei 2024 tot en met 21 juni 2024. Het openbaar onderzoek werd gesloten zonder bezwaarschriften.

HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT

Stedenbouwkundig

2018_CBS_00793 – RUP woonwagenpark – Problematiek grondverwerving – Kennisneming d.d. 10 juli 2018:

“Feiten context en argumentatie

Het ontwerp RUP woonwagenpark zit in de fase van voorlopige aanvaarding door de gemeenteraad. 

Alle voorafgaandelijke processen (openbaar onderzoek, adviezen instanties, gecoro, plenair overleg, …) werden reeds doorlopen. 

Voor het woonwagenterrein is het noodzakelijk dat zowel links als rechts een deel van de aangrenzende percelen moeten worden verworden.

Het gaat over volgende percelen:

• Perceel 3E952B/deel: woonuitbreidingsgebied
• Perceel 3E954A/deel: gedeelte in woonuitbreidingsgebied (tot grens woongebied volgens gewestplan)

Tijdens een bespreking met betrekking tot het komen tot een minnelijke schikking betreffende de verwerving van een deel van het perceel 954A werd door de huidige eigenaar gevraagd om een volwaardig bouwperceel te behouden na de onteigening. Dit werd mondeling toegezegd aan deze eigenaar.

Naar aanleiding van bovenstaande toezegging werd door de gemeente een landmeter aangesteld om een correcte opmeting te doen van het perceel om zo te voorzien in de beloofde open bebouwing. 

Uit de bevindingen van de landmeter (na overleg met ruimte Vlaanderen) blijkt echter dat de belofte van behoud van een open bebouwing op het restdeel voorbarig is geweest. De overblijvende restruimte van het perceel blijkt slechts ca. 10,00 meter te bedragen. Dit is onvoldoende breed om enige bebouwing op te voorzien

Bovenstaande bevindingen werden intern besproken en er werd dan advies gevraagd aan het departement omgeving hoe we hier best verder mee zouden omgaan.

Het antwoord van het departement omgeving luidde als volgt:

“Voor zover ik de situatie kan inschatten, is mijn advies het volgende:

Aangezien het planningsproces al dermate ver gevorderd is - fase van voorbereiding op de voorlopige vaststelling – is het niet raadzaam om nog wijzigingen met impact op het plan (aanpassing van contour, bestemmingsvoorschriften, ...) door te voeren. Dit zal mogelijk betekenen dat de hele procedure moet hernomen worden, volgens het nieuwe geïntegreerde planningsproces. Voor zover het geen noodzakelijke wijzigingen betreft, is het dus aangewezen om te komen tot oplossingen die binnen het lopende planproces passen.

Vanuit ruimtelijk oogpunt bekeken, en vanuit de geest van het gewestplan bij de opmaak ervan, is het logisch dat het woonlint (50m woonzone, te meten vanaf de rand van de weg) aan de Reuvoortweg enkel langs deze zijde wordt ingevuld. Het voorstel, of de overeenkomst die met de eigenaar van perceel nr. 954A werd gesloten, voorziet echter een invulling van een deel van het perceel met bijkomende bebouwing aan de Schopsveldweg. Dit was niet de bedoeling van het gewestplan, maar juridisch gezien is het niet onmogelijk owv de bestemming als woongebied. Voer voor discussie dus, owv verschillende interpretatiemogelijkheden.

Aangezien de feitelijke situatie nu anders blijkt te zijn, namelijk dat het resterend perceel te smal is om te kunnen bebouwen met een voldoende brede en functionele woning, is de discussie over verschillende interpretaties van het gewestplan en juridische mogelijkheden de facto van de baan.

Volgens mij is er dan maar één optie over, namelijk dat de gemeente de eigendom van het volledige perceel nr. 954A overneemt tegen een aangepaste, redelijke vergoeding of via ruiling van eigendom met een ander bouwperceel zodat de eigenaar zijn/haar bouwplannen elders kan realiseren.

Op die manier wordt niet alleen het plan behouden maar kan er zelfs een bijkomende meerwaarde gerealiseerd worden: deze restzone in woongebied kan ingericht worden als afschermende buffer tussen het woonwagenterrein en de bestaande woningen aan de Reuvoortweg. Dit geeft extra garantie van de bescherming van de privacy in twee richtingen, zowel voor de woonwagenbewoners als voor de bewoners van de residentiële woningen.

Nota van de dienst:

Vanuit de dienst volgen wij het advies van het departement omgeving.

Het lijkt ons het beste om het volledige perceel 954A te verwerven. Hierdoor wordt er een voldoende ruime buffer voorzien ten opzichte van de bestaande woningen langs de Reuvoortweg.

Vermoedelijk zullen de kosten voor het verwerven van het volledige perceel 954A gedeeltelijk ten laste van de gemeente vallen (deel gelegen in woongebied).

Het alternatief (ruiling van gronden) zorgt ervoor dat een precedent wordt gecreëerd naar de toekomst toe. In de toekomst zouden hierdoor problemen kunnen ontstaan bij andere grondverwervingen.

Besluit

Artikel 1

Het college beslist om het volledige perceel 954A te verwerven. De onderhandelingen met de huidige eigenaar mogen opgestart worden. Daarnaast zal ernaar gestreefd worden om de kosten van de verwerving mee op te nemen in de subsidieerbare kosten voor de ontwikkeling van dit project.”

Op 13 juni 2023 werd de omgevingsvergunning geweigerd voor het verkavelen van een grond in 2 loten, waarbij 1 lot voor een eengezinswoning in open bebouwing (lot

1) en waarbij lot 2 uit de verkaveling wordt gesloten.

• De aanvraag is in strijd met de gewestplanbestemming woonuitbreidingsgebied. Voorliggende aanvraag betreft geen groepswoningbouwproject, maar heeft enkel als doel het oprichten van een vrijstaande eengezinswoning.
• De aanvraag is niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening. Het resterende perceel in woongebied is te smal om te kunnen bebouwen met een voldoende brede en functionele woning.

Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.

OPENBAAR ONDERZOEK

Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.

Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 23 mei 2024 tot en met 21 juni 2024. Er werden geen bezwaren ingediend.

ADVIEZEN

Op 13/05/2024 werd advies gevraagd aan dienst facilitair management.

Op 13/05/2024 werd advies gevraagd aan De Watergroep.

Op 13/05/2024 werd advies gevraagd aan Fluvius System Operator.

Op 13/05/2024 werd advies gevraagd aan Proximus.

Op 13/05/2024 werd advies gevraagd aan het Agentschap voor Natuur en Bos.

Op 13/05/2024 werd advies gevraagd aan Wyre.

MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE

Het project komt voor op bijlage III van het project-mer-besluit wat maakt dat een project MER opgemaakt moet worden, tenzij de initiatiefnemer via een project-m.e.r.-screening kan aantonen dat het project geen aanzienlijke milieueffecten zal veroorzaken.  Er werd een project-m.e.r.-screening bij de aanvraag gevoegd. De effecten op milieu en omgeving werden voldoende omschreven en uit de screening bleek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

STEDENBOUWKUNDIG ADVIES

TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN

OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

Gewestplan

De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, deels gelegen in woongebied en deels gelegen in woonuitbreidingsgebied.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).

De woonuitbreidingsgebieden zijn uitsluitend bestemd voor groepswoningbouw zolang de bevoegde overheid over de  ordening van het gebied niet heeft beslist, en zolang, volgens het geval, ofwel de overheid geen besluit tot vaststelling van de uitgaven voor de voorziening heeft genomen, ofwel omtrent deze voorzieningen geen met waarborgen omklede verbintenis is aangegaan door de promotor (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).

Gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt - Genk” dat op 20 juni 2014 definitief werd vastgesteld door de Vlaamse Regering.  Er is geen bestemmingswijziging ten opzichte van het gewestplan voorzien voor dit perceel.

BPA of verkaveling

De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg, noch in een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.

De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften voor wat betreft het woongebied. Opgemerkt dient echter te worden gelet op de omzendbrief betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerp-gewestplannen en gewestplannen, gewijzigd via omzendbrief dd. 25/1/2002 en 25/10/2002: 

“5. Groene ruimten: een gewestplan geeft slechts algemene maatregelen van ordening. Een B.P.A. daarentegen geeft de gedetailleerde bestemming van elk perceel aan. Er wordt naar gestreefd om de bestaande groene ruimten in een voorzien woongebied, op het gewestplan aan te duiden. Gelet op de gebruikte schaal zal dit niet steeds mogelijk zijn. 

Het feit dat een bestaande groene ruimte in het woongebied is opgenomen, geeft de eigenaar geen (absoluut en objectief) recht om deze percelen om te vormen tot bebouwbare kavels. 

Dit kan eerst blijken uit het plan van aanleg dat de goede aanleg van het gebied vastlegt. Een bouw- of verkavelingsverbod onttrekt die percelen niet noodzakelijkerwijze aan hun natuurlijke bestemming. Bij het onderzoek van de dossiers zal derhalve de nodige aandacht moeten besteed worden aan het aanleggen van nieuwe groene zones en aan de bescherming van bestaande groene ruimten in de woongebieden. Bepaalde open ruimten zoals dorpspleinen, sport- en speelvelden moeten op dezelfde wijze behandeld worden als de groene ruimten”

Aldus volgt uit de ligging in woongebied geen absoluut en objectief recht om deze percelen om te vormen tot bebouwbare kavels. In casu kan de aanvrager niet worden gevolgd dat middels het gewestplan de voorliggende ontwikkeling werd beoogd. In zulke hypothese zou de gewestplangrens niet haaks zijn ingetekend op de Schopsveldweg. Daar de grens van de woonzone de Reuvoortweg volgt, was het geenszins de bedoeling om een lot te voorzien in de Schopsveldweg. 

De bepalingen uit de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening over de woonuitbreidingsgebieden zijn gewijzigd in het Decreet Woonreservegebieden (voluit: het Decreet van 26 mei 2023 tot wijziging van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009, wat de woonreservegebieden betreft). Het decreet werd door de Vlaamse Regering bekrachtigd en afgekondigd op 24 mei 2023 (B.S. 27 juni 2023) en is in werking sinds 7 juli 2023. Het Decreet Woonreservegebieden is van toepassing op voorliggende aanvraag omdat de omgevingsvergunningsaanvraag in eerste aanleg werd ingediend na de inwerkingtreding van het decreet. 

Het bouwlot, lot 1, wordt bestemd tot het oprichten van één gebouw met een hoofdbestemming van eengezinswoning. Een deel van de voortuin, zijtuinstrook en achtertuin zijn gelegen in woonuitbreidingsgebied. De bouwvrije (spievormige) tuinzone maakt een onlosmakelijk deel uit van de huiskavel. De tuinzone vormt één samenhangend geheel horende bij de ééngezinswoning waardoor dit deel tot deze bestemming behoort.

Artikel 5.6.10 VCRO luidt evenwel: 

Ҥ1. In woonreservegebieden kunnen stedenbouwkundige handelingen als vermeld in artikel 4.2.1 of het verkavelen van gronden, vermeld in artikel 4.2.15, alleen worden toegestaan in de volgende gevallen:
 1° op grond van een voorafgaand gemeenteraadsbesluit als vermeld in onderafdeling 2, met toepassing van de voorwaarden en eventuele lasten van dat vrijgavebesluit;
2° op grond van de bepalingen, vermeld in artikel 5.6.14;
3° voor zover ze in overeenstemming zijn met de voorschriften van een algemeen plan van aanleg of een bijzonder plan van aanleg, met behoud van de toepassing van de bepalingen van hoofdstuk IV van titel IV.
In afwijking van het eerste lid kunnen in woonreservegebieden omgevingsvergunningen afgegeven worden voor aanvragen die zijn gesteund op afwijkingsmogelijkheden als vermeld in titel IV, hoofdstuk IV.
 §2. De mogelijkheden, vermeld in paragraaf 1, gelden niet in gebieden die zijn aangeduid als watergevoelige openruimtegebieden als vermeld in artikel 5.6.8, §3.”

Het woonreservegebied is in casu nog niet aangesneden zodat een vrijgavebesluit van de gemeenteraad vereist is. 

Op heden ligt zulke beslissing geenszins voor. Evenmin geldt er een verplichting om in het kader van de lopende vergunningsprocedure een beslissing van de gemeenteraad te vragen. De procedure daartoe is immers voorzien in de VCRO. 

De aanvraag is niet in overeenstemming met de gewestplanbestemming woonuitbreidingsgebied. Hierop is geen afwijking mogelijk. De aanvraag kan aldus niet vergund worden.

Beklemtoond dient te worden dat artikel 5.6.10, §1, tweede lid VCRO dient te worden gekaderd in de ontwikkelingsmogelijkheden cfr. het eerste lid. Het tweede lid dient immers te worden gelezen dat het op basis van artikel 5.6.14 VCRO toegelaten is om te ontwikkelen op basis van de afwijkingsbepalingen opgenomen in titel IV, hoofdstuk IV. 

Minstens dient te worden vastgesteld dat de verwijzing van de vergunningsaanvrager naar artikel 4.4.1, §3, 2° VCRO niet opgaat. Voormeld artikel luidt: 

§ 3. De volgende zaken worden niet beschouwd als strijdig met voorschriften van het gewestplan, algemene plannen van aanleg, gewestelijke of provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen en meer dan vijftien jaar oude verkavelingen:

1° onderhoudswerken aan een hoofdzakelijk vergunde constructie;

2° handelingen die vrijgesteld zijn van de vergunningsplicht voor stedenbouwkundige handelingen, op voorwaarde dat de op het perceel aanwezige gebouwen of constructies hoofdzakelijk vergund zijn.

Als voorwaarde zou steevast worden opgelegd dat de tuinzone niet mag worden aangelegd in woonuitbreidingsgebied, zodat geen gebruik kan worden gemaakt van artikel 4.4.1, §3, 2° VCRO. De toepassing van het vrijstellingsbesluit wordt immers uitgesloten ingeval het strijdig is met voorwaarden uit een omgevingsvergunning. 

Watertoets

Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013 en het wijzigingsbesluit van 25 november 2022, verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn.

De watertoets werd uitgevoerd op 13 mei 2024. Hieruit bleek dat geen adviezen dienden aangevraagd te worden.

Algemeen kan wel gesteld worden dat:

• De toekomstige aanvragen tot omgevingsvergunning dienen te voorzien in maatregelen voor opvang en lozing van hemelwater. De bepalingen van de gewestelijke hemelwaterverordening 2023 verordening moeten alleszins nageleefd worden.
• Indien er ondergrondse constructies worden opgericht, de bemaling voldoet aan de voorwaarden zoals opgelegd in Vlarem II.  
• Een permanente drainage, ook al is dit in functie van een aanleg van een ondergrondse constructie, mag niet voorzien worden aangezien permanente drainage een continue verlaging van de grondwaterstand tot gevolg heeft. 

Decretale beoordelingselementen

Art. 4.3.5.

§ 1. Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met als hoofdfunctie “wonen”, “verblijfsrecreatie”, “dagrecreatie”, met inbegrip van sport, “detailhandel”, “dancing”, “restaurant en café”, “kantoorfunctie”, “dienstverlening”, “vrije beroepen”, “industrie”, “bedrijvigheid”, “gemeenschapsvoorzieningen” of “openbare nutsvoorzieningen”, kan slechts worden verleend op een stuk grond, gelegen aan een voldoende uitgeruste weg, die op het ogenblik van de aanvraag reeds bestaat.

§ 2. Een voldoende uitgeruste weg is ten minste met duurzame materialen verhard en voorzien van een elektriciteitsnet. De Vlaamse Regering kan bepalen in welke gevallen, en onder welke voorwaarden, gelet op de plaatselijke toestand, van deze minimale uitrusting kan worden afgeweken. 

De aanvraag voldoet aan deze bepaling.

Archeologienota

Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag. 

VERKAVELINGSVERGUNNINGSPLICHT

Artikel 4.2.15. § 1. Niemand mag zonder voorafgaande omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden een stuk grond verkavelen voor woningbouw of voor het opstellen van vaste of verplaatsbare constructies die voor bewoning kunnen worden gebruikt.

Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden kan worden aangevraagd en verleend voor het verkavelen voor de aanleg en het bebouwen van terreinen voor andere functies.

§ 2. Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden omvat reglementaire voorschriften aangaande de wijze waarop de verkaveling ingericht wordt en de kavels bebouwd kunnen worden.

§ 3. De verkavelaar zorgt ervoor dat de in de verkaveling opgenomen loten kunnen aansluiten op alle voorzieningen van openbaar nut die vereist worden door het vergunningverlenende bestuursorgaan. In voorkomend geval bepaalt de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden op welke wijze in de nodige infrastructuur voor de nutsvoorzieningen wordt voorzien.

Artikel 4.2.16. § 1. Een kavel uit een vergunde verkaveling of verkavelingsfase kan enkel verkocht worden, verhuurd worden voor méér dan negen jaar, of bezwaard worden met een recht van erfpacht of opstal, nadat de verkavelingsakte door de instrumenterende ambtenaar is verleden.

§ 2. De verkavelingsakte wordt eerst verleden na overlegging van een attest van het college van burgemeester en schepenen, waaruit blijkt dat, voor de volledige verkaveling of voor de betrokken verkavelingsfase, het geheel van de lasten uitgevoerd is of gewaarborgd is door:

1° de storting van een afdoende financiële waarborg;

2° een door een bankinstelling op onherroepelijke wijze verleende afdoende financiële waarborg.

Het attest, vermeld in het eerste lid, kan worden afgeleverd indien de vergunninghouder deels zelf de lasten heeft uitgevoerd, deels de nodige waarborgen heeft gegeven.

Artikel 4.2.17. Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden geldt als omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen wat betreft alle handelingen die zijn opgenomen in de vergunning en die de verkaveling bouwrijp maken, zoals in het bijzonder:

1° de aanleg van nieuwe verkeerswegen, of de tracéwijziging, verbreding of opheffing daarvan;

2° de wijziging van het reliëf van de bodem;

3° de ontbossing, met behoud van de toepassing van artikel 90bis van het Bosdecreet van 13 juni 1990;

4° het afbreken van constructies.

Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden geldt tevens als omgevingsvergunning voor het wijzigen van de vegetatie, vermeld in artikel 9bis, § 7, en artikel 13, § 4 en § 5, van het decreet van 21 oktober 1997 betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu, wat betreft alle handelingen die zijn opgenomen in de vergunning en die de verkaveling bouwrijp maken.

Het eerste en het tweede lid gelden als de vergunningsaanvraag voor het verkavelen van gronden voldoet aan de vereisten inzake ontvankelijkheid en volledigheid die gelden voor de aanvraag voor stedenbouwkundige handelingen of voor het wijzigen van de vegetatie.

De aanvraag voldoet deels niet aan deze bepalingen.

Uit het advies van de dienst facilitair management d.d. 14/06/2024 blijkt dat de vegetatiecompensatie niet kan gebeuren op de voorziene locatie aangezien de gewestplanbestemming, woonuitbreidingsgebied, het niet toelaat hier te compenseren naar analogie met het Bosdecreet. Compenseren kan enkel gebeuren in gebieden met volgende gewestplanbestemming: groengebied, natuurontwikkelingsgebied, parkgebied, buffergebied, bosgebied, bosuitbreidingsgebied, agrarisch gebied in de ruime zin, recreatiegebied, gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen. Bij gebrek aan een geschikte compensatielocatie kan de aanvraag tot wijziging van vegetatie niet vergund worden.

OVERIGE REGELGEVING 

Natuurdecreet

De grasvegetatie van het terrein betreft een historisch permanent grasland (HPG). Het perceel staat gekarteerd als graslandtype Ha (Struisgrasvegetatie op zure bodem Buntgras- en Struisgras- orde en verwante gemeenschappen) en is beschermd volgens art. 7 uit het natuurdecreet. 

Het advies van 01/07/2024 van het Agentschap voor Natuur en Bos is voorwaardelijk gunstig:

“…

Bespreking aanvraag en vegetatiewijziging

Het voorwerp van deze aanvraag betreft een verkaveling van 1 bouwlot, lot 2 is uitgesloten uit de verkaveling. Het te verkavelen perceel is deels gelegen in woonzone en deels in woonuitbreidingsgebied.

In het dossier wordt ook een vegetatiewijziging aangevraagd. Het voorgestelde te ontwikkelen Lot 1 is hoofdzakelijk gelegen in woongebied. Op dit lot is struisgras aanwezig en immers opgenomen als verboden te wijzigen vegetatie volgens het vegetatiebesluit. Bij het bebouwen van dit lot 1 zal de vegetatie verwijderd worden en op de door ANB voorgestelde wijze gecompenseerd worden, zie hier verder.

De struisgrasvegetatie zal gecompenseerd worden op een ander perceel. Bij het bouwrijp maken van Lot 1 zal de eerste 5 cm met al de aanwezige zaden op dit lot afgevoerd worden en bewaard. De volgende 10 cm zal daarna ook apart afgevoerd en bewaard worden.

Daarna zal de afgeschraapte 10 cm uitgespreid worden op het perceel te Zonhoven 1ste Afd. Sct B nr 341d en dit op de aangeduide oppervlakte op het vegetatiecompensatieplan (zie plan hieronder). Nadien zal de afgevoerde toplaag van 5 cm er op dit deel van het compensatieperceel ook terug over gedaan worden, zodat het struisgras hier terug kan gedijen met dezelfde gecompenseerde oppervlakte van 1083 m².

Het maaien van struisgrasland is een belangrijk onderdeel van het beheer. Dit zorgt ervoor dat de vegetatie rijk en gevarieerd blijft, en dat er ruimte is voor de typische flora en fauna van dit soort grasland.

De beste periode om te maaien is eind augustus, begin september. Op dit moment zijn de meeste planten in zaad, waardoor ze zich kunnen reproduceren voor het volgende jaar.

Conclusie

Op basis van bovenstaande uiteenzetting verleent het Agentschap voor Natuur en Bos een gunstig advies mits naleving van de volgende voorwaarde(n):

• Nadat het struisgrasland is ontwikkeld dient er jaarlijks gemaaid worden tegen eind augustus, begin september met een maaihoogte van 10 tot 15 centimeter.
• De compensatie van de vegetatiewijziging dient uitgevoerd te worden zoals voorgesteld bij de toelichting van het Addendum V1 (zie bijlage).
• Alle van nature in het wild levende vogelsoorten en vleermuizen zijn beschermd in het Vlaamse Gewest op basis van het Soortenbesluit van 15 mei 2009. De bescherming heeft onder meer betrekking op de nesten van de vogels en de rustplaatsen van de vleermuizen (artikel 14 van het Soortenbesluit). Bij het uitvoeren van werken in de periode van 1 maart tot 1 juli moet men er zich – vóór men overgaat tot de uitvoering van de werken – van vergewissen dat geen nesten van beschermde vogelsoorten beschadigd, weggenomen of vernield worden. Bij het werken aan (oude) constructies of het kappen van bomen dient men na te gaan vóór de werken beginnen of er vleermuizen aanwezig zijn. Als nesten of rustplaatsen in het gedrang komen dient de aanvrager contact op te nemen met het Agentschap voor Natuur en Bos via het algemeen e-mailadres van AVES.

Onderstaande direct werkende normen zijn hierbij van toepassing:

• Artikel 13 §4 Decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu van 21.10.1997
• Artikel 16 Decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu van 21.10.1997
• Artikel 28 §2 Decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu van 21.10.1997
• Artikel 7 Besluit van de Vlaamse Regering tot vaststelling van nadere regels ter uitvoering van het decreet van 21.10.1997 betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu van 23.07.1998

Onderstaande doelstellingen of zorgplichten zijn hierbij van toepassing:

Artikel 14 §1 Decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu van 21.10.1997

De aanvraag omvat het wijzigen van vegetaties die onder toepassing vallen van artikel 7 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot vaststelling van nadere regels ter uitvoering van het decreet van 21 oktober 1997 betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu.

Dit gunstig advies van het Agentschap voor Natuur en Bos geldt, mits naleving van de voorwaarden gesteld in het advies, als afwijking op de verboden van artikel 7 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot vaststelling van nadere regels ter uitvoering van het decreet van 21 oktober 1997 betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu, volgens artikel 10 van het vermelde besluit.”

Uit het advies van de dienst facilitair management d.d. 14/06/2024 blijkt evenwel dat de vegetatiecompensatie niet kan gebeuren op de voorziene locatie aangezien de gewestplanbestemming, woonuitbreidingsgebied, het niet toelaat hier te compenseren naar analogie met het Bosdecreet. Compenseren kan enkel gebeuren in gebieden met volgende gewestplanbestemming: groengebied, natuurontwikkelingsgebied, parkgebied, buffergebied, bosgebied, bosuitbreidingsgebied, agrarisch gebied in de ruime zin, recreatiegebied, gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen. Bij gebrek aan een geschikte compensatielocatie voldoet de aanvraag tot wijziging van vegetatie niet aan het natuurdecreet.

Erfdienstbaarheden

Uit het verkavelingsplan, opgesteld door landmeter-expert Lutgarde Claesen, blijkt dat er geen waterlopen noch erfdienstbaarheden aanwezig zijn op het terrein. Hier dient dan ook geen rekening mee gehouden te worden.  

Decreet grond- en pandenbeleid 

De aanvraag voorziet minder dan 10 loten bestemd voor woningbouw, noch heeft de verkaveling een grondoppervlakte die groter is dan een halve hectare.

De verkaveling sluit niet aan op een andere, ook door de aanvrager te ontwikkelen perceel, die samen met de percelen waarop de aanvraag betrekking heeft, een oppervlakte van meer dan een halve hectare beslaan. Er dient bijgevolg geen sociaal, noch bescheiden woonaanbod gerealiseerd te worden.

De aanvraag is niet verenigbaar met de regelgeving en de stedenbouwkundige voorschriften.

Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening

OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG

De aanvraag betreft het verkavelen van een grond in 2 loten, waarbij 1 lot voor een eengezinswoning in open bebouwing (lot 1) en waarbij lot 2 uit de verkaveling wordt gesloten wegens ligging in het woonuitbreidingsgebied.

BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING

De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:

1°         het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;

2°         het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde, rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;

Omschrijving ligging en omgeving

Het perceel van de aanvraag wordt ontsloten via de Schopsveldweg, een gemeenteweg. Tegenover het te verkavelen perceel bevindt zich een gemeentelijke begraafplaats. Links van het eigendom bevindt zich een tweewoonst, waarvan de vergunningstoestand niet gekend is. Rechts van het eigendom wordt het perceel oneigenlijk gebruikt als woonwagenterrein.

Verkavelingsvoorwerp

Het verkavelingsontwerp voorziet in het opsplitsen van een perceel in 2 loten. Lot 1 heeft een oppervlakte van 1.083m² en wordt gecreëerd voor het oprichten van een vrijstaande eengezinswoning met maximaal 2 bouwlagen en een hellend of plat dak.  De woning wordt opgericht op minimum 11 meter uit de as van de weg en op minimum 3 meter van de zijdelingse perceelgrenzen. De achtertuinzone bedraagt ca. 40 meter. De bouwstrook heeft een breedte van 8,73 meter en een maximale diepte van 17 meter. Lot 2 wordt uit de verkaveling gesloten gelet op de ligging in woonuitbreidingsgebied. 

Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving

Het voorzien van een vrijstaande eengezinswoning, met een beperkte complementaire functie en/of een zorgwoning, binnen het woongebied, is functioneel inpasbaar in de onmiddellijke en ruime omgeving. 

Mobiliteitsimpact

Het college van burgemeester en schepenen verwacht bij het oprichten van een eengezinswoning principieel een aantal autostaanplaatsen dat overeenkomt met het aantal woongelegenheden. De last van het autobezit kan niet volledig op het openbaar domein worden afgeschoven. Er moet een inpandige garage en/of carport voorzien worden om de tuin te vrijwaren van overdreven bebouwing en verharding. 

De voorschriften voorzien in een bijgebouw in functie van o.a. een berging of garage. Het stallen van auto’s in het vrijstaande bijgebouw zal niet worden toegestaan om de tuinen maximaal te vrijwaren van bebouwing en verharding. Bijgebouwen zijn uitsluitend bestemd voor ondersteunende functies die inherent verbonden zijn met de hoofdbestemmingen van het hoofdgebouw zoals de berging van goederen en gebruiksvoorwerpen. Ondanks het feit dat er geen garages worden toegestaan in de vrijstaande bijgebouwen, kan het parkeren op eigen terrein gebeuren (inpandig). De aanvraag heeft geen negatieve impact op de mobiliteit.

De schaal van de voorgenomen werken

In de ruime omgeving is een diversiteit van bouwvolumes aanwezig gaande van 1 bouwlaag tot 2 bouwlagen met schuin of plat dak. De verkavelingsvoorschriften voorzien een maximale bouwdiepte van 17 meter op het gelijkvloers en 12 meter op de verdieping.  De bouwdiepte op het gelijkvloers dient, naar de huidig gehanteerde norm om compact te bouwen en overdreven verharding tegen te gaan, beperkt te worden tot maximum 15 meter. De verkavelingsvoorschriften voorzien een maximale kroonlijsthoogte van 6,5 meter bij een zadeldak of plat dak. Bij een zadeldak dient de kroonlijsthoogte naar de huidig gehanteerde norm beperkt te worden tot 6 meter. 

Principieel wordt in de gemeente Zonhoven een minimum gevelbreedte van 9m gehanteerd bij open bebouwing.  Gezien de gevelbreedte 8,73m bedraagt, wordt hier niet aan voldaan.

Het ruimtegebruik en de bouwdichtheid

Vanuit ruimtelijk oogpunt bekeken, en vanuit de geest van het gewestplan bij de opmaak ervan, is het logisch dat het woonlint (50m woonzone, te meten vanaf de rand van de weg) aan de Reuvoortweg enkel langs deze zijde wordt ingevuld. Het voorstel voorziet echter een invulling van een deel van het perceel met bijkomende bebouwing aan de Schopsveldweg. Dit was niet de bedoeling van het gewestplan, maar juridisch gezien is het niet onmogelijk omwille van de bestemming als woongebied. Hierdoor kunnen de mogelijke tuindieptes van de woningen gelegen langs de Reuvoortweg echter niet maximaal worden benut, wat niet wenselijk is.

Lot 1 bevindt zich deels in woongebied en deels in woonuitbreidingsgebied. Het gedeelte gelegen in woonuitbreidingsgebied wordt aangewend als zijtuin en achtertuinzone voor de eengezinswoning op lot 1, aangezien het woongebied hier slechts een beperkte breedte van ca. 11,73 meter ter hoogte van de bouwstrook heeft (conform plan landmeter-expert Lutgarde Claesen). Zoals hierboven reeds in de historiek aangehaald werd de breedte van het eigendom gelegen in woongebied in het verleden bepaald op ca. 10 meter. 

Het resterende perceel in woongebied is dus te smal om te kunnen bebouwen met een voldoende brede en functionele woning. Het gedeelte gelegen in woonuitbreidingsgebied wordt gebruikt om een voldoende breed lot te creëren (minimum 15 meter breed volgens de algemeen gehanteerde normen in de gemeente Zonhoven) voor het oprichten van één vrijstaande eengezinswoning. De voorziene voorgevelbreedte bedraagt 8,73m, waar in Zonhoven de minimale gevelbreedte bij een open bebouwing doorgaans 9m bedraagt.

De bouwvrije (spievormige) tuinzone maakt een onlosmakelijk deel uit van de huiskavel. De tuinzone vormt één samenhangend geheel horende bij de ééngezinswoning waardoor dit deel tot deze bestemming behoort. De aanvraag is niet in overeenstemming met de gewestplanbestemming woonuitbreidingsgebied. Hierop is geen afwijking mogelijk. De aanvraag kan aldus niet vergund worden.

Er wordt een bijgebouw tot 40m² voorgesteld.  Lot 1 kan deze oppervlakte dragen.  Er dient wel voorkomen te worden dat er een overdreven terreinverharding ontstaat.  Er wordt bijgevolg opgelegd dat vrijstaande bijgebouwen enkel i.f.v. een berging en/of ondersteunende functies aan het hoofdvolume (overdekte zitplaats/ sauna) mogelijk zijn. Een garagefunctie wordt uitgesloten voor het vrijstaand bijgebouw. Mits naleving van deze voorschriften rest er nog voldoende ruimte op het eigendom om aan te leggen als kwalitatieve tuinzone.

Visueel-vormelijke elementen

De ruime omgeving wordt gekenmerkt door een verscheidenheid aan bebouwing, niet alleen qua bouwlagen maar ook naar bouwvorm (vrijstaande en gekoppelde), dakvorm (schuin dak en plat dak) en materiaalgebruik. Het voorgestelde profiel in de verkavelingsvoorschriften sluit aan bij deze in de omgeving. Als materiaal wordt binnen de verkavelingsvoorschriften opgelegd dat dit in overeenstemming moet zijn met de omgeving.  

Cultuurhistorische aspecten

Niet van toepassing.

Bodemreliëf

Het terrein ligt relatief vlak en iets hoger dan het niveau van de Schopsveldweg. Reliëfwijzigingen moeten zoveel mogelijk beperkt worden. Het vloerpeil van de nieuw op te richten woning dient evenwel boven het straat- of trottoirniveau (maximaal 30cm) gelegen te zijn om mogelijke waterschade te voorkomen. Alle overtollige grond die vrijkomt bij het graven van de kelder en/of funderingen, dient verwijderd te worden via een erkende grondwerker of naar een erkende grondreinigingsplaats.

Hinderaspecten met betrekking tot gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen

Er wordt geen hinder verwacht door voorliggende aanvraag m.b.t. tot de gezondheid, het gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen. Er werden geen bezwaarschriften ingediend tijdens het openbaar onderzoek.

De aanvraag voldoet niet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.

BESPREKING VAN DE ADVIEZEN

• Het advies van 15/05/2024 van de Watergroep is voorwaardelijk gunstig:

“Advies ACCA
 Volledig gunstig advies met voorwaarden

Voor de uitrusting van de verkaveling met een drinkwaterleiding op het openbaar domein moet door de initiatiefnemer onderstaand betaald worden:

• een forfaitaire kost per bebouwbare kavel
• een studiekost per project

Wanneer aan alle voorwaarden is voldaan zal De Watergroep de gemeente hiervan op de hoogte brengen. Vervolgens zal de gemeente, cfr. de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, een verkoopbaarheidsattest afleveren.

Iedere wooneenheid dient over een afzonderlijke watermeter te beschikken.
De plaats van de watermeter dient te beantwoorden aan de voorschriften van De Watergroep.
 De kosten van de nieuwe aftakkingen zijn ten laste van de individuele aanvragers.

Bijkomende informatie kan je vinden op: www.dewatergroep.be”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.

• Het advies van 17/05/2024 van Fluvius System Operator is voorwaardelijk gunstig: 

“Als bijlage sturen wij u ons advies naar aanleiding van de aanvraag van De heer Jozef Baeten voor de opmaak van een studie voor de uitrusting van bovenvermelde project.

Als U opmerkingen heeft, hadden wij deze graag ontvangen vóór 16 juni 2024.

Gelieve deze voorwaarden op te nemen in de omgevingsvergunning. Het omgevingsloketnummer is: 2024032111

De loten mogen pas worden verkocht wanneer de offerte met alle daarin beschreven verplichtingen door De heer Jozef Baeten werd ondertekend voor akkoord en vervolgens de facturen m.b.t. deze offerte vereffend zijn. U wordt hiervan in kennis gesteld van zodra de voorwaarden voldaan zijn. Het volledige projectreglement kunt u raadplegen op www.fluvius.be of op eenvoudig verzoek aanvragen.

Indien u nog vragen hebt of bijkomende informatie wenst, kunt u ons altijd contacteren.

Advies:

” Naar aanleiding van uw vraag hebben wij een studie opgemaakt voor de aanleg en/of aanpassingen van de nutsleidingen voor het bovenvermeld project en dit op basis van de gegevens waarover wij vandaag beschikken. 

Voor dit project dienen geen werken uitgevoerd te worden binnen het project zelf, maar er zijn wel forfaitaire kosten verschuldigd voor investeringen buiten het project vereist om dit project aansluitbaar te maken op het distributienet. 

Deze voorwaarden worden gelijktijdig overgemaakt aan u en aan het betrokken college van burgemeester en schepenen van de gemeente Zonhoven, die de voorwaarden mee zal opnemen in de omgevingsvergunning. 

Bij een eventuele wijziging, zeker indien het gaat om een wijziging van de gevraagde vermogens, of herverkaveling, moet u een nieuwe aanvraag indienen. Op basis van de gewijzigde gegevens zullen wij een studie uitvoeren om te bepalen of een netuitbreiding en/of het plaatsen van een nieuwe distributiecabine vereist is om het project te kunnen aansluiten. De bouwheer dient in dat geval een grond of lokaal op het gelijkvloers ter beschikking te stellen voor deze distributiecabine. 

De aansluitingskosten van de individuele woningen, appartementen of panden zijn niet inbegrepen in deze voorwaarden, zij worden later met de offerte voor aansluiting afgerekend. Bijkomende kosten die moeten worden gemaakt naar aanleiding van het verplaatsen van bestaande leidingen of installaties, kunnen afzonderlijk worden aangerekend na de vaststelling van de noodzaak tot verplaatsing. 

Wij verzoeken u dit document voor akkoord te ondertekenen en terug te sturen via het digitaal omgevingsloket via 'Acties' > 'Versturen bericht' of via bovenstaand e-mailadres. 

De volledige reglementering kunt u raadplegen op www.fluvius.be. U dient deze na te leven. 

Het detail van de voorwaarden en de daaraan verbonden financiële tussenkomsten zijn opgenomen in onderstaande tabel. (zie advies)

De voorwaarden blijven 6 maanden geldig. 

Riolering: 

Voor de activiteit riolering, kunnen deze loten/woningen aangesloten worden op de riolering in de aanpalende straat. 

1. De toekomstige eigenaars van de respectievelijke loten/woningen dienen voor hun rioolaansluiting een aanvraag in te dienen bij Fluvius, telefonisch via 078 35 35 34 of online via www.fluvius.be/aansluitingen. Wij raden de klanten ten zeerste aan om zo vroeg mogelijk een aansluitingsaanvraag riolering in te dienen bij Fluvius vooraleer de grondwerken op privé aan te vatten. De mogelijke diepte van aansluiting is pas gekend na plaatsing van de huisaansluitputjes door Fluvius. De klant dient de privé-riolering op deze diepte af te stemmen. 
2. De eigenaars dienen een vergoeding voor de 1ste ingebruikname te betalen. 
3. Indien de huisaansluitputjes reeds voorafgaandelijk geplaatst werden op het perceel, ontslaat dit de klant niet van het indienen van een aansluitingsaanvraag bij Fluvius. De klant mag, na het doorlopen van de aanvraagprocedure, dan zelf aansluiten op de huisaansluitputjes. Fluvius zal dan niet meer ter plaatse komen, om de verbinding van de aansluitputjes naar de privé-riolering te maken. 

Indien de huisaansluitputjes nog niet geplaatst zouden zijn op het perceel en de privé-riolering werd wel reeds uitgevoerd tot op de grens openbaar/privé, zal Fluvius op het moment van de plaatsing van de huisaansluitputjes (na aanvraagprocedure), deze putjes met de privé-riolering (indien technisch mogelijk) verbinden. 

1. De klant dient zelf in te staan voor het plaatsen van de privé-riolering voor zijn nieuwe woning en is verplicht deze uit te voeren volgens de wettelijke bepalingen ter zake. Voor meer info kan u terecht op www.fluvius.be/aansluitingen. 
2. Indien de privé-riolering niet correct en volledig volgens deze wettelijke bepalingen werd uitgevoerd, zelfs indien dit niet expliciet door de omgevingsvergunning opgelegd is, behoudt Fluvius het recht om de woning niet aan te sluiten op het rioleringsnet. Dit gescheiden stelsel op privaat terrein dient doorgetrokken te worden met afzonderlijke leidingen vuilwater en indien van toepassing regenwater tot aan de huisaansluitputjes. 

Fluvius voorziet per aansluiting 1 vuilwaterhuisaansluitputje met aansluitdiameter 125 mm en indien van toepassing 1 regenwaterhuisaansluitputje met aansluitdiameter 160mm op privé-grond (net achter de rooilijn) en zal instaan voor de aansluiting van deze privé-riolering op het rioleringsnet op openbaar domein. 

1. Door de invoering van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van privé-riolering verplicht vanaf 1 juli 2011. De lijst van Fluvius erkende keurders kan u vinden op: www.fluvius.be/nl/thema/aansluitingen/keuring-riolering. 

Verdere verloop van de procedure: 

Als u akkoord gaat met de voorwaarden van deze offerte, versturen wij u de bijhorende facturen. 

Er moet een nieuwe aanvraag worden ingediend bij wijziging of herverdeling. De overeenkomst vervalt als de omgevingsvergunning wordt geweigerd. 

De gemeente wordt in kennis gesteld als u aan alle voorwaarden heeft voldaan. De gemeente zal dan volgens de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening een verkoopbaarheidsattest afleveren. De omgevingsvergunning die reeds is afgeleverd mag in uitvoering gebracht worden. 

Wij hopen u met deze informatie van dienst te zijn. Indien u hieromtrent nog vragen hebt, kunt u ons altijd contacteren.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.

• Het advies van 03/06/2024 van Proximus is gunstig.

“Met aandacht hebben wij uw adviesvraag onderzocht. Proximus voorziet geen uitbreidingen voor de aansluiting van dit project.

Aanvragen tot aansluiting op het Proximus netwerk kunnen door de aanvrager gericht worden naar onze klantendienst via het nummer 0800 22 800. In functie van de beschikbare capaciteit van onze infrastructuur op dat moment, bekijken we de mogelijkheden om een aansluiting te voorzien.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.

• Het advies van 16/05/2024 van Wyre is gunstig: 

“Wij zijn nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Wyre nodig is om de loten uit deze verkavelings- of bouwaanvraag te kunnen aansluiten.

Hieruit blijkt dat de nodige infrastructuur op openbaar domein al aanwezig is en dat er geen uitbreiding van het Wyre netwerk dient te gebeuren. Er wordt van ons geen verdere voorwaarde opgelegd.

Indien blijkt dat wij, binnen het jaar na het afleveren van de vergunning, een melding krijgen van de elektriciteitsmaatschappij dat de palen worden weggenomen dan zal bovenstaand advies komen te vervallen. Er zal een geactualiseerde offerte worden opgemaakt aan de aanvrager om het Wyre netwerk ondergronds te brengen, en dit in synergie met de elektriciteitsmaatschappij.

Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden met de latere abonnee verrekend.

Aanvragen tot het verplaatsen van bestaand apparatuur zullen aan de aanvrager aangerekend worden.

Wij blijven steeds tot uw dienst voor verdere informatie.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.

• Het advies van 14/06/2024 van de dienst facilitair management is voorwaardelijk gunstig: 

“Gedeeltelijk gunstig voor de verkaveling zoals voorgesteld, mits voldaan wordt aan volgende voorwaarden:

1. De vegetatiecompensatie kan niet gebeuren op de voorziene locatie aangezien de gewestplanbestemming, woonuitbreidingsgebied, het niet toelaat hier te compenseren. Compenseren kan enkel gebeuren in gebieden met volgende gewestplanbestemming: groengebied, natuurontwikkelingsgebied, parkgebied, buffergebied, bosgebied, bosuitbreidingsgebied, agrarisch gebied in de ruime zin, recreatiegebied, gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen.
2. In de verkavelingsvoorschriften dienen minstens volgende voorwaarden te worden opgenomen:

• op lot 1 dienen er minstens 4 streekeigen en/of klimaatrobuuste hoogstambomen van minimaal 2de grootte te worden aangeplant in een maat niet kleiner dan 14/16. Minstens 2 van deze 4 bomen worden in de voortuin aangeplant.
• De bomen moeten worden aangeplant in het plantseizoen volgend op het beëindigen van de werken.
• De verplicht aan te planten bomen kunnen in de toekomst enkel nog gerooid worden op basis van een goedgekeurde gemotiveerde omgevingsvergunning. Bestaande vrijstelling die er zijn voor bomen, zoals bv. afstand tot de woning en omtrek van de boom, komen te vervallen.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De vegetatiecompensatie kan niet gebeuren op de voorziene locatie aangezien de gewestplanbestemming, woonuitbreidingsgebied, het niet toelaat hier te compenseren naar analogie met het Bosdecreet. Compenseren kan enkel gebeuren in gebieden met volgende gewestplanbestemming: groengebied, natuurontwikkelingsgebied, parkgebied, buffergebied, bosgebied, bosuitbreidingsgebied, agrarisch gebied in de ruime zin, recreatiegebied, gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen. Bestemmingen die nu of in de toekomst bebouwing kunnen toelaten kunnen niet in aanmerking genomen worden als compensatiezone.

Bij gebrek aan een geschikte compensatielocatie kan de aanvraag niet vergund worden.

• Het advies van 01/07/2024 van het Agentschap voor Natuur en Bos is voorwaardelijk gunstig zoals hierboven reeds weergegeven.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich slechts deels aan bij dit advies. De vegetatiecompensatie kan niet gebeuren op de voorziene locatie aangezien de gewestplanbestemming, woonuitbreidingsgebied, het niet toelaat hier te compenseren naar analogie met het Bosdecreet. Compenseren kan enkel gebeuren in gebieden met volgende gewestplanbestemming: groengebied, natuurontwikkelingsgebied, parkgebied, buffergebied, bosgebied, bosuitbreidingsgebied, agrarisch gebied in de ruime zin, recreatiegebied, gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen. 

Bestemmingen die nu of in de toekomst bebouwing kunnen toelaten kunnen niet in aanmerking genomen worden als compensatiezone.

Bij gebrek aan een geschikte compensatielocaties kan de aanvraag niet vergund worden.

Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de voorgenomen aanvraag de ruimtelijke draagkracht van het gebied overschrijdt en dat de voorziene verweving van functies de aanwezige of te realiseren bestemmingen in de onmiddellijke omgeving in het gedrang kunnen brengen of verstoren. De aanvraag is niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening zoals hoger gemotiveerd.

EINDADVIES

Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag niet in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp niet verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving. 

De aanvraag is niet vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het verkavelen van een grond in 2 loten, waarbij 1 lot voor een eengezinswoning in open bebouwing (lot 1) en waarbij lot 2 uit de verkaveling wordt gesloten, en het wijzigen van vegetatie.

• De ligging in woongebied houdt geen absoluut en objectief recht in om deze percelen om te vormen tot bebouwbare kavels. In casu kan de aanvrager niet worden gevolgd dat middels het gewestplan de voorliggende ontwikkeling werd beoogd. In zulke hypothese zou de gewestplangrens niet haaks zijn ingetekend op de Schopsveldweg. Daar de grens van de woonzone de Reuvoortweg volgt, was het geenszins de bedoeling om een lot te voorzien in de Schopsveldweg. 
• De aanvraag is in strijd met de gewestplanbestemming woonuitbreidingsgebied. 
• De vegetatiecompensatie kan niet gebeuren op de voorziene locatie aangezien de gewestplanbestemming, woonuitbreidingsgebied, het niet toelaat hier te compenseren naar analogie met het Bosdecreet. Compenseren kan enkel gebeuren in gebieden met volgende gewestplanbestemming: groengebied, natuurontwikkelingsgebied, parkgebied, buffergebied, bosgebied, bosuitbreidingsgebied, agrarisch gebied in de ruime zin, recreatiegebied, gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen. Bestemmingen die nu of in de toekomst bebouwing kunnen toelaten kunnen niet in aanmerking genomen worden als compensatiezone. Bij gebrek aan een geschikte compensatielocaties kan de aanvraag niet vergund worden.
• De aanvraag is niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.  Het resterende perceel in woongebied is te smal om te kunnen bebouwen met een voldoende brede en functionele woning. 

Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier ongunstig voor het verkavelen van een grond in 2 loten, waarbij 1 lot voor een eengezinswoning in open bebouwing (lot 1) en waarbij lot 2 uit de verkaveling wordt gesloten, en het wijzigen van vegetatie zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden.