VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Dossiernummer: 2024/00045
Referentie omgevingsloket: OMV_2024035638
De aanvraag, ingediend door mevrouw Gitte Vuerstaek wonende te Rutger Resciusstraat 3 te 3680 Maaseik en Nick Bleyen wonende te Koning Boudewijnstraat 3 te 3940 Hechtel-Eksel, werd ontvangen op 10/03/2024 en op 05/04/2024 ontvankelijk en volledig verklaard.
De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Nachtegalenstraat 48, kadastraal gekend als afdeling 4 sectie B nr. 698C.
De aanvraag gaat over het voorzien van isolatie en bepleistering aan de buitengevels en de regularisatie van de inrit.
De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).
1. STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS
De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied met landelijk karakter en landschappelijk waardevol agrarisch gebied.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een ruimtelijk uitvoeringsplan.
Het project maakt deel uit van de goedgekeurde verkaveling 7204.V.83/13 goedgekeurd op 12 september 1983, het betreft lot 1.
De verkaveling is ouder dan 15 jaar. Daarom vormen de verkavelingsvoorschriften niet langer een weigeringsgrond en moet er een toetsing gebeuren van de goede ruimtelijke ordening.
Volgende verordeningen zijn van kracht:
• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, .... goedgekeurd op 10 februari 2023.
2. HISTORIEK
Volgende dossiers zijn relevant:
• Stedenbouwkundige vergunning (1986/00004) voor het bouwen van een woonhuis - goedgekeurd op 20/01/1986.
• Verkavelingsvergunning (7204.V.83/13) voor het verkavelen van grond in 3 loten voor een vrijstaande eengezinswoning - goedgekeurd op 12/09/1983.
3. BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG
Beschrijving van de plaats & omgeving
Het perceel bevindt zich aan de Nachtegalenstraat, een gemeenteweg ten noordoosten van het centrum van Zonhoven.
De nabije omgeving wordt gekenmerkt door vrijstaande eengezinswoningen in een open verband, gelegen in een woonlint langsheen de straat. De bebouwing bestaat voornamelijk uit 1 bouwlaag onder hellende daken.
In de ruimere omgeving is tevens een kleinschalig hotel aanwezig en aan de achterzijden van het woonlint bevinden zich landschappelijk waardevol agrarisch gebied, agrarisch gebied en natuurgebied, allen groen ingevuld met weilanden en bossen.
Verder naar het noorden toe is tevens een kleinschalig industriegebied (BPA Colverenheide) aanwezig.
Op het perceel bevindt zich een vrijstaande eengezinswoning anno 1987 met 1 bouwlaag en een hellend dak. Verder is er in beperkte mate verharding aanwezig en een bijgebouw in de achtertuin. Voor het overige werd het terrein groen ingevuld.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag gaat over het isoleren en bepleisteren van de buitengevels van de vrijstaande eengezinswoning. Men vraagt tevens de regularisatie van de verhardingen in de voortuin aan.
De woning werd ingeplant op 7m à 8m afstand tot de voorste perceelgrens, op 3m afstand tot de rechter perceelgrens en op 6m à 3,20m afstand tot de linker perceelgrens.
De bestaande gevels in roodbruin genuanceerde gevelsteen worden voorzien van een siliconenbepleistering op isolatieplaten met een totale dikte van 16cm.
Hiermee wenst men te voldoen aan de huidige isolatienormen.
Met de plaatsing van isolatie en bepleistering aan de buitengevels, wordt de afstand van de rechter zijgevel tot de perceelgrens verkleind van 3m tot 2,84m en de afstand van een gedeelte van de voorgevel verminderd van 7m naar 6,84m.
De totale gevelbreedte zal nadien 13,92m bedragen en de totale bouwdiepte zal 14,12m bedragen. De dakoppervlakte van ca. 173m² blijft ongewijzigd.
In de linker zijtuinstrook wordt een niet vergunde carport tegen de zijgevel verwijderd en aan de rechter zijgevel zal een niet vergund afdak verwijderd worden.
Men wenst de verhardingen in de voortuinstrook te regulariseren. Thans is slechts de oprit naar de interne garage met een breedte van 3m en een pad naar de inkom van 1m breed te beschouwen als zijnde vergund.
De oprit in een klinkerverharding (ca. 50m²) werd uitgevoerd met een breedte van 7,35m. Vanaf de oprit loopt een klinkerpad (ca. 10m²) naar de inkom met een breedte van 1m. Dit wordt verder doorgetrokken langsheen de voorgevel over een breedte van 0,84m en dit tot op 1,34m voorbij de rechter zijgevel (ca. 13,8m²).
Langsheen de rechter zijgevel loopt een klinkerpad (ca. 18,92m²) van 1,34m breed tot aan het terras aan de achterzijde van ca. 38,5m². De klinkerverharding in de linker zijtuinstrook heeft een oppervlakte van ca. 30m² (zone onder carport en pad zijgevel). De verhardingen in zij- en achtertuin hebben een totale oppervlakte van ca. 87m².
4. OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 15 april 2024 t.e.m. 14 mei 2024.
5. ADVIEZEN
Aan volgende adviesverlener werd advies gevraagd:
dienst patrimonium.
6. PROJECT-MER
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
7. INHOUDELIJKE BEOORDELING
Decretale beoordelingselementen
In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Nachtegalenstraat een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.
Zonering
Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in collectief te optimaliseren buitengebied. Er is riolering gepland, of er is riolering aanwezig maar die is nog niet aangesloten op een waterzuivering. Er moet een septische put voorzien blijven in afwachting van een aansluiting op de riolering en rioolwaterzuivering.
Waterparagraaf
Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.
Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023. De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.
Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:
De plannen geven aan dat voor de plaatsing van de gevelisolatie en -bekleding geen uitbreiding van de dakoppervlakte vereist is. De verordening is hier niet van toepassing.
De verordening is niet van toepassing op de aanleg van de voorziene verhardingen. Het hemelwater dat op de verharding valt, wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren en de aangrenzende groenzones.
Gezien de aanvraag voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze ook de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.
Erfgoed- & Archeologietoets
Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De verkaveling is ouder dan 15 jaar. Daarom vormen de verkavelingsvoorschriften niet langer een weigeringsgrond, en moet er een toetsing gebeuren van de goede ruimtelijke ordening.
Functionele inpasbaarheid
De bestaande woonfunctie blijft behouden en is functioneel inpasbaar binnen deze residentiële omgeving.
Mobiliteitsimpact
Er zijn 3 tot 4 autostaanplaatsen aanwezig op het terrein (1 interne garage en tot 3 staanplaatsen in openlucht). Dit is ruim voldoende voor de bewoners en eventuele bezoekers.
De breedte van de toegang tot het perceel (oprit en pad) dient beperkt te blijven tot maximaal 4m, zijnde de oprit van 3m en een pad van 1m. Dit is een standaard bepaling die wordt opgelegd om de conflictzones met andere weggebruikers te beperken. Er zal aan de linkerzijde van de oprit met een bestaande breedte van 7,35m bijgevolg 3,35m verharding verwijderd moeten worden tot 1m achter de voorste perceelgrens. Hier dient beplanting aangebracht te worden om dit gedeelte onoverrijdbaar te maken voor voertuigen.
Met betrekking tot de verkeersveiligheid bij het verlaten van het perceel, wordt opgelegd dat de haagbeplanting in de voortuinstrook in hoogte beperkt dient te blijven tot 1m voor minstens de eerste 3m, te rekenen vanaf de voorste perceelgrens. Een hogere beplanting kan het zicht op de weggebruikers hinderen bij het verlaten van het perceel alsook voor de naastliggende percelen.
Schaal
De zeer beperkte uitbreiding van het volume door de plaatsing van 16cm isolatie en bepleistering zal geen zichtbare impact hebben. Met de plaatsing van isolatie en bepleistering aan de buitengevels, wordt de afstand van de rechter zijgevel tot de perceelgrens verkleind van 3m tot 2,84m en de afstand van een gedeelte van de voorgevel verminderd van 7m naar 6,84m.
Het betreft slechts een afwijking van 16cm in functie van het voldoen aan de huidige isolatienormen.
De carport aan de linkerzijde wordt verwijderd evenals het afdak aan de rechterzijde.
Ruimtegebruik en bouwdichtheid
Met de voorziene werken en de te regulariseren verhardingen, zal een totaal van ca. 337,28m² aan bebouwing/ verharding aanwezig zijn op het perceel van 911m². Rekening houdende met de voorwaarde tot inperking van de breedte van de oprit, zal dit ca. 334m² worden of zo’n 37% van de terreinoppervlakte. Er resteert bijgevolg zo’n 63% die groen ingevuld is/ zal worden. De footprint (bebouwing/verharding) op het perceel is aanvaardbaar en in overeenstemming met de visie van de gemeente.
Visueel-vormelijke elementen
De wijziging van de gevelafwerking van roodbruin genuanceerde gevelsteen naar een (lichte) gevelbepleistering zal een meer hedendaagse look geven en kan een positieve invloed op het straatbeeld hebben.
Cultuurhistorische aspecten
Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar.
Bodemreliëf
Volgens de aanvraag wordt het bestaande reliëf niet gewijzigd.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
Hinder door activiteit, privacy-schending, gebruiksgenot …, valt niet te verwachten.
Met betrekking tot de verkeersveiligheid bij het verlaten van het perceel, wordt opgelegd dat de haagbeplanting in de voortuinstrook in hoogte beperkt dient te blijven tot 1m voor minstens de eerste 3m, te rekenen vanaf de voorste perceelgrens. Een hogere beplanting kan het zicht op de weggebruikers hinderen bij het verlaten van het perceel alsook voor de naastliggende percelen.
Resultaten van het openbaar onderzoek
Er werden geen bezwaren ingediend.
Bespreking van de adviezen
• Het advies van dienst patrimonium d.d. 8 april 2024 is voorwaardelijk gunstig.
o De verharding op het openbaar domein dient aangelegd te worden in waterdoorlatende of waterpasserende materialen.
o Er wordt slechts één inrit per perceel toegelaten. De breedte van de inrit bedraagt ter hoogte van de rooilijn max. 3m.
o Het openbaar domein, uitgezonderd de inrit, bestaat uit een grasberm.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.
8. ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende voorwaarden op te leggen:
Stedenbouwkundige voorwaarden
Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar d.d. 24/06/2024 en volgt dit standpunt integraal.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het voorwaardelijk afleveren van de omgevingsvergunning aan mevrouw Gitte Vuerstaek wonende te Rutger Resciusstraat 3 te 3680 Maaseik en Nick Bleyen wonende te Koning Boudewijnstraat 3 te 3940 Hechtel-Eksel voor het voorzien van isolatie en bepleistering aan de buitengevels en de regularisatie van de inrit, gelegen te Nachtegalenstraat 48 kadastraal gekend als afdeling 4 sectie B nr. 698C.
Stedenbouwkundige voorwaarden