Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het bericht van de provincie Limburg van 24 mei 2024, waarin aangegeven wordt dat het beroep van dhr. Stefaan Henrix volledig en ontvankelijk verklaard werd, dat het dossier de gewone procedure volgt, met advies van de POVC, dat de zitting van de POVC voorzien is op 5 augustus 2024.
Het college van burgemeester en schepenen wordt verzocht om advies uit te brengen over het ingediende beroep binnen een termijn van 50 dagen.
Volgende argumentatie werd gevoegd bij het beroepsdossier:
“Ik wens bezwaar in te dienen tegen de aanvraag van een omgevingsvergunning voor het project van IMMO S. BV met bovenvermelde referte en gelegen Heuvenstraat 59 bus 1- 16, 61, 63 en kleine Eggestraat 32 bus 1 -10 te 3520 Zonhoven.
Dit bezwaar is gericht op het feit dat de constructie van Immo S. BV gelegen is op een locatie in de Heuvenstraat en in de kleine Eggestraat waar zich op de naburige percelen kleinere constructies qua aantal bouwlagen bevinden.
Ik meen hierbij dat door de inplanting van deze constructie van IMMO S. BV van dergelijke omvang en hoogte niet in harmonie is met de omgeving waardoor de goede ruimtelijke ordening wordt geschaad en visuele hinder ontstaat die onaanvaardbaar is binnen de onmiddellijke omgeving.
De inplanting van de constructie van Immo S. BV is immers voorzien op korte afstand van de naburige percelen en panden en veroorzaakt een beperking van lichten en zichten, het is een beperking van lichtinval en deze geeft visuele hinder om de aanblik van een dergelijke mastodont-constructie in deze buurt te moeten aanschouwen.
Een gevolg van deze beperking van lichten en zichten zal immers ook zijn dat - voor de zonnepanelen die ik wens te leggen op het dak van mijn gebouw gelegen in de Heuvenstraat 55 te Zonhoven – de opbrengst in de zonne-energie en elektriciteitswinning zal beknot worden door de aanwezigheid van de hoogbouw van IMMO S. BV.
Door de beperking van de lichtinval na de inplanting van de constructie van IMMO S. zal ik hierdoor financiële schade lijden.
Verder heb ik ook bezwaar tegen de afwezigheid van voldoende parkeerplaatsen voor de bezoekers zoals getekend op de plannen van de constructie van IMMO S. BV.
Door een gebrek aan voldoende parkeerplaatsen voor bezoekers zal er in de kleine Eggestraat een overlast aan wildparkeren ontstaan, die zich zal uitbreiden naar de parkeerplaatsen van de naburige panden en eigendommen. De aanwezige parkeerplaatsen op het Kapelhof zijn hiervoor niet geschikt wegens hun publieke karakter.
Ook door de aanwezigheid van de geplande handelspanden en eventuele horeca uitbatingen is er een belang om de nodige plaatsen voor bezoekers te voorzien.
Tot slot wens ik aan te duiden dat ik in verband met dit op te richten project ongerust ben over eventuele bodemverontreiniging die niet ingeperkt wordt.
Ik heb vernomen dat er op de aanpalende percelen (of een deel ervan) in het verleden o.m. een droogkuis — wasserij werd uitgebaat waardoor verontreiniging zou zijn op deze aanpalende percelen of een deel ervan.
Graag zou ik willen mededelen dat — indien er een aangepaste omgevingsvergunning, rekening houdende met de hierboven vermelde argumenten verleend wordt — dat ik wens dat er maatregelen worden genomen die gekoppeld worden aan deze omgevingsvergunning waardoor de verspreiding van de verontreiniging vermeden wordt.”
Advies dienst:
De gemeentelijk omgevingsambtenaar (GOA) blijft bij het voorgaand standpunt en wenst hiervoor te verwijzen naar het verslag GOA d.d. 14 maart 2024
De GOA wenst als volgt te reageren op de beroepsargumenten:
m.b.t. het aantal bouwlagen:
Het eigendom is gelegen in het centrum van Zonhoven waar gesloten bebouwing toegelaten wordt. Het college van burgemeester en schepenen besliste op 5 maart 2019 om akkoord te gaan met het voorstel van de administratie om voor een bouw- of verbouwproject gelegen langs de Dorpsstraat, Heuvenstraat, Genkerbaan en Rode Kruisweg 3 volwaardige bouwlagen mét zadeldak toe te laten. Los van de beslissing van 5 maart 2019 wordt voorliggende eigendom bovendien omwille van haar locatie als “poort” van het centrum van de gemeente Zonhoven beschouwd. Om dit ook duidelijk te maken in het straatbeeld wordt uitzonderlijk deels een 5de bouwlaag op de hoek van het project ter hoogte van Kapelhof toegelaten waarin 2 appartementen worden voorzien, één appartement gericht naar de Heuvenstraat en één appartement gericht naar Kapelhof. In het deels teruggetrokken volume ter hoogte van de Kleine Eggestraat bevindt zich de circulatieruimte. Ter hoogte van de aansluiting met het eigendom Heuvenstraat 57 voorziet het voorstel in 3 bouwlagen met een teruggetrokken 4de bouwlaag, hetgeen qua volume in overeenstemming is met 3 bouwlagen met een teruggetrokken 4de bouwlaag. Het aanpalende eigendom Heuvenstraat 57 kan in de toekomst op het voorgestelde bouwvolume probleemloos aansluiten indien gewenst. Ook bij het behouden van de bestaande bebouwing is de overgang tussen de bestaande bebouwing en de nieuwe
voorgestelde bebouwing vanuit ruimtelijk oogpunt aanvaardbaar. De Heuvenstraat wordt immers gekenmerkt door een variatie aan bouwlagen variërend van één bouwlaag naar 4 bouwlagen en een teruggetrokken 5de bouwlaag al dan niet afgedekt met een schuin dak of een plat dak. Ter hoogte van de aansluiting aan de Kleine Eggestraat, dit ter hoogte van de tuinzone van de gebouwen Heuvenstraat nr. 55 en nr. 57, wordt er een volume bestaande uit één bouwlaag opgericht waarin de fietsenberging wordt voorzien. In de toekomst kan er indien gewenst door de aanpalende eigenaars ook op dit volume
aangesloten worden. Indien er niet op wordt aangesloten heeft het voorgestelde volume geen negatieve impact op de tuinzone van de aanpalende eigendommen aangezien de bouwhoogte van dit volume wordt beperkt tot ca. 3,70 meter.
m.b.t. beperking van lichten en zichten:
Het verlies aan zon en licht is eigen aan het wonen in het centrum van de gemeente. Voorliggend project houdt maximaal rekening met de bezonning en lichtinval op de aanpalende eigendommen. Vandaag de dag is er al een zekere schaduwvorming aanwezig op desbetreffende percelen door de bebouwing die nu reeds aanwezig is (o.a. door het gebouw met 4 bouwlagen en een teruggetrokken 5de bouwlaag). Het hoogte accent in voorliggend project wordt gelegd op de hoek, waardoor de afstand t.o.v. de aanpalende bebouwing groter zal zijn en dus ook gunstiger zal zijn voor de omringende eigendommen die er momenteel staan. Er werd een zonnestudie toegevoegd aan het dossier. De gecreëerde schaduw door voorliggend project heeft geen onaanvaardbare bijkomende negatieve impact op de woonkwaliteit van de aanpalende woningen, noch op de lichtinval op de eventueel nog te leggen zonnepanelen.
m.b.t. het aantal bezoekersparkeerplaatsen:
Het parkeren voor de bezoekers van o.a. de horecaruimte als de dienstenruimte kan op het openbaar domein gebeuren, hetgeen ook zo voor andere panden werd toegepast in het centrum van de gemeente.
m.b.t. de bodemverontreiniging:
In de omgevingsvergunning werd het volgende gesteld m.b.t. de bodem:
De inrichting valt met rubrieknummer 16.3.2°b) uit de Vlaremindelingslijst niet onder de categorie van risico-inrichting. Eén van de percelen, 71443 E 149W, is echter wel een potentiële risicogrond door hinderlijke activiteiten die er hebben plaatsgevonden, namelijk een wasserij met droogkuis.
Op 17 november 1952 werd door de Bestendige Deputatie de oprichting van een linnenwasserij vergund (dossier nr. 9350/6968) aan Heuvenstraat nr. 62, te sectie E, nr. 149/I.
Op 21 april 1988 werd door de Bestendige Deputatie een vergunning (dossier nr. 750.0/1987.244) tot exploitatie van een wasserij en droogkuisinrichting afgeleverd aan Wasserij Blanca, te Heuvenstraat 59, op het perceel Afd. 2, Sectie C, nr. 1095 F. Deze vergunning omvatte onder andere de opslag van 1.000 kg perchloorethyleen en 5.000 kg zeepproducten. Perchloorethyleen is een chloorhoudend solvent dat bij een lekkage voor een ernstige bodemverontreiniging kan zorgen.
Het perceel waarop van 1952 tot 1992 deze risico-inrichtingen hebben plaatsgevonden, werd ten onrechte niet opgenomen als potentiële risicogrond in de gemeentelijke inventaris. Deze situatie werd op 14 december 2023 rechtgezet waarbij het kadastraal perceel sectie E nr. 149W toch als potentiële risicogrond werd opgenomen bij OVAM.
Bij de omgevingsaanvraag werden reeds een technisch grondverslag en een oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek toegevoegd. Dit beschrijvend bodemonderzoek werd vrijwillig uitgevoerd in het kader van een schrijven van OVAM. In de conclusie van het verslag werd vermeld dat OVAM op de hoogte gebracht zou worden van de resultaten. Bij het bodemonderzoek (15 april 2022) werden bodem- en grondwaterstalen genomen van het kadastrale perceel 149W en ter hoogte van de omliggende percelen. Hieruit blijkt dat er sprake is van een historische bodemverontreiniging ten gevolge van de activiteiten van de wasserij/droogkuis die werd uitgebaat in de periode 1952-1992. Het totale geschatte verontreinigde volume wordt geschat op 160 m³.
Uit het Technisch Verslag van de gronden te Heuvenstraat 59-65 (9 maart 2022) blijkt dat een groot deel van de grond over code 211 beschikt, en dus vrij gebruikt kan worden. De gronden ter hoogte van de vastgestelde verontreiniging beschikken echter over codes 999 (0m20-0m50) en 411 (0m50-1m00). De grond met code 999 kan niet hergebruikt worden en dient afgevoerd te worden naar een erkende verwerker. De grond met code 411 kan, mits beperkingen, op het eigen terrein hergebruikt worden.
In kader van de omgevingsvergunning werd door de milieu ambtenaar op 20 november 2023 contact opgenomen met OVAM over het bodemdossier. Hieruit bleek dat de grond nog niet ingekleurd stond als potentieel verontreinigd perceel en dat OVAM nog geen rapport van het oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek had ontvangen van de eigenaar. Op 14 december 2023 werd de grond alsnog als potentieel verontreinigd aangeduid.
Op 11 en 13 maart 2024 werd door de milieu ambtenaar nogmaals contact opgenomen met OVAM. Hieruit blijkt dat OVAM nog geen rapport van het oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek heeft ontvangen.
Volgende bijzondere milieuvoorwaarden m.b.t. de bodem werden opgelegd in de omgevingsvergunning:
De exploitant bezorgt aan de dienst leefmilieu na de uitvoering van de werken een kopie van het bodembeheerrapport.
Bij de vergunningsvraag voor een bemaling voor dit project, dient de vastgestelde verontreiniging in rekening genomen te worden bij de bemalingsanalyse, opgesteld door een erkende bodem(sanerings-) deskundige.
Er dient voldaan te worden aan o.a. art. 101-112 van het Bodemdecreet en art. 64 van het Vlarebo. De overdracht van de gronden kan pas gebeuren na een door OVAM goedgekeurd oriënterend en/of beschrijvend bodemonderzoek. Mogelijke verdere maatregelen omtrent onderzoek en sanering, opgelegd door Ovam, dienen uitgevoerd te worden voordat gestart kan worden met de bouw.
Het college van burgemeester en schepenen beslist het ingediende beroep negatief te beoordelen en behoudt het standpunt van 19 maart 2024.