VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Dossiernummer: 2024/00013
Referentie omgevingsloket: OMV_2024009299
De aanvraag, ingediend door mevrouw Leentje Tollenaers wonende te Delheidestraat 27 te 3520 Zonhoven en de heer Pieter Jacobs wonende te Delheidestraat 27 te 3520 Zonhoven, werd ontvangen op 22/01/2024 en op 08/05/2024 ontvankelijk en volledig verklaard.
De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Delheidestraat 27 en 27A, kadastraal gekend als afdeling 1 sectie B nr. 952K33.
De aanvraag gaat over de sloop, aanleg en regularisatie van verhardingen, de aanleg van een een zwembad met zonneterras en een poolhouse en de regularisatie van een vrijstaande constructie.
De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).
1. STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS
De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied en woonuitbreidingsgebied.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
Volgende verordeningen zijn van kracht:
• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, .... goedgekeurd op 10 februari 2023.
2. HISTORIEK
Volgende dossiers zijn relevant:
• Omgevingsvergunning 2019/00103 voor het slopen van een niet-vergunde carport en achterbouw, het uitbreiden van een eengezinswoning met een bijkomende praktijkruimte en het bouwen van een carport met tuinberging goedgekeurd op 13/08/2019.
• Stedenbouwkundige vergunning (1960/00039) voor bouwen van een woonhuis - goedgekeurd op 19/04/1960.
• Stedenbouwkundige vergunning (1998/07961) voor verbouwen van een woning - goedgekeurd op 16/11/1998.
• Stedenbouwkundige vergunning (2015/00103) voor het verbouwen van een eengezinswoning naar een eengezinswoning en praktijkruimte - goedgekeurd op 22/09/2015.
• Verkavelingsvergunning (7204.V.371) voor het verkavelen in 2 loten. - geweigerd op 25/07/1973.
3. BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG
Beschrijving van de plaats & omgeving
Het perceel bevindt zich aan de Delheidestraat, een gemeenteweg in het gehucht Halveweg, in het westen van de gemeente Zonhoven.
De nabije omgeving bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande en halfopen eengezinswoningen, gelegen in een woonlint met achterliggend woonuitbreidingsgebied. De bebouwing bestaat uit zowel een als twee bouwlagen onder hellende en platte daken, en is voornamelijk afgewerkt in een gevelsteen in diverse tinten en texturen.
Op het perceel bevindt zich een vergunde eengezinswoning en een praktijk voor logopedie, een vrijstaande carport met tuinberging en diverse verhardingen.
Volgens de aanvraag en de informatie waarover wij beschikken zijn er zonder de nodige vergunningen in woonuitbreidingsgebied een speelconstructie en een vrijstaand bijgebouw geplaatst, in de voor- en achtertuin en in de zijtuinen verhardingen aangelegd en langs de rooilijn een gesloten afsluiting met een hoogte van 1,8 meter voorzien. Ook werd de carport met tuinberging groter uitgevoerd dan vergund en werd het openbaar domein voor het goed volledig verhard. Tenslotte bedraagt de breedte van de inrit ter hoogte van de rooilijn 4,35 meter.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag gaat over het verwijderen van twee speelconstructies en een onvergunde vrijstaande constructie. Het verwijderen van vergunde en onvergunde verhardingen, het regulariseren van verhardingen op het goed en verhardingen op het openbaar domein die niet tot de noodzakelijke inrit behoren, het regulariseren van een gesloten afsluiting in de voortuin met een hoogte van meer dan 1 meter en een inrit met een breedte van meer dan 3 meter ter hoogte van de rooilijn, het regulariseren van een carport met tuinberging die groter werd uitgevoerd dan vergund, het plaatsen van verhardingen en het bouwen van een niet-overdekt zwembad met poolhouse met tuinberging.
Het niet-overdekte zwembad wordt in de achtertuin op tenminste 8,82 meter van de perceelsgrenzen geplaatst, heeft een oppervlakte van 40,77 meter en een diepte van maximaal 1,84 meter. De bijhorende poolhouse bevindt zich tevens in de achtertuin op tenminste 1,99 meter van de perceelsgrenzen, heeft een dakrandhoogte van 3,2 meter en een oppervlakte van 16m². Het wordt opgetrokken met een gevelbekleding in hardhouten latwerk.
De vergunde carport met tuinberging werd groter uitgevoerd dan vergund en bestrijkt een oppervlakte van 59,1 m².
Het bestaande terras wordt vervangen door een nieuw terras en aan het zwembad wordt een zonneterras en errond wordt een boord voorzien. Deze worden allemaal opgebouwd uit keramische tegels. Ter hoogte van de carport worden bijkomende klinkerverharding en grasdallen geplaatst. Daarenboven worden nieuwe voetpaden bestaande uit klinkers aangelegd, en worden de klinkerverharding in de linkerzijtuin en de verharding in grasdallen in de rechter zijtuin uitgebreid.
De hoogte van de haagbeplanting die in de voortuin langs de voorste en zijdelingse perceelsgrenzen gebruikt wordt als gesloten afsluiting blijkt ongewijzigd met een hoogte van 1,8 m ten opzichte van het maaiveld.
De verharding van de berm voor het goed blijft in stand gehouden.
Na uitvoering van de werken zal het aandeel aan verhardingen en constructies op het bebouwbare deel van het perceel 43,9% bedragen. De verhardingsgraad van de voortuin bedraagt 38,5%.
De aanvraag voorziet in het aanleggen van een open infiltratievoorziening zoals voorgeschreven in het Besluit van de Vlaamse Regering tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater dd. 2/10/2023. De infiltratievoorziening heeft een diepte van 0,8 meter en wordt ingeplant in woonuitbreidingsgebied.
4. OPENBAAR ONDERZOEK
Het dossier werd volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
5. ADVIEZEN
Aan volgende adviesverleners werd advies gevraagd:
• dienst facilitair management
• dienst patrimonium
• Agentschap voor Natuur en Bos.
6. PROJECT-MER
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
7. INHOUDELIJKE BEOORDELING
Decretale beoordelingselementen
In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Delheidestraat een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Op 17/06/1960 heeft de gemeenteraad betreffende het rooilijnplan van de Kortestraat en de Delheidestraat volgende beslissing genomen: gezien en definitief goedgekeurd.
Zonering
Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.
Waterparagraaf
Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.
Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023. De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.
Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:
De plannen geven aan dat voor de uitbreiding van het bijgebouw met een horizontale dakoppervlakte van 16,26 m² geen bijkomende hemelwaterput noodzakelijk is. De poolhouse watert af op eigen terrein in een groenzone die voldoende groot is waardoor de verordening er niet van toepassing is.
De verordening is van toepassing op 74,48m² van de voorziene verhardingen. Het hemelwater dat op deze verharding valt, wordt opgevangen en afgevoerd naar een open infiltratievoorziening die niet voldoet. Er kan enkel worden voldaan aan de hemelwaterverordening en de watertoets wanneer opgelegde voorwaarden strikt opgevolgd worden. Enkel wanneer de opgelegde voorwaarden strikt opgevolgd worden kan er overeenkomstig artikel 4.3.1.§1, 4° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening een vergunning afgeleverd worden.
Natuurtoets
Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.
Erfgoed- & Archeologietoets
Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m² en het goed zich niet in een beschermde archeologische site en ook niet in een vastgestelde archeologische zone bevindt.
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De bestaande woonfunctie met praktijkruimte blijft behouden en is functioneel inpasbaar in deze omgeving, nl. het gehucht Halveweg.
De open infiltratievoorziening wordt voorzien in woonuitbreidingsgebied. Gezien de voorziening niet vrijgesteld is, is deze locatie niet aanvaardbaar. De voorziening moet in woongebied geplaatst worden. Dit wordt als voorwaarde opgelegd in de vergunning.
Mobiliteitsimpact
De gemeente Zonhoven hanteert volgende parkeernorm voor een woning 1,5 autostaanplaatsen/ wooneenheid en voor de praktijk 1 parkeerplaats per 20 m² praktijkruimte en 1 parkeerplaats per 50 m².
De aanvraag komt hieraan tegemoet, want er blijven na de werken meer dan de 6 door de norm voorgeschreven parkeerplaatsen op het terrein beschikbaar.
Schaal
De afmetingen van de poolhouse zijn aanvaardbaar in het straatbeeld en op niveau van het perceel gezien de oppervlakte van 16 m² eerder beperkt blijft en de hoogte van 3,2 meter gebruikelijk is.
Ook de te regulariseren uitbreiding van de carport tot een oppervlakte van 59,1 m² is aanvaardbaar, gezien de uitbreiding slechts 5,42 m² bedraagt, het bijgebouw zich in de achtertuin van het perceel bevindt en de uitbreiding slechts beperkte impact heeft op het straatbeeld.
Wanneer een open infiltratievoorziening een diepte heeft van meer dan 0,5 meter, dan moet, volgens het Besluit van de Vlaamse Regering tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, tot wijziging van het besluit van de Vlaamse Regering van 16 juli 2010 tot bepaling van stedenbouwkundige handelingen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is en tot opheffing van het besluit van de Vlaamse Regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater, de inhoud en de oppervlakte van de voorziening bepaald worden tussen de hoogste gemiddelde waterstand en de laagst gelegen afvoer. Dit zou betekenen dat er slechts een diepte van 0,21 meter in rekening gebracht zou kunnen worden waardoor er niet voldaan wordt aan de verordening. Om toch aan de verordening te kunnen voldoen moet de afvoer verwijderd worden zodat de infiltratievoorziening rechtstreek in het maaiveld rondom de voorziening kan overlopen. Het verwijderen van de afvoer wordt als voorwaarde in de vergunning opgelegd.
Ruimtegebruik en bouwdichtheid
Aangezien er geen wijziging van het aantal wooneenheden wordt aangevraagd, blijft de woondichtheid aanvaardbaar op het perceel.
De verhardingsgraad van de voortuin voldoet met 39% weliswaar aan de visie van de gemeente Zonhoven, maar het aandeel aan verhardingen en constructies op het bebouwbare deel van het perceel ligt met 44% boven deze norm. Het is bovendien de visie van de gemeente Zonhoven om bij grote percelen onder het streefcijfer van 40% te blijven teneinde overdreven verharding te voorkomen en om onbenutte of overbodige verharding niet toe te staan. Gezien er echter ook een logopedische praktijk vergund is waarbij ook de nodige parkeer- en manoeuvreerruimte nodig is, is dit cijfer aanvaardbaar.
Het niet-overdekte zwembad is aanvaardbaar aangezien deze constructie als gebruikelijk beschouwd kan worden voor deze woonomgeving en de visuele impact en de afmetingen eerder beperkt blijven.
Visueel-vormelijke elementen
Het nieuwe bijgebouw wordt bekleed met hardhouten latwerk en is in lijn met de reeds vergunde carport. Dit is aanvaardbaar.
Cultuurhistorische aspecten
Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar.
Bodemreliëf
Het maaiveld wordt minimaal maar aanvaardbaar gewijzigd in functie van het zwembad, de poolhouse en de nieuwe verhardingen.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
Een zwembad met een beperkt poolhouse zijn gebruikelijke constructies in een woonomgeving. De hinder die hiervan het gevolg kan zijn, valt binnen de normale maatstaven. Deze constructies zijn aanvaardbaar.
Voor de verkeersveiligheid is het belangrijk dat gesloten afsluitingen en lijnvormige beplantingen binnen 5 meter van de rooilijn een maximale hoogte van 1 meter hebben. Dit is van nog groter belang gezien de aanwezigheid van een logopedische praktijk in het hoofdgebouw. De haagbeplanting heeft binnen deze afstand een hoogte van 1,8 meter wat niet aanvaardbaar is. De hoogte moet beperkt worden tot 1 meter, dit zal als voorwaarde in de vergunning worden opgenomen.
De inrit met een breedte van 4,35m is aanvaardbaar gezien het de enige toegang is tot het perceel waarbij de inrit en toegang naar de voordeur gecombineerd worden en er bovendien een logopedische praktijk gevestigd is die enig bijkomend verkeer genereert.
Bespreking van de adviezen
• Agentschap voor Natuur en Bos heeft op 4 juni 2024 aangegeven dat ze geen advies gaan verstrekken.
• Het advies van dienst facilitair management d.d. 14 juni 2024 is voorwaardelijk gunstig.
De bouwheer voorziet de nodige flankerende maatregelen om de bestaande te behouden bomen maximaal te beschermen tegen de nadelige invloeden van de werken. Zo moeten de werken binnen de kruinprojecties van de te behouden bomen tot het absolute minimum beperkt worden. Indien er toch werken noodzakelijk zijn, zal men al het nodige moeten doen om schade aan de wortels te voorkomen en om verdichting van de bodem te voorkomen.
De bouwheer zal ook 8 streekeigen en/of klimaat robuuste hoogstambomen van minimaal 2de grootte aanplanten in een maat niet kleiner dan 14/16. Minstens 2 van deze 8 bomen worden in de voortuin aangeplant. De bomen worden aangeplant in het plantseizoen volgend op het beëindigen van de werken.
De te behouden en verplicht aan te planten bomen kunnen in de toekomst enkel nog gerooid worden op basis van een goedgekeurde gemotiveerde omgevingsvergunning. Bestaande vrijstellingen die er zijn voor bomen, zoals bv. afstand tot de woning en omtrek van de boom, komen te vervallen.
Voor de verplicht aan te planten bomen is er een groeigarantie, d.w.z. dat deze bomen bij afsterven altijd zullen vervangen moeten worden.
Volgende links kunnen nuttig zijn in de zoektocht naar geschikte bomen:
- https://www.plantvanhier.be/plantengids
- https://www.ecopedia.be/bomenwijzer
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich niet aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten niet gevolgd worden aangezien er in de aanvraag reeds de aanplanting van 8 bomen wordt voorzien.
• Het advies van dienst patrimonium d.d. 27 mei 2024 is voorwaardelijk gunstig.
Berm op openbaar domein dient uitgezonderd van de inrit, vergroend te worden. Deze berm dient een grasberm te zijn.
Bij de aanleg van een nieuwe inrit, dienen waterdoorlatende of waterpasserende materialen te worden gebruikt.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.
8. ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag deels in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.
Gezien de sloop van vergunde en onvergunde verhardingen en vrijstaande constructies als vrijgesteld dan wel niet vergunningsplichtig beschouwd kunnen worden, worden hier verder geen uitspraken over gedaan.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende voorwaarden op te leggen:
Stedenbouwkundige voorwaarden
Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar d.d. 25/06/2024 en volgt dit standpunt integraal.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het voorwaardelijk afleveren van de omgevingsvergunning aan mevrouw Leentje Tollenaers wonende te Delheidestraat 27 te 3520 Zonhoven en de heer Pieter Jacobs wonende te Delheidestraat 27 te 3520 Zonhoven voor de sloop, aanleg en regularisatie van verhardingen, de aanleg van een een zwembad met zonneterras en een poolhouse en de regularisatie van een vrijstaande constructie, gelegen te Delheidestraat 27 en 27A kadastraal gekend als afdeling 1 sectie B nr. 952K33.
Stedenbouwkundige voorwaarden