2024_CBS_01068 - OMV - Vergunning - binnengebied Bremstraat-Schutenseweg - 1372.F.874.2 - Goedkeuring

VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

De aanvraag omvat het verkavelen van gronden voor 17 loten voor grondgebonden eengezinswoningen (loten 1 t/m 17) langs een nieuw aan te leggen ontsluitingsweg en openbaar groen (lot 18) en 1 lot waar een elektriciteitscabine kan opgericht worden (lot 19). Lot 20 wordt uit de verkaveling gesloten.

De aanvraag werd op 12 februari 2024 ontvangen en op 13 maart 2024 ontvankelijk en volledig verklaard.

De gewone vergunningsprocedure wordt gevolgd.

Er werd een eerste openbaar onderzoek gehouden, lopende van 23 maart 2024 tot en met 22 april 2024. Na het openbaar onderzoek werd door de vergunningsaanvrager op 28 mei 2024 een verzoek tot termijnverlenging ingediend, naar aanleiding van artikel 90, §3 van het Stikstofdecreet van 23 februari 2024. Op 29 mei 2024 werd de termijnverlenging goedgekeurd door het college van burgemeester en schepenen van de gemeente Zonhoven, waarna op 13 juni 2024 door de vergunningsaanvrager een gewijzigde projectinhoud ingediend werd met o.a. het indienen van een stikstofnota en enkele aanpassingen aan de plannen.

Naar aanleiding hiervan werd een nieuw openbaar onderzoek georganiseerd van 27 juni 2024 tot en met 26 juli 2024. Het eerste openbaar onderzoek werd gesloten met 11 bezwaarschriften. Het tweede openbaar onderzoek leverde nog eens 1 bezwaarschrift op.

HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT

Stedenbouwkundig

• 7204.V.78/4: verkavelingsvergunning op 19 september 1994 afgeleverd door het college van burgemeester en schepenen voor het verkavelen van gronden voor 5 loten voor open bebouwing.
• 7204.V.78/4\01: bijstelling van de omgevingsvergunning op 27 februari 2024 voor het verkavelen van gronden door het onttrekken van de loten 1, 2 en 3 uit de verkaveling in functie van een nieuw aan te vragen verkaveling waarin ook de achterliggende gronden mee worden betrokken.

De aanvraag werd verschillende malen in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie. Op 18 oktober 2023 werd volgende mail verstuurd: 

“Zoals afgesproken, koppel ik nog terug na onze interne overlegmomenten.

Allereerst geef ik mee dat de collega’s ook positief staan tegenover je aangenaam ontwerp. Desalniettemin geven we toch volgende opmerkingen mee:

Woondichtheid: 15 we/ha is onze absolute grens. Ik zie op je laatste plan geen woondichtheid staan. Ik mag er nog van uitgaan dat dit met 19 loten onder 15 ligt. Correct? Bij een overschrijding verwachten we een vermindering met 1 lot.

Wat betreft de inpandige garages dit willen we zien als inpandige carports waar dus het open karakter van de carport gegarandeerd blijft. Mogelijks kan voor lot 8 ook een carport buiten het bouwvolume.

De lus in de wegenis vinden we positief. Maar er staat geen maatvoering op de wegenis waardoor we niet kunnen inschatten of de draaicirkel tussen loten 15 en 16 voldoende is voor de hulpdiensten, vuilniswagen. Hier moet dus voldoende ruimte voor zijn.

De lus zien we als 1richting. Graag het concept van een woonerf meenemen in de verdere uitwerking.

Best pre-advies te vragen aan Fluvius voor de riolering. Vermoedelijk zijn er geen bomen mogelijk op openbaar domein o.a. voor de loten 9tem 12 gezien de nutsleidingen. De coördinatievergadering met de nutsmaatschappijen zal hier duidelijkheid scheppen.

Verdere vragen over de wegenis kunnen afgetoetst worden met de dienst patrimonium.

De schepen had tijdens het overleg geopperd dat bomen in de voortuin niet mogelijk zou zijn en dus gecompenseerd moesten worden op openbaar domein. Mits een slimme, doordachte boomkeuze lijkt me dit wel mogelijk (3de grootte-orde, zuilvorming, etc… ). Ik ga ervan uit dat dit wel mogelijk is en zie graag je voorstellen hierrond in het beplantingsplan terugkomen.

Jullie beplantingsplan gaat van groot belang zijn. O.a. een doordachte aanplant gaat het parkeren van de tweede wagen op het binnenplein (lot 21) en openbaar domein kunnen voorkomen. Er wordt geen parkeerhaven voorzien waardoor onze vrees is dat de parkeerlast richting openbaar domein zou afgewikkeld worden, hetgeen een kwaliteitsvermindering betekent van de groene ruimte. Niet wenselijk dus. 

Moest 1 lot in mindering gebracht worden (omwille van de woondichtheid) kan hier mogelijks wel naar een parkeerhaven gaan.

Ik verwijs ook nog terug naar de opmerkingen van Ann in haar mail dd 06.07.2023 die eveneens in ons kwaliteitskader zijn terug te vinden (groendaken, realistische intekening bomen, etc).”

De aanvraag houdt grotendeels rekening met de resultaten van het voorafgaandelijk overleg: 

-    De woondichtheid bedraagt minder dan 15wo/ha

-    De maatvoering m.b.t. de keerlus werd op plan gezet. De draaicirkel is voldoende groot voor de hulpdiensten, vuilniswagen,…

-    Er werd een voorwaardelijk gunstig advies bekomen van Fluvius.

-    Er worden voldoende bomen voorzien op openbaar domein die realistisch zijn ingetekend.

-    op een 6-tal percelen wordt een open carport in de zijtuin toegelaten

-    Er wordt een groendak bij platte daken voorzien in de voorschriften. 

Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.

OPENBAAR ONDERZOEK

Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld.

Er werd een eerste openbaar onderzoek gehouden, lopende van 23 maart 2024 tot en met 22 april 2024. Na het openbaar onderzoek werd door de vergunningsaanvrager op 28 mei 2024 een verzoek tot termijnverlenging ingediend, naar aanleiding van artikel 90, §3 van het Stikstofdecreet van 23 februari 2024. Op 29 mei 2024 werd de termijnverlenging goedgekeurd door het college van burgemeester en schepenen van de gemeente Zonhoven, waarna op 13 juni 2024 door de vergunningsaanvrager een gewijzigde projectinhoud ingediend werd met o.a. het indienen van een stikstofnota en enkele aanpassingen aan de plannen.

Naar aanleiding hiervan werd een nieuw openbaar onderzoek georganiseerd van 27 juni 2024 tot en met 26 juli 2024. Het eerste openbaar onderzoek werd gesloten met 11 bezwaarschriften. Het tweede openbaar onderzoek leverde nog eens 1 bezwaarschrift op.

De 12 bezwaarschriften kunnen samengevat worden als volgt:

- Mobiliteitseffecten: 

• De Beringersteenweg is zeer verzadigd en het kruispunt van de Bremstraat – Beringersteenweg is een gevaarlijk kruispunt. Een bijkomende verkaveling zal extra verkeer teweeg brengen waar geen ruimte voor is op de invalswegen en zal een negatieve impact hebben op de verkeersveiligheid;
•  Verhoging in het verkeersaantal kan een directe bedreiging vormen voor de verkeersveiligheid;
• De Bremstraat is niet voorzien op de toename in verkeer;
•  Alternatieven mogelijk;

-    Impact op de leefomgeving:

• Mogelijke geluidsoverlast;
• Belasting op de waterhuishouding, 
•  Verlies van privacy;
•  Een alternatievenonderzoek is nodig;
• Te weinig groene ruimte;
• Risico voor de gezondheid door asbest;
• Onveilig voor bewoners;

-    Verkavelingsvoorschriften:

• Ramen van derde bouwlaag moeten geplaatst worden richting Bremstraat;
• Geen (dak)terrassen op het verdiep;

-    Openbaar onderzoek

• Aanplakking aan Schutenseweg was niet zoals vereist;
• Aanplakking was nauwelijks toegankelijk voor oudere mensen;

Behandeling:

-    Aangaande de Mobiliteitseffecten:

Uit de stukken van het aanvraagdossier blijkt dat er adequaat onderzoek verricht werd naar de mogelijke verkeerstoename ten gevolge van de voorliggende omgevingsvergunningsaanvraag. Waarbij vastgesteld werd dat er een bijkomende belasting zou ontstaan voor de Bremstraat van 5 pae/u op spitsmomenten en 3,5 pae/u buiten de spitsmomenten.

Aangezien de Bremstraat een lokale weg van het type III uitmaakt, en van het type erftoegangsweg, is de aanwezige capaciteit 300 pae/u. Als zodanig wordt een bijkomende belasting van 2% verwacht tijdens de spitsmomenten en iets meer dan 1% buiten de spitsmomenten.

De Bremstraat is op heden niet oververzadigd noch wordt er in de bezwaarschriften enige andere informatie aangeleverd waaruit zou blijken dat deze zeer beperkte toename van verkeer zou leiden tot een te hoge verkeersintensiteit in de Bremstraat. 

Het bijkomende verkeer is beperkt en de nieuwe ontsluitingsweg wordt aangelegd met een voldoende breedte en een voldoende zichtbaarheid op de weggebruikers, waardoor niet ingezien kan worden in welke zin een verkeersrisico zou ontstaan.

Wat tot slot het verkeerspunt met de Beringersteenweg betreft, moet opgemerkt worden dat de zeer beperkte verkeerstoename van de voorliggende aanvraag niet van die aard lijkt te zijn om te leiden tot een toename van de aanwezige veiligheidsrisico’s. Bovendien wordt niks aangebracht waaruit het tegendeel zou blijken.

Een alternatievenonderzoek is in deze niet nodig aangezien uit de verwachte mobiliteitsimpact en uit de concrete wegenisinrichting blijkt dat er geen risico bestaat voor enige oververzadiging van de Bremstraat, noch tot een ontstaan van verkeersveiligheidsrisico’s.

Dit bezwaarpunt kan niet gevolgd worden.

-    Impact op de leefomgeving:

De wegenis wordt voorzien op meer dan vier meter van de westelijke perceelsgrenzen en ca. 10 meter van de oostelijke perceelsgrenzen in het noorden van de verkaveling, en ongeveer 4,50 meter van de perceelsgrenzen in zuid-westelijke richting.

Bijgevolg valt niet in te zien, te meer de wegenis gelegen is in het centrale gedeelte van de verkaveling, in welke zin er een risico zou bestaan voor de privacy. Bovendien worden ook bomen aangeplant langsheen de wegenis die reeds de zichtbaarheid zullen beperken en de privacy zullen bewaren.

Bovendien valt niet in te zien in welke zin de biodiversiteit aangetast zou worden, wanneer blijkt dat de stikstofuitstoot aanvaardbaar is, het geluid tot het minimale beperkt zal worden en het gebied in huidige toestand reeds gedeeltelijk bebouwd is. De voorliggende aanvraag voorziet in een grote groenzone, de aanplant van bomen, de inrichting van een talud om de waterbuffering waar te nemen en te garanderen, … Waardoor geen achteruitgang van de biodiversiteit verwacht wordt, doch net het tegengestelde – door meer groene ruimtes te voorzien.

De geluidsoverlast gegenereerd door de wegenis en het gebruik ervan zal uiterst beperkt tot zelfs verwaarloosbaar zijn, aangezien de toename in verkeer immers uiterst beperkt is vanwege het doodlopend karakter van de wegenis. Bovendien is de wegenis gelegen op een voldoende ruime afstand van de perceelsgrenzen waardoor voorzien wordt in een voldoende buffering.

Verder wordt de waterhuishouding adequaat waargenomen, aangezien uit de verantwoordingsnota, de hydraulische nota en de infiltratieproeven blijkt dat de voorziene hoeveelheid infiltratie en buffering volstaat om de waterhuishouding te voldoen. Waarbij eveneens tegemoetgekomen wordt aan de hemelwaterverordening, waarbij tevens voorzien wordt in een terugslagklep tussen het overstromingsgebied (bewust zo aangelegd) en het talud om ook bij gewone buien geen overstromingsgevaar te genereren.

Wat betreft het gebrek aan groene ruimtes, kan verwezen worden naar het groen dat wordt voorzien op de verkaveling. Uit het verkavelingsplan wordt duidelijk dat er effectief voldoende groen zal worden aangelegd in het midden van het project. 

Dit bezwaarpunt kan niet gevolgd worden.

-    Verkavelingsvoorschriften

Wat betreft de derde bouwlaag kan opgemerkt worden dat de derde bouwlaag geen volledige bouwlaag is. Dit is ofwel een bouwlaag onder een hellend dak, ofwel een derde bouwlaag met plat dak maar dit binnen het bestaande gabarit van de woningen met een hellend dak. Aangezien er in de omgeving geen woningen voorkomen met een beperkte derde bouwlaag binnen het maximaal toelaatbaar gabarit voor een gebouw van 2 bouwlagen met een symmetrisch zadeldak en gelet op de beperkte afstand van de nieuw te bouwen woningen tot de achterste perceelgrens zullen er enkel woningen met plat dak worden toegestaan bestaande uit maximaal 2 bouwlagen. Dit is volledig conform de bestaande toestand in de omgeving en er zal hierdoor geen overmatige privacy hinder zijn. 

Verder wordt er als voorwaarde opgelegd dat er geen (dak)terrassen toegelaten zijn op de tweede bouwlaag. 

Dit bezwaarpunt kan gevolgd worden. 

-    Openbaar onderzoek

De aanplakking van de gele affiche werd volledig conform de bestaande regelgeving uitgevoerd.

Dit bezwaarpunt kan niet gevolgd worden. 

Ten slotte kan er nog bevestigd worden dat bij de sloop van de bestaande gebouwen geen schadelijke stoffen mogen worden verspreid en dat de verkaveling geen negatieve impact heeft op de bestaande nutsvoorzieningen. 

ADVIEZEN

Op 17/06/2024 werd advies gevraagd aan Proximus

Op 17/06/2024 werd advies gevraagd aan de Provincie Limburg, Dienst water en Domeinen

Op 17/06/2024 werd advies gevraagd aan Onroerend Erfgoed limburg

Op 17/06/2024 werd advies gevraagd aan de Brandweer Hulpverleningszone Zuid-West Limburg

Op 17/06/2024 werd advies gevraagd aan De Watergroep

Op 17/06/2024 werd advies gevraagd aan Fluvius System Operator

Op 18/03/2024 werd advies gevraagd aan de Dienst Mobiliteit

Op 17/06/2024 werd advies gevraagd aan de Dienst Patrimonium

Op 17/06/2024 werd advies gevraagd aan de Dienst Facilitair Management

Op 17/06/2024 werd advies gevraagd aan de Dienst Contractmanagement 

Op 17/06/2024 werd advies gevraagd aan de Dienst Milieu en Duurzaamheid

Op 17/06/2024 werd advies gevraagd aan Wyre.

MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE

Het project komt voor op bijlage III van het project-m.e.r.-besluit (10b standsontwikkelingsprojecten) wat maakt dat een project MER opgemaakt moet worden, tenzij de initiatiefnemer via een project-m.e.r.-screening kan aantonen dat het project geen aanzienlijke milieueffecten zal veroorzaken.  Er werd een project-m.e.r.-screening bij de aanvraag gevoegd. 

Effect mobiliteit

Ca. 5 extra voertuigen in een spitsuur en 3,5 buiten een spitsuur veroorzaken op de toegangsweg Bremstraat slechts een beperkte toename. De ontsluitingsweg naar de verkaveling heeft een capaciteit van 300 pae/u/rijrichting. De toename vertegenwoordigt minder dan 2% in de spits en iets meer dan 1% buiten de spits. Met deze toenames zal de verhouding tussen verkeersintensiteit en -capaciteit vermoedelijk niet boven 70% stijgen. Er is dan geen aanzienlijk effect op de mobiliteit.

Effect op het watersysteem

Met het pluviaal overstromingsrisico is rekening gehouden. De ruimte voor water die ingenomen wordt, wordt gecompenseerd. De aanvraag voldoet verder aan de gewestelijke hemelwaterverordening en voorziet in een afdoende oplossing voor de bijkomende bebouwing en verharding die in het gebied zal/kan gerealiseerd worden (zie hydraulische nota). Latere vergunningsaanvragen voor woningen, verhardingen en andere constructies zullen ook steeds moeten voldoen aan de gewestelijke hemelwaterverordening. Hiermee worden mogelijke effecten op het watersysteem ondervangen.

Allicht zal in functie van de aanleg van de wegenis bemaling nodig zijn (milieumeldingsplichtig - klasse 3). De invloedstraal van de bemaling is beperkt tot 100m. Binnen die straal komen geen gevoelige zones voor. Het meest nabijgelegen habitatrichtlijngebied ligt op 600m van het projectgebied verwijderd. Ook ten aanzien van het natuurgebied ten zuiden is meer dan 100m afstand. De bemaling is ook tijdelijk van aard en de grondwaterstand zal zich herstellen.

Effect luchtkwaliteit

Emissies van het verkeer, bij volledige invulling 17 wooneenheden: ca. 59 voertuigen per dag. Emissies zullen door ontwikkelingen in voertuigtechnologie afnemen met de tijd.

Geleide emissies zijn schoorstenen van verwarmingsketels, geen grote emissiepunten.

De verkaveling komt in een gebied met goede luchtkwaliteit. De bebouwing langs de ontsluitingsweg is laag en open, er is geen 'street-canyon' effect aanwezig. De verkeerstoename bedraagt ca. 59 voertuigen per dag. Er is dan geen aanzienlijk effect op de heersende luchtkwaliteit. Die treedt pas op bij een toename met 960 voertuigbewegingen per dag of meer.

Effect geluid en trillingen

De geluidsbronnen in de aanleg zijn niet continue bronnen die tijdelijk gedurende de werkuren geluid- en trillingen naar de omgeving uitstralen. Dit zal vooral merkbaar zijn op de bestaande woningen langs de omliggende straten (Bremstraat, Rozenstraat, Beverzakbroekweg, Schutenseweg) die aan het projectgebied grenzen. De verkeerstoename van het project in de aanlegfase is beperkt en resulteert niet in een meetbare toename van het geluid van het verkeer op de ontsluitingswegen.

Tijdens het latere gebruik - volledige bewoning nieuwe wooneenheden - zijn de meest belangrijke geluidsbronnen de motorvoertuigen van de bewoners. De toename van het wegverkeersgeluid op de ontsluitingswegen is beperkt en nauwelijks waarneembaar. Dit is een niet aanzienlijk effect.

Effect biodiversiteit

Het overgrote deel van het projectgebied is actueel bebouwd of verhard. Enkel het perceel langs de Bremstraat is nog onbebouwd/onverhard gebleven. In de toekomstige situatie zal er veel minder bebouwing en verharding zijn over het geheel en meer groene ruimte die ook kwaliteitsvol wordt ingericht met (opgaande) levende groenelementen. De groene ruimte wordt bovendien gekoppeld aan een bestaande afwateringsgracht. De meerwaarde op vlak van open/groene ruimte heeft ontegensprekelijk ook een meerwaarde op vlak van biodiversiteit. De bemalingsafstand is berekend met het Vlario rekenmodel voor lijnbemalingen. De invloedstraal reikt niet tot gevoelige zones; niet tot de Slangenbeekvallei ten zuiden en niet tot De Platwijers in het westen.

Uit bijgevoegde stikstofnota (incl. bijlagen) blijkt dat de berekende impactscores in gevoelige habitats in de meest nabijgelegen habitatrichtlijngebieden kleiner zijn dan 1%. Er moet dan geen passende beoordeling opgesteld worden. De berekende deposities in VEN-gebied zijn ook beperkt en veroorzaken geen schade aan de vegetaties in het VEN-gebied, zelfs niet aan het meest gevoelige vegetatietype.

De effecten op milieu en omgeving werden voldoende omschreven en uit de screening bleek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

STEDENBOUWKUNDIG ADVIES

TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN

OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

Gewestplan

De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).

GRUP, Bijzonder plan van aanleg of verkaveling

De aanvraag is niet gelegen in een ruimtelijk uitvoeringsplan, noch in een bijzonder plan van aanleg noch in een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.

De aanvraag voldoet principieel aan de geldende bestemmingsvoorschriften.

WATERTOETS

Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013 en het wijzigingsbesluit van 25 november 2022, verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn. De watertoets werd uitgevoerd. Hieruit bleek dat er advies diende te worden gevraagd aan de Provincie Limburg, Dienst water en Domeinen. Het advies van de Provincie Limburg, Dienst water en Domeinen d.d. 28 juni 2024 is voorwaardelijk gunstig en luidt als volgt:

“Ligging van het perceel: 

•    kadaster: gemeente Zonhoven, afdeling 3, sectie F, nrs. 644Y2 & 645G3 

•    adres: Schutenseweg 91A 

•    gelegen in een pluviaal overstromingsgebied 

Waterloop en machtiging 

•    stroomgebied van de onbevaarbare waterlopen: SLANGBEEK, nummer 211, categorie: 2de 

•    watering: neen 

DEEL 2 WATERADVIES I.V.M. DE WATERTOETS 

(art. 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018) 

1 Beschrijving van het watersysteem 

•    Het betreft een activiteit binnen het stroomgebied van een onbevaarbare waterloop van 2de categorie. 

•    Het perceel is volgens het gewestplan gelegen in woongebied 

•    Het perceel is daarenboven gelegen in: 

o    het bekken van de Demer 

o    het deelbekken Midden-Demer 

2 Waterplannen 

Het stroomgebiedbeheerplan van de Schelde is van toepassing. 2 

3 Toetsen aan de doelstellingen decreet integraal waterbeheer, gecoördineerd op 15 juni 2018 – artikel 1.2.2 

De adviesvraag handelt over: 

•    richtlijn gewijzigd overstromingsregime 

•    richtlijn gewijzigd afstromingsregime 

Richtlijn gewijzigd overstromingsregime 

De verkaveling is deels gelegen in pluviaal overstromingsgebied. 

Voor wat betreft de compensatie van het overstromingsvolume: het beschikbaar volume onder 38m92 moet behouden blijven. Dit volume kan gecompenseerd worden door een afgraving van een gedeelte van het perceel, op voorwaarde dat eenzelfde volume zich tussen 38m92 TAW en de (te bepalen) grondwaterstand situeert. Deze afgraving mag niet mee verkaveld worden, of moet openbaar domein worden. De diepte van de afgraving moet ruimtelijk aanvaardbaar zijn (cfr. gemeentelijke diensten ruimtelijke ordening). Deze afgraving moet aansluiten bij de bestaande lagergelegen zone (percelen aan de Bremstraat). 

Naast de compensatie van het overstromingsvolume moet ook de afstromingswijze kunnen verlopen zoals in de bestaande toestand. 

In de bestaande toestand loopt de gracht langs de Bremstraat over de volledige perceelsbreedte over in de lagergelegen percelen. In de nieuwe toestand dient de gracht tussen de nieuwe insteekweg en perceel 644V2 om het water af te leiden naar de compenserende bekkens. Het openbaar domein tussen de nieuwe insteekweg en perceel 644 V2 mag dan ook niet worden opgehoogd. 

Richtlijn gewijzigd afstromingsregime 

Vanaf een verharde oppervlakte van meer dan 1 000 m² moet door de vergunningverlenende instantie advies worden gevraagd aan de waterbeheerder met betrekking tot mogelijke schadelijke effecten op de toestand van het oppervlaktewater. In het kader daarvan moet voldaan worden aan de volgende voorwaarden: er moet ruimte voorzien worden om het regenwater te laten infiltreren. Er moet een infiltratieproef worden uitgevoerd, en op basis hiervan moet een Sirio-model worden opgemaakt, waarbij aangetoond wordt dat de terugkeerperiode van overloop minimaal 20 jaar bedraagt. Buffering moet (hoofdzakelijk) in open systeem gebeuren. Dit kan door: 

•    een (eventueel gecompartimenteerd – o.w.v. het hoogteverschil) grachten- of greppelsysteem aan te leggen waar het hemelwater kan infiltreren, indien nodig met een overloop naar de riolering. Dit systeem moet bereikbaar zijn o.w.v. onderhoud. Grachten moeten vlak of in tegenhelling worden aangelegd. 

•    de wegenis in waterdoorlatende verharding én fundering aan te leggen. Slokkers kunnen daarbij niet lager gelegen zijn dan het wegdek zodat ze als overloop fungeren. 

•    infiltreren in verlaagde bermen (die voldoende breed moeten zijn) kan indien deze kunnen vrijgehouden worden van gebruik, bv. voor parking. Dit kan vermeden worden door het aanwenden van straatmeubilair. 

I.p.v. of in combinatie met de bovenstaande maatregelen kan geopteerd worden voor een open, centraal (collectief) infiltratiebekken voor een gedeelte of de volledige verharde oppervlakte (wegenis/kavels) 

Aan deze voorwaarden is voldaan.  

DEEL 3 CONCLUSIES ONDERZOEK WATERBEHEERDER 

Uit de toepassing van de nadere regels voor de toepassing van de watertoets bij besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006, en latere wijzigingen, is gebleken dat het verkavelen van grond in 21 loten, e.a. een verandering van de toestand van watersystemen (of bestanddelen ervan) tot gevolg heeft. Deze verandering heeft geen betekenisvol schadelijk effect op het watersysteem voor zover de volgende voorwaarden worden opgenomen in de vergunning: 

•    Het openbaar domein tussen de nieuwe insteekweg en perceel 644 V2 mag dan ook niet worden opgehoogd. 

Het wateradvies is dan ook voorwaardelijk gunstig.”

Dit advies wordt integraal bijgetreden. 

ARCHEOLOGIENOTA

Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is een bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag. Op 22 februari 2024 nam het Agentschap Onroerend Erfgoed akte van de ingediende archeologienota met referentienummer: 2023J119

De maatregelen opgenomen in de archeologienota en het programma van maatregelen zullen als voorwaarden worden opgelegd bij de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden.

VERKAVELINGSVERGUNNINGSPLICHT

Artikel 4.2.15. § 1. Niemand mag zonder voorafgaande omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden een stuk grond verkavelen voor woningbouw of voor het opstellen van vaste of verplaatsbare constructies die voor bewoning kunnen worden gebruikt.

Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden kan worden aangevraagd en verleend voor het verkavelen voor de aanleg en het bebouwen van terreinen voor andere functies.

§ 2. Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden omvat reglementaire voorschriften aangaande de wijze waarop de verkaveling ingericht wordt en de kavels bebouwd kunnen worden.

§ 3. De verkavelaar zorgt ervoor dat de in de verkaveling opgenomen loten kunnen aansluiten op alle voorzieningen van openbaar nut die vereist worden door het vergunningverlenende bestuursorgaan. In voorkomend geval bepaalt de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden op welke wijze in de nodige infrastructuur voor de nutsvoorzieningen wordt voorzien.

Artikel 4.2.16. § 1. Een kavel uit een vergunde verkaveling of verkavelingsfase kan enkel verkocht worden, verhuurd worden voor méér dan negen jaar, of bezwaard worden met een recht van erfpacht of opstal, nadat de verkavelingsakte door de instrumenterende ambtenaar is verleden.

§ 2. De verkavelingsakte wordt eerst verleden na overlegging van een attest van het college van burgemeester en schepenen, waaruit blijkt dat, voor de volledige verkaveling of voor de betrokken verkavelingsfase, het geheel van de lasten uitgevoerd is of gewaarborgd is door :

1° de storting van een afdoende financiële waarborg;

2° een door een bankinstelling op onherroepelijke wijze verleende afdoende financiële waarborg.

Het attest, vermeld in het eerste lid, kan worden afgeleverd indien de vergunninghouder deels zelf de lasten heeft uitgevoerd, deels de nodige waarborgen heeft gegeven.

Artikel 4.2.17. Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden geldt als omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen wat betreft alle handelingen die zijn opgenomen in de vergunning en die de verkaveling bouwrijp maken, zoals in het bijzonder:

1° de aanleg van nieuwe verkeerswegen, of de tracéwijziging, verbreding of opheffing daarvan;

2° de wijziging van het reliëf van de bodem;

3° de ontbossing, met behoud van de toepassing van artikel 90bis van het Bosdecreet van 13 juni 1990;

4° het afbreken van constructies.

Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden geldt tevens als omgevingsvergunning voor het wijzigen van de vegetatie, vermeld in artikel 9bis, § 7, en artikel 13, § 4 en § 5, van het decreet van 21 oktober 1997 betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu, wat betreft alle handelingen die zijn opgenomen in de vergunning en die de verkaveling bouwrijp maken.

Het eerste en het tweede lid gelden als de vergunningsaanvraag voor het verkavelen van gronden voldoet aan de vereisten inzake ontvankelijkheid en volledigheid die gelden voor de aanvraag voor stedenbouwkundige handelingen of voor het wijzigen van de vegetatie.

De aanvraag voldoet aan deze bepalingen.

1.- Het dossier bevat voldoende gegevens over het aanleggen van nieuwe wegenis (lot18). 

Op 21 oktober 2024 keurde de gemeenteraad de beslissing omtrent de zaak der wegen goed.

Artikel 71, tweede lid van het Omgevingsvergunningsdecreet bepaalt het volgende:

“De bevoegde overheid neemt de voorwaarden die de gemeenteraad heeft opgelegd bij de beslissing over de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van de gemeenteweg, vermeld in artikel 31, integraal op in de vergunning.”

De voorwaarden uit de gemeenteraadsbeslissing dienen dus integraal overgenomen te worden in de omgevingsvergunning. Deze voorwaarden zijn:

• De voorwaarden van het advies van De Watergroep18 juni 2024 moeten nageleefd worden, in het bijzonder de vereiste om te zorgen voor een continue bevoorrading van drinkwater tijdens de werkzaamheden, alsook in het vrijwaren van voldoende ruimte in de bermen van de wegenis om waterleidingen aan te leggen en deze, indien nodig, te kunnen aanpassen;
• De voorwaarden van het advies van de Provincie Limburg, Dienst Water en Domeinen dd. 2 juli 2024, na te leven;
• De voorwaarden van het advies van de Hulpverleningszone Zuid-West Limburg dd. 5 juli 2024, zoals opgenomen in het advies met referte "2024-0123-001 ADVIES" na te leven;
• De voorwaarden van het advies van de Dienst Patrimonium dd. 24 juni 2024, na te leven;
• De voorwaarden van het advies van de Dienst Contractmanagement dd. 20 juni 2024, na te leven.

De omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden kan dus gelden als omgevingsvergunning voor de aanleg van de wegenis.

2.- Uit het verkavelingsplan blijkt dat er reliëfwijzigingen worden uitgevoerd in functie van de aanleg van de wegenis, compensatie van het overstromingsvolume, de inrichting van infiltratievoorzieningen en het bouwrijp maken van de verkaveling. Het dossier bevat voldoende gegevens over de uit te voeren reliëfwijzigingen. De omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden kan dus gelden als omgevingsvergunning voor het wijzigen van het reliëf.

3.- Uit het verkavelingsplan blijkt dat er constructies dienen te worden gesloopt. Het dossier bevat voldoende gegevens over de te slopen constructies (gebouwen en verhardingen). 

De omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden kan dus gelden als omgevingsvergunning voor de sloop van de bestaande constructies (gebouwen en verhardingen).

OVERIGE REGELGEVING

Slopen

De afbraak dient te gebeuren tot in de grond en de plaats moet hersteld worden in de vorige toestand. Aan de afbraak is geen milieuvergunningsplicht verbonden, wel dient rekening gehouden te worden met de wettelijke verplichtingen opgenomen in het Vlarem II, omgevingsvergunningsdecreet, het bodemsaneringsdecreet en het materialendecreet. Vooraleer te starten met de afbraakwerken dienen de constructies volledig ontruimd te worden. De afvalstoffen die vrijkomen bij de afbraakwerken dienen selectief ingezameld te worden. Alle bouw-, sloop- en infrastructuurwerken in open lucht dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II, hoofdstuk 6.12 Beheersing van stofemissies tijdens bouw- , sloop- en infrastructuurwerken”, indien deze uitgevoerd worden door een aannemer.

Het verwijderen van asbest dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II Beheersing van asbest, hoofdstuk 6.4.

Alle bebouwing dient afgebroken te worden alvorens er een verkoop van een lot en/of een omgevingsvergunning voor het bebouwen van een lot kan bekomen worden. De volledige verkaveling dient vrij en onbelast te zijn van materialen.

Erfdienstbaarheden

Uit het verkavelingsplan, opgesteld door studiebureau Geotec, blijkt dat er geen waterlopen noch erfdienstbaarheden aanwezig zijn op het terrein. Hier dient dan ook geen rekening mee gehouden te worden.  

Decreet grond- en pandenbeleid – bescheiden woonaanbod

In deze omgevingsvergunning wordt conform het decreet op grond- en pandenbeleid binnen de verkaveling een bescheiden woonaanbod van 20% voorzien. Het betreft afgerond 3 wooneenheden. Het bescheiden woonaanbod zal gerealiseerd worden in natura, meer bepaald op loten 2, 3 en 4, loten van kleiner dan 500 m². 

Bij het dossier werd een verkoopbelofte of verlening optie tot aankoop grond in kader van uitvoering bescheiden last toegevoegd, opgemaakt d.d. 29 januari 2024, waarbij de optienemer of de koper een openbaar bestuur is (gemeente Zonhoven), om zo de uitvoering van de last te waarborgen.

Gratis grondafstand

Lot 18 wordt door de verkavelaar gratis afgestaan aan de gemeente. Dit blijkt uit de akkoordverklaring bijgevoegd in het verkavelingsdossier.

Op 20 juni 2024 werd door de dienst Contractmanagement volgend voorwaardelijk gunstig advies verleend: ”Gratis grondafstand na voorlopige oplevering van de wegenis en voorafgaande goedkeuring door de gemeenteraad van de gemeente Zonhoven van lot 18 (40a44ca) zoals weergegeven op het (verkavelings)plan van landmeter Peter Gijsen d.d. 5/10/2023, met het oog op inlijving bij het openbaar domein van de gemeente Zonhoven. Alle kosten zijn voor de aanvragers.” 

De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.

TOETSING AAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING

OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG

De aanvraag betreft het verkavelen van gronden voor 17 loten voor grondgebonden eengezinswoningen (loten 1 t/m 17) langs een nieuw aan te leggen ontsluitingsweg en openbaar groen (lot 18) en 1 lot waar een elektriciteitscabine kan opgericht worden (lot 19). 

BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING

De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:

1°     het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;

2°     het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;

Omschrijving ligging en omgeving

Het perceel waarop de aanvraag betrekking heeft, is gelegen in Terdonk. Terdonk is één van de drie woonkernen in Zonhoven, maar vindt als enige ruimtelijk direct aansluiting bij het hoofddorp Zonhoven dat deel uitmaakt van het regionaalstedelijk gebied Hasselt-Genk. Terdonk ligt met name net ten westen van Zonhoven, aan de overkant van de N74. Terdonk heeft een uitgesproken residentieel karakter en een behoorlijk voorzieningenniveau (basisschool, supermarkt, bakker, apotheek, sporthal, kerk, jeugdaccommodatie, etc.) voor een woonkern.

De aanvraag heeft betrekking op een terrein gelegen tussen de Bremstraat – Schutenseweg – Beverzakbroekweg - Rozenstraat, te Schutenseweg 91A, 3620 Zonhoven. Dit terrein bestaat uit de percelen kadastraal gekend als zijnde Zonhoven, 3de Afdeling, Sectie F, nrs. 645G3 en 644Y2.

De onmiddellijke omgeving bestaat uit een residentiële woonomgeving. De omgeving kenmerkt zich door grondgebonden eengezinswoningen in open, halfopen en gegroepeerd verband. Deze woningen hebben één of twee bouwlagen onder een zadeldak of plat dak. 

Verkavelingsvoorwerp

De aanvraag omvat het verkavelen van gronden voor 17 loten voor grondgebonden eengezinswoningen (loten 1t/m 17) langs een nieuw aan te leggen ontsluitingsweg en openbaar groen (lot 18) en 1 lot waar een elektriciteitscabine kan opgericht worden (lot 19). 

De 17 bouwloten zijn dus bestemd voor grondgebonden eengezinswoningen. Deze worden geplaatst rondom een centrale groenzone waar ook ruimte is voor water. Het zijn bijna allemaal halfopen bebouwingen. Drie loten bestaan uit open bebouwingen. De grondgebonden eengezinswoningen beschikken ook allemaal over een tuin. 

Binnen voorliggende aanvraag wordt wonen als hoofdbestemming vooropgesteld in de vorm van grondgebonden eengezinswoningen. Op iedere kavel kan maximaal één grondgebonden woning worden opgericht. Bijkomend wordt op elk kavel een nevenbestemming complementair aan het wonen toegelaten, zoals kantoren,  vrije beroepen en diensten. Nevenbestemmingen worden beperkt tot maximaal één nevenbestemming per wooneenheid. Tevens kunnen deze nevenbestemmingen enkel op het gelijkvloers worden opgericht en worden deze in oppervlakte beperkt tot maximaal 40 % van de gelijkvloerse vloeroppervlakte van het hoofdgebouw. De parkeerbehoefte van deze nevenbestemming dient te worden opgelost op eigen terrein. Indien er op eigen terrein geen mogelijkheid bestaat om het parkeren op te vangen, kan de nevenfunctie niet worden toegelaten voor dit lot. 

Alle woningen beschikken over een private tuinruimte met een minimale diepte van 10 meter achter het op het verkavelingsplan gedefinieerde hoofdbouwvolume. Per perceel is de oprichting van één bijgebouw in de vorm van een tuinberging toegelaten. Vrijstaande bijgebouwen worden ingeplant in de achtertuinstrook. De afstand tot de achter- en zijdelingse perceelsgrenzen bedraagt minstens 1 meter. Mits akkoord van de aanpalende eigenaar kan het bijgebouw ook op een afstand van minder dan 1,00m van de perceelsgrens ingeplant worden of op de perceelsgrens. Het bijgebouw bestaat uit maximaal 1 bouwlaag met een kroonlijst van maximum 3 meter en een nokhoogte van max. 4,50 meter. De dakvorm is vrij. Het bijgebouw wordt verplicht uitgevoerd in duurzame en esthetisch verantwoorde materialen die passend zijn bij het toegepaste materiaalgebruik in het hoofdgebouw.

Erfafsluitingen moeten worden uitgevoerd met groenaanplantingen, al dan niet versterkt met palen, draad of hekwerk. Deze worden uitgevoerd in streekeigen en inheemse beplanting. 

Op een aantal plekken waar private achter- en zijtuinen grenzen aan het publieke domein, op het verkavelingsplan aangeduid met ‘zone voor hagen’, dient verplicht een haag aangeplant te worden van het type Carpinus Betulus, Ligustrum Vulgare en/of Acer Campestre of een combinatie van deze types.

Lot 18 wordt voorzien als ontsluitingsweg, dewelke uitkomt op de Bremstraat, en voor de aanleg van openbaar groen.

Lot 19 zal gebruikt worden voor een elektriciteitscabine. 

Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving

Het voorzien van 17 grondgebonden ééngezinswoningen met een ondergeschikte nevenbestemming (kantoren, vrije beroepen en diensten) op het gelijkvloers of een zorgwoning, in een residentiële woonomgeving, is functioneel inpasbaar in de onmiddellijke en ruime omgeving.

Mobiliteitsimpact

Elk lot is voldoende groot om de parkeerbehoefte op eigen terrein te kunnen opvangen. Elk perceel heeft de mogelijkheid om een interne garage binnen het hoofdbouwvolume te realiseren. Loten 2, 4, 9, 11, 13 en 15 hebben ook de mogelijkheid om een carport te voorzien in de zijtuinstrook. Ook in de verkavelingsvoorschriften wordt opgenomen dat de parkeerbehoefte binnen de individuele loten opgevangen moeten worden. Er zal bijkomende mobiliteit ontstaan door deze verkaveling, maar deze zal geen overmatige impact hebben.

De schaal van de voorgenomen werken

In de omgeving is een diversiteit van bouwvolumes aanwezig gaande van 1 bouwlaag tot 2 bouwlagen. De verkavelingsvoorschriften bepalen dat er maximaal 2 bouwlagen met één bouwlaag onder het hellend dak toegelaten is bij woningen met een hellend dak. Bij woningen met een plat dak zijn maximaal 2 bouwlagen toegelaten en een beperkte derde bouwlaag binnen het maximaal toelaatbaar gabarit voor een gebouw van 2 bouwlagen met een symmetrisch zadeldak. Aangezien er in de omgeving geen woningen voorkomen met een beperkte derde bouwlaag binnen het maximaal toelaatbaar gabarit voor een gebouw van 2 bouwlagen met een symmetrisch zadeldak en gelet op de beperkte afstand van de nieuw te bouwen woningen tot de achterste perceelgrens zullen er enkel woningen met plat dak worden toegestaan bestaande uit maximaal 2 bouwlagen. Dit is volledig conform de bestaande toestand in de omgeving en er zal hierdoor geen overmatige privacy hinder zijn. 

Ook de hellende en platte daken komen terug in de omgeving. Voor de woningen wordt een maximale bouwdiepte van 15 meter op het gelijkvloers (de voorgestelde bouwdiepte van 17 meter op lot 6 zal beperkt worden tot een maximale bouwdiepte van 15 meter), een maximale bouwdiepte van 12 meter op de verdieping voorzien en een maximale kroonlijsthoogte van 6,5 meter bij  hellende en platte daken. Er wordt een nokhoogte van maximaal 5 meter boven de kroonlijsthoogte voorzien. Er zal bijkomend als voorwaarde worden opgelegd dat de nokhoogte maximaal 11 meter mag bedragen t.o.v. vloerpeil gelijkvloers. Een bijgebouw bestaat uit maximaal 1 bouwlaag met een kroonlijst van maximum 3 meter en een nokhoogte van max. 4,50 meter. De dakvorm is vrij. Mits naleving van de opgelegde voorwaarden stemt dit overeen met de normaal gehanteerde normen voor bebouwing in deze omgeving.  

Het ruimtegebruik, de bouwdichtheid en visueel-vormelijke elementen

Alle woningen beschikken over een private tuinruimte met een minimale diepte van 10 meter achter het op het verkavelingsplan gedefinieerde hoofdbouwvolume. Per perceel is de oprichting van één bijgebouw in de vorm van een tuinberging toegelaten. Het bijgebouw beslaat max. 10% van de oppervlakte van de zone voor achtertuinen, met een max. van 40m². Vrijstaande bijgebouwen worden ingeplant in de achtertuinstrook. De afstand tot de achter- en zijdelingse perceelsgrenzen bedraagt minstens 1 meter. Mits akkoord van de aanpalende eigenaar kan het bijgebouw ook op een afstand van minder dan 1,00m van de perceelsgrens ingeplant worden of op de perceelsgrens. 

Maximaal 15% van de achtertuin mag verhard worden, met een absoluut maximum van 80m². Verhardingen worden bovendien zoveel als mogelijk aangelegd in waterdoorlatende of waterpasserende materialen of materialen toegepast met een brede voeg.

Na het oprichten van de woningen, bijgebouwen en het aanleggen van de verhardingen kan er nog een kwalitatieve groene tuinzone aangelegd worden.

De aanvraag beoogt het verkavelen van 17 loten voor grondgebonden eengezinswoningen. Het projectgebied is 1ha 13a 62ca groot. Dat stemt overeen met een dichtheid van 14,96 wooneenheden per hectare. Dit is conform de bestaande omgeving. 

Cultuurhistorische aspecten

Niet van toepassing.

Bodemreliëf

Er worden reliëfwijzigingen uitgevoerd in functie van de aanleg van de wegenis, compensatie van het overstromingsvolume, de inrichting van infiltratievoorzieningen en het bouwrijp maken van de verkaveling. De voorgestelde reliëfwijzigingen zijn aanvaardbaar. De opvang en afvoer van hemelwater afkomstig van de constructies en verhardingen dient op eigen terrein uitgevoerd te worden

Hinderaspecten met betrekking tot gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen

Er wordt geen hinder verwacht door voorliggende aanvraag m.b.t. tot de gezondheid, het gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen. 

Gelet op de beperkte diepte van de tuinzones van de voorziene loten zullen volgende voorwaarden worden opgelegd om privacy-hinder te voorkomen:

•    dakkapellen in het achterste dakvlak  worden niet toegelaten.

•    er mogen geen (dak)terrassen geplaatst worden op de tweede bouwlaag. 

De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving. 

BESPREKING VAN DE ADVIEZEN

1.- Op 28 juni 2024 werd door de dienst Waterbeheer van de provincie Limburg een voorwaardelijk gunstig advies verleend zoals hierboven reeds weergegeven

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden. 

2.-  Op 5 juli 2024 werd door de hulpverleningszone Zuid-West Limburg een voorwaardelijk gunstig advies verleend:

“Brandweeradvies aan het College van Burgemeester en Schepenen van en te Zonhoven 

Betreft: Verkaveling 

Van toepassing zijnde wetgeving 

Het advies werd opgemaakt met als leidraad het K.B. van 7 juli 1994, gewijzigd door het K.B. van 19 december 1997 en door het K.B. van 4 april 2003 tot vaststelling van de basisnormen voor de preventie van brand en ontploffing waaraan de nieuwe gebouwen moeten voldoen, bijlage 1 terminologie, bijlage 2/1 lage gebouwen, bijlage 5/1 reactie bij brand van materialen en bijlage 7 Gemeenschappelijke bepalingen. 

Opmerkingen 

1.    Voor de gebouwen met meer dan één bouwlaag moeten de voertuigen van de brandweer minstens in één punt een gevel kunnen bereiken die op herkenbare plaatsen toegang geeft tot iedere bouwlaag. Daartoe moeten de voertuigen beschikken over een toegangsmogelijkheid en een opstelplaats: 

    ofwel op de berijdbare rijweg van de openbare weg; 

    ofwel op een bijzondere toegangsweg vanaf de berijdbare rijweg van de openbare weg en die de volgende karakteristieken vertoont: 

    minimale vrije breedte: 4 m; 

    minimale draaicirkel met draaistraal 11 m (aan de binnenkant) en 15 m (aan de buitenkant); 

    minimale vrije hoogte: 4 m; 

    maximale helling: 6 %; 

    draagvermogen: derwijze dat voertuigen, zonder verzinken, met een maximale asbelasting van 13 ton er kunnen rijden en stilstaan, zelfs wanneer ze het terrein vervormen. Voor de kunstwerken welke zich op de toegangswegen bevinden, richt men zich naar NBN B 03-101. 

(KB 7-7-1994 en latere wijzigingen art 1.1)

2.    Indien er sprake is van middelhoge gebouwen. 

Het gebouw is voortdurend bereikbaar voor autovoertuigen. Daartoe moeten de voertuigen beschikken over een toegangsmogelijkheid en een opstelplaats : 

-    ofwel op de berijdbare rijweg van de openbare weg; 

-    ofwel op een bijzondere toegangsweg vanaf de berijdbare rijweg van de openbare weg en die de volgende kenmerken vertoont : 

-    minimale vrije breedte: 4 m; zij bedraagt 8 m indien de toegangsweg doodloopt; - minimale draaicirkel met straal 11 m aan de binnenkant en 15 m aan de buitenkant; 

-    minimale vrije hoogte: 4 m; 

-    maximale helling: 6 %; 

-    draagvermogen: derwijze dat voertuigen, zonder verzinken, met een maximale asbelasting van 13 t er kunnen rijden en stilstaan, zelfs wanneer ze het terrein vervormen. 

    Voor kunstwerken welke zich op de toegangswegen bevinden, richt men zich naar de NBN B 03-101; 

-    mogelijkheid tegelijkertijd 3 autovoertuigen van 15 t te dragen. 

-    de afstand vanaf de rand van de weg tot aan het vlak van de gevel bedraagt tussen 4 m en 10 m. 

Geparkeerde voertuigen mogen de doorgang en de opstelling van de voertuigen van de brandweer op deze toegangswegen niet verhinderen. Op ten minste één van deze toegangswegen moeten het materieel en de voertuigen van de brandweer kunnen rijden, stilstaan en werken. 

Indien er sprake is van middelhoge gebouwen, moet er een keerpunt zijn. 

3.    Bovengrondse en ondergrondse hydranten worden gevoed door het openbaar waterleidingnet via een leiding met minimale binnendiameter van 80 mm. Kan het openbaar net aan deze voorwaarden niet voldoen, dan wendt men andere bevoorradingsbronnen aan met minimale capaciteit van 50 m³. Deze bevoorradingsbronnen voeden een leidingnet met ondergrondse hydranten en/of bovengrondse hydranten, type BH 80. De opvoerpomp die het leidingnet voedt levert minimaal een debiet van 1.000 l/min (60 m³/h) bij een persdruk van 2,5 bar aan de ongunstigste hydrant. De pomp moet een minimale autonomie van 1 uur hebben. De ondergrondse hydranten moeten voldoen aan de norm NBN EN 14339 en de bovengrondse hydranten aan de norm NBN S21-019. (KB 7/7/94 art. 6.8.5.4.1) 

In de nijverheids- en handelszones en op de plaatsen met een grote bevolkingsdichtheid liggen de wateraansluitingen op een maximum afstand van 100 m van elkaar verwijderd. Elders zijn zij wegens de ligging van de voor brand te beveiligen gebouwen of inrichtingen zo verdeeld dat de afstand tussen de ingang van elk gebouw of van elke inrichting en de dichts bijgelegen hydrant niet meer dan 200 m bedraagt. (KB 7/7/94 art. 6.8.5.4.2) 

De ondergrondse of de bovengrondse hydranten worden aangebracht op een horizontaal gemeten afstand van minstens 0,60 m van de kant der straten, wegen of doorgangen waarop voertuigen kunnen rijden en parkeren. (KB 7/7/94 art. 6.8.5.4.3) 

4.    De ligging van de ondergrondse hydranten dient evenwel aangeduid te worden door de gepaste herkennings- en identificatietekens betreffende de watervoorraden voor het blussen van branden, conform de ministeriële circulaire van 14 oktober 1975. 

Besluit

De hulpverleningszone Zuid-West Limburg geeft een GUNSTIG brandweeradvies mits naleving van hogervermelde voorwaarden en opmerkingen.

Gelieve bij elke correspondentie de nummering onder “ons kenmerk” te vermelden..”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden. 

3.- Op 30 juli 2024 werd door Fluvius System Operator een voorwaardelijk gunstig advies verleend:

“Naar aanleiding van uw vraag hebben wij een studie opgemaakt voor de aanleg en/of aanpassingen van de nutsleidingen voor het bovenvermeld project en dit op basis van de gegevens waarover wij vandaag beschikken. 

Voor uw project zijn volgende werken van toepassing en noodzakelijk: 

- Aanleg van nieuwe nutsleidingen voor elektriciteit 

- Openbare Verlichting 

- Oprichting van een distributiecabine 

Deze voorwaarden worden gelijktijdig overgemaakt aan u en aan het betrokken college van burgemeester en schepenen van de gemeente Zonhoven, die de voorwaarden mee zal opnemen in de omgevingsvergunning. 

Bij een eventuele wijziging, zeker indien het gaat om een wijziging van de gevraagde vermogens, of herverkaveling, moet u een nieuwe aanvraag indienen. Op basis van de gewijzigde gegevens zullen wij een studie uitvoeren om te bepalen of een netuitbreiding en/of het plaatsen van een nieuwe distributiecabine vereist is om het project te kunnen aansluiten. De bouwheer dient in dat geval een grond of lokaal op het gelijkvloers ter beschikking te stellen voor deze distributiecabine. 

De aansluitingskosten van de individuele woningen, appartementen of panden zijn niet inbegrepen in deze voorwaarden, zij worden later met de offerte voor aansluiting afgerekend. Bijkomende kosten die moeten worden gemaakt naar aanleiding van het 

verplaatsen van bestaande leidingen of installaties, kunnen afzonderlijk worden aangerekend na de vaststelling van de noodzaak tot verplaatsing. 

Indien u deze werken wenst te laten uitvoeren, verzoeken wij u dit document voor akkoord te ondertekenen en terug te sturen via het digitaal omgevingsloket via ('Acties' > 'Versturen bericht') of via bovenstaand e-mailadres. 

De volledige reglementering kunt u raadplegen op www.fluvius.be. U dient deze na te leven. 

Het detail van de voorwaarden en de daaraan verbonden financiële tussenkomsten zijn opgenomen in onderstaande tabel en schematisch aangeduid op het voorontwerp als bijlage. 

De voorwaarden blijven 6 maanden geldig. 

Op basis van de gegevens waarover wij beschikken valt uw project onder de definitie van grote verkaveling/groot appartementsgebouw cfr. het Energiedecreet van 8/5/2009 en het Energiebesluit van 19/11/2010. Als distributienetbeheerder mogen wij dan ook geen aansluitingen gas realiseren in dit project. Bijgevolg zullen wij ook geen gasdistributienet aanleggen binnen dit project. Indien u meent dat dit project toch niet onder deze definitie zou vallen of als u beroep wenst te doen op de wettelijke uitzondering, dan dient u ons hiervan zo snel als mogelijk in te lichten. Uw offerte zal in dat geval immers herzien moeten worden. 

Openbare verlichting: 

In het kader van dit project wordt nieuwe openbare verlichting geplaatst. 

De materiaaltypes voor openbare verlichting zoals vermeld in onderstaande tabel zijn onder voorbehoud van de beschikbaarheid van deze materialen op het moment van uitvoering van de werken. Indien deze materiaaltypes niet meer beschikbaar zijn, dan worden ze vervangen door evenwaardige materialen met gelijkwaardige technische specificaties. 

Patrimonium en overdracht: 

De oprichting van een distributiecabine voor elektriciteit is noodzakelijk. Voor meer informatie over grondafstand, zie bijlage: 'Gronden, lokalen en/of erfdienstbaarheden'. 

De installaties voor openbare verlichting (palen en armaturen) blijven eigendom van de distributienetbeheerder. Ook alle leidingen en overige installaties blijven eigendom van de distributienetbeheerder. 

Verdere verloop van de procedure: 

Als u akkoord gaat met de voorwaarden van deze offerte, starten wij met de voorbereiding van het dossier, nemen wij de uitvoering ervan op in onze planning en versturen wij u de bijhorende facturen. 

Na uw akkoord, moet u rekening houden met een termijn van minimum 120 werkdagen voor de start van de infrastructuurwerken. 

U moet ook rekening houden met de levertermijn van materialen en eventuele vergunningen. Ten vroegste 8 weken nadat uw facturen zijn betaald, kunnen de werken worden aangevat. 

Na ontvangst van uw akkoord wordt de factuur opgemaakt om deze binnen de 30 dagen te betalen. 

Er moet een nieuwe aanvraag worden ingediend bij wijziging of herverdeling. De overeenkomst vervalt als de omgevingsvergunning wordt geweigerd. 

De gemeente wordt in kennis gesteld als u aan alle voorwaarden heeft voldaan. De gemeente zal dan volgens de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening een verkoopbaarheidsattest afleveren. De omgevingsvergunning die reeds is afgeleverd mag in uitvoering gebracht worden. 

Wij hopen u met deze informatie van dienst te zijn. Indien u hieromtrent nog vragen hebt, kunt u ons altijd contacteren.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden. 

4.- Op 20 juni 2024 werd door de dienst Contractmanagement een voorwaardelijk gunstig advies verleend zoals hierboven reeds weergegeven

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden. 

5.-  Op 25 juli 2024 werd door de dienst facilitair management een voorwaardelijk gunstig advies verleend:

“Gunstig voor de verkaveling zoals voorgesteld, mits voldaan wordt aan volgende voorwaarden:

- In de verkavelingsvoorschriften dienen volgende voorwaarden te worden opgenomen:

1) Aanplanten van minstens 1 hoogstam loofboom in de voortuin van elk lot,

2) Aanplanten van minstens 1 hoogstam loofboom in de achtertuin van de loten 1 t.e.m. 5 en loten 7 t.e.m. 17.

3) Aanplanten van minstens 2 hoogstam loofbomen in de achtertuin van lot 6.

4) De verplicht aan te planten bomen zijn streekeigen en/of klimaat robuuste bomen van minstens 2de grootte en worden aangeplant in een maat niet kleiner dan 14-16.

5) de verplicht aan te planten bomen moeten ten laatste in het plantseizoen volgend op het beëndigen van de bouwwerken aangeplant worden.

6) de wadi die er moet komen wordt uitgevoerd met zacht glooiende hellingen, zodat deze ook als speelruimte kan benut worden.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden. 

6.- Op 15 april 2024 liet de dienst Mobiliteit weten geen advies uit te brengen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt hiervan akte.

7.- Op 17 juni 2024 liet Onroerend Erfgoed Limburg weten geen advies uit te brengen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt hiervan akte.

8.- Op 10 juli 2024 werd door de dienst Milieu en Duurzaamheid een voorwaardelijk gunstig advies verleend:

“Bij de bemalingsaanvraag voor de wegaanleg dient rekening gehouden te worden met de nabijgelegen verontreiniging te Bremstraat 38 (F595D). Begin 2024 vond een calamiteit plaats met een lekkende mazouttank; het saneringsproject wordt behandeld door Promaz. Meer informatie kan gekregen worden via Promaz of OVAM.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden. 

9.- Op 24 juni 2024 werd door de dienst Patrimonium een voorwaardelijk gunstig advies verleend:

“inritten op openbaar domein in waterdoorlatende klinkers; wegenis in asfalt ipv. klinkers omwille van de verschillende bochten en snijverlies.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden. 

10.- Op 18 juni 2024 werd door De Watergroep een voorwaardelijk gunstig advies verleend:

“Advies ACCA

Volledig gunstig advies met voorwaarden

Voor de uitrusting van de verkaveling met een drinkwaterleiding op het openbaar domein moet door de initiatiefnemer onderstaand betaald worden:

•    een forfaitaire kost per bebouwbare kavel

•    een studiekost per project

Wanneer aan alle voorwaarden is voldaan zal De Watergroep de gemeente hiervan op de hoogte brengen. Vervolgens zal de gemeente, cfr. De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, een verkoopbaarheidsattest afleveren.

Bovendien kunnen we je ook melden dat De Watergroep installaties in exploitatie heeft in de zone van de infrastructuurwerken en dat deze installaties te allen tijde bereikbaar moeten zijn.

De werken dienen zodanig uitgevoerd te worden dat er een continue drinkwaterbevoorrading kan gegarandeerd worden.

In het ontwerp dien je er rekening mee te houden dat in de bermen voldoende ruimte voorzien wordt om de leidingen aan te leggen en de eventuele aanpassingen uit te voeren.

Deze forfaitaire kost en de kost voor eventuele aanpassingen aan de bestaande drinkwaterleiding zijn ten laste van de initiatiefnemer.

Vanaf een leiding van Ø 80mm is een druk- en capaciteitsmeting noodzakelijk. Er wordt slechts effectief gestart met de opmaak van een ontwerp ná uitvoering van de meting door De Watergroep. De kosten hiervoor vallen integraal ten laste van de initiatiefnemer. Vraag je capaciteitsmeting hier aan: www.dewatergroep.be/capaciteitsmeting.

De Watergroep plaatst geen hoofdleidingen op privaat domein. Voor de aansluiting van meerdere woningen op privaat domein kan wel een verdeelleiding aangelegd worden. Voor de aanleg, het onderhoud, de herstelling en vernieuwing van deze verdeelleiding zal steeds een kosteloze erfdienstbaarheid gevestigd moeten worden, samen met een kosteloze erfdienstbaarheid van overgang (permanent en onbelemmerd) voor personeel en/of aannemers, voertuigen en materiaal van De Watergroep. Deze te vestigen erfdienstbaarheden dienen eeuwigdurend te zijn en vastgelegd in een notariële akte. Het verkrijgen van de effectief verleden notariële akte door De Watergroep is een absolute voorwaarde voor de start van de aanleg van de drinkwaterleidingen. De Watergroep plaatst géén hydranten, spoelpunten of vakafsluiters op private eigendommen.

Voor de afbraak van het bestaande gebouw dient de eigenaar via de website van De Watergroep de uitbraak van de bestaande aftakking aan te vragen: Aanvraagformulier definitief afsluiten op de openbare weg.

Voor grotere projecten met aanleg van nieuwe wegenis moet er na het verkrijgen van de vergunning een coördinatievergadering worden opgestart met de zonemanager van De Watergroep om eventuele knelpunten vooraf te bespreken.

Iedere wooneenheid dient over een afzonderlijke watermeter te beschikken. De plaats van de watermeter dient te beantwoorden aan de voorschriften van De Watergroep.

De kosten van de nieuwe aftakkingen zijn ten laste van de aanvragers.

Bijkomende informatie kan je vinden op: www.dewatergroep.be”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden. 

11.- Op 01 juli 2024 werd door Proximus volgend voorwaardelijk gunstig advies verleend:

“Op basis van de informatie waarover wij momenteel beschikken, geven wij graag een gunstig advies indien u volgende voorwaarden opneemt in uw vergunning : 

-    Een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan. 

-    Uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager. 

-    Van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor oplevering dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus door het formulier als bijlage ingevuld te versturen naar werf.a2@proximus.com. 

-    De Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan.

-    Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen via netwerkstudie.a22@proximus.com 

Na de werken kunnen de bewoners eenvoudig aansluiten op de nutsvoorzieningen voor telefonie-, internet- en televisiediensten. Hiervoor kan de aanvrager terecht bij onze klantendienst op het gratis nummer 0800 22 800. Meer informatie op www.proximus.be/bouwen. “

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden. 

12.- Op 24 juni 2024 werd door Wyre volgend voorwaardelijk gunstig advies verleend:

“Wij zijn nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Wyre nodig is om de loten uit deze verkavelings- of bouwaanvraag te kunnen aansluiten. Wij vragen om onderstaande voorwaarden op te nemen in de vergunning:

•    Onze studiedienst stelde vast dat er een netuitbreiding nodig is om alle loten van dit project aansluitbaar te maken. 

•    Er werd een offerte opgesteld en ter goedkeuring doorgestuurd naar de aanvrager. In deze offerte houden we rekening met het aanleggen van nutsleidingen in overleg met andere nutsmaatschappijen. Dit is kostenbesparend en beperkt de hinder. We stemmen de uitvoeringstermijnen dan ook af op de planning van de andere werken.

Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden met de latere abonnee verrekend.

Wij blijven steeds tot uw dienst voor verdere informatie.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden. 

Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de schaal en het uiterlijk van de voorgenomen werken op voldoende wijze ruimtelijk inpassen in de onmiddellijke en ruime omgeving, dat de ruimtelijke draagkracht van het gebied niet wordt overschreden en dat de voorziene verweving van functies de aanwezige of te realiseren bestemmingen in de onmiddellijke omgeving niet in het gedrang brengen noch verstoren. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

EINDADVIES

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar/bestaanbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.

De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden voor 17 loten voor grondgebonden eengezinswoningen (loten 1t/m 17) langs een nieuw aan te leggen ontsluitingsweg en openbaar groen (lot 18) en 1 lot waar een elektriciteitscabine kan opgericht worden (lot 19), mits het opleggen van voorwaarden.

Bijgevolg adviseert de omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het verkavelen van gronden voor 17 loten voor grondgebonden eengezinswoningen (loten 1t/m 17) langs een nieuw aan te leggen ontsluitingsweg en openbaar groen (lot 18) en 1 lot waar een elektriciteitscabine kan opgericht worden (lot 19), zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.

Voorwaarden:

1) De verkavelingsvoorschriften in bijlage, opgesteld door Geotec bv (januari 2024), zijn van toepassing op voorliggende aanvraag, mits volgende aanpassingen/aanvullingen:

Specifiek voor lot 6:

• De bouwdiepte van het gelijkvloers van lot 6 wordt beperkt tot maximum 15 meter
• Aanplanten van minstens 2 hoogstam loofbomen in de achtertuin van lot 6.

Voor lot 1 t.e.m. lot 17

• (Dak)terrassen op of aan de tweede bouwlaag zijn niet toegelaten. 
• Dakkapellen in het achterste dakvlak  worden niet toegelaten.
• Bij een schuin dak mag de nokhoogte maximaal 11 meter bedragen t.o.v. vloerpeil gelijkvloers.
• Bij een plat dak mogen de woningen uit maximaal 2 bouwlagen bestaan. De mogelijkheid om een beperkte derde bouwlaag binnen het maximaal toelaatbaar gabarit voor een gebouw van 2 bouwlagen met een symmetrisch zadeldak op te richten wordt geschrapt.
• Indien er op eigen terrein geen mogelijkheid bestaat om het parkeren van de nevenfunctie op te vangen, kan de nevenfunctie niet worden toegelaten voor dit lot.
• Aanplanten van minstens 1 hoogstam loofboom in de voortuin van elk lot,
• Aanplanten van minstens 1 hoogstam loofboom in de achtertuin van de loten 1 t.e.m. 5 en loten 7 t.e.m. 17.
• De verplicht aan te planten bomen zijn streekeigen en/of klimaat robuuste bomen van minstens 2de grootte en worden aangeplant in een maat niet kleiner dan 14-16.
• De verplicht aan te planten bomen moeten ten laatste in het plantseizoen volgend op het beëindigen van de bouwwerken aangeplant worden.
• De wadi die er moet komen wordt uitgevoerd met zacht glooiende hellingen, zodat deze ook als speelruimte kan benut worden.

2)    Te voldoen aan de voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies van Hulpverleningszone Zuid-West Limburg 

3)    Te voldoen aan de voorwaarden en opmerkingen gesteld door De Watergroep

4)    Te voldoen aan de voorwaarden en opmerkingen gesteld door de Provincie Limburg, Dienst water en Domeinen.

5)    Te voldoen aan de voorwaarden en opmerkingen gesteld door Proximus. 

6)    Te voldoen aan de voorwaarden en opmerkingen gesteld door de Wyre.

7)    Te voldoen aan de voorwaarden en opmerkingen gesteld door Fluvius System Operator.

8)    Te voldoen aan de voorwaarden en opmerkingen gesteld door de Gemeenteraad:

• De voorwaarden van het advies van De Watergroep18 juni 2024 moeten nageleefd worden, in het bijzonder de vereiste om te zorgen voor een continue bevoorrading van drinkwater tijdens de werkzaamheden, alsook in het vrijwaren van voldoende ruimte in de bermen van de wegenis om waterleidingen aan te leggen en deze, indien nodig, te kunnen aanpassen;
• De voorwaarden van het advies van de Provincie Limburg, Dienst Water en Domeinen dd. 2 juli 2024, na te leven;
• De voorwaarden van het advies van de Hulpverleningszone Zuid-West Limburg dd. 5 juli 2024, zoals opgenomen in het advies met referte "2024-0123-001 ADVIES" na te leven;
• De voorwaarden van het advies van de Dienst Patrimonium dd. 24 juni 2024, na te leven;
• De voorwaarden van het advies van de Dienst Contractmanagement dd. 20 juni 2024, na te leven.

9)    Te voldoen aan de voorwaarden en opmerkingen gesteld door de dienst Contractmanagement:

Gratis grondafstand na voorlopige oplevering van de wegenis en voorafgaande goedkeuring door de gemeenteraad van de gemeente Zonhoven van lot 18 (40a44ca) zoals weergegeven op het (verkavelings)plan van landmeter Peter Gijsen d.d. 5/10/2023, met het oog op inlijving bij het openbaar domein van de gemeente Zonhoven. Alle kosten zijn voor de aanvragers.

10)    Te voldoen aan de voorwaarden en opmerkingen gesteld door de dienst Milieu en Duurzaamheid:

Bij de bemalingsaanvraag voor de wegaanleg dient rekening gehouden te worden met de nabijgelegen verontreiniging te Bremstraat 38 (F595D). Begin 2024 vond een calamiteit plaats met een lekkende mazouttank; het saneringsproject wordt behandeld door Promaz. Meer informatie kan gekregen worden via Promaz of OVAM.

11)    Te voldoen aan de voorwaarden en opmerkingen gesteld door de dienst Patrimonium:

inritten op openbaar domein in waterdoorlatende klinkers; wegenis in asfalt ipv. klinkers omwille van de verschillende bochten en snijverlies

12)    Te voldoen aan volgende voorwaarden met betrekking tot de watertoets: 

• De toekomstige aanvragen tot omgevingsvergunning dienen te voorzien in maatregelen voor opvang en lozing van hemelwater. De bepalingen van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (Besluit Vlaamse Regering 10 februari 2023) moeten alleszins nageleefd worden.
• Indien er ondergrondse constructies worden opgericht, dient de bemaling te voldoen aan de voorwaarden zoals opgelegd in Vlarem II.
• Een permanente drainage, ook al is dit in functie van een aanleg van een ondergrondse constructie, mag niet voorzien worden aangezien permanente drainage een continue verlaging van de grondwaterstand tot gevolg heeft. 

13)    De parkeerbehoefte dient steeds op het eigen terrein te worden opgevangen.

14)    De initiatiefnemer handelt volgens en voldoet aan de reglementeringen van de nutsmaatschappijen.

15)    Kosten voor het voorzien / verleggen of uitbreiden van de nutsleidingen moeten gedragen worden door de verkavelaar.

16)    Aanpassingen aan inrichtingen, constructies of beplantingen op het openbaar domein naar aanleiding van de omgevingsaanvraag of de toekomstige omgevingsaanvraag zijn steeds ten laste van de aanvrager. Alle kosten naar aanleiding van een heraanplanting op het openbaar domein, uitgevoerd naar aanleiding van een omgevingsaanvraag voor het verkavelen van gronden of een omgevingsaanvraag van een particulier, blijft ten laste van de aanvrager. 

17)    Het programma van maatregelen horende bij de archeologienota dient nageleefd te worden. 

18)    Gelet op artikel 4.2.17 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening waarin bepaald wordt dat een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden geldt als omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen wat betreft alle handelingen die zijn opgenomen in de vergunning en die de verkaveling bouwrijp maken. Dat rekening houdend met dit artikel een machtiging wordt verleend tot het  aanleggen van nieuwe wegenis, het wijzigen van het reliëf en het slopen van de aanwezige constructies (gebouwen en verhardingen);

19)    Alle bebouwing dient te worden gesloopt vooraleer de verkaveling ten uitvoer kan worden gebracht.  Dit houdt in dat zolang aan de opschortende voorwaarde tot sloping, die verbonden is aan de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden zelf en waarvan de naleving rust op de verkavelaar zelf, niet voldaan is, de verkavelaar niet kan overgaan tot verkoop van de loten, noch een omgevingsvergunning voor het bebouwen van een lot kan verkregen worden.

Onder afbraak wordt tevens het verwijderen van de vloerplaten en van al het materiaal / afval van het terrein bedoeld.  Alle materialen / afval dienen afgevoerd te worden naar een erkende verwerker.

De volledige verkaveling dient vrij en onbelast te zijn van gebouwen, materialen en afval.

20)    De afbraak van de constructies dient te gebeuren tot in de grond en de plaats moet hersteld worden in de vorige toestand. Aan de afbraak is geen milieuvergunningsplicht verbonden, wel dient rekening gehouden te worden met de wettelijke verplichtingen opgenomen in het milieuvergunningsdecreet, het bodemsaneringsdecreet en het materialendecreet. Vooraleer te starten met de afbraakwerken dienen de constructies volledig ontruimd te worden. De afvalstoffen die vrijkomen bij de afbraakwerken dienen selectief ingezameld te worden. Alle bouw-, sloop- en infrastructuurwerken in open lucht dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II, hoofdstuk 6.12 Beheersing van stofemissies tijdens bouw-, sloop- en infrastructuurwerken”, indien deze uitgevoerd worden door een aannemer. Het verwijderen van asbest dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II Beheersing van asbest, hoofdstuk 6.4.;

21)    De paalstenen aan de rooilijn dienen geplaatst worden.

22)    De gemeenteraad dient akkoord te gaan met de gratis grondafstand aan de gemeente, alsook de definitieve aanvaarding van het wegtracé.

23)    De akte van deze gratis grondafstand aan de gemeente en de definitieve aanvaarding wegtracé dient beschreven te zijn alvorens een lot kan vervreemd worden of een omgevingsvergunning voor het bebouwen van een lot kan verkregen worden.

24)    Bij de effectieve gratis grondafstand van lot 18, dient een aangevuld opmetingsplan van de landmeter toegevoegd te worden waarop het af te staan perceelsdeel wordt weergegeven met al zijn afmetingen en zijn oppervlakte (met XY-coördinaten), alsook de benaming van dit lot.

25)    Er dient voldaan te worden aan het gemeentelijk reglement op de verkavelingen van 13-11-1980.  Vooraleer bouwgrond te verkopen, het wegtracé volledig op kosten van de verkavelaar uit te voeren, dit samen met alle nutsleidingen (gescheiden riolen, water, telefoon, gas, elektriciteit, kabel-TV, openbare verlichting, verkeerssignalisatie, …) en dit onder toezicht van de gemeente Zonhoven.

26)    De gemeenteraad dient deze wegenis en de grondafstand te aanvaarden alvorens er bouwgrond kan verkocht worden.

27)    Er dient een overeenkomst afgesloten te worden tussen de gemeente en de verkavelaar waarin de uit te voeren werken op de bestaande gemeenteweg, die ten laste is van de verkavelaar, omschreven worden, met verwijzing dat deze zullen uitgevoerd worden op kosten van de verkavelaar.

Deze overeenkomst dient gefinaliseerd alvorens de werken aan de gemeenteweg mogen aangevat worden.

Het afleveren van het attest conform artikel 4.2.16§2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening is pas mogelijk indien er aan deze voorwaarde voldaan is.

28)    As-built plannen dienen vóór de oplevering van het werk aan het gemeentebestuur overgemaakt te worden (analoog en digitaal).

Het as-builtplan moet minstens volgende gegevens bevatten:

• Aanduiding wegenis met afmetingen en uitgevoerde materialen.
• Aanduiding nutsvoorzieningen (verlichtingspalen, rioleringen, brandkranen, elektriciteitscabines, …)
• Aanduiding openbaar domein (de afpaling van het openbaar domein dient uitgevoerd te worden)
• Aanduiding loten
• Aanduiding openbaar groen
• Aanduiding grachten, bufferbekken, …
• Alle afmetingen van het project en zijn voorzieningen (perceelbreedtes, …)
• Lambertscoördinaten.

29)    De as-built plannen moet overgemaakt aan de diensten ruimtelijke ordening, contractmanagement en openbare werken (met vermelding van de lambert-coördinaten).

30)    Het pv van voorlopige oplevering dient overgemaakt aan dienst contractmanagement en de dienst patrimonium.

31)    De werken moeten uitgevoerd worden overeenkomstig de richtlijnen van het type bestek SB 250 versie 2.0 of een latere versie.

32)    Voor de uitvoering van werken op bermen, stoepen en wegen dient er voor de aanvang der werken een staat van bevinding opgemaakt te worden door de aannemer en dit in samenspraak met een afgevaardigde van het gemeentebestuur.

33)    De kosten van de akte overdracht openbaar domein dienen gedragen te worden door de verkavelaar.

34)    Vervreemding van een lot uit de verkaveling kan pas geschieden, nadat het attest conform artikel 4.2.16 §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening werd afgeleverd, waaruit blijkt dat aan alle voorwaarden van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden werd voldaan.

35)    Een omgevingsvergunning voor het bebouwen van een lot kan pas verkregen worden, nadat het attest conform artikel 4.2.16 §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening werd afgeleverd, waaruit blijkt dat aan alle voorwaarden van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden werd voldaan.

36)    Na het afleveren van het attest conform artikel 4.2.16§2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening dient de verkaveling in een officiële akte gegoten de worden.  De gemeente dient in kennis te worden gebracht van de akte van neerlegging van de verkaveling.

lasten

1)    Gratis grondafstand na voorlopige oplevering van de wegenis en voorafgaande goedkeuring door de gemeenteraad van de gemeente Zonhoven van lot 18 (40a44ca) zoals weergegeven op het (verkavelings)plan van landmeter Peter Gijsen d.d. 5/10/2023, met het oog op inlijving bij het openbaar domein van de gemeente Zonhoven. Alle kosten zijn voor de aanvragers.

2)    Lot 19 moet gratis overgedragen worden aan Fluvius.