VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Dossiernummer: 2024/00151
Referentie omgevingsloket: OMV_2024089521
De aanvraag, ingediend door mevrouw Judy De Backer wonende te Oosterwennel 112 te 3600 Genk en de heer Vince Van Herck wonende te Oosterwennel 112 te 3600 Genk, werd ontvangen op 11/07/2024 en op 04/09/2024 ontvankelijk en volledig verklaard.
De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Elstrekenweg 175, kadastraal gekend als afdeling 2 sectie D nr. 132M126.
De aanvraag gaat over de sloop van constructies en verhardingen, de regularisatie van het vellen van bomen, het bouwen van een woning en de aanleg van het terrein.
De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).
1. STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS
De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied met landelijk karakter.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
Volgende verordeningen zijn van kracht:
• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, .... goedgekeurd op 10 februari 2023.
2. HISTORIEK
Er zijn geen historische dossiers voor deze aanvraag.
3. BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG
Beschrijving van de plaats & omgeving
Het perceel bevindt zich aan de Elstrekenweg in de buurt Daalheide, in het zuidoosten van de gemeente Zonhoven.
De nabije omgeving bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande eengezinswoningen, gelegen in een woonlint met achterliggend agrarisch en parkgebied. De bebouwing bestaat uit een bouwlaag onder voornamelijk hellende daken, en is voornamelijk afgewerkt in een gevelsteen in diverse tinten en texturen.
Op het perceel bevinden zich een eengezinswoning met diverse vrijstaande en aangebouwde bijgebouwen, verhardingen in de voor-, zij- en achtertuin, en afsluitingen langs de zijdelingse en achterste perceelsgrenzen. Voor geen enkel van de constructies en verhardingen is een vergunning afgeleverd. Volgens de informatie waarover wij beschikken zijn er ook verschillende bomen in de voor-, zij- en achtertuin zonder vergunning gerooid.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag gaat over de sloop van alle constructies en verhardingen op het perceel, het bouwen van een eengezinswoning, de regularisatie van het rooien van bomen en van gesloten afsluitingen in de zij- en achtertuin.
Alle verhardingen worden verwijderd en alle overdekte constructies op het perceel die worden gesloopt zijn vrijstaand. Het betreft een eengezinswoning en diverse residentiële bijgebouwen met een totaal bouwvolume van minder dan 5000m³ waardoor de hele afbraak voldoet aan de voorwaarden van het Vrijstellingsbesluit.
De nieuwe eengezinswoning wordt ingeplant op tenminste 9,57m van de rooilijn en minimaal 3,02m van de zijdelingse perceelsgrenzen. De bouwdiepte op het gelijkvloers bedraagt 13,5m en op de verdieping 11m. De hoogte van de dakrand zal 6,27m boven het maaiveld liggen. De woning zal bekleed worden uit wit genuanceerde gevelstenen in wildverband en zwarte aluminium panelen. Ook het buitenschrijnwerk, de dorpels, de dakrand en de afvoergoten bestaan uit zwart aluminium.
Aan de voorkant van de woning zal er binnen het bouwvolume een garage voorzien worden die ruimte biedt voor het stallen van 2 personenwagens.
Aan de achterzijde zal er op het gelijkvloers een inpandig terras gebouwd worden.
Een karrespoor bestaande uit waterdoorlatende grindverharding vormt de inrit naar de garages. Het is niet duidelijk of ook de fundering en onderfundering van de inrit waterdoorlatend worden uitgevoerd. Het merendeel van de inrit heeft een hellingsgraad van 6,3%. De breedte ervan bedraagt 1,9m ter hoogte van de rooilijn. De toegang naar de voordeur wordt uitgevoerd door stapstenen.
Er wordt de regularisatie aangevraagd voor het rooien van 8 bomen en het plaatsen van een gesloten afsluiting met een hoogte van 2m bestaande uit beton met een houtlook. Daarnaast worden ook een draadafsluiting begroeid met klimop en een hoogte van 2m geplaatst langs de rechter perceelsgrens in de voor- en zijtuin en langs de achterste perceelsgrens.
De verhardingsgraad op het perceel zal ong. 16,5% bedragen en de verhardingsgraad van de voortuin ongeveer 7%. De woondichtheid zal 8,29 wooneenheden per hectare bedragen.
De tuinzone zal een diepte hebben van meer dan 25m. Het terrein zal tot op een afstand van meer dan 30m van de voorste perceelsgrens hellend opgehoogd worden tot 0,3m boven de as van de voorliggende weg. Een strook van 1m aan de binnenzijde langsheen de perceelsgrenzen blijft ongewijzigd.
4. OPENBAAR ONDERZOEK
Het dossier werd volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
5. ADVIEZEN
Aan volgende adviesverlener werd advies gevraagd:
dienst facilitair management.
6. EFFECTEN OMGEVING
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
7. INHOUDELIJKE BEOORDELING
Decretale beoordelingselementen
In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Elstrekenweg een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Op 27/06/2022 heeft de gemeenteraad volgende beslissing genomen: De gemeenteraad keurt de wijziging van de rooilijn van de Elstrekenweg, zoals weergegeven op de ingediende plannen (BA_Elstrekenweg_rooilijnplan – 18180007_ROOI_01-5.1, BA_Elstrekenweg_rooilijnplan – 18180007_ROOI_01-5.2, BA_Elstrekenweg_rooilijnplan – 18180007_ROOI_01-5.3) van landmeter-expert Ing. Alain Bulen van 20 augustus 2021 voorwaardelijk goed.
Zonering
Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.
Waterparagraaf
Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.
Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023. De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zee-overstromingen gesitueerd.
Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:
De plannen geven aan dat voor de nieuw opgerichte woning met een horizontale dakoppervlakte van 180,6 m² een hemelwaterput voorzien wordt met een inhoud van 10000 liter en recuperatie van het hemelwater voor 2 toiletten, een wasmachine en een buitenkraan. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte en het volume voldoen aan de verordening.
De verordening is niet van toepassing op de aanleg van de voorziene verhardingen. Het hemelwater dat op de verharding valt wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan omwille van de aard van de uitvoering van de toegang naar de voordeur en van de inrit rondom en ter hoogte van de voorste perceelsgrens op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren. Gezien de hellingsgraad van de voortuin is het van belang om er bij eventuele toekomstige wijzigingen aan de strikt noodzakelijke toegang tot en oprit naar het gebouw steeds voor te zorgen dat er nog steeds voldaan kan worden aan de Hemelwaterverordening.
Gezien de aanvraag voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze ook de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.
Natuurtoets
Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.
Erfgoed- & Archeologietoets
Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m² en het goed zich niet in een beschermde archeologische site en ook niet in een vastgestelde archeologische zone bevindt.
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De bestaande woonfunctie blijft behouden en is functioneel inpasbaar in dit landelijk woonlint.
Mobiliteitsimpact
De gemeente Zonhoven hanteert volgende parkeernorm voor een woning: 1,5 autostaanplaatsen/ wooneenheid.
De aanvraag komt hieraan tegemoet, want er worden 2 parkeerplaatsen voor bewoners ingericht en de inrit biedt ruimte voor de bezoekers.
Schaal
De woning voldoet aan de verwachtingen van de gemeente Zonhoven. De bouwdiepte op het gelijkvloers van 13,5m en op de verdieping van 11m en een hoogte van 6,27m vallen binnen de gebruikelijke normen van respectievelijk 15m, 12m en 6,5m. De breedte van de woning laat tenminste 3m open vrije ruimte aan weerszijde waardoor ook aan deze bepaling voldaan is. Deze omvang is aanvaardbaar op het perceel en in het straatbeeld.
Ruimtegebruik en bouwdichtheid
De woondichtheid voldoet met 8,29 we/ha aan de normen in dit buitengebied.
Ook het aandeel aan verhardingen en constructies op het perceel voldoet met ong. 16,5% aan de norm van 40% die in de gemeente Zonhoven gehanteerd wordt. Dit is aanvaardbaar.
De woning wordt gebouwd op minimaal 9,57m van de voorste perceelsgrens; wat strookt met de inplanting van sommige andere woningen in de nabije omgeving. Omdat ook de bouwdiepte beperkt blijft is de inplanting aanvaardbaar.
Visueel-vormelijke elementen
De wit/grijs genuanceerde woning met zwarte accenten biedt een moderne uitstraling met een kleurenpalet dat slechts beperkt afwijkt van de bestaande woning en sommige andere gebouwen in de omgeving. Dit is aanvaardbaar.
Cultuurhistorische aspecten
Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar.
Bodemreliëf
Het maaiveld wordt beperkt gewijzigd in functie van de inplanting van de woning. Het terrein zal tot op een afstand van meer dan 30m van de voorste perceelsgrens hellend opgehoogd worden tot 0,3m boven de as van de voorliggende weg. Een strook van 1m aan de binnenzijde langsheen de perceelsgrenzen blijft ongewijzigd.
Aangezien men vanaf de achtergevel geleidelijk afhelt en er nog voldoende tuinzone overblijft waar het bestaande maaiveld behouden blijft, is dit aanvaardbaar.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
Omwille van de verkeersveiligheid worden in Zonhoven de hoogtes van gesloten omheiningen en lijnvormige beplanting tot op een afstand van 5m van de rooilijn beperkt tot 1m boven het maaiveld. De aanvraag wil langs de rechter perceelsgrens een gesloten omheining plaatsen met een hoogte van 2m. Dit is niet aanvaardbaar. Er zal een voorwaarde opgelegd worden die de hoogte beperkt tot 1m en dit tot op 5m achter de voorste perceelsgrens.
Bespreking van de adviezen
• Het advies van dienst facilitair management d.d. 5 september 2024 is voorwaardelijk gunstig.
- Aanplanten van van minstens 1 streekeigen en/of klimaatrobuuste hoogstamboom in de voortuin.
- Aanplanten van minstens 3 streekeigen en/of klimaatrobuuste hoogstambomen in de achtertuin.
- De aan te planten bomen zijn bomen van minstens 2de grootte en dienen aangeplant te worden in het plantseizoen volgende op het beëindigen van de werken.
- De te behouden en verplicht aan te planten bomen kunnen enkel nog gerooid worden na goedkeuring van een gemotiveerde vergunningsaanvraag.
- Voor de verplicht aan te planten bomen geldt er een verplichitng tot heraanplant bij afsterven van de bomen.
- De bouwheer dient ook de nodige maatregelen te treffen om de te behouden bomen te beschermen tegen de nadelige invloeden van werken, zoals vermijden van bodemverdichting binnen de kruinprojectie en verbod op het stapelen van goederen binnen de kruinprojectie. Ook dienen werken, en zeker grondwerken, binnen de kruinprojectie vermeden te worden.
Volgende linken kunnen een hulp zijn in de keuze van de juiste boomsoorten:
- https://www.plantvanhier.be/plantengids
- https://www.ecopedia.be/bomenwijzer
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.
8. ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en maar dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.
Gezien het slopen van de constructies en verhardingen op het terrein als vrijgesteld beschouwd kunnen worden, worden hier verder geen uitspraken over gedaan.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende voorwaarden op te leggen:
Stedenbouwkundige voorwaarden
Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar d.d. 15/10/2024 en volgt dit standpunt integraal.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het voorwaardelijk afleveren van de omgevingsvergunning aan mevrouw Judy De Backer wonende te Oosterwennel 112 te 3600 Genk en de heer Vince Van Herck wonende te Oosterwennel 112 te 3600 Genk voor de sloop van constructies en verhardingen, de regularisatie van het vellen van bomen, het bouwen van een woning en de aanleg van het terrein, gelegen te Elstrekenweg 175 kadastraal gekend als afdeling 2 sectie D nr. 132M126.
Volgende voorwaarde wordt opgelegd:
Stedenbouwkundige voorwaarden