VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Dossiernummer: 2024/00158
Referentie omgevingsloket: OMV_2024103278
De aanvraag, ingediend door dhr. en mevr. Michel en Tanya Indeherberge - Courant wonende te Helzoldstraat 16/1-2 te 3530 Houthalen-Helchteren, werd ontvangen op 23/07/2024 en op 29/08/2024 ontvankelijk en volledig verklaard.
De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Kortestraat 3, kadastraal gekend als afdeling 1 sectie B nr. 902E2.
De aanvraag gaat over het verbouwen van een halfopen eengezinswoning en het wijzigen van de terreininrichting.
De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).
1. STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS
De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
Volgende verordeningen zijn van kracht:
• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, .... goedgekeurd op 10 februari 2023.
2. HISTORIEK
Volgende dossiers zijn relevant:
• Stedenbouwkundige vergunning (1963/00163) voor het bouwen van een woonhuis - goedgekeurd op 10/09/1963.
• Stedenbouwkundige vergunning (1968/00033) voor het bouwen van een woonhuis - goedgekeurd op 16/04/1968.
3. BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG
Beschrijving van de plaats & omgeving
Het perceel bevindt zich langs de Kortestraat, een gemeenteweg in deelkern Halveweg.
De nabije omgeving wordt gekenmerkt door residentiële bebouwing die sterk varieert met 1 of 2 bouwlagen onder zowel hellende als platte daken. De gevels zijn voornamelijk afgewerkt met gevelsteen in diverse tinten en structuren. Ten oosten, op een kleine 100m afstand, bevindt zich de gewestweg Halveweg, met daar achter recreatiegebied (FC en TC Halveweg).
Het perceel met een oppervlakte van 392m² is bebouwd met een vergunde halfopen eengezinswoning van twee bouwlagen onder een schilddak (opgericht in 1963). De woning staat ingeplant op ongeveer 5m achter de voorste perceelsgrens en tegen de rechter perceelsgrens. Het hoofdvolume van de woning heeft een breedte van 7,91m en een bouwdiepte van 15,57m. Het hoofdvolume telt 2 bouwlagen onder een schilddak met een respectievelijke kroonlijst- en nokhoogte van 5,21m (onderzijde kroonlijst) en 8,46m t.o.v. het maaiveld. Achteraan rechts tegen het hoofdvolume bevindt zich een aanbouw met een breedte van 4,16m en een bouwdiepte van 6,83m, waardoor de totale bouwdiepte 15,57m bedraagt. De aanbouw telt 1 bouwlaag onder een plat dak met een hoogte van 3,14m t.o.v. het aanliggend maaiveld. De woning is afgewerkt in gevel- en breuksteen in bruine tinten, het dak met zwarte pannen.
Het perceel heeft een breedte van 14m en een diepte van 28m.
Het rechter aanpalende perceel is bebouwd met een aansluitende halfopen eengezinswoning bestaande uit twee bouwlagen met een hellend dak.
Aan de linkerkant van het perceel, tegen de perceelgrens en vanaf de achtergevellijn van het hoofdvolume van de woning, staat een vrijstaande garage ingeplant van 4,03m breed op ongeveer 6,90m diep. Binnen de huidige aanvraag werd een kadastrale meetschets toegevoegd van 1969. Hieruit blijkt dat de inplanting van de garage beschouwd kan worden als zijnde vergund geacht. Tussen garage en woning bevindt zich een tuinmuur met opening. Achteraan rechts in de tuin bevindt zich een tuinhuis (7m²) op minder dan 1m van de rechter perceelsgrens waarvoor geen vergunning gekend is. De voortuin is hoofdzakelijk verhard met kiezel en plaveien, in de linker zijtuinstrook bevindt zich een inrit in kiezel, achter het hoofdvolume en de aanbouw werden terrassen in tegels aangelegd. De perceelsgrenzen zijn afgesloten d.m.v. draadafsluitingen met een hoogte van 1,80m.
Het bestaande maaiveld is ter hoogte van de voorgevellijn gelegen op 30 cm boven de as van de weg. Ter hoogte van de achterste perceelgrens is het niveau gelegen op 40 cm boven de as van de weg.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag gaat over de verbouwing van de halfopen eengezinswoning.
De verbouwingswerken omvatten de sloop van het tuinhuis en de tuinmuur, het wijzigen van raam- en deuropeningen in de gevels van de woning en de achterbouw, het intern verbouwen van de woning, het langs de buitenkant isoleren van de woning en de achterbouw, de buitenisolatie van het dak van de achterbouw en het optrekken van dit dak, het afbreken van de schouw, het verwijderen van een betonrug op openbaar domein, en de heraanleg van de verhardingen.
Uit de aanvraag blijkt dat de aanvrager het tuinhuis wenst te slopen. Ook de tuinmuur tussen de vrijstaande garage en de woning zal gesloopt worden. Het slopen van niet-vergunde constructies is niet vergunningsplichtig is. Dit gedeelte van de aanvraag is dan ook zonder voorwerp.
Enkele raamopeningen in de zij- en achtergevel van de woning, alsook in de achterbouw, zullen verkleinen of verdwijnen zonder stabiliteitswerken. Deze handelingen zijn eveneens niet vergunningsplichtig. Dit gedeelte van de aanvraag is dan ook zonder voorwerp.
Daarnaast zal de raamopening aan de linkerkant op de verdieping in de voorgevel verkleind worden, en zullen twee van de drie raampjes rechts hiervan dicht gemetst worden.
De woning zal intern heringericht worden waarbij een aantal stabiliteitsmuren zullen gesloopt worden.
De gevels van de woning en de aanbouw worden langs de buitenzijde geïsoleerd en afgewerkt met een beige-grijze crepi. De woning zal door de buitenisolatie (inclusief crepi)16cm verbreden langsheen elke gevel. Hierdoor zal de totale bouwdiepte 15,89m bedragen. Deze handelingen zijn niet vergunningsplichtig. Dit gedeelte van de aanvraag is dan ook zonder voorwerp.
Het buitenschrijnwerk van de woning en achterbouw zal vervangen worden door buitenschrijnwerk in gebroken wit.
De aanbouw achteraan de woning zal in functie van de buitenisolatie van het plat dak verhoogd worden van 3,14m tot 3,45m ten opzichte van het maaiveld. De aanbouw zal hierna grotendeels aansluiten tegen de aanbouw op het rechts aanpalend perceel. Het (beperkte) gedeelte dat hier niet tegen zal aansluiten zal worden afgewerkt in gevelsteen.
De schouw boven het dak van de woning zal worden afgebroken, en het zolderluik van de eerste verdieping dat toegang geeft tot de zolderruimte wordt verplaatst.
De betonrug aan de linkerkant van het perceel, voor de rooilijn, wenst men te verwijderen.
Alle bestaande verhardingen rondom en achter de woning worden gesloopt.
In de voortuin en in de volledige zijtuinstrook links van de woning worden nieuwe waterdoorlatende klinkers aangelegd met een oppervlakte van 80,75m². Aan de rooilijn, aan de linkerkant van het perceel, ligt de oprit met een breedte van 3m. Tegen de linker perceelgrens blijft slechts een strook van 0,3m onverhard, in functie van een haag. Een toegangspad van ongeveer 1,5m loopt vanaf de rooilijn loodrecht naar de voordeur. Het toegangspad en de oprit zijn met elkaar verbonden ter hoogte van de voorgevel middels een wandelpad van ongeveer 1m breed. De hellingsgraad van deze verharding is minder dan 2% in de zijtuin, en meer dan 2% in de voortuin. In de voortuin zal een oppervlakte van ongeveer 36m³ onverhard blijven.
In de achtertuin, tussen de bestaande garage en de aanbouw, zal een terras aangelegd worden van 6,83m diep op 5,65m breed. Deze verharding zal 31,14m² beslaan en bestaat uit niet-waterdoorlatende tegels. Aan de rechterkant van de garage zal een strook van ongeveer 8m² onverhard blijven. De bestaande draadafsluitingen blijven behouden.
Een groene tuinstrook van 7,1m diep resteert na de werken nog achteraan in de tuin.
Het terrein wordt niet opgehoogd in functie van de verbouwingen.
4. RAADPLEGING EIGENAARS AANPALENDE PERCELEN
Het dossier werd volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
Aangezien de aanvraag gaat over de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werden de betrokken aanpalende eigenaars aangeschreven per beveiligde zending met de vraag hun standpunt kenbaar te maken binnen de 30 dagen.
5. ADVIEZEN
Aan volgende adviesverlener werd advies gevraagd:
dienst patrimonium.
6. EFFECTEN OMGEVING
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
7. INHOUDELIJKE BEOORDELING
Decretale beoordelingselementen
In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Kortestraat een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.
Zonering
Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.
Waterparagraaf
Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.
Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023. De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.
Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt.
De verordening is niet van toepassing op de aanleg van de voorziene verhardingen. Het hemelwater dat op de verharding valt, wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren.
Gezien de aanvraag voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze ook de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.
Natuurtoets
Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.
Erfgoed- & Archeologietoets
Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De woonfunctie blijft behouden en is functioneel inpasbaar op deze locatie.
Mobiliteitsimpact
De gemeente Zonhoven hanteert volgende parkeernorm voor een woning: 1,5 autostaanplaatsen per wooneenheid. De aanvraag komt hieraan tegemoet, want staat een garage aan de linkerkant van het perceel in de achtertuin. Bijkomend biedt de inrit, die toegang verleent tot de garage, voldoende ruimte om aan de parkeernormen voor zowel bezoekers als bewoners te voldoen. De last van het autobezit wordt geheel gedragen op eigen terrein en niet afgeschoven naar het openbaar domein.
De aanvrager wenst een betonrug aan de linkerkant van het perceel voor de rooilijn te verwijderen. Dit om de toegang tot het perceel te vergemakkelijken. De dienst patrimonium geeft hierover een positief advies onder voorwaarde dat de betonrug naar rechts wordt verplaatst.
Schaal
Behoudens de vrijgestelde isolatie wijzigt het hoofdvolume niet.
De verhoging van de aanbouw is minimaal en veroorzaakt geen hinder t.o.v. het rechts aanpalend perceel, waar de aanbouw hoofdzakelijk aansluit tegen een bestaande aanbouw. Waar niet aangesloten wordt, wordt de aanbouw afgewerkt op een kwalitatieve en duurzame manier.
Ruimtegebruik en bouwdichtheid
Aangezien de functie als eengezinswoning ongewijzigd blijft en de woondichtheid bijgevolg behouden blijft, is deze aanvaardbaar op deze locatie.
Het perceel heeft een oppervlakte van 392m². Er wordt een oppervlakte van 125,36m² aan bebouwing en 111,89m² aan verharding voorzien. De footprint op het terrein zal bijgevolg 237,25m² bedragen, ongeveer 60% van de perceelsoppervlakte. Een dergelijke footprint is overdreven en overschrijdt de draagkracht van het perceel. Gezien de huidige regelgeving zijn enkel de strikt noodzakelijke toegang en oprit tot het vergunde gebouw ter hoogte van de voortuinstrook vrijgesteld van vergunning. De overige verhardingen voldoen niet aan de geldende vrijstelling. Om een meer aanvaardbare footprint, van ongeveer 50%, te bekomen, wat aanvaardbaar is gezien de grootte van het perceel, moeten de gevraagde verhardingen als volgt beperkt worden:
• De inrit mag over de volledige lengte een max. breedte van 3m hebben.
• De paden in de voortuin mogen max. 1m breed zijn.
• Vanaf de inritverharding mag enkel een pad van max. 1m breed aangelegd worden vooraan de voorgevel van de garage, tot aan de terrasverharding.
• De terrasverharding mag over een max. diepte van 4,35m vanaf de achtergevel van het hoofdvolume worden aangelegd.
• Vanaf de terrasverharding mag een pad van max. 1m tot aan de deur in de rechter zijgevel van de garage worden aangelegd. Dit moet aangelegd worden rechts tegen het voorziene plantvak rechts van de garage.
• De zones die niet als verharding toegelaten worden, moeten groen aangeplant worden.
Dit wordt opgenomen in de vergunningsvoorwaarden.
Visueel-vormelijke elementen
Behoudens de vrijgestelde isolatie met afwerking en een beperkte wijziging van de ramen wijzigt het hoofdvolume niet. De impact op de omgeving en het straatbeeld is bijgevolg minimaal.
Cultuurhistorische aspecten
Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar.
Bodemreliëf
Het bestaande maaiveld is ter hoogte van de voorgevel van woning gelegen op 30cm boven de as van de weg en blijft ongewijzigd in functie van de verbouwingen.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen.
De aanvraag creëert voldoende woonkwaliteit en gebruiksgenot voor de bewoners. Door de aanvraag ontstaat geen bijkomende hinder.
Bespreking van de adviezen
• Het advies van dienst patrimonium d.d. 8 oktober 2024 is voorwaardelijk gunstig.
De biggenrug dient verplaatst te worden naar rechts, zodat de nieuwe inrit hierdoor niet gehinderd wordt.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.
8. ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden
De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende voorwaarden op te leggen:
Stedenbouwkundige voorwaarden
• Het advies van de dienst patrimonium moet gevolgd worden.
• De inrit mag over de volledige lengte een max. breedte van 3m hebben.
• De paden in de voortuin mogen max. 1m breed zijn.
• Vanaf de inritverharding mag enkel een pad van max. 1m breed aangelegd worden vooraan de voorgevel van de garage, tot aan de terrasverharding.
• Vanaf de terrasverharding mag een pad van max. 1m tot aan de deur in de rechter zijgevel van de garage worden aangelegd. Dit moet aangelegd worden rechts tegen het voorziene plantvak rechts van de garage.
• De zones die niet als verharding toegelaten worden, moeten groen aangeplant worden.
• De terrasverharding mag over een max. diepte van 4,35m vanaf de achtergevel van het hoofdvolume worden aangelegd.
Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar d.d. 11/10/2024 en volgt dit standpunt integraal.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het voorwaardelijk afleveren van de omgevingsvergunning aan dhr. en mevr. Michel en Tanya Indeherberge - Courant wonende te Helzoldstraat 16/1-2 te 3530 Houthalen-Helchteren voor het verbouwen van een halfopen eengezinswoning en het wijzigen van de terreininrichting, gelegen te Kortestraat 3 kadastraal gekend als afdeling 1 sectie B nr. 902E2.
Volgende voorwaarden worden opgelegd:
Stedenbouwkundige voorwaarden