Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het schrijven van de provincie Limburg van 5/09/2024, nl.:
“Hierbij deel ik u mee dat het beroep van de heer Rutten Mathieu, landmeter, Stationswal 26, 3960 Bree namens de heer Demit Eyüp, boenerstraat 104, 3600 Genk, ingesteld tegen de beslissing d.d. 2024-07-16, van het college van burgemeester en schepenen van Zonhoven, waarbij aan de heer Demit Eyüp, Boenerstraat 104, 3600 Genk een weigering afgegeven werd, voor het project ‘Verkaveling’, ter plaatse Kleine Hellekensstraat 48, 3520 Zonhoven, als administratief volledig en ontvankelijk wordt beschouwd. Het onderzoek van het beroep wordt heden gestart.
Overeenkomstig artikel 66 van het Omgevingsvergunningsdecreet van 25 april 2014 moet de deputatie uitspraak doen over uw beroep binnen een termijn van 120 dagen na datum van de ontvankelijk- en volledigverklaring van het (laatste) beroep. Deze termijn kan éénmalig met 60 dagen worden verlengd in uitzonderlijke omstandigheden (organisatie van nieuw openbaar onderzoek, toepassing van de administratieve lus of aanvraag die wegenwerken omvat) of op gemotiveerd verzoek van de vergunningsaanvrager.
Er zal een hoorzitting georganiseerd worden op 12 november 2024. Hiervoor zal u nog een aparte uitnodiging ontvangen.”
Volgende argumentatie werd gevoegd bij het beroepsdossier:
“Ten verzoeke van:
De heer Demir Eyüp wonende te Boenerstraat 104 te 3600 Genk.
Hierna te noemen verzoekers,
Hebbende als ontwerper en aanvrager (door een onderhandse volmacht) de heer Mathieu Rutten, landmeter en zaakvoerder van Landmeters- en Vastgoedexperten bvba, Stationswal 26 te 3960 Bree (tel.: 089/44 00 08);
bij wie keuze van woonst wordt gedaan.
Dat verzoekers beroep aantekenen tegen een beslissing (dd. 16/07/2024) van:
GEMEENTE ZONHOVEN, vertegenwoordigd door haar college van burgemeester en schepenen, met zetel te 3520 Zonhoven, Kerkplein 1.
Dat beroep wordt aangetekend tegen een weigering van een omgevingsvergunning voor het verkavelen van grond in 3 loten voor waarvan 2 loten voor halfopen bebouwing en waarbij het derde lot uit de verkaveling wordt gesloten.
Dat het perceel grond gelegen is aan de Kleine Hellekensstraat 48 en kadastraal gekend onder Zonhoven, 3e afdeling, sectie F, nr. 180/Y.
Dat het dossier bij de gemeente Zonhoven gekend is onder dossiernummer OV/1371.F.874.2 en bij het omgevingsloket onder dossiernr. OMV_2024019433.
Dat verzoekers een aanvraag hebben ingediend dd. 09/02/2024.
Dat het dossier door de gemeente volledig en ontvankelijk werd verklaard op 03/04/2024.
Het openbaar onderzoek werd gehouden van 13 april 2024 tot en met 12 mei 2024. Tijdens dit openbaar onderzoek werden er geen bezwaarschriften ingediend.
Het betreffende perceel is gelegen in woongebied. Het betreffende perceel is deels gelegen in pluviaal overstromingsgevoelig gebied. Bij het oprichten van de woningen dient er dan ook rekening te worden gehouden dat de woningen overstromingsvrij worden opgericht. De vereiste maatregelen dienen hiertoe te worden genomen.
Bijkomend kan gesteld worden dat:
- De toekomstige aanvragen tot omgevingsvergunning dienen te voorzien in maatregelen voor opvang en lozing van hemelwater. De bepalingen van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (Besluit Vlaamse Regering dd. 10 februari 2023) moeten alleszins nageleefd worden.
- Indien er ondergrondse constructies worden opgericht, de bemaling voldoet aan de voorwaarden zoals opgelegd in Vlarem II.
- Een permanente drainage, ook al is dit in functie van een aanleg van een ondergrondse constructie, mag niet voorzien worden aangezien permanente drainage een continue verlaging van de grondwaterstand tot gevolg heeft.
De reeds afgeleverde adviezen zijn allen gunstig.
De omgeving wordt gekenmerkt door bijna uitsluitend residentiële bebouwing in open en halfopen verband, bestaande uit 1 of 2 bouwlagen met zadeldak en zelfs verschillende materialen.
Het voorzien van een halfopen eengezinswoning, met een ondergeschikte zorgwoning, in een residentiële woonomgeving, is functioneel inpasbaar in de onmiddellijke en ruime omgeving. Aangezien het eigendom gelegen is in een residentiële woonomgeving, kan er ook een beperkt gedeelte van de woning ingericht worden als nevenbestemming dewelke complementair is aan het wonen, zoals kantoorfunctie, vrij beroep en dienstverlening.
De omgeving kenmerkt zich door een diversiteit van bouwvolumes gaande van 1 bouwlaag tot 2 bouwlagen met een schuin dak. De maximale bouwdiepte van 15 meter op het gelijkvloers en 12 meter op de verdieping, een maximale kroonlijsthoogte van 6 meter (i.p.v. 6,20 meter zoals voorzien in de verkavelingsvoorschriften) met een zadeldak stemt overeen met de normaal gehanteerde normen voor bebouwing in deze omgeving en zijn aanvaardbaar.
Door de bestaande woning als open bebouwing te behouden, ontstaat er een situatie waarbij het lot waarop de woning staat een oppervlakte krijgt van 713m² en de 2 nieuwe loeten een oppervlakte van respectievelijk 392m² en 372m². De oppervlakte van de twee nieuwe loten staat in schril contract met de oppervlakte van lot 3 en de oppervlakte van de loten in de onmiddellijke omgeving.
Er wordt een woondichtheid bekomen van door het bouwen van deze 2 extra woningen van ca. 26 woningen per hectare wat aanvaardbaar is in deze omgeving.
Toch voldoet de aanvraag volgens de omgevingsambtenaar niet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke omgeving en ruime omgeving.
De afstand tussen de woning op lot 1 met bijhorende tuinzone en de gewestweg is te beperkt om een kwalitatieve tuinzone te kunnen creëren. Het geluid van voorbijrijdende auto’s zal immers steeds te horen zijn. Het parkeren op lot 1 kan enkel binnen in het bouwkader. Door de garage/carport te voorzien aan de voorzijde van de woning (zuid gericht) heeft dit een negatieve invloed op de leefkwaliteit van de woonvertrekken.
Motivatie van het College van Burgemeester en Schepenen:
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar van 01/07/2024. De aanvraag voldoet volgens hen niet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijk en ruime omgeving omwille van de te kleine perceel oppervlakte van de 2 loten voor halfopen bebouwing en de te beperkte afstand van de op te richten woning met bijhorende tuinzone op lot 1 tot de gewestweg.
Mijn motivatie:
- Contract oppervlaktes nieuwe woningen en bestaande woning zal geen negatief effect hebben aangezien de nabije omgeving zeer divers is aan volume, aard (open/halfopen) en dakvorm.
- Uit de motivatienota blijkt dat de bouwdichtheid 18 woningen per ha bedraagt wat voor Zonhoven een gewone dichtheid is.
- Alle externe opgevraagde adviezen zijn gunstig.
Verzoekers vragen om gehoord te worden en maken voorbehoud voor het formuleren van bijkomende argumentatie tijdens deze hoorzitting.
OM DEZE REDENEN, BEHAGE HET DE DEPUTATIE VAN DE PROVINCIE LIMBURG:
- Het ingestelde beroep ontvankelijk en gegrond te verklaren;
- dienvolgens de beslissing van het college van burgemeester en schepenen van de gemeente Zonhoven dd. 16/07/2024 tot weigering van een omgevingsvergunning voor het verkavelen van een perceel grond gelegen aan de Kleine Hellekensstraat 48 en kadastraal gekend onder Zonhoven, 3e afdeling, sectie F, nr. 180/Y in 3 loten voor waarvan 2 loten voor halfopen bebouwing en waarbij het derde lot uit de verkaveling wordt gesloten te vernietigen en vervolgens rechtdoende de omgevingsvergunning af te leveren zoals gevraagd in het aanvraagdossier.”
Advies dienst:
De gemeentelijk omgevingsambtenaar (GOA) blijft bij het voorgaand standpunt en wenst hiervoor te verwijzen naar het verslag GOA d.d. 1/07/2024, met name:
• Voorliggende aanvraag voldoet niet aan hetgeen besproken werd. In voorliggende aanvraag worden er 3 woningen voorzien in plaats van 2 halfopen woningen. Immers, naast de reeds bestaande vrijstaande woning worden er nog twee halfopen bebouwingen voorzien. De preadviezen waren echter bedoeld om 2 halfopen woningen op het volledige perceel te voorzien.
• Het lot waarop de bestaande woning staat krijgt een oppervlakte van 713m² en de 2 nieuwe loten krijgen een oppervlakte van respectievelijk 392m² en 372m². De oppervlakte van deze twee nieuwe loten staat in schril contrast met de oppervlakte van lot 3 en de oppervlakte van de loten in de onmiddellijke omgeving dewelke minstens dubbel zo groot zijn.
• Uit het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer blijkt dat de grens van het openbaar domein is geschat op 20 meter ten opzichte van de bestaande as van de gewestweg en dat de bouwlijn gelegen is op 8 meter vanaf de grens van het openbaar domein. Deze bouwlijn wordt niet weergegeven op plan, maar uit eigen meting blijkt dat deze bouwlijn zich situeert in de linkerzijtuin van lot 1 en ongeveer de linker achterhoek van het bouwkader snijdt. Hierdoor is er geen mogelijkheid om een carport te voorzien in de zijtuinstrook. Het parkeren op lot 1 kan enkel binnen het bouwkader voorzien worden, hetgeen niet evident is gelet op de oriëntering van het lot 1. De voorgevel is immers zuid-gericht. Door het voorzien van een garage/carport aan de voorzijde van de woning heeft dit een negatieve invloed op de leefkwaliteit van de woonvertrekken.
• De afstand tussen de woning op lot 1 met bijhorende tuinzone en de gewestweg is te beperkt om een kwalitatieve tuinzone te kunnen creëren. Het geluid van voorbijrijdende auto’s zal immers steeds te horen zijn.
• De aanvraag voldoet bijgevolg niet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving omwille van de te kleine perceeloppervlakte van de 2 loten voor halfopen bebouwing en de te beperkte afstand van de op te richten woning met bijhorende tuinzone op lot 1 tot de gewestweg.
Het college van burgemeester en schepenen beslist het ingediende beroep negatief te beoordelen en behoudt het standpunt van 16 juli 2024.