2024_CBS_00431 - OMV - Vergunning - Holleweg 12 - 2023/00251 - Goedkeuring

VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Dossiernummer:    2023/00251
Referentie omgevingsloket:    OMV_2023141613

De aanvraag, ingediend door de heer Dieter Willems wonende te Holleweg 12 te 3520 Zonhoven en de heer Gunther Claes wonende te Holleweg 12 te 3520 Zonhoven, werd ontvangen op 21/12/2023 en op 23/02/2024 ontvankelijk en volledig verklaard.

De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Holleweg 12, kadastraal gekend als afdeling 3 sectie F nrs. 577F en 578L.

De aanvraag gaat over de sloop van vrijstaande en aangebouwde bijgebouwen en diverse verhardingen, de regularisatie van verhardingen, het plaatsen van een vrijstaande serre en aangebouwde carport en het verbouwen van de woning.

De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).

1.    STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS

De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied en woonuitbreidingsgebied.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.

Volgende verordeningen zijn van kracht:

• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, .... goedgekeurd op 10 februari 2023.

2.    HISTORIEK

Volgende dossiers zijn relevant:
• Stedenbouwkundige vergunning (1972/00151) voor bouwen van een woonhuis - goedgekeurd op 25/08/1972.
• Stedenbouwkundige vergunning (1999/08232) voor bouwen van een serre - goedgekeurd op 04/10/1999.

3.    BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG

Beschrijving van de plaats & omgeving

Het perceel bevindt zich aan de Holleweg, een gemeenteweg in het gehucht Terdonk, in het zuiden van de gemeente Zonhoven.

De nabije omgeving bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande eengezinswoningen, gelegen in woongebied met achterliggend woonuitbreidingsgebied. De bebouwing bestaat uit één tot twee bouwlagen onder voornamelijk hellende daken, en is voornamelijk afgewerkt in een gevelsteen in diverse tinten en texturen.

Op het perceel bevindt zich een eengezinswoning bestaande uit 1 bouwlaag onder een plat dak. Er is ook een serre vergund, deze bevindt zich echter niet op de vergunde locatie maar is in woonuitbreidingsgebied ingeplant.

Daarnaast zijn er diverse handelingen uitgevoerd zonder over de nodige vergunningen te beschikken. Zo is er in de voortuin tegen de voorgevel een carport geplaatst en in de achtertuin tegen de achtergevel een overdekt terras gebouwd. Ook zijn er zowel in de voortuin, zijtuinen als in de achtertuin zonder vergunning verhardingen aangelegd; een klein deel van deze verhardingen bevindt zich in woonuitbreidingsgebied. In deze gewestplanbestemming zijn ook 2 vrijstaande bijgebouwen opgericht. Het terrein is opgehoogd tot 0,67 meter boven de as van de voorliggende weg. Langs de voorste perceelsgrens is een gesloten afsluiting in de vorm van een beukenhaag met een hoogte van 2 meter ingeplant en het openbaar domein voor het perceel is volledig verhard. 

Het goed is via 2 verschillende locaties toegankelijk gemaakt voor voertuigen.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag betreft verschillende wijzigingen en verbouwingen aan het hoofdgebouw en het omliggende terrein. Dit omvat onder andere het verwijderen van een deel van de verhardingen op het openbaar domein en in de voor- en linker zijtuin, de sloop van de terrasoverkapping en de bestaande carport, alsook het weghalen van verhardingen en het afbreken van losstaande bijgebouwen in het woonuitbreidingsgebied. Er wordt ook een serre geplaatst. Verder wordt ook de voorgevel van de woning aangepast en de woning zelf verbouwd. Ook is de installatie van zonnepanelen voorzien, evenals de uitbreiding van de woning met een nieuwe carport tegen de voorgevel. Daarnaast wordt aangevraagd om de gesloten omheining langs de voorste perceelsgrens te regulariseren, samen met de inplanting van de woning op het terrein.

Door de uitbreiding van de woning met een carport tegen de voorgevel zal de nieuwe voorbouwlijn op 12,65 meter van de voorste perceelsgrens liggen. De terrasoverkapping tegen de achtergevel zal verwijderd worden waardoor de nieuwe bouwdiepte 20,9 meter zal bedragen. De zijgevels blijven ongewijzigd op respectievelijk tenminste 3 meter en 8,79 meter van de zijdelingse perceelsgrenzen en de hoogte van de dakrand zal vergroten tot maximaal 3,95 meter ten opzichte van het maaiveld. De ramen en het buitenschrijnwerk worden vervangen en in de linker zijgevel worden bijkomende gevelopeningen gecreëerd. Het terreinprofiel blijft ongewijzigd op 0,67 meter van de as van de voorliggende weg.

In de achtertuin wordt op 3 meter van de linker perceelsgrens een vrijstaande serre geplaatst met een oppervlakte van 10,27 m² en een hoogte van 3,28 meter ten opzichte van het maaiveld.

Door het verwijderen van 1 parkeerplaats en een deel van de boomschors in de voortuin, zal de verhardingsgraad er verminderen tot ongeveer 19%. Het aandeel aan verhardingen en constructies op het bebouwbare deel van het perceel zal verminderen tot ongeveer 36%.

4.    OPENBAAR ONDERZOEK 

Het dossier werd volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.

5.    ADVIEZEN

Er zijn geen adviezen vereist.

6.    PROJECT-MER

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

7.    INHOUDELIJKE BEOORDELING

Decretale beoordelingselementen

In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Holleweg een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.

Zonering

Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is een ingebuisde gracht van slechte kwaliteit aanwezig.  Het lozen van septisch water zonder voorbehandeling kan er voor verstoppingsproblemen zorgen.  De septische put moet voorlopig actief blijven.

Waterparagraaf

Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.

Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023.  De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.

Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.

Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:

De plannen geven aan dat voor het uitbreiden met een horizontale dakoppervlakte van 36,57m² van een bestaande woning met een horizontale dakoppervlakte van 230,1 m² een hemelwaterput voorzien wordt met een inhoud van 7500 liter en recuperatie van het hemelwater voor het spoelen van het toilet, de wasmachine en de bevloeiing van de tuin. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte en het volume voldoen aan de verordening.

Gezien de aanvraag voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze ook de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.

Natuurtoets

Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.

Erfgoed- & Archeologietoets

Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving. 
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m² en het goed zich niet in een beschermde archeologische site en ook niet in een vastgestelde archeologische zone bevindt.

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De bestaande woonfunctie blijft behouden en is functioneel inpasbaar in deze woonomgeving van het gehucht Terdonk.

Mobiliteitsimpact

De gemeente Zonhoven hanteert volgende parkeernorm voor een woning: 1,5 autostaanplaatsen/ wooneenheid.
De aanvraag komt hieraan tegemoet, want er worden 1 carport voor bewoners ingericht en er worden 2 parkeerplaatsen voor bezoekers voorzien in de voortuin.

Schaal

De breedte van de woning wijzigt niet.  
De nieuwe bouwdiepte van meer dan 20,9 meter is slechts aanvaardbaar omdat de woning bestaat uit slechts 1 bouwlaag onder een plat dak, de bouwdiepte over een breedte van minder dan 50% van de voorgevel wordt vergroot, de voorbouwlijn in overeenstemming wordt gebracht met die van de buren en omdat het om een carport gaat met een voornamelijk open karakter.
Gezien voorgaande redenering is het niet aanvaardbaar dat er nog bijkomende bouwdiepte gecreëerd kan worden door handelingen of constructies waarbij akte genomen zou kunnen worden via de meldingsprocedure. Deze bemerking zal als voorwaarden opgenomen worden in de vergunning.
De nieuwe hoogte van de bouwlaag blijft met 3,95 meter voldoende binnen de normen van de gemeente Zonhoven.
De schaal is dan ook aanvaardbaar.

Ruimtegebruik en bouwdichtheid

De woondichtheid wijzigt niet en blijft dan ook aanvaardbaar.
Het aandeel aan verhardingen en constructies op het bebouwbare deel van het perceel en de verhardingsgraad van de voortuin verminderen naar respectievelijk ongeveer 36% en 19%.  Wat zeer aanvaardbare waarden zijn.

Visueel-vormelijke elementen

Het uitzicht van de woning wordt slechts beperkt aangepast.  Onderaan de gevels worden de gevelstenen zwart geverfd en aan de bovenzijde ervan wordt het materiaal van de gevelbekleding van hout naar zink in dezelfde kleur gewijzigd.  Deze aanpassingen hebben minimale impact op de omgeving en zijn aanvaardbaar.

Cultuurhistorische aspecten

Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar.

Bodemreliëf

Volgens de aanvraag wordt het bestaande reliëf niet gewijzigd. Het bestaande reliëf is echter plaatselijk meer dan 0,17 meter hoger dan de vergunde toestand (zijnde 50 cm ten opzichte van de as van de voorliggende weg). Deze ophoging is weliswaar minimaal ten opzichte van de vergunde toestand, maar aanzienlijk hoger dan de huidige normen voorschrijven. Ze is dan ook enkel aanvaardbaar omdat er tot op heden door de eigenaars van de naastliggende percelen geen problemen met de waterhuishouding zijn gemeld, dat er door de bijkomende ontharding een verbeterde infiltratie van het hemelwater verwacht kan worden en dat de tuinzone, gezien deze voor een groot deel lager ligt dan de voorliggende weg, een bijkomende buffercapaciteit verschaft.
De aanvraag verduidelijkt verder niet hoe de aansluiting op de aanpalende percelen zal gebeuren. Om voorgaande redenen en hinder op vlak van o.a. de waterhuishouding te blijven voorkomen, moeten volgende voorwaarden worden opgelegd: Een strook van 1 m langsheen de perceelsgrenzen mag niet hoger liggen dan het niveau van de aanpalende percelen.

Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen

Er wordt door uitvoering van de vergunning geen bijkomende hinder en ook geen schending van de privacy verwacht. Enkel door de werkzaamheden kan er tijdelijke beperkte hinder verwacht worden.
Omwille van de verkeersveiligheid is het niet aanvaardbaar dat er gesloten afsluitingen of lijnvormige beplanting wordt geplaatst binnen 5 meter van de rooilijn. De redenering in de beschrijvende nota dat deze hoogte noodzakelijk is omwille van de privacy kan op andere wijzen praktisch opgelost worden en is van ondergeschikt belang aan de veiligheid bij het uitrijden van het perceel. Daarom zal de hoogte ervan beperkt moeten worden tot 1 meter boven het maaiveld. Dit zal als voorwaarde worden opgelegd in de vergunning.

8.    ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.  
Gezien de plaatsing van zonnepanelen op het dak en het bouwen van de vrijstaande serre als vrijgesteld beschouwd kunnen worden, worden hier verder geen uitspraken over gedaan.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende voorwaarden op te leggen:
Stedenbouwkundige voorwaarden
• Bewijs van de ontharding van het openbaar domein moet binnen 3 maanden na de uitvoering aan de dienst Vergunningen & Handhaving van de gemeente Zonhoven aangeleverd worden.
• De haag moet binnen een afstand van 5 meter van de rooilijn teruggebracht worden tot 1 meter hoogte ten opzichte van het maaiveld.
• Er kan voor het bouwen van uitbreidingen aan het hoofdgebouw of voor tegen het hoofdgebouw aangebouwde bijgebouwen, die een toename van de bouwdiepte tot gevolg hebben, geen gebruik gemaakt worden van de meldingsprocedure. Er zal steeds een vergunning bekomen moeten worden via een gewone dan wel vereenvoudigde vergunningsprocedure.
• Een strook van 1 m langsheen de perceelsgrenzen mag niet hoger liggen dan het niveau van de aanpalende percelen.