Samenvatting schatting private venale waarde, exemplatief enkele schattingsverslagen;
Kosten-batenanalyse.
De verkoop van de 42 woningen, eigendom van het OCMW Zonhoven, gelegen te Montgommerylaan-Daalhof-Stenenkruisweg, sleept al enige tijd aan. Nadat de formele beslissing genomen werd door het OCMW over te gaan tot verkoop en de noodzakelijke aspecten in detail werden uitgezocht, werd beslist te verkopen aan het Kempisch Tehuis. Nadien werd de verkoop door het Kempisch Tehuis gepauzeerd in afwachting tot de samenvoegen van alle woonmaatschappijen, concreet tot WIL. WIL heeft op haar beurt de besprekingen ook uitgesteld tot de fusie tot op een behoorlijk niveau voltooid werd.
In het najaar van 2023 hebben opnieuw besprekingen plaatsgevonden tussen WIL en het OCMW Zonhoven. Hierin meldde WIL positief te staan tegenover de overname van de 42 sociale woningen. Er werd afgesproken dat het OCMW Zonhoven een schatter aanstelde om de waarde van de woningen te schatten, aangezien deze de basis vormen van de besprekingen over de overnameprijs.
De van toepassing zijnde regelgeving bepaalt namelijk dat OCMW's hun sociale woningen enkel over kunnen dragen aan de woonmaatschappij actief in hun gemeente. Concreet betekent dat dat het OCMW deze woningen enkel aan WIL kan verkopen. Het OCMW moet dit niet overdragen maar heeft dus geen keuze aan wie over te dragen indien hiertoe wel beslist wordt. WIL op haar beurt is wel verplicht de sociale woningen over te nemen van de lokale besturen wanneer deze het aanbod doen. WIL heeft m.a.w. geen andere keuze dan de overdracht goed te keuren. De overnameprijs dient in eerste instantie in onderling overleg bepaald worden. Er is m.a.w. een onderhandelingsmogelijkheid. In het geval er géén overeenstemming gevonden wordt over de overnameprijs, dient de bevoegd minister aangeschreven te worden, die de overnameprijs (eenzijdig) oplegt. Onderhandelingen zijn in dat geval m.a.w. niet meer mogelijk. De minister houdt zich echter aan een uiteengeschreven procedure om de overnameprijs te bepalen, dewelke wetenschappelijk onderbouwd is. Concreet zal de minister (de schattingsdienst van) VLABEL aan stellen de "sociale venale waarde" van de woningen te bepalen. De sociale venale waarde is de waarde rekening houdend met het feit dat het om sociale (huur)woningen gaat. Concreet is de "sociale venale waarde" in Zonhoven 32,62% van de "private venale waarde". De "private venale waarde" is de gewone verkoopwaarde op de private markt, alsof er geen (sociale) beperkingen zouden zijn.
Om bovenstaande reden heeft het lokaal bestuur eind vorig jaar landmeter-expert Guy Gillissen aangesteld de (private) venale waarde te bepalen. In theorie is dit nl. gelijk aan een schatting uitgevoerd door VLABEL. Op die manier is geweten wat de overnameprijs zou zijn in het geval er geen overeenstemming gevonden kan worden, wat logischerwijze ook de richtprijs zou zijn om tot overeenstemming te komen of alleszins de besprekingen op te starten, rekening houdend met het feit dat dit finaal de prijs zou zijn die opgelegd wordt door de minister.
De private venale waarde zoals bepaald door landmeter-expert Guy Gillissen voor het geheel van 42 woningen, met bijhorende grond, bedraagt 10.098.500,00 euro. 32,62% van dat bedrag, is 3.294.131,00 euro. Dit laatste komt overeen met de "sociale venale waarde" en komt in theorie overeen met de prijs die de minister zou opleggen in het geval er geen onderling akkoord bereikt wordt.
Deze schatting werd gedeeld met WIL en er vond een overleg plaats om de overnameprijs te bespreken.
WIL haalde tijdens het overleg aan dat ze de prijs te hoog vonden en boden concreet 40.000,00 euro aan per woning. Concreet komt dat neer op in totaal 1.680.000,00 euro voor de gehele wijk. De door WIL aangehaalde redenen hiervoor zijn oa. dat de (huur)inkomsten geen rekening houden met de staat van het goed maar meer met het inkomen van de huurder, het feit dat WIL veel woningen moet aankopen op korte termijn, dat WIL alle woningen tegen 2050 grondig moeten renoveren, dat zij instaan voor het onderhoud na overname en dat zij zelf, naar eigen zeggen, nog nooit een woning verkocht hebben voor meer dan 200.000,00 euro terwijl in casu de meeste woningen geschat zijn voor (private waarde, niet de sociale waarde) meer dan 200.000,00 euro met drie uitschieters van meer dan 300.000,00 euro.
Objectief bekeken houden deze argumenten o.i. weinig water. De landmeter-expert werd aangesteld om de waarde te objectiveren. Er lijkt, zoals altijd, niet onmiddellijk een reden voorhanden om aan de schatting van de landmeter-expert te twijfelen, er zijn zelfs meerdere recente referenties opgenomen van woningen (verkoopprijs) uit dezelfde wijk. De coëfficiënt van 32,62% is behoorlijk wetenschappelijk onderzocht om rekening te houden met het sociaal aspect, alle aangehaalde redenen dat dit om sociale huur gaat, is net de reden dat WIL geen 100% van de private venale waarde zou moeten betalen maar wel slechts 32,62%.
WIL haalde nadien ook de gevallen van Moenshof en Sparrenweg aan. Dit zijn gronden (deels) in eigendom van WIL maar die niet ontwikkelbaar zijn. Ze vroegen of deze gronden deel van de transactie kunnen uitmaken, hoe dit concreet zou veruitwendigen werd niet in detail op ingegaan. Dit staat o.i. echter sowieso los van het bepalen van de transactiewaarde van de 42 woningen Montgommerylaan.
Gelet op het feit dat het aanbod van WIL ongeveer de helft is van wat de prijs zou zijn indien de minister bepaalt, concreet ongeveer 1,6 miljoen euro in de plaats van 3,3 miljoen euro, wordt aangeraden om de minister de overnameprijs te laten bepalen. Er wordt meegegeven dat in theorie de schatting door VLABEL, aangesteld door de bevoegd minister, hetzelfde resultaat zou moeten teweegbrengen als de schatting opgemaakt door landmeter-expert Guy Gillissen waarnaar hierboven verwezen maar dat o.w.v. menselijke tussenkomst en bijhorende interpretatieverschillen, dit in praktijk kan afwijken. Daarbij wordt opgemerkt dat het verschil echter maar liefst 5 miljoen euro, oftewel 50%, minder moet bedragen (private venale waarde) dan de schatting door landmeter-expert Guy Gillisen om een financieel minder gunstig resultaat te bekomen in hoofde van het OCMW Zonhoven in vergelijking met de piste om het aanbod van WIL (40.000 per woning) nu te aanvaarden.
Advies vanuit financiële dienst: Om een volledig beeld te schetsen wordt een overzicht gegeven van de kosten en de baten met betrekking tot de sociale woningen van OCMW Zonhoven. Een gedetailleerd overzicht kan men in bijlage terugvinden:
Vertalen we dit jaarlijks resultaat naar een periode van zes jaar (= lengte beleidscyclus), dan komt dit uit op een budgettaire impact van +-735.000 euro. Wanneer we bij een verkoop van de sociale woningen de C-functie binnen het organogram heroriënteren en dus niet zouden elimineren, dan wordt de budgettaire impact verder verhoogd tot een bedrag van +- 930.000 euro. Het is belangrijk op te merken dat in de simulatie, naast een gemiddelde op basis van historische onderhoudskosten, er geen bijkomend budget is voorzien voor de renovatie van deze sociale woningen (hoewel deze hierdoor vermoedelijk hun waarde zullen behouden). Met dit financieel advies willen we het college bewust maken van het feit dat de verkoop op korte termijn een positieve eenmalige impact heeft op het resultaat, maar dat er aanzienlijke wederkerende inkomsten zullen wegvallen. Men zou zelfs vanuit financieel perspectief kunnen overwegen om deze sociale woningen aan te houden en bijgevolg (nog) niet over te gaan tot verkoop. Indien het college van burgemeester en schepenen beslist om te verkopen aan 'Wonen In Limburg', dan is het advies om middels de minister de prijs te laten bepalen (zie eerder). Ter illustratie wordt meegegeven dat indien men zou verkopen aan WIL tegen een bedrag van 1.68 miljoen, dit zich voor WIL zou vertalen in een jaarlijks nettorendement van 7.29 % (excl. In rekening brengen extra investeringslasten). Dit om maar te duiden dat de door hen voorgestelde prijs aan de erg lage kant is. |
Er dient rekening gehouden te worden met het feit dat vanuit de technische diensten de laatste jaren zo weinig mogelijk duurzame investeringen in de gebouwen hebben gedaan, gelet op de beslissing genomen door het OCMW enkele jaren geleden om de woningen te verkopen. Er werden m.a.w. enkel uiterst noodzakelijke investeringen gedaan om de gebouwen operationeel te houden ofwel "oplapmiddelen" zodat de woningen op een deftige manier gebruikt konden blijven worden tot er een over enkele jaren een duurzame (gedeeltelijke) renovatie kan gebeuren. Indien overwogen wordt om de gebouwen niet te verkopen, moet rekening gehouden worden met het feit dat deze grote investeringen om de gebouwen op lange termijn operationeel en bewoonbaar te houden op relatief korte termijn (<10 jaar naar verwachting) zich zullen opdringen. Er wordt in dit kader in herinnering gebracht dat de woningen tussen 1996 en 2008 in gebruik werden genomen, waarbij de meerderheid van de gebouwen voor 2000 gebouwd werd, wat m.a.w. door de ouderdom aantoont dat grote investeringen zich opdringen.
Er wordt eveneens in herinnering gebracht dat in het kader van SURE2050 het gehele patrimonium van de besturen klimaatneutraal zou moeten zijn tegen 2050. Dit is een verplichting die eveneens op WIL ligt en dewelke zij hanteren als argument om de verkoopprijs te drukken, wat duidt op de bijhorende toekomstige kosten die dit met zich meebrengen indien de woningen in eigen beheer gehouden worden, meer specifiek dat een gewone investering qua renovatie niet volstaat maar dat dit zou moeten bestaan in een (duurdere) duurzame toekomstgerichte investering met het oog op 2050.
WIL is vanuit de hogere overheden opgericht (beter: gefusioneerd) met als kerntaak om in de verhuur en verkoop van sociale woningen te voorzien. Hoewel de OCMW's van de verschillende de gemeentes in het verleden deze taak ook op zich namen - en nog steeds nemen zoals in Zonhoven - is het vanuit de hogere overheden duidelijk dat de wetgeving (i.h.b. Vlaamse Codex Wonen) zich focust op de situatie waarin alle sociale woningen verkocht en verhuurd worden aan burgers door woonmaatschappijen zoals WIL en niet door lokale overheden of OCMW's.
Het vast bureau neemt kennis van de stand van zaken.
Artikel 2
Het vast bureau neemt het standpunt in om de overname voort te zetten, tijdens de onderhandelingen niet af te wijken van de vraagprijs van 3.294.131,00 euro en in geval van blijvende onenigheid omtrent de prijs gedurende de onderhandelingen, de bevoegde minister te vragen de overnameprijs te bepalen.