2024_CBS_01294 - OMV - Vergunning - Oppelsenweg 34 - 2024/00213 - Goedkeuring

VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Dossiernummer:    2024/00213
Referentie omgevingsloket:    OMV_2024134778

De aanvraag, ingediend door dhr. en mevr. Aysegül en Mehmet Avci - Yilmaz wonende te Eikenenpad 20 te 3520 Zonhoven, werd ontvangen op 08/10/2024 en op 07/11/2024 ontvankelijk en volledig verklaard.

De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Oppelsenweg 34, kadastraal gekend als afdeling 3 sectie E nrs. 1128C en 1128H.

De aanvraag gaat over het bouwen van woning met carport en een tuinberging.

De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).

1.    STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS

De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
De locatie van de aanvraag is gelegen binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan grup afbakening regionaalstedelijk gebied Hasselt-Genk, goedgekeurd op 20 juni 2014.
Het project maakt deel uit van de goedgekeurde verkaveling 1264.E.874.2 goedgekeurd op 11 september 2018, het betreft lot 3.

Volgende verordeningen zijn van kracht:

• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, .... goedgekeurd op 10 februari 2023.

2.    HISTORIEK

    Volgende dossiers zijn relevant:
• Omgevingsvergunning 2018/00058 voor het slopen van een woning goedgekeurd op 29/05/2018.
• Omgevingsvergunning 1264.E.874.2 voor het verkavelen van een perceel in 9 loten waarvan:
- lot 1 tem 4 voor halfopen bebouwing
- lot 5 voor open bebouwing
- lot 6 tem 9 is achterliggende grond en wordt uit de verkaveling gesloten
het slopen van de woning en tuinhuis en het rooien van 4 hoogstammige bomen. goedgekeurd op 11/09/2018.
• Stedenbouwkundige vergunning (1964/00118) voor het bouwen van een woonhuis - goedgekeurd op 19/05/1964.
• Stedenbouwkundige vergunning (1976/00046) voor het bouwen van een tuinhuisje - goedgekeurd op 01/04/1976.
•  Stedenbouwkundige vergunning (1977/00187) voor het verbouwen van een woonhuis - goedgekeurd op 25/07/1977.

3.    BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG

Beschrijving van de plaats & omgeving
Het perceel bevindt zich aan de Oppelsenweg, een voldoende uitgeruste gemeenteweg die de deelkern Termolen verbindt met het centrum van Zonhoven. 

De nabije omgeving wordt gekenmerkt door voornamelijk vrijstaande en halfopen eengezinswoningen, bestaande uit één á twee bouwlagen onder zowel hellende als platte daken. De gevels zijn afgewerkt in diverse tinten en texturen.

In de ruimere omgeving, ten noorden van de Oppelsenweg, ligt parkgebied waar de Roosterbeek door stroomt.

Het perceel van de aanvraag is onbebouwd. Tegen de linkerperceelgrens staat een mandelige muur van de halfopen woning van de aanpalende buur. Achteraan op het perceel bevindt zich een grote eik.

Ter hoogte van de linkerperceelgrens is een houten afsluiting aanwezig vanaf de tuinmuur tot aan de achterste perceelsgrens.  Ter hoogte van de rechter- en achterste perceelsgrens bevindt zich een draadafsluiting.  Links in de voortuin werd een draadafsluiting met een hoogte van 1,20m voorzien.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag gaat over het bouwen van een halfopen eengezinswoning met een carport en een tuinberging.

De halfopen woning wordt ingeplant op 8m achter de rooilijn / voorste perceelgrens, tegen de linker perceelgrens en op 3m van de rechterperceelgrens. 

De bouwbreedte is 7m. De bouwdiepte op het gelijkvloers bedraagt 15m en op de verdieping 10m. De vloerpas zal 40cm boven de as van de voorliggende weg komen te liggen en 15cm boven het maaiveld rondom de bouwzone. Het maaiveld blijft behouden.

De woning wordt uitgevoerd met een plat dak en volgt het gabarit van de linkerbuur (lot 4), met uitzondering van de laatste 2m, gezien de beperktere bouwdiepte. De dakrandhoogte van de gelijkvloerse aanbouw is gelegen op 3,6m ten opzichte van het maaiveld, en die van de eerste verdieping op 6,5m.  

Aan de rechterzijde van de woning wordt op 0,7m achter de voorgevellijn, een open carport ingeplant over een diepte van 5m, tot op de rechterperceelgrens. De dakrandhoogte van de carport ligt op 2,8m ten opzichte van het maaiveld. Het hemelwater dat op de carport valt, wordt aangesloten op de regenwaterafvoer van de woning.

Achteraan de woning wordt tegen de bestaande gevel en scheidingsmuur van de aanpalende linkerbuur een nieuwe scheidingsmuur, met een hoogte van 3,60m tot gelijk met de achtergevel van de aanpalende woning, en daarna 2m, opgericht tot op een bouwdiepte van 6m achter de achtergevel.

In de tuinzone, op 20,98m van de woning, wordt tegen de scheidingsmuur van het vrijstaande bijgebouw van de links aanpalende buur een tuinberging opgericht van 4,2m breed op 4,2m diep (17,6m²). De tuinberging is voorzien van een plat dak met een dakrandhoogte van 3m ten opzichte van het maaiveld.

De gevelafwerking van de woning en de tuinberging is voorzien in een zachtbruine gevelsteen gecombineerd met zwart aluminium buitenschrijnwerk en zwarte aluminium gevelbekleding. De dakbedekking wordt uitgevoerd in roofing.

Behoudens de woning worden ook verhardingen voorzien.

In de voortuin wordt tot tegen de rechterperceelgrens een oprit van 3m breed aangelegd die toegang verleent tot de carport. Vanuit de carport/inrit wordt een toegangspad van ca. 1m breed tegen de voorgevel en de rechterzijgevel naar respectievelijk de voordeur van de woning en het terras achteraan de woning voorzien. Het terras heeft een breedte van ca. 8m en is 4m diep (32m²). De verhardingen in de zij- en achtertuin bedragen 44,9m² (excl. grasdallen), en die in de voortuin 31m². In de achtertuin wordt er ook nog een verbindingspad, bestaande uit grasdallen, voorzien tussen het terras en het gekoppelde tuinhuis met de aanpalende buur (17m²). Alle verhardingen zijn waterdoorlatend en wateren af op eigen terrein.

Achteraan in de tuinzone, op een meter van de achterste perceelgrens, wordt een wadi voorzien van 7,5m breed op 2,5m diep. Het resterende terrein wordt aangelegd als groenzone.

4.    RAADPLEGING EIGENAARS AANPALENDE PERCELEN 

Het dossier werd volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
Aangezien de aanvraag gaat over de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werden de betrokken aanpalende eigenaars aangeschreven per beveiligde zending met de vraag hun standpunt kenbaar te maken binnen de 30 dagen.

5.    ADVIEZEN

    Er zijn geen adviezen vereist.

6.    EFFECTEN OMGEVING

 Project-MER
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

Stikstofdecreet
Voor een eengezinswoning, kunnen we uitgaan van ongeveer 2920 vervoersbewegingen per jaar (4 personen x 2 vervoersbewegingen/persoon x365 dagen/jaar= 2920 jaarlijkse vervoersbewegingen). Dit is minder dan 70.000 jaarlijkse vervoersbewegingen (VITO tabel 3, licht verkeer, KDW =6 en afstand = 0). Dit betekent dat zelfs indien een huis op het meest kritische habitat gebouwd wordt, de impact van het verkeer nog niet zal zorgen voor een overschrijding van de 1% de minimis. We kunnen bijgevolg met absolute zekerheid besluiten dat de impactscore van de bouw van deze eengezinswoning, voor wat betreft mobiliteit, lager is dan 1%.

7.    INHOUDELIJKE BEOORDELING

Decretale beoordelingselementen
In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Oppelsenweg een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.

Zonering
Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.

Waterparagraaf
Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.

Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023.  De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.

Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.

Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:

De plannen geven aan dat voor de nieuw opgerichte woning met carport en de tuinberging met een totale horizontale dakoppervlakte van 137,64 m² een hemelwaterput voorzien wordt met een inhoud van 10000 liter en recuperatie van het hemelwater voor toiletten, wasmachine, dienstkraan en buitenkraan. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een open infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte en het volume respectievelijk 8,61m² en 3,552m³ moeten zijn om te voldoen aan de verordening.  Uit de ingediende plannen blijkt dat infiltratie voorziening voldoet aan de hemelwaterverordening.

De verordening is niet van toepassing op de aanleg van de voorziene verhardingen. Het hemelwater dat op de verharding valt, wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren.

Gezien de aanvraag voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze ook de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.

Natuurtoets
Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.

Erfgoed- & Archeologietoets
Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De aanvraag voldoet volledig aan de voorschriften van de verkaveling. Gezien deze voorschriften de criteria van een goede ruimtelijke ordening weergeven, stemt de aanvraag hiermee overeen.
De aanvraag creëert voldoende woonkwaliteit en gebruiksgenot voor de bewoners. De footprint op het perceel voldoet aan de normen die de gemeente Zonhoven nastreeft.

De gemeente Zonhoven streeft ernaar het groene karakter van de gemeente te behouden en te versterken. Om die reden wordt bij elk nieuwbouwproject de aanplant van min. 1 hoogstamboom per 400m² gevraagd.  Er zal dan ook als voorwaarde worden opgenomen dat rekening houdend met de oppervlakte van het perceel (566m²), 1 inheemse, streekeigen en/of klimaatrobuuste boom van minstens 2de grootte dient aangeplant te worden.  Om ook het groene straatbeeld te versterken moet deze boom aangeplant worden in de voortuin.

Bij eventuele sterfte van de boom dient de aanplant herhaald te worden. Deze boom moet aangeplant worden ten laatste in het plantseizoen na de ingebruikname van de woning.  Bewijs hiervan (foto’s, factuur) moet aangeleverd worden aan de dienst vergunningen en handhaving, uiterlijk 3 maanden na aanplant van de boom.

Resultaten van de raadpleging van de eigenaars van de aanpalende percelen
Er werd geen reactie ontvangen van de eigenaars van de aanpalende percelen.

8.    ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert de volgende voorwaarde op te leggen:
Stedenbouwkundige voorwaarde
• Er dient minimum 1 hoogstammige boom aangeplant te worden in de voortuin.
De boom dient een inheemse, streekeigen en/of klimaatrobuuste boom van minstens 2de grootte te zijn.
Bij eventuele sterfte dient de aanplant herhaald te worden.
De boom moet aangeplant worden ten laatste in het plantseizoen na de ingebruikname van de woning. Bewijs hiervan (foto’s, factuur) moet aangeleverd worden aan de dienst vergunningen en handhaving, uiterlijk 3 maanden na aanplant van de boom.