2024_CBS_01298 - OMV - Vergunning - Grote Hemmenweg 26 - 2024/00152 - Gedeeltelijke goedkeuring

VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Dossiernummer:    2024/00152
Referentie omgevingsloket:    OMV_2024099194

De aanvraag, ingediend door de heer Arkadiusz Andruszkiewicz wonende te Grote Hemmenweg 26 te 3520 Zonhoven, werd ontvangen op 13/07/2024 en op 09/09/2024 ontvankelijk en volledig verklaard.

De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Grote Hemmenweg 26, kadastraal gekend als afdeling 2 sectie C nr. 585M.

De aanvraag gaat over het renoveren en uitbreiden van de woning na het slopen van aanbouwen en een bijgebouw en het vellen van 3 bomen.

De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).

1.    STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS

De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied en woonuitbreidingsgebied.
De locatie van de aanvraag is gelegen binnen het bijzonder plan van aanleg B.P.A. GENKERBAAN - GROTE HEMMENWEG, goedgekeurd op 5 januari 1988.
De locatie van de aanvraag is gelegen binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan grup afbakening regionaalstedelijk gebied Hasselt-Genk, goedgekeurd op 20 juni 2014.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.

Men vraagt volgende afwijking volgens art. 4.4.9/1 van de VCRO:

Het voorste gedeelte van de woning valt binnen de ‘zone met nabestemming’ volgens het geldende BPA.  Binnen deze zone mogen de bestaande gebouwen worden gebruikt voor woonhuizen, openbare gebouwen en handelshuizen.  Aan deze gebouwen zijn geen grondige verbouwingswerken toegelaten.  Bij afbraak van deze gebouwen of grondige verbouwingswerken mag het gedeelte van het gebouw binnen deze zone niet worden verbouwd.  Het perceelsgedeelte gelegen binnen deze zone krijgt dan de bestemming van de naastliggende zone (in dit geval voortuinstrook).

De aanvraag voorziet het verbouwen, uitbreiden en renoveren van de bestaande woning.  Voor het verbouwen, renoveren en isoleren binnen de ‘zone met nabestemming’ vraagt men een afwijking aan volgens art. 4.4.9/1 van de VCRO.  De afwijking wordt voldoende gemotiveerd binnen de aanvraag, conform art. 4.4.1/0 VCRO waardoor men toepassing kan maken van de afwijkingsmogelijkheid.  De beoordeling van de aanvaardbaarheid van de afwijking wordt verder in dit advies beschreven. 

Volgende verordeningen zijn van kracht:
• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, .... goedgekeurd op 10 februari 2023.

2.    HISTORIEK

Volgende dossiers zijn relevant:
• Stedenbouwkundige vergunning (1950/00073) voor bouwen van een woonhuis 1950/73 - goedgekeurd op 06/04/1950.
• Stedenbouwkundige vergunning (1982/00001) voor verbouwen woonhuis - goedgekeurd op 06/01/1982.

3.    BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG

Beschrijving van de plaats & omgeving
Het perceel bevindt zich aan de Grote Hemmenweg, een gemeenteweg in het centrum van Zonhoven, net buiten de kern.

De nabije omgeving bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande en halfopen eengezinswoningen met in de ruimere omgeving ook handels- of dienstenfuncties en enkele meergezinswoningen. De bebouwing bestaat uit twee bouwlagen onder hellende daken, en is voornamelijk afgewerkt in een gevelsteen in diverse tinten en texturen.

De bebouwing bevindt zich binnen een woonlint in woongebied, met achterliggend woonuitbreidingsgebied.  Aan de overzijde van de weg grenst het woonlint aan een zone voor gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut, met daarbinnen schoolgebouwen en een zorgtehuis. De omgeving is volledig gelegen binnen een gebiedsdekkend BPA.

Op het perceel bevindt zich een halfopen eengezinswoning met 2 bouwlagen onder hellende daken, afgewerkt in een oranjerode gevelsteen onder dakpannen in dezelfde tint.  De woning werd niet volledig gebouwd zoals vergund.  Zo werd bijvoorbeeld de dakvorm anders uitgevoerd.

De woning staat ingeplant op min. 5,90m tot de rechter perceelsgrens.

De woning heeft een maximale bouwbreedte van 7,75m en een maximum bouwdiepte van 9,49m op zowel gelijkvloers als verdieping.

Achter het hoofdvolume bevindt zich een aanbouw en een afdak, met een bouwdiepte van respectievelijk 3,34m en 3,46m.  Achter de woning staat tegen de linker perceelsgrens een vrijstaand bijgebouw in betonplaat ingeplant.  Op het perceel zijn diverse verhardingen aanwezig. Achter de aanwezige constructies kenmerkt het perceel zich door een tuinzone met diverse bomen.

De woning staat ingeplant tegen de linker perceelsgrens.  Het dakvolume loopt door in dat van de links aanpalende woning, waarvan geen vergunningen gekend zijn.  Op het rechts aanpalend perceel bevindt zich een halfopen eengezinswoning, ingeplant aan de rechterzijde van het perceel.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag gaat over het verbouwen en renoveren van een eengezinswoning.  De bestaande aanbouw en het afdak aan de achterzijde van de woning worden gesloopt, net zoals het bijgebouw in betonpanelen.  Men vraagt daarnaast het rooien van 3 bomen.  De bestaande verhardingen worden verwijderd en vervangen door nieuwe verhardingen.

Het hoofdvolume wordt grondig verbouwd.

De buitenmuren van het hoofdvolume worden opgetrokken waardoor de dakvorm volledig wijzigt naar twee zadeldaken waarvan de nok telkens evenwijdig ligt met de voorliggende weg.  Het aantal bouwlagen, namelijk twee, blijft hierbij behouden.  Het dak sluit niet langer aan op dat van de links aanpalende woning.  De nieuwe kroonlijsthoogte bedraagt 6m ter hoogte van de voorgevellijn, de nokhoogte bedraagt 10,26m, telkens t.o.v. van het vloerpeil, dat ongeveer 33cm boven het aanliggend maaiveld gelegen is.  De daken worden voorzien van zwarte dakpannen.  De bestaande buitenmuren worden langs de buitenzijde geïsoleerd en afgewerkt met rood/geel/bruin genuanceerde gevelsteen.  De delen van de linker zijgevel die niet aansluiten op de links aanpalende woning zullen geïsoleerd worden en bekleed met zwarte leien.

De bestaande aanbouw wordt gesloopt en wordt vervangen door een nieuwe aanbouw met een breedte van 8,92m en een bouwdiepte van 7,12m, waardoor de totale bouwdiepte na verbouwing 16,60m bedraagt.  De totale bouwdiepte op de verdieping bedraagt na verbouwing 9,97m.  De minimale afstand tot de rechter perceelsgrens bedraagt na verbouwing 3,50m.  De aanbouw telt één bouwlaag onder een plat dak met een hoogte van 3,10m boven het vloerniveau, en wordt afgewerkt in dezelfde gevelsteen als het hoofdvolume.  De raam- en deuropeningen worden afgestemd op de nieuwe architectuur en het interne gebruik van de woning.  Het buitenschrijnwerk zal worden uitgevoerd in zwarte pvc of aluminium.

Er is slechts een zeer beperkte kelderruimte aanwezig die gebruikt wordt als tellerlokaal.  Op het gelijkvloers wordt in de aanbouw de leefruimte ingericht.  In het hoofdvolume bevinden zich bergruimtes, sanitair en een bureelruimte aan de voorzijde. Op de verdieping worden 2 slaapkamers en sanitaire ruimtes voorzien.  De zolderruimte, onder het hellend dak, wordt ingericht i.f.v. 2 slaapkamers en een badkamer.  Deze ruimtes worden d.m.v. dakvlakramen voorzien van lucht en licht.

Het bestaande maaiveld blijft behouden op het perceel.

Aansluitend achter de woning zal een terras worden aangelegd in waterdoorlatende klinkers met een oppervlakte van 25,92m. Het terras sluit ongeveer aan op het vloerniveau van de woning.  Aan de rechterzijde wordt dit afgewerkt d.m.v. een lage keermuur en een lage haag.

Rechts van de woning wordt een inrit in dolomiet voorzien met een breedte van 3m, tot aan de achtergevel van het hoofdvolume.  De oppervlakte van de inrit bedraagt 38,10m.  Ter hoogte van de voorgevel wordt aangesloten op de inrit in functie van de toegang tot de woning d.m.v. waterdoorlatende klinkers, met een oppervlakte van 6,52m².  Buiten de voorziene verhardingen blijft de tuinzone volledig groen.

In de achtertuin wordt een wadi aangelegd met een oppervlakte van 22,5m².

De bestaande perceelafsluitingen blijven behouden.

In het achterste deel van de diepe tuin wenst men tenslotte enkele bomen te kappen, met name een vogelkers en een eik, volgens de aanvraag verloederd.  Ook een conifeer in de rechter zijtuinstrook, die eveneens verloederd is, wordt voorzien om te rooien.

4.    OPENBAAR ONDERZOEK 

Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 19 september 2024 t.e.m. 18 oktober 2024.

5.    ADVIEZEN

Aan volgende adviesverleners werd advies gevraagd:
• dienst facilitair management
• Dienst Water en Domeinen provincie Limburg.

6.    EFFECTEN OMGEVING

 Project-MER
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

Stikstofdecreet
Voor een eengezinswoning, kunnen we uitgaan van ongeveer 2920 vervoersbewegingen per jaar (4 personen x 2 vervoersbewegingen/persoon x365 dagen/jaar= 2920 jaarlijkse vervoersbewegingen). Dit is minder dan 70.000 jaarlijkse vervoersbewegingen (VITO tabel 3, licht verkeer, KDW =6 en afstand = 0). Dit betekent dat zelfs indien een huis op het meest kritische habitat gebouwd wordt, de impact van het verkeer nog niet zal zorgen voor een overschrijding van de 1% de minimis. We kunnen bijgevolg met absolute zekerheid besluiten dat de impactscore van de bouw van deze eengezinswoning, voor wat betreft mobiliteit, lager is dan 1%.

7.    INHOUDELIJKE BEOORDELING

Decretale beoordelingselementen
In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Grote Hemmenweg een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.

Zonering
Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.

Waterparagraaf
Hemelwaterverordening
De plannen geven aan dat de verbouwingswerken ook (ingrijpende) werken aan het hemelwaterafvoersysteem en het afvoersysteem van afvalwater omvatten.

De bestaande woning wordt tevens uitgebreid.

De horizontale dakoppervlakte van de woning bedraagt 132,71m²

Er dient een hemelwaterput voorzien met een inhoud van 10 000 liter en recuperatie van het hemelwater voor alle toiletten, aansluiting voor een wasmachine, een dienstkraan (poetswater) en een buitenkraan (tuinbesproeiing).

De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een open infiltratievoorziening met een opvangcapaciteit van 3762 liter (minimaal vereist 3390 liter) en een infiltratieoppervlakte van 17,54m² (minimaal vereist 8,22m²).

De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de (overige) voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren door het gebruik van waterdoorlatende materialen en/ of kan afwateren in de aangrenzende groenzones.

De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening. Mits de aanvraag voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze ook de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.

Watertoets
Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.

Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006, en latere wijzigingen, legt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets.

De watertoets is een onderzoek van de vergunningverlenende overheid naar mogelijke schadelijke effecten op het watersysteem die veroorzaakt kunnen worden door het aangevraagde project.

Het voorliggende project heeft een eerder beperkte oppervlakte, maar ligt wel in een pluviaal overstromingsgebied.

Op 15/10/2024 werd er door de Provincie, dienst Water en Domeinen een gunstig advies verleend, nl.:

“Hierbij kan ik u meedelen dat het dossier in het kader van de watertoets gunstig beoordeeld werd.

Het perceel is deels gelegen in overstromingsgebied, maar ter hoogte van de woning is er geen risico op wateroverlast. Het is dan ook niet nodig om hierrond voorwaarden op te nemen in de vergunning.

Indien de verharde oppervlakte minder dan 1000m² bedraagt wordt er door de waterbeheerder geen uitspraak gedaan over de GSV hemelwater. Het is aan de vergunningverlener om na te gaan of hieraan voldaan wordt.”

Conclusie:
Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening. Het ontwerp is verenigbaar met de doelstellingen van artikel 5 van het decreet integraal waterbeleid.

Natuurtoets
Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.

Erfgoed- & Archeologietoets
Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De aanvraag voldoet grotendeels aan de voorschriften van het BPA. Er wordt een afwijking gevraagd volgens art. 4.4.9/1 van de VCRO. 

Gezien de voorschriften van het BPA de criteria van een goede ruimtelijke ordening weergeven, stemt de aanvraag hiermee overeen, met uitzondering van de gevraagde afwijking:

Het voorste gedeelte van de woning valt binnen de ‘zone met nabestemming’ volgens het geldende BPA. De voorschriften stellen dat bij grondige verbouwingswerken het gedeelte van het gebouw gelegen binnen deze zone niet  mag worden verbouwd.  

De aanvraag voorziet in het verbouwen, uitbreiden en renoveren van de woning.  Ook het gedeelte gelegen binnen de ‘zone met nabestemming’ wordt grondig verbouwd.  Hiervoor vraagt men een afwijking.

De afwijking wordt als volgt gemotiveerd binnen de aanvraag:
• Men kiest ervoor de woning te verbouwen en te isoleren gezien de staat van de woning, met uitzondering van het dak, nog zeer behoorlijk is.
• De omgeving kenmerkt zich door een sterke variatie in de dieptes van de voortuinen, waardoor de ligging binnen de ‘zone met nabestemming’ niet als storend wordt ervaren in het straatbeeld. De voortuinzone zoals zichtbaar op het plan BPA is eveneens erg onregelmatig.
• Een woning verderop in de straat, die ook deels binnen de ‘zone met nabestemming’ is gelegen, werd eveneens verbouwd.
• De woning deelt een muur met de links aanpalende woning. Indien het voorste deel van de woning afgebroken zou worden, zou de gedeelde muur deels bloot komen te liggen en geïsoleerd en afgewerkt moeten worden.
• De afbraak van een deel van de woning is constructief moeilijker en veel duurder dan de woning te verbouwen en isoleren.

De motivatie omtrent de kosten is geen stedenbouwkundige kwestie en wordt bijgevolg niet bijgetreden.

De overige motivatiegronden kunnen wel gevolgd worden. Door de afstand tot het voorliggend fietspad en de weg vormt de huidige inplanting geen hinder en is het behoud hiervan aanvaardbaar.

De gevraagde afwijking is bijgevolg aanvaardbaar.

Er werd een akkoord van de eigenaar van de links aanpalende woning (nr. 28) gevoegd bij de aanvraag.

De aanvraag creëert voldoende woonkwaliteit en gebruiksgenot voor de bewoners. 

Het aanbrengen van isolatie aan de buitenzijde van gevels en daken tot een maximum van 26 centimeter, voor zover de rooilijn niet overschreden wordt, is vrijgesteld van vergunning. Hierover worden bijgevolg geen verdere uitspraken gedaan.

Voor wat betreft de vraag tot het rooien van de bomen, hiervoor wordt verwezen naar het advies van de dienst facilitair management.

Resultaten van het openbaar onderzoek
Er werd 1 bezwaar ingediend.

Dit bezwaar kan als volgt samengevat worden:
“Inzake hogergenoemd openbaar onderzoek en als mede-eigenaren van het aangrenzend perceel (X) willen wij hiermee bezwaar indienen tegen de volgende door de aanvrager reeds uitgevoerde werken:
-    Niveauwijziging van het terrein van de aanvrager, waardoor er een hoogteverschil van 50cm ontstaat t.o.v. ons perceel.
-    Storten van bouwpuin aan en over de grens van het perceel waarvan wij eigenaar zijn.
-    Storten van snoeihout aan en over de grens van het perceel waarvan wij eigenaar zijn.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt over dit bezwaar volgend standpunt in:

•    De aanvraag voorziet niet in enige wijziging van het bestaande maaiveld. Er worden geen reliëfwijzigingen gevraagd. Uit de gegevens binnen de aanvraag en de overige gegevens waarover wij beschikken, kan niet worden vastgesteld dat er vergunningsplichtige reliëfwijzigingen werden uitgevoerd.  

Het ingediende bezwaar is niet gegrond en wordt niet weerhouden.

•    Wat het storten van bouwpuin en snoeihout op een aangrenzend perceel betreft, hiervan werd geen bewijs toegevoegd. Bovendien gaat het ingediende bezwaar niet over een stedenbouwkundig aspect zodat dit niet  wordt weerhouden.

Bespreking van de adviezen

•    Het advies van Dienst Water en Domeinen provincie Limburg d.d. 15 oktober 2024 is gunstig.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. 

•    Het advies van dienst facilitair management d.d. 12 november 2024 is voorwaardelijk gunstig:

“Daar het de visie van de gemeente is om het groene karakter van onze gemeente te bewaren en zelfs maximaal te versterken, wensen we dit te bereiken door in eerste instantie de bestaande bomen zoveel mogelijk te behouden en te beschermen, en in tweede instantie door bij nieuwe projecten er voor te zorgen dat er, na realisatie van de werken, minstens één boom per 400m² perceelsoppervlakte aanwezig is.
Deze aanvraag wordt dan ook gunstig geadviseerd, mits aan volgende voorwaarden wordt voldaan:
De verloederde eik, dient behouden te blijven en dient gesnoeid te worden in functie van onderhoud en instandhouding van deze boom.
De te behouden bomen kunnen enkel nog gerooid worden na goedkeuring van een gemotiveerde vergunningsaanvraag.
De bouwheer dient ook de nodige maatregelen te treffen om de te behouden bomen te beschermen tegen de nadelige invloeden van werken, zoals vermijden van bodemverdichting binnen de kruinprojectie en verbod op het stapelen van goederen binnen de kruinprojectie. Ook dienen werken, en zeker grondwerken, binnen de kruinprojectie vermeden te worden.
Volgende linken geven meer info over hoe bomen te beschermen op werven en hoe bomen best gesnoeid worden in functie van onderhoud:
- https://www.vvog.info/publicaties/beschermen-van-bomen
- https://www.deboomdokter.be/bomen-beschermen/
- https://www.vtwonen.be/tuinieren/boom-snoeien~46aa761f“

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.

8.    ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, met uitzondering van het rooien van de eik, mits het opleggen van voorwaarden.  
Gezien het isoleren van de gevels als vrijgesteld beschouwd kan worden, worden hier verder geen uitspraken over gedaan.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert de volgende voorwaarde op te leggen:
Stedenbouwkundige voorwaarde
• Het advies van de dienst facilitair management moet gevolgd worden:
“De verloederde eik, dient behouden te blijven en dient gesnoeid te worden in functie van onderhoud en instandhouding van deze boom.
De te behouden bomen kunnen enkel nog gerooid worden na goedkeuring van een gemotiveerde vergunningsaanvraag.
De bouwheer dient ook de nodige maatregelen te treffen om de te behouden bomen te beschermen tegen de nadelige invloeden van werken, zoals vermijden van bodemverdichting binnen de kruinprojectie en verbod op het stapelen van goederen binnen de kruinprojectie. Ook dienen werken, en zeker grondwerken, binnen de kruinprojectie vermeden te worden.”