2024_CBS_01296 - OMV - Vergunning - Grote Hemmenweg 55 - 2024/00150 - Weigering

VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Dossiernummer:    2024/00150

Referentie omgevingsloket:    OMV_2024098831

De aanvraag, ingediend door de heer Andy Vaes wonende te Grote Hemmenweg 55 te 3520 Zonhoven, werd ontvangen op 11/07/2024 en op 09/09/2024 ontvankelijk en volledig verklaard.

De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Grote Hemmenweg 55, kadastraal gekend als afdeling 2 sectie C nr. 640V.

De aanvraag gaat over het slopen van een woning en bouwen van een eengezinswoning met zorgwoning.

De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).

1.    STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS

    De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied.

De locatie van de aanvraag is gelegen binnen het bijzonder plan van aanleg B.P.A. DORPSSTR - KL. HEMMEN-KREMERSTRAAT - GR. HEMMEN, goedgekeurd op 3 juli 2006. 

De locatie van de aanvraag is gelegen binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan grup afbakening regionaalstedelijk gebied Hasselt-Genk, goedgekeurd op 20 juni 2014.

De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.

Het vergunningverlenende bestuursorgaan mag bij het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van de stedenbouwkundige voorschriften van een bijzonder plan van aanleg, voor zover dit plan ouder is dan vijftien jaar op het ogenblik van de indiening van de aanvraag.

Afwijkingen kunnen niet toegestaan worden voor wat betreft wegenis, openbaar groen en erfgoedwaarden.

Het BPA Dorpsstraat – Kleine Hemmen – Kremerstraat – Grote Hemmen dateert van 11/07/2006 en is dus ouder dan 15 jaar, de onderliggende bestemming is woongebied en het betreft geen afwijkingen inzake wegenis, openbaar groen en erfgoedwaarden. De aanvraag wijkt af van het BPA voor wat betreft de inplanting en bouwdieptes.

Men vraagt volgende afwijkingen van de BPA voorschriften volgens art. 4.4.9/1 van de VCRO:

•    Art. 14.2. bouwvoorschriften – inplanting

De inplanting dient te geschieden binnen de grafisch aangeduide zone op het plan.

De breedte van de voorgevel bedraagt maximum 2/3 van de kavelbreedte voor percelen tot 30m.

In het ontwerp wordt het woongebouw deels voorzien binnen de zone voor koeren en hovingen, buiten de vooropgestelde zone voor open bebouwing.

De breedte van de voorgevel bedraagt 19,67m (2/3 van de kavelbreedte is 14,6m).

•    Art. 14.2. bouwhoogte en diepte

De maximum kroonlijsthoogte bedraagt 6m.

De maximum diepte van de gebouwen is aangegeven op het plan en in alle geval beperkt tot 20m, ongeacht de eventueel op plan aangegeven grotere bouwdiepte.

De maximale bouwdiepte van de hoofdgebouwen op de verdieping is 12m.

Bij afbraak en wederopbouw moet de nieuwbouw beantwoorden aan de bijhorende voorschriften van het BPA.

Er wordt een kroonlijsthoogte tot 6,58m (bovenzijde) / 6,08m (onderzijde) voorzien.

De totale bouwdiepte bedraagt 22,30m.

De verdieping heeft een diepte van 10,50m, gemeten vanaf de voorgevellijn is de bouwdiepte van de verdieping gelegen tot op 18,50m.

Het betreft een afbraak en nieuwbouw waarbij afgeweken wordt van de BPA- voorschriften.

•    Art. 14.2. daken

Dakterrassen zijn slechts toegelaten op minimum 1m afstand tot de buitengevels en mits geïntegreerd in de dakvorm.

Het ontwerp voorziet aan de achterzijde een dakterras op het plat dak van de aanbouw tot tegen de achtergevellijn en linker zijgevel, tot op 22,30m achter de voorgevellijn.

Afwijkingen dienen uitdrukkelijk gevraagd en gemotiveerd te worden door de aanvrager in zijn aanvraag conform artikel 4.4.1./0 VCRO: “Er kan slechts toepassing gemaakt worden van de afwijkingen, vermeld in dit hoofdstuk, op gemotiveerd verzoek van de vergunningsaanvrager.”

De afwijking betreffende de inplanting werd niet gemotiveerd.

De afwijkingen voor bouwdiepte en bouwhoogte werden niet gemotiveerd, behoudens de vermelding dat de garage voor de woning voorzien is.

De afwijking voor het dakterras werd niet gemotiveerd.

Conform artikel 4.4.1./0 VCRO kan er bijgevolg geen toepassing worden gemaakt van de afwijkingen, en wordt er dus niet voldaan aan de afwijkingsregels.

Volgende verordeningen zijn van kracht:

•    algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, .... goedgekeurd op 10 februari 2023.

2.    HISTORIEK

    Volgende dossiers zijn relevant: 

•    Omgevingsvergunning 2023/00252 voor het bouwen van een meergezinswoning met parkeerkelder en de inrichting van het terrein, na het slopen van de bestaande bebouwing geweigerd op 11/06/2024.

•    Stedenbouwkundige vergunning (1977/00137) voor het bouwen van een woonhuis - goedgekeurd op 04/04/1977.

3.    BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG

    Beschrijving van de plaats & omgeving

Het perceel bevindt zich aan de Grote Hemmenweg, een gemeenteweg aan de oostelijke rand van het centrum van Zonhoven.

De nabije omgeving wordt gekenmerkt door voornamelijk residentiële bebouwing in de vorm van vrijstaande en halfopen constructies met 1 à 2 bouwlagen, hoofdzakelijk afgewerkt met een hellend dak. De gevels zijn voornamelijk afgewerkt met een gevelsteen in diverse tinten en texturen.

Het links aanpalende terrein werd bebouwd met een halfopen eengezinswoning (vergunde toestand) met 2 bouwlagen onder een zadeldak met een kroonlijsthoogte van 6m, een bouwdiepte van 8,82m en een bouwbreedte van 12,20m. Het gebouw achter de woning met een oppervlakte van zo’n 240m² en de bijhorende verhardingen zijn niet vergund.

Het rechts aanpalende perceel werd bebouwd met een vrijstaande eengezinswoning met 1 ½ bouwlaag onder een hellend dak en vrijstaand bijgebouw.

Aan de achterzijde van het perceel van de aanvraag bevindt zich een terrein met meerdere niet vergunde constructies, zijnde 1 gebouw van zo’n 240m² en een 2de gebouw van zo’n 40m² en verhardingen. Uit de luchtfoto’s blijkt dat dit terrein verbonden is met het goed van de aanvraag door de inrichting als tuinzone, paden en afsluitingen en een toegangsweg naar 1 van de aanwezige gebouwen. Ook de eigendomssituatie anno 2023 geeft deze verbinding aan.

Aan de overzijde van de straat situeren zich vrijstaande en halfopen woningen met 2 bouwlagen en hellend dak.

In de ruimere omgeving zijn ook schoolgebouwen, een rusthuis en zone voor bedrijventerrein aanwezig.

Op het perceel van de aanvraag bevindt zich een vrijstaande eengezinswoning met 1 bouwlaag en hellend dak. De woning, vergund in 1977 en volgens het kadaster opgericht in 1979,  werd vergund op 9m afstand tot de voorste perceelgrens maar werd veel dieper ingeplant, nl. op 19,63m.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag gaat over het slopen van de bestaande eengezinswoning en het bouwen van een nieuwe eengezinswoning met geïntegreerde zorgwoning en de herinrichting van het terrein.

De bestaande woning situeert zich aan de achterzijde van het terrein met de voorgevel op 19,63m afstand tot de voorste perceelgrens en de linker zijgevel op ca. 6m afstand tot de linker perceelgrens. Het gebouw heeft 1 bouwlaag en een hellend dak, de bouwbreedte bedraagt 15,77m en de bouwdiepte bedraagt 12m.

Een luchtfoto van 19/10/1977 van het NGI toont aan dat de woning opgericht werd voor inwerkingtreding van het gewestplan Hasselt-Genk en dat de inplanting bijgevolg als vergund beschouwd kan worden.

De contouren van de zone voor open bebouwing van het BPA anno 2006, werden plaatselijk aangepast (dieper ingetekend) aan de bestaande bebouwing.

De bestaande woning wordt gesloopt in functie van een nieuwe woning.

De nieuwbouw wordt opgericht in de zone van de bestaande woning, doch met ruimere afmetingen.

Het hoofdvolume, met 2 bovengrondse bouwlagen onder hellende daken en een plat dak voor de gelijkvloerse aanbouw achteraan, wordt ingeplant op 17,55m afstand tot de voorste perceelgrens, de rechter zijgevel op minimaal 3,04m afstand tot de rechter perceelgrens en de linker zijgevel op 4,21m afstand tot de linker perceelgrens. De achtergevel is voorzien op 8,07m afstand tot de achterste perceelgrens. Ter hoogte van de inkomzone in de voorgevel is een uitsprong / erker voorzien op 16,55m ut de rooilijn.

De maximale bouwbreedte bedraagt 19,67m, de maximum bouwdiepte bedraagt 15,30m op het gelijkvloers (inclusief de uitsprong aan de voordeur en de aanbouw achteraan) en 10,50m op de verdieping.

De kroonlijsthoogte wordt voorzien op 6,58m boven het maaiveld (6,43m boven de vloerpas gelijkvloers), de nokhoogte van het afgeknot hellend dak is voorzien op 10,83m (deels op 9,47m). 

De dakrandhoogte van de gelijkvloerse uitbouw aan de achterzijde bedraagt 4,63m boven het maaiveld. Het linker gedeelte van het plat dak (26,2m²) wordt als dakterras ingericht voor het appartement op de verdieping en het rechter gedeelte als groendak (22,3m²).

Aan de voorzijde links, wordt een kleiner volume voorzien met 1 bovengrondse bouwlaag en hellend dak (60m²) ingeplant, dat aansluit op het hoofdvolume. De voorgevel van dit volume situeert zich op 9,55m afstand tot de voorste perceelgrens en op 4,45m tot de linker perceelgrens. De bouwbreedte bedraagt 7,02m en de bouwdiepte bedraagt 8m. De kroonlijsthoogte wordt voorzien op 3,26m boven het maaiveld, de nokhoogte is voorzien op 5,20m.

De bouwdiepte van het geheel bedraagt gelijkvloers 22,30m en 18,50m op de verdieping (gemeten vanaf de voorgevellijn).

De gevels worden afgewerkt met gevelsteen “Oud Warande” (in diverse genuanceerde tinten rood, roze, roodbruin, bruin, grijswit), voor de dakbedekking zijn zwarte dakpannen voorzien en het buitenschrijnwerk zal uitgevoerd worden in aluminium met zwarte kleur.

Voor de dorpels, gevelplinten en muurdekstenen is arduin voorzien, de kroonlijsten worden uitgevoerd in hout en de terrasbalustrades in een metalen railing.

In de kelderverdieping die onder het volledige gebouw loopt, zijn diverse bergruimtes ingericht, een fietsenstalling, een interne traphal met lift, een buitentrap en een autogarage met 4 staanplaatsen en een autolift.

Op het gelijkvloers wordt in het voorste volume een garage met autostaanplaats en autolift voorzien. 

In het hoofdvolume is een inkomhal met toilet en vestiaire aanwezig, een speelkamer, berging, een 2de inkomzone aan de linkerzijde met traphal, lift en toilet, een ruime woonkamer met aansluitend een open keuken en overdekt terras, een bureauruimte die doorgang biedt tot de nachthal, een dressing, een badkamer, 3 slaapkamers waarvan 2 met dressing.

Op de 1ste verdieping komt men via de traphal met lift op de overloop met toilet, een bureauruimte aan de voorzijde en een archiefruimte aan de achterzijde. Verder is hier de toegang tot de zorgwoning aanwezig. Deze ondergeschikte woongelegenheid is voorzien van een woonkamer met aansluitend een open keukenruimte die uitgeeft op een deels overdekt terras van in totaal 42,07m², een nachthal, badkamer en 2 slaapkamers waarvan 1 met dressing.

De zorgwoning wordt aangevraagd voor de ouders van de aanvrager. In geval van stopzetting van het zorgwonen kan de ruimte ingericht worden als speel- en studeerruimte voor de thans nog kleine kinderen van de aanvrager.

Er werd geen grondplan van de dakverdieping voorgelegd; er kan slechts verondersteld worden dat deze toegankelijk is via de traphal met lift. Uit de doorsnede blijkt dat de maximale hoogte tussen vloerafwerking en plafond (nok) 4,02m bedraagt en dat de ruimte afgewerkt zal worden.

Er zijn geen gegevens over de technische uitvoering van de lift aanwezig.

De bebouwde oppervlakte bedraagt volgens de gegevens op het inplantingsplan 368,32m² (woning en garage) en de nuttige oppervlakte van het  bovengrondse gedeelte bedraagt 727,73m². Het volume boven het maaiveld bedraagt 1737,2m³. De bruto vloeroppervlakte van de ondergeschikte wooneenheid bedraagt 123,11m². De ruimte voor zorgwonen werd beperkt tot maximaal 1/3de van de bruto oppervlakte van de woning.

De kelder heeft een oppervlakte van 327,86m² en een volume van 934,4m³.

Er zijn geen reliëfwijzigingen voorzien behoudens de uitgravingen voor de kelderverdieping van bijna 1000m³ en de wadi.

Op het terreinprofiel en de doorsnedes werd aangegeven dat het maaiveld zich op 15cm à 20cm boven het peil van de wegas bevindt en dat de vloerpas zich op 35cm boven het peil van de wegas bevindt.

De verharding ligt op 25cm boven het peil van de wegas gelegen is (10cm onder de vloerpas gelijkvloers).

Naast de voorziene bebouwing wordt het terrein ingericht met verhardingen, groenvoorzieningen en een wadi.

De oprit/ parking naar de (dubbele) garage wordt voorzien in grasdallen en krijgt een oppervlakte van 67,50m².

De paden naar de inkomzones en de tuinzone hebben een totale oppervlakte van 67,23m². Deze worden waterdoorlatend aangelegd en zijn omrand door groenzones, het materiaal werd niet opgegeven.

Aan de achterzijde wordt een (niet overdekt) terras van 11,16m² voorzien in tegels dat afwatert naar de tuinzone.

Achteraan de tuinzone van zo’n 8m diep, wordt een infiltratiegracht aangelegd in functie van de hemelwaterverordening. De lengte bedraagt 22m en de breedte bedraagt 1,60m.

Langsheen de perceelgrenzen wordt een haag voorzien tot een hoogte van 1,80m. In de voortuinstrook wordt deze deels voorzien tot 1,20m hoogte.

De overige vrije ruimte op het terrein wordt als graszone aangelegd.

4.    OPENBAAR ONDERZOEK 

    Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.

Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 19 september 2024 t.e.m. 18 oktober 2024.

5.    ADVIEZEN

    Aan volgende adviesverleners werd advies gevraagd:

•    dienst patrimonium

•    Fluvius.

6.    EFFECTEN OMGEVING

    Project-MER

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

Stikstofdecreet

Voor een eengezinswoning, kunnen we uitgaan van ongeveer 2920 vervoersbewegingen per jaar (4 personen x 2 vervoersbewegingen/persoon x365 dagen/jaar= 2920 jaarlijkse vervoersbewegingen). Dit is minder dan 70.000 jaarlijkse vervoersbewegingen (VITO tabel 3, licht verkeer, KDW =6 en afstand = 0). Dit betekent dat zelfs indien een huis op het meest kritische habitat gebouwd wordt, de impact van het verkeer nog niet zal zorgen voor een overschrijding van de 1% de minimis. We kunnen bijgevolg met absolute zekerheid besluiten dat de impactscore van de bouw van deze eengezinswoning, voor wat betreft mobiliteit, lager is dan 1%.

7.    INHOUDELIJKE BEOORDELING

    Decretale beoordelingselementen

In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Grote Hemmenweg een voldoende uitgeruste openbare weg is.

De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.

De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.

Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.

De aanvraag omvat het integreren van een zorgwoning binnen de nieuw op te richten woning.

Zorgwonen is het creëren van een kleinere woongelegenheid in of bij een bestaande woning zodat maximaal twee oudere of hulpbehoevende personen kunnen inwonen. Om een zorgwoning te creëren moet de eigendom, of ten minste de blote eigendom van de hoofd- en de ondergeschikte wooneenheid aan dezelfde eigenaar toebehoren.

Ook een huurwoning kan in aanmerking komen als zorgwoning, maar de eigenaar moet hiervan wel op de hoogte zijn en zijn goedkeuring geven.

De aanvraag wordt afgetoetst aan artikel 4.4.1. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening houdende de definitie van zorgwonen

18° zorgwonen: een vorm van wonen waarbij voldaan is aan alle hiernavolgende voorwaarden:

a) in of bij een bestaande hoofdzakelijk vergunde woning wordt één ondergeschikte wooneenheid gecreëerd;

b) de ondergeschikte wooneenheid, vermeld in punt a), wordt gecreëerd met het oog op:

1) de huisvesting van ten hoogste twee personen, waarvan ten minste één persoon 65 jaar of ouder is;

2) de huisvesting van ten hoogste twee personen, waarvan ten minste één persoon die zorgbehoevend is. Een zorgbehoevende persoon is een persoon met een handicap, een persoon die in aanmerking komt voor een zorgbudget voor zwaar zorgbehoevenden, een zorgbudget voor ouderen met een zorgnood of een basis-ondersteuningsbudget als vermeld in artikel 4, eerste lid, 1°, 2° en 3°, van het decreet van 18 mei 2018 houdende de Vlaamse sociale bescherming, of een persoon die behoefte heeft aan ondersteuning om zich in zijn thuismilieu te kunnen handhaven. De kinderen ten laste van de zorgbehoevende persoon worden niet meegerekend bij het bepalen van het maximum van twee personen;

3) de huisvesting van de zorgverlener als de personen, vermeld in punt 1) of 2), gehuisvest blijven in de hoofdwooneenheid;

c) de eigendom, of ten minste de blote eigendom, op enerzijds de hoofdwooneenheid en anderzijds de ondergeschikte wooneenheid, vermeld in punt a), of de grond waarop die ondergeschikte wooneenheid tijdelijk wordt geplaatst, berust bij dezelfde titularis of titularissen.

De aanvraag voldoet aan deze voorwaarden:

a)    In de (nog op te richten) hoofdwoning wordt op de 1ste verdieping een ondergeschikte wooneenheid gecreëerd;

b)    De zorgwoning wordt gecreëerd met het oog op de huisvesting van de ouders van de aanvrager, Vaes Ivo en Comans Lilianne, beiden ten minste 65 jaar;

c)    De eigendom van de grond met (huidige) woning berust thans bij dezelfde titularissen, zijnde de opgegeven zorgbehoevenden.

Zonering

Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.

Waterparagraaf

Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.

Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023.  De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.

Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.

Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:

De plannen geven aan dat de nieuw op te richten eengezinswoning met geïntegreerde zorgwoning, een horizontale dakoppervlakte van 310,5m² heeft (waarvan 22,30m² als groendak voorzien wordt), en dat hiervoor hemelwaterputten voorzien worden met een totale inhoud van 30000 liter (minimale inhoud 28820 liter) en recuperatie van het hemelwater voor tuin, toilet en wasmachine en dienstkraan.

De gegevens op de plannen zelf alsook de ingegeven informatie zijn verschillend, zij het dan eerder beperkt. 

Voor berekening van de infiltratievoorziening resteert 269,35m². Er dient een minimale inhoud van 8889 liter opgevangen te kunnen worden en een infiltratieoppervlakte van minimaal 21,55m² voorzien te worden.

De aanstiplijst en plannen geven een inhoud weer van 8970 liter en een infiltratieoppervlakte van 40,57m². De diepte van de voorziening zou 50cm zijn.

De oppervlakte en het volume van de voorzieningen voldoen aan de verordening.

De verordening is niet van toepassing op de aanleg van de voorziene verhardingen. Het hemelwater dat op de verharding valt, wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren door het gebruik van waterdoorlatende materialen en afwatering in de naastliggende groenzones.

Gezien de aanvraag voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze ook de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.

Natuurtoets

Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.

Erfgoed- & Archeologietoets

Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.

Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000m².

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

De aanvraag voldoet deels aan de voorschriften van het BPA. Er worden afwijkingen gevraagd volgens art. 4.4.9/1 van de VCRO.

Men vraagt volgende afwijkingen van de BPA voorschriften volgens art. 4.4.9/1 van de VCRO:

•    Art. 14.2. bouwvoorschriften – inplanting

De inplanting dient te geschieden binnen de grafisch aangeduide zone op het plan.

De breedte van de voorgevel bedraagt maximum 2/3 van de kavelbreedte voor percelen tot 30m.

In het ontwerp wordt het woongebouw deels voorzien binnen de zone voor koeren en hovingen, buiten de vooropgestelde zone voor open bebouwing.

De breedte van de voorgevel bedraagt 19,67m (2/3 van de kavelbreedte is 14,6m).

•    Art. 14.2. bouwhoogte en diepte

De maximum kroonlijsthoogte bedraagt 6m.

De maximum diepte van de gebouwen is aangegeven op het plan en in alle geval beperkt tot 20m, ongeacht de eventueel op plan aangegeven grotere bouwdiepte.

De maximale bouwdiepte van de hoofdgebouwen op de verdieping is 12m.

Bij afbraak en wederopbouw moet de nieuwbouw beantwoorden aan de bijhorende voorschriften van het BPA.

Er wordt een kroonlijsthoogte tot 6,58m (bovenzijde) / 6,08m (onderzijde) voorzien.

De totale bouwdiepte bedraagt 22,30m.

De verdieping heeft een diepte van 10,50m, gemeten vanaf de voorgevellijn is de bouwdiepte van de verdieping gelegen tot op 18,50m.

Het betreft een afbraak en nieuwbouw waarbij afgeweken wordt van de BPA- voorschriften.

•    Art. 14.2. daken

Dakterrassen zijn slechts toegelaten op minimum 1m afstand tot de buitengevels en mits geïntegreerd in de dakvorm.

Het ontwerp voorziet aan de achterzijde een dakterras op het plat dak van de aanbouw tot tegen de achtergevellijn en linker zijgevel, tot op 22,30m achter de voorgevellijn.

Deze afwijkingen dienen uitdrukkelijk gevraagd en gemotiveerd te worden door de aanvrager in zijn aanvraag conform artikel 4.4.1./0 VCRO.

De afwijking betreffende de inplanting werd niet gemotiveerd.

De afwijkingen voor bouwdiepte en bouwhoogte werden niet gemotiveerd, behoudens de vermelding dat de garage voor de woning voorzien is.

De afwijking voor het dakterras werd niet gemotiveerd.

Er wordt op diverse vlakken afgeweken van de BPA-voorschriften. Deze voorschriften zijn reeds erg ruim ten opzichte van de huidige algemeen gehanteerde normen voor woningen. Ook van de voorziene bouwzone, specifiek plaatselijk verruimd in functie van de vergund geachte inplanting van het bestaande gebouw, gaat men nog afwijken. Gezien de negatieve impact op het gebruiksgenot, de privacy, de tuinzone en het straatbeeld/ de omgeving, alsook het gebrek aan enige motivatie, zijn de afwijkingen niet aanvaardbaar.

Overeenkomstig artikel 4.3.1 van de VCRO moeten aanvragen wel nog steeds getoetst worden aan de goede ruimtelijke ordening. Aanvragen die niet voldoen aan de goede ruimtelijke ordening moeten geweigerd worden. 

Het is een afwijkingsregeling die strikt geïnterpreteerd moet worden en niet automatisch recht geeft op een vergunning.

Functionele inpasbaarheid

De bestaande woonfunctie blijft behouden en is functioneel inpasbaar op deze locatie, nl. aan de rand van het centrum van Zonhoven.

Men gaat een zorgwoning creëren bij het herbouwen van de woning.  Er wordt aan alle voorwaarden voldaan voor het creëren van deze zorgwoning.

Zowel woning als zorgwoning zijn functioneel inpasbaar in deze omgeving.

Mobiliteitsimpact

De aanvraag voorziet in een ondergrondse parkeergarage voor 4 wagens en een bovengrondse garage voor 1 wagen en plaatsing van een autolift naar de kelderverdieping. Op de oprit kan nog minstens 1 wagen parkeren.

Ook wordt er een ondergrondse fietsenstalling voorzien voor 8 fietsen.

De fietsenberging bevindt zich evenwel ondergronds, wat het fietsgebruik niet stimuleert.

De reeds bestaande woonentiteit, met bijkomend een zorgwoning, zal geen noemenswaardige verhoging van het aantal vervoersbewegingen met zich meebrengen.

De impact op de mobiliteit is beperkt.

Schaal

Zoals hoger aangehaald wijkt de aanvraag af van de BPA-voorschriften voor wat betreft de bouwdiepte, bouwhoogte, bouwbreedte en dakterrassen.

De aanvraag wijkt ook af van de algemeen gehanteerde normen voor al deze elementen.

Het hoofdvolume wordt volledig terugliggend voorzien achter het kleinere volume van de garage aan de voorzijde, reeds voorzien op 9,55m achter de voorste perceelgrens. De totale bouwdiepte komt hierdoor op 22,30m terwijl de algemeen gehanteerde bouwdiepte 15m bedraagt. Ook voor de verdieping en dakverdieping zorgt dit voor een bouwdiepte van 18,50m. Daarenboven richt men een dakterras in tot op 22,30m op de verdieping.

De voorgevellijn van het hoofdvolume (17,55m achter de voorste perceelgrens, excl. de uitbouw aan de voordeur), kan niet als bouwlijn geaccepteerd worden voor de nieuwbouwwoning.

De afwijkende bouwdiepte voor gelijkvloers en verdieping is niet gemotiveerd, geenszins “beperkt” te noemen en niet aanvaardbaar.

Daarbij voorziet men ook een kroonlijsthoogte tot 6,58m in plaats van de gebruikelijke 6m (vanaf het maaiveld).

Met de bouwbreedte van 19,67m voor het volledige hoofdvolume mee in acht genomen, kan gesteld worden dat het hoofdvolume te zwaar overkomt in deze omgeving en dat het geheel van de afwijkingen niet acceptabel is, noch motiveerbaar.

Het gevraagde is niet aanvaardbaar.

Ruimtegebruik en bouwdichtheid

De inplanting van het hoofdvolume situeert zich erg diep op het terrein, zijnde op 17,55m achter de voorste perceelgrens en situeert zich dus feitelijk in de tuinzone.

Reeds bij de voorbespreking van het project werd aangegeven dat, gezien de vergund geachte situatie (1977) en de specifiek aan het gebouw aangepaste bouwzone van het BPA, een verbouwing op die locatie aanvaardbaar is doch dat in geval van nieuwbouw de inplanting verder naar voor dient te gebeuren.

Het volume van de garage naar voor plaatsen (op 9,55m afstand tot de voorste perceelgrens) zorgt niet voor enige verbetering voor het hoofdvolume. Achter de woning resteert amper 8m tuinzone.  In de gemeente Zonhoven wordt principieel een minimum diepte van 10m gehanteerd voor achtertuinzones.

Men heeft het ontwerp en de locatie van de nieuwbouw slechts gebaseerd op de oorspronkelijk voorgestelde verbouwing van de bestaande woning. Hiermee gaat men voorbij aan de negatieve aspecten van de diepe inplanting. 

De heersende bouwlijn is vrij gevarieerd tussen 6m en 10m afstand tot de voorste perceelgrenzen met 1 afwijkende diepte van 11,6m die geregulariseerd werd (oorspronkelijk vergund op 8m). Het hoofdvolume dient zich te richten naar een bouwlijn tussen 6m en 10m. 

De inplanting van de nieuwbouw eengezinswoning is niet aanvaardbaar.

Op het terrein van +/- 1116m² zal een totaal van zo’n 456,94m² aan bebouwing/verharding aanwezig zijn, wat een footprint van ongeveer ± 41% betekent, wat in overeenstemming is met de visie van de gemeente.

De invulling van deze groenzones is bovendien weinig kwalitatief. Er wordt rondom het perceel een haag voorzien en verder gazon.

Er dient gestreefd te worden naar meer diversiteit door ook planten en struiken te voorzien alsook minstens 2 hoogstammige inheemse bomen.

Visueel-vormelijke elementen

De woning heeft een klassieke architectuur en wordt geheel voorzien van een gevelsteen met landelijk, klassieke tinten.

De ruime volumes komen in deze omgeving zwaar over. Het homogene materiaalgebruik ondersteunt dit.

Cultuurhistorische aspecten

Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar.

Bodemreliëf

Volgens de aanvraag wordt het bestaande reliëf niet gewijzigd.

Er zal evenwel een aanzienlijk grondverzet plaatsvinden voor uitgraving van de kelderverdieping. De grond dient afgevoerd te worden.

Het maaiveld bevindt zich op 15cm boven het peil van de wegas, de vloerpas gelijkvloers bevindt zich op 20cm boven het maaiveld. De verhardingen rond de woning bevinden zich op 5 à 10cm boven het maaiveld.

Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen

De inplanting van de woning situeert zich feitelijk in de zone voor achtertuinen, een situatie die in functie van gebruiksgenot en privacy niet wenselijk is. De bestaande woning werd eveneens op die locatie opgericht (doch vergund op 9m), de bouwzone binnen het BPA werd hier specifiek aan aangepast. Echter het opnieuw bestendigen van deze ongewenste situatie met de nodige negatieve impact op de omwonenden (nu en in de toekomst), is niet aanvaardbaar.

Deze inplanting creëert zowel visuele als privacyhinder t.o.v. de aanpalende percelen.

Resultaten van het openbaar onderzoek

Er werden geen bezwaren ingediend.

Bespreking van de adviezen

•    Het advies van Fluvius d.d. 24 september 2024 is voorwaardelijk gunstig.

“Naar aanleiding van uw aanvraag over de stedenbouwkundige vergunning voor bovenvermeld project geven we volgend advies voor riolering. 

Dit advies handelt over de technische aansluitbaarheid op het openbaar rioleringsnetwerk indien aanwezig. 

Dit desbetreffende perceel dient aan te sluiten op de bestaande gemengde riolering in de Grote Hemmenweg. 

De Fluvius-aansluitingsvoorwaarden voor o.a. diepte, diameter en locatie, zijn terug te vinden op www.fluvius.be. 

Daarnaast dient u voor wat betreft riolering uiteraard te voldoen aan alle geldende gewestelijke, provinciale en gemeentelijke wettelijke bepalingen dienaangaande. Fluvius doet hierop geen nazicht.

Dit advies doet geen uitspraak over of nazicht op de ontworpen riolering op het privé-gedeelte. 

o    Via https://www.vmm.be/data/zonering-en-uitvoeringsplan kan u eenvoudig nakijken in welke cluster het perceel zich bevindt en de daaraan gekoppelde verplichtingen inzake septische putten. 

o    Als voor uw bouwproject een (her-)aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel noodzakelijk is, dient u zo snel als mogelijk na het bekomen van de bouwvergunning een aanvraag tot aansluiting op het openbaar rioleringsnetwerk aan te vragen. 

o    Dit kan online via www.fluvius.be. Dit is belangrijk om verloren kosten te vermijden daar wij de locatie en diepte van de aansluiting pas kunnen garanderen na realisatie van de aansluiting op openbaar domein. 

o    Alleen Fluvius of een door ons aangestelde uitvoerder zorgt voor de realisatie van het gedeelte van de aansluiting op het openbaar domein. 

Sloop 

Bij de sloop dient de bestaande huisaansluiting(en) tijdelijk of definitief buiten dienst gesteld te worden door de klant. De huisaansluiting dient hierbij buiten dienst gesteld te worden op dergelijke wijze dat de huisaansluiting water- en gronddicht is afgesloten en detecteerbaar op terrein. Het afsluiten dient onmiddellijk bij sloop van de riolering te gebeuren zodat geen aarde, slijk of grof vuil via de huisaansluiting in de riolering terecht komt. 

Bestaande rioolaansluiting herbruiken 

De bestaande huisaansluiting dient door de aanvrager gedetecteerd te worden, en dit dient te gebeuren nog voor de start van de grondwerken. Indien er een bestaande huisaansluiting aanwezig is t.h.v. de rooilijn dienen de eventuele nieuwe hemelwaterafvoerleiding en vuilwaterafvoerleiding t.h.v. de rooilijn tot aan en niet dieper dan de bestaande huisaansluiting samen gebracht te worden. 

T.h.v. de bestaande huisaansluiting voorziet de aanvrager aan de rooilijn op privaat domein aparte controleputjes op de eventuele hemelwaterafvoer en op de eventuele vuilwaterafvoer indien dit nog niet aanwezig is. Dit ontslaat de klant niet van het indienen van een aansluitingsaanvraag bij Fluvius. Dit kan online via www.fluvius.be. 

Infiltratievoorziening 

De eventuele noodoverloop dient voldoende hoog voorzien te worden, en niet dieper dan 30 cm onder het laagste deksel of aangesloten kolk, en zodanig dat de noodoverlaat zich boven de hoogste grondwaterstand bevindt. Deze noodoverlaat dient te allen tijde inspecteerbaar en bereikbaar te zijn (bv. onder een deksel). Er wordt enkel een aansluiting met max. diam. 160 mm als overloop van de infiltratievoorziening toegestaan. Op de overloop van de infiltratievoorziening moet een terugslagklep staan, zodat geen water vanuit de openbare riolering kan terugstromen in de infiltratievoorziening. 

Keuring privéwaterafvoer 

Elke lozing of creatie v/e lozingspunt dient een keuring van de privéwaterafvoer te ondergaan conform de wettelijke bepalingen (o.a. Algemeen Waterverkoopreglement en ministerieel besluit voor de keuring). 

Enkel de door Fluvius erkende keurders komen voor deze keuring in aanmerking (zie website: Keuring riolering | Fluvius). 

Als de privériolering niet correct en volledig volgens de wettelijke bepalingen werd uitgevoerd, zelfs als dit niet expliciet door de stedenbouwkundige vergunning werd opgelegd, behoudt Fluvius zich het recht voor om de aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel van dit perceel te schorsen. 

Alvast bedankt om zo spoedig mogelijk uw aansluitingsaanvraag in te dienen.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.

 •    Het advies van dienst patrimonium d.d. 16 september 2024 is voorwaardelijk gunstig.

“Gunstig onder voorwaarden:

o    De inrit moet beperkt worden tot een breedte van 3m. 

o    De inrit en het inkompad op openbaar domein dienen aangelegd te worden in waterdoorlatende of waterpasserende klinkers. 

o    De rest van de berm tussen de rand van het fietspad en de voorste perceelgrens, dient als een grasberm behouden te blijven.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.

8.    ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag niet in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen en dat het gevraagde niet verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening.  

De aanvraag is in strijd met art. 4.4.1/0 van de VCRO gezien de gevraagde afwijkingen niet werden gemotiveerd door de aanvrager.

De aanvraag is niet verenigbaar met een goede ruimtelijke ordening gezien:

•    De gewenste inplanting niet aanvaardbaar is (niet passend binnen het straatbeeld en hinder creërend);

•    De schaal van het geheel komt te zwaar over in het straatbeeld.