2024_CBS_01299 - OMV - Vergunning - Kruisheideweg 9B - 2024/00180 - Goedkeuring

VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Dossiernummer:    2024/00180
Referentie omgevingsloket:    OMV_2024115423

De aanvraag, ingediend door Takken Nico en  Peeters Ellen wonende te Kruisheideweg 9B te 3520 Zonhoven, werd ontvangen op 26/08/2024 en op 24/09/2024 ontvankelijk en volledig verklaard.

De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Kruisheideweg 9B, kadastraal gekend als afdeling 3 sectie E nr. 965M.

De aanvraag gaat over het verbouwen en uitbreiden van een bestaande vrijstaande eengezinswoning.

De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).

1.    STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS

  De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied en woonuitbreidingsgebied.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
De locatie van de aanvraag is gelegen binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan grup afbakening regionaalstedelijk gebied Hasselt-Genk, goedgekeurd op 20 juni 2014.
Het project maakt deel uit van de goedgekeurde verkaveling 7204.V.79/4 goedgekeurd op 5 april 1979, het betreft lot 2.
De aanvraag wijkt af van volgende verkavelingsvoorschriften: 

•    De bouwdiepte:
De verkavelingsvoorschriften stellen dat de maximale bouwdiepte 17m mag bedragen.
Het ontwerp voorziet een maximale bouwdiepte op het gelijkvloers van 21,75m en 15m op de verdieping. 

•    De bouwhoogte:
De verkavelingsvoorschriften stellen dat de kroonlijsthoogte gelegen moet zijn tussen 3m en 6m ten opzichte van het wegpeil.
Het ontwerp voorzien een kroonlijsthoogte/dakrandhoogte gelegen tussen 3,93m en 8,43m ten opzichte van het wegpeil. 

•    De dakhelling:
De verkavelingsvoorschriften stellen dat de dakhelling moet liggen tussen 30° en 45°.
Het ontwerp voorziet een plat dak. 

•    De bouwbreedte:
De verkavelingsvoorschriften stellen dat, mits inachtname van de minimale afstand tot de zijdelingse perceelsgrenzen, de maximale breedte van de bebouwing op 2/3e van de kavelbreedte wordt gesteld (deze kavelbreedte dient voor elk gedeelte der woning worden gemeten, evenwijdig met de rooilijn). De maximale bouwbreedte mag niettemin niet meer dan 20m bedragen.
Het ontwerp voorziet een woning met aangebouwde garage met een totale bouwbreedte van 24,74m. De voorgevel van de woning wordt voorzien met een breedte van 19,49m. 

•    Inplanting:
De verkavelingsvoorschriften stellen dat de vrijblijvende afgewerkte gevels op minimum 3m van de perceelsgrenzen ingeplant moeten worden.
Het ontwerp voorziet de inplanting van de afgewerkte zijgevel van de aangebouwde garage op 2,03m van de linker perceelsgrens. 

De verkaveling is ouder dan 15 jaar. Daarom vormen de verkavelingsvoorschriften niet langer een weigeringsgrond en moet er een toetsing gebeuren van de goede ruimtelijke ordening.

Volgende verordeningen zijn van kracht:
• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, .... goedgekeurd op 10 februari 2023.

2.    HISTORIEK

Volgende dossiers zijn relevant:
• Stedenbouwkundige vergunning (1991/00084) voor het bouwen van een woonhuis - goedgekeurd op 24/06/1991.
• Verkavelingsvergunning (7204.V.306) voor het verkavelen van een grond - geweigerd op 03/06/1971.
• Verkavelingsvergunning (7204.V.79/4) voor het verkavelen van een grond - goedgekeurd op 05/04/1979.
• Milieuvergunning 752.4-47 voor opslag van propaangas - goedgekeurd op 27/01/1992.

3.    BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG

Beschrijving van de plaats & omgeving
Het perceel bevindt zich aan de Kruisheideweg, een gemeenteweg in Zonhoven.

De omgeving wordt gekenmerkt door vrijstaande en halfopen eengezinswoningen. De woningen zijn opgericht met 1 of 2 bouwlagen onder zowel hellende als platte daken, voornamelijk afgewerkt in een gevelsteen in diverse tinten en texturen. Het perceel is gelegen in een woonlint met achterliggend een woonuitbreidingsgebied. 

Het rechts aanpalend perceel is bebouwd met een vrijstaande eengezinswoning opricht met 1 bouwlaag onder een hellend dak. Het links aanpalend perceel is eveneens bebouwd met een vrijstaande eengezinswoning opgericht met twee bouwlagen onder een hellend dak.

Het perceel van de aanvraag is bebouwd met een vrijstaande eengezinswoning opgericht in 1991 met 1 bouwlaag onder een hellend dak. De woning werd ingeplant op 10m uit de voorste perceelsgrens, op 3,02m uit de rechter perceelsgrens op 6,82m uit de linker perceelsgrens. De woning werd opgericht met een bouwbreedte van 19,20m en bouwdiepte van 12m. Aansluitend werd links achteraan een garage aangebouwd tegen de woning met een breedte van 8,05m en een diepte van 8,05m. Hierdoor bedraagt de totale bouwbreedte van de woning met garage 23,95m en de bouwdiepte 20,10m. Deze aangebouwde garage werd ingeplant op minimaal 2,01m uit de linker perceelsgrens. Achteraan het perceel bevindt zich een chalet en vijver. 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag gaat over het verbouwen en uitbreiden van een bestaande vrijstaande eengezinswoning, het verwijderen en aanleggen van verhardingen, het dichten van een vijver en het slopen van een chalet. 

De bestaande woning wordt verbouwd en uitgebreid. De inplanting van de woning ten opzichte van de voorste perceelsgrens zal omwille van de architectuur gewijzigd worden. Hierdoor zal de woning ingeplant worden op 8,79m uit de voorste perceelsgrens, de inplanting van het hoofdvolume uit de rechter perceelsgrens blijft behouden (3,02m) evenals de inplanting uit de linker perceelsgrens (6,82m). Men zal de woning verhogen tot twee bouwlagen onder een plat dak met een dakrandhoogte van maximaal 7,06m ten opzichte van het maaiveld. De woning wordt aan de voorzijde voorzien van een verticaal accentvolume met een dakrandhoogte van maximaal 8,06m ten opzichte van het maaiveld. Op het gelijkvloers krijgt de woning een maximale bouwdiepte van 15,74m en een bouwbreedte van 19,20m. De verdieping kent aan de linkerzijde een maximale bouwdiepte van 14m, aan de rechterzijde bedraagt deze 9m. De bouwbreedte op de verdieping bedraagt 16,55m. Ter hoogte van de eethoek en keuken voorziet men een (semi) overdekt terras met een oppervlakte van ca. 54m². De bestaande aangebouwde garage zal men eveneens verbouwen. Deze aanbouw wordt uitgevoerd met een plat dak met een dakrandhoogte van 4,41m ten opzichte van het maaiveld, de bouwbreedte van 8,05m blijft behouden en de bouwdiepte wordt verruimd tot 9,15m omwille van een dakoversteek. Hierdoor krijgt de woning een totale bouwdiepte van 21,95m en een bouwbreedte van 23,75m. 

Intern wordt de woning op het gelijkvloers ingericht met een inkomhal met wc, een dubbele garage, 3 kleine bergruimten, een zithoek en een eethoek met open keuken. De aanbouw links achteraan zal ingericht worden als tuin-/fietsenberging en gebruikt worden voor het stallen van een aanhangwagen. De verdieping wordt ingericht met een wc, een was-en strijkplaats, een sportkamer, een bureau en twee slaapkamers met elk een gekoppelde badkamer en dressing. 

De gevelafwerking van de woning en de aanbouw wordt voorzien in een lichtgrijze gevelsteen gecombineerd met gevelbekleding en buitenschrijnwerk in zwart aluminium. De dorpels worden afgewerkt met een blauwe steen. Het plat dak van het gelijkvloers alsook van de aangebouwde garage zal uitgevoerd worden met een groendak. Het plat dak op de verdieping zal afgewerkt worden met kiezelballast.  

Behoudens de woning worden er ook verhardingen verwijderd en aangelegd. De bestaande verhardingen achter de garage en het aangelegd pad naar en rond de vijver en naar de chalet zullen verwijderd worden. 

De bestaande inrit en toegangspad zullen heraangelegd worden. Men voorziet een toegangspad naar de voordeur in stapstenen met een breedte van 1m en een diepte van 0,3m. Er wordt een nieuwe inrit voorzien met een breedte van 3m aan de voorste perceelsgrens. Deze inrit geeft toegang tot de inpandige garage. De oprit zal op 2,24m uit de voorste perceelsgrens een breedte aannemen van 7,05m. Deze oprit wordt uitgevoerd in architectonisch beton. De inrit geeft eveneens toegang tot een parkeerplaats aan de linkerzijde met een breedte van 5,55m en een diepte van 5m, uitgevoerd in waterdoorlatende verharding. Vanuit de parkeerplaats wordt door middel van een karrenspoor een toegang tot de aanbouw achteraan de woning voorzien. Het karrenspoor heeft een lengte van 14,73m en beide sporen kennen een breedte van 0.60m. Dit karrespoor wordt eveneens uitgevoerd in waterdoorlatende verharding. 

Aan de achterzijde van de woning ter hoogte van de keuken en eethoek wordt een terras aangelegd met een oppervlakte van ca. 54m² in terrastegels. 

De bestaande haagbeplanting met een hoogte van 1,80m op de achterste en laterale perceelsgrenzen blijft behouden. 

Tot slot bevindt zich achteraan het perceel een serre en een chalet die men zal slopen en een vijver die men zal dichten. Waarna deze ruimte als tuinzone zal ingericht worden.

4.    OPENBAAR ONDERZOEK 

 Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 4 oktober 2024 t.e.m. 2 november 2024.

5.    ADVIEZEN

    Er zijn geen adviezen vereist.

6.    EFFECTEN OMGEVING

Project-MER
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

Stikstofdecreet
Voor een eengezinswoning, kunnen we uitgaan van ongeveer 2920 vervoersbewegingen per jaar (4 personen x 2 vervoersbewegingen/persoon x365 dagen/jaar= 2920 jaarlijkse vervoersbewegingen). Dit is minder dan 70.000 jaarlijkse vervoersbewegingen (VITO tabel 3, licht verkeer, KDW =6 en afstand = 0). Dit betekent dat zelfs indien een huis op het meest kritische habitat gebouwd wordt, de impact van het verkeer nog niet zal zorgen voor een overschrijding van de 1% de minimis. We kunnen bijgevolg met absolute zekerheid besluiten dat de impactscore van de bouw van deze eengezinswoning, voor wat betreft mobiliteit, lager is dan 1%.

7.    INHOUDELIJKE BEOORDELING

Decretale beoordelingselementen
In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Kruisheideweg een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.

Zonering
Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in collectief te optimaliseren buitengebied. Er is riolering gepland, of er is riolering aanwezig maar die is nog niet aangesloten op een waterzuivering. Er moet een septische put voorzien worden in afwachting van een aansluiting op de riolering en rioolwaterzuivering.

Waterparagraaf
Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.

Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023.  De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.

Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.

Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:

De plannen geven aan dat voor de uitbreiding en verbouwing van de woning met een totale horizontale oppervlakte van 295m² (waarvan134m² groendak) een hemelwaterput voorzien wordt met een inhoud van 26.000 liter en recuperatie van het hemelwater voor wc’s, wasmachine, buitenkranen, besproeien tuin en dienstkraan berging/garage. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een open infiltratievoorziening met een oppervlakte 21,4m² en een volume van 8.000 liter waarmee men voldoet aan de verordening.

De verordening is niet van toepassing op de aanleg van de voorziene verhardingen. Het hemelwater dat op de verharding valt, wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren.

Gezien de aanvraag voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze ook de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.

Natuurtoets
Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.

Erfgoed- & Archeologietoets
Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De bestaande woonfunctie blijft behouden en is functioneel inpasbaar op deze locatie. 

Mobiliteitsimpact
De aanvraag voorziet de aanleg van een inrit die toegang geeft tot de dubbele inpandige garage met een breedte van 3 m ter hoogte van de voorste perceelsgrens, op 2,24m uit de voorste perceelsgrens krijgt deze oprit een breedte van 7,05m. Deze inrit geeft tevens toegang tot een parkeerplaats met een breedte van 5,55m en een diepte van 5m. Vanuit de parkeerplaats wordt door middel van een karrenspoor een toegang tot de aanbouw achteraan de woning voorzien. Zoals eerder aangegeven zal deze aanbouw gebruikt worden als tuin-/fietsenberging en voor het stallen van een aanhangwagen. We kunnen stellen dat men meerdere voertuigen kan stallen op eigen terrein en de last van het autobezit niet wordt afgeschoven op het openbaar domein.
Het aantal autostaanplaatsen stemt overeen met het aantal woongelegenheden à rato van 1,5 per wooneenheid. 

Schaal
De huidige inplanting uit de rechter perceelsgrens 3,02m en uit de linker perceelsgrens 6,82m (2,01m omwille van de aanbouw), blijft behouden. Ook de vergunde bouwdiepte blijft behouden uitgezonderd de dakoversteek ter hoogte van de voorgevel en achtergevel van de aanbouw. De aanbouw wordt uitgevoerd met een plat dak in plaats van een hellend dak wat gevoelsmatig lichter overkomt.
De woning wordt afgewerkt met een plat dak met een dakrandhoogte van 7,06m, wat overeenstemt met de nokhoogte van enkele omliggende woningen.
Op de verdieping wordt in de rechter zijgevel 1 raam voorzien op een diepte van 4,20m achter de voorgevellijn. Het raam wordt terugliggend voorzien t.o.v. de uiterste rechter zijgevel waardoor het ingeplant wordt op meer dan 4m van de rechter perceelgrens. In de linker zijgevel worden 3 ramen voorzien op een diepte van respectievelijk 2,68m, 5,27m en 7,75m achter de voorgevellijn en deze worden ingeplant op 9,82m uit de linker perceelsgrens. Hierdoor wordt de privacy van zowel de rechter als de linker aangrenzende buur dan ook gerespecteerd.

De bebouwing in de omgeving varieert sterk qua bouwdiepte, bouwhoogte alsook materiaalgebruik. Rekening houdend met de gevarieerde bebouwing in de omgeving zal de woning niet als storend ervaren worden in de omgeving.
De aanvraag creëert voldoende woonkwaliteit en gebruiksgenot voor de bewoners. 

Ruimtegebruik en bouwdichtheid
De functie van eengezinswoning blijft behouden, wat zorgt voor het behoud van de woondichtheid die aanvaardbaar is op deze locatie.
Het ontwerp voorziet 295m² bebouwde oppervlakte en 120,59m² oppervlakte aan verhardingen. Rekening houdend met de oppervlakte van het perceel, gelegen in woongebied, bedraagt de footprint (verharding/bebouwingsgraad) zo’n 28%, dit is aanvaardbaar en in overeenstemming met de visie van de gemeente Zonhoven. Er resteert ruim 72% van het terrein wat ingericht zal worden als groene ruimte. Bijkomend bedraagt de verhardingsgraad in de voortuin zo’n 41% wat eveneens aanvaardbaar en in overeenstemming is met de visie van onze gemeente.
De bestaande groene voorzieningen blijven eveneens ongewijzigd, alsook de haagbeplanting met een hoogte van 1,80m op de achterste en laterale perceelsgrenzen. Omwille van verkeersveiligheid dient de hoogte van de haag in de achteruitbouwstrook beperkt te worden tot 1m. De bestaande bomen mogen enkel gerooid worden mits het verkrijgen van een omgevingsvergunning. Deze voorwaarden zullen opgenomen worden in de omgevingsvergunning.

Visueel-vormelijke elementen
De gevelafwerking van de woning en aanbouw is voorzien in een grijze gevelsteen gecombineerd met gevelafwerking en buitenschrijnwerk in zwart aluminium. De woning zal een speelse combinatie worden van open en gesloten volumes met accenten in het zwart.
De architectuur is vrij strak en hedendaags en de gebruikte materialen zijn esthetisch verantwoord en duurzaam.
De bebouwing in de omgeving varieert sterk qua bouwstijl als ook materiaalgebruik. Bijgevolg zal het voorgestelde materiaalgebruik inpasbaar zijn in het straatbeeld. 

Cultuurhistorische aspecten
Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar.

Bodemreliëf
Volgens de aanvraag wordt het bestaande reliëf niet gewijzigd.

Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
Door de aanvraag ontstaat geen bijkomende hinder. 

Resultaten van het openbaar onderzoek

Er werden geen bezwaren ingediend.

8.    ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert de volgende voorwaarde op te leggen:
Stedenbouwkundige voorwaarde
• De haagbeplanting in de achteruitbouwstrook (vanaf de voorste perceelsgrens tot aan de voorgevel) dient beperkt te worden tot een hoogte van 1m.
• De bestaande te behouden bomen kunnen enkel gerooid worden na het bekomen van de nodige vergunningen. Eventuele vrijstellingen die voor deze bomen zouden kunnen gelden komen te vervallen.