VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Dossiernummer: 2025/00014
Referentie omgevingsloket: OMV_2024047544
De aanvraag, ingediend door de heer Bram Nenczl wonende te Kruisstraat 16A te 3520 Zonhoven, werd ontvangen op 24/01/2025 en op 17/02/2025 ontvankelijk en volledig verklaard.
De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Holsteenweg 30, kadastraal gekend als afdeling 2 sectie D nr. 64F.
De aanvraag gaat over het verbouwen en uitbreiden van een bedrijfswoning met carport en zorgwoning en terreinaanlegwerken.
De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).
1. STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS
De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in landschappelijk waardevol agrarisch gebied.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
Volgende verordeningen zijn van kracht:
• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, .... goedgekeurd op 10 februari 2023.
2. HISTORIEK
Volgende dossiers zijn relevant:
• Melding 2023/00235M voor het plaatsen van een tijdelijke verplaatsbare zorgunit geakteerd op 12/12/2023.
• Stedenbouwkundige vergunning (1969/00138) voor het verbouwen van het woonhuis - goedgekeurd op 18/08/1969.
• Stedenbouwkundige vergunning (1993/00037) voor de regularisatie van bedrijfsgebouwen - geweigerd op 29/03/1993.
• Stedenbouwkundige vergunning (1994/00012) voor de regularisatie bedrijfsgebouwen - geweigerd op 07/02/1994.
• Stedenbouwkundige vergunning (1995/07063) voor de regularisatie en uitbreiding landbouwbedrijf - goedgekeurd op 12/06/1995.
• Stedenbouwkundige vergunning (1995/07330) voor het uitbreiden van de stal met mestopslagplaats - goedgekeurd op 20/05/1996.
• Stedenbouwkundige vergunning (2003/09130) voor het bouwen van een veranda - goedgekeurd op 19/05/2003.
• Stedenbouwkundige vergunning (2006/10505) voor het regulariseren van een machineloods - goedgekeurd op 31/05/2007.
• Stedenbouwkundige vergunning (2014/00115) voor het stallen van voertuigen en machines en de opslag van brandhout - geweigerd op 28/10/2014.
• Milieuvergunning 2VL328/nde voor landbouwbedrijf - stalling van 70 runderen en opslag van 159 m3 dierlijke mest – aktename/ exploitatievergunning op 22/10/1990.
• Milieuvergunning 752.4-299 voor de bovengrondse opslag van 5500 l mazout - goedgekeurd op 09/11/1993.
• Milieuvergunning 2VL116/nde voor de bovengrondse mazoutopslag 5500 l en opslag dierlijke mest 180 m3
--> deze vergunning vervangt aktenemingsbesluit met datum 10/07/1995 - goedgekeurd op 07/07/1995.
• Milieuvergunning 752.4-652 voor landbouwbedrijf - herstelwerkplaats en stalling van voertuigen (3 tractors, 4 aanhangwagens, 2 kipwagens en 1 bandenkraan) - goedgekeurd op 04/12/2006.
• Milieuvergunning 752.4-930 voor landbouwbedrijf - verandering van een bestaande klasse 3 - goedgekeurd op 03/10/2017.
• Bouwmisdrijf dossier 2014/0002 voor de opslag van grond en materialen - pv op 13/04/2014 – afgesloten wegens herstel 25/03/2019.
• Bouwmisdrijf dossier 1993/0016 voor pv 93.05.24.1/1 ap: het oprichten van bedrijfsgebouwen, pv 93.06.30.1/1 ap: het oprichten van een open bergplaats en landbouwmachines - pv op 27/05/1993 - arrest van 30/05/2007 van het Hof van Beroep te Antwerpen (geen rechtsvervolging, herstelvordering ongegrond, geding niet ontvankelijk verklaard).
3. BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG
Beschrijving van de plaats & omgeving
Het perceel bevindt zich aan de Holsteenweg, een gemeenteweg ten noordoosten van het centrum van Zonhoven.
De omgeving bestaat hoofdzakelijk uit een groen ingevuld landschappelijk waardevol agrarisch gebied en het natuurreservaat “De Teut” en tevens een beperkt gedeelte lintbebouwing met voornamelijk vrijstaande eengezinswoningen en het recreatiegebied Holsteen ten oosten van de aanvraag.
Aan de rechterzijde van het goed van de aanvraag is de “Holsteenhoeve” gelegen, een zonevreemde woning met nevenbestemming horeca.
De bestaande bebouwing bestaat uit een bedrijfswoning met stalling, type langgevelhoeve (32m x 6,5m), met 1 bouwlaag en zadeldak en rechts achter de bedrijfswoning een landbouwloods/ machineloods (10m x 31m).
Achter de hoevewoning, op een verhard gedeelte voor de loods, werd recent (2024) een verplaatsbare tijdelijke zorgunit gebouwd met een oppervlakte van 45m².
De plaatsing is tijdelijk voor een maximale totale duur van drie jaar per hoofdwooneenheid. De duur van de plaatsing kan met een nieuwe melding slechts één keer verlengd worden met een aanvullende periode van maximaal drie jaar.
De inplanting van de zorgunit is niet conform het inplantingsplan van de melding.
Er is op het goed nog een niet vergunde aangebouwde veranda en een hobbyserre achteraan de woning aanwezig evenals verharding.
Het onverharde, niet bebouwde gedeelte van het terrein bestaat uit gazon, een beperkt aantal bomen, een beplanting langsheen de machineloods en grasland aan de achterzijde.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag gaat over het verbouwen en uitbreiden van de bedrijfswoning waarbij intern een zorgwoning ingericht wordt en tevens over de aanpassing van de terreininrichting.
De bestaande vergunde situatie betreft een gebouw type langegevelhoeve met een bouwbreedte van 32m en een bouwdiepte van 6,5m.
Er is een bedrijfswoning in het linkse gedeelte aanwezig met een breedte van 13,50m en een bouwdiepte van 6,50m en een stalling en berging bevinden zich in het rechtse gedeelte van het bestaande gebouw over een breedte van 18,5m en een bouwdiepte van 6,50m.
Het bestaande gebouw heeft 1 bouwlaag met een kroonlijsthoogte van 3,45m en een nokhoogte van 5,42m. De gevels zijn afgewerkt in een roodbruine gevelsteen en het zadeldak is afgewerkt met rode pannen.
De stalling/ berging rechts wordt deels afgebroken en voor het overige wordt het geheel verbouwd en uitgebreid tot bedrijfswoning met zorgwoning.
De totale bouwbreedte van 32m wordt voor het hoevegebouw teruggebracht tot 27m en aan de rechterzijde opnieuw uitgebreid met een carport tot in totaal 30,12m gevelbreedte volgens het grondplan (30,20m volgens het inplantingsplan).
Het hoevegebouw wordt langs de buitenzijde voorzien van isolatie en een nieuwe gevelsteen in oranje tint, na verwijdering van de bestaande gevelsteen. De bouwdiepte komt hiermee op 7m.
De kroonlijsthoogte komt op 3,60m en de nokhoogte van het nieuwe dak tot op 6,76m. In het nieuwe dak, afgewerkt met zwarte dakpannen, worden aan de voorzijde 4 dakkapellen voorzien, afgewerkt met een houten bekleding, en aan de achterzijde 4 dakvlakvensters en een dakoversteek. Het buitenschrijnwerk is voorzien in aluminium met zwarte kleur.
De verbouwde en opgetrokken bedrijfswoning krijgt, exclusief de aangebouwde carport, een volume van 998,5m³. Met de fysiek aansluitende carport komt het volume op 1061,36m³.
De minimale afstand tot de linker perceelgrens bedraagt 4,72m, de afstand tot de rechter perceelgrens bedraagt meer dan 3m (maat niet opgegeven)en deze tot de voorste perceelgrens bedraagt 14,18m.
Intern wordt op het gelijkvloers van links naar rechts voorzien: een bergplaats, keuken en eetruimte, gemeenschappelijke woonruimte, inkomhal, technische ruimte, keuken- en woonruimte kangoeroewoning, slaapkamer en badkamer kangoeroewoning, carport.
Op de verdieping bevinden zich links van de overloop met vide een slaapkamer met aansluitende badkamer en dressing en aan de rechterzijde 2 slaapkamers, een badkamer en zitruimte.
Het maaiveld situeert zich zo’n 5cm boven het peil van de wegas en de vloerpas wordt gebracht op 10cm boven het maaiveld.
Op het terreinprofiel bestaande toestand wordt aangegeven dat het maaiveld zich op 15cm boven het peil van de wegas bevindt.
Het perceel wordt verder aangelegd met verhardingen, groenaanleg en een wadi.
Momenteel is een ruime oprit van 4m breedte en meer aanwezig, in een grindverharding die doorloopt tot aan de landbouwloods en achterzijde van de hoeve. Ter hoogte van de loods is ook een 100m² betonverharding aanwezig en een gedeelte betontegels voor de loods.
Er werd een inrit van 193m² vergund alsook een binnenkoer van in totaal 416m² (voor de loods en het stal/ berging-gedeelte van de hoeve).
Men wenst een strook van ca. 10m breed voor de loods te voorzien van waterdoorlatende betonstenen (de betonverharding 100m² blijft behouden) voor circulatie van landbouwvoertuigen en stalling van 2 wagens aan de achterzijde van de hoeve.
Ook een gedeelte van de inrit wenst men in betonstenen te voorzien over een breedte van 4m ter hoogte van de afslag naar de loods.
De totale oppervlakte van de verharding in betonstenen, waterdoorlatend, bedraagt 322,94m², deze sluit aan op de betonverharding van 100m².
Naar de straatzijde toe én naar het achterliggende perceel toe worden 2 “karrensporen” in een klinkerverharding aangelegd. Het gaat om 2 stroken van 0,9m breed met een tussenruimte van 1,10m. De totale oppervlakte van de klinkerverharding van de “karrensporen” bedraagt 187,26m².
Op het openbaar domein wordt over de volledige breedte een klinkerverharding voorzien die uitwaaiert naar de straat toe van 4m tot zo’n 6m breed.
Langsheen de voorgevel, de linker zijgevel en de achtergevel worden paden (ca. 1m breedte) voorzien in klinkerverharding, aansluitend tevens een terras in klinkerverharding aan de achterzijde. De totale oppervlakte van paden en terras bedraagt 105,76m².
Een bestaande eik rechts naast de hoeve wordt gerooid omdat deze in slechte staat is. Een verslag van de boomverzorger wordt toegevoegd.
Voor het overige wordt de voortuin, naast de inrit en paden, ingericht met gras. Langs de inrit en ter hoogte van de voorste perceelgrens wordt een haag voorzien en 3 bestaande bomen aan de rechterzijde blijven behouden. De voortuin zal tevens benut worden voor de plaatsing van een septische put en regenwaterput en de aanleg van de wadi.
Achter de bedrijfswoning wordt een tuinzone van zo’n 15m diep aangelegd met gras en een haag langsheen de rand met de verhardingen die eraan grenzen.
Achter de inrit/ parking/ loods voorziet men een achtertuin met gras, een haagje en enkele bomen. Hier zijn tevens opvangvoorzieningen voor het hemelwater van de mobiele zorgunit voorzien.
4. OPENBAAR ONDERZOEK
Het dossier werd volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
5. ADVIEZEN
Aan volgende adviesverleners werd advies gevraagd:
• dienst facilitair management
• Departement Landbouw en Visserij (hoofdbestuur).
6. EFFECTEN OMGEVING
Project-MER
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
Stikstofdecreet
Voor een nieuwbouw eengezinswoning, kunnen we uitgaan van ongeveer 2920 vervoersbewegingen per jaar (4 personen x 2 vervoersbewegingen/persoon x365 dagen/jaar= 2920 jaarlijkse vervoersbewegingen). Dit is minder dan 70.000 jaarlijkse vervoersbewegingen (VITO tabel 3, licht verkeer, KDW =6 en afstand = 0). Dit betekent dat zelfs indien een huis op het meest kritische habitat gebouwd wordt, de impact van het verkeer nog niet zal zorgen voor een overschrijding van de 1% de minimis. We kunnen bijgevolg met absolute zekerheid besluiten dat de impactscore van de verbouwing van deze bedrijfswoning, voor wat betreft mobiliteit, lager is dan 1%.
7. INHOUDELIJKE BEOORDELING
Decretale beoordelingselementen
In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Holsteenweg een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.
De aanvraag gaat, onder andere, over de verbouwing en uitbreiding van een bedrijfswoning.
Artikel 4.3.6. van de VCRO stelt dat voor het bouwen of uitbreiden van een bedrijfswoning bij een bedrijf, in een daartoe geschikt bestemmingsgebied, een omgevingsvergunning kan worden verleend voor een volume van ten hoogste 1.000m³, of 1.250 m³ in geval van bewoning door meer dan één met het bedrijf verbonden gezin. Een vergunning moet geweigerd worden als de aanvraag betrekking heeft op het oprichten van een tweede of een bijkomende, vrijstaande bedrijfswoning bij eenzelfde bedrijf.
De aanvraag gaat over het grondig verbouwen en uitbreiden van een bedrijfswoning met een totaal volume tot 1061,36m³ , er wordt niet voldaan aan deze bepalingen en er kan bijgevolg geen vergunning worden verleend.
De aanvraag omvat de inrichting van een zorgwoning. Op het goed is reeds een tijdelijke verplaatsbare zorgunit aanwezig.
Artikel 4.1.1, 18°, van de VCRO bepaalt dat in of bij een woning slechts 1 ondergeschikte wooneenheid gecreëerd mag worden om te voldoen aan de definitie zorgwonen. Wanneer meerdere ondergeschikte wooneenheden gecreëerd worden in of bij 1 hoofdwooneenheid, voldoen deze niet aan de definitie zorgwonen en is een omgevingsvergunning vereist voor het wijzigen van het aantal woongelegenheden.
Een “ondergeschikte wooneenheid” betekent, naast het feit dat deze in omvang kleiner moet zijn dan de hoofdeenheid, vervolgens dat de bijkomende wooneenheid ondergeschikt moet zijn.
Vanuit ruimtelijke ordening is dit steeds zo geïnterpreteerd dat er op zijn minst voldoende gemeenschappelijke ruimtes aanwezig moeten zijn, en dat de ondergeschikte wooneenheid niet helemaal op zichzelf als een volledig aparte woning zou kunnen functioneren.
Uit de plannen moet blijken welke ruimte gedeeld wordt en dat de woning na de beëindiging van de zorgsituatie terug omgevormd kan worden tot 1 woongelegenheid.
Er wordt niet voldaan aan de bepalingen voor zorgwonen en er kan bijgevolg geen vergunning worden verleend.
Er is reeds een tijdelijke verplaatsbare zorgunit aanwezig, er kan geen 2de zorgwoning vergund worden.
Op de plannen staat enkel aangegeven welke de interne functies van de ruimte voor zorgwonen zijn, er is geen nabestemming in functie van de eengezinswoning/ bedrijfswoning aanwezig. Slechts in de nota wordt aangegeven dat de nabestemming garage/ berging zal zijn.
Bij een eerdere aanvraag tot het verbouwen van een boerderij tot boerderij met zorgunit werd dit reeds aangehaald (28/03/2024, ref. OMV_2024021283 – OV/2024/00033):
“Op 12/12/2023 werd een aktename gedaan (dossier 2023/00212M) voor het plaatsen van een tijdelijke verplaatsbare zorgunit.
Met de huidige aanvraag wenst men opnieuw een zorgwoning te creëren voor dezelfde persoon zonder afstand te doen van de voorgaande zorgunit.
In of bij een vergunde woning kan slechts 1 kleinere ondergeschikte wooneenheid in functie van zorgwonen toegelaten worden.
Daarnaast …
De verbouwing/ uitbreiding van de bedrijfswoning zal dan dusdanig moeten aangepast worden dat de basisfuncties van de ruimte (thans aangegeven als zorgwoning) op de plannen staan. Men geeft aan dat er een garagefunctie en gebruik als berging zal zijn achteraf. Dit kan niet zonder verbouwing zonder stabiliteitswerken (er is geen gevelopening die als poortopening kan fungeren).
Aangezien er hier geenszins 2 woongelegenheden kunnen voorzien worden, slechts een bedrijfswoning met mogelijk een ondergeschikte zorgwoning, dient de aanvraag hier zeer duidelijke info over te verstrekken.”
Hiermee werd wederom geen rekening gehouden.
Zonering
Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in collectief te optimaliseren buitengebied. Er is riolering gepland, of er is riolering aanwezig maar die is nog niet aangesloten op een waterzuivering. Er moet een septische put voorzien worden in afwachting van een aansluiting op de riolering en rioolwaterzuivering.
Waterparagraaf
Hemelwaterverordening
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 10 februari 2023, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
De plannen geven aan dat de grondige verbouwingswerken ook werken aan het hemelwaterafvoersysteem en het afvoersysteem van afvalwater omvatten.
De totale horizontale dakoppervlakte van de hoevewoning na de werken bedraagt 184,69m². De carport heeft een dakoppervlakte van 19,36m² (decretaal niet vergunbaar). Het geheel bedraagt 204,05m².
Voor de bedrijfswoning exclusief carport is een regenwaterput met een inhoud van 10000 liter vereist.
Voor de bedrijfswoning inclusief carport is een regenwaterput met een inhoud van 20405 liter vereist.
Er wordt aangegeven dat een hemelwaterput met een inhoud van 15000 liter voorzien wordt met recuperatie van het hemelwater voor alle toiletten, aansluiting voor een wasmachine, een dienstkraan (poetswater) en een buitenkraan (tuinbesproeiing).
De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een open infiltratievoorziening met een opvangcapaciteit van 5950 liter (minimaal vereist 5744 liter voor 174,05m² oppervlakte en minimaal vereist 5105 liter voor 159,64m² oppervlakte) en een infiltratieoppervlakte van 17m² (minimaal vereist 13,92m² voor 174,05m² oppervlakte en minimaal vereist 12,37m² voor 159,64m² oppervlakte).
De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren door het gebruik van waterdoorlatende materialen en/ of kan afwateren in de aangrenzende groenzones.
De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening. Gezien de aanvraag voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze ook de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.
Watertoets
Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.
Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006, en latere wijzigingen, legt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets.
De watertoets is een onderzoek van de vergunningverlenende overheid naar mogelijke schadelijke effecten op het watersysteem die veroorzaakt kunnen worden door het aangevraagde project.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid moet geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening.
Natuurtoets
Het perceel is deels gelegen binnen een speciaal beschermingsgebied (habitatrichtlijngebied).
Het aanleggen van een sporenpad door het weiland ten behoeve van de ontsluiting naar de achterliggende landbouwkavel kan niet worden aangenomen. Dergelijke verhardingen binnen een weiland zijn niet gangbaar en een gedeelte van de verhardingen situeert zich binnen het SBZ-H-gebied.
De verharding kan een aantasting van de natuurlijke kenmerken van een speciale beschermingszone veroorzaken.
Erfgoed- & Archeologietoets
Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel wel groter is dan 3000 m² maar het goed zich niet in een beschermde archeologische site en ook niet in een vastgestelde archeologische zone bevindt en de vergunningsplichtige bodemingreep kleiner is dan 1000m².
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De bestaande woonfunctie binnen de bedrijfswoning blijft behouden en wordt uitgebreid met een kangoeroewoning/ zorgwoning. Er is echter reeds een tijdelijke mobiele zorgunit aanwezig waardoor de aanvraag resulteert in een bijkomende woonentiteit. Er is immers slechts 1 ondergeschikte wooneenheid mogelijk. Het vermeerderen van het aantal woonentiteiten is echter niet mogelijk binnen de van toepassing zijnde bestemmingszone (landschappelijk waardevol agrarisch gebied) en evenmin wenselijk. Het gevraagde is bijgevolg niet functioneel inpasbaar in deze omgeving.
Mobiliteitsimpact
Er is reeds een ruime verharding aanwezig en overdekte stalling voor bedrijfsvoertuigen/ landbouwmachines. Op een gedeelte van deze verharde oppervlakte, kunnen de wagens van het gezin parkeren. De aanvraag voorziet tevens in de bouw van een carport tegen de bedrijfswoning.
Schaal
De bestaande langgevelhoeve wordt grondig verbouwd en uitgebreid. Een gedeelte wordt gesloopt aan de rechterzijde, hier wordt een carport in de plaats voorzien, en verder worden de bestaande gevels opgetrokken om de dakverdieping bruikbaar te maken.
De afmetingen van de langgevelhoeve (27m breed, 7m bouwdiepte, 6,76m nokhoogte en 3,60m kroonlijsthoogte) zijn niet ongebruikelijk en aanvaardbaar in deze omgeving. Echter door de aanbouw van de carport wordt het volume van maximaal 1000m³ overschreden. Aangezien ook een gedeelte van de functie decretaal niet vergunbaar is (een 2de zorgwoning of 2de woonentiteit), dient het geheel ongunstig geadviseerd te worden.
Ruimtegebruik en bouwdichtheid
Op het terrein van 3304,33m² is een loods voor landbouwvoertuigen aanwezig met een oppervlakte van 310m², ter hoogte van de loods is ook een 100m² betonverharding aanwezig (met daarop een mobiele zorgunit van 45m²) alsook een binnenkoer en een ruime toegangsweg/ inrit.
Deze verhardingen in functie van de bestaande bedrijfsloods, worden aangepast/ heraangelegd waarbij een oppervlakte van 322,94m² in betonstenen, waterdoorlatend, en de betonverharding van 100m² met zorgunit 45m² aanwezig zal zijn alsook een inrit met 2 sporen in klinkerverharding (2x 0,90m breed) over een lengte van ca. 38m (ca. 68,5m²). De verharding langsheen de loods zal ca. 10m breed zijn.
Naar het achterliggende perceel toe, worden eveneens 2 “karrensporen” van 0,9m breed in een klinkerverharding aangelegd. Hiervan kan gesteld worden dat deze niet aanvaardbaar zijn. Er is geen verharding vereist voor toegangswegen voor landbouwvoertuigen tot weilanden/ graslanden enz. Dit werd ook meermaals aangegeven door het departement Landbouw en Visserij.
Voor de bedrijfswoning zelf wordt een totale oppervlakte aan paden en een terras voorzien van 105,76m². Dit is overdreven ruim aangezien er reeds een ruime oprit en parkeerplaatsen aanwezig zijn op de vergunde aan te passen verhardingen. De aangevraagde verharding voor paden en terras is dan ook niet aanvaardbaar.
Een bestaande eik rechts naast de hoeve wordt gerooid omdat deze in slechte staat is. Een verslag van de boomverzorger wordt toegevoegd. Er wordt geen compenserende aanplanting voorzien. Omwille van een betere landschappelijke integratie van de bebouwing op de landbouwsite en in navolging van het advies van de dienst facilitair management, wordt opgelegd dat er 4 inheemse en/of klimaat robuuste hoogstambomen aangeplant moeten worden waarvan minstens 1 in de voortuinstrook.
Voor de verdere aanleg van de groenzones wordt de aanvrager erop gewezen dat de grondbestemming agrarisch is en niet residentieel. De vertuining in functie van het wonen dient zich te beperken en tevens voor een landschappelijke integratie van de gebouwen te zorgen. Achter de bedrijfsgebouwen/ verharding mag niet meer vertuind worden.
Op het openbaar domein wordt volgens de plannen een oprit in klinkers voorzien die van 4m naar zo’n 6m uitwaaiert. De breedte dient beperkt te blijven tot 4m.
Visueel-vormelijke elementen
De te verbouwen hoevewoning krijgt een landelijk uiterlijk met hedendaagse look en zal zich voldoende integreren in het straatbeeld.
Cultuurhistorische aspecten
Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar.
Bodemreliëf
Volgens de aanvraag wordt het bestaande maaiveld 10cm lager gebracht. Op het bestaande terreinprofiel wordt immers aangegeven dat het maaiveld zich op 15cm boven het peil van de wegas bevindt en op het nieuwe terreinprofiel blijkt dit 5cm boven het peil van de wegas te liggen.
Een strook van 1 m langsheen de perceelsgrenzen mag bij eventuele terreinwijzigingen nooit hoger worden gebracht dan het niveau van de aanpalende percelen.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
Er valt naar de omgeving toe geen bijkomende hinder te verwachten door het aangevraagde behoudens mogelijke hinder tijdens de uitvoeringstermijn (geluid, stof…).
Bespreking van de adviezen
• Het advies van Departement Landbouw en Visserij d.d. 14 maart 2025 is gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig.
“Het Agentschap Landbouw en Zeevisserij heeft uw in het onderwerp vermelde adviesaanvraag vanuit landbouwkundig standpunt onderzocht en formuleert er om de volgende redenen een strikt voorwaardelijk gunstig en deels ongunstig advies bij.
Met betrekking tot voorliggende aanvraag werd eind 2022 een ongunstig advies verleend vanuit landbouwkundig oogpunt, omwille van het feit dat de aanvrager niet gekend was als exploitant, de overschrijding van het bouwvolume en aanleg van het karrenspoor. Deze oorspronkelijke aanvraag werd terug ingetrokken.
Sinds 2023 is de aanvrager gekend als exploitant van een gelegenheidslandbouwbedrijf. Op basis van de beschikbare landbouwgegevens en de aangeleverde dossierstukken beschikt de aanvrager over circa 16,7ha grasland. Gelet op de omvang en teelt gaat het hier om een kleinschalig landbouwbedrijf dat naar arbeidsbesteding en inkomen een onvolwaardig karakter aanneemt en hierdoor eerder als bijberoep wordt uitgebaat.
De beschrijvende nota van de architect kan niet volledig worden bijgetreden. Volgens art. 4.3.6 VCRO zijn ook de bedrijfswoningen beperkt tot een bouwvolume van ten hoogstens 1.000m³. Dit is hier van toepassing aangezien de aanvrager als enige exploitant is gekend voor de exploitatie en de omvang van de landbouwactiviteit eerder beperkt is.
Volgens de bijgevoegde volumeberekening heeft de woning met zorgwoning een volume van 998,5m³, exclusief de aan te bouwen carport. Met de oprichting van de bijkomende carport tegen de rechterzijgevel wordt dit decretaal vastgesteld bouwvolume overschreden. De wetgeving is immers duidelijk en bepaalt dat fysische aanhorigheden die een rechtstreekse steun vinden bij het hoofdgebouw dienen worden meegerekend bij het maximaal toelaatbaar bouwvolume. Op deze bedrijfssite zijn reeds voldoende bijgebouwen aanwezig om wagens overdekt te parkeren.
De eigenlijke verbouwing van de langgevelhoeve tot langgevelhoeve met zorgwoning kan worden aangenomen voor zover aan alle voorwaarden rond tijdelijk zorgwonen wordt voldaan.
Het Agentschap Landbouw en Zeevisserij benadrukt dat na het beëindigen van de tijdelijke zorgsituatie de ondergeschikte wooneenheid terug in de bestaande woning dient te worden geïntegreerd. Een omvorming van de tijdelijke ondergeschikte zorgwoning naar tweede permanente woongelegenheid is gelet op de ligging binnen landschappelijk waardevol agrarisch gebied niet mogelijk. Het vermeerderen van het aantal woongelegenheden is immers expliciet door de wetgever uitgesloten binnen de agrarische gebieden.
Na de realisatie van de gevraagde bouwwerken dient de losstaande zorgunit worden verwijderd.
Verder wordt de noodzaak aan het karrenspoor achteraan op het perceel niet ingezien. Het aanleggen van een karrenspoor doorheen het weiland ten behoeve van de ontsluiting van een achterliggend perceel kan niet worden aangenomen, ongeacht de eigendomssituatie. Dergelijke verhardingen binnen een weiland zijn niet gangbaar. Binnen de agrarische gebieden kunnen enkel de strikt noodzakelijk inrit en de toegang tot gebouwen worden aangenomen. Het voorgestelde traject van het karrenspoor voldoet daar niet aan. Bovendien situeert zich een gedeelte van dit karrenspoor binnen een SBZ-H-gebied.
Tot slot dient de tuinzone beperkt te blijven tot maximaal 30m achter de woning.
Gelet op bovenstaande overwegingen kan er vanuit het Agentschap Landbouw en Zeevisserij een gunstig advies worden verleend voor deze aanvraag, mits onderstaande voorwaarden:
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich grotendeels aan bij dit advies met dien verstande dat ook het zorgwonen ongunstig beoordeeld dient te worden aangezien slechts 1 ondergeschikte wooneenheid per hoofdeenheid toegestaan kan worden. Hierdoor kan evenmin de verbouwing vergund worden aangezien er geen eigenlijke bestemming voor de ruimtes beschikbaar is. Bovendien bedraagt het totale aangevraagde volume van het gebouw meer dan 1000m³.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich verder aan bij de voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies.
• Het advies van dienst facilitair management d.d. 26 maart 2025 is voorwaardelijk gunstig.
“Daar het de visie van de gemeente is om het groene karakter van onze gemeente te bewaren en zelfs maximaal te versterken, wensen we dit in eerste instantie te bereiken door de bestaande bomen zoveel mogelijk te behouden en te beschermen, en in tweede instantie door het aanplanten van extra bomen bij nieuwe projecten.
Gezien het feit dat er aan de westzijde een bomenrij als klein landschapselement staat gecatalogeerd, en men één eik wenst te rooien in deze bomenrij omwille van de gezondheidstoestand en overlevingskansen van deze boom.
En gezien het feit dat de bouwheer de rest van de aanwezige bomen wenst te behouden, kan deze aanvraag gunstig worden beoordeeld mits voldaan wordt aan volgende voorwaarden:
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.
8. ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag voor wat betreft het rooien van een eik in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.
Er wordt een weigering afgeleverd voor het verbouwen en uitbreiden van een bedrijfswoning met carport en zorgwoning en overige terreinaanlegwerken.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende voorwaarden op te leggen:
Stedenbouwkundige voorwaarden
Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar d.d. 02/04/2025 en volgt dit standpunt gedeeltelijk.
Het college sluit zich aan bij het gunstig advies voor het rooien van de boom, onder de gestelde voorwaarden.
Daarnaast wenst het college de verbouwing en uitbreiding van de bedrijfswoning met zorgwoning en terreinaanleg te vergunnen onder de voorwaarden zoals gesteld door het departement Landbouw en Visserij en onder de voorwaarde dat het eindvolume van de woning beperkt blijft tot 1000m³. Aan het laatste wordt voldaan indien de aangebouwde carport niet wordt uitgevoerd. Ook het advies van Landbouw en Visserij omtrent de nieuwe verhardingen moet worden aangehouden.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het gedeeltelijk voorwaardelijk afleveren van de omgevingsvergunning aan de heer Bram Nenczl wonende te Kruisstraat 16A te 3520 Zonhoven voor het rooien van een eik, het verbouwen en uitbreiden van een bedrijfswoning met zorgwoning en overige terreinaanlegwerken, gelegen te Holsteenweg 30 kadastraal gekend als afdeling 2 sectie D nr. 6. De verhardingen mogen slechts uitgevoerd worden conform het advies van het Departement Landbouw en Visserij.
Er wordt een weigering afgeleverd voor het bouwen van een carport.
Volgende voorwaarden worden opgelegd:
Stedenbouwkundige voorwaarden