2025_CBS_00292 - OMV - Vergunning - Merelstraat 79 - 2024/00214 - Goedkeuring

VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Dossiernummer:    2024/00214
Referentie omgevingsloket:    OMV_2024135909

De aanvraag, ingediend door Anil Serdan -Esra Kabakli wonende te Ubbelstraat 96/14 te 3550 Heusden-Zolder, werd ontvangen op 09/10/2024 en op 05/12/2024 ontvankelijk en volledig verklaard.

De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Merelstraat 79, kadastraal gekend als afdeling 4 sectie B nr. 730K9.

De aanvraag gaat over het bouwen van een eengezinswoning met een carport en een tuinberging.

De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).

1.    STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS

De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebieden met landelijk karakter.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een ruimtelijk uitvoeringsplan.
Het project maakt deel uit van de goedgekeurde verkaveling 7203.V.279 goedgekeurd op 13 mei 1969, het betreft lot 2.

Men wijkt af van volgende verkavelingsvoorschriften:

-  Inplanting woning:
• De verkavelingsvoorschriften stellen dat de woning dient ingeplant te worden op minimum 3m van de zijdelingse perceelgrenzen.
De woning wordt ingeplant tot tegen de rechter perceelgrens (i.f.v. de Meren straat). Deze inplanting is te wijten aan een carport in de rechter zijtuinstrook.
• De verkavelingsvoorschriften stellen dat de woning dient ingeplant te worden op minimum 12m uit de as van de weg.
De woning wordt ingeplant op 10,50m uit de as van de Merelstraat en op 9,50m uit de as van de Mezenstraat.

- Bouwbreedte woning:
De verkavelingsvoorschriften stellen dat de maximale bouwbreedte 12m mag bedragen.
Het ontwerp voorziet een maximale bouwbreedte van 13,38m (woning 10,38m + carport 3m).

-  Kroonlijsthoogte:
• De verkavelingsvoorschriften stellen dat iedere constructie verplicht éénzelfde kroonlijsthoogte moet hebben.
De dakrandhoogte van de woning (met carport) is gedeeltelijk gelegen op 3,40m en deels op 6,50m ten opzichte van het maaiveld.
• De verkavelingsvoorschriften stellen dat de kroonlijsthoogte maximum 6m ten opzichte van het maaiveld mag bedragen.
De maximale dakrandhoogte van de woning bedraagt 6,50m ten opzichte van het maaiveld.

-  Dakhelling:
De verkavelingsvoorschriften stellen dat de dakhelling gelegen moet zijn tussen 25° en 40°.
Het ontwerp voorziet een plat dak.

-  Dakoversteek:
De verkavelingsvoorschriften stellen dat een dakoversteek van minstens 40cm op de vrijblijvende zijgevels verplicht is.
De aanvraag voorziet een dakoversteek van 30cm.

De verkaveling is ouder dan 15 jaar. Daarom vormen de verkavelingsvoorschriften niet langer een weigeringsgrond en moet er een toetsing gebeuren van de goede ruimtelijke ordening.

Volgende verordeningen zijn van kracht:
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, .... goedgekeurd op 10 februari 2023.

2.    HISTORIEK

Volgende dossiers zijn relevant:
•    Verkavelingsvergunning (7203.V.279) voor het verkavelen van een grond - goedgekeurd op 13/05/1969.

3.    BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG

Beschrijving van de plaats & omgeving

Het perceel bevindt zich op de hoek van de Merelstraat en de Mezenstraat, beide gemeentewegen in de deelkern Halveweg.
De omgeving bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande en halfopen eengezinswoningen.
De bebouwing bestaat uit zowel gelijkvloerse woningen als woningen met twee bouwlagen onder voornamelijk hellende daken.
Het straatbeeld wordt gevormd door een gevarieerde bebouwing.  De bebouwing varieert qua inplanting, bouwdiepte, bouwhoogte, dakprofiel alsook materiaalgebruik.

Het perceel van de aanvraag is momenteel onbebouwd.
Het heeft een oppervlakte van 600m². Langs de Merelstraat heeft het perceel een breedte van 16m en langs de Mezenstraat 31m.

Op het linker aangrenzende perceel (Merelstraat) is reeds een vrijstaande eengezinswoning gebouwd met 2 bouwlagen en een zadeldak.
Op het achterliggende perceel, gelegen langs de Mezenstraat, bevindt zich een vrijstaande gelijkvloerse eengezinswoning met een zadeldak.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag gaat over het bouwen van een eengezinswoning met een carport en een tuinberging.

De woning wordt ingeplant op 6m achter de rooilijn / voorste perceelgrens van de Merelstraat en op 5m achter de rooilijn / voorste perceelgrens van de Mezenstraat.
Het advies wordt opgemaakt met het oog op een voorgevel in functie van de Merelstraat.  Hiermee rekening houdend wordt de woning ingeplant tegen de rechter perceelgrens.

De inplanting tegen de rechter perceelgrens is te wijten aan een carport die opgericht wordt in de rechter zijtuinstrook.

De woning heeft een maximale bouwbreedte van 13,38m.  De maximale bouwdiepte op het gelijkvloers bedraagt 17m en op de verdieping 12m (excl. luifels/dakoversteek van 0,30m).
De woning wordt uitgevoerd met een plat dak.  De dakrandhoogte is deels gelegen op 3,40m en deels op 6,50m ten opzichte van het maaiveld.

De carport in de rechter zijtuin heeft een bouwdiepte van 8m en een bouwbreedte van 3m. Ze wordt net zoals het hoofdvolume uitgevoerd met een plat dak.  De dakrandhoogte is gelegen op 3,40m.
Het dak van de carport sluit aan op de luifel / dakoversteek die voorzien is rondom de woning.

De gevelafwerking van de woning alsook de carport is voorzien in een grijs/beige gevelsteen gecombineerd met zwarte trespa-panelen en zwarte aluminium panelen.

De aanvraag voorziet tevens de oprichting van een bijgebouw dat gebruikt zal worden als tuinlounge en tuinberging. Het bijgebouw wordt ingeplant op minimum 1m van de achterste perceelgrens, op minimum 1m van de rechter perceelgrens en op 5,69m achter de achtergevel van de woning.
Het bijgebouw heeft een bouwbreedte van 6m en een bouwdiepte van 3m (= opp. 19m²).
Het bijgebouw wordt net zoals de woning uitgevoerd met een plat dak. De dakrandhoogte is gelegen op 3,40m ten opzichte van het maaiveld.
De gevelafwerking is voorzien in grijs/beige gevelsteen, uniform aan de woning.

Op 1m voor de voorgevel van de woning (Merelstraat) wordt een brievenbus gebouwd. Deze heeft een breedte van 3,46m en een diepte van 0,60m.
De brievenbus heeft een hoogte van 0,70m ten opzichte van het maaiveld.
Ook voor deze constructie wordt hetzelfde gevelmateriaal gebruikt als de woning en het bijgebouw.

Behoudens de woning worden er ook verhardingen voorzien.
In de voortuin i.f.v. de Merelstraat wordt een inrit aangelegd die toegang verleent tot de carport. De inrit met een oppervlakte van 17,42m² wordt uitgevoerd in waterdoorlatende klinkers.
In de voortuin i.f.v. de Mezenstraat wordt een toegangspad naar de voordeur van de woning en de brievenbus aangelegd. Het toegangspad heeft een oppervlakte van 9,31m² en wordt uitgevoerd in waterdoorlatende klinkers.
Aan de achterzijde van de woning wordt een niet-overdekt terras aangelegd met een oppervlakte van 13,50m².  Het terras wordt uitgevoerd in waterdoorlatende klinkers.

Tot slot wordent langsheen de rooilijnen / voorste perceelgrenzen een draadafsluiting geplaatst met een hoogte van 1m.  Ter hoogte van de tuinzone (langs de Mezenstraat vanaf de achtergevel van de woning) wordt een hoogte van 1,80m voorzien.

4.    OPENBAAR ONDERZOEK 

Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 15 december 2024 t.e.m. 13 januari 2025.
De reden voor het openbaar onderzoek is de volgende:
De aanvraag wijkt af van volgende verkavelingsvoorschriften:

-    Inplanting woning:
• De verkavelingsvoorschriften stellen dat de woning dient ingeplant te worden op minimum 3m van de zijdelingse perceelgrenzen.
De woning wordt ingeplant tot tegen de rechter perceelgrens (i.f.v. de Merenstraat). Deze inplanting is te wijten aan een carport in de rechter zijtuinstrook.
• De verkavelingsvoorschriften stellen dat de woning dient ingeplant te worden op minimum 12m uit de as van de weg.
De woning wordt ingeplant op 10,50m uit de as van de Merelstraat en op 9,50m uit de as van de Mezenstraat.

-    Bouwbreedte woning:
De verkavelingsvoorschriften stellen dat de maximale bouwbreedte 12m mag bedragen.
Het ontwerp voorziet een maximale bouwbreedte van 13,38m (woning 10,38m + carport 3m).

-    Kroonlijsthoogte:
• De verkavelingsvoorschriften stellen dat iedere constructie verplicht éénzelfde kroonlijsthoogte moet hebben.
De dakrandhoogte van de woning (met carport) is gedeeltelijk gelegen op 3,40m en deels op 6,50m ten opzichte van het maaiveld.
• De verkavelingsvoorschriften stellen dat de kroonlijsthoogte maximum 6m ten opzichte van het maaiveld mag bedragen.
De maximale dakrandhoogte van de woning bedraagt 6,50m ten opzichte van het maaiveld.

-    Dakhelling:
De verkavelingsvoorschriften stellen dat de dakhelling gelegen moet zijn tussen 25° en 40°.
Het ontwerp voorziet een plat dak.

-    Dakoversteek:
De verkavelingsvoorschriften stellen dat een dakoversteek van minstens 40cm op de vrijblijvende zijgevels verplicht is.
De aanvraag voorziet een dakoversteek van 30cm.

5.    ADVIEZEN

    Aan volgende adviesverlener werd advies gevraagd:
Fluvius.

6.    EFFECTEN OMGEVING

Project-MER
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

Stikstofdecreet
Voor een eengezinswoning, kunnen we uitgaan van ongeveer 2920 vervoersbewegingen per jaar (4 personen x 2 vervoersbewegingen/persoon x365 dagen/jaar= 2920 jaarlijkse vervoersbewegingen). Dit is minder dan 70.000 jaarlijkse vervoersbewegingen (VITO tabel 3, licht verkeer, KDW =6 en afstand = 0). Dit betekent dat zelfs indien een huis op het meest kritische habitat gebouwd wordt, de impact van het verkeer nog niet zal zorgen voor een overschrijding van de 1% de minimis. We kunnen bijgevolg met absolute zekerheid besluiten dat de impactscore van de bouw van deze eengezinswoning, voor wat betreft mobiliteit, lager is dan 1%.

7.    INHOUDELIJKE BEOORDELING

Decretale beoordelingselementen

In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Mezenstraat alsook de Merelstraat voldoende uitgeruste openbare wegen zijn.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.

Zonering

Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.

Waterparagraaf

Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.

Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023.  De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.

Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.

Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:

De plannen geven aan dat voor de nieuw opgerichte woning en bijgebouw met een totale horizontale dakoppervlakte van 231,96m² een hemelwaterput voorzien wordt met een inhoud van 25 000 liter en recuperatie van het hemelwater voor de toiletten, een buitenkraan, een binnenkraan en de wasmachine. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een open infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte (18m²) en het volume (7 000 liter) voldoen aan de verordening.

De verordening is niet van toepassing op de aanleg van de voorziene verhardingen. Het hemelwater dat op de verharding valt, wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren.

Gezien de aanvraag voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze ook de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.

Natuurtoets

Het perceel is gelegen binnen een speciaal beschermingsgebied, nl. vogelrichtlijngebied (Vijvercomplex van Midden-Limburg).  Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.

Erfgoed- & Archeologietoets

Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het oprichten van een eengezinswoning in een goedgekeurde verkaveling, hierdoor is de woonfunctie vergund. Bijkomend bestaat de omgeving hoofdzakelijk uit eengezinswoningen, waardoor de woonfucntie ook functioneel inpasbaar is op deze locatie. 

Mobiliteitsimpact

Het ontwerp voorziet een inrit die toegang verleent tot de carport in de rechter zijtuinstrook.
Het stallen van voertuigen kan dan ook geheel op eigen terrein gebeuren. De last van het autobezit wordt dan ook niet afgeschoven naar het openbaar domein.

Schaal

De woning wordt ingeplant op 6m achter de rooilijn / voorste perceelgrens van de Merelstraat, op 5m van de Mezenstraat en tegen de rechter perceelgrens.
De inplanting tegen de rechter perceelgrens is te wijten aan een carport die opgericht wordt in de rechter zijtuinstrook.
De woning heeft een maximale bouwbreedte van 13,38m. Zoals eerder aangehaald is deze bouwbreedte is te wijten aan de inplanting van de carport.
Er werd een akkoord voor de inplanting toegevoegd van de rechter buur. Gezien deze akkoord gaat met de inplanting van de carport kan gesteld worden dat ook akkoord gegaan wordt met de voorgestelde bouwbreedte.
De maximale bouwdiepte op het gelijkvloers bedraagt 17m en op de verdieping 12m (excl. luifels/dakoversteek van 0,30m), wat in overeenstemming is met de verkavelingsvoorschriften.
De woning wordt uitgevoerd met een plat dak.  De dakrandhoogte is deels gelegen op 3,40m en deels op 6,50m ten opzichte van het maaiveld. De voorgestelde hoogte is in overeenstemming met de algemeen gehanteerde normen.

Het bijgebouw voldoet aan de algemeen gehanteerde normen.

De bebouwing in de directe omgeving varieert sterk qua inplanting, bouwdiepte, bouwhoogte alsook materiaalgebruik. Rekening houdend met deze gevarieerde bebouwing in de directe omgeving zal het voorgestelde niet als storend ervaren worden in het bestaande straatbeeld.

Ruimtegebruik en bouwdichtheid

Het ontwerp voorziet een eengezinswoning wat een minimale woondichtheid betreft op het perceel en aanvaardbaar is op deze locatie.
De bebouwing heeft een oppervlakte van 205,44m² (excl. luifel/dakoversteek) en de verharding 40,33m².
Rekening houdend met de oppervlakte van het perceel (600m²) resteert er een tuinzone van ca. 59%, wat tegemoet komt aan de visie van de gemeente Zonhoven.

De gemeente Zonhoven streeft ernaar het groene karakter van de gemeente niet alleen te behouden maar ook te versterken.

Om die reden wordt bij elk nieuwbouwproject de aanplant van min. 1 hoogstam boom per 400m² gevraagd. Er zal dan ook als voorwaarde worden opgenomen dat rekening houdend met de oppervlakte van het perceel (600m²), 1 inheemse, streekeigen en/of klimaatrobuuste boom van minstens 2de grootte dient aangeplant te worden in de voortuin om het groene straatbeeld te versterken.

Bij eventuele sterfte dient de aanplant herhaald te worden.

Visueel-vormelijke elementen

De gevelafwerking van de woning is voorzien in een grijs/beige gevelsteen gecombineerd met zwarte trespa-panelen en zwarte aluminium panelen.
Het bijgebouw wordt uitgevoerd in dezelfde gevelsteen als de woning.
De bebouwing in de omgeving varieert qua bouwstijl alsook materiaalgebruik. Bijgevolg zal het voorgestelde materiaalgebruik niet als storend ervaren worden in het straatbeeld.

Cultuurhistorische aspecten

Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar. 

Bodemreliëf

Volgens de aanvraag wordt het bestaande reliëf niet gewijzigd.

Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen

De aanvraag creëert voldoende woonkwaliteit en gebruiksgenot voor de bewoners. Door de aanvraag ontstaat geen bijkomende hinder.

Resultaten van het openbaar onderzoek

Er werden geen bezwaren ingediend.

Bespreking van de adviezen

•    Het advies van Fluvius d.d. 16 december 2024 is gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig.

“Voor sloop, bouwen of verbouwen van een eengezinswoning, waarvan het perceel ligt op een goedgekeurde verkaveling, geeft Fluvius voor elektriciteit geen specifiek advies. Voor meer info verwijzen we naar onze website www.fluvius.be.
Voor riolering geven we volgend advies (zie bijlage).”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.

8.    ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende voorwaarden op te leggen:
Stedenbouwkundige voorwaarden
• Het advies van Fluvius moet gevolgd worden.
• Er dient minimum 1 hoogstammige boom aangeplant te worden in de voortuin.
De boom dient een inheemse, streekeigen en/of klimaatrobuuste boom van minstens 2de grootte te zijn.
Bij eventuele sterfte dient de aanplant herhaald te worden.
De boom moet aangeplant worden ten laatste in het plantseizoen na de ingebruikname van de woning. Bewijs hiervan (foto’s, factuur) moet aangeleverd worden aan de dienst vergunningen en handhaving, uiterlijk 3 maanden na aanplant van de bomen.