2025_CBS_00294 - OMV - Vergunning - Rustwijerweg 6 - 2025/00007 - Goedkeuring

VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Dossiernummer:    2025/00007

Referentie omgevingsloket:    OMV_2025000733

De aanvraag, ingediend door Sofie Philtjens en Niels Tijtgat wonende te Oppelsenweg 75 te 3520 Zonhoven, werd ontvangen op 14/01/2025 en op 17/02/2025 ontvankelijk en volledig verklaard.

De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Rustwijerweg 6, kadastraal gekend als afdeling 2 sectie D nr. 132N71.

De aanvraag gaat over de afbraak van de bestaande woning en bijgebouw, bouwen van een vrijstaande eengezinswoning, het aanleggen van verhardingen en het regulariseren van een zwembad en vrijstaand bijgebouw.

De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).

1.    STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS

    De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied met landelijk karakter.

De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.

De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een ruimtelijk uitvoeringsplan.

De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.

Volgende verordeningen zijn van kracht:

•    algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, .... goedgekeurd op 10 februari 2023.

2.    HISTORIEK

    Volgende dossiers zijn relevant: 

•    Stedenbouwkundige vergunning (1963/00012) voor het bouwen van een woonhuis - goedgekeurd op 08/01/1963.

•    Stedenbouwkundige vergunning (1966/00034) voor het bouwen van een garage - goedgekeurd op 07/03/1966.

•    Stedenbouwkundige vergunning (1967/00146) voor het bouwen van een magazijn en berging - goedgekeurd op 14/08/1967.

3.    BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG

    Beschrijving van de plaats & omgeving

Het perceel bevindt zich aan de Rustwijerweg, een gemeenteweg ten zuidoosten van het centrum van Zonhoven.

De nabije omgeving bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande eengezinswoningen, opgericht met 1 of 2 bouwlagen onder zowel hellende als platte daken. De gevels zijn voornamelijk afgewerkt in een gevelsteen in diverse tinten en texturen. 

Het rechts aanpalend perceel is bebouwd met een vrijstaande eengezinswoning opgericht met 1 bouwlaag onder een hellend dak. Het links aanpalend perceel is eveneens bebouwd met een vrijstaande eengezinswoning opgericht met 1 bouwlaag onder een hellend dak. Het perceel van de aanvraag is bebouwd met een vrijstaande eengezinswoning, opgericht in 1963, met 1 bouwlaag onder een hellend dak. De woning werd opgericht met een maximale bouwdiepte van 16,55m en een bouwbreedte van 13,04m. In 1966 werd er een garage vergund en opgericht met een breedte van 3,50m en een diepte van 6m. In 1967 werd er een uitbreiding aan de bestaande garage vergund, met een magazijn en berging. Hierdoor krijgt het vrijstaande bijgebouw een maximale bouwdiepte van 10,78m en een bouwbreedte van 9,82m. Behoudens de woning en het vrijstaande bijgebouw werden er zonder vergunning een zwembad en een tweede vrijstaand bijgebouw opgericht. Het zwembad kent een breedte van 3,50m en een lengte van 10m. Het tweede vrijstaand bijgebouw werd opgericht achter het bestaande bijgebouw, op 12,68m achter de achtergevel van de bestaande woning met een bouwbreedte van 4m en een bouwdiepte van 10m. Tussen dit vrijstaande bijgebouw en het zwembad werden verhardingen aangelegd met een oppervlakte van 55,20m², eveneens zonder vergunning. Tot slot werden er nog heel wat verhardingen aangelegd zonder vergunning. Het betreft een inrit met een breedte van 4,23m langsheen de rechter zijgevel van de woning, deze oprit loopt uit in het terras aangelegd aan de achtergevel van de bestaande woning tot aan het vergunde vrijstaande bijgebouw, voor een oppervlakte van 224,10m². Het toegangspad naar de voordeur alsook een verharde oppervlakte van 65,50m² rechts van het niet vergunde vrijstaande bijgebouw werden eveneens aangelegd zonder vergunning. Op zowel de rechter als de linker perceelsgrens bevindt zich een houten afsluiting met een hoogte van 1,80m. Op de achterste perceelsgrens bevindt zich een draadafsluiting met een ligusterhaag met een hoogte van 1,80m.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag gaat over het afbreken van de bestaande woning en het vrijstaand bijgebouw, het herbouwen van een vrijstaande eengezinswoning, het aanleggen van verhardingen en het regulariseren van een zwembad en een vrijstaand bijgebouw.

De afbraak van de bestaande woning met een oppervlakte van 138,56m², het bestaand vrijstaand bijgebouw met een oppervlakte van 84,89m² en de bestaande niet vergunde verhardingen met een oppervlakte van 296,96m² is vrijgesteld van vergunningsplicht, wij doen hierover dan ook geen verdere uitspraken.

De woning wordt opgericht op 7,58m uit de voorste perceelsgrens, op 3,68m uit de rechter perceelsgrens en op 3m uit de linker perceelsgrens. De woning wordt opgericht met twee bouwlagen onder een plat dak met een dakrandhoogte van 6,55m ten opzichte van het maaiveld. De woning wordt zowel op het gelijkvloers als op de verdieping voorzien van een bouwbreedte van 13,32m. De bouwdiepte bedraagt 15m op het gelijkvloers en 11,12m op de verdieping. 

De afwerking van de woning is voorzien in een wit-lichtgrijze gevelsteen en gevelbekleding in zwart aluminium gecombineerd met buitenschrijnwerk in zwart aluminium en dorpels in blauwe hardsteen. 

Intern wordt de woning op het gelijkvloers voorzien van een inkomhal, een ruimte voor een lift, een technische ruimte/berging, een badkamer, 2 slaapkamers, een toilet, een bureau, een berging/wasplaats en een leefruimte met open keuken. De verdieping wordt ingericht met een wasplaats, een ruimte voor een lift, een technische ruimte, een badkamer, 1 slaapkamer en een polyvalente ruimte/fiets- en fitness ruimte. 

Men wenst een zwembad en vrijstaand bijgebouw te regulariseren. Beide werden opgericht op 16,18m achter de achtergevel van de nieuwe woning. Het bijgebouw heeft een bouwbreedte van 4m en een bouwdiepte van 10m en werd opgericht met een plat dak met een dakrandhoogte van 3,42m ten opzichte van het maaiveld. Het vrijstaande bijgebouw zal intern voorzien worden van een garage, poolhouse en tuinberging. Het zwembad werd parallel, op 3,20m, met het vrijstaande bijgebouw opgericht met een breedte van 3,50m, een lengte van 10m en een diepte van 1,52m. Men voorziet een terras tussen het vrijstaand bijgebouw en het zwembad, aangelegd in niet waterdoorlatende betontegels, met een oppervlakte van 32m². Rondom het zwembad en dit terras voorziet men een tuinpad met een breedte van 0,80m, voor een oppervlakte van 23,20m², eveneens aangelegd in niet waterdoorlatende betontegels. 

Behoudens de woning en het regulariseren van het zwembad en vrijstaand bijgebouw wenst men ook verhardingen aan te leggen. Men voorziet een inrit met een breedte van 3m ter hoogte van de voorste perceelsgrens. Na 7,58m, langsheen de rechter zijgevel van de woning, zal men de inrit voorzien in een karrenspoor. Tussen het karrenspoor voorziet men gazon. Nadien zal de inrit verbreden tot 7,54m en toegang geven tot de garage. Ter hoogte van de achtergevel voorziet men een deels overdekt terras met een totale oppervlakte van 35m². Al deze verhardingen worden uitgevoerd in waterdoorlatende klinkerverharding. De bestaande afsluitingen op de perceelsgrenzen blijven behouden.

4.    OPENBAAR ONDERZOEK 

    Het dossier werd volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.

Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.

5.    ADVIEZEN

    Aan volgende adviesverlener werd advies gevraagd:

Fluvius.

6.    EFFECTEN OMGEVING

    Project-MER

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

Stikstofdecreet

Voor een eengezinswoning, kunnen we uitgaan van ongeveer 2920 vervoersbewegingen per jaar (4 personen x 2 vervoersbewegingen/persoon x365 dagen/jaar= 2920 jaarlijkse vervoersbewegingen). Dit is minder dan 70.000 jaarlijkse vervoersbewegingen (VITO tabel 3, licht verkeer, KDW =6 en afstand = 0). Dit betekent dat zelfs indien een huis op het meest kritische habitat gebouwd wordt, de impact van het verkeer nog niet zal zorgen voor een overschrijding van de 1% de minimis. We kunnen bijgevolg met absolute zekerheid besluiten dat de impactscore van de bouw van deze eengezinswoning, voor wat betreft mobiliteit, lager is dan 1%.

7.    INHOUDELIJKE BEOORDELING

    Decretale beoordelingselementen

In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Rustwijerweg een voldoende uitgeruste openbare weg is.

De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.

De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.

Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.

Zonering

Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.

Waterparagraaf

Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.

Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023.  De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.

Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.

Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:

De plannen geven aan dat voor de nieuw opgerichte woning met een horizontale dakoppervlakte van 199,50m² een hemelwaterput voorzien wordt met een inhoud van 10.000 liter en recuperatie van het hemelwater voor toiletten, buitenkraan en een wasmachine. Conform de hemelwaterverordening dient er ook een aanvoerleiding voorzien te worden naar een dienstkraan binnen. Deze voorwaarde zal opgenomen worden in de vergunning. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een open infiltratievoorziening met, volgens de plannen, een oppervlakte van 16,64m² en een volume van 7.020 liter, waarmee men voldoet aan de verordening, mits het opleggen van bovenstaande voorwaarde.

De verordening is niet van toepassing op de aanleg van de voorziene verhardingen. Het hemelwater dat op de verharding valt, wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren.

Gezien de aanvraag voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze ook de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.

Natuurtoets

Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.

Erfgoed- & Archeologietoets

Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.

Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De bestaande woonfunctie blijft behouden en is functioneel inpasbaar op deze locatie.

Mobiliteitsimpact

De aanvraag voorziet een inrit met een breedte van 3m, over een lengte van ca. 38,76m, deze inrit zal naar het einde toe verbreden en toegang geven tot de vrijstaande garage. Hierdoor kan men meerdere voertuigen stallen op eigen terrein en kunnen we stellen dat de last van het autobezit niet wordt afgeschoven op het openbaar domein.

Schaal

De woning wordt ingeplant op 7,58m uit de voorste perceelsgrens, dit ligt in lijn met de inplanting van de naast gelegen woningen. De bebouwing in de omgeving de directe omgeving varieert sterk qua bouwdiepte, bouwhoogte alsook materiaalgebruik. Rekening houdend met de gevarieerde bebouwing in de omgeving zal het voorgestelde ontwerp niet als storend ervaren worden in het straatbeeld. De aanvraag wijkt niet af van de algemeen gehanteerde norm qua bouwdiepte, bouwbreedte en bouwhoogte.

Ruimtegebruik en bouwdichtheid

De aanvraag voorziet het herbouwen van een vrijstaande eengezinswoning, waardoor de huidige woondichtheid behouden blijft en bijgevolg aanvaardbaar is op deze locatie. 

De bebouwde en verharde oppervlakte op het perceel bedraagt ca. 478,84m². Rekening houdend met de oppervlakte van het perceel (ca. 1286m²) bedraagt de footprint ca. 37%. Dit is aanvaardbaar en in overeenstemming met de visie van de gemeente.

De gemeente Zonhoven streeft naar het behoud van groene ruimte en waardevolle groenelementen, alsook naar een versterking hiervan. Om die reden wordt bij nieuwbouw woningen de aanplant van 1 hoogstam boom per 400m² van de huiskavel opgelegd.  

Om ook het groene straatbeeld te behouden en dit verder te vergroenen, moet 1 van deze bomen in de voortuin worden aangeplant. Er moeten bijgevolg 3 bomen aangeplant worden, waarvan minstens 1 in de voortuin. De aanplant en het behoud van hoogstammige bomen wordt opgelegd in de vergunningsvoorwaarden.

Visueel-vormelijke elementen

De woning wordt afgewerkt met een wit-lichtgrijze gevelsteen en gevelbekleding in het zwart aluminium gecombineerd met buitenschrijnwerk in het zwart aluminium en dorpels in blauwe hardsteen. De bebouwing in de omgeving varieert sterk qua bouwstijl alsook materiaalgebruik. Rekening houdend met de gevarieerde bebouwing in de omgeving zal het voorgestelde materiaalgebruik niet als storend ervaren worden in het huidige straatbeeld.

Cultuurhistorische aspecten

Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar.

Bodemreliëf

Volgens de aanvraag wordt het bestaande reliëf niet gewijzigd.

Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen

De aanvraag creëert voldoen de gebruiksgenot en woonkwaliteit voor de bewoners. Door de aanvraag ontstaat geen bijkomende hinder.

Bespreking van de adviezen

•    Het advies van Fluvius d.d. 21 februari 2025 is voorwaardelijk gunstig.

“Naar aanleiding van uw aanvraag over de stedenbouwkundige vergunning voor bovenvermeld project geven we volgend advies voor riolering. 

Dit advies handelt over de technische aansluitbaarheid op het openbaar rioleringsnetwerk indien aanwezig. Dit desbetreffende perceel is aansluitbaar op de bestaande riolering ter hoogte van de aanpalende straat. De Fluvius-aansluitingsvoorwaarden voor o.a. diepte, diameter en locatie, zijn terug te vinden op www.fluvius.be. 

LET OP: De uitwendige aansluitingsdiameter van de huisaansluiting bedraagt standaard voor een vuilwateraansluiting 125 mm en voor een regenwaterhuisaansluiting 160 mm voor een particuliere woning. 

Bij sloop dienen de bestaande huisaansluiting(en) tijdelijk of definitief buiten dienst gesteld te worden door de klant. De bestaande huisaansluiting(en) dienen door de aanvrager gedetecteerd te worden en dit dient te gebeuren nog voor de start van de grondwerken. De huisaansluiting(en) dienen hierbij buiten dienst gesteld te worden op dergelijke wijze dat de huisaansluiting(en) water- en gronddicht afgesloten en detecteerbaar op terrein zijn. Het afsluiten dient onmiddellijk bij sloop van de riolering te gebeuren zodat geen aarde, slijk of grof vuil via de huisaansluiting in de riolering terecht komt. 

Bestaande rioolaansluiting hergebruiken: 

De bestaande huisaansluitingen, indien aanwezig, ter hoogte van de rooilijn dienen hergebruikt te worden. De eventuele nieuwe hemelwaterafvoerleiding en vuilwaterafvoerleiding ter hoogte van de rooilijn dienen tot aan en niet dieper dan de bestaande huisaansluitingen samen gebracht te worden. Ter hoogte van de bestaande huisaansluitingen voorziet de aanvrager aan de rooilijn op privaat domein aparte controleputjes op de eventuele hemelwaterafvoer en op de eventuele vuilwaterafvoer indien deze nog niet aanwezig zijn. Dit ontslaat de klant niet van het indienen van een aansluitingsaanvraag bij Fluvius. Dit kan online via www.fluvius.be. 

Infiltratievoorziening 

De eventuele noodoverloop dient voldoende hoog voorzien te worden, en niet dieper dan 30 cm onder het laagste deksel of aangesloten kolk, en zodanig dat de noodoverlaat zich boven de hoogste grondwaterstand bevindt. Deze noodoverlaat dient te allen tijde inspecteerbaar en bereikbaar te zijn (bv. onder een deksel). Er wordt enkel een aansluiting met max. diam. 160 mm als overloop van de infiltratievoorziening toegestaan. Op de overloop van de infiltratievoorziening moet een terugslagklep staan, zodat geen water vanuit de openbare riolering kan terugstromen in de infiltratievoorziening. 

Daarnaast dient u voor wat betreft riolering uiteraard te voldoen aan alle geldende gewestelijke, provinciale en gemeentelijke wettelijke bepalingen dienaangaande. Fluvius doet hierop geen nazicht.

Dit advies doet geen uitspraak over of nazicht op de ontworpen riolering op het privé-gedeelte. 

Via https://www.vmm.be/data/zonering-en-uitvoeringsplan kan u eenvoudig nakijken in welke cluster het perceel zich bevindt en de daaraan gekoppelde verplichtingen inzake septische putten. 

Als voor uw bouwproject een (her-)aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel noodzakelijk is, dient u zo snel als mogelijk na het bekomen van de bouwvergunning een aanvraag tot aansluiting op het openbaar rioleringsnetwerk aan te vragen. 

Dit kan online via www.fluvius.be. Dit is belangrijk om verloren kosten te vermijden daar wij de locatie en diepte van de aansluiting pas kunnen garanderen na realisatie van de aansluiting op openbaar domein. 

Alleen Fluvius of een door ons aangestelde uitvoerder zorgt voor de realisatie van het gedeelte van de aansluiting op het openbaar domein. 

Keuring privéwaterafvoer 

Elke rioleringsaansluiting op het openbaar rioleringsstelsel dient een keuring van de privéwaterafvoer te ondergaan conform de wettelijke bepalingen (oa Algemeen Waterverkoopreglement en ministerieel besluit voor de keuring). 

Enkel de door Fluvius erkende keurders komen voor deze keuring in aanmerking (zie website: Keuring riolering | Fluvius). 

Als de privériolering niet correct en volledig volgens de wettelijke bepalingen werd uitgevoerd, zelfs als dit niet expliciet door de stedenbouwkundige vergunning werd opgelegd, behoudt Fluvius zich het recht voor om de aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel van dit perceel te schorsen. “

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.

8.    ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.

Gezien het slopen van de bestaande woning, het vrijstaande bijgebouw en de verhardingen als vrijgesteld beschouwd kunnen worden, worden hier verder geen uitspraken over gedaan.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende voorwaarden op te leggen:

Stedenbouwkundige voorwaarden

•    Conform de hemelwaterverordening dient er een bijkomende aanvoerleiding voorzien te worden voor een dienstkraan binnen.

•    Het advies van Fluvius moet gevolgd worden.

•    Er dienen minimum 3 hoogstammige bomen aangeplant te worden, waarvan 1 in de voortuin.

De bomen dienen inheemse, streekeigen en/of klimaatrobuuste bomen van minstens 2de grootte te zijn.

Bij eventuele sterfte dient de aanplant herhaald te worden.

Deze bomen moeten aangeplant worden ten laatste in het plantseizoen na de ingebruikname van de woning.  Bewijs hiervan (foto’s, factuur) moet aangeleverd worden aan de dienst vergunningen en handhaving, uiterlijk 3 maanden na aanplant van de bomen.