2025_CBS_00295 - OMV - Vergunning - Dwarsstraat 48 - 2024/00230 - Goedkeuring

VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Dossiernummer:    2024/00230

Referentie omgevingsloket:    OMV_2024132506

De aanvraag, ingediend door dhr. en mevr. Dimitri en Shalyn Sferlazza - Verheijden wonende te Genkerbaan 54 te 3520 Zonhoven, werd ontvangen op 22/10/2024 en op 10/12/2024 ontvankelijk en volledig verklaard.

De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Dwarsstraat 48, kadastraal gekend als afdeling 1 sectie A nrs. 1023A en 1023B.

De aanvraag gaat over het bouwen van een woning en een garage.

De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).

1.    STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS

    De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied met landelijk karakter.

De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.

De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een ruimtelijk uitvoeringsplan.

Het project maakt deel uit van de goedgekeurde verkaveling 7204.V.02/11 goedgekeurd op 9 september 2002, het betreft lot 1.

Volgende verordeningen zijn van kracht:

•    algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, .... goedgekeurd op 10 februari 2023.

2.    HISTORIEK

    Volgende dossiers zijn relevant: 

•    Verkavelingsvergunning (7204.V.02/11) voor het verkavelen van een grond in 5 loten - goedgekeurd op 09/09/2002.

•    Verkavelingsvergunning (7204.V.02/11\03) voor het wijzigen van de perceelsconfiguratie - goedgekeurd op 12/05/2015.

3.    BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG

    Beschrijving van de plaats & omgeving

De percelen bevinden zich langs de Dwarsstraat, een gemeenteweg in de noordwestelijke buitenrand van de gemeente.

De omgeving bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande eengezinswoningen.

De bebouwing bestaat uit zowel gelijkvloerse woningen als woningen met twee bouwlagen.

Het straatbeeld wordt gevormd door een gevarieerde bebouwing.  De bebouwing varieert qua inplanting, bouwhoogte, dakprofiel alsook materiaalgebruik.

De percelen van de aanvraag zijn momenteel onbebouwd.

Het goed heeft een totale oppervlakte van 767m².  Ter hoogte van de straat heeft het perceel een breedte van 18,04m.  De perceelsdiepte bedraagt minimum 41,30m.

Op het linker aangrenzende perceel bevindt zich een vrijstaande eengezinswoning.  Het betreft een gelijkvloerse woning met een gedeeltelijk plat dak en deels een hellend dak.

Op het rechter aangrenzende perceel bevindt zich een vrijstaande woning in opbouw.  De woning zal bestaan uit 2 bouwlagen en een plat dak.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag gaat over het bouwen van een woning en een garage.

De nieuwe woning wordt ingeplant op minimum 4,32m uit de rooilijn/voorste perceelsgrens en op 3m van de zijdelingse perceelsgrenzen.

De woning heeft een bouwbreedte van maximum 12m.  De maximale bouwdiepte op het gelijkvloers bedraagt 15m en op de verdieping 10m.

De woning wordt opgetrokken met twee bouwlagen onder een plat dak.  De dakrandhoogte is deels gelegen op 3,50m en deels op 6,35m ten opzichte van het maaiveld.

De gelijkvloerse vloerpas wordt voorzien op 0,30m boven de as van de voorliggende weg.  Het bestaande maaiveld wordt met maximum 0,35m opgehoogd.  Uit de ingediende plannen blijkt dat het maaiveld zal aansluiten op de aangrenzende percelen.

De gevelafwerking van de woning is voorzien in een wit/grijze gevelsteen gecombineerd met een gevelbekleding in grijs marmermotief.

Op 10m achter de woning, tegen de linker perceelgrens en op minimum 5,56m van de achterste perceelgrens wordt een vrijstaand bijgebouw opgericht.

Het bijgebouw zal gebruikt worden als garage, tuinberging, fietsenberging en opslag van hooi.

De garage heeft een oppervlakte van 60m² (8m x 7,5m) en bestaat uit één bouwlaag onder een plat dak.  De dakrandhoogte is gelegen op 3m ten opzichte van het maaiveld.

Het wordt opgetrokken in dezelfde materialen als de woning.

Het perceel wordt verder aangelegd met verhardingen en groenaanleg.

In de voortuin wordt een inrit voorzien die toegang verleent tot de vrijstaande garage in de achtertuin.  De inrit wordt uitgevoerd met een karrenspoor en wordt aangelegd aan de linkerzijde van de woning.

Tevens wordt in de voortuin een toegangspad naar de voordeur van de woning aangelegd.

Aan de linkerzijde van de woning wordt aansluitend op het karrenspoor een pad voorzien naar de achterzijde van de woning.  Het pad vangt aan op 2,80m achter de achtergevel van de woning.

Aan de achterzijde van de woning worden een pad en een niet-overdekt terras (17,40m²) aangelegd.

Alle verhardingen worden uitgevoerd in waterdoorlatende klinkers.

Tot slot wordt er langsheen de rechter perceelgrens, vanaf de voorgevel van de woning, tegen de achterste perceelgrens en deels tegen de linker perceelgrens (vanaf de achtergevel van het bijgebouw tot de achterste perceelgrens) een draadafsluiting met klimop voorzien.  Deze afsluiting heeft een hoogte van 1,80m.

4.    OPENBAAR ONDERZOEK 

    Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.

Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 20 december 2024 t.e.m. 18 januari 2025.

De reden voor het openbaar onderzoek is de volgende:

De aanvraag wijkt af van volgende verkavelingsvoorschriften:

    Bouwdiepte verdieping:

De verkavelingsvoorschriften stellen dat de bouwdiepte op de verdieping maximaal 10m mag bedragen vanaf de voorbouwlijn.

Het ontwerp voorziet een maximale bouwdiepte op de verdieping van 10,30m vanaf de voorbouwlijn.

    Oppervlakte bijgebouw:

De verkavelingsvoorschriften stellen dat de totale oppervlakte van de bijgebouwen maximum 30m² mag bedragen.

Het ontwerp voorziet een bijgebouw van 60m².

    Inplanting bijgebouwen:

De verkavelingsvoorschriften stellen dat de bijgebouwen ingeplant moeten worden op 2m van de perceelsgrenzen.

De garage wordt ingeplant tegen de linker perceelgrens.

    Reliëfwijziging:

De verkavelingsvoorschriften stellen dat reliëfwijzigingen niet kunnen toegestaan worden in de zone dichter dan 1m van de perceelsgrenzen.

Het ontwerp voorziet een ophoging van maximum 35cm op het terrein tot tegen de zijdelingse perceelgrenzen.

    inritverharding:

De verkavelingsvoorschriften stellen dat inritten voor garages tot een minimum beperkt moeten worden in lengte alsook in breedte.  Dat de inplanting van de garages zover mogelijk vooraan op het terrein voorzien moet worden.

Het ontwerp voorziet een inritverharding (karrenspoor) met een lengte van ca. 29,76m.

5.    ADVIEZEN

    Er zijn geen adviezen vereist.

6.    EFFECTEN OMGEVING

    Project-MER

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

Stikstofdecreet

Voor een eengezinswoning, kunnen we uitgaan van ongeveer 2920 vervoersbewegingen per jaar (4 personen x 2 vervoersbewegingen/persoon x365 dagen/jaar= 2920 jaarlijkse vervoersbewegingen). Dit is minder dan 70.000 jaarlijkse vervoersbewegingen (VITO tabel 3, licht verkeer, KDW =6 en afstand = 0). Dit betekent dat zelfs indien een huis op het meest kritische habitat gebouwd wordt, de impact van het verkeer nog niet zal zorgen voor een overschrijding van de 1% de minimis. We kunnen bijgevolg met absolute zekerheid besluiten dat de impactscore van de bouw van deze eengezinswoning, voor wat betreft mobiliteit, lager is dan 1%.

7.    INHOUDELIJKE BEOORDELING

    Decretale beoordelingselementen

In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Dwarsstraat een voldoende uitgeruste openbare weg is.

De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.

De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.

Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.

Zonering

Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in collectief te optimaliseren buitengebied. Er is riolering gepland, of er is riolering aanwezig maar die is nog niet aangesloten op een waterzuivering. Er moet een septische put voorzien worden in afwachting van een aansluiting op de riolering en rioolwaterzuivering.

Waterparagraaf

Hemelwaterverordening

De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 10 februari 2023, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.

De plannen geven aan dat voor de nieuw op te richten woning, met een totale horizontale dakoppervlakte van 143,62m², een hemelwaterput wordt voorzien met een inhoud van 10 000 liter en recuperatie van het hemelwater voor alle toiletten, aansluiting voor een wasmachine en een buitenkraan (tuinbesproeiing).

Conform de hemelwaterverordening dient een aanvoerleiding naar elk toilet, wasmachine, dienstkraan voor poetswater en een buitenkraan voorzien te worden.  Er zal dan ook als voorwaarde worden opgenomen in de vergunning dat een aanvoerleiding voorzien moet worden voor het herbruik van het hemelwater voor een dienstkraan voor poetswater.

De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een open infiltratievoorziening met een opvangcapaciteit van 3 954 liter (minimaal vereist 3 750 liter) en een infiltratieoppervlakte van 12m² (minimaal vereist 9,09m²).

De oppervlakte en het volume van de voorzieningen voldoen aan de verordening.

De verordening is niet van toepassing voor het oprichten van het bijgebouw gezien het hemelwater niet wordt opgevangen en afgevoerd maar op natuurlijke wijze infiltreert op eigen terrein.  Op het ingediende rioleringsplan wordt de regenwaterafvoer aan de rechter achterzijde voorzien.  Op het gevelplan van de linker zijgevel wordt tevens een afvoer getekend.  Rekening houdend dat het bijgebouw wordt ingeplant tegen de linker perceelgrens kan toekomstgericht hier nooit nog een bijgebouw tegen aansluiten.  Tevens dient het hemelwater te infiltreren op eigen terrein.

Het linker aangrenzende perceel (193K) is tevens eigendom van de aanvrager.  Toch wordt als voorwaarde opgelegd dat geen regenafvoer voorzien mag worden langs de linker zijgevel, enkel langs de rechter achterzijde zoals weergegeven op het ingediende rioleringsplan.

De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de (overige) voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren door het gebruik van waterdoorlatende materialen en/ of kan afwateren in de aangrenzende groenzones.

De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening. Gezien de aanvraag voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze ook de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.

Watertoets

Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.

Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006, en latere wijzigingen, legt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets.

De watertoets is een onderzoek van de vergunningverlenende overheid naar mogelijke schadelijke effecten op het watersysteem die veroorzaakt kunnen worden door het aangevraagde project.

Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid moet geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd.

Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening.

Natuurtoets

Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied.  Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.

Erfgoed- & Archeologietoets

Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.

Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

De aanvraag stemt niet volledig overeen met de verkavelingsvoorschriften.  De verkaveling is echter ouder dan 15 jaar.  Daarom vormen de verkavelingsvoorschriften niet langer een weigeringsgrond en moet er een toetsing gebeuren van de goede ruimtelijke ordening.  Hierbij wordt rekening gehouden met de rechten die nog steeds aanwezig zijn in de vorm van de verkavelingsvoorschriften.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het oprichten van een eengezinswoning in een goedgekeurde verkaveling, hierdoor is de woonfunctie vergund.  Bijkomend bestaat de omgeving hoofdzakelijk uit eengezinswoningen, waardoor de woonfunctie ook functioneel inpasbaar is op deze locatie.

Mobiliteitsimpact

Het ontwerp voorziet een inrit (karrenspoor) die toegang verleent tot de garage. De inrit is voldoende ruim waardoor het stallen van voertuigen geheel op eigen terrein kan gebeuren. De last van het autobezit wordt dan ook niet afgeschoven naar het openbaar domein.

Schaal

De nieuwe woning wordt ingeplant op minimum 4,32m uit de rooilijn/voorste perceelsgrens en op 3m van de zijdelingse perceelsgrenzen, wat in overeenstemming is met de verkavelingsvoorschriften.

De woning heeft een bouwbreedte van maximum 12m.  De maximale bouwdiepte op het gelijkvloers bedraagt 15m en op de verdieping 10m.

Het verdiep vangt aan op 0,30m achter de voorgevellijn van de woning.  Gezien de ramen op de verdieping in de zijgevels zich bevinden op maximum 3,80m achter de voorgevellijn zal geen privacyhinder ontstaan naar de buren.  Tevens is de inplanting van het verdiep t.o.v. de voorgevellijn eerder beperkt (0,30m).

Rekening houdend met de gevarieerde bebouwing in de directe omgeving zal de woning niet als storend ervaren worden in het bestaande straatbeeld.

Het bijgebouw (garage) wordt ingeplant tegen de linker perceelgrens.  Er werden geen bezwaarschriften ingediend door de aangrenzende eigenaars nadat deze aangetekend in kennis werden gesteld.

De oppervlakte van het bijgebouw bedraagt 60m² wat een verdubbeling bedraagt van de toegestane oppervlakte volgens de verkavelingsvoorschriften.  Het bijgebouw wordt gebruikt als garage, fietsenstalling, tuinberging en opslag voor hooi.  Het aangrenzende perceel (193k) dat tevens eigendom is van de aanvrager zal gebruikt worden als weide.  De weide en eventueel aanwezige constructies maken geen deel uit van de huidige aanvraag.

Rekening houdend met de oppervlakte van het perceel zal alsnog een voldoende ruime tuin- en groenzone behouden blijven.

Ruimtegebruik en bouwdichtheid

Het ontwerp voorziet een vrijstaande eengezinswoning wat een minimale woondichtheid betreft op het perceel en aanvaardbaar is op deze locatie.

De bebouwing heeft een oppervlakte van 203,62m² en de verharding 83,18m².  Rekening houdend met de oppervlakte van het perceel (767m²) resteert er een tuinzone van ca. 62%, wat tegemoet komt aan de visie van de gemeente Zonhoven.

De gemeente Zonhoven streeft naar het behoud van groene ruimte en waardevolle groenelementen, alsook naar een versterking hiervan.

Om die reden wordt bij nieuwbouw woningen de aanplant van min. 1 hoogstamboom per 400m² van de huiskavel opgelegd.

Om ook het groene straatbeeld te behouden en dit verder te vergroenen, moet 1 van deze bomen in de voortuin worden aangeplant.  Gezien het in deze voortuin niet mogelijk is omwille van wettelijke afstanden, de ligging van de inrit en het toegangspad en de wadi dient de boom aangeplant te worden in de achtertuin.

Er zal dan ook als voorwaarde worden opgenomen dat rekening houdend met de oppervlakte van het perceel (767m²), 1 inheemse, streekeigen en/of klimaatrobuuste boom van minstens 2de grootte dient aangeplant te worden in de achtertuin.

Bij eventuele sterfte van de boom dient de aanplant herhaald te worden.

Visueel-vormelijke elementen

De gevelafwerking van de woning is voorzien in een wit/grijze gevelsteen gecombineerd met een gevelbekleding in grijs marmermotief.

Het bijgebouw wordt opgetrokken in dezelfde materialen als de woning.

De bebouwing in de omgeving varieert qua bouwstijl alsook materiaalgebruik.  Bijgevolg zal het voorgestelde materiaalgebruik niet als storend ervaren worden in het straatbeeld.

Cultuurhistorische aspecten

Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar.

Bodemreliëf

Het bestaande terreinniveau is gelegen op maximum 0,15m onder de as van de voorliggende weg.  Uit de ingediende stukken blijkt dat het bestaande terreinniveau wordt opgehoogd tot 0,20m boven de as van de voorliggende weg.

Het nieuwe maaiveld sluit aan op het niveau van de aangrenzende percelen.  Er zal bijgevolg geen hinder ontstaan qua waterhuishouding voor de aangrenzende percelen.

Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen

De aanvraag creëert voldoende woonkwaliteit en gebruiksgenot voor de bewoners.  Door de aanvraag ontstaat geen bijkomende hinder.

Resultaten van het openbaar onderzoek

Er werden geen bezwaren ingediend.

8.    ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende voorwaarden op te leggen:

Stedenbouwkundige voorwaarden

• Er dient minimum 1 hoogstammige boom aangeplant te worden in de achtertuin.
  De boom dient een inheemse, streekeigen en/of klimaatrobuuste boom van minstens 2de grootte te zijn.
  Bij eventuele sterfte dient de aanplant herhaald te worden.
  De boom moeten aangeplant worden ten laatste in het plantseizoen na de ingebruikname van de woning.  Bewijs hiervan (foto’s, factuur) moet aangeleverd worden aan de dienst vergunningen en handhaving, uiterlijk 3 maanden na aanplant van de boom.
• Er dient een aanvoerleiding voorzien te worden voor het herbruik van het hemelwater voor een dienstkraan voor poetswater.
• Voor het bijgebouw mag geen regenwaterafvoer voorzien worden langs de linker zijgevel.  De hemelwaterafvoer dient uitgevoerd te worden conform het ingediende rioleringsplan.