2025_CBS_00293 - OMV - Vergunning - Vogelzangstraat 77 - 2024/00232 - Goedkeuring

VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Dossiernummer:    2024/00232

Referentie omgevingsloket:    OMV_2024138927

De aanvraag, ingediend door Pussig Bram - Wertelaers Dorien wonende te De Drij Dreven 24 te 3520 Zonhoven, werd ontvangen op 26/10/2024 en op 03/12/2024 ontvankelijk en volledig verklaard.

De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Vogelzangstraat 77, kadastraal gekend als afdeling 1 sectie A nrs. 319K20 en 319P20.

De aanvraag gaat over het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning met een carport.

De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen en vegetatiewijzigingen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).

1.    STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS

    De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied met landelijk karakter.

De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.

De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een ruimtelijk uitvoeringsplan.

Het project maakt deel uit van de goedgekeurde verkaveling 1273.A.874.2 goedgekeurd op 12 februari 2019, het betreft lot 4.

Volgende verordeningen zijn van kracht:

•    algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, .... goedgekeurd op 10 februari 2023.

2.    HISTORIEK

    Volgende dossiers zijn relevant: 

•    Omgevingsvergunning 1273.A.874.2 voor het verkavelen van een perceel tot 4 loten voor open bebouwing en het kappen van 1 eik goedgekeurd op 12/02/2019.

•    Melding 2019/00087MM voor bronbemaling voor de aanleg van riolering in een nieuwe verkaveling. geakteerd op 23/04/2019.

•    Verkavelingsvergunning (7204.V.201) voor het verkavelen van een perceel geweigerd op 22/07/1971.

•    Verkavelingsvergunning (1250.A.874.2) voor verkavelen tot 6 loten voor halfopen bebouwing, 6 achterliggende loten en het kappen van 1 eik. - geweigerd op 19/09/2018.

3.    BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG

    Beschrijving van de plaats & omgeving

Het perceel bevindt zich aan de Vogelzangstraat, een gemeenteweg ten noordwesten van het centrum van Zonhoven.

De omgeving bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande en halfopen eengezinswoningen, opgericht met 1 of 2 bouwlagen onder zowel hellende als platte daken. De woningen zijn voornamelijk afgewerkt in een gevelsteen in diverse tinten en texturen.

Het links aanpalend perceel is bebouwd met een vrijstaande eengezinswoning, opgericht met 1 bouwlaag onder een hellend dak. Het rechts aanpalend perceel is onbebouwd en begroeid met heide. Het perceel van de aanvraag is eveneens onbebouwd en begroeid met heide.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag gaat over het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning en het aanleggen van het terrein. 

De woning wordt opgericht op 10m uit de voorste perceelsgrens, op minimaal 3m uit de rechter perceelsgrens en op 3m uit de linker perceelsgrens. Het hoofdvolume van de woning heeft zowel op het gelijkvloers als op de verdieping een bouwbreedte van 8,46m en een bouwdiepte van 10,06m. Het hoofdvolume wordt opgericht met twee bouwlagen onder een hellend dak met een kroonlijsthoogte gelegen tussen 5m en 6,10m en een nokhoogte van maximaal 9,42m ten opzichte van het maaiveld. Aan de achterzijde van het hoofdvolume voorziet men op het gelijkvloers een aanbouw met een bouwdiepte van 5,84m en een bouwbreedte van 9,26m, opgericht met 1 bouwlaag onder een plat dak met een dakrandhoogte van 3,55m ten opzichte van het maaiveld. Tegen deze aanbouw voorziet men nog een overdekt terras met bouwbreedte van 7,94m en een bouwdiepte van 2,20m, opgericht met 1 bouwlaag onder een plat dak met een dakrandhoogte van 3,25m ten opzichte van het maaiveld. Door de plaatsing van de aanbouw en het overdekt terras bedraagt de totale bouwdiepte op het gelijkvloers 17m. Aan de linkerzijde van de woning wordt een carport voorzien. De carport wordt opgericht tegen de linker zijgevel, tot tegen de linker perceelsgrens en op 0,70m achter de voorgevel. De carport heeft een bouwdiepte van 7m en een bouwbreedte van 3m. Deze carport wordt uitgevoerd met een plat dak met een dakrandhoogte van 3,10m ten opzichte van het maaiveld. 

De woning wordt opgericht in een landelijke typologie in een beige/bruine gevelsteen en een gekaleide gevelsteen gecombineerd met buitenschrijnwerk in het zwart aluminium en houten accenten. De gevelplint en de dorpels worden voorzien in blauwe hardsteen. De dakbedekking is voorzien in vieilli blauw gesmoorde dakpannen. De carport en het overdekt terras worden voorzien in het zwart metaal. 

Intern wordt de woning op het gelijkvloers ingericht met een inkom, een toilet, een wasplaats/doucheruimte, een berging, een bureau en een leefruimte met een open keuken. Op de verdieping voorziet men 3 slaapkamers, een badkamer en een berging. 

Behoudens de woning voorziet men ook verhardingen. Een oprit met een breedte van 3m en een lengte van 10,70m, deze geeft toegang tot de carport. Vanuit de inrit wordt een toegangspad naar de voordeur en een pad naar het terras achteraan de woning voorzien. Allen aangelegd in waterdoorlatende verhardingen. Ter hoogte van de aanbouw en het overdekt terras voorziet men een terras in keramische tegels met een oppervlakte van 24,28m². De bestaande haagafsluiting met een hoogte van 1,60m en de bestaande houten platen met een hoogte van 2m op de linker perceelsgrens blijven behouden. Op de achterste en rechter perceelsgrens voorziet men een draadafsluiting met een streekeigen haag met een hoogte van 1,80m. 

Het bestaande terreinniveau zal ter hoogte van de bouwzone verhoogd worden met 0,45m, hierbij sluit men aan op het niveau van het links aanpalend perceel. Aan de rechter zijde van de woning zal men werken met een talud waardoor men ook zal aansluiten op het rechts aanpalend perceel. Ter hoogte van het terras zal het bestaande maaiveld terug aangenomen worden, op ca. 28,30m uit de voorste perceelsgrens. Ten opzichte van de as van de weg is er slechts een ophoging van ca. 0,30m.

Beschrijving van de aangevraagde vegetatiewijzigingen

Volgende vegetatiewijziging wordt aangevraagd: 

Het wijzigen, verwijderen, van soortenrijk permanent cultuurgrasland, meer bepaald struisgrasvegetatie, met een oppervlakte van 689,61m², dit voor het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning met carport binnen een goedgekeurde verkaveling in woongebied met landelijk karakter.

4.    OPENBAAR ONDERZOEK 

    Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.

Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 13 december 2024 t.e.m. 11 januari 2025.

De reden voor het openbaar onderzoek is de volgende:

De aanvraag wijkt of van volgend verkavelingsvoorschrift: 

Bouwhoogte: 

•    De verkavelingsvoorschriften stellen dat er twee bouwlagen zijn toegelaten onder een hellend dak met een maximale kroonlijsthoogte van 6m ten opzichte van het maaiveld.

Het ontwerp voorziet een kroonlijsthoogte van 6,10m ten opzichte van het maaiveld.

5.    ADVIEZEN

    Aan volgende adviesverleners werd advies gevraagd:

Agentschap voor Natuur en Bos

6.    EFFECTEN OMGEVING

    Project-MER

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

Stikstofdecreet

Voor een eengezinswoning, kunnen we uitgaan van ongeveer 2920 vervoersbewegingen per jaar (4 personen x 2 vervoersbewegingen/persoon x365 dagen/jaar= 2920 jaarlijkse vervoersbewegingen). Dit is minder dan 70.000 jaarlijkse vervoersbewegingen (VITO tabel 3, licht verkeer, KDW =6 en afstand = 0). Dit betekent dat zelfs indien een huis op het meest kritische habitat gebouwd wordt, de impact van het verkeer nog niet zal zorgen voor een overschrijding van de 1% de minimis. We kunnen bijgevolg met absolute zekerheid besluiten dat de impactscore van de bouw van deze eengezinswoning, voor wat betreft mobiliteit, lager is dan 1%.

7.    INHOUDELIJKE BEOORDELING

    Decretale beoordelingselementen

In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Vogelzangstraat een voldoende uitgeruste openbare weg is.

De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.

De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.

Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.

Zonering

Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in collectief te optimaliseren buitengebied. Er is riolering gepland, of er is riolering aanwezig maar die is nog niet aangesloten op een waterzuivering. Er moet een septische put voorzien worden in afwachting van een aansluiting op de riolering en rioolwaterzuivering.

Waterparagraaf

Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.

Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023.  De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.

Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.

Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:

De plannen geven aan dat voor de nieuw opgerichte woning, aanbouw, overdekt terras en carport met een totale horizontale dakoppervlakte van 166,28 m² een hemelwaterput voorzien wordt met een inhoud van 10.000liter en recuperatie van het hemelwater voor toiletten, buitenkraan, uitgietbak en wasmachine. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een open infiltratievoorziening met, volgens de plannen, een oppervlakte van 28,82m² en een volume van 4.784liter, waarmee men voldoet aan de verordening.

De open infiltratie dient steeds ingeplant te worden op 1m van de perceelsgrenzen, dit om de infiltratie op eigen terrein te laten gebeuren. De afstanden blijken niet duidelijk uit de plannen, waardoor dit als voorwaarde zal opgenomen worden in de omgevingsvergunning.

De verordening is niet van toepassing op de aanleg van de voorziene verhardingen. Het hemelwater dat op de verharding valt, wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren.

Gezien de aanvraag voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze ook de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.

Natuurtoets

Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.

Erfgoed- & Archeologietoets

Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.

Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².

Afwijkingsbepalingen

Men vraagt volgende beperkte afwijkingen volgens art. 4.4.1 van de VCRO:

Artikel 2.1.C Bouwvolume van de verkavelingsvoorschriften: 

De verkavelingsvoorschriften stellen dat er twee bouwlagen zijn toegelaten onder een hellend dak met een maximale kroonlijsthoogte van 6m ten opzichte van het maaiveld.

Het ontwerp voorziet een kroonlijsthoogte van 6,10m ten opzichte van het maaiveld.

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

De aanvraag voldoet grotendeels aan de voorschriften van de verkaveling. Er worden afwijkingen gevraagd volgens art. 4.4.1 van de VCRO. Gezien de voorschriften van de verkaveling de criteria van een goede ruimtelijke ordening weergeven, stemt de aanvraag hiermee overeen, met uitzondering van de gevraagde afwijking betreffende de kroonlijsthoogte:

De verkavelingsvoorschriften stellen dat er twee bouwlagen zijn toegelaten onder een hellend dak met een maximale kroonlijsthoogte van 6m ten opzichte van het maaiveld. Het ontwerp voorziet een kroonlijsthoogte van 6,10m ten opzichte van het maaiveld. Deze afwijking is zeer gering en aanvaardbaar.

De gevraagde afwijking is niet van die aard dat de basisvisie van de voorschriften erdoor wordt aangetast, evenmin doet het gevraagde afbreuk aan de rechten en het woongenot van de aanpalende. De gevraagde afwijking zal niet leiden tot onverenigbare situaties in de omgeving. 

De footprint op het perceel bedraagt ca. 30% en voldoet hiermee aan de normen en de visie die de gemeente Zonhoven nastreeft.

De gemeente Zonhoven streeft ernaar het groene karakter van de gemeente niet alleen te behouden maar ook te versterken. Om die reden wordt bij elk nieuwbouwproject de aanplant van min. 1 hoogstamboom per 400m² gevraagd. Er zal dan ook als voorwaarde worden opgenomen dat rekening houdend met de oppervlakte van het perceel (768m²), 1 inheemse, streekeigen en/of klimaatrobuuste boom van minstens 2de grootte dient aangeplant te worden. Om ook het groene straatbeeld te versterken moet deze boom aangeplant worden in de voortuin. Bij eventuele sterfte dient de aanplant herhaald te worden.

De voorziene draadafsluiting met haagbeplanting op de rechter perceelsgrens dient in de achteruitbouwstrook (voortuin) beperkt te worden tot een hoogte van 1m, omwille van veiligheidsreden. Dit zal als voorwaarde opgenomen worden in de omgevingsvergunning. Voor wat betreft de carport tot tegen de perceelsgrens, hiervoor werd het akkoord van de links aanpalende eigenaar toegevoegd.

Toets van de aangevraagde vegetatiewijzigingen

Volgens de aanvraag zijn de wijzigingen noodzakelijk omwille van de ligging in gekarteerd waardevol grasland, bestaande uit overwegend struisgraslandvegetatie

De vegetatiewijziging dient te gebeuren voor het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning met carport en het aanleggen van verhardingen, binnen een goedgekeurde verkaveling, gelegen in woongebied met landelijk karakter. 

De aanvraag kan een betekenisvolle aantasting van de natuurlijke kenmerken van een speciale beschermingszone veroorzaken. 

Er werd advies gevraagd aan het Agentschap Natuur en Bos, dat een ongunstig advies afleverde op 20/01/2025. Naar aanleiding van dit ongunstig advies werd er een plaatsbezoek ingesteld op 25/01/2025 met de bouwheer en het Agentschap Natuur en Bos, daar de kartering van het waardevol grasland dateert van april 2005. 

Op 30/01/2025 werd naar aanleiding van het ongunstig advies en het plaatsbezoek een passende beoordeling/motivatie en addendum V1 vegetatiewijziging toegevoegd. De aanvraag werd opnieuw ter advies overgemaakt aan het Agentschap Natuur en Bos. Er werd op 21/02/2025 een voorwaardelijk gunstig advies afgeleverd, namelijk: 

“Een herziening van ons eerdere negatieve advies van 20 januari 2025. 

BETREFT: Uw adviesaanvraag tot omgevingsvergunning

Onderwerp

Bouwen van een ééngezinswoning – herziening advies dd. 20-01-2025

Situering totale aanvraag

Ruimtelijke bestemming

woongebieden met landelijk karakter

Beschermingsstatus

Niet in VEN, habitatrichtlijn- of vogelrichtlijngebied gelegen.

Biologische waarderingskaart

hp* + ha°, ua

Rechtsgrond

Dit advies wordt verstrekt door het Agentschap voor Natuur en Bos op basis van de volgende wetgeving:

- het decreet van 21 oktober 1997 betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu, artikel 13, het laatst gewijzigd bij het decreet van 8 december 2017;

- het besluit van de Vlaamse Regering van 23 juli 1998 tot vaststelling van nadere regels ter uitvoering van het decreet van 21 oktober 1997 betreffende het natuurbehoud en het

natuurlijk milieu, artikel 10, vervangen bij besluit van de Vlaamse regering van 3 juli 2009 en gewijzigd door het besluit van de Vlaamse Regering van 9 maart 2018;

- Artikel 35. § 4 Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.

Bespreking aanvraag

De aanvraag behelst de nieuwbouw van een vrijstaande eengezinswoning, inclusief een carport en een overdekt terras.

In het dossier worden stedenbouwkundige handelingen en vegetatiewijziging aangevraagd.

Het perceel werd gekarteerd als waardevol grasland, bestaande uit overwegend struisgraslandvegetatie (ha°).

Er werd een addendum V1 Vegetatiewijziging bij het dossier gevoegd.

Uit een terreinbezoek op 27 januari 2025 blijkt dat de biologische waardering van het perceel (gebaseerd op vaststellingen uit april 2005) niet meer actueel is. De aanwezige vegetatie is niet biologisch waardevol. Het Agentschap kan een gunstig advies verlenen.

Conclusie

Het Agentschap voor Natuur en Bos geeft gunstig advies voor de nieuwbouw van een ééngezinswoning.

Alle van nature in het wild levende vogelsoorten en vleermuizen zijn beschermd in het Vlaamse Gewest op basis van het Soortenbesluit van 15 mei 2009. De bescherming heeft onder meer betrekking op de nesten van de vogels en de rustplaatsen van de vleermuizen (artikel 14 van het Soortenbesluit). Bij het uitvoeren van werken in de periode 1 maart – 1 juli moet men er zich van vergewissen dat geen nesten van beschermde vogelsoorten beschadigd, weggenomen of vernield worden. Bij het werken aan (oude) constructies dient men na te gaan of vleermuizen aanwezig zijn. Als nesten of rustplaatsen in het gedrang komen dient u contact op te nemen met het Agentschap voor Natuur en Bos.

De aanvraag omvat het wijzigen van vegetaties die onder toepassing vallen van artikel 7 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot vaststelling van nadere regels ter uitvoering van het decreet van 21 oktober 1997 betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu.

Dit gunstig advies van het Agentschap voor Natuur en Bos geldt, mits naleving van de voorwaarden gesteld in het advies, als afwijking op de verboden van artikel 7 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot vaststelling van nadere regels ter uitvoering van het decreet van 21 oktober 1997 betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu, volgens artikel 10 van het vermelde besluit.

Het Agentschap voor Natuur en Bos wenst een afschrift van de beslissing over de vergunningsaanvraag te ontvangen.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.

Uit bovenstaand advies en het toegevoegde addendum V1, blijkt dat de karteringen daterend van 2005 niet meer accuraat zijn. De vegetatie op het perceel is gedegradeerd door landgebruik doorheen de jaren. Het perceel oogt vermest, vermoedelijk ten gevolge van begrazing, en is hierdoor niet meer biologisch waardevol. Bijgevolg is er geen compensatie noodzakelijk voor de geplande stedenbouwkundige handelingen. Hierdoor is de vegetatiewijziging aanvaardbaar mits het opleggen van voorwaarden gesteld in het advies van het Agentschap Natuur en Bos.

Resultaten van het openbaar onderzoek

Er werden geen bezwaren ingediend.

Bespreking van de adviezen

•    Het advies van Agentschap voor Natuur en Bos d.d. 20 januari 2025 is ongunstig.

Zoals besproken bij de vegetatiewijziging.

•    Het advies van Agentschap voor Natuur en Bos d.d. 21 februari 2025 is voorwaardelijk gunstig.

Zoals besproken bij de vegetatiewijziging.

8.    ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende voorwaarden op te leggen:

Stedenbouwkundige voorwaarden

•    Ter hoogte van de achteruitbouwstrook (voortuin) dient de hoogte van de haag beperkt te worden tot 1m omwille van veiligheidsredenen.

•    De wadi dient steeds ingeplant te worden op minimaal 1m van de perceelsgrenzen.

•    Er dient minimum 1 hoogstammige boom aangeplant te worden, in de voortuin.

De boom dient een inheemse, streekeigen en/of klimaatrobuuste boom van minstens 2de grootte te zijn.

Bij eventuele sterfte dient de aanplant herhaald te worden.

Deze boom moet aangeplant worden ten laatste in het plantseizoen na de ingebruikname van de woning. Bewijs hiervan (foto’s, factuur) moet aangeleverd worden aan de dienst vergunningen en handhaving, uiterlijk 3 maanden na aanplant van de boom.

•    Er moet integraal voldaan worden aan het advies van het Agentschap voor Natuur en Bos.