VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Dossiernummer: 2024/00284
Referentie omgevingsloket: OMV_2024158400
De aanvraag, ingediend door mevrouw Sofie Suckers wonende te Dorpsstraat 25 te 3520 Zonhoven, werd ontvangen op 18/12/2024 en op 20/01/2025 ontvankelijk en volledig verklaard.
De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Binnenpad 27, kadastraal gekend als afdeling 3 sectie E nr. 1116R.
De aanvraag gaat over het bouwen van een halfopen eengezinswoning.
De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).
1. STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS
De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
De locatie van de aanvraag is gelegen binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan grup afbakening regionaalstedelijk gebied Hasselt-Genk, goedgekeurd op 20 juni 2014.
Het project maakt deel uit van de goedgekeurde verkaveling 1192.E.874.2 goedgekeurd op 22 december 2015, het betreft lot 14.
Volgende verordeningen zijn van kracht:
• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, .... goedgekeurd op 10 februari 2023.
2. HISTORIEK
Volgende dossiers zijn relevant:
• Stedenbouwkundige vergunning (1993/00026) voor afbreken van een woonhuis - goedgekeurd op 08/03/1993.
• Stedenbouwkundige vergunning (1994/00093) voor bouwen van een woonhuis - goedgekeurd op 06/06/1994.
• Stedenbouwkundige vergunning (2017/00277) voor het regulariseren van de hoogte van de wegenis en de percelen - goedgekeurd op 20/02/2018.
• Verkavelingsvergunning (1192.E.874.2) voor 32 loten waarop 44 woongelegenheden - goedgekeurd op 22/12/2015.
3. BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG
Beschrijving van de plaats & omgeving
Het perceel bevindt zich aan het Binnenpad een gemeenteweg nabij het centrum van Zonhoven.
De nabije omgeving bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande en halfopen eengezinswoningen opgericht met 1 of 2 bouwlagen onder zowel hellende als platte daken. De gevelafwerking bestaat voornamelijk uit een gevelsteen in diverse tinten en texturen.
Het rechts aanpalend perceel is bebouwd met een vrijstaande eengezinswoning opgericht met 1,5 bouwlaag onder een hellend dak (de achtertuin grenst aan het perceel van de aanvraag). Het links aanpalend perceel is bebouwd met een halfopen eengezinswoning opgericht met twee bouwlagen met een plat dak.
Het perceel van de aanvraag is thans onbebouwd.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag gaat over het bouwen van een halfopen eengezinswoning.
De woning wordt ingeplant op 5m uit de voorste perceelsgrens, op minimaal 3,64m uit de rechter perceelsgrens en tegen de linker perceelsgrens. De woning wordt opgericht met 2 bouwlagen onder een plat dak met een maximale dakrandhoogte van 5,95m ten opzichte van het maaiveld. Het hoofdvolume van de woning heeft op het gelijkvloers een bouwbreedte van 10m en een bouwdiepte van 10,20m. Achteraan de woning wordt een tuinberging voorzien met een breedte van 3,60m en een diepte van 2,80m, uitgevoerd met een plat dak met een dakrandhoogte van 3,25m ten opzichte van het maaiveld. Dit brengt de totale bouwdiepte van de woning op 13m. De voorgevel aan de linkerzijde, op het gelijkvloers, voorziet men 2m terugliggend, over een breedte van 5,20m. Hierdoor creëert men een overdekte toegang tot de voordeur en de interne garage. Op de verdieping krijgt de woning eveneens een bouwbreedte van 10m en een maximale bouwdiepte van 8,50m.
De gevelafwerking van de woning is voorzien in een lichtgrijs genuanceerde gevelsteen gecombineerd met buitenschrijnwerk in zwart PVC en dorpels in arduin. De aansluitende tuinberging wordt afgewerkt met een houten gevelbekleding.
Intern wordt de woning op het gelijkvloers voorzien van een garage, berging, toilet, werkhoek, keuken en open leefruimte. Op de verdieping voorziet men een technische ruimte, bergplaats, badkamer en drie slaapkamers.
Behoudens de woning worden er ook verhardingen aangelegd. Men voorziet een inrit met een breedte van 3m over een lengte van 7m die toegang geeft tot de inpandige garage, uitgevoerd in waterdoorlatende dolomiet verharding. Vanuit deze inrit voorziet met een looppad naar de voordeur en een pad rondom de woning, uitgevoerd in waterdoorlatende klinkerverharding. Ter hoogte van de achtergevel wordt een terras aangelegd in waterdoorlatende klinkerverharding met een oppervlakte van 29,89m². Op de achterste en laterale perceelsgrenzen voorziet men een draadafsluiting met een hoogte van 1,80m.
4. OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 30 januari 2025 t.e.m. 28 februari 2025.
De reden voor het openbaar onderzoek is de volgende:
De aanvraag wijkt af van volgende verkavelingsvoorschriften:
• 2.1.C. Bouwvolume:
De verkavelingsvoorschriften stellen dat de woningen verplicht uitgevoerd dienen te worden met hoofdzakelijk hellende daken. Enkel kleine uitsprongen mogen afgewerkt worden met een plat dak. De woning moet het uitzicht bewaren van een zadeldak waarbij de nok evenwijdig loopt t.o.v. de voorliggende weg, dit met twee bouwlagen met een kroonlijsthoogte van maximum 6m en een nokhoogte van maximum 10,50m ten opzichte van het maaiveld.
Het ontwerp voorziet een halfopen eengezinswoning opgericht met twee bouwlagen met een plat dak met een dakrandhoogte van 5,95m ten opzichte van het maaiveld.
• 3.5. Inrichtingselementen:
De verkavelingsvoorschriften stellen dat één interne garage/carport EN een inpandige tuinberging van 9m² binnen het hoofdvolume verplichtend is.
Het ontwerp voorziet een interne berging met een oppervlakte van 8,96m².
5. ADVIEZEN
Er zijn geen adviezen vereist.
6. EFFECTEN OMGEVING
Project-MER
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
Stikstofdecreet
Voor een eengezinswoning, kunnen we uitgaan van ongeveer 2920 vervoersbewegingen per jaar (4 personen x 2 vervoersbewegingen/persoon x365 dagen/jaar= 2920 jaarlijkse vervoersbewegingen). Dit is minder dan 70.000 jaarlijkse vervoersbewegingen (VITO tabel 3, licht verkeer, KDW =6 en afstand = 0). Dit betekent dat zelfs indien een huis op het meest kritische habitat gebouwd wordt, de impact van het verkeer nog niet zal zorgen voor een overschrijding van de 1% de minimis. We kunnen bijgevolg met absolute zekerheid besluiten dat de impactscore van de bouw van deze eengezinswoning, voor wat betreft mobiliteit, lager is dan 1%.
7. INHOUDELIJKE BEOORDELING
Decretale beoordelingselementen
In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat het Binnenpad een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.
Zonering
Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.
Waterparagraaf
Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.
Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023. De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.
Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:
De plannen geven aan dat voor de nieuw opgerichte woning met een horizontale dakoppervlakte van 112,08m² een hemelwaterput voorzien wordt met een inhoud van 7.500liter en recuperatie van het hemelwater voor toiletten, wasmachine, buitenkraan en uitgietbak binnen. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een open infiltratievoorziening met volgens de plannen een oppervlakte van 13,57m² en een volume van 2.776liter, waarmee men voldoet aan de verordening.
De verordening is niet van toepassing op de aanleg van de voorziene verhardingen. Het hemelwater dat op de verharding valt, wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren.
Gezien de aanvraag voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze ook de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.
Natuurtoets
Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.
Erfgoed- & Archeologietoets
Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².
Afwijkingsbepalingen
Men vraagt volgende beperkte afwijkingen volgens art. 4.4.1 van de VCRO:
•2.1.C. Bouwvolume:
De verkavelingsvoorschriften stellen dat de woningen verplicht uitgevoerd dienen te worden met hoofdzakelijk hellende daken. Enkel kleine uitsprongen mogen afgewerkt worden met een plat dak. De woning moet het uitzicht bewaren van een zadeldak waarbij de nok evenwijdig loopt t.o.v. de voorliggende weg, dit met twee bouwlagen met een kroonlijsthoogte van maximum 6m en een nokhoogte van maximum 10,50m ten opzichte van het maaiveld.
Het ontwerp voorziet een halfopen eengezinswoning opgericht met twee bouwlagen met een plat dak met een dakrandhoogte van 5,95m ten opzichte van het maaiveld.
•3.5. Inrichtingselementen:
De verkavelingsvoorschriften stellen dat één interne garage/carport EN een inpandige tuinberging van 9m² binnen het hoofdvolume verplichtend is.
Het ontwerp voorziet een interne berging met een oppervlakte van 8,96m².
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De aanvraag voldoet grotendeels aan de voorschriften van de verkaveling. Er worden afwijkingen gevraagd volgens art. 4.4.1 van de VCRO. Gezien de voorschriften van de verkaveling de criteria van een goede ruimtelijke ordening weergeven, stemt de aanvraag hiermee overeen, met uitzondering van de gevraagde afwijkingen:
2.1.C. Bouwvolume:
De verkavelingsvoorschriften stellen dat de woningen verplicht uitgevoerd dienen te worden met hoofdzakelijk hellende daken. Enkel kleine uitsprongen mogen afgewerkt worden met een plat dak. De woning moet het uitzicht bewaren van een zadeldak waarbij de nok evenwijdig loopt t.o.v. de voorliggende weg, dit met twee bouwlagen met een kroonlijsthoogte van maximum 6m en een nokhoogte van maximum 10,50m ten opzichte van het maaiveld.
Het ontwerp voorziet een halfopen eengezinswoning opgericht met twee bouwlagen met een plat dak met een dakrandhoogte van 5,95m ten opzichte van het maaiveld.
Deze afwijking is aanvaardbaar, gezien het gabarit tussen de halfopen eengezinswoningen op elkaar dient aangesloten te worden. Het gabarit van de eerst vergunde woning is hier bepalend. Deze eerste halfopen eengezinswoning werd vergund met een plat dak.
3.5. Inrichtingselementen:
De verkavelingsvoorschriften stellen dat één interne garage/carport EN een inpandige tuinberging van 9m² binnen het hoofdvolume verplichtend is.
Het ontwerp voorziet een interne berging met een oppervlakte van 8,96m².
Gezien de geringe afwijking van 0,04m², is deze afwijking aanvaardbaar.
Beide gevraagde afwijkingen zijn niet van die aard dat de basisvisie van de verkaveling hierdoor wordt aangetast. De gevraagde afwijkingen zullen niet leiden tot onverenigbare situaties in deze omgeving. Het ontwerp creëert voldoende woonkwaliteit en gebruiksgenot voor de bewoners.
Rekening houdend met de maximaal toegestane footprint volgens de verkavelingsvoorschriften is het gevraagde aanvaardbaar.
De gemeente Zonhoven streeft ernaar het groene karakter van de gemeente niet alleen te behouden maar ook te versterken.
Om die reden wordt bij elk nieuwbouwproject de aanplant van min. 1 hoogstamboom per 400m² gevraagd. Er zal dan ook als voorwaarde worden opgenomen dat rekening houdend met de oppervlakte van het perceel (405,96m²), 1 inheemse, streekeigen en/of klimaatrobuuste boom van minstens 2de grootte dient aangeplant te worden. Indien mogelijk dient deze boom aangeplant te worden in de voortuin, om het groene straatbeeld te versterken.
Bij eventuele sterfte dient de aanplant herhaald te worden.
Resultaten van het openbaar onderzoek
Er werden geen bezwaren ingediend.
8. ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert de volgende voorwaarde op te leggen:
Stedenbouwkundige voorwaarde
Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar d.d. 05/03/2025 en volgt dit standpunt integraal.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het voorwaardelijk afleveren van de omgevingsvergunning aan mevrouw Sofie Suckers wonende te Dorpsstraat 25 te 3520 Zonhoven voor het bouwen van een halfopen eengezinswoning, gelegen te Binnenpad 27 kadastraal gekend als afdeling 3 sectie E nr. 1116R.
Volgende voorwaarde wordt opgelegd:
Stedenbouwkundige voorwaarde