2025_CBS_00386 - OMV - ongunstig advies beroepsdossier weigering 1377.D.874.2 - hoek Molenweg - Elstrekenweg zn - Goedkeuring

Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het schrijven van de provincie Limburg van 6 februari 2025, nl.: 

“Hierbij deel ik u mee dat het beroep van mevrouw Talboom Jadzia, Verbist advocatuur, Torenvenstraat 16, 2560 Nijlen, ingesteld tegen de beslissing d.d. 2024-12-10, van het college van burgemeester en schepenen van Zonhoven, waarbij aan de heer Bart Houben namens BVBA LANDMETERSKANTOOR HOUBEN, Bochtlaan 32B, 3600 Genk, een weigering afgegeven werd, voor het project ‘verkaveling’, ter plaatse Molenweg 208 + 210, 3520 Zonhoven, als administratief volledig en ontvankelijk wordt beschouwd. Het onderzoek van het beroep wordt heden gestart.” 

Dit beroep werd ingediend en opgeladen via het omgevingsloket. 

Het college van burgemeester en schepenen wordt verzocht om advies uit te brengen over het ingediende beroep binnen een termijn van 50 dagen. 

Volgende argumentatie werd gevoegd bij het beroepsdossier: 

“… 

IV. DE OMGEVINGSVERGUNNING KAN WORDEN VERLEEND  

A. De aanvraag is in overeenstemming met de planologische voorschriften  

20. Zoals hoger vermeld geldt voor de projectpercelen het gewestplanvoorschrift horende bij de bestemming “woongebied”. Zuiver woongebied (zonder nadere aanduidingen) is in beginsel bestemd voor wonen, en kan daarnaast ook een aantal andere functies omvatten voor zover deze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving.  

21. Het voorliggende project omvat een residentiële woonontwikkeling, hetgeen impliceert dat het per definitie in overeenstemming is met de geldende gewestplanbestemming. Een eventuele complementaire functie is toegelaten. Het besluit van het schepencollege erkent en bevestigt de conformiteit van het project met de gewestplanbestemming, zodat over dit aspect geen discussie bestaat.  

Het project is verenigbaar met de geldende planologische bestemming.  

B. De aanvraag is in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening  

22. Artikel 4.3.1, §2, 1° VCRO bepaalt de criteria op basis waarvan de goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld:  

“§ 2. De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:  

1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4”  

23. In de bestreden beslissing wordt geoordeeld dat de bouwdichtheid van het project te hoog ligt, gelet op de bestaande dichtheid in de omgeving. Om die reden wordt de omgevingsvergunning ook geweigerd. Andere weigeringsmotieven op vlak van de goede ruimtelijke ordening liggen niet voor, zodat deze niet afzonderlijk worden besproken.  

Deze beoordeling kan niet worden bijgetreden.  

24. Over de bouwdichtheid van het project stelt de bestreden beslissing:  

“De aanvraag beoogt het verkavelen van gronden in 10 loten voor grondgebonden eengezinswoningen. Het projectgebied is 5.824 m² groot. Dat stemt overeen met een woondichtheid van 17 wooneenheden per hectare. Zoals ook al meegegeven tijdens de talrijke overlegmomenten dient de woondichtheid beperkt te worden tot maximaal 15 we/ha conform de visie van de gemeente Zonhoven. Voorliggende eigendom wordt niet aanzien als een plek om te verdichten. Het eigendom is immers niet gelegen binnen het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt - Genk” dat op 20 juni 2014 definitief werd vastgesteld door de Vlaamse Regering, noch in het centrum van het gehucht Termolen.”  

Deze beoordeling is zuiver subjectief en vloeit niet voort uit een verordenend instrument waarnaar nuttig kan worden verwezen. Op basis van de zogenaamde “visie van de gemeente Zonhoven” wordt gesteld dat de bouwdichtheid van het project te hoog ligt, terwijl hierbij geen enkele motivering wordt aangenomen die verband houdt met de onmiddellijke omgeving of de goede ruimtelijke ordening. Nochtans is precies dat wel waaraan het project moet worden getoetst bij de beoordeling van de aanvraag en niet aan een loutere “visie” van de gemeente zelf.  

Hierbij dient andermaal benadrukt dat het perceel gelegen is in zuiver woongebied, hetgeen wil zeggen dat er geen enkele norm geldt op vlak van bouwdichtheid en dus gewoon de toets aan de goede ruimtelijke ordening moet worden gemaakt, zonder meer. Met haar beoordeling voert de gemeente Zonhoven die toets niet door, maar verwijst zij louter naar haar eigen visie (of nog: wens) om op de projectlocatie een beperktere dichtheid te zien.  

N.B.: de zogenaamde “dichtheidsvisie” die de gemeente Zonhoven dateert ligt niet vervat in enig document. In het bestreden besluit kan men om die reden ook niet naar een concreet besluit/planningsinstrument verwijzen waarin deze visie zou zijn vervat. Het spreekt, in deze omstandigheden, voor zich dat de gemeente op basis van die visie géén weigeringsbesluit kon nemen. Er is immers zelfs geen sprake van een BGO.  

25. De verwijzing naar het feit dat de projectlocatie niet gelegen is binnen de contouren van het GRUP Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt is voorts compleet irrelevant. Niet alleen voorziet dit GRUP niet in specifieke bepalingen die een welbepaalde bouwdichtheid voorzien, ook is het niet gelegen zijn binnen een bepaald bestemmingsplan niet van enige relevantie bij de beoordeling van de goede ruimtelijke ordening. Het betreft immers een element dat geen invloed heeft op de beoordeling, aangezien het niet van toepassing is op het voorliggende project.  

26. Los van het gegeven dat een dichtheid van 17 wooneenheden per hectare meer dan aanvaardbaar is in zuiver woongebied en dit bovendien slechts twee (!) entiteiten verschilt van wat de gemeente zelf vooropstelt als dichtheid (15 WE/ha), meent de beroepende partij dat de woondichtheid anders dient te worden berekend dan in de bestreden beslissing wordt gedaan.  

Het begrip “woningdichtheid” (of bouwdichtheid) wordt in de Omzendbrief van 8 juli 1997 als volgt omschreven:  

“Bedoeld wordt met woningdichtheid, de brutodichtheid, dit wil zeggen het totaal aantal woningen voorzien in de betrokken woonwijk gedeeld door de totale oppervlakte, met inbegrip van alle infrastructuur en alle voorzieningen, die behoren tot de normale uitrusting van het woongebied.”  

Indachtig voormelde begripsomschrijving, wordt een woningdichtheid van slechts 13,98 WE/ha berekend, i.e. onder de door de gemeente Zonhoven zelf bepaalde grens van 15 WE/ha. Immers mogen, gelet op de definiëring van het begrip woningdichtheid, ook de aanliggende wegzaten van de bestaande wegen (Molenweg en Elstrekenweg) en eventuele aanhorigheden die behoren tot de normale uitrusting van het woongebied in rekening worden genomen.  

In dat geval geldt:  

Perceelsoppervlakte = 7153 m²  

Aantal woningen = 10  

Woningdichtheid = 13,98  

Op basis van deze berekening wordt dus onder de grens van de “gewenste” woningdichtheid gebleven, zodat geen reden voorhanden was om de omgevingsvergunning te weigeren.  

27. In dit verband verwijst de beroepende partij ook nog naar de e-mail die wordt weergegeven op bladzijde 2 van de bestreden beslissing:  

De dienst omgeving maakt hiermee een zuiver kunstmatig onderscheid voor de berekening van de woningdichtheid, dat nergens steun vindt in de vigerende regelgeving. Integendeel: deze redenering is gebaseerd op een louter subjectieve interpretatie van hoe de woningdichtheid dient te worden berekend. De “leeftijd” van de wegenis is evenwel geen relevant criterium in het bepalen van de woningdichtheid.  

28. Zelfs in de berekening van de gemeente Zonhoven, en dus rekening houdende met een dichtheid van 17 WE/ha, kan in alle ernst en redelijkheid niet worden aangenomen dat sprake zou zijn van een overdreven dichtheid. De projectlocatie is gelegen te midden van een dens bebouwde omgeving. De percelen van de projectlocatie ontsluiten op verschillende wegen en zijn ideaal gelegen om aan verdichting te doen. Immers wordt de bestaande woonkern met het project verder ingevuld op een locatie die daartoe wel degelijk zeer geschikt is omwille van de ligging.  

In dit verband verwijst de beroepende partij nog naar artikel 4.3.1, §2, 2°, b) VCRO dat aan de vergunningverlenende overheid de mogelijkheid biedt rekening te houden met de verhoging van het ruimtelijk rendement. Deze verhoging is mogelijk wanneer aan twee voorwaarden is voldaan:  

“1) de rendementsverhoging gebeurt met respect voor de kwaliteit van de woon- en leefomgeving;  

2) de rendementsverhoging in de betrokken omgeving verantwoord is;”  

Op basis van de beoordeling in de bestreden beslissing blijkt niet dat het verdichten van de projectlocatie problematisch zou zijn omwille van de kwaliteit van de woon- en leefomgeving, noch dat een verdichting niet verantwoord zou zijn ten aanzien van de betrokken omgeving. Integendeel: op de bouwdichtheid na worden alle aspecten van de goede ruimtelijke ordening gunstig beoordeeld. Derhalve bestaat geen bezwaar om toepassing te maken van de verhoging van het ruimtelijk rendement.  

Het spreekt bovendien voor zich dat percelen die goed ontsloten zijn en een gunstige ligging kennen in woongebied, in aanmerking komen voor verdichting. Algemeen geldt een tekort aan woningen, zodat verdichting op dit soort percelen een ideale oplossing vormt. Andere gebieden (bijvoorbeeld de woonreservegebieden) komen immers voor dergelijke verdichting niet meer in aanmerking gelet op de bouwshift.  

N.B.: de Omzendbrief van 1997 (cf. supra) stelt over gebieden met een geringe dichtheid dat dit residentiële gebieden zijn met georganiseerde open bebouwing. Daarbij wordt meteen ook vermeld dat “nochtans zal men erover waken geen te lage bouwdichtheden na te streven om niet nutteloos bouwgrond te verspillen”.  

29. De beroepende partij wijst tot slot nog op het feit dat zij in de onmiddellijke omgeving van de huidige projectlocatie recent een verkaveling heeft ontwikkeld. In deze verkaveling werd een dichtheid gehanteerd van 21,17 WE/ha [stuk 5]. Het betreft een verkaveling tussen de Sparrenweg en de Vossenbergstraat om amper 250 meter van de huidige projectlocatie. Deze dichtheid ligt vele malen hoger dan hetgeen in het voorliggende project wordt voorzien, zodat niet valt in te zien waarom de dichtheid thans onaanvaardbaar zou zijn (quod non).  

De bouwdichtheid is aanvaardbaar op de betrokken projectlocatie.  

C. De aanvraag voorziet niet in een onaanvaardbare ontbossing  

30. In het bestreden besluit wordt nog aangevoerd:  

“Tijdens de overlegmomenten bij de dienst Omgeving werd er ook gewezen op het maximaal behoud van de waardevolle bomen. Uit de BEA blijkt dat de bomen 19 en 50 als waardevol omschreven zijn maar binnen het bouwkader van lot 1 en juist achter het bouwkader van lot 1 liggen waardoor deze op het verkavelingsplan aangeduid worden als “bomen op minder dan 6 meter van bouwzone te kappen bij bouwaanvraag”. De kapping van deze twee bomen dient te worden vermeden.  

Indien de vooropgestelde dichtheid van maximaal 15 we/ha wordt gerespecteerd ontstaat er ook de mogelijkheid om deze 2 bomen te bewaren. Voor het overige dienen de bomen aangeduid op het verkavelingsplan als maximaal te behouden ook effectief behouden te blijven en zal over het kappen van de bomen op het verkavelingsplan aangeduid als “bomen op minder dan 6 meter van bouwzone te kappen bij bouwaanvraag” en “bij voorkeur te behouden” pas worden geoordeeld bij de definitieve bouwaanvraag voor de woningen.”  

Onder het mom van een argument omtrent de bomen wil de gemeente Zonhoven hiermee andermaal benadrukken dat zij van oordeel is dat de dichtheid van het project te hoog ligt en dus dat er loten moeten worden geschrapt. Het vis-noch-vlees-argument dat “de kapping van de twee vermelde bomen moet worden vermeden”, vormt als zodanig geen echt weigeringsmotief, maar wordt slechts ingeroepen door de gemeente om het weigeringsmotief van de dichtheid te ondersteunen. Evenwel werd hoger reeds aangetoond dat geen sprake is van een onaanvaardbare woningdichtheid, integendeel. Ook het kappen van de twee bomen doet hierover niet anders besluiten.  

N.B.: enkel over de twee bomen die één van de loten van het project in de weg staan wordt een opmerking gemaakt in de bestreden beslissing. De overige te kappen bomen blijven onbesproken en zijn kennelijk niet van belang voor de gemeente.  

Aanvullend merkt de beroepende partij hierbij op dat in 2024 de gemeente Zonhoven zelf overging tot vernieuwing/heraanleg van de wegenis met daarbij ook de aanleg van vrijliggende fietspaden en een aangepaste bushalte. Met deze wegeniswerken ging ernstige wortelschade gepaard aan de bomen met nummers 27, 28, 32, 33 en 34 in de BEA. Het betreft vijf zomereiken, welke (logischerwijze) als waardevol worden aangemerkt in het rapport. Anders dan de aanvrager, lijkt de gemeente Zonhoven de bomen niet erg belangrijk te vinden, daar zij er niet voorzichtig mee omspringt. Een en ander blijkt ook uit onderstaande passage uit de BEA.  

31. Voor het project ligt bovendien een goedgekeurd boscompensatievoorstel voor, samen met een voorwaardelijk gunstig advies van het ANB. Aangezien het ANB de meest geschikte partij is om een voorgestelde ontbossing en het al dan niet aanvaardbaar karakter daarvan te beoordelen, gaat de beroepende partij ervan uit dat in casu de aangevraagde ontbossing inderdaad aanvaardbaar is. Het college van burgemeester en schepenen van de gemeente Zonhoven voert overigens geen argumenten aan die een andersluidend standpunt zouden staven. 

32. Ten overvloede wordt nog benadrukt dat één van de bomen een grove den betreft, welke weinig of geen meerwaarde heeft op vlak van biodiversiteit. De “waarde” ervan is bijgevolg relatief beperkt, zodat het verwijderen in functie van het woonproject aanvaardbaar is.  

De voorgestelde – en door het ANB goedgekeurde ontbossing – is aanvaardbaar en verenigbaar met de bestemmingsvoorschriften. Het behoud van twee bomen kan bovendien ook niet worden aangewend als argument om de bouwdichtheid van het project te bekritiseren.  

V. BESLUIT EN VERZOEK OM TE WORDEN GEHOORD  

33. De aanvrager hoopt uw Deputatie hiermee afdoende te hebben geïnformeerd over de vergunbaarheid van haar project. 

• Het project is in overeenstemming met de stedenbouwkundige voorschriften  

• Het project is in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening  

• Het project voorziet op een aanvaardbare wijze in een verdichting  

• Het project voorziet op een kwalitatieve wijze in een verhoging van het ruimtelijk rendement  

De aanvrager verzoekt, overeenkomstig artikel 74, §2 Omgevingsvergunningsbesluit, uitdrukkelijk om te worden gehoord.” 

Advies dienst: 

De gemeentelijk omgevingsambtenaar (GOA) blijft bij het voorgaand standpunt en wenst hiervoor te verwijzen naar het verslag GOA d.d. 2 december 2025. 

De GOA wenst als volgt te reageren op de beroepsargumenten: 

Het eigendom is gelegen in het buitengebied waar een lagere woondichtheid wordt nagestreefd dan in een (regionaal) stedelijk gebied. Het is in deze context dat er in het weigeringsbesluit ook werd verwezen naar het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt - Genk” dat op 20 juni 2014 definitief werd vastgesteld door de Vlaamse Regering, met de vaststelling dat het eigendom niet gelegen is binnen deze afbakening. Bijkomend werd gesteld dat het eigendom ook niet in het centrum van het gehucht Termolen is gelegen. De gemeente is daarom van oordeel dat er voor voorliggende eigendom geen aanleiding bestaat om hier een hogere woondichtheid toe te staan en streeft aldus naar een maximale woondichtheid van 15 we/ha. Deze visie werd doorheen het ganse voortraject ook meegegeven aan de aanvrager. 

De verkavelingsvergunning afgeleverd aan VILLABOUW MARCHETTA NV aan de Sparrenweg met kenmerk OMV_2019031997, waar de beroeper naar verwijst, dateert van 24 september 2019. In deze vergunning vinden we de volgende motivering m.b.t. de woondichtheid: 

“De projectzone heeft een oppervlakte van ca. 2 ha waarbij 31 loten worden voorzien. Met 31 wooneenheden komt deze verkaveling op een gemiddelde woondichtheid van 14,79 wo/ha, hetgeen aanvaardbaar is binnen deze omgeving.” 

Ook hier werd een maximale woondichtheid van 15we/ha gehanteerd en niet van 21,17 we/ha, zoals aangehaald in het beroepsschrift. 

De GOA is van oordeel dat de verhoging van het ruimtelijk rendement op voorliggende eigendom niet verantwoord is, noch aangewezen is gelet op ligging in buitengebied aan de rand van de gemeente. 

Opgemerkt wordt dat de berekening van de woondichtheid op een correcte manier werd uitgevoerd. Het eigendom is gelegen aan een uitgeruste weg waardoor het openbaar domein niet wordt meegerekend in de berekening van de woondichtheid. Het anders berekenen zou tot vreemde situaties kunnen leiden. Ik denk hierbij aan een perceel gelegen aan een breed openbaar domein waar een hogere woondichtheid zou toegelaten worden dan op een perceel met dezelfde oppervlakte en kenmerken maar dan gelegen aan een smalle weg. Anders is dit bij een nieuwe ontwikkeling met bijhorende wegenisaanleg en o.a. groene ruimte. Hier wordt de totaliteit van het eigendom meegerekend (naast de loten ook de oppervlakte aan infrastructuur en aanhorigheden) conform de omzendbrief van 8 juli 1997.