VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Dossiernummer: 2024/00286
Referentie omgevingsloket: OMV_2024163157
De aanvraag, ingediend door Moldovan Elena en Saelen Stein wonende te Heidebloemstraat 25 te 3520 Zonhoven, werd ontvangen op 18/12/2024 en op 20/01/2025 ontvankelijk en volledig verklaard.
De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Reuvoortweg 18 en 20, kadastraal gekend als afdeling 3 sectie E nrs. 960G, 960F en 961D.
De aanvraag gaat over het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning, het aanleggen van verhardingen en een zwembad, bouwen van een bijgebouw, het kappen van een boom en het slopen van de woning en het bijgebouw op nr. 20.
De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).
1. STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS
De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied en woonuitbreidingsgebied.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
De locatie van de aanvraag is gelegen binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan grup afbakening regionaalstedelijk gebied Hasselt-Genk, goedgekeurd op 20 juni 2014.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
Volgende verordeningen zijn van kracht:
• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, .... goedgekeurd op 10 februari 2023.
2. HISTORIEK
Volgende dossiers zijn relevant:
• Stedenbouwkundige vergunning (1963/00217) voor het bouwen van een woonhuis - goedgekeurd op 19/11/1963.
• Stedenbouwkundige vergunning (1965/00079) voor het bouwen van een garage - goedgekeurd op 18/05/1965.
3. BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG
Beschrijving van de plaats & omgeving
Het perceel bevindt zich aan de Reuvoortweg, een gemeenteweg in Zonhoven, ten zuidoosten van het centrum van de gemeente.
De omgeving bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande en halfopen eengezinswoningen, gelegen in een woonlint met achterliggend woonuitbreidingsgebied. De woningen zijn opgericht met 1 of 2 bouwlagen onder zowel hellende als platte daken. De woningen zijn voornamelijk afgewerkt met een gevelsteen in diverse tinten en texturen.
Het rechts aanpalend perceel is bebouwd met een vrijstaande eengezinswoning, opgericht met twee bouwlagen onder een hellend dak. Het links aanpalend perceel is bebouwd met een vrijstaande eengezinswoning opgericht met 1 bouwlaag onder een hellend dak. Het perceel van de aanvraag is momenteel onbebouwd, daar de huidige bebouwing reeds werd gesloopt.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag gaat over het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning met tuinberging, het aanleggen van verhardingen en een zwembad, het kappen van een boom en het slopen van de constructies op het links aanpalend perceel(nr.18).
De te slopen constructies op het links aanpalende perceel, nr18, betreffen een vrijstaande eengezinswoning met een oppervlakte van 181,69m² en een vrijstaande garage met een oppervlakte van 48,06m². Gezien het slopen van vrijstaande constructies vrijgesteld is van vergunningsplicht, doen wij hier verder geen uitspraken over.
De constructies op het perceel van de aanvraag, nr 20, zijn reeds gesloopt waardoor dit perceel momenteel onbebouwd is.
De woning wordt opgericht op minimaal 8,19m uit de voorste perceelsgrens, op minimaal 3,04m uit de rechter perceelsgrens en op minimaal 3,02m uit de linker perceelsgrens. Het hoofdvolume van de woning wordt opgericht met twee bouwlagen met een plat dak met een dakrandhoogte van 6,95m ten opzichte van het maaiveld. Het hoofdvolume kent op het gelijkvloers een bouwbreedte van 22,12m en een bouwdiepte van 11,50m. Aan de rechterzijde van de achtergevel voorziet men een overdekt terras met een diepte van 3,50m en een breedte van 10,45m. Dit brengt de totale bouwdiepte van de woning op het gelijkvloers op 15m. Aan de rechter zijgevel voorziet men een fietsenstalling met een breedte van 3,75m en een diepte van 6,50m, dit brengt de totale bouwbreedte van de woning op het gelijkvloers op 25,87m. Zowel het overdekt terras als de fietsenstalling worden opgericht in het verlengde van het gelijkvloers met een plat dak met een dakrandhoogte van 3,70m ten opzichte van het maaiveld. De verdieping wordt ten opzichte van de voorgevel van het gelijkvloers 1,80m terugliggend voorzien met een bouwbreedte van 20,15m en een bouwdiepte van 7,40m. Aan de rechterzijde wordt de zijgevel op de verdieping 2,30m doorgetrokken. Hierdoor geven de ramen voorzien in de achtergevel op de verdieping geen privacy hinder naar de aanpalende percelen. Bijgevolg bedraagt de totale bouwdiepte op de verdieping vanaf de voorgevellijn 11,50m. Het geheel wordt uitgevoerd in een hedendaagse moderne bouwstijl. De gevelafwerking is voorzien in grijsgenuanceerde crepie gecombineerd met gevelbekleding in antraciet aluminium en lattenwerk in natuurhout. De dorpels en plinten worden voorzien in een beige/grijze natuursteen.
Intern wordt de woning over een breedte van 14,44m en een diepte van 11,50m voorzien van een kelder, hierin voorziet men de technieken, kelderruimte en berging. Op het gelijkvloers voorziet men een dubbele inpandige garage, een inkomhal, een toilet, een logeerkamer met douchecel, een leefruimte en een open keukenruimte met aansluitend overdekt terras. De verdieping wordt ingericht met een berging, een toilet, 2 slaapkamers met ieder een douchecel, een 3de slaapkamer met dressing en een badkamer.
Het perceel wordt verder aangelegd met een zwembad, verhardingen en groenaanleg. Aansluitend op het overdekt terras ter hoogte van de achtergevel wordt een niet overdekt terras aangelegd, in klinkerverharding, met een oppervlakte van 31,75m². Tegen dit terras voorziet men een zwembad met een lengte van 8,80m, een breedte van 4,80m en een diepte van 1,50m. Aan de rechterzijde van het zwembad en aansluitend op het niet overdekt terras voorziet men een zonneterras, in houten verharding, met een oppervlakte van 16,15m². In de voortuin wordt een inrit voorzien met een breedte van 4m ter hoogte van de voorste perceelsgrens. Deze inrit zal verbreden en toegang geven tot de dubbele inpandige garage en de fietsenstalling. Deze oprit wordt aangelegd in waterdoorlatende kiezelverharding met een oppervlakte van 100,21m². Vanuit deze inrit wordt een looppad naar de overdekte inkom voorzien in betonnen stapstenen met een totale oppervlakte van 18m². Tot slot voorziet men in de voortuin ook een lage tuinmuur met een hoogte van 0,80m, over een breedte van 6,64m en ingeplant op 2,50m voor de voorgevel. Vanaf deze tuinmuur voorziet met op de linker perceelsgrens een inheemse haag met een hoogte van 1,50m. Ook op de rechter perceelsgrens voorziet men vanaf de voorgevel een inheemse haag met een hoogte van 1,50m.
Ter hoogte van de bouwzone zal 1 boom gerooid worden. Men voorziet in de achtertuin de aanplant van 3 inheemse hoogstammige bomen.
Op 13,11m achter het overdekte terras voorziet men tegen de linker perceelsgrens een tuinberging met een oppervlakte van 40m². Deze tuinberging wordt opgericht met een plat dak met een dakrandhoogte van 3m ten opzichte van het maaiveld. De gevelbekleding van de tuinberging wordt voorzien in zwart gebeitst houten latwerk.
4. OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 30 januari 2025 t.e.m. 28 februari 2025.
De reden voor het openbaar onderzoek is de volgende:
De aanvraag heeft betrekking op het oprichten van gebouwen of constructies met een bruto grondoppervlakte van meer dan 500m².
5. ADVIEZEN
Aan volgende adviesverleners werd advies gevraagd:
• dienst facilitair management
• Agentschap voor Natuur en Bos.
6. EFFECTEN OMGEVING
Project-MER
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
Stikstofdecreet
Voor een eengezinswoning, kunnen we uitgaan van ongeveer 2920 vervoersbewegingen per jaar (4 personen x 2 vervoersbewegingen/persoon x365 dagen/jaar= 2920 jaarlijkse vervoersbewegingen). Dit is minder dan 70.000 jaarlijkse vervoersbewegingen (VITO tabel 3, licht verkeer, KDW =6 en afstand = 0). Dit betekent dat zelfs indien een huis op het meest kritische habitat gebouwd wordt, de impact van het verkeer nog niet zal zorgen voor een overschrijding van de 1% de minimis. We kunnen bijgevolg met absolute zekerheid besluiten dat de impactscore van de bouw van deze eengezinswoning, voor wat betreft mobiliteit, lager is dan 1%.
7. INHOUDELIJKE BEOORDELING
Decretale beoordelingselementen
In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Reuvoortweg een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.
Zonering
Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.
Waterparagraaf
Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.
Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023. De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.
Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:
De plannen geven aan dat voor de nieuw opgerichte woning met een horizontale dakoppervlakte van 266m² een hemelwaterput voorzien wordt met een inhoud van 27.500 liter en recuperatie van het hemelwater voor toiletten, buitenkraan, wasmachine en dienstkraan binnen. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een open infiltratievoorziening met volgens de plannen een oppervlakte van 30,38m² en een volume van 9.114 liter waarmee men voldoet aan de verordening.
De verordening is niet van toepassing op de aanleg van de voorziene verhardingen. Het hemelwater dat hierop valt, wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren.
Gezien de aanvraag voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze ook de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.
Natuurtoets
Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.
Erfgoed- & Archeologietoets
Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
Er werd reeds een bestaande woning gesloopt, hierdoor kunnen we stellen dat de bestaande woonfunctie behouden blijft en dit functioneel inpasbaar is op deze locatie.
Mobiliteitsimpact
De aanvraag voorziet de aanleg van een oprit met een breedte van 4m ter hoogte van de voorste perceelsgrens. De breedte van 4m is aanvaardbaar, daar men geen apart toegangspad vanuit de voorste perceelsgrens naar de inkom voorziet. De oprit zal achter de voorste perceelsgrens verbreden en toegang verlenen tot een dubbele inpandige garage en een fietsenstalling. Het stallen van voertuigen kan geheel op eigen terrein opgevangen worden, waardoor de last van het autobezit niet wordt afgeschoven op het openbaar domein. Ook het fietsgebruik wordt gestimuleerd door de fietsenstalling. Dit is in overeenstemming met de visie en de gehanteerde normen van de gemeente Zonhoven.
Schaal
De woning wordt opgericht op minimaal 8,19m uit de voorste perceelsgrens, op minimaal 3,04m uit de rechter perceelsgrens en op minimaal 3,02m uit de linker perceelsgrens. Het hoofdvolume van de woning wordt opgericht met twee bouwlagen met een plat dak met een kroonlijsthoogte van 6,95m ten opzichte van het maaiveld. Op de verdieping voorziet men aan iedere zijgevel slechts 1 raamopening, telkens op 3,08m achter de voorgevel. Het betreft twee kleine ramen met een breedte van 0,90m in de berging en de dressing, dit voor het creëren van natuurlijk licht. Gezien de inplanting en de beperkte grootte van deze twee ramen kunnen we stellen dat deze geen privacyhinder geven naar de naastliggende percelen. Bijkomend voorziet men in het verlengde van de rechterzijgevel op het verdiep een tuinmuur. Hierdoor geven de ramen in de achtergevel, gericht naar de tuin, geen directe privacy hinder naar de aanpalende percelen.
De bebouwing in de omgeving varieert sterkt qua bouwdiepte, bouwhoogte als ook materiaalgebruik. Rekening houdend met de gevarieerde bebouwing in de omgeving, zal het voorgestelde ontwerp niet als storend ervaren worden in het straatbeeld.
De aanvraag creëert voldoende woonkwaliteit en gebruiksgenot voor de bewoners.
Ruimtegebruik en bouwdichtheid
De aanvraag voorziet een vrijstaande eengezinswoning, wat een minimale woondichtheid betreft en bijgevolg aanvaardbaar is op deze locatie. Het perceel is deels gelegen in woongebied en deels in woonuitbreidingsgebied. Het ontwerp voorziet een oppervlakte van ca. 527,50m² aan bebouwing en verhardingen. Rekening houdend met de oppervlakte van het perceel, gelegen in woongebied (1560m²), bedraagt de footprint zo’n 33%. Dit is aanvaardbaar en in overeenstemming met de visie van de gemeente. Er resteert 67% van het perceel, gelegen in woongebied, wat ingericht zal worden als groenzone. Bijkomend voorzien de plannen geen wijziging in de zone van het perceel gelegen in woonuitbreidingsgebied waarop het bosdecreet van toepassing is.
Omwille van de aanwezige bebossing achteraan op het perceel en de te rooien boom werd er advies gevraagd aan dienst facilitair management. Zij verleende op 6 maart 2025 een voorwaardelijk gunstig advies, namelijk:
“Daar het de visie van de gemeente is om het groene karakater van onze gemeente te bewaren en zelfs maximaal te versterken, wensen we dit te bereiken door in eerste instantie de bestaande bomen zoveel mogelijk te behouden en te beschermen, en in tweede instantie door het aanplanten van extra bomen bij nieuwe projecten.
Deze aanvraag wordt dan ook gunstig geadviseerd, mits voldaan wordt aan volgende voorwaarden:
* Het bos gelegen achteraan op perceel Reuvoortweg 18 dient behouden te blijven. De bouwheer neemt ook de nodige flankerende maatregelen om dit bos maximaal te beschermen tegen alle nadelige invloeden van de geplande werken.
* Er dienen flankerende maatregelen te worden genomen ter bescherming van te behouden groen en bomen. Dit laatste houdt in dat:
> Er geen materialen gestapeld mogen worden binnen de kroonprojectie van de bomen,
> De grond niet verdicht mag worden binnen de kroonprojectie van de bomen
> Werken binnen de kroonprojectie tot het absolute minimum beperken,
> Geen aanhoging of afgraving binnen de kroonprojectie van de bomen,
> Indien verkeer nodig is binnen de kroonprojectie zal de bouwheer rijplaten voorzien om zo verdichting van de ondergrond te minimaliseren
> Er maatregelen genomen worden om de nadelige gevolgen van een eventuele bronbemaling tot het absolute minimum te beperken.
* Aanplanten van 1 streekeigen en/of klimaatrobuuste hoogstam boom van minstens 2de grootte in een maat niet kleiner dan 12-14 in de voortuin t.h.v. Reuvoortweg 18
* Aanplanten van 2 streekeigen streekeigen en/of klimaatrobuuste hoogstam bomen van minstens 2de grootte in een maat niet kleiner dan 12-14 in de achtertuin t.h.v. Reuvoortweg 18
* De verplicht aan te planten bomen dienen aangeplant te worden in het plantseizoen volgend op het voltooien van het hoofdgebouw
* De verplicht aan te planten bomen dienen allemaal aangeplant te worden op het perceel Reuvoortweg 18, kadastrale gegevens 3de afdeling sectie E nr. 961d.
* Er is een hergroeigarantie voor de verplicht aan te planten bomen, d.w.z. dat deze bomen bij een eventueel afsterven dienen vervangen te worden door eenzelfde streekeigen en/of klimaatrobuuste hoogstam boom van minstens 2de grootte in een maar niet kleiner dan 12-14
* De verplicht nieuw aan te planten bomen en de te behouden bomen kunnen in de toekomst enkel nog gerooid worden mits het bekomen van de nodige vergunningen.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.
Visueel-vormelijke elementen
De woning, het overdekte terras en de aansluitende fietsenstalling is een combinatie van open en gesloten volumes met accenten in het hout. De gevelafwerking is voorzien in een grijs genuanceerde crepie gecombineerd met gevelbekleding in antraciet aluminium en latwerk in natuurhout. Het buitenschrijnwerk is voorzien in het antraciet aluminium.
De architectuur is vrij strak en hedendaags en de gebruikte materialen zijn esthetisch verantwoord en duurzaam.
De bebouwing in de omgeving varieert sterk qua bouwstijl alsook materiaalgebruik. Bijgevolg zal het voorgestelde materiaalgebruik niet als storend ervaren worden in het straatbeeld.
Cultuurhistorische aspecten
Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar.
Bodemreliëf
Volgens de aanvraag wordt het bestaande reliëf niet gewijzigd.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
Door de aanvraag ontstaat geen bijkomende hinder.
Resultaten van het openbaar onderzoek
Er werden geen bezwaren ingediend.
Bespreking van de adviezen
• Het advies van Agentschap voor Natuur en Bos d.d. 3 maart 2025 is voorwaardelijk gunstig.
“De betreffende percelen zijn volgens het gewestplan gelegen in woon(uitbreidings)gebied. Het Bosdecreet is van toepassing op het achterste perceel 960F (circa 1500m²). Aangezien de huidige plannen geen wijzigingen in deze zone voorzien, verwijzen wij u voor de uiteindelijke beslissing door naar de bevoegde vergunningverlenende overheid.
Het Agentschap wil er wel op wijzen dat alle van nature in het wild levende vogelsoorten en vleermuizen in het Vlaamse Gewest beschermd zijn op basis van het Soortenbesluit van 15 mei 2009. De bescherming heeft onder meer betrekking op de nesten van de vogels en de rustplaatsen van de vleermuizen (artikel 14 van het Soortenbesluit). Voor aanvang van de afbraakwerken moet men er zich van vergewissen dat geen nesten van beschermde vogelsoorten beschadigd, weggenomen of vernield worden en nagaan of er vleermuizen aanwezig zijn. Als nesten of rustplaatsen in het gedrang komen dient de aanvrager contact op te nemen met het Agentschap voor Natuur en Bos via het algemeen e-mailadres van AVES.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.
• Het advies van de dienst facilitair management d.d. 6 maart 2025 is voorwaardelijk gunstig.
Zoals eerder aangehaald en besproken.
8. ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.
Gezien de sloop van de vrijstaande eengezinswoning en het vrijstaande bijgebouw op het naastliggend perceel (nr 20.) als vrijgesteld beschouwd kunnen worden, worden hier verder geen uitspraken over gedaan.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende voorwaarden op te leggen:
Stedenbouwkundige voorwaarden
Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar d.d. 10/03/2025 en volgt dit standpunt integraal.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het voorwaardelijk afleveren van de omgevingsvergunning aan Moldovan Elena en Saelen Stein wonende te Heidebloemstraat 25 te 3520 Zonhoven voor het bouwen van een vrijstaande eengezinswoning, het aanleggen van verhardingen en een zwembad, bouwen van een bijgebouw, het kappen van een boom en het slopen van de woning en het bijgebouw op nr. 20, gelegen te Reuvoortweg 18 en 20 kadastraal gekend als afdeling 3 sectie E nrs. 960G, 960F en 961D.
Volgende voorwaarden worden opgelegd: