2025_CBS_00349 - OMV - Vergunning - Daalheideweg 16 - 2024/00295 - Goedkeuring

VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Dossiernummer:    2024/00295

Referentie omgevingsloket:    OMV_2024167817

De aanvraag, ingediend door de heer Jens Janssen wonende te Daalheideweg 16 te 3520 Zonhoven, werd ontvangen op 26/12/2024 en op 29/01/2025 ontvankelijk en volledig verklaard.

De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Daalheideweg 16, kadastraal gekend als afdeling 2 sectie D nr. 130L36.

De aanvraag gaat over het verbouwen van een bestaande halfopen eengezinswoning, het slopen van constructies en het bouwen van een vrijstaand bijgebouw.

De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).

1.    STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS

    De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied.

De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.

De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een ruimtelijk uitvoeringsplan.

De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.

Volgende verordeningen zijn van kracht:

•    algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, .... goedgekeurd op 10 februari 2023.

2.    HISTORIEK

    Volgende dossiers zijn relevant: 

•    Stedenbouwkundige vergunning (1963/00084) voor het bouwen van een tweewoonst - goedgekeurd op 07/05/1963.

•    Stedenbouwkundige vergunning (1969/00220) voor het bouwen van een garage-bergplaats - geweigerd op 18/12/1969.

•    Stedenbouwkundige vergunning (2001/08558) voor het bouwen van een veranda. - goedgekeurd op 05/02/2001.

3.    BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG

    Beschrijving van de plaats & omgeving

Het perceel bevindt zich aan de Daalheideweg, een gemeenteweg in Zonhoven, in de zuidoostelijke buitenrand van de gemeente. 

De nabije omgeving bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande en halfopen eengezinswoningen, opgericht met 1 of 2 bouwlagen onder zowel hellende als platte daken. De woningen zijn voornamelijk afgewerkt met een gevelsteen in diverse tinten en texturen.

Het links aanpalend perceel is bebouwd met een halfopen eengezinswoning, opricht met 1 bouwlaag onder een hellend dak. Het rechts aanpalend perceel is bebouwd met een halfopen eengezinswoning, opgericht met twee bouwlagen onder een hellend dak. Het perceel van de aanvraag is bebouwd met een halfopen eengezinswoning opgericht in 1963. De woning werd gelijktijdig opgericht met de naastliggende halfopen eengezinswoning, ingeplant op 8m uit de voorste perceelsgrens en op 5,29m uit de linker perceelsgrens. De woning werd opgericht met een bouwbreedte van 6,87m en een bouwdiepte van 8m. Gelijktijdig met de woning werd er een garage en berging opgericht op ca. 4m achter de achtergevel van de woning en tegen de rechter perceelsgrens met een breedte van 5,27m en een diepte van 5,80m. Uit plannen van 1980 waarover wij beschikken blijkt dat er een verbinding werd gemaakt tussen de woning en de vrijstaande garage, wat de totale vergund geachte bouwdiepte brengt op 17,68m. In 2001 werd er een veranda tegen de linkerzijde van de garage aangebouwd met een breedte van 2,90m en een diepte van 5,20m. Er werden, zonder vergunning, twee vrijstaande bijgebouwen opgericht met een oppervlakte van respectievelijke 61,58m² en 11,23m². Tot slot werden er verhardingen aangelegd, deels zonder vergunning, zoals een oprit, een toegangspad en een terras. 

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag gaat over het verbouwen en uitbreiden van een bestaande halfopen eengezinswoning, het slopen van vrijstaande constructies en het bouwen van een vrijstaand bijgebouw. 

De vrijstaande bijgebouwen achteraan het perceel met een oppervlakte van respectievelijk 61,58m² en 11,23m² zullen gesloopt worden. Gezien het niet vergunde constructies betreft is de sloop hiervan niet vergunningsplichtig. We zullen hierover dan ook geen verdere uitspraken doen. 

Het hoofdvolume van de halfopen eengezinswoning, met een bouwbreedte van 6,87m en een bouwdiepte van 8m, blijft behouden. De inplanting op 8m uit de voorste perceelsgrens, op 5,29m uit de linker perceelsgrens en op de rechter perceelsgrens blijft eveneens behouden. Het hoofdvolume werd opgericht met 2 bouwlagen onder een hellend dak met een kroonlijsthoogte van 5,85m en een nokhoogte van 9,95m ten opzichte van het maaiveld. Deze hoogtes blijven ook behouden daar men ervoor kiest om het dak langs de binnenzijde te isoleren. De bestaande achterbouw, zijnde de oorspronkelijk vrijstaande garage, de verbinding tussen de woning en de garage en de veranda, zullen gesloopt worden en op dezelfde plaats terug opgebouwd worden. De achterbouw wordt opgericht met 1 bouwlaag onder een plat dak met een dakrandhoogte van 3,30m ten opzichte van het maaiveld. De aanbouw wordt voorzien van een maximale bouwbreedte van 6,87m en een bouwdiepte van 9,68m, wat de totale bouwdiepte van de woning op het gelijkvloers brengt op 17,68m. Aan de linkerzijde van de woning wordt een carport voorzien voor het stallen van twee voertuigen (achter elkaar). De carport wordt opgericht tegen de linkerzijgevel, op 1,29m uit de linker perceelsgrens en op 7m uit de voorste perceelsgrens. De carport heeft een breedte van 4m en een diepte van 13,56m. De eerste 5,96m is voorzien van een gesloten gemetste muur aan de linkerzijde, nadien betreft dit een open constructie wat zorgt voor de connectie met de tuin. De carport wordt opgericht met een plat dak met een dakrandhoogte van maximaal 2,70m ten opzichte van het maaiveld. De carport springt 1m naar voor ten opzichte van de voorgevel, dit zodat de toegang tot de voordeur ook overdekt is. 

Behoudens de woning, de aanbouw en de carport wordt er ook een vrijstaande tuinberging opgericht op 5,40m achter de achtergevel en tegen de linker perceelsgrens. De tuinberging wordt opgericht met 1 bouwlaag met een plat dak met een dakrandhoogte van 3,25m ten opzichte van het maaiveld. De tuinberging heeft een bouwbreedte van 5,30m en een bouwdiepte van 7m. 

De gevelafwerking van de woning, de aanbouw, de carport en de vrijstaande tuinberging is voorzien in een wit geverfde gevelsteen gecombineerd met buitenschrijnwerk in grijs/zwart aluminium en dorpels in natuursteen. 

De woning wordt intern op het gelijkvloers voorzien van een inkom, bureau, toilet, berging, bijkeuken en een open leefruimte met keuken. Op de verdieping voorziet men twee slaapkamers, een badkamer en apart toilet. 

Tot slot zal men al de bestaande verhardingen slopen en opnieuw aanleggen. 

Men voorziet een inrit met een breedte van 4m ter hoogte van de voorste perceelsgrens, die toegang geeft tot de carport, uitgevoerd in waterdoorlatende klinkerverharding. Vanuit de inrit wordt, in de voortuin, een insteekparking voorzien met een oppervlakte van 18m², uitgevoerd in waterdoorlatende klinkerverharding. Aansluitend op de carport, ter hoogte van de leefruimte voorziet men een terras met een oppervlakte van 34,27², uitgevoerd in waterdoorlatende klinkerverharding. Vanuit het terras wordt een looppad naar de tuinberging aangelegd, over een lengte van 4m, eveneens in waterdoorlatende klinkerverharding. Op de laterale en achterste perceelsgrenzen voorziet men een haag met draadafsluiting met een hoogte van 2m. In de achteruitbouwstrook (voortuin) voorziet men geen omheining.

4.    RAADPLEGING EIGENAARS AANPALENDE PERCELEN 

    Het dossier werd volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.

Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.

Aangezien de aanvraag gaat over de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werden de betrokken aanpalende eigenaars aangeschreven per beveiligde zending met de vraag hun standpunt kenbaar te maken binnen de 30 dagen.

5.    ADVIEZEN

    Aan volgende adviesverlener werd advies gevraagd:

Dienst Water en Domeinen provincie Limburg.

6.    EFFECTEN OMGEVING

    Project-MER

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

Stikstofdecreet

Voor een eengezinswoning, kunnen we uitgaan van ongeveer 2920 vervoersbewegingen per jaar (4 personen x 2 vervoersbewegingen/persoon x365 dagen/jaar= 2920 jaarlijkse vervoersbewegingen). Dit is minder dan 70.000 jaarlijkse vervoersbewegingen (VITO tabel 3, licht verkeer, KDW =6 en afstand = 0). Dit betekent dat zelfs indien een huis op het meest kritische habitat gebouwd wordt, de impact van het verkeer nog niet zal zorgen voor een overschrijding van de 1% de minimis. We kunnen bijgevolg met absolute zekerheid besluiten dat de impactscore voor het verbouwen van deze eengezinswoning, voor wat betreft mobiliteit, lager is dan 1%.

7.    INHOUDELIJKE BEOORDELING

    Decretale beoordelingselementen

In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Daalheideweg een voldoende uitgeruste openbare weg is.

De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.

De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.

Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.

Zonering

Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.

Waterparagraaf

Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.

Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023.  De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.

Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte, maar ligt wel deels in pluviaal overstromingsgebied. 

De aanvraag werd voor advies overgemaakt aan de Dienst Water en Domeinen provincie Limburg. Op 26/02/2025 verleende zij een voorwaardelijk gunstig advies, namelijk: 

“DOSSIER: HET VERBOUWEN VAN EEN BESTAANDE HOB ÉÉNGEZINSWONING, E.A. 

DEEL 1 INLICHTINGENFICHE 

Ligging van het perceel: 

kadaster: gemeente Zonhoven, afdeling 2, sectie D, nr. 130L36 

adres: Daalheideweg 16 

gelegen in een pluviaal overstromingsgebied 

Waterloop en machtiging 

stroomgebied van de onbevaarbare waterlopen: ZUSTERKLOOSTERBEEK, nummer 208, categorie: 2de 

watering: neen 

DEEL 2 WATERADVIES I.V.M. DE WATERTOETS 

(art. 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid, gecoördineerd op 15 juni 2018) 

1 Beschrijving van het watersysteem 

Het betreft een activiteit binnen het stroomgebied van een onbevaarbare waterloop van 2de categorie. 

Het perceel is volgens het gewestplan gelegen in woongebied 

Het perceel is daarenboven gelegen in: 

o het bekken van de Demer 

o het deelbekken Midden-Demer 

2 Waterplannen 

Het stroomgebiedbeheerplan van de Schelde is van toepassing. 

3 Toetsen aan de doelstellingen decreet integraal waterbeheer, gecoördineerd op 15 juni 2018 – artikel 1.2.2 

De adviesvraag handelt over de richtlijn gewijzigd overstromingsregime. 

Het perceel is gelegen in een pluviaal overstromingsgebied of aan de rand ervan : het kritisch overstromingspeil bedraagt 57m35 TAW. Het peil van de weg ter hoogte van de inrit bedraagt 57m44 TAW. 

Er mag gebouwd worden omdat de berging die verloren gaat, beperkt blijft en er dus geen bijkomende schade veroorzaakt wordt aan derden of aan het watersysteem voor zover voldaan wordt aan de onderstaande constructievoorwaarden: 

Het vloerpeil moet minstens 10 cm boven het kritisch overstromingspeil gelegen zijn (i.e. 1 cm boven de as van de weg). 

Geen openingen in de constructie (in buitenmuren en bodem) mogen voorzien worden onder het kritisch overstromingspeil plus 10 cm. 

Kelders en ondergrondse garages moeten waterdicht worden uitgevoerd. 

Niet-waterdichte doorvoer van nutsleidingen en andere leidingen onder het kritisch overstromingspeil is verboden. 

Inspectieputten op rioleringen, ontluchtingssystemen moeten waterdicht afgeschermd worden of opgesteld worden boven het kritisch overstromingspeil. 

Ondergrondse tanks moeten verankerd worden tegen opwaartse druk, bijvoorbeeld d.m.v. een betonnen voetplaat of dekplaat. 

Elektrische installaties die niet waterdicht afgeschermd zijn, moeten 10 cm boven het kritisch overstromingspeil opgesteld worden. 

Aansluitingen op de riolering moeten afgeschermd worden met een terugslagklep en eventueel met een eigen pompinstallatie. 

Kruipkelders onder het kritisch peil moeten overstroombaar blijven. 

Ophoging van het perceel moet beperkt blijven tot het gebouw zelf met een randzone van 3 m rond het gebouw die in helling aansluit bij het niet-opgehoogde gedeelte. Ophoging van een inrit van maximaal 3 m breed is toegestaan. De ophoging mag er niet toe leiden dat water wordt afgevoerd naar lager gelegen aanpalende percelen. 

Alleen waterdoorlatende verhardingen zijn toegelaten. Er kan hierop enkel uitzondering gemaakt worden indien om technische redenen geen waterdoorlatende verharding mogelijk is 

DEEL 3 CONCLUSIES ONDERZOEK WATERBEHEERDER 

Uit de toepassing van de nadere regels voor de toepassing van de watertoets bij besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006, en latere wijzigingen, is gebleken dat het verbouwen van een bestaande HOB ééngezinswoning, e.a. een verandering van de toestand van watersystemen (of bestanddelen ervan) tot gevolg heeft. Deze verandering heeft geen betekenisvol schadelijk effect op het watersysteem voor zover de bovenstaande constructievoorwaarden worden opgenomen in de vergunning. 

Het wateradvies is dan ook voorwaardelijk gunstig.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden. 

De plannen geven aan dat voor de te verbouwen en uit te breiden woning, carport en tuinberging met een totale horizontale dakoppervlakte van 188,90m² (oppervlakte van de tuinberging gehalveerd omwille van groendak met een buffercapaciteit van minimaal 50l/m²) een hemelwaterput voorzien wordt met een inhoud van 10.000 liter en recuperatie van het hemelwater voor toiletten, een buitenkraan, een binnenkraan en een wasmachine. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een open infiltratievoorziening met volgens de plannen een oppervlakte van 16,035m² en een volume van 5.535 liter, waarmee men voldoet aan de verordening.

De verordening is niet van toepassing op de aanleg van de voorziene verhardingen. Het hemelwater dat op de verharding valt, wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren.

Natuurtoets

Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.

Erfgoed- & Archeologietoets

Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.

Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De bestaande woonfunctie blijft behouden en is functioneel inpasbaar op deze locatie.

Mobiliteitsimpact

Het ontwerp voorziet een inrit met een breedte van 4m die toegang geeft tot een carport waar men twee voertuigen kan stallen. De breedte van de inrit is aanvaardbaar omdat er geen aparte toegang naar de voordeur wordt voorzien vanuit de voorste perceelsgrens. Vanuit de inrit wordt bijkomend in de voortuin een bezoekersparking aangelegd. Hierdoor kunnen we stellen dat het stallen van voertuigen geheel op eigen terrein kan gebeuren. De last van het autobezit wordt dan ook niet afgeschoven op het openbaar domein. Dit is in overeenstemming met de visie en de gehanteerde parkeernormen van de gemeente Zonhoven.

Schaal

De huidige bouwdiepte, bouwbreedte en bouwhoogte blijven behouden, uitgezonderd de carport tegen de linkerzijde van de woning, ingeplant op 1,29m uit de linker perceelsgrens en 1m voor de voorgevel. De bebouwing in de directe omgeving varieert sterk qua bouwdiepte, bouwhoogte alsook materiaalgebruik. Rekening houdend met de gevarieerde bebouwing in de directe omgeving en het behoudt van de bouwhoogte, zal het voorgestelde ontwerp niet als storend ervaren worden in het straatbeeld.

Ruimtegebruik en bouwdichtheid

De huidige functie als eengezinswoning blijft behouden, wat zorgt voor het behoud van een minimale bouwdichtheid en is bijgevolg aanvaardbaar op deze locatie. 

De aanvraag voorziet 207,45m² aan bebouwing en 80,26m² aan verhardingen. Dit brengt de totale verharding/bebouwing op 287,71m². Rekening houdend met de oppervlakte van het perceel (994m²) bedraagt de footprint zo’n 29%, dit is aanvaardbaar en in overeenstemming met de visie van de gemeente Zonhoven. Er resteert zo’n 70% van het terrein wat ingericht zal worden als groene ruimte. De footprint in de voortuin bedraagt zo’n 50%, ook dit is aanvaardbaar en in overeenstemming met de visie van de gemeente Zonhoven.

Visueel-vormelijke elementen

De gevelafwerking van de woning, de aanbouw, de carport en de vrijstaande tuinberging is voorzien in een wit geverfde gevelsteen gecombineerd met buitenschrijnwerk in grijs/zwart aluminium en dorpels in natuursteen. De bebouwing in de omgeving varieert sterk qua bouwstijl alsook materiaalgebruik. Bijgevolg zal het voorgestelde materiaalgebruik niet als storen ervaren worden in het straatbeeld.

Cultuurhistorische aspecten

Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar.

Bodemreliëf

Volgens de aanvraag wordt het bestaande reliëf niet gewijzigd.

Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen

De aanvraag creëert voldoende woonkwaliteit en gebruiksgenot voor de bewoners. Door de aanvraag ontstaat geen bijkomende hinder.

Resultaten van de raadpleging van de eigenaars van de aanpalende percelen

Er werd geen reactie ontvangen van de eigenaars van de aanpalende percelen.

Bespreking van de adviezen

•    Het advies van Dienst Water en Domeinen provincie Limburg d.d. 26 februari 2025 is voorwaardelijk gunstig.

Zoals aangehaald en besproken onder de titel waterparagraaf.

8.    ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.

Gezien de sloop van de niet vergunde vrijstaande bijgebouwen, niet vergunningsplichtig is, worden hier verder geen uitspraken over gedaan.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert de volgende voorwaarde op te leggen:

Stedenbouwkundige voorwaarde

•    Het advies van de Provincie Limburg, Dienst water en domeinen, moet gevolgd worden.