VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Dossiernummer: 2024/00287
Referentie omgevingsloket: OMV_2024166932
De aanvraag, ingediend door mevrouw Birsen Okul wonende te Rozenstraat 22 te 3520 Zonhoven, werd ontvangen op 18/12/2024 en op 13/01/2025 ontvankelijk en volledig verklaard.
De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Vinkenhof 13, kadastraal gekend als afdeling 1 sectie B nr. 1213L.
De aanvraag gaat over het bouwen van een halfopen eengezinswoning en carport.
De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).
1. STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS
De locatie van de aanvraag is volgens de gedeeltelijke wijziging van het gewestplan op 6 oktober 2000 gelegen in woongebied.
De locatie van de aanvraag is gelegen binnen het bijzonder plan van aanleg B.P.A. HALVEWEG-BESKENSSTRAAT, goedgekeurd op 15 juni 2006.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een ruimtelijk uitvoeringsplan.
Het project maakt deel uit van de goedgekeurde verkaveling 1215.B.874.2 goedgekeurd op 22 november 2016, het betreft lot 6.
Volgende verordeningen zijn van kracht:
• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, .... goedgekeurd op 10 februari 2023.
2. HISTORIEK
Volgende dossiers zijn relevant:
• Verkavelingsvergunning (1215.B.874.2) voor het verkavelen tot 14 bouwloten, 1 openbaar domein (x), 1 pest (y) en 1 rest (z). - goedgekeurd op 22/11/2016.
3. BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG
Beschrijving van de plaats & omgeving
Het perceel bevindt zich langs het Vinkenhof, een gemeenteweg ten noordwesten van het centrum.
De omgeving bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande en halfopen eengezinswoningen. De bebouwing bestaat uit twee bouwlagen onder zowel hellende als platte daken. De gevels zijn afwerkt met een gevelsteen in diverse tinten en texturen.
Het perceel van de aanvraag is onbebouwd.
Het perceel heeft een breedte van 13,50m en een diepte van 30m. De oppervlakte bedraagt dan ook 405m².
Op de aangrenzende percelen zijn de werken reeds gestart voor de oprichting van een halfopen eengezinswoning. Beide woningen zullen uitgevoerd worden met 2 bouwlagen en een plat dak.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag gaat over het bouwen van een halfopen eengezinswoning en carport.
De woning wordt ingeplant op 11,40m achter de rooilijn / voorste perceelgrens, tegen de linker perceelgrens en op 5m van de rechter perceelgrens.
De inplanting is te wijten aan de oversteek van het verdiep op 0,60m voor de voorgevel van het gelijkvloers.
Op het gelijkvloers bedraagt de bouwbreedte 8,50m en de bouwdiepte 11m. De verdieping die 0,60m oversteekt t.o.v. het gelijkvloers heeft een bouwbreedte van 6m en een bouwdiepte van 11,60m. Het verdiep wordt ingeplant op 2,50m van de linker perceelgrens.
De woning wordt uitgevoerd met een plat dak. De dakrandhoogte is deels gelegen op 3,55m en deels op 6,74m ten opzichte van het maaiveld.
Het gabarit van de woning sluit aan op dit van de woning op het linker aangrenzende perceel.
De gevelafwerking van de woning is voorzien in een licht grijze gevelsteen.
In de voortuin, tegen de rooilijn / voorste perceelgrens en tegen de linker perceelgrens wordt een carport opgericht.
De carport heeft een bouwbreedte van 6,15m en een bouwdiepte van 6,50m (= 39,98m²).
Net als de woning wordt de carport uitgevoerd met een plat dak. De dakrandhoogte is gelegen op 3m ten opzichte van het maaiveld.
Het gabarit van de carport sluit aan op dit van de carport op het linker aangrenzende perceel.
De palen van de carport worden voorzien in hout, de dakrand wordt uitgevoerd in licht grijze gevelsteen.
Behoudens de woning en de carport worden er ook verhardingen voorzien.
In de voortuin wordt een toegangspad vanaf de rooilijn / voorste perceelgrens tot de woning aangelegd. Het pad wordt uitgevoerd in waterdoorlatende klinkers en heeft een oppervlakte van 21,16m².
Aan de achterzijde van de woning wordt een niet-overdekt terras aangelegd in waterdoorlatende klinkers. Het heeft een oppervlakte van 17m².
4. OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.
Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 23 januari 2025 t.e.m. 21 februari 2025.
De reden voor het openbaar onderzoek is de volgende:
De aanvraag wijkt af van volgende verkavelings- en BPÄ-voorschriften:
- Inplanting:
De BPA-voorschriften stellen dat de voorgevel ingeplant dient te worden op 12 meter van de voorste perceelsgrens.
De aanvraag voorziet een oversteek op het eerste verdiep van 0,60 meter, waardoor de inplanting van de voorgevel gelegen is op 11,40m achter de voorste perceelgrens.
- Overbouwingen:
De BPA-voorschriften stellen dat overbouwingen ten aanzien van de maximale bouwoppervlakte niet zijn toegelaten.
De aanvraag voorziet een oversteek op het eerste verdiep van 0,60m ten opzichte van de voorgevel.
- Draadafsluiting met haagbeplanting:
De BPA-voorschriften stellen dat een tuinmuur verplicht is binnen een zone van 1m van de voorste perceelgrens en op de laterale perceelgrenzen. De tuinmuur dient uitgevoerd in vol metselwerk gelijkwaardig en in harmonie met het gevelmateriaal. De hoogte bedraagt 1,80m (afwijkende toegestaan van max. 10%) ten opzichte van de as van de weg.
De aanvraag voorziet ter hoogte van de zijdelingse en de achterste perceelgrens een draadafsluiting met haagbeplanting met een hoogte van 1.80m (= 1,95m ten opzichte van de as van de weg).
5. ADVIEZEN
Aan volgende adviesverleners werd advies gevraagd:
Agentschap voor Natuur en Bos
Fluvius.
6. EFFECTEN OMGEVING
Project-MER
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
Stikstofdecreet
Voor een eengezinswoning, kunnen we uitgaan van ongeveer 2920 vervoersbewegingen per jaar (4 personen x 2 vervoersbewegingen/persoon x365 dagen/jaar= 2920 jaarlijkse vervoersbewegingen). Dit is minder dan 70.000 jaarlijkse vervoersbewegingen (VITO tabel 3, licht verkeer, KDW =6 en afstand = 0). Dit betekent dat zelfs indien een huis op het meest kritische habitat gebouwd wordt, de impact van het verkeer nog niet zal zorgen voor een overschrijding van de 1% de minimis. We kunnen bijgevolg met absolute zekerheid besluiten dat de impactscore van de bouw van deze eengezinswoning, voor wat betreft mobiliteit, lager is dan 1%.
7. INHOUDELIJKE BEOORDELING
Decretale beoordelingselementen
In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat het Vinkenhof een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.
Zonering
Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in individueel te optimaliseren buitengebied. Er is reeds riolering aanwezig waardoor er geen septische put voorzien moet worden.
Waterparagraaf
Hemelwaterverordening
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 10 februari 2023, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
De plannen geven aan dat voor de nieuw op te richten woning, met een horizontale dakoppervlakte van 97,1m², een hemelwaterput wordt voorzien met een inhoud van 7 500 liter en recuperatie van het hemelwater voor alle toiletten, aansluiting voor een wasmachine, een dienstkraan (poetswater) en een buitenkraan (tuinbesproeiing).
De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een open infiltratievoorziening met een opvangcapaciteit van 2 250 liter (minimaal vereist 2 215 liter) en een infiltratieoppervlakte van 7,5m² (minimaal vereist 5,37m²).
De oppervlakte en het volume van de voorzieningen voldoen aan de verordening.
Om het hemelwater volledig te laten infiltreren op eigen terrein dient de infiltratievoorziening (wadi) ingeplant te worden op minimum 1m van de perceelgrenzen. Dit zal als voorwaarde worden opgenomen in de vergunning.
Het hemelwater van de carport kan op natuurlijke wijze op eigen terrein infiltreren in de groenzone. De betreffende groenzone heeft een oppervlakte van minstens 1/4de van de afwaterende oppervlakte en watert niet af naar omliggende percelen of het openbaar domein.
De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de (overige) voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren door het gebruik van waterdoorlatende materialen en/ of kan afwateren in de aangrenzende groenzones.
De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening. Gezien de aanvraag voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze ook de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.
Watertoets
Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.
Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006, en latere wijzigingen, legt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets.
De watertoets is een onderzoek van de vergunningverlenende overheid naar mogelijke schadelijke effecten op het watersysteem die veroorzaakt kunnen worden door het aangevraagde project.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid moet geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening.
Natuurtoets
Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.
Erfgoed- & Archeologietoets
Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².
Afwijkingsbepalingen
De VCRO voorziet verschillende afwijkingsbepalingen. Er kan enkel toepassing worden gemaakt van deze afwijkingen op gemotiveerd verzoek van de vergunningsaanvrager.
Er worden afwijkingen gevraagd conform art. 4.4.9/1. van de VCRO gezien het BPA waarbinnen de aanvraag zich situeert op het ogenblik van indiening van de aanvraag ouder is dan 15 jaar. Hierdoor kan er afgeweken worden van de stedenbouwkundige voorschriften van dit BPA. De stedenbouwkundige voorschriften van het BPA vormen een aanvulling op de gebiedsaanduidingen opgesomd in art. 4.4.9/1. VCRO en de gevraagde afwijkingen betreffen geen wegenis, openbaar groen of erfgoedwaarden, waardoor de afwijkingsmogelijkheid van toepassing is. De verdere beoordeling van de gevraagde afwijkingen gebeurt onder de beoordeling van de goede ruimtelijke ordening.
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
De aanvraag is gelegen in een goedgekeurde verkaveling die verwijst naar de voorschriften van het BPA. De aanvraag voldoet grotendeels aan de voorschriften van het BPA. Gezien de voorschriften de criteria van een goede ruimtelijke ordening weergeven, stemt de aanvraag hiermee overeen, met uitzondering van de gevraagde afwijkingen:
De BPA-voorschriften stellen dat de voorgevel ingeplant dient te worden op 12m van de voorste perceelsgrens. Tevens zijn overbouwingen ten aanzien van de maximale bouwoppervlakte niet toegelaten.
De aanvraag voorziet een oversteek op het eerste verdiep van 0.60m ten opzichte van de voorgevel. Hierdoor is de inplanting van de voorgevel gelegen op 11,40m achter de voorste perceelgrens.
De oversteek betreft louter een architecturale ingreep om tot een mooiere, niet monotone of vlakke voorgevel te komen.
De maximale vloerterreinindex wordt niet overschreden.
Tevens werd een vergelijkbare afwijking goedgekeurd voor het linker aangrenzende perceel. Gezien de woning aansluit op deze van het linker aangrenzende perceel zullen beide woningen visueel een geheel vormen. De oversteek en de inplanting zullen niet als storend ervaren worden in het straatbeeld.
Er kan akkoord gegaan worden met de gevraagde afwijkingen.
De verkavelingsvoorschriften BPA-voorschriften stellen dat een tuinmuur verplicht is binnen een zone van 1m van de voorste perceelgrens en op de laterale perceelgrenzen. De tuinmuur dient uitgevoerd in vol metselwerk gelijkwaardig en in harmonie met het gevelmateriaal. De hoogte bedraagt 1,80m (afwijkende toegestaan van max. 10%) ten opzichte van de as van de weg.
De aanvraag voorziet ter hoogte van de zijdelingse en de achterste perceelgrens een draadafsluiting met haagbeplanting met een hoogte van 1.80m (= 1,95m ten opzichte van de as van de weg). Ter hoogte van de voorste perceelgrens wordt geen afsluiting voorzien.
De voorziene draad met haagbeplanting geeft een groener karakter aan het bouwkavel alsook aan de omgeving. Aangezien de gemeente een landelijke gemeente betreft met veel groen in het straatbeeld is de voorgestelde afwijking aanvaardbaar.
De aanvraag creëert voldoende woonkwaliteit en gebruiksgenot voor de bewoners.
Rekening houdend met de maximaal toegestane footprint volgens de verkavelings- en BPA-voorschriften is het gevraagde aanvaardbaar.
De gemeente Zonhoven streeft ernaar het groene karakter van de gemeente niet alleen te behouden maar ook te versterken.
Om die reden wordt bij elk nieuwbouwproject de aanplant van min. 1 hoogstamboom per 400m² gevraagd. Er zal dan ook als voorwaarde worden opgenomen dat rekening houdend met de oppervlakte van het perceel (405m²), 1 inheemse, streekeigen en/of klimaatrobuuste boom van minstens 2de grootte dient aangeplant te worden. Om ook het groene straatbeeld te versterken moet deze boom aangeplant worden in de voortuin.
Bij eventuele sterfte dient de aanplant herhaald te worden.
Resultaten van het openbaar onderzoek
Er werden geen bezwaren ingediend.
Bespreking van de adviezen
• Het advies van Fluvius d.d. 22 januari 2025 is gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig, nl.:
“Voor sloop, bouwen of verbouwen van een eengezinswoning, waarvan het perceel ligt op een goedgekeurde verkaveling, geeft Fluvius voor elektriciteit geen specifiek advies. Voor meer info verwijzen we naar onze website www.fluvius.be.
Voor riolering geven we volgend advies:
Adviesverlening RIOLERING voor uw project te ZONHOVEN, Vinkenhof 13.
Naar aanleiding van uw aanvraag over de stedenbouwkundige vergunning voor bovenvermeld project geven we volgend advies voor riolering.
Dit advies handelt over de technische aansluitbaarheid op het openbaar rioleringsnetwerk indien aanwezig. Dit desbetreffende perceel is aansluitbaar via de bestaande huisaansluitputjes op de bestaande riolering ter hoogte van de aanpalende straat. De Fluvius-aansluitingsvoorwaarden voor o.a. diepte, diameter en locatie, zijn terug te vinden op www.fluvius.be.
Aansluiten op de huisaansluitputjes
De aansluitputjes voor hemelwaterafvoer (=RWA) en vuilwaterafvoer (=DWA) werden reeds geplaatst.
Hierop kan het private afvoerstelsel met respectievelijk hemelwater (RWA-putje) en vuilwater (op DWA-putje) pas lozen na het indienen van een aansluitingsaanvraag bij Fluvius. Dit kan online via www.fluvius.be.
Men dient hierbij extra aandachtig te werk te gaan zodat de lozing van hemelwater (=RWA) effectief via het hemelwaterputje (grijze schacht en deksel met “regenwater”-inscriptie) gebeurt en de lozing van vuilwater (=DWA) effectief via het vuilwaterputje (roodbruine schacht en deksel met “vuilwater”-inscriptie).
Daarnaast dient u voor wat betreft riolering uiteraard te voldoen aan alle geldende gewestelijke, provinciale en gemeentelijke wettelijke bepalingen dienaangaande. Fluvius doet hierop geen nazicht.
Dit advies doet geen uitspraak over of nazicht op de ontworpen riolering op het privé-gedeelte.
Via https://www.vmm.be/data/zonering-en-uitvoeringsplan kan u eenvoudig nakijken in welke cluster het perceel zich bevindt en de daaraan gekoppelde verplichtingen inzake septische putten.
Als voor uw bouwproject een (her-)aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel noodzakelijk is, dient u zo snel als mogelijk na het bekomen van de bouwvergunning een aanvraag tot aansluiting op het openbaar rioleringsnetwerk aan te vragen.
Dit kan online via www.fluvius.be. Dit is belangrijk om verloren kosten te vermijden daar wij de locatie en diepte van de aansluiting pas kunnen garanderen na realisatie van de aansluiting op openbaar domein.
Alleen Fluvius of een door ons aangestelde uitvoerder zorgt voor de realisatie van het gedeelte van de aansluiting op het openbaar domein.
Keuring privéwaterafvoer
Elke rioleringsaansluiting op het openbaar rioleringsstelsel dient een keuring van de privéwaterafvoer te ondergaan conform de wettelijke bepalingen (oa Algemeen Waterverkoopreglement en ministerieel besluit voor de keuring).
Enkel de door Fluvius erkende keurders komen voor deze keuring in aanmerking (zie website: Keuring riolering | Fluvius).
Als de privériolering niet correct en volledig volgens de wettelijke bepalingen werd uitgevoerd, zelfs als dit niet expliciet door de stedenbouwkundige vergunning werd opgelegd, behoudt Fluvius zich het recht voor om de aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel van dit perceel te schorsen.
Alvast bedankt om zo spoedig mogelijk uw aansluitingsaanvraag in te dienen.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.
• Agentschap voor Natuur en Bos heeft op 25 februari 2025 aangegeven dat ze geen advies gaan verstrekken.
8. ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende voorwaarden op te leggen:
Stedenbouwkundige voorwaarden
Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar d.d. 07/03/2025 en volgt dit standpunt integraal.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het voorwaardelijk afleveren van de omgevingsvergunning aan mevrouw Birsen Okul wonende te Rozenstraat 22 te 3520 Zonhoven voor het bouwen van een halfopen eengezinswoning en carport, gelegen te Vinkenhof 13 kadastraal gekend als afdeling 1 sectie B nr. 1213L.
Volgende voorwaarden worden opgelegd:
Stedenbouwkundige voorwaarden