2025_CBS_00354 - OMV - Ongunstig advies tegen het beroep ingediend tegen omgevingsvergunning 2024/00150 - Grote Hemmenweg 55 - Goedkeuring

Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het schrijven van de provincie Limburg van 06/02/2025, nl.:

“Hierbij deel ik u mee dat het beroep van mevrouw Vandekerkhof Nele, ingesteld tegen de beslissing d.d. 2024-12-17, van het college van burgemeester en schepenen van Zonhoven, waarbij aan mevrouw Vandekerkhof Nele, Grote Hemmenweg 52, 3520 Zonhoven en aan de heer Vaes Andy, Grote Hemmenweg 52, 3520 Zonhoven, een weigering afgegeven werd, voor het project ‘Bouwen van een ééngezinswoning met zorgwoning’, ter plaatse Grote Hemmenweg 55, 3520 Zonhoven, als administratief volledig en ontvankelijk wordt beschouwd. Het onderzoek van het beroep wordt heden gestart.”

Het beroep werd ingediend en opgeladen via het omgevingsloket.
Het college van burgemeester en schepenen werd verzocht om advies uit te brengen over het ingediende beroep binnen een termijn van 50 dagen.

Volgende argumentatie werd gevoegd bij het beroepsdossier:

“Geachte heer gouverneur
Geachte leden van de Deputatie

Op de beslissing van het College van Burgemeester en Schepenen van de stad Zonhoven, mij meegedeeld in mail via het omgevingsloket op 19.12.2024, werd de stedenbouwkundige vergunning geweigerd.

Ik teken bijgevolg binnen de wettelijke termijn van 30 dagen na ontvangst beroep aan tegen deze beslissing, en wel om de volgende redenen :

Allereerst moet één ding rechtgezet worden: de gemeente spreekt over het bouwen van een “meergezinswoning / eengezinswoning met zorgfunctie”. Deze formulering is niet correct. De aanvraag handelt over de “bouw van een eengezinswoning met zorgfunctie”. Eerder werd een aanvraag ingediend en geweigerd voor de bouw van een meergezinswoning. Huidige aanvraag is een nieuwe aanvraag en enkel voor de bouw van een eengezinswoning met zorgfunctie, niet meer en niet minder. De zorgfunctie is bestemd voor de ouders van de bouwheer respectievelijk 66 en 67 jaar. De nabestemming is niet gedefinieerd, maar indien de ouders nog 20 jaar leven kan de bouwheer bijna zelf onderwerp zijn van de zorgfunctie. Tot dan is de ruimte ook beschikbaar voor de opgroeiende kinderen van de bouwheer.

Het ontwerp is gelegen binnen het BPA Dorpsstraat – Kleine Hemmen – Kremerstraat – Grote Hemmen en dateert van 11/07/2006 en is dus ouder dan 15 jaar, de onderliggende bestemming is woongebied. Het ontwerp wijkt op enkele punten minimaal af van de voorschriften van dit BPA, maar omdat het BPA ouder is dan 15 jaar, kan hier van afgeweken worden. 

Voor aanvang van het ontwerpproces, werd door de bouwheer advies gevraagd over de mogelijkheden van het perceel. Hij heeft hier een uitgebreid antwoord op gekregen van het diensthoofd vergunningen & handhaving van de gemeente Zonhoven. Het betrokken antwoord wordt toegevoegd aan dit beroepsschrift. Samengevat: sloop en heropbouw op dezelfde locatie kan en ook meergezinswoning is mogelijk:

Inplanting woning
Het plan en de voorschriften van het BPA vinden jullie terug op de gemeentelijke website.

Zoals ik aanhaalde, schrijft het BPA een inplanting voor binnen de aangeduide zone. Volgens mijn interpretatie kunnen we bijgevolg niet opleggen (ook niet bij herbouw) dat de woning meer naar voren wordt ingeplant. Ruimtelijk gezien zou dit wel de voorkeur hebben bij een herbouw/nieuwbouw. Bij herbouw of nieuwbouw willen we daarom vragen toch de woning meer naar voren in te planten. Dit heeft ons inziens vooral voordelen, ook voor bv. de achtertuinzone. De diepere inplanting zal overigens ook gevolgen hebben voor het overige ontwerp (zie verder).

Bouwdiepte
Bij verbouwing wensen jullie een garagevolume vooraan de woning in te planten (waardoor een grotere bouwdiepte, tot 23m, zou worden gecreëerd). Op dit moment kunnen we geen definitieve uitspraken doen over de haalbaarheid hiervan. 

Indien het project gaat om een verbouwing, zou een dergelijk volume eventueel toelaatbaar zijn. Dit onder volgende voorwaarden:
• Het volume dient deel uit te maken van de architectuur. Het mag in geen geval gaan om een vrijstaand bijgebouw. (vrijstaande bijgebouwen in de voortuin zijn in principe niet vergunbaar) 
•  Daarnaast dient de architectuur van het geheel voldoende kwalitatief te zijn, dit kunnen we op dit moment niet inschatten.
…

Functie
Zoals ik het heb begrepen, is het de bedoeling de functie als eengezinswoning te behouden, wat uiteraard kan.  Men wenst ook ruimte te voorzien voor inwonende ouders.  Dit kan in de vorm van een zorgwoning.  
Indien het toch zou gaan om twee woonentiteiten, wat mogelijk is volgens het BPA, wil ik graag meegeven dat wij bepaalde kwaliteitseisen voorop stellen. Maar ik heb begrepen dat dit zeker niet het geval is.
Wat de inrichting van de ruimtes voor de ouders betreft, heb ik het woord dakterras horen vallen. Dit, en ook de raamopeningen, mag uiteraard niet voor privacyhinder t.o.v. aanpalende percelen zorgen. Dit dient verder beoordeeld te worden in het ontwerp.

Het volledige antwoord als bijlage bij dit beroep.

Op basis van deze richtlijnen werd een ontwerp opgemaakt en omdat dit op enkele punten afwijkt van de voorschriften van het BPA, werd het ontwerp eerst besproken met de diensten van ruimtelijke ordening van de gemeente Zonhoven. De enige opmerkingen op dat moment waren: 
- dat het terras op de verdieping moest gehalveerd worden (op het ontwerp was het terras over de volledige gevelbreedte ingetekend),
- dat het pad naar het achterliggende perceel niet kon (Op het ontwerp stond er een pad tussen het betreffende perceel en het achterliggende perceel, dit pad werd na de bespreking met ruimtelijke ordening weggelaten van het plan)
-  dat de voorlijn van de garage op de voorlijn van de rechter gebuur zou komen te liggen. We hebben dit niet voorzien omdat er dan een beperkte uitrij ruimte ontstaat voor de garage als er al een eerste auto voor 1 van de garages staat. Bij de huidige inplanting is nu voldoende ruimte voorzien om te manoeuvreren zodat er steeds vooruit uitgereden kan worden. Dit heeft een positieve invloed op de veiligheid van de voorbijgangers op de openbare weg, gezien de drukte die er is in de schoolomgeving. Wanneer de gemeente Zonhoven start met de uitvoering van de plannen voor een gescheiden fietspad in ons gedeelte van de straat(in het 2de gedeelte van de straat zijn de werken reeds gestart) zal de situatie nog gevaarlijker zijn gezien het fietspad dan dichter bij de woning gelegen zal zijn. Ook hebben we voor deze inplanting gekozen omdat deze het minste impact heeft op de lichtinval en op de zonneopbrengst (west georiënteerd zonneveld) van de rechter buur. Indien dit ondanks bovenstaande motivering toch een struikelblok zou zijn kan dit aangepast worden.

Op basis van de bespreking met de gemeente werden de plannen uitgewerkt voor de omgevingsvergunning. Op dat moment werd een aanvraag ingediend voor een meergezinswoning, omdat dit kan voor het BPA en omdat de gemeente dit ook suggereerde.

De verwondering was dus ook groot dat de vergunning geweigerd werd. De commentaar waarom deze geweigerd werd kan samengevat worden als: er werd destijds een woning met zorgfunctie besproken en nu is de aanvraag voor een tweewoonst.

Op basis hiervan werd een gesprek aangegaan met de schepen en werd er niet in beroep gegaan tegen deze weigering omdat de schepen verzekerde dat, indien de woning voldeed aan de voorwaardes van een eengezinswoning met zorgfunctie dit zeker zou worden vergund.

Ook deze keer werd de vergunning geweigerd.

Wij, bouwheer en architect, zijn het niet eens met de beslissing en gaan bijgevolg in beroep. Wat echter het meest tegen de borst stoot is het feit dat het voorliggende project reeds verschillende malen werd besproken en dat de opmerkingen welke nu in het weigeringsbesluit zijn opgenomen als reden voor weigering op dat moment geen probleem vormden. 

Los daarvan zijn de weigeringsgronden onterecht.

De gemeente maakt de bemerking dat de bouwbreedte beperkt is tot 2/3 van de kavelbreedte en bijgevolg beperkt tot 14.6m. De opsteller van de weigering houdt er echter geen rekening mee dat het perceel breed uitloopt naar achter. En dat op de plaats van de bebouwing niet, of slechts heel beperkt aan de aansluiting tussen de garage en de woning, wordt afgeweken van de 2/3 regel. Bijgevolg is deze opmerking onterecht. De afstanden tot de zijdelingse perceelsgrenzen bedraagt op het kortste punt 3.04m, op de meeste plaatsen is dit echter veel meer.

De hoeken links en rechts aan de achterkant van het huis liggen beperkt in de zone voor koeren en hovingen (zie gele arcering), dit werd ook uitgebreid besproken met de diensten en werd op dat moment niet als een probleem gezien en kan, omdat het BPA meer dan 15 jaar oud is, van afgeweken worden. Bij een verschuiving naar voor tot de voorbouwlijn van de rechter gebuur, valt bijna de volledige woning in zone voor open bebouwing, met uitzondering van ca. 2,5m². Het verschuiven van de woning naar voor is voor ons echter niet wenselijk omwille van de eerder opgegeven redenen.

De totale bouwdiepte is 22.30m, dit omdat de garage voor de woning wordt ingeplant met beperkte koppeling met de woning. De bouwdiepte van de woning op gelijkvloers bedraagt 14.30m en 10.5m op de verdieping. Omwille van het beperken van de verhardingen en de inritten wordt er gekozen om de garage voor de woning in te planten, ook leent een breed uitlopend bouwperceel zich goed voor een woning met een voorliggende garage. Hierdoor wordt ook de inrit beperkt in lengte. De inplanting op voorgestelde locatie geeft geen problemen qua privacy naar de aanpalende percelen. Enkel aan de linker gevel is er in de traphal op de verdieping een raam in de zijgevel. Er werden door de omwonenden trouwens geen bezwaren geformuleerd.

De kroonlijsthoogte ten opzichte van het maaiveld bedraagt inderdaad 6.58m. Deze afwijking is beperkt en verklaarbaar door de aard van de constructie (houtskeletbouw) met extra isolatie en een extra vrije hoogte van 285cm op gelijkvloers en 265cm op verdieping. Er wordt echter geen extra bouwlaag voorzien.

Het dakterras op de verdieping was in eerste instantie voorzien over de volledige gevelbreedte, dit werd op vraag van de dienst ruimtelijke ordening teruggebracht tot de helft. Het advies van de gemeente om 1m afstand tot de buitengevels te voorzien zal door ons gevolgd worden. 

Er werd omwille van de vorm van het bouwperceel gekozen om een woning te ontwerpen met een gekoppelde garage aan de voorkant. Een bijkomstig voordeel van een voorliggende garage is dat de lengte van de oprit wordt beperkt en er minder verharde zone is. Hierdoor komt de woning achteruit te liggen, maar nog steeds hoofdzakelijk in de geëigende zone. De afwijking van de inplanting is op deze manier gemotiveerd en verklaard. 

Het perceel bevindt zich aan de Grote Hemmenweg, een gemeenteweg aan de oostelijke rand van het centrum van Zonhoven dichtbij verschillende scholen (lagere en secundaire). De nabije omgeving wordt gekenmerkt door voornamelijk residentiële bebouwing in de vorm van vrijstaande en halfopen constructies met 1 à 2 bouwlagen, hoofdzakelijk afgewerkt met een hellend dak. Het voorliggend ontwerp voldoet volkomen aan het bestaande straatbeeld. De vergunningstoestand van het linker, het rechter en het achterliggende perceel zijn niet relevant voor de behandeling van deze aanvraag. Zoals hoger vermeld: De nabije omgeving wordt gekenmerkt door voornamelijk residentiële bebouwing in de vorm van vrijstaande en halfopen constructies met 1 à 2 bouwlagen, hoofdzakelijk afgewerkt met een hellend dak. In het straatbeeld zijn verschillende types van woningen en kleine appartementen aanwezig. De gemeente beweert dat de schaal van huidig ontwerp te zwaar overkomt in het straatbeeld. Dit is niet juist, net omwille van de diverse bebouwingen van alle mogelijke schalen. “Te zwaar” is een relatief en persoonlijk begrip is. Dit werd door de gemeente ook niet verder gedefinieerd en hierdoor kunnen we er dan ook niet aan tegemoetkomen.

De zolderverdieping is niet toegankelijk met de trap noch met de lift, enkel met een zolderluik. Deze zolderruimte wordt enkel gebruikt als zolder zonder bijkomende functie. Op de zolderruimte worden leidingen voorzien voor de technieken.

De technische beschrijving voor de personenlift is inderdaad niet voorzien op de aanvraag van de omgevingsvergunning. Deze lift zal een lift zijn volgens de machinerichtlijn of platformlift, dit betekent zonder liftput en zonder verhoogde schacht. 

Er is een ruime kelder voorzien bereikbaar met autolift, trap en personenlift. Deze kelder voorziet in de stalling van zowel auto’s als fietsen. De courant gebruikte fietsen zullen in de ruime garage op gelijkvloers worden gestald om zo het gebruik te stimuleren.

Door de inplanting van de garage voor de woning komt de woning dieper op het perceel te liggen waardoor de achtertuin beperkt wordt tot 8.00m wat nog steeds een mooie tuin is, rekening houdend met de open ruimte achter het perceel. Door het gebouw naar voor te schuiven tot op de voorgevellijn van de rechter gebuur, kan er extra tuinzone gecreëerd worden, maar de vraag is of dit wenselijk is zowel voor de bouwheer, de rechterbuur alsook de veiligheid zoals eerder aangehaald. 

Wat betreft de tuinaanleg, deze is niet onderhevig aan de omgevingsvergunning. Huidige inplanting geeft aan waar de paden zich bevinden, de juiste aanplanting met struiken, heesters en bomen zal door de bouwheer uitgevoerd worden.

Zoals de wet mij toelaat, verzoeken wij, Andy Vaes en Nele Vandekerkhof, gehoord te worden in tegenwoordigheid van mijn architect en/of advocaat.”

Advies dienst:
De gemeentelijk omgevingsambtenaar (GOA) blijft bij het voorgaand standpunt en wenst hiervoor te verwijzen naar het verslag GOA d.d. 10/12/2024. 

De GOA wenst ook bijkomend te reageren op de beroepsargumenten:

Wat de omschrijving van de aanvraag betreft dient gesteld dat projectinhoudversie 1 (PIV1) omschreven werd als “een meergezinswoning met garage” en dat de projectnaam gewijzigd werd naar “bouwen van een eengezinswoning met zorgwoning” in PIV 2, dit op verzoek van de GOA die aanhaalde dat de aanvraag tegenstrijdigheden bevatte inzake de functie. 

De planaanduiding zegt thans “bouwen van een eengezinswoning met garage”, in de beschrijvende nota wordt als bestemming “meergezinswoning” aangegeven, even verder geeft men aan dat de stedenbouwkundige handelingen betrekking hebben op een eengezinswoning met zorgfunctie en nog verder bij de beschrijving is dan weer sprake van een meergezinswoning/ meergeneratiewoning met een woning/ appartement voor de ouders van de bouwheer.

Er zijn dus wel degelijk tegenstrijdigheden aanwezig in het dossier wat betreft de functie; ondanks dat hier eerder al op gewezen werd, werden deze niet rechtgezet.

Gezien de zeer recente historiek waarbij op 11/06/2024 een eerste aanvraag werd geweigerd door het college van burgemeester en schepen (2023/00252 – OMV_2023161806) voor het bouwen van een meergezinswoning met parkeerkelder en de inrichting van het terrein, na het slopen van de bestaande bebouwing, en de zeer grote overeenkomsten tussen voorgaande en huidige aanvraag, dit samen met de tegenstrijdigheden, kan men zich vragen stellen betreffende de intenties van de aanvrager.

De gemeente wenst een duidelijke en ontegensprekelijke omschrijving van de functie(s) en een duidelijke nabestemming van de 107,36m² woonoppervlakte van de gevraagde zorgwoning.
Uit de adviezen van de eerste aanvraag (2023/00252 – OMV_2023161806) blijkt immers dat voor een meergezinswoning er aanpassingen qua brandveiligheid vereist waren én dat een cabine voor nutsvoorzieningen nodig is.
Men vraagt nu een eengezinswoning met zorgfunctie aan, waarbij de oppervlakte van de zorgwoning licht gereduceerd werd door een interne wijziging. Een bureau en een berging/ archief werden toegewezen aan de hoofdwoning ipv de ondergeschikte wooneenheid. De aanpassingen naar een volledig gescheiden appartement zijn in praktijk dus minimaal.

Op zich is geen bezwaar tegen een 2^de woonentiteit, maar dan wel op correcte wijze met inachtneming van de gestelde eisen door de adviesverleners. In dit geval krijgen we de indruk dat men slechts planmatig enkele aanpassingen gedaan heeft om de woonentiteit van meer dan 107m² onder “zorgwoning” te kunnen aanvragen en alzo de verplichtingen naar brandweer en Fluvius toe naast zich neer te leggen.

Om die redenen wenst de gemeente, nogmaals, een zeer duidelijke en ontegensprekelijke functieaanduiding binnen het dossier.

Wat de aangehaalde voorbespreking(en) betreft waarnaar verwezen wordt en op welke het ontwerp gebaseerd is, geeft men in feite zelf aan dat men op diverse vlakken daarvan afwijkt.
Er werd reeds vanaf de aanvang duidelijk aangegeven dat een diepe inplanting ruimtelijk gezien niet aanvaardbaar is en dat er in geval van herbouw/nieuwbouw aangepast moest worden naar de voorgevellijn van de overige kavels. We verwijzen hierbij naar de terugkoppeling van een overleg met de sectormanager, per mail verstuurd naar ondermeer Andy Vaes op 03/09/2020. Van de intentie tot verbouwen is men ergens binnen het proces afgestapt en overgegaan naar sloop en nieuwbouw, doch alle richtlijnen en besprekingen van een verbouwing aanhoudende.
De inplanting is heden niet meer acceptabel en de intekening op het BPA-plan had slechts tot doel de bestaande woning te kunnen verbouwen; dat de bestaande woning anders voor nagenoeg de helft buiten de zone voor bebouwing gelegen zou zijn, dat dit reeds een afwijking betrof.
 Er werd diverse malen aangegeven dat dit niet gewenst is en daarenboven gaat men dan nog bijkomende afwijkingen vragen op die ongewenste inplanting (buiten de bestemmingszone gaan, extra bouwdiepte en bouwhoogte…). Die afwijkingen voldoen evenmin aan hetgeen heden behoort tot een goede ruimtelijke ordening.

Hier wordt zondermeer aan voorbij gegaan.
Men blijft vasthouden aan het eerste ontwerp (verbouwing met uitbreiding) maar dan in de vorm van een nieuwbouw, volledig onderkelderd met een dakterras en nauwelijks achtertuin.

Behoudens het feit dat men niet voldoet aan de afwijkingsbepalingen, er is nl. geen motivatie aanwezig voor de afwijkingen van het BPA zoals duidelijk aangegeven in het verslag GOA, lijkt men het als een verworven recht te beschouwen dat men de BPA-voorschriften naast zich neer kan leggen zondermeer en daarbij evenmin rekening houdt met de hedendaagse algemeen gehanteerde normen voor eengezinswoningen.

De voorschriften van het BPA zijn erg ruim te noemen. Een bouwdiepte tot 20m toelaten is heden niet meer acceptabel binnen stedenbouwkundige voorschriften; de algemeen gehanteerde bouwdiepte bedraagt 15m voor het gelijkvloers en maximaal 12m op de verdieping.

Een bouwdiepte tot 22,30m gelijkvloers en tot 18,50m op de verdieping, kan dan ook niet aanvaard worden en helemaal niet als het gebouw met 2 bouwlagen en een hellend dak met dan ook nog een afwijkende bouwhoogte  en dakterras ter hoogte van de achtertuinen van de aangrenzende huiskavels voorzien wordt.

Dat er geen bezwaren of opmerkingen door de aanpalende eigenaars geformuleerd werden, doet geen afbreuk aan de taak van de vergunningverlenende overheid om toe te zien dat het gebruiksgenot van de aanpalenden, nu en in de toekomst, gevrijwaard blijft. Deze verantwoordelijkheid kan niet doorgeschoven worden naar derden. Er kan niet verwacht worden dat de aanpalenden een duidelijke inschatting hebben van de impact van het aangevraagde en daarenboven dient rekening gehouden met het sociale aspect waarbij buren zich vaker onthouden van bezwaren om de relatie met de aanvragers niet te “verstoren”.

Verder geeft men aan dat 6,58m kroonlijsthoogte vereist is ipv max. 6m door de opbouw in houtskelet. Dit is een zeer vreemde reden en een afwijking die zelfs de maximale dakrandhoogte van 6,50m voor een plat dak overschrijdt; men dient gewoon bij het ontwerp rekening te houden met de voorschriften en niet de voorschriften aan te passen aan het ontwerp.

Verder gaat men er blijkbaar vanuit dat de kavelbreedte om de bouwbreedte te bepalen sowieso het breedste deel van het terrein betreft en beschouwt men de opmerking (de afwijking dus) over de bouwbreedte onterecht. Er wordt niet aangetoond hoe men dan wel voldoet. Op het punt waar de bebouwing haar maximale breedte aanvat (19,67m) is de perceelbreedte ca. 26m; 2/3^de hiervan is 17,33m. De afwijking is wel degelijk terecht.

De motivatie voor de diepe inplanting is onterecht; de enige reden die aangehaald wordt is de inplanting van de garage: men heeft manoeuvreerruimte en parking nodig over een voortuindiepte, vóór de garage, van 9,55m over een breedte van 10m. Dit is een vreemde redenering. Waarom zou hiervoor de rest van de bebouwing nog  8m dieper ingeplant moeten worden? Men had de garage evengoed in het volume met 2 bouwlagen kunnen integreren, het ontwerp aanpassen. Wederom wenst men hier de voorschriften om te buigen tot het ontwerp erin past. Verder haalt men nog aan dat men wenst rekening te houden met de zonnepanelen van de buren.

Het te zwaar overkomen in het straatbeeld wordt door beroeper als subjectief verworpen. Visueel-vormelijke elementen vormen evenwel een beoordelingscriterium. Men kan zeker stellen dat bij het overschrijden van bouwbreedte, bouwdiepte, bouwhoogte, en een homogeen materiaalgebruik en nauwelijks volumespel, het resultaat wel degelijk plomp en zwaar kan overkomen in de omgeving. 

De beroeper geeft nog aan dat de groenvoorzieningen naar eigen wens zullen uitgevoerd worden, en dat deze niet opgelegd kunnen worden in de omgevingsvergunning en dat een achtertuin van 8m diep voldoende is. Hierbij wordt verwezen naar het achterliggende perceel in agrarisch gebied als “open ruimte”. Omwille van de onvergunde gebouwen op dat terrein heeft men dit nochtans bewust uitgesloten uit de aanvraag. Ofwel wordt het meegenomen in de beoordeling van de aanvraag met ook de negatieve aspecten, ofwel niet. En van “open ruimte” is thans niet veel merkbaar door de verharding en bebouwing op het terrein.

Ondanks de herhaaldelijke aanhaling van de probleempunten, de tegenstrijdigheden, de ontbrekende zaken… wordt door beroeper aangegeven dat de verwondering groot was toen men (opnieuw) een weigering kreeg, dit terwijl men in feite enkel de omvang van de 2^de woonentiteit gereduceerd heeft tot een zorgwoning (waardoor aanpassing voor brandveiligheid en een e-cabine wegvielen) en alle andere knelpunten genegeerd heeft.