De aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend door LANDMETERSKANTOOR HOUBEN BV gevestigd te Bochtlaan 32B te 3600 Genk, werd ontvangen op 5 december 2024. Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verstuurd op 23 december 2024.
De aanvraag heeft betrekking op een terrein met als adres Batenstraat 16 te 3520 Zonhoven en met als kadastrale omschrijving afdeling 3 sectie E nrs. 854G, 1115H en 1126E.
Het betreft een aanvraag tot het bijstellen van een niet-vervallen verkaveling waarbij de kavelindeling wijzigt, een deel van lot 1 wordt onttrokken uit de verkaveling (lot 1B) en een lot dat niet voor woningbouw bestemd is (lot 5A) wordt toegevoegd aan het resterende lot (lot 1A).
De omgevingsaanvraag voorziet tevens in volgende stedenbouwkundige handeling:
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de gewone procedure.
Er werd een eerste openbaar onderzoek gehouden, lopende van 2 januari 2025 tot en met 31 januari 2025. Omwille van het niet tijdig uithangen van de affiche met bekendmaking werd het openbaar onderzoek gestopt en een administratieve lus toegepast. Er werd een tweede openbaar onderzoek gehouden, lopende van 18 januari 2025 tot en met 16 februari 2025, gesloten met 2 bezwaarschriften.
HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT
Volgende historisch gekoppelde dossiers zijn relevant:
De aanvraag werd in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie op 8 oktober 2024.
“Het achterliggend deel van de oorspronkelijke verkaveling, de tuinzones van lot 1, 2 en 3, werden met de omgevingsvergunning van16/10/2018 bijgesteld.
Via deze bijstelling werden de achterste tuinzones van lot 1, 2 en 3 omgevormd tot een bebouwbaar lot met als bestemming meergezinswoningen (lot 6).
Deze tuinzones werden niet onttrokken uit de verkaveling. Indien u wenst te verzaken, dient u te verzaken aan de percelen 10 tot en met 16 (loten 1, 2, 3 en 4) en aan de achterliggende tuinzones van deze percelen, de meergezinswoningen (lot 6).
U dient te werken met een bijstellingsprocedure waarbij we het lot uit de verkaveling onttrekken. Nadien zal u een nieuwe verkaveling moeten aanvragen voor de achterliggende woningen die men wenst te creëren. Tot slot dient u na deze verkaveling een omgevingsaanvraag in te dienen voor het bouwen van de woningen (ieder afzonderlijk of samen in 1 project).”
De aanvraag houdt rekening met de resultaten van het voorafgaandelijk overleg/ advies.
Voorliggende aanvraag betreft de bijstelling van de verkaveling waarbij o.a. een deel van lot 1 wordt uitgesloten uit de verkaveling (lot 1B).
Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.
OPENBAAR ONDERZOEK
Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld. Er werd bijgevolg een openbaar onderzoek gehouden.
Er werd een eerste openbaar onderzoek gehouden, lopende van 2 januari 2025 tot en met 31 januari 2025. Omwille van het niet tijdig uithangen van de affiche met bekendmaking werd het openbaar onderzoek gestopt en een administratieve lus toegepast.
Er werd een tweede openbaar onderzoek gehouden, lopende van 18 januari 2025 tot en met 16 februari 2025, gesloten met 2 identieke bezwaarschriften van dezelfde bezwaarindiener waarin de bezorgdheid wordt geuit dat voorliggende aanvraag trillingen zal veroorzaken met als gevolg overlast, trillingen en scheuren in zijn appartement.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt volgend standpunt in m.b.t. het bezwaar:
De aanvraag betreft louter het wijzigen van de perceelconfiguratie van lot 1. Er worden geen stedenbouwkundige handelingen aangevraagd in voorliggende aanvraag. Het bezwaar is ongegrond en wordt niet weerhouden.
ADVIEZEN
Fluvius System Operator.
Dienst facilitair management
MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
STEDENBOUWKUNDIG ADVIES
TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN
OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN
Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.
De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).
De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg, noch in een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan.
Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt - Genk” dat op 20 juni 2014 definitief werd
vastgesteld door de Vlaamse Regering. Er is geen bestemmingswijziging ten opzichte van het gewestplan voorzien voor dit perceel.
Het goed is gekend als lot 1 binnen de omschrijving van een behoorlijk vergunde verkaveling, waarvan de vergunning is afgeleverd op 30 juni 1964 door het college van burgemeester en schepenen en gekend is onder nummer 7204.V.69 en latere wijzigingen. De verkavelingsvergunning is voor dit perceel niet vervallen. De kavel kreeg als bestemming residentiële woningen.
Omdat de aanvraag een bijstelling van de verkaveling omvat, dient de aanvraag getoetst te worden aan de bestemmingsvoorschriften van het gewestplan. De aanvraag voldoet principieel aan deze bestemmingsvoorschriften. De aanvraag heeft slechts tot doel om de perceelconfiguratie van lot 1 te wijzigen.
Watertoets
Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013 en het wijzigingsbesluit van 25 november 2022, verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn. De watertoets werd uitgevoerd op 23 december 2024. Hieruit bleek dat geen adviezen dienden aangevraagd te worden.
Archeologienota
Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag. Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).
VERKAVELINGSVERGUNNINGSPLICHT
Art. 4.2.15 §1. Niemand mag zonder voorafgaande omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden een stuk grond verkavelen voor woningbouw of voor het opstellen van vaste of verplaatsbare constructies die voor bewoning kunnen worden gebruikt.
Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden kan worden aangevraagd en verleend voor het verkavelen voor de aanleg en het bebouwen van terreinen voor andere functies.
§2. Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden omvat reglementaire voorschriften aangaande de wijze waarop de verkaveling ingericht wordt en de kavels bebouwd kunnen worden.
Op deze verkavelingsvoorschriften kunnen beperkte afwijkingen worden toegestaan met toepassing van artikel 4.4.1.
Art. 4.2.16 §1. Een kavel uit een vergunde verkaveling of verkavelingsfase kan enkel verkocht worden, verhuurd worden voor meer dan negen jaar, of bezwaard worden met een recht van erfpacht of opstal, nadat de verkavelingsakte door de instrumenterende ambtenaar is verleden.
De verkavelingsakte is evenwel niet vereist voor de overdracht en de indeplaatsstelling, vermeld in artikel 4.1.21 en 4.1.22 van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid, in zoverre alle geldende voorwaarden daartoe zijn vervuld.
§2. De verkavelingsakte wordt eerst verleden na overlegging van een attest van het college van burgemeester en schepenen, waaruit blijkt dat, voor de volledige verkaveling of voor de betrokken verkavelingsfase, het geheel van de lasten uitgevoerd is of gewaarborgd is door:
Het attest, vermeld in het eerste lid, kan worden afgeleverd indien de vergunninghouder deels zelf de lasten heeft uitgevoerd, deels de nodige waarborgen heeft gegeven.
Art. 4.2.17 Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden geldt als omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen wat betreft alle handelingen die zijn opgenomen in de vergunning en die de verkaveling bouwrijp maken, zoals in het bijzonder:
1° de aanleg van nieuwe verkeerswegen, of de tracéwijziging, verbreding of opheffing daarvan;
2° de wijziging van het reliëf van de bodem;
3° de ontbossing, met behoud van de toepassing van artikel 90bis van het Bosdecreet van 13 juni 1990;
4° het afbreken van constructies.
Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden geldt tevens als omgevingsvergunning voor het wijzigen van de vegetatie, vermeld in artikel 9bis, § 7, en artikel 13, § 4 en § 5, van het decreet van 21 oktober 1997 betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu, wat betreft alle handelingen die zijn opgenomen in de vergunning en die de verkaveling bouwrijp maken.
Het eerste en het tweede lid gelden als de vergunningsaanvraag voor het verkavelen van gronden voldoet aan de vereisten inzake ontvankelijkheid en volledigheid die gelden voor de aanvraag voor stedenbouwkundige handelingen of voor het wijzigen van de vegetatie.
De aanvraag voorziet in het slopen van een vrijstaand bijgebouw. Het slopen van het vrijstaand bijgebouw valt onder de bepalingen van het vrijstellingsbesluit en zal daarom niet verder worden beoordeeld in voorliggende aanvraag.
OVERIGE REGELGEVING
Erfdienstbaarheden
Uit het verkavelingsplan, opgesteld door LANDMETERSKANTOOR HOUBEN, blijkt dat er geen waterlopen noch erfdienstbaarheden aanwezig zijn op het terrein. Hier dient dan ook geen rekening mee gehouden te worden.
Slopen
De afbraak dient te gebeuren tot in de grond en de plaats moet hersteld worden in de vorige toestand. Aan de afbraak is geen milieuvergunningsplicht verbonden, wel dient rekening gehouden te worden met de wettelijke verplichtingen opgenomen in het Vlarem II, omgevingsvergunningsdecreet, het bodemsaneringsdecreet en het materialendecreet. Vooraleer te starten met de afbraakwerken dienen de constructies volledig ontruimd te worden. De afvalstoffen die vrijkomen bij de afbraakwerken dienen selectief ingezameld te worden. Alle bouw-, sloop- en infrastructuurwerken in open lucht dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II, hoofdstuk 6.12 Beheersing van stofemissies tijdens bouw-, sloop- en infrastructuurwerken”, indien deze uitgevoerd worden door een aannemer.
Het verwijderen van asbest dient te gebeuren conform de bepalingen van Vlarem II Beheersing van asbest, hoofdstuk 6.4.
De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.
Toetsing AAN DE goede ruimtelijke ordening
OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG
De aanvraag betreft het wijzigen van de perceelconfiguratie van lot 1 door een deel van lot 1 te onttrekken uit de verkaveling (lot 1B) en een lot dat niet voor woningbouw bestemd is (lot 5A) toe te voegen aan het resterende lot (lot 1A).
BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING
De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van
aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;
2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;
Het perceel van de aanvraag is gelegen op de hoek van de Batenstraat en Liebenshof, allebei gemeentewegen. Het perceel is momenteel bebouwd met een halfopen eengezinswoning (Batenstraat 16) bestaande uit 2 bouwlagen en een schuin dak en een vrijstaand bijgebouw met zadeldak (garage). Het vrijstaand bijgebouw zal gesloopt worden.
De bijstelling beoogt louter een wijziging van de bestaande perceelconfiguratie van lot 1 zodat de achterliggende tuinzone (lot 1B) samen met de naastgelegen grond (lot 5B) met een totale oppervlakte van 1.013m² in aanmerking komt om te worden verkaveld. Het huidig aangegeven lot 5B maakt geen deel uit van de oorspronkelijke verkaveling 7204.V.69. Het resterende deel van lot 1 (lot 1A), waarop de woning staat, zal samen met de naastgelegen strook (lot 5A) een nieuw perceel vormen met een oppervlakte van 571m². In de omgeving komen er nog percelen voor met een gelijkaardige perceeloppervlakte. De afstanden van de bestaande woning tot de voorliggende rooilijnen vergroten of blijven ongewijzigd. De afstand tot de nieuwe achterste perceelgrens bedraagt minimum 10 meter. Voorliggende aanvraag wijzigt verder niets aan de bestaande verkavelingsvoorschriften.
De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving.
BESPREKING VAN DE ADVIEZEN
Op 23/12/2024 en op 08/01/2025 (naar aanleiding van een administratieve lus) werd advies gevraagd aan Fluvius System Operator. Het advies werd ontvangen op 22 januari 2025 en luidt geen bezwaar als volgt gemotiveerd: “De nodige kosten zijn aangerekend via 5000089211 OMV2024167379.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt akte van dit advies.
Op 23/12/2024 en op 08/01/2025 (naar aanleiding van een administratieve lus) werd advies gevraagd aan de dienst facilitair management. Het advies werd ontvangen op 3 maart 2025 met referentie 25M0660 en luidt voorwaardelijk gunstig als volgt gemotiveerd:
“Daar het de visie van de gemeente is om het groene karakater van onze gemeente te bewaren en zelfs maximaal te versterken, wensen we dit te bereiken door in eerste instantie de bestaande bomen zoveel mogelijk te behouden en te beschermen, en in tweede instantie door het aanplanten van extra bomen bij nieuwe projecten. Deze aanvraag wordt dan ook gunstig geadviseerd, mits volgende voorwaarden in de verkavelingsvoorschriften worden opgenomen:
Op het nieuwe perceel dat bekomen wordt door lot 1A en 5A samen te voegen dient minstens volgende in de verkavelingsvoorschriften te worden opgenomen:
- aanplanten van minstens 1 streekeigen en/of klimaatrobuuste hoogstam boom in de toekomstige voortuin en/of achtertuin. Deze aan te planten bomen zijn bomen van minstens 2de grootte en worden aangeplant in het plantseizoen volgend op het beëindigen van de bouwwerken.
Op het nieuwe perceel dat bekomen wordt door lot 1B en 5B samen te voegen dient minstens volgende in de verkavelingsvoorschriften te worden opgenomen:
- aanplanten van minsten 2 streekeigen en/of klimaatrobuuste hoogstam boom in de toekomstige voortuin en/of achtertuin. Deze aan te planten bomen zijn bomen van minstens 2de grootte en worden aangeplant in het plantseizoen volgend op het beëindigen van de bouwwerken.
- bij het indienen van een omgevingsvergunning voor het bouwen op dit nieuwe perceel dient er een duidelijk plan bestaande toestand te worden bijgevoegd. Op dit plan zijn al de bomen ingemeten, met aanduiding van soort en diameter.µ
- Er kan binnen deze verkavelingsaanvraag geen goedkeuring gegeven worden voor het rooien van bomen in functie van het bouwrijp maken van de percelen. Het rooien van bomen kan enkel vergund worden naar aanleiding van het aanvragen van een omgevingsvergunning voor het realiseren van een gebouw.”
De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies, maar zal de opgelegde voorwaarden niet weerhouden in voorliggende aanvraag aangezien louter de perceelconfiguratie van lot 1 wordt gewijzigd en de aanvraag niet voorziet in het oprichten van een nieuwe woning, noch in het kappen van bomen.
Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de ruimtelijke draagkracht van het gebied niet wordt overschreden. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.
EINDADVIES
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar en bestaanbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving.
De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het wijzigen van de perceelconfiguratie van lot 1 door een deel van lot 1 te onttrekken uit de verkaveling (lot 1B) en een lot dat niet voor woningbouw bestemd is (lot 5A) toe te voegen aan het resterende lot (lot 1A).
Bijgevolg adviseert de gemeentelijke omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het wijzigen van de perceelconfiguratie van lot 1 door een deel van lot 1 te onttrekken uit de verkaveling (lot 1B) en een lot dat niet voor woningbouw bestemd is (lot 5A) toe te voegen aan het resterende lot (lot 1A), zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
Voorwaarden
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.
Het college van burgemeester en schepenen volgt integraal het advies van de gemeentelijk omgevingsambtenaar van 10/03/2025 tot het afleveren van een omgevingsvergunning voor het bijstellen van de verkaveling(svoorschriften) (met voorwaarden) aan de aanvrager.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het afleveren van een voorwaardelijke omgevingsvergunning voor het bijstellen van de verkavelingsvergunning aan de aanvrager.
De omgevingsvergunning omvat het wijzigen van de perceelconfiguratie van lot 1 door een deel van lot 1 te onttrekken uit de verkaveling (lot 1B) en een lot dat niet voor woningbouw bestemd is (lot 5A) toe te voegen aan het resterende lot (lot 1A), zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.
Voorwaarden
Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.