2025_CBS_00355 - OMV - Vergunning verkaveling 1394.E.874.2 - Batenstraat 16 en Liebenshof zn - Goedkeuring

VERSLAG VAN DE GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Gemeentelijk dossiernummer:    1394.E.874.2
Projectnummer:    OMV_2024167379

De aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend door LANDMETERSKANTOOR HOUBEN BV gevestigd te Bochtlaan 32B te 3600 Genk, werd ontvangen op 23 december 2024.

Het resultaat van het ontvankelijkheids- en volledigheidsonderzoek werd verstuurd op 8 januari 2025.

De aanvraag heeft betrekking op een terrein met als adres Batenstraat 16 en Liebenshof zn te 3520 Zonhoven en met als kadastrale omschrijving afdeling 3 sectie E nrs. 854G, 1115H en 1126E.

Het betreft een aanvraag tot het verkavelen van grond in 2 loten voor halfopen bebouwing (lot1 en lot 2).

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de gewone procedure.

Er werd een openbaar onderzoek gehouden, lopende van 18 januari 2025 tot en met 16 februari 2025, gesloten met 0 bezwaarschriften.

HISTORIEK VAN HET EIGENDOM WAAROP DE AANVRAAG BETREKKING HEEFT

Volgende historisch gekoppelde dossiers zijn relevant: 

•    Verkavelingsvergunning 7204.V.69 goedgekeurd op 30/06/1964 voor 4 loten. 

•    Stedenbouwkundige vergunning (1989/00017) goedgekeurd op 06/02/1989 voor het bouwen van een woonhuis.

•    Omgevingsvergunning 7204.V.69\07/OMV_2018065217 goedgekeurd op 16/10/2018 voor bijstelling van de loten 1, 2, 3 en 4 van de goedgekeurde, niet vervallen verkaveling 7204.V.69 dd. 30/06/1964 waarbij er aangesloten wordt op de goedgekeurde verkaveling 1218.E.874.2 van 31/01/2017, die gelegen is ten zuiden van de huidige aanvraag en waarbij

o    lot 6 (bouwzone E) voor meergezinswoningen (4 wooneenheden) wordt gecreëerd,

o    lot 7 en lot B inlijving in het openbaar domein en goedgekeurd op de gemeenteraad van 28/05/2018, 

o    loten H, I en J in eigendom blijven van de projectontwikkelaar, 

o    loten N en L bij de oorspronkelijke verkaveling 7204.V.69 behouden blijven en uit de verkaveling worden gesloten.

•    Omgevingsvergunning 7204.V.69\11/ OMV_2024156966 goedgekeurd op 18 maart 2025 voor het wijzigen van de perceelconfiguratie van lot 1 door een deel van lot 1 te onttrekken uit de verkaveling (lot 1B) en een lot dat niet voor woningbouw bestemd is (lot 5A) toe te voegen aan het resterende lot (lot 1A).

De bouwmogelijkheden met betrekking tot het eigendom werd verschillende keren in overleg gebracht met de gemeentelijke administratie.

Mail 16 maart 2022.

“We hebben dit uitgebreid intern besproken, ook met de betrokken schepen.

Alhoewel we jullie gedachtengang begrijpen, hebben we toch besloten hier enkel grondgebonden woningen toe te staan.  Zoals ik reeds zei, hoeft dit niet in een klassieke architectuur te zijn, maar kan er gedacht worden aan smalle, hogere stadswoningen, schakelwoningen,…

De tuinen dienen wel voldoende diepte te hebben, hierop moet gelet worden bij de splitsing.

Ik wil ook graag meegeven dat bij vraag tot splitsing van gronden de vergunde toestand van die gronden steeds bekeken wordt.  Bij de aanwezigheid van onvergunde constructies op de betreffende bestaande percelen, wordt er een ongunstig advies verleend. 

Indien er dergelijke constructies aanwezig zijn, kan ik dus enkel aanraden deze reeds te verwijderen of een vraag tot regularisatie in te dienen (om meer zekerheid hierover te verkrijgen wordt best voorafgaandelijk een inplantingsplan met de te regulariseren toestand voorgelegd aan onze dienst).”

Mail 28 december 2023 (6WE)

“Het ontwerp van 6 geschakelde woningen werd intern besproken, zowel op dienstniveau als met de schepen. Het ingediende voorstel heeft momenteel geen draagvlak gezien de te hoge woondichtheid. 

We hebben hier momenteel het aanvoelen dat het perceel 854G niet diep genoeg is om voldoende kwaliteit te bieden in combinatie met 6 woningen, vandaar het voorstel om de woningen te oriënteren naar het doorlopend stuk Liebenshof. De mogelijkheden zijn dan uiteraard zeer beperkt en je zit met een vrij diepe tuinzone. Ik ben ook niet overtuigd of er voldaan kan worden aan de nieuwe hemelwaterverordening met deze ondiepe tuinzone zoals architect aanhaalde (infiltratiekom in de ondiepe achtertuin). 

Mogelijks dat het verminderen van het aantal wooneenheden wel kan leiden tot hogere kwaliteit met een oriëntatie gericht naar Liebenshof 3.  Omwille van het smalle straatprofiel is het in elk wenselijk om te zorgen voor een groen uitzicht en de voorgevel niet gelijk te stellen met de rooilijn door enige afstand te voorzien. 

De tuinzone van Batenstraat 16 dient minstens 10 meter te bedragen en mag niet uitkijken op een blinde muur van het ontwerp. Maw het ontwerp moet hier 3 meter tuinzone voorzien. 

Verder blijft parkeren een knelpunt.  Het is niet de bedoeling om het parkeren af te wikkelen op openbaar domein, ook al zou je extra (semi-publieke?) parkeerplaatsen creëren.  

Het is me niet meteen duidelijk of perceel 1115H (1a32ca) mee is geteld in het voorstel.  Met of zonder dit perceel mee te tellen met 854G (13a45ca) kom ik niet uit op de door jullie voorgestelde oppervlakte van 14a 22ca.  Het perceel 1126E bedraagt 62 ca. Het is me dus niet duidelijk welke percelen de oppervlakte van 14a22ca beslaan.  

Kortom, onze voorkeur gaat momenteel uit naar een voorstel waarbij de oriëntatie gericht is naar het doodlopend stuk Liebenshof. Het staat je uiteraard vrij om met bovenstaande opmerkingen aan de slag te gaan en een tegenvoorstel over te maken.” 

Mail 22 februari 2024 (4WE)

“Ik kom nog even terug op het laatste voorstel voor de locatie achterzijde Batenstraat 16.  Ik begreep dat jullie nog contact gingen opnemen met Idyllia om na te gaan of jullie voorstellen op mekaar kunnen afgestemd worden. Ik ga ervan uit dat dit nog lopende is.

Ik wil alsnog terugkoppelen over jullie project aangezien dit intern werd besproken. De voorgestelde 4 HOB kunnen voor ons maar we geven volgende opmerkingen mee:

- graag de grondplannen uittekenen volgende keer; 

- we zijn bezorgd over het parkeergebeuren. Elke woonentiteit krijgt 1 oprit van 2,5 meter breed. Dit lijkt ons allereerst te smal. Moeten overige wagens gestald worden richting openbaar domein/bestaande parkeerhavens? Mogelijks kan een parkeerplaats voorzien worden per entiteit, maar ik vrees dan de verharding in de voortuin weer te hoog komt te liggen (50% toegestaan). 

Ik hoor graag wat de gesprekken met Idyllia opleveren. Mogelijks kan dit een meerwaarde betekenen voor jullie project.”

Mail 4 juli 2024 (3WE)

Hierbij onze bemerkingen:

•    Het parkeren achteraan de loten brengt een te grote verhardingsgraad met zich mee, alsook hinder t.o.v. de voorliggende tuin van de bestaande woning.  Dit zien we dus niet als haalbaar.

•    De achterliggende tuinbergingen met pad zijn eventueel wel een optie.  De vraag stelt zich dan wel wie het onderhoud van dit pad op zich neemt.  Dit wordt best ook afsluitbaar voorzien om ongewenste bezoekers met de bijhorende hinder te vermijden.

•    Bij dit voorstel wordt de tuinzone van het hoekperceel verdeeld met lijnen op de tekening.  Is dit een aanduiding van iets of zijn deze lijnen overbodig?  Dit is ons niet duidelijk.

•    Zoals aangegeven in mijn vorige mail staan wij ook open voor hogere stadswoningen op deze locatie.  Zo kan het parkeren op het gelijkvloers voorzien worden (dmv een overdekking) zonder dat de bouwdiepte op het gelijkvloers uitgebreid moet worden.  Eventueel kan ook de fietsenstalling hier voorzien worden, zodat in de tuinzones enkel tuinbergingen nodig zijn (en het pad achteraan overbodig wordt).  In de voortuinzone kan op de inrit dan nog een bijkomende auto parkeren zodat iedere woning over 2 parkeerplaatsen beschikt.  Uiteraard dient hier dan wel naar een kwalitatieve architectuur te moeten gezocht. 

•    Er moet gezocht worden naar een evenwicht tussen de nieuwe tuinzones en de tuinzone van de bestaande woning.  We hebben de indruk dat deze zo minimaal mogelijk wordt gehouden.

•    Ook wordt de last van de cabine voorzien bij de bestaande woning.  De cabine moet voorzien worden achteraan de tuinzone van het nieuwe hoeklot, zo zal de last/hinder het meest beperkt worden.

Mail 12 september 2024

“we kunnen ons vinden in je voorstel voor de huidige 3 loten en hebben slechts enkele kleine bemerkingen:

-    best wordt er ook een paadje voorzien vooraan de fietsenberging in de voortuin;

-    de ruimte tussen de haag van de elektriciteitscabine en de aanpalende tuinberging is zeer krap om de haag te onderhouden;

-    in de toekomst kan de buur aansluiten, over deze intekening doen we op dit moment nog geen concrete uitspraken;

-    conform ons kwaliteitskader zullen ook enkele bomen aangeplant moeten worden, ook moet er rekening worden gehouden met de hemelwaterverordening (open wadi's).

-    we willen er opnieuw op wijzen dat het bestaande lot eerst moet opgesplitst worden via een bijstelling, waarbij we aanraden de voorschriften voor het deel met de woning aan te passen.  Erna moet er voor het onttrokken deel een nieuwe verkavelingsvergunning worden aangevraagd.”

Mail 8 oktober 2024

“Het achterliggend deel van de oorspronkelijke verkaveling, de tuinzones van lot 1,2 en 3, werden met de omgevingsvergunning van16/10/2018 bijgesteld. 

Via deze bijstelling werden de achterste tuinzones van lot 1, 2 en 3 omgevormd tot een bebouwbaar lot met als bestemming meergezinswoningen (lot 6).

Deze tuinzones werden niet onttrokken uit de verkaveling. Indien u wenst te verzaken, dient u te verzaken aan de percelen 10 tot en met 16 (loten 1, 2, 3 en 4) en aan de achterliggende tuinzones van deze percelen, de meergezinswoningen (lot 6).

U dient te werken met een bijstellingsprocedure waarbij we het lot uit de verkaveling onttrekken. Nadien zal u een nieuwe verkaveling moeten aanvragen voor de achterliggende woningen die men wenst te creëren. Tot slot dient u na deze verkaveling een omgevingsaanvraag in te dienen voor het bouwen van de woningen (ieder afzonderlijk of samen in 1 project).”

De aanvraag houdt rekening met de resultaten van het voorafgaandelijk overleg/ advies.

De aanvraag voorziet in het verkavelen van grond in 2 loten voor halfopen eengezinswoningen, waarbij de woningen georiënteerd worden naar het doorlopend stuk Liebenshof en een tuinzone hebben van minimum 19 meter diepte.

Uit de gegevens waarover de gemeente beschikt, blijkt niet dat voor het voorwerp van de aanvraag een PV is opgesteld noch dat een meerwaarde werd opgelegd of dat op het goed een vonnis of arrest rust. Er zijn ook geen geschriften bekend waaruit zou blijken dat er wederrechtelijke werken werden uitgevoerd.

OPENBAAR ONDERZOEK

Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld. Er werd bijgevolg een openbaar onderzoek gehouden. Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 18 januari 2025 t.e.m. 16 februari 2025. Er werden geen bezwaarschriften ingediend.

ADVIEZEN

Fluvius System Operator.
Dienst facilitair management
Proximus
De Watergroep
Wyre

MILIEUEFFECTENRAPPORTAGE

Het project komt voor op bijlage III van het project-m.e.r.-besluit (10b - standsontwikkelingsprojecten) wat maakt dat een project MER opgemaakt moet worden, tenzij de initiatiefnemer via een project-m.e.r.-screening kan aantonen dat het project geen aanzienlijke milieueffecten zal veroorzaken.  Er werd een project-m.e.r.-screening bij de aanvraag gevoegd. 

De effecten op het vlak van mobiliteit, bodem, watersysteem, luchtkwaliteit, geluid of trillingen, biodiversiteit en afvalstoffen werden voldoende omschreven in de screening. Uit de bijgevoegde stikstofnota blijkt dat de berekende impactscores in gevoelige habitats in de meest nabijgelegen habitatrichtlijngebieden kleiner zijn dan 1%. Er moet dan ook geen passende beoordeling opgesteld worden. Uit de screening en de stikstofnota blijkt dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

STEDENBOUWKUNDIG ADVIES

TOETSING AAN DE REGELGEVING EN VOORSCHRIFTEN

OVEREENSTEMMING MET BESTEMMINGS- EN STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

Ligging volgens de plannen van aanleg, uitvoeringsplannen, verkavelingen.

De aanvraag is volgens het geldende gewestplan Hasselt - Genk, goedgekeurd bij Koninklijk besluit op 3 april 1979, gelegen in woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van een goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving (artikel 5 van het Koninklijk besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en de toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen en latere wijzigingen).

Het goed is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan “Afbakening regionaal stedelijk gebied Hasselt - Genk” dat op 20 juni 2014 definitief werd vastgesteld door de Vlaamse Regering. Er is geen bestemmingswijziging ten opzichte van het gewestplan voorzien voor dit perceel.

De aanvraag is niet gelegen in een bijzonder plan van aanleg, noch in een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan, noch in een goedgekeurde, niet-vervallen verkaveling. De aanvraag voldoet principieel aan de bestemmingsvoorschriften van het gewestplan.

WATERTOETS

Het decreet betreffende het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013 en het wijzigingsbesluit van 25 november 2022, verplicht de vergunningverlenende overheid om de watertoets uit te voeren bij elke aanvraag tot omgevingsvergunning. Dit decreet vormt het juridisch kader voor het integraal waterbeleid in Vlaanderen. Het decreet bevat ook de omzetting van de kaderrichtlijn Water en de Overstromingsrichtlijn. De watertoets werd uitgevoerd op 8 januari 2025. Hieruit bleek dat geen adviezen dienden aangevraagd te worden.

Algemeen kan wel gesteld worden dat:

•    Het toekomstig project dient te voldoen aan de gewestelijke stedenbouwkundige hemelwaterverordening (uitdrukkelijke aandacht voor de noodzakelijke inhoud van de hemelwaterput, aanleg van gescheiden stelsel en infiltratievoorziening).

•    Indien er ondergrondse constructies worden opgericht, de bemaling voldoet aan de voorwaarden zoals opgelegd in Vlarem II.  

•    Een permanente drainage, ook al is dit in functie van een aanleg van een ondergrondse constructie, mag niet voorzien worden aangezien permanente drainage een continue verlaging van de grondwaterstand tot gevolg heeft. 

ARCHEOLOGIENOTA

Conform het Onroerenderfgoeddecreet de dato 12 juli 2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag. Indien men niet verplicht is tot het opstellen van een archeologienota en tijdens de uitvoering komen er toch archeologische sporen of vondsten aan het licht, dan dient de bouwheer dit te melden binnen de 3 dagen aan het agentschap Onroerend Erfgoed (www.onroerenderfgoed.be).

VERKAVELINGSVERGUNNINGSPLICHT

Art. 4.2.15 §1. Niemand mag zonder voorafgaande omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden een stuk grond verkavelen voor woningbouw of voor het opstellen van vaste of verplaatsbare constructies die voor bewoning kunnen worden gebruikt. 

Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden kan worden aangevraagd en verleend voor het verkavelen voor de aanleg en het bebouwen van terreinen voor andere functies.

§2. Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden omvat reglementaire voorschriften aangaande de wijze waarop de verkaveling ingericht wordt en de kavels bebouwd kunnen worden.

Op deze verkavelingsvoorschriften kunnen beperkte afwijkingen worden toegestaan met toepassing van artikel 4.4.1.

Art. 4.2.16 §1. Een kavel uit een vergunde verkaveling of verkavelingsfase kan enkel verkocht worden, verhuurd worden voor meer dan negen jaar, of bezwaard worden met een recht van erfpacht of opstal, nadat de verkavelingsakte door de instrumenterende ambtenaar is verleden.

De verkavelingsakte is evenwel niet vereist voor de overdracht en de indeplaatsstelling, vermeld in artikel 4.1.21 en 4.1.22 van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid, in zoverre alle geldende voorwaarden daartoe zijn vervuld.

§2. De verkavelingsakte wordt eerst verleden na overlegging van een attest van het college van burgemeester en schepenen, waaruit blijkt dat, voor de volledige verkaveling of voor de betrokken verkavelingsfase, het geheel van de lasten uitgevoerd is of gewaarborgd is door:

1.    de storting van een afdoende financiële waarborg;

2.    een door een bankinstelling op onherroepelijke wijze verleende afdoende financiële waarborg.

Het attest, vermeld in het eerste lid, kan worden afgeleverd indien de vergunninghouder deels zelf de lasten heeft uitgevoerd, deels de nodige waarborgen heeft gegeven.

OVERIGE REGELGEVING 

Erfdienstbaarheden

Uit het verkavelingsplan, opgesteld door LANDMETERSKANTOOR HOUBEN, blijkt dat er geen waterlopen noch erfdienstbaarheden aanwezig zijn op het terrein. Hier dient dan ook geen rekening mee gehouden te worden.  

Decreet grond- en pandenbeleid 

De aanvraag voorziet minder dan 10 loten bestemd voor woningbouw, noch heeft de verkaveling een grondoppervlakte die groter is dan een halve hectare. De verkaveling sluit niet aan op een andere, ook door de aanvrager te ontwikkelen perceel, die samen met de percelen waarop de aanvraag betrekking heeft, een oppervlakte van meer dan een halve hectare beslaan. Er dient bijgevolg geen sociaal, noch bescheiden woonaanbod gerealiseerd te worden.

De aanvraag is verenigbaar met de regelgeving.

TOETSING AAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING

OMSCHRIJVING VAN DE FEITELIJKE AANVRAAG

De aanvraag betreft het verkavelen van een grond in 2 loten voor halfopen bebouwing (lot 1 en lot 2).

BEOORDELING VAN DE GOEDE RUIMTELIJKE ORDENING

De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:

1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van

aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;

2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;

Omschrijving ligging en omgeving

Het perceel van de aanvraag is gelegen in het binnengebied van Liebenshof, een gemeenteweg. De omgeving wordt gekenmerkt door residentiële bebouwing in open en halfopen verband, alsook door meergezinswoningen.

Verkavelingsvoorwerp

Het verkavelingsontwerp voorziet twee loten (lot 1 en lot 2) voor het oprichten van een halfopen eengezinswoning met maximaal 2 bouwlagen en een hellend of plat dak.  De kroonlijsthoogte bij een plat dak bedraagt maximum 6,5 meter en bij een hellend dak maximaal 6 meter, beiden gemeten vanaf het voorliggende maaiveld. De voorgevel van de woningen worden opgericht op minimum 6,15 meter uit de rooilijn en de rechter zijgevel van de woning op lot 2 wordt opgericht op minimum 4,66 meter uit de rooilijn. De vrijstaande zijgevel van de woning op lot 1 wordt opgericht op minimum 3 meter van de zijdelingse perceelgrens. De achtertuinzone bedraagt ca. 19 meter. De bouwstroken hebben een breedte van 7,5 meter en een bouwdiepte van 17 meter. De loten 1 en 2 hebben een oppervlakte van respectievelijk 451m² en 563m². Er worden bijgebouwen toegelaten in de tuinzone met een maximale oppervlakte van 40m².

Functionele inpasbaarheid in de onmiddellijke en ruime omgeving

Het voorzien van een halfopen eengezinswoning, met een ondergeschikte nevenbestemming (kantoren, vrije beroepen en diensten) op het gelijkvloers of een zorgwoning, in een woonomgeving, is functioneel inpasbaar in de onmiddellijke en ruime omgeving.

Mobiliteitsimpact

Het college van burgemeester en schepenen verwacht bij het oprichten van een eengezinswoning principieel een aantal autostaanplaatsen dat overeenkomt met het aantal woongelegenheden. De last van het autobezit kan niet volledig op het openbaar domein worden afgeschoven. Er moet bij elke woning een inpandige garage en/of carport voorzien worden of een carport in de zijtuinstrook van lot 1om de tuin te vrijwaren van overdreven bebouwing en verharding. Het parkeren kan op eigen terrein gebeuren (inpandig of in de zijtuinstrook en op de inrit). De aanvraag heeft geen negatieve impact op de mobiliteit.

De schaal van de voorgenomen werken

In de omgeving is een diversiteit van bouwvolumes aanwezig, gaande van 2 tot 3 bouwlagen met schuin of plat dak. Om de bebouwings- en verhardingsgraad op de percelen te beperken en om de woningen zo compact mogelijk te bouwen zal de diepte van de bouwstrook beperkt worden tot 15 meter (i.p.v. 17 meter). De maximale bouwdiepte van 15 meter op het gelijkvloers en 12 meter op de verdieping, een maximale kroonlijsthoogte van 6 meter met een zadeldak of 6,5 meter met plat dak stemt overeen met de normaal gehanteerde normen voor bebouwing in deze omgeving en zijn aanvaardbaar.

Het ruimtegebruik en de bouwdichtheid

De inplanting van de voorgevel van de nieuwe woningen wordt voorzien op minimum 6,15 meter uit de rooilijn, de rechter zijgevel van de woning op lot 2 wordt voorzien op minimum 4,66 meter uit de rooilijn en de vrijstaande zijgevel van de woning op lot 1 wordt opgericht op minimum 3 meter van de zijdelingse perceelgrens. Deze inplanting sluit aan bij de normaal gehanteerde normen voor bebouwing in deze omgeving.

De loten voorzien in een tuinzone met een diepte van ca. 19 meter achter het op het verkavelingsplan gedefinieerde hoofdbouwvolume. Er is de oprichting van één bijgebouw in de vorm van een tuinberging, poolhouse of een terrasoverkapping toegelaten. De oppervlakte van het bijgebouw mag maximaal 40m² bedragen. De afstand tot de achter- en zijdelingse perceelsgrenzen bedraagt minstens 1 meter. Mits akkoord van de aanpalende eigenaar kan het bijgebouw ook op een afstand van minder dan 1,00m van de perceelsgrens ingeplant worden of op de perceelsgrens. Er mogen geen bijgebouwen binnen de zone non aedificandi, zoals aangegeven op het verkavelingsplan, worden ingeplant.

Door het oprichten van 2 extra woningen op het eigendom wordt een woondichtheid bekomen van ca. 19 woningen per hectare wat aanvaardbaar is in deze omgeving.

Gezien de gemeente Zonhoven streeft om het groene karakter van de gemeente te bewaren en zelfs maximaal te versterken, wordt de aanplant van een boom in de tuinzone van elk lot opgelegd in de verkavelingsvoorschriften.

Visueel-vormelijke elementen

Het straatbeeld wordt gekenmerkt door een verscheidenheid aan bebouwing, niet alleen qua bouwlagen maar ook naar bouwvorm (vrijstaand of gekoppeld), dakvorm (schuin dak of plat dak) en materiaalgebruik. Het voorgestelde profiel in de verkavelingsvoorschriften sluit aan bij deze in de omgeving. Als materiaal wordt binnen de verkavelingsvoorschriften opgelegd dat dit in overeenstemming moet zijn met de omgeving.  

Cultuurhistorische aspecten

Niet van toepassing.

Bodemreliëf

Het gaat om een relatief vlak terrein, waar reliëfwijzigingen zoveel mogelijk beperkt moeten worden. De opvang en afvoer van hemelwater afkomstig van de constructies en verhardingen dient op eigen terrein uitgevoerd te worden.

Hinderaspecten met betrekking tot gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen

Er wordt geen hinder verwacht door voorliggende aanvraag m.b.t. tot de gezondheid, het gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen. 

De aanvraag voldoet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving, mits de verkavelingsvoorschriften in bijlage, opgesteld door het college van burgemeester en schepenen worden nageleefd.

BESPREKING VAN DE ADVIEZEN 

1.- Op 08/01/2025 werd advies gevraagd aan Proximus. Het advies werd niet ontvangen binnen de termijn.  Het advies wordt geacht stilzwijgend gunstig te zijn.

2.- Op 08/01/2025 werd advies gevraagd aan Omgevingsloket Wyre. Het advies werd ontvangen op 9 januari 2025 met referentie 25176790 en luidt voorwaardelijk gunstig als volgt gemotiveerd:

“Wij zijn nagegaan welke aanpassing van de infrastructuur van Wyre nodig is om de loten uit deze verkavelings- of bouwaanvraag te kunnen aansluiten. Wij vragen om onderstaande voorwaarden op te nemen in de vergunning:

Onze studiedienst stelde vast dat er een netuitbreiding nodig is om alle loten van dit project aansluitbaar te maken.

Er werd een offerte (zie bijlage) opgesteld. In deze offerte houden we rekening met het aanleggen van nutsleidingen in overleg met andere nutsmaatschappijen. Dit is kostenbesparend en beperkt de hinder. We stemmen de uitvoeringstermijnen dan ook af op de planning van de andere werken.

Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden met de latere abonnee verrekend.

Wij blijven steeds tot uw dienst voor verdere informatie.

https://www.wyre.be/nl/netaanleg”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.

3.- Op 08/01/2025 werd advies gevraagd aan De Watergroep. Het advies werd ontvangen op 9 januari 2025 en luidt voorwaardelijk gunstig als volgt gemotiveerd:

“Advies ACCA

Volledig gunstig advies met voorwaarden

Voor de uitrusting van de verkaveling met een drinkwaterleiding op het openbaar domein moet door de initiatiefnemer onderstaand betaald worden:

•    een forfaitaire kost per bebouwbare kavel

•    een studiekost per project

Wanneer aan alle voorwaarden is voldaan zal De Watergroep de gemeente hiervan op de hoogte brengen. Vervolgens zal de gemeente, cfr. De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, een verkoopbaarheidsattest afleveren.

Bovendien kunnen we je ook melden dat De Watergroep installaties in exploitatie heeft in de zone van de infrastructuurwerken en dat deze installaties te allen tijde bereikbaar moeten zijn.

De werken dienen zodanig uitgevoerd te worden dat er een continue drinkwaterbevoorrading kan gegarandeerd worden.

In het ontwerp dien je er rekening mee te houden dat in de bermen voldoende ruimte voorzien wordt om de leidingen aan te leggen en de eventuele aanpassingen uit te voeren.

Deze forfaitaire kost en de kost voor eventuele aanpassingen aan de bestaande drinkwaterleiding zijn ten laste van de initiatiefnemer.

Voor grotere projecten met aanleg van nieuwe wegenis moet er na het verkrijgen van de vergunning een coördinatievergadering worden opgestart met de zonemanager van De Watergroep om eventuele knelpunten vooraf te bespreken.

Iedere wooneenheid dient over een afzonderlijke watermeter te beschikken. De plaats van de watermeter dient te beantwoorden aan de voorschriften van De Watergroep.

De kosten van de nieuwe aftakkingen zijn ten laste van de aanvragers.

Bijkomende informatie kan je vinden op: www.dewatergroep.be”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.

4.- Op 08/01/2025 werd advies gevraagd aan Fluvius System Operator. Het advies werd ontvangen op 22 januari 2025 met referentie 5000089211 en luidt voorwaardelijk gunstig als volgt gemotiveerd:

“Naar aanleiding van uw vraag hebben wij een studie opgemaakt voor de aanleg en/of aanpassingen van de nutsleidingen voor het bovenvermeld project en dit op basis van de gegevens waarover wij vandaag beschikken. 

Voor uw project zijn volgende werken van toepassing en noodzakelijk: 

- Aanleg van nieuwe nutsleidingen voor elektriciteit 

Deze voorwaarden worden gelijktijdig overgemaakt aan u en aan het betrokken college van burgemeester en schepenen van de gemeente Zonhoven, die de voorwaarden mee zal opnemen in de omgevingsvergunning. 

Bij een eventuele wijziging, zeker indien het gaat om een wijziging van de gevraagde vermogens, of herverkaveling, moet u een nieuwe aanvraag indienen. Op basis van de gewijzigde gegevens zullen wij een studie uitvoeren om te bepalen of een netuitbreiding en/of het plaatsen van een nieuwe distributiecabine vereist is om het project te kunnen aansluiten. De bouwheer dient in dat geval een grond of lokaal op het gelijkvloers ter beschikking te stellen voor deze distributiecabine. 

De aansluitingskosten van de individuele woningen, appartementen of panden zijn niet inbegrepen in deze voorwaarden, zij worden later met de offerte voor aansluiting afgerekend. Bijkomende kosten die moeten worden gemaakt naar aanleiding van het verplaatsen van bestaande leidingen of installaties, kunnen afzonderlijk worden aangerekend na de vaststelling van de noodzaak tot verplaatsing. 

Indien u deze werken wenst te laten uitvoeren, verzoeken wij u dit document voor akkoord te ondertekenen en terug te sturen via het digitaal omgevingsloket via ('Acties' > 'Versturen bericht') of via bovenstaand e-mailadres. 

De volledige reglementering kunt u raadplegen op www.fluvius.be. U dient deze na te leven. 

Het detail van de voorwaarden en de daaraan verbonden financiële tussenkomsten zijn opgenomen in onderstaande tabel (zie advies). 

De voorwaarden blijven 6 maanden geldig. 

Riolering: 

Voor de activiteit riolering, kunnen deze loten/woningen aangesloten worden op de riolering in de aanpalende straat. 

De toekomstige eigenaars van de respectievelijke loten/woningen dienen voor hun rioolaansluiting een aanvraag in te dienen bij Fluvius, telefonisch via 078 35 35 34 of online via www.fluvius.be/aansluitingen. Wij raden de klanten ten zeerste aan om zo vroeg mogelijk een aansluitingsaanvraag riolering in te dienen bij Fluvius vooraleer de grondwerken op privé aan te vatten. De mogelijke diepte van aansluiting is pas gekend na plaatsing van de huisaansluitputjes door Fluvius. De klant dient de privé-riolering op deze diepte af te stemmen. 

De eigenaars dienen een vergoeding voor de 1ste ingebruikname te betalen. 

Indien de huisaansluitputjes reeds voorafgaandelijk geplaatst werden op het perceel, ontslaat dit de klant niet van het indienen van een aansluitingsaanvraag bij Fluvius. De klant mag, na het doorlopen van de aanvraagprocedure, dan zelf aansluiten op de huisaansluitputjes. Fluvius zal dan niet meer ter plaatse komen, om de verbinding van de aansluitputjes naar de privé-riolering te maken. 

Indien de huisaansluitputjes nog niet geplaatst zouden zijn op het perceel en de privé-riolering werd wel reeds uitgevoerd tot op de grens openbaar/privé, zal Fluvius op het moment van de plaatsing van de huisaansluitputjes (na aanvraag procedure), deze putjes met de privé-riolering (indien technisch mogelijk) verbinden. 

De klant dient zelf in te staan voor het plaatsen van de privé-riolering voor zijn nieuwe woning en is verplicht deze uit te voeren volgens de wettelijke bepalingen ter zake. Voor meer info kan u terecht op www.fluvius.be/aansluitingen. 

Indien de privé-riolering niet correct en volledig volgens deze wettelijke bepalingen werd uitgevoerd, zelfs indien dit niet expliciet door de omgevingsvergunning opgelegd is, behoudt Fluvius het recht om de woning niet aan te sluiten op het rioleringsnet. Dit gescheiden stelsel op privaat terrein dient doorgetrokken te worden met afzonderlijke leidingen vuilwater en indien van toepassing regenwater tot aan de huisaansluitputjes. 

Fluvius voorziet per aansluiting 1 vuilwaterhuisaansluitputje met aansluitdiameter 125 mm en indien van toepassing 1 regenwaterhuisaansluitputje met aansluitdiameter 160mm op privé-grond (net achter de rooilijn) en zal instaan voor de aansluiting van deze privé-riolering op het rioleringsnet op openbaar domein. 

Door de invoering van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van privé-riolering verplicht vanaf 1 juli 2011. De lijst van Fluvius erkende keurders kan u vinden op: www.fluvius.be/nl/thema/aansluitingen/keuring-riolering. 

Verdere verloop van de procedure: 

Als u akkoord gaat met de voorwaarden van deze offerte, starten wij met de voorbereiding van het dossier, nemen wij de uitvoering ervan op in onze planning en versturen wij u de bijhorende facturen. 

Na uw akkoord, moet u rekening houden met een termijn van minimum 120 werkdagen voor de start van de infrastructuurwerken. 

U moet ook rekening houden met de levertermijn van materialen en eventuele vergunningen. Ten vroegste 8 weken nadat uw facturen zijn betaald, kunnen de werken worden aangevat. 

Na ontvangst van uw akkoord wordt de factuur opgemaakt om deze binnen de 30 dagen te betalen. 

Er moet een nieuwe aanvraag worden ingediend bij wijziging of herverdeling. De overeenkomst vervalt als de omgevingsvergunning wordt geweigerd. 

De gemeente wordt in kennis gesteld als u aan alle voorwaarden heeft voldaan. De gemeente zal dan volgens de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening een verkoopbaarheidsattest afleveren. De omgevingsvergunning die reeds is afgeleverd mag in uitvoering gebracht worden. 

Wij hopen u met deze informatie van dienst te zijn. Indien u hieromtrent nog vragen hebt, kunt u ons altijd contacteren.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.

5.- Op 08/01/2025 werd advies gevraagd aan dienst facilitair management. Het advies werd ontvangen op 4 maart 2025 met referentie 25M0667 en luidt voorwaardelijk gunstig als volgt gemotiveerd:

“Daar het de visie van de gemeente is om het groene karakter van onze gemeente te bewaren en zelfs maximaal te versterken, wensen we dit te bereiken door in eerste instantie de bestaande bomen zoveel mogelijk te behouden en te beschermen, en in tweede instantie door het aanplanten van extra bomen bij nieuwe projecten.

Deze aanvraag wordt dan ook gunstig geadviseerd, mits volgende voorwaarden bijkomend in de verkavelingsvoorschriften worden opgenomen: 

* Er wordt minstens één streekeigen en/of klimaatrobuuste hoogstam boom van minstens 2de grootte in  een maat niet kleiner dan 12/14 aangeplant in de tuinzone van zowel lot 1 als lot 2,

* De verplicht aan te planten bomen dienen aangeplant te worden in het plantseizoen volgend op het voltooien van het hoofdgebouw

* Er is een hergroeigarantie voor de verplicht aan te planten bomen, d.w.z. dat deze bomen bij een eventueel afsterven dienen vervangen te worden door eenzelfde streekeigen en/of klimaatrobuuste hoogstam boom van minstens 2de grootte in een maar niet kleiner dan 12-14

* De verplicht nieuw aan te planten bomen en de te behouden bomen kunnen in de toekomst enkel nog gerooid worden mits het bekomen van de nodige vergunningen.

* Er kan binnen deze verkavelingsaanvraag geen goedkeuring gegeven worden voor het rooien van bomen in functie van het bouwrijp maken van de percelen. Het rooien van bomen kan enkel vergund worden naar aanleiding van het aanvragen van een omgevingsvergunning voor het realiseren van een gebouw.

* bij het indienen van de omgevingsvergunning, voor het realiseren van de gebouwen, dienen de bestaande bomen duidelijk op plan te zijn aangeduid, vergezeld van minstens volgende informatie: diameter van de boom, boomsoort en of de boom te behouden of te rooien is.

* Er dienen flankerende maatregelen te worden genomen ter bescherming van te behouden groen en bomen. Dit laatste houdt in dat:

  > Er geen materialen gestapeld mogen worden binnen de kroonprojectie van de bomen,

  > De grond niet verdicht mag worden binnen de kroonprojectie van de bomen

  > Werken binnen de kroonprojectie tot het absolute minimum beperken,

  > Geen aanhoging of afgraving binnen de kroonprojectie van de bomen, 

  > Indien verkeer nodig is binnen de kroonprojectie zal de bouwheer rijplaten voorzien om zo verdichting van de ondergrond te minimaliseren

  > Er maatregelen genomen worden om de nadelige gevolgen van een eventuele bronbemaling tot het absolute minimum te beperken.

Volgende linken kunnen een hulp zijn in de keuze van de meest geschikte boomsoort:

- https://www.ecopedia.be/bomenwijzer

- https://www.natuurenbos.be/dossiers/kwaliteitslabel-plant-van-hier

Volgende linken bevatten nuttige info m.b.t. het beschermen van bomen bij werken:

- https://www.vvog.info/publicaties/beschermen-van-bomen

- https://www.deboomdokter.be/bomen-beschermen/

Plantseizoen loopt van 15 september tot en met 15 mei.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies zoals hoger aangehaald, dienen gevolgd te worden.

Uit de bovenstaande motivering blijkt dat de ruimtelijke draagkracht van het gebied niet wordt overschreden en dat de voorziene verweving van functies de aanwezige of te realiseren bestemmingen in de onmiddellijke omgeving niet in het gedrang brengen noch verstoren. De aanvraag is verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

EINDADVIES

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp verenigbaar en bestaanbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving. 

De aanvraag is vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het verkavelen van een grond in 2 loten voor halfopen bebouwing (lot 1 en lot 2).

Bijgevolg adviseert de gemeentelijke omgevingsambtenaar het dossier voorwaardelijk gunstig voor het verkavelen van een grond in 2 loten voor halfopen bebouwing (lot 1 en lot 2), zoals voorgesteld op de voorgebrachte plannen die als bijlage aan de aanvraag zijn verbonden en voor zover rekening gehouden wordt met de gestelde voorwaarden.

Voorwaarden

1.    Te voldoen aan de voorwaarden gesteld door de dienst facilitair management:

Deze voorwaarden werden opgenomen in de voorschriften.

2.    Te voldoen aan de voorwaarden gesteld door De Watergroep.

3.    Te voldoen aan de voorwaarden gesteld door Wyre.

4.    Te voldoen aan de voorwaarden en opmerkingen gesteld in het advies van Fluvius System Operator.

5.    Te voldoen aan volgende voorwaarden met betrekking tot de watertoets: 

-    De toekomstige aanvragen tot omgevingsvergunning dienen te voorzien in maatregelen voor opvang en lozing van hemelwater. De bepalingen van de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (Besluit Vlaamse Regering dd. 10 februari 2023) moeten alleszins nageleefd worden.

-    Indien er ondergrondse constructies worden opgericht, de bemaling voldoet aan de voorwaarden zoals opgelegd in Vlarem II.  

-    Een permanente drainage, ook al is dit in functie van een aanleg van een ondergrondse constructie, mag niet voorzien worden aangezien permanente drainage een continue verlaging van de grondwaterstand tot gevolg heeft. 

6.    Er moet bij elke woning een inpandige garage en/of carport voorzien worden of een carport in de zijtuinstrook van lot 1om de tuin te vrijwaren van overdreven bebouwing en verharding. 

7.    De initiatiefnemer handelt volgens en voldoet aan de reglementeringen van de nutsmaatschappijen.

8.    Kosten voor het voorzien/ verleggen of uitbreiden van de nutsleidingen moeten gedragen worden door de verkavelaar;

9.    Aanpassingen aan inrichtingen, constructies of beplantingen op het openbaar domein naar aanleiding van de omgevingsaanvraag of de toekomstige omgevingsaanvraag zijn steeds ten laste van de aanvrager. Alle kosten naar aanleiding van een heraanplanting op het openbaar domein, uitgevoerd naar aanleiding van een omgevingsaanvraag voor het verkavelen van gronden of een omgevingsaanvraag van een particulier, blijft ten laste van de aanvrager.

10.    De paalstenen aan de rooilijn dienen geplaatst te worden.

11.    De verkavelingsvoorschriften in bijlage, opgesteld door het college van burgemeester en schepenen zijn van toepassing op voorliggende aanvraag.

12.    Vervreemding van een lot uit de verkaveling kan pas geschieden, nadat het attest conform artikel 4.2.16 §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening werd afgeleverd, waaruit blijkt dat aan alle voorwaarden van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden werd voldaan.

13.    Een omgevingsvergunning voor het bebouwen van een lot kan pas verkregen worden, nadat het attest conform artikel 4.2.16 §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening werd afgeleverd, waaruit blijkt dat aan alle voorwaarden van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden werd voldaan.

14.    Na het afleveren van het attest conform artikel 4.2.16§2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening dient de verkaveling in een officiële akte gegoten de worden. De gemeente dient in kennis te worden gebracht van de akte van neerlegging van de verkaveling.

Deze vergunning stelt de aanvrager niet vrij van het aanvragen en verkrijgen van eventuele andere vergunningen of machtigingen.