2025_CBS_00634 - OMV - Vergunning - Bremstraat 15 - 2024/00296 - Goedkeuring

VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Dossiernummer:    2024/00296

Referentie omgevingsloket:    OMV_2024168986

De aanvraag, ingediend door mevrouw Melissa Storms wonende te Jaarmarktstraat 1/B2.01 te 3511 Hasselt en de heer Sander Vanhemel wonende te Jaarmarktstraat 1/B2.01 te 3511 Hasselt, werd ontvangen op 27/12/2024 en op 13/02/2025 ontvankelijk en volledig verklaard.

De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Bremstraat 15, kadastraal gekend als afdeling 3 sectie F nr. 594Y25.

De aanvraag gaat over het bouwen van een halfopen eengezinswoning en de aanleg van het terrein.

De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).

1.    STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS

    De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied.

De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.

De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een ruimtelijk uitvoeringsplan.

Het project maakt deel uit van de goedgekeurde verkavelingswijziging 7204.V.MI/06\01 goedgekeurd op 15 juni 2022, het betreft lot 2.

Volgende verordeningen zijn van kracht:

•    algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, .... goedgekeurd op 10 februari 2023.

2.    HISTORIEK

    Volgende dossiers zijn relevant: 

•    Omgevingsvergunning 7204.V.MI/06\01 voor het slopen van de bestaande bijgebouwen en het bestaande hekwerk aan de straatzijde en het bijstellen van de verkaveling 7204.v.mi/06 naar 3 loten, waarvan loten 1 en 2 voor halfopen bebouwing en lot 3 voor open bebouwing goedgekeurd op 15/06/2022.

•    Stedenbouwkundige vergunning (1958/00093) voor het bouwen van een woonhuis - goedgekeurd op 17/04/1958.

•    Stedenbouwkundige vergunning (1970/00112) voor het verbouwen en vergroten van een woning - goedgekeurd op 20/08/1970.

•    Stedenbouwkundige vergunning (2005/09929) voor het bouwen van een kippenstal/nachtverblijf voor hobbypluimvee - goedgekeurd op 09/05/2005.

•    Verkavelingsvergunning (7204.V.MI/06) voor verkavelen van een grond - goedgekeurd op 05/06/2000.

3.    BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG

    Beschrijving van de plaats & omgeving

Het perceel bevindt zich aan de Bremstraat, een gemeenteweg in de buurt Beverzak Tuinwijk, in het zuidwesten van de gemeente Zonhoven.

De nabije omgeving bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande en halfopen eengezinswoningen, gelegen in woongebied.  De bebouwing bestaat uit één tot twee bouwlagen onder zowel hellende als platte daken, en is voornamelijk afgewerkt in een gevelsteen in diverse tinten en texturen.

Het perceel is onbebouwd en is begroeid met struikgewas.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag gaat over het bouwen van een nieuwe halfopen eengezinswoning en het aanleggen van verhardingen.

De nieuwe woning wordt ingeplant op 5m van de voorste perceelsgrens, tegen de linker perceelsgrens en door de uitkragende zonnewering op 1,76m van de rechter perceelsgrens.

De woning wordt opgetrokken met twee bouwlagen onder een hellend dak, met een kroonlijsthoogte van 6,33m boven het voorliggend maaiveld en een nokhoogte van 10,14m boven dit maaiveld.

De woning bestaat uit een hoofdvolume met een breedte van 7,53m en een bouwdiepte van 10m.  Achteraan dit hoofdvolume wordt een aanbouw voorzien met een plat dak met een kroonlijsthoogte van 3,5m boven het maaiveld.  De aanbouw heeft een breedte van 7,53m en een bouwdiepte van 7m.  Er wordt ook nog een vaste uitkragende zonnewering geplaatst die 2,34m terugliggend van de voorgevel wordt voorzien en in de zijtuin 1,24m en tegen de achtergevel 1,64m uitkraagt tot aan de achterbouwlijn.  De dikte van de zonnewering bedraagt 1,05m en de bovenrand bevindt zich op 3,5m boven het maaiveld.  De totale bouwdiepte van de woning bedraagt 17m.

De gelijkvloerse vloerpas wordt voorzien op 0,25m boven de as van de voorliggende weg.  Het bestaande reliëf blijft ongewijzigd.

De woning wordt uitgevoerd in een hedendaagse bouwstijl en wordt afgewerkt in roodbruine gevelsteen, bruin-rood aluminium buitenschrijnwerk en antracietkleurige kunstleien.

Het perceel wordt verder aangelegd met verhardingen en groenaanleg.

Tot aan de achterbouwlijn wordt er een inrit voorzien met een breedte van 3m ter hoogte van de rooilijn.  Tegen de achtergevel wordt ook nog een terras aangelegd waarvan 10,2m² zonder overdekking achter de achterbouwlijn ligt.

In de zij- en achtertuin worden afsluitingen geplaatst die bestaan uit een draadafsluiting met klimop vanaf 0,15m tot 2m boven het maaiveld.  In de voortuinstrook worden geen afsluitingen voorzien.

Er wordt een wadi voorzien in de voortuinstrook met een oppervlakte van 9,3m².

Het aandeel aan overdekte constructies en verhardingen op het perceel bedraagt ongeveer 26% en de verhardingsgraad van de voortuin bedraagt circa 25,5%.

4.    OPENBAAR ONDERZOEK 

    Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.

Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 23 februari 2025 t.e.m. 24 maart 2025.

De reden voor het openbaar onderzoek is de volgende:

Er worden enkele afwijkingen van de verkavelingsvoorschriften aangevraagd:

- In de verkavelingsvoorschriften staat de kroonlijsthoogte maximaal 6m ten opzichte van het maaiveld mag bedragen.  Men vraagt een hoogte van 6,33m aan.

- In de verkavelingsvoorschriften staat dat de terreininrichting door het voorzien van paden en inritten zich tot een minimum moeten beperken.  In de aanvraag wordt een inrit voorzien tot aan de achtergevel van de woning.

- In de verkavelingsvoorschriften staat dat mandelige muren die opgericht worden op de gemeenschappelijke perceelsgrens door de eerstbouwende afgewerkt dienen te worden in een duurzaam gevelmateriaal.  In de aanvraag wordt enkel de snelbouwsteen voorzien.

5.    ADVIEZEN

    Er zijn geen adviezen vereist.

6.    EFFECTEN OMGEVING

    Project-MER

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

Stikstofdecreet

Voor een eengezinswoning, kunnen we uitgaan van ongeveer 2920 vervoersbewegingen per jaar (4 personen x 2 vervoersbewegingen/persoon x365 dagen/jaar= 2920 jaarlijkse vervoersbewegingen). Dit is minder dan 70.000 jaarlijkse vervoersbewegingen (VITO tabel 3, licht verkeer, KDW =6 en afstand = 0). Dit betekent dat zelfs indien een huis op het meest kritische habitat gebouwd wordt, de impact van het verkeer nog niet zal zorgen voor een overschrijding van de 1% de minimis. We kunnen bijgevolg met absolute zekerheid besluiten dat de impactscore van de bouw van deze eengezinswoning, voor wat betreft mobiliteit, lager is dan 1%.

7.    INHOUDELIJKE BEOORDELING

    Decretale beoordelingselementen

In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Bremstraat een voldoende uitgeruste openbare weg is.

De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.

De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.

Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.

Zonering

Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.

Waterparagraaf

Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.

Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023.  De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.

Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.

Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:

De plannen geven aan dat voor de nieuw opgerichte woning met een horizontale dakoppervlakte van 146,19 m² een hemelwaterput voorzien wordt met een inhoud van 10000 liter en recuperatie van het hemelwater voor een wasmachine, een buitenkraan en 2 toiletten. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een infiltratievoorziening waarvan de oppervlakte en het volume voldoen aan de verordening.

De verordening is niet van toepassing op de aanleg van de voorziene verhardingen. Het hemelwater dat op de verharding valt, wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren.

Gezien de aanvraag voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze ook de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.

Natuurtoets

Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.

Erfgoed- & Archeologietoets

Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.  

Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m² en het goed zich niet in een beschermde archeologische site en ook niet in een vastgestelde archeologische zone bevindt.

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

De aanvraag stemt niet volledig overeen met de verkavelingsvoorschriften.  De verkaveling is echter ouder dan 15 jaar.  Daarom vormen de verkavelingsvoorschriften niet langer een weigeringsgrond en moet er een toetsing gebeuren van de goede ruimtelijke ordening.  Hierbij wordt rekening gehouden met de rechten die nog steeds aanwezig zijn in de vorm van de verkavelingsvoorschriften. 

Functionele inpasbaarheid

De bestaande woonfunctie blijft behouden en is functioneel inpasbaar in deze woonomgeving in het gehucht Ter donk.

Mobiliteitsimpact

De gemeente Zonhoven hanteert volgende parkeernorm voor een woning: 1,5 parkeerplaats per woonentiteit.

De aanvraag komt hieraan tegemoet, want er worden 2 parkeerplaatsen voor de bewoners voorzien en daarenboven is er nog voldoende ruimte op de inrit om een voertuig van bezoekers te plaatsen.

Schaal

De kroonlijsthoogte van 6,33m overschrijdt de in Zonhoven gehanteerde norm van 6m met 5,5% wat aanvaardbaar is gezien de overschrijding beperkt blijft en er geen bezwaar over is ingediend tijdens het openbaar onderzoek.  De nokhoogte blijft met 10,14m onder 10,5m die als richtlijn geldt.

Ook is het akkoord van de eigenaar van het linker perceel waarvan de woning dit gabarit zal moeten volgen aan het dossier toegevoegd.

De vaste uitkraging brengt de bouwlijn van de woning tot op slechts 1,76m.  Het gaat het om een vrij massieve constructie de zich over de rest van de zijgevel tot aan de achterbouwlijn uitstrekt.  We kunnen de uitkraging aanvaarden omdat er voldoende afstand tot de perceelsgrens bewaard blijft, er tijdens het openbaar onderzoek geen bezwaar over is ingediend en bovendien het akkoord van de eigenaars van het rechter perceel aan het dossier is toegevoegd. De uitkraging biedt een overdekte toegang naar voor- en achterdeur aan en zal de 2 laadstations tegen de zijgevel beschermen tegen zon en regen. Daarnaast vormt de uitkraging een zonwering. De uitkraging vormt een alternatief voor de, conform de verkavelingsvoorschriften, toegelaten carport. Gezien de vormgeving van de carport op het rechts aanpalend perceel is de uitkraging een te verkiezen alternatief gezien het verschil in architectuurstijl. De hoogte van de uitkraging is een gevolg van het groendak dat hierop voorzien wordt en is om die reden aanvaardbaar.

Ruimtegebruik en bouwdichtheid

De woondichtheid op het perceel is gezien de verkavelingsvergunning aanvaardbaar.

De verhardingsgraad van de voortuin blijft met 25,5% onder de richtlijn van 50% en de footprint op het hele perceel ligt met 26% onder het criterium van 40%.

De aanvraag voldoet aan de verwachtingen.

De gemeente Zonhoven streeft naar het behoud van groene ruimte en waardevolle groenelementen, alsook naar een versterking hiervan.  Om die reden wordt bij nieuwbouwwoningen de aanplant van 1 hoogstam boom per 400m² van de huiskavel opgelegd.  

Om ook het groene straatbeeld te behouden en dit verder te vergroenen, moet 1 van deze bomen in de voortuin worden aangeplant.  Er moet bijgevolg 1 boom in de voortuin aangeplant worden op wettelijk toegestane afstand van alle perceelsgrenzen. Om daarvoor voldoende ruimte te voorzien is het noodzakelijk de hemelwaterput onder de inrit te plaatsen.  De aanplant en het behoud van de hoogstamboom en het verplaatsen van de hemelwaterput worden opgelegd in de vergunningsvoorwaarden.

Visueel-vormelijke elementen

Gezien de diversiteit van de woningen in de omgeving past deze moderne woning met roodbruine gevelstenen, aluminium buitenschrijnwerk in een gelijkaardige kleur en de donkere leien hier perfect in.

Cultuurhistorische aspecten

Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar.

Bodemreliëf

Volgens de aanvraag wordt het bestaande reliëf niet gewijzigd.

Resultaten van het openbaar onderzoek

Er werden geen bezwaren ingediend.

8.    ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende voorwaarden op te leggen:

Stedenbouwkundige voorwaarden

•    Zolang er op het linker perceel niet gebouwd wordt, moet de scheidingsmuur van de halfopen woning afgewerkt worden met kwalitatieve materialen.

•    Er moet minimum 1 hoogstam boom aangeplant worden in de voortuin.

Het moet gaan om een inheemse, streekeigen en/of klimaatrobuuste hoogstammige boom, minstens van 2e grootte, in een maat niet kleiner dan 16/18.

De aanplant van de boom moet gebeuren ten laatste in het plantseizoen volgend op de ingebruikname van de woning.  Bewijs hiervan (foto/factuur) moet binnen de 3 maanden na aanplant aangeleverd worden aan de dienst vergunningen en handhaving.

De aanplant moet herhaald worden indien deze niet aanslaat.

•    De hemelwaterput moet onder de inrit geplaatst worden.