2025_CBS_00629 - Omgevingsaanvraag (2024/00186) Heidestrand Zwanenstraat 105 te Zonhoven met project-MER - advies project-MER - Goedkeuring

Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het advies van de GOA omtrent het project-MER Heidestrand, dewelke als volgt luidt:

"Advies project-MER ‘Regularisatie en wijziging recreatiepark Heidestrand’ - wijzigingslus d.d. 24/05/2025 

Omschrijving project

De aanvraag behelst een omgevingsaanvraag inclusief project-MER voor volgende: 

• de uitbating van de camping, inbegrepen de lozing van het huishoudelijk afvalwater van de camping in de openbare riolering;
• regularisatie infrastructuur camping; 
• regularisatie gevels sanitaire gebouwen op blok A en B; 
• uitbating propaantank en verwarmingsketels van de sanitaire gebouwen; 
• verdere uitbating zwembaden en speeltuin; 
• herprofilering van de hengelvijver.  

De projectgrootte is 21,91 ha. De onderzochte milieueffecten handelen over de volledige camping en 6 zones de welke in het verleden gebruikt werden voor recreatie. 

De camping behelst in 2020 695 percelen met een gezamenlijke oppervlakte van de kampeerzones zijnde 12,22 ha groot, opgedeeld in 10 kampeerzones. De oppervlakte van de parking, speeltuinen, openluchtzwembaden en zwemvijver ea is ca. 9,7 ha groot. Het merendeel van de plaatsen (565) zijn vaste plaatsen, dwz in verhuur bij dezelfde gebruiker voor langere termijn.  

Op 24.04.2025 werd een nieuwe projectinhoudversie ingediend, dit naar aanleiding van het unaniem negatief advies van de POVC dd 10.04.2025.   Een aangepaste passende beoordeling en MER werden ingediend.  

Verantwoording van het project:

De aanvraag vermeldt dat het Heidestrand geselecteerd is als recreatieve cluster type 2 en als “Toegangspoort” tot de Wijers en wordt deze reden meegenomen als de verantwoording van het project.   

Aanvrager voegt een engagementsverklaring uit 2019 toe waarbij het college van burgemeester en schepenen achter een poort op het Heidestrand stond.  

Op 16.07.2019 werd inderdaad door het college beslist om een engagement aan te gaan om de poort van De Wijers op het domein van Heidestrand te organiseren.  Ondertussen zijn we 6 jaar verder en is regularisatieproces van het Heidestrand nog steeds lopende.   Het masterplan opgesteld door de VLM werd niet weerhouden door de uitbaters van het Heidestrand en bijkomend is het Heidestrand niet meer geselecteerd als provinciale drager binnen het beleidskader economische ruimte van het Ruimtepact 2040.   

Bovenstaande maakt dat de kritische vraag gesteld mag worden in hoeverre de collegebeslissing van 16.07.2019 nog weerhouden mag worden.   

Verwevenheid met site Aquafarm:

De rol van de loods Aquafarm wordt zoals gevraagd verder uitgeklaard in het MER (pag. 14). Hieruit blijkt dat de loods Aquafarm een ondersteunende rol speelt voor de uitbating van de camping. 

Het MER maakt melding van een tijdelijke stockage van diverse afvalfracties naast de landbouwloods, in afwachting van afvoer. Verder is er een beperkte composteerplaats voor het groenafval van de camping/loten wat samen met het groenafval van Aquafarm ter plaatse wordt gecomposteerd.  

Op 09.07.2013 werd een proces-verbaal opgesteld betreffende de loods te Korhaanstraat 4^de afd., sectie C, nr. 4F7 waarbij reeds melding werd gemaakt van containers met hierin vuilniszakken. De situatie op heden is weinig tot niets gewijzigd.  

In de stedenbouwkundige vergunning van Aquafarm viskwekerij nr, Zwanenstraat 105 te Zonhoven, dd 11.10.2016, wordt volgende voorwaarde aangehaald:

 Het MER vermeldt dat er 15 parkeerplaatsen voor auto’s van de werknemers aanwezig zijn op het terrein van de onderhoudsloods van Aquafarm en bereikbaar via de Korhaanstraat. 

Het wettelijk kader voor beide sites behelst nochtans geen twijfel. De landbouwloods te Korhaanstraat mag louter en alleen ten voordele zijn voor de landbouwactiviteiten van Aquafarm.  Dit staat los van overlappende eigendomssituaties. 

Een afwikkeling van bepaalde activiteiten, zoals 15 parkeerplaatsen, tijdelijke afvalstockage/afvalverwerking horen niet thuis aan de landbouwloods.   

Er wordt als voorwaarde opgelegd dat de site van de loods niet gebruikt mag worden ifv de camping, op eender welke manier. Zo moet de afvalinzameling afkomstig van de camping Heidestrand op het terrein van de camping opgevangen worden. De uitbater dient hier de nodige stappen rond te ondernemen zodat de tijdelijke afvalopslag wettelijk kan plaatsvinden op de site van de camping. Dit binnen een termijn van 1 jaar. 

Wagens van werknemers mogen niet meer geparkeerd worden op de site te Korhaanstraat. 

De voorwaarden van de stedenbouwkundige vergunning dd 11.10.2016 blijven van toepassing. Er kan geen sprake zijn van een ondersteundende rol voor de uitbating van de camping.  

Kwaliteit van de camping: 

Het Huishoudelijk reglement (en bijvoegsel) geeft volgende weer: 

• maximale bezetting is 50% bestaande uit: 1 caravan, voortent, luifel, verhoogd terras, partytent en berghok; 
• minstens 25% moet tegen 01.01.2012 als onverhard zijn ingericht … “Kunstgras wordt niet aanvaard als onverhard.”

Op het terrein is zichtbaar dat er te weinig maatregelen ondernomen zijn om het HR af te dwingen bij de bewoners gezien er diverse constructies rondom de caravans aanwezig zijn, overmatige verhardingen, aanwezigheid van kunstgras, …. 

De uitbaters dienen bijkomende inspanningen te leveren om de interne regels van hun huishoudelijk reglement af te dwingen bij de verblijvers.  Zo is de streefdatum 01.01.2012 betreffende verharding op de percelen duidelijk niet gehaald.  

Het feit dat de uitbaters zelf kunstgras hebben aangelegd rondom hun zwembad en glijbaan spreekt niet van een voorbeeldfunctie.   

Uitbaters melden spontaan per mail dd 16.02.2025 aan de gemeente Zonhoven dat ze een schrijven hebben gericht aan alle campingbewoners met hierin het belang van het opvolgen van het huishoudelijk reglement. Hoewel dit niet vermeld staat in het schrijven van de uitbaters aan de campingbewoners, zou de deadline voor het naleven van het huishoudelijk reglement verschoven zijn naar november 2025.  

Om te evolueren naar een kwalitatieve, duurzame camping, moet het HR toegepast worden én geüpdatet worden.  Zo wordt zelf voorgesteld om ifv waterafvoeren een verduidelijking toe te voegen in het HR. Dit is tot op heden niet gebeurd. 

Het is ook meer dan wenselijk om duurzaamheidsprincipes mee te nemen in een nieuw HR om te komen tot een kwalitatieve, duurzame camping (vb.  het beperken van houtsoorten door enkel duurzaam geëxploiteerde houtsoorten toe te laten vs. “alle houtsoorten zijn toegestaan voor het terras”).  

Er wordt van de uitbaters verwacht dat ze meer inspanningen leveren om hun Huishoudelijk reglement voldoende af te dwingen bij hun gebruikers.  Als deadline wordt verwezen naar november 2025 waarbij zal moeten blijken of de uitbaters hierin geslaagd zijn.  

Permanente verblijven:

Uit een verslag van het plaatsbezoek van Toerisme Vlaanderen dd 13.03.2025, ontvangen per mail dd 31.03.2025 van de uitbater Heidestrand, blijkt dat de uitbater op eigen initiatief een wintersluiting heeft ingevoerd om permanente bewoning tegen te gaan, hetgeen niet toegelaten is op een recreatiedomein. De nodige bewijsstukken hiervan werden overgemaakt aan Toerisme Vlaanderen.  

Dit is positief. 

Onvergunde woning A. Bijnens op nrs. 4/ZOLDER 1 + 2, sectie D, nr. 153T : 

Voor deze woning wordt de regularisatie gevraagd.  De woning beschikt niet over de nodige vergunningen.  Aanvrager oppert de mogelijkheid aan de vergunningverlenende overheid om een uitdoofscenario te hanteren.

Gezien de ligging in ruimtelijk kwetsbaar gebied wordt negatief geadviseerd om deze woning te regulariseren en dient deze geweigerd te worden.  Het kan tevens niet de bedoeling zijn om deze trachten te bestendigen als woning in een toekomstig RUP.   

De wegverharding aan de zuid en oostelijke zijde van de roeivijver zal verwijderd worden en vervangen worden door een nieuw wegtracé, gelegen buiten habitatrichtlijngebied. Als uitvoeringstermijn wordt het laagseizoen opgegeven hetgeen een vrij vage termijn is. 

De nieuwe weg wordt evenzeer voorzien in asfalt.  

Als voorwaarde wordt opgelegd dat deze werken dienen uitgevoerd te worden in het eerste laagseizoen volgend op het bekomen van de omgevingsvergunning. 

Afkoppeling hemelwater – vuilwater

Aanvrager levert een hydraulische nota aan waarin wordt gesteld dat de gewestelijke stedenbouwkundige hemelwaterverordening niet van toepassing is met de stelling dat het hemelwater van de wegenis en constructies allemaal afwatert naar onverharde zones. 

De nodige detail rioleringsplannen worden hierbij toegevoegd. De plannen tonen aan dat de ingebuisde grachten dewelke het hemelwater bevatten afwateren naar percelen dewelke niet behoren tot de camping en ook niet bij het project. 

Zo toont o.a. plan BA_8-N-riolering_P_N_7_deelplan 4 aan dat het hemelwater van de ingebuisde gracht naar het noorden afwatert, naar een perceel buiten de aanvraag.  

Met andere woorden: de deelplannen van de afwatering van het hemelwater naar percelen gelegen buiten de aanvraag komen niet overeen met de stelling dat alles ter plaatse infiltreert.  
Opgelegde staalnames zullen uitsluitsel geven of de afkoppeling correct gebeurd is.  

Discipline natuur (pag. 134/199 MER)

De aanwezige verlichting ifv de wegenis heeft een negatief effect op de natuur. Het is onduidelijk over hoeveel lampen het hier gaat. 

De flankerende maatregel stelt een vervanging voor, enkel bij defect.  

Als voorwaarde wordt opgenomen dat de vervanging door omlaaggerichte, amberkleurige lampen onmiddellijk dient te gebeuren.  

Herprofilering van de hengelvijver:

Als voorwaarde wordt volgende opgenomen: gezien de ligging in ruimtelijk kwetsbaar gebied dient de herprofilering van de hengelvijver ten laatste in 2026 te gebeuren.  Elke vorm van recreatief gebruik is niet toegestaan.  

Toekomst - ruimtelijk uitvoeringsplan:

Het doel van huidige aanvraag is om te komen tot een 90% vergunde site in functie van de opmaak van een Ruimtelijk Uitvoeringsplan.   

Het gemeentelijk standpunt is duidelijk. Er kan geen sprake zijn van een uitbreiding van de camping in welke vorm dan ook, indien de huidige camping niet louter behoorlijk vergund is, en over onvoldoende kwaliteit beschikt. 

Verder moeten de afgeleverde vergunningen uitgevoerd worden volgens de geldende voorwaarden, en kan het niet de bedoeling zijn om illegale constructies of andere onvergunde toestanden die niet vergund worden, mee te nemen in een RUP om daardoor een rechtsgrond te bekomen. 

Indien de uitbaters er niet in slagen om de huidige camping voldoende kwalitatief uit te baten, hetzij door het afdwingen van hun huishoudelijk reglement, hetzij door zich te houden aan de geldende regelgeving, kan door het bestuur niet meegedacht worden in een RUP.   

Besluit: 

Gelet op bovenstaande wordt een gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig advies verleend. 

De onvergunde woning op 4/ZOLDER 1+2/D, perceel 153T wordt negatief geadviseerd en dient geweigerd te worden. 

De interne riolering blijft onduidelijk. Op dit moment kan het standpunt dat de hemelwaterverordening niet van toepassing is niet gevolgd worden omdat de deelplannen van de riolering aangeven dat het hemelwater afwatert naar percelen buiten het project.  

Met volgende voorwaarden:

• de landbouwloods Aquafarm te Korhaanstraat gelegen op perceel 4/C/4T7 mag niet gebruikt mag worden ifv de camping, op eender welke manier. Zo moet de afvalinzameling afkomstig van de camping Heidestrand op het campingterrein opgevangen worden. De uitbater dient hier de nodige stappen rond te ondernemen zodat de tijdelijke afvalopslag wettelijk kan plaatsvinden op de site van de camping. Dit binnen een termijn van 1 jaar. 

Er kan geen sprake zijn van een ondersteunende rol voor de uitbating van de camping. 

• de vervanging door omlaaggerichte, amberkleurige lampen dient onmiddellijk te gebeuren.
• de herprofilering van de hengelvijver dient ten laatste in 2026 te gebeuren.  Elke vorm van recreatief gebruik is niet toegestaan. 
• De wegverharding aan de zuid en oostelijke zijde van de roeivijver zal verwijderd worden en vervangen worden door een nieuw wegtracé, gelegen buiten habitatrichtlijngebied. Dit dient uitgevoerd te worden het eerst volgende laagseizoen volgend op het bekomen van de omgevingsvergunning.