2025_CBS_00418 - OMV - Vergunning - Beringersteenweg 25A - 2025/00009 - Weigering

VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Dossiernummer:    2025/00009

Referentie omgevingsloket:    OMV_2025005746

De aanvraag, ingediend door Kepler Development BV gevestigd te Hendrik van Veldekesingel 150/155 te 3500 Hasselt, werd ontvangen op 16/01/2025 en op 06/02/2025 ontvankelijk en volledig verklaard.

De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Beringersteenweg 25A, kadastraal gekend als afdeling 3 sectie F nr. 600L.

De aanvraag gaat over het bouwen van twee halfopen eengezinswoningen.

De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).

1.    STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS

    De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied en woonuitbreidingsgebied.

De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.

De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een ruimtelijk uitvoeringsplan.

De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.

Volgende verordeningen zijn van kracht:

•    algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, .... goedgekeurd op 10 februari 2023.

2.    HISTORIEK

    Volgende dossiers zijn relevant: 

•    Stedenbouwkundige vergunning (1963/00141) voor woonhuis - goedgekeurd op 30/07/1963.

3.    BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG

    Beschrijving van de plaats & omgeving

Het perceel bevindt zich aan de Beringersteenweg, een gewestweg ten zuidwesten van het centrum van Zonhoven.

De nabije en ruime omgeving bestaat uit vrijstaande, halfopen en gesloten bebouwing. De omgeving wordt gekenmerkt door zowel eengezinswoningen, meergezinswoningen, handel alsook horeca. Het betreft een gevarieerd straatbeeld, dit zowel op vlak van functie, bouwhoogte, dakprofiel alsook materiaalgebruik.

Het links aanpalend perceel is bebouwd met een vrijstaande eengezinswoning, opgericht met 1 bouwlaag onder een hellend dak. Het rechts aanpalend perceel is bebouwd met een halfopen eengezinswoning opgericht met 2 bouwlagen onder een hellend dak. Het perceel van de aanvraag is bebouwd met een vrijstaande eengezinswoning, opgericht in 1963, met 1 bouwlaag onder een hellend dak.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag gaat over het slopen van de bestaande constructies en verhardingen, het bouwen van twee halfopen eengezinswoningen met vrijstaande tuinberging en het aanleggen van verhardingen. 

Alle bestaande constructies en verhardingen, aanwezig op het terrein, worden gesloopt. Het betreft een vrijstaande eengezinswoning, twee vrijstaande bijgebouwen en alle verhardingen. Gezien de sloop van vrijstaande constructies is vrijgesteld van vergunningsplicht doen we hierover verder geen uitspraken. 

Het perceel heeft, ter hoogte van de voorste perceelsgrens, een breedte van 20m en ter hoogte van de achterste perceelsgrens een breedte van 21,21m. Het perceel heeft een diepte van ca. 60m. Men wenst na de sloop van de bestaande bebouwingen en verhardingen twee halfopen eengezinswoningen op te richten op dit perceel. Waarbij het lot van de rechter woning een oppervlakte krijgt van 672,09m² en het lot van de linker woning een oppervlakte krijgt van 570,42m². 

De rechter woning wordt opgericht op minimaal 4,09m uit de rechter perceelsgrens en de linker woning op minimaal 3,43m uit de linker perceelsgrens. Beide woningen worden ingeplant op 8m uit de voorste perceelsgrens. 

De twee halfopen eengezinswoningen zijn elkaars spiegelbeeld en vormen één bouwblok opgericht met twee bouwlagen met een plat dak met een dakrandhoogte van 6,70m ten opzichte van het maaiveld. De totale bouwbreedte van de bouwblok bedraagt 12m, wat iedere woning een gevelbreedte geeft van 6m. De bouwdiepte van deze bouwblok bedraagt zowel op het gelijkvloers als op de verdieping 12m. 

De vloerpas van het gelijkvloers wordt voorzien op 0,57m boven het maaiveld. Het niveauverschil wordt opgevangen met een betonnen trap ter hoogte van de toegangen. Tussen beide woningen wordt aan de achterzijde een privacywand geplaatst uit zwart staal met een hoogte van 1,80m en een lengte van 3,80m. 

De gevelafwerking van beide woningen, op te richten als prefabsysteem houtskeletbouw, is voorzien in lichtgrijze gevelsteen en een plint uit zwarte vezelcement. Het buitenschrijnwerk en de dakranden zijn voorzien in het zwart aluminium.

Intern wordt voor beide woningen op het gelijkvloers een inkomhal met wc, een leefruimte met aansluitend een open keuken, een berging en een trap voorzien. De verdieping wordt ingericht met 3 slaapkamers, een badkamer, een bureau/berging, een apart toilet en een kleine berging. 

Behoudens de 2 halfopen eengezinswoningen worden er ook verhardingen en twee tuinbergingen opricht op het perceel. Deze twee tuinbergingen, van elk 15,53m², worden gekoppeld, in spiegelbeeld, opgericht onder een plat dak met een dakrandhoogte van 2,20m ten opzichte van het maaiveld. Beide hebben een bouwbreedte van 2,58m en een bouwdiepte van 6,02m. Beide tuinbergingen bestaan voor de helft uit een open gedeelte voor het plaatsen van fietsen. 

Aan iedere woning wordt een oprit aangelegd in waterdoorlatende kiezelverharding met een breedte van 3m en een diepte van 12m, wat ruimte geeft voor twee autostaanplaatsen aan iedere woning. Voor de rechter woning wordt deze oprit aangelegd aan de rechterzijde van de woning, voor de linker woning wordt deze oprit voorzien aan de linkerzijde van de woning. 

Vanuit beide inritten wordt er een toegangspad naar de voordeur en een pad rondom de woning voorzien, eveneens in waterdoorlatende kiezelverharding. Ter hoogte van de achtergevel zal aan beide woningen een terras aangelegd worden, in klinkerverharding, met ieder een oppervlakte van 20,40m². 

De bestaande betonafsluiting met een hoogte van 1m langsheen de linker perceelsgrens blijft behouden evenals de bestaande beton- en draadafsluiting met een hoogte van 1,80m op de rechter perceelsgrens. Op de achterste perceelsgrens en tussen de twee woningen voorziet men een draadafsluiting met een hoogte van 1,80m. De hoogstammige bomen op het perceel blijven behouden.

4.    OPENBAAR ONDERZOEK 

    Het dossier werd volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.

Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.

5.    ADVIEZEN

    Aan volgende adviesverleners werd advies gevraagd:

Hulpverleningszone Zuid-West Limburg, dienst preventie

Agentschap Wegen en Verkeer

Proximus

Fluvius

Omgevingsloket Wyre

De Watergroep.

6.    EFFECTEN OMGEVING

    Project-MER

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

Stikstofdecreet

Voor twee halfopen eengezinswoningen, kunnen we uitgaan van ongeveer 5840 vervoersbewegingen per jaar (8 personen x 2 vervoersbewegingen/persoon x365 dagen/jaar= 5840 jaarlijkse vervoersbewegingen). Dit is minder dan 70.000 jaarlijkse vervoersbewegingen (VITO tabel 3, licht verkeer, KDW =6 en afstand = 0). Dit betekent dat zelfs indien een huis op het meest kritische habitat gebouwd wordt, de impact van het verkeer nog niet zal zorgen voor een overschrijding van de 1% de minimis. We kunnen bijgevolg met absolute zekerheid besluiten dat de impactscore van de bouw van deze twee halfopen eengezinswoningen, voor wat betreft mobiliteit, lager is dan 1%.

7.    INHOUDELIJKE BEOORDELING

    Decretale beoordelingselementen

In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Beringersteenweg een voldoende uitgeruste openbare weg is.

De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.

De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.

Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.

Zonering

Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.

Waterparagraaf

Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.

Sedert de inwerkingtreding van omzendbrief OMG/2022/1 d.d. 15/12/2022 dient de vergunningverlenende overheid de watertoets op een gewijzigde manier uit te voeren bij dossiers ingediend vanaf 01/01/2023.  De watertoetsprocedure werd geoptimaliseerd, er werden aandachtspunten en richtlijnen geformuleerd en het kaartmateriaal inzake overstromingsgevoelige gebieden werd aangepast.

Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt noch in een pluviaal, noch in een fluviaal overstromingsgebied. Het terrein is logischerwijze evenmin in een gebied voor zeeoverstromingen gesitueerd.

Daarom moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening:

De rechter woning: 

De plannen geven aan dat voor de nieuw opgerichte woning en tuinberging met een totale horizontale dakoppervlakte van 87,53 m² een hemelwaterput voorzien wordt met een inhoud van 7.500 liter en recuperatie van het hemelwater voor toiletten, wasmachine en dienstkranen binnen en buiten. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een open infiltratievoorziening met volgens de plannen een oppervlakte van 7,52m² en een volume van 1.907,50 liter, waarmee men voldoet aan de verordening. 

De linker woning: 

De plannen geven aan dat voor de nieuw opgerichte woning en tuinberging met een totale horizontale dakoppervlakte van 87,53 m² een hemelwaterput voorzien wordt met een inhoud van 7.500 liter en recuperatie van het hemelwater voor toiletten, wasmachine en dienstkranen binnen en buiten. De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een open infiltratievoorziening met volgens de plannen een oppervlakte van 7,52m² en een volume van 1.907,50 liter, waarmee men voldoet aan de verordening. 

De verordening is niet van toepassing op de aanleg van de voorziene verhardingen. Het hemelwater dat op de verharding valt, wordt namelijk niet opgevangen en afgevoerd, maar kan volgens de aanvraag op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem infiltreren.

Gezien de aanvraag voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze ook de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.

Natuurtoets

Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden. 

Erfgoed- & Archeologietoets

Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.

Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De bestaande woonfunctie blijft behouden en is functioneel inpasbaar op deze locatie. Het aantal woongelegenheden wordt vermeerderd van 1 naar 2 in de vorm van 2 grondgebonden eengezinswoningen. 

Mobiliteitsimpact

Er wordt voor beide woningen een inrit voorzien met een breedte van 3m en een diepte van 12m, waardoor er steeds ruimte is voor het stallen van twee voertuigen per woning. Het stallen van voertuigen kan dan ook geheel op eigen terrein opgevangen worden waardoor de last van het autobezit niet wordt afgeschoven naar het openbaar domein.

In de tuinzone bevindt zich een tuin-/fietsenberging voor het stallen van vier fietsen, waardoor het fietsgebruik gestimuleerd wordt.

Dit is in overeenstemming met die visie en de gehanteerde normen van de gemeente Zonhoven.

Schaal

Beide woningen worden voorzien van een gevelbreedte van 6m en een bouwdiepte tot 12m. De woningen worden opricht met 2 bouwlagen onder een plat dak, met een dakrandhoogte van 6,70m. De algemeen gehanteerde dakrandhoogte bedraagt 6,50m. In de beschrijvende nota geeft men aan dat de bouwtechnische regels voor houtskeletbouw een vloerpas van 57cm boven het maaiveld vereisen. De bebouwing in de omgeving varieert sterkt qua bouwhoogte alsook materiaalgebruik. Rekening houdend met de gevarieerde bebouwing in de directe omgeving zal de voorgestelde hoogte niet als storend ervaren worden in het straatbeeld.

In de gemeente Zonhoven wordt een minimum gevelbreedte van 7m als norm gehanteerd bij halfopen eengezinswoningen. Afwijkingen hierop zijn aanvaardbaar, bijvoorbeeld binnen de kern van de gemeente (hier niet het geval), of wanneer toekomstige uitbreidingen van de bebouwing tot een breedte van 7m nog mogelijk zijn. Een dergelijke toekomstige uitbreiding is mogelijk bij de rechtse woning, echter niet bij de linkse woning gezien de bouwvrije strook ter hoogte van de achtergevel slechts een breedte van 3,43m heeft. Het perceel leent zich, omwille van de te beperkte breedte, met andere woorden niet tot het bouwen van twee halfopen woningen.

Ruimtegebruik en bouwdichtheid

Door het oprichten van twee halfopen eengezinswoningen, wordt de woondichtheid op het perceel, voor wat betreft de oppervlakte gelegen in woongebied, te sterk verhoogd, tot zo’n 20 wooneenheden/ha. Dergelijke verdichting is niet wenselijk op deze locatie. Een dergelijke dichtheid is eerder voorbehouden tot de kernen van de gemeente. 

De footprint op het perceel bedraagt zo een 36% binnen woongebied, wat tegemoet komt aan de normen van de gemeente Zonhoven.

De gemeente Zonhoven streeft ernaar het groene karakter van de gemeente zoveel mogelijk te behouden en tevens te versterken. Om die reden wordt bij iedere nieuwbouwwoning de aanplant van minimum 1 hoogstamboom per 400m² van de huiskavel opgelegd. Het aantal aanwezige te behouden bomen mag hiervan worden afgetrokken. Er moet minstens 1 hoogstamboom in de voortuin van iedere nieuwbouw woning worden aangeplant, om ook het groene straatbeeld te versterken. Bijgevolg moet in de voortuin van beide woningen een hoogstam boom worden aangeplant. 

Visueel-vormelijke elementen

Door het oprichten van twee halfopen eengezinswoningen in de vorm van één bouwblok creëert men de uitstraling van een grotere woning. De gevelafwerking van de twee woningen is voorzien in lichtgrijs genuanceerde steenstrips gecombineerd met buitenschrijnwerk en dakrand in zwartkleurig aluminium.

De bebouwing in de omgeving varieert sterk qua bouwstijl alsook materiaalgebruik. Bijgevolg zal het voorgestelde materiaal gebruik niet als storend ervaren worden in het straatbeeld.

Cultuurhistorische aspecten

Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar.

Bodemreliëf

Het bestaande maaiveld wordt zoveel mogelijk gerespecteerd en waar nodig genormaliseerd. Het maaiveld sluit aan op dit van de aanpalende percelen. 

Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen

De aanvraag creëert voldoende woonkwaliteit en gebruiksgenot voor de bewoners. Door de aanvraag ontstaat geen bijkomende hinder. 

Bespreking van de adviezen

•    Hulpverleningszone Zuid-West Limburg, dienst preventie heeft op 18 februari 2025 aangegeven dat ze geen advies gaan verstrekken. 

•    Het advies van Agentschap Wegen en Verkeer d.d. 4 maart 2025 is voorwaardelijk gunstig.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden. 

•    Het advies van Proximus d.d. 7 februari 2025 is gunstig.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. 

•    Het advies van Fluvius d.d. 17 februari 2025 is ongunstig.

Er wordt door Fluvius opgelegd een distributiecabine te voorzien.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. 

•    Het advies van Omgevingsloket Wyre d.d. 7 februari 2025 is gunstig.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. 

•    Het advies van De Watergroep d.d. 11 februari 2025 is gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies met de bemerking dat de aanvraag geen verkavelingsaanvraag betreft. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden. 

8.    ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag deels in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, maar dat het gevraagde niet verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening:

•    De gevraagde woondichtheid is te hoog voor de betreffende locatie;

•    De perceelsbreedte is te klein voor de inplanting van 2 halfopen woningen;

•    Er werd een ongunstig advies verleend door Fluvius. Er moet een distributiecabine voorzien worden.