2025_CBS_00420 - OMV - Vergunning - Zavelstraat 85A - 2024/00250 - Goedkeuring

VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Dossiernummer:    2024/00250
Referentie omgevingsloket:    OMV_2024005451

De aanvraag, ingediend door Guido Renders en Els Welkenhuyzen wonende te Zavelstraat 85A te 3520 Zonhoven, werd ontvangen op 18/11/2024 en op 06/01/2025 ontvankelijk en volledig verklaard.

De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Zavelstraat 85A, kadastraal gekend als afdeling 1 sectie B nrs. 609L2 en 609M2.

De aanvraag gaat over het bouwen van een carport met tuinberging, het regulariseren en aanpassen van verhardingen, de afbraak van twee bijgebouwen en het regulariseren van het rooien van bomen.

De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).

1.    STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS

De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een ruimtelijk uitvoeringsplan.
Het project maakt deel uit van de goedgekeurde verkaveling 1187.B.874.2 goedgekeurd op 20 januari 2015, het betreft lot 2.

Volgende verordeningen zijn van kracht:
• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, .... goedgekeurd op 10 februari 2023.

2.    HISTORIEK

Volgende dossiers zijn relevant:
• Stedenbouwkundige vergunning (1956/00007) voor het bouwen van een woonhuis - goedgekeurd op 25/05/1956.
• Stedenbouwkundige vergunning (1958/00178) voor het bouwen van een garage - goedgekeurd op 12/03/1958.
• Stedenbouwkundige vergunning (2015/00224) voor het bouwen van een halfopen eengezinswoning en het kappen van een boom (den) - goedgekeurd op 26/04/2016.
• Verkavelingsvergunning (1187.B.874.2) voor 2 loten voor half-open en 1 voor open bebouwing. - goedgekeurd op 20/01/2015.

3.    BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG

Beschrijving van de plaats & omgeving

Het perceel bevindt zich aan de Zavelstraat, een gemeenteweg nabij het centrum van Zonhoven.

De omgeving bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande en halfopen eengezinswoningen opgericht met 1 of 2 bouwlagen onder zowel hellende als platte daken. De woningen zijn voornamelijk afgewerkt in een gevelsteen in diverse tinten en texturen. 

Het rechts aanpalend perceel is bebouwd met een vrijstaande eengezinswoning, opgericht met 2 bouwlagen met een plat dak. Het links aanpalend perceel is bebouwd met een halfopen eengezinswoning, opgericht met twee bouwlagen met een plat dak. Het perceel van de aanvraag is bebouwd met een halfopen eengezinswoning opgericht in 2016, met twee bouwlagen met een plat dak. 

Samen met de woning werd er ook tuinberging opgericht en een terras en een oprit aangelegd. De tuinberging werd opgericht op ca. 6,50m achter de achtergevel van de woning, deze tuinberging werd groter uitgevoerd dan vergund. Het terras ter hoogte van de achtergevel werd groter uitgevoerd dan vergund. De oprit werd eveneens langer aangelegd dan vergund, met een breedte van 3m en een lengte van ca. 21,45m, in kleiklinkers. Tegen de achterste perceelsgrens werd, zonder vergunning, een bijgebouw opgericht met een oppervlakte van 16,6m². Ook werd er op 9,20m achter het terras een tweede terras aangelegd in houtenbeplanking, met een oppervlakte van 9m², eveneens zonder vergunning. In de voortuin werd zonder vergunning een tweede parkeerplaats aangelegd in kiezelverharding. 

Achteraan het perceel werden zonder vergunning bomen gerooid binnen een te behouden boszone conform de verkaveling.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag gaat over het bouwen van een carport met tuinberging, het regulariseren en aanpassen van verhardingen, de afbraak van twee bijgebouwen en het regulariseren van het rooien van bomen. 

De huidige vrijstaande tuinberging en een vrijstaand bijgebouw achteraan op het perceel wenst men te slopen. Gezien de sloop van vrijstaande bijgebouwen vrijgesteld is van vergunningsplicht, doen wij hier geen verdere uitspraken over.

De carport met tuinberging wordt opgericht op 4,86m achter de achtergevel van de woning en tegen de rechter perceelsgrens met 1 bouwlaag met een plat dak met een maximale dakrandhoogte van 3,40m ten opzichte van het maaiveld. De carport met tuinberging krijgt een bouwbreedte van 4m en een totale bouwdiepte van 10m. De tuinberging wordt in deze lengte verwerkt waardoor de laatste 4,50m een gesloten constructie betreft. De eerste 5,50m is open. 

De afwerking van de carport met tuinberging is voorzien in dezelfde materialen als de woning, een rood/bruin genuanceerde gevelsteen gecombineerd met gevelbekleding en buitenschrijnwerk in het zwart aluminium. Het hemelwater zal infiltreren op eigen terrein in een voldoende ruime groenzone.

De oprit wordt heraangelegd in de vorm van een karrespoor. De breedte van 3m blijft behouden. Men voorziet twee sporen met een breedte van 0,60m in kleiklinkers met tussen en naast de sporen gras, en dit over een lengte van 20,46m. Deze oprit geeft toegang tot de carport. Ook wordt het niveau van de oprit verlaagd zodat deze aansluit op het terrein van de rechts aanpalende buur. Door het creëren van groenzones tussen en rond deze kleiklinkers kan het hemelwater op eigen terrein opgevangen worden. 

De niet vergunde bezoekersparking in de voortuin, aangelegd in kiezelverharding en toegankelijk vanop het openbaar domein zal men ontharden en groen aanplanten. 

Het toegangspad naar de voordeur wenst men te regulariseren. Het betreft een looppad met een breedte van 1m, ter hoogte van de voorste perceelsgrens, met een oppervlakte van 9,7m², uitgevoerd in kleiklinkers. Ook vanuit de inrit werd een looppad naar de voordeur aangelegd in kleiklinkers met een oppervlakte van 8,8m², ook dit wenst men te regulariseren. Het openbaar domein werd eveneens volledig verhard, dit zal men volledig ontharden en groen aanplanten. Het terras ter  hoogte van de achtergevel werd 8m² groter uitgevoerd dan vergund, met name met een oppervlakte van 36,8m². Ook het houten terras in de tuin, met een oppervlakte van 9m²,  op 9,20m achter het terras aan de woning, wenst men te regulariseren.

Tot slot wenst men het rooien van bomen achteraan het perceel te regulariseren. 

4.    OPENBAAR ONDERZOEK 

Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.

Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 16 januari 2025 t.e.m. 14 februari 2025.

De reden voor het openbaar onderzoek is de volgende:
De aanvraag wijkt af van volgende verkavelingsvoorschriften: 

Inplanting bijgebouw:
• De verkavelingsvoorschriften stellen dat de achtergevel van het bijgebouw maximaal tot op 27m achter de rooilijn mag worden ingeplant.
De aanvraag voorziet een inplanting van de achtergevel van het bijgebouw tot op 30,46m achter de rooilijn.

•    De verkavelingsvoorschriften stellen dat inritten voor garage of parkeerterreinen tot een minimum beperkt worden zowel in lengte (door inplanting van de garage voor zover mogelijk vooraan op het terrein) als in breedte.
De aanvraag voorziet, zoals hierboven vermeld, een inplanting van de achtergevel van het bijgebouw (garage) tot op 30,46m achter de rooilijn.

Hoogstammige bomen:
• De verkavelingsvoorschriften stellen dat de bestaande hoogwaardige solitaire bomen dienen behouden te blijven.
De aanvraag voorziet de regularisatie voor het rooien van bomen in de ‘zone voor bomen’. 

5.    ADVIEZEN

Aan volgende adviesverleners werd advies gevraagd:
Agentschap voor Natuur en Bos
Dienst Water en Domeinen provincie Limburg.

6.    EFFECTEN OMGEVING

Project-MER
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

Stikstofdecreet
Er is reeds een eengezinswoning aanwezig op het perceel waardoor de impactscore minimaal is, langer dan1%.
Het slopen van twee bijgebouwen en het bouwen van een bijgebouw (carport en tuinberging) met een oppervlakte van 40m² zal deze impactscore niet verhogen. Enkel tijdens de uitvoering van de werken zal er een beperkte toename zijn van vervoersactiviteit. Dit zal zeer beperkt zijn waardoor de impactscore nog steeds minimaal is en lager dan 1%.

7.    INHOUDELIJKE BEOORDELING

Decretale beoordelingselementen

In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Zavelstraat een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.

Zonering

Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.

Waterparagraaf
Hemelwaterverordening

De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 10 februari 2023, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.

Het hemelwater van de constructie (carport met tuinberging) kan op natuurlijke wijze op eigen terrein infiltreren in de groenzones. De betreffende groenzone heeft een oppervlakte van minstens 1/4de van de afwaterende oppervlakte en watert niet af naar omliggende percelen of het openbaar domein. 

De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de regularisatie en aanleg van de voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren in de aangrenzende groenzones.

De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening. Gezien de aanvraag voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze ook de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.

Watertoets

Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.

Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006, en latere wijzigingen, legt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets.

De watertoets is een onderzoek van de vergunningverlenende overheid naar mogelijke schadelijke effecten op het watersysteem die veroorzaakt kunnen worden door het aangevraagde project.

Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte maar ligt deels in een pluviaal overstromingsgevoelig gebied. 

Met betrekking tot de impact op oppervlaktewater (grondwater) en de ligging in pluviaal overstromingsgebied, werd de aanvraag voor advies voorgelegd aan de waterbeheerder, de provinciale dienst Water en Domeinen.

Het advies van 19/02/2025 van de waterbeheerder is gunstig:

“Hierbij kan ik u meedelen dat het dossier in het kader van de watertoets gunstig beoordeeld werd. 
Het perceel is deels gelegen in overstromingsgebied. Het risico op wateroverlast situeert zich louter ter hoogte van de straat. Gezien de aard van de aanvraag (bijgebouw in de achtertuin) is het dan ook niet nodig om hierrond voorwaarden op te nemen in de vergunning.
Indien de verharde oppervlakte minder dan 1000 m² bedraagt wordt er door de waterbeheerder geen uitspraak gedaan over de GSV hemelwater. Het is aan de vergunningverlener om na te gaan of hieraan voldaan wordt.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.

Er moet in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is mits de voorwaarden van de waterbeheerder gevolgd worden. 

Door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet gecompenseerd worden overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende gewestelijke hemelwaterverordening.

Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening. 

Natuurtoets

Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.

Erfgoed- & Archeologietoets

Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².

Afwijkingsbepalingen

De VCRO voorziet verschillende afwijkingsbepalingen.  Er kan enkel toepassing worden gemaakt van deze afwijkingen op gemotiveerd verzoek van de vergunningsaanvrager. 

Volgende beperkte afwijking(en) conform art. 4.4.1. van de VCRO worden gevraagd:
De aanvraag wijkt af van volgende verkavelingsvoorschriften: 

Inplanting bijgebouw:
• De verkavelingsvoorschriften stellen dat de achtergevel van het bijgebouw maximaal tot op 27m achter de rooilijn mag worden ingeplant.
De aanvraag voorziet een inplanting van de achtergevel van het bijgebouw tot op 30,46m achter de rooilijn.

•    De verkavelingsvoorschriften stellen dat inritten voor garage of parkeerterreinen tot een minimum beperkt worden zowel in lengte (door inplanting van de garage voor zover mogelijk vooraan op het terrein) als in breedte.
De aanvraag voorziet, zoals hierboven vermeld, een inplanting van de achtergevel van het bijgebouw (garage) tot op 30,46m achter de rooilijn.

Hoogstammige bomen:
• De verkavelingsvoorschriften stellen dat de bestaande hoogwaardige solitaire bomen dienen behouden te blijven.
De aanvraag voorziet de regularisatie voor het rooien van bomen in de ‘zone voor bomen’. 

De verdere beoordeling van de gevraagde afwijkingen gebeurt onder de beoordeling van de goede ruimtelijke ordening.

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

De aanvraag voldoet grotendeels aan de voorschriften van de verkaveling. Gezien de voorschriften van de verkaveling de criteria van een goede ruimtelijke ordening weergeven, stemt de aanvraag hiermee overeen, met uitzondering van de gevraagde afwijkingen:

Er wordt afgeweken van artikel 2.2.A en artikel 4.1, voor wat betreft de inplanting van het vrijstaande bijgebouw en het heraanleggen van de inrit.

De verkavelingsvoorschriften stellen dat de achtergevel van het bijgebouw maximaal tot op 27m achter de rooilijn mag worden ingeplant. Bijkomend voorzien de verkavelingsvoorschriften dat inritten van garage tot een minimum beperkt moeten worden zowel in lengte (door de inplanting van de garage zover mogelijk vooraan op het perceel) als in breedte. 

De aanvraag voorziet een inplanting van de achtergevel van het bijgebouw tot op 30,46m achter de rooilijn. Waardoor de inrit een lengte krijgt van ca. 20,46m. 

Men heeft ervoor gekozen om het toegelaten bijgebouw volgens de verkavelingsvoorschriften van 40m² op te richten in de vorm van een carport met aansluitende tuinberging. Men kiest ervoor deze carport in te planten op 4,86m achter de achtergevel van de woning, zodat de tuin steeds bereikbaar is en men vlot door kan met eventueel een kruiwagen of een aanhangwagen. De privacyhinder naar de rechts aanpalende buur blijft beperkt, daar deze woning een bouwdiepte kent van 16,50m en een vrijstaand bijgebouw aanwezig is op 6m achter de achtergevel met een diepte van 8m. Bijkomend zal men de oprit naar de carport en tuinberging heraanleggen in de vorm van een karrenspoor waardoor de verharding afneemt en er langsheen het karrespoor voldoende groenzone is voor het infiltreren van het hemelwater. Hierdoor kunnen we stellen dat de gevraagde afwijking aanvaardbaar is.

Er word afgeweken van artikel 3.4 voor wat betreft de hoogstammige bomen. 

De verkavelingsvoorschriften stellen dat de bestaande hoogwaardige solitaire bomen dienen behouden te blijven. 

De aanvraag voorziet de regularisatie van het rooien van de bomen in de ‘zone voor bomen’. 

De aanvraag werd ter advies overgemaakt aan het Agentschap Natuur en Bos. Op 21/02/2025 werd een ongunstig advies afgeleverd door het Agentschap dat echter op 17/03/2025 vervangen werd door een voorwaardelijk gunstig advies. Dit nadat er via het omgevingsloket door de aanvrager bijkomende informatie werd bevestigd dat de goedgekeurde boszone (conform de verkavelingsvergunning) behouden zal blijven en men nieuwe aanplantingen zal voorzien binnen deze zone. Daarnaast stelt men dat er reeds heraanplantingen werden gedaan. Het advies wordt verleend onder de volgende voorwaarden:

•    Het bos van 382m² aan de achterzijde van het perceel dient behouden te blijven. Het uitvoeren van bijkomende kapactiviteiten in deze zone is enkel toegestaan na toestemming van het Agentschap voor Natuur en Bos. Daarnaast is het verboden om in deze zone constructeis op te trekken of ingrijpende wijzigingen aan te brengen aan de bodem, de strooisellaag, de kruidlaag of de boomlaag.

•    De aanvrager moet zorgen voor extra heraanplanting met bomen en/of struiken om het bos volledig te herstellen.

Het opvolgen van het advies van het Agentschap zal worden opgenomen als strikte voorwaarde voor het bekomen van een omgevingsvergunning.

De footprint (geheel van bebouwing en verharding) op het perceel bedraagt zo’n 34% en voldoet hiermee aan de normen die de gemeente Zonhoven nastreeft.

Resultaten van het openbaar onderzoek

Er werden geen bezwaren ingediend.

Bespreking van de adviezen

•    Het advies van Agentschap voor Natuur en Bos d.d. 21 februari 2025 is ongunstig. Op 17/03/2025 werd er door het Agentschap een nieuw advies verleend, dit is voorwaardelijk gunstig.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden. 

•    Het advies van Dienst Water en Domeinen provincie Limburg d.d. 19 februari 2025 is gunstig.

Zoals aangehaald en besproken onder de titel waterparagraaf.

8.    ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.  

De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert de volgende voorwaarde op te leggen:
Stedenbouwkundige voorwaarde

• Er moet integraal voldaan worden aan het advies van het Agentschap voor Natuur en Bos:
* Het bos van 382 m² aan de achterzijde van het perceel dient behouden te blijven. Het uitvoeren van bijkomende kapactiviteiten in deze zone is enkel toegestaan na toestemming van het Agentschap voor Natuur en Bos. Daarnaast is het verboden om in deze zone constructies op te trekken of ingrijpende wijzigingen aan te brengen aan de bodem, de strooisellaag, de kruidlaag of de boomlaag.
* De aanvrager moet zorgen voor extra heraanplanting met bomen en/of struiken om het bos volledig te herstellen.
* Algemene opmerking soortenbesluit:
Alle van nature in het wild levende vogelsoorten en vleermuizen zijn beschermd in het Vlaamse Gewest op basis van het Soortenbesluit van 15 mei 2009. De bescherming heeft onder meer betrekking op de nesten van de vogels en de rustplaatsen van de vleermuizen (artikel 14 van het Soortenbesluit).
Bij het uitvoeren van werken in de periode 1 maart tot 1 juli moet men er zich - voor men overgaat tot de uitvoering van de werken - van vergewissen dat geen nesten van beschermde vogelsoorten beschadigd, weggenomen of vernield worden. Bij het werken aan (oude) constructies of het kappen van bomen dient men na te gaan voor de werken beginnen of vleermuizen aanwezig zijn.
Als nesten of rustplaatsen in het gedrang komen, dient u contact op te nemen met het Agentschap voor Natuur en Bos via bovenvermelde contactgegevens.