VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Dossiernummer: 2025/00024
Referentie omgevingsloket: OMV_2025013689
De aanvraag, ingediend door Atif en Nuvel Tanriseven - Koçcak wonende te Wiemesmeerstraat 76 te 3600 Genk, werd ontvangen op 07/02/2025 en op 27/02/2025 ontvankelijk en volledig verklaard.
De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Molenweg 101, kadastraal gekend als afdeling 2 sectie D nummers 124E11 en 124D11.
De aanvraag gaat over het verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning.
De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).
1. STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS
De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied en gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbaar nut.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een ruimtelijk uitvoeringsplan.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.
Volgende verordeningen zijn van kracht:
• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, .... goedgekeurd op 10 februari 2023.
2. HISTORIEK
Volgende dossiers zijn relevant:
• Stedenbouwkundige vergunning (1951/00069) voor het bouwen van een woonhuis - goedgekeurd op 22/02/1951.
3. BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG
Beschrijving van de plaats & omgeving
Het perceel bevindt zich langs de Molenweg, een gemeenteweg ten oosten van het centrum van Zonhoven.
De omgeving bestaat zowel uit vrijstaande, halfopen alsook gesloten bebouwing. De omgeving wordt gekenmerkt door zowel eengezinswoningen, appartementen, handel alsook diensten. Het betreft dan ook een zeer gevarieerd straatbeeld, dit zowel op vlak van functie, inplanting, bouwhoogte, dakprofiel alsook materiaalgebruik.
Aan de achterzijde van het perceel is het cultureel centrum gelegen.
Op het perceel bevindt zich een eengezinswoning.
De woning werd vergund met een gelijkvloerse bouwdiepte van 8,52m. De vergunde bouwbreedte van de woning bedraagt maximum 7,44m. Op 6m achter de achtergevel van de woning werd een bijgebouw vergund met een bouwdiepte van 3,46m en een bouwbreedte van 6,55m. Beide constructies werden verbonden door een tuinmuur die gecreëerd werd door de linkerzijgevels te verbinden.
De ruimte tussen de woning en het vergunde bijgebouw werd door heen de jaren dicht gebouwd zonder vergunning. Tevens werd tegen de rechterzijgevel van het bijgebouw een constructie opgericht tot tegen de rechter perceelgrens. Ook deze constructie werd opgericht zonder vergunning.
Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen
De aanvraag gaat over het verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning.
De aanwezige achterbouw met een bouwdiepte van 9,50m en ingeplant tot tegen de rechter perceelgrens wordt volledig gesloopt.
De gevelsteen alsook de dakconstructie rond de woning zal verwijderd worden. De woning wordt voorzien van nieuwe isolatie en een nieuwe gevelsteen.
Tevens zal een nieuwe achterbouw opgericht worden.
De achterbouw die dienst zal doen als keuken, heeft een bouwbreedte van 7,60m en een bouwdiepte van 6,14m. De bouwbreedte stemt overeen met de bouwbreedte van de bestaande woning.
De inplanting van de woning wordt door het aanbrengen van nieuwe isolatie en een nieuwe gevelsteen voorzien op 2,90m van zowel de linker als de rechter perceelgrens. Het aanbrengen van gevelisolatie tot maximum 0,26m is vrijgesteld van vergunning (vrijstellingsbesluit).
De maximale bouwbreedte van de woning bedraagt 7,60m en de bouwdiepte op het gelijkvloers wordt teruggebracht tot 15m. De bouwdiepte op de verdieping bedraagt 8,86m.
De kroonlijsthoogte van het hoofdvolume varieert tussen 3,95m en 6,10m, de nokhoogte is gelegen op 9,10m ten opzichte van het maaiveld. De nieuwe achterbouw wordt uitgevoerd met een plat dak, de dakrandhoogte is gelegen op 3,55m ten opzichte van het maaiveld.
De gevelafwerking is voorzien in rood-zwart genuanceerde gevelsteen en de dakbedekking in zwart genuanceerde dakpannen.
De gelijkvloerse vloerpas wordt voorzien op 0,55m boven de as van de voorliggende weg. Het bestaande reliëf (gelegen op maximum 0,40m boven de as van de weg) blijft ongewijzigd.
De bestaande verhardingen (64,62m²) worden verwijderd.
In de voortuin wordt een inrit aangelegd met een breedte van 3m ter hoogte van de rooilijn. Aansluitend op de inrit wordt een toegangspad naar de voordeur van de woning voorzien. De verharding wordt uitgevoerd in waterdoorlatende klinkers (53,26m²).
Aan de achterzijde van de woning wordt een niet-overdekt terras aangelegd met een oppervlakte van 19m² in waterdoorlatende klinkers.
De verhardingen zijn in overeenstemming met het vrijstellingsbesluit.
Tot slot wordt in de achtertuin een wadi aangelegd op 1m van de linker en de achterste perceelgrens.
4. RAADPLEGING EIGENAARS AANPALENDE PERCELEN
Het dossier werd volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.
Aangezien de aanvraag gaat over de oprichting, uitbreiding of afbraak van scheidingsmuren of muren die in aanmerking komen voor gemene eigendom, werden de betrokken aanpalende eigenaars aangeschreven per beveiligde zending met de vraag hun standpunt kenbaar te maken binnen de 30 dagen.
5. ADVIEZEN
Er zijn geen adviezen vereist.
6. EFFECTEN OMGEVING
Project-MER
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.
Stikstofdecreet
Er is reeds een eengezinswoning aanwezig op het perceel waardoor de impactscore minimaal is, lager dan1%.
Het aanbouwen (regulariseren) van een carport, garage met tuinberging en een terrasoverkapping tegen de woning zal deze impactscore niet verhogen.
Enkel tijdens de uitvoering van de werken zal er een beperkte toename zijn van vervoersactiviteit. Dit zal zeer beperkt zijn waardoor de impactscore nog steeds minimaal is en lager dan 1%.
7. INHOUDELIJKE BEOORDELING
Decretale beoordelingselementen
In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Molenweg een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.
Zonering
Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.
Waterparagraaf
Hemelwaterverordening
De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 10 februari 2023, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
De plannen geven aan dat de verbouwingswerken ook (ingrijpende) werken aan het hemelwaterafvoersysteem en het afvoersysteem van afvalwater omvatten.
De plannen geven aan dat voor de te verbouwen en uit te breiden woning, met een horizontale dakoppervlakte van 109,82m², een hemelwaterput wordt voorzien met een inhoud van 10 000 liter en recuperatie van het hemelwater voor alle toiletten, aansluiting voor een wasmachine en een buitenkraan (tuinbesproeiing).
Conform de hemelwaterverordening dient een aanvoerleiding naar elk toilet, wasmachine, dienstkraan voor poetswater en een buitenkraan voorzien te worden voor het herbruik van het hemelwater. Uit de ingediende stukken blijkt dat er geen aanvoerleiding voorzien wordt voor een dienstkraan voor poetswater. Dit zal als voorwaarde worden opgenomen in de vergunning.
De overloop van de hemelwaterput wordt aangesloten op een open infiltratievoorziening in de achtertuin met een opvangcapaciteit van 4 200 liter (minimaal vereist 2 635 liter) en een infiltratieoppervlakte van 10,5m² (minimaal vereist 6,39m²).
De oppervlakte en het volume van de voorzieningen voldoen aan de verordening.
De verordening is niet van toepassing voor wat betreft de aanleg van de voorziene verhardingen omdat het hemelwater dat op de verharding valt niet wordt opgevangen en afgevoerd, maar op natuurlijke wijze op eigen terrein in de bodem kan infiltreren door het gebruik van waterdoorlatende materialen en/ of kan afwateren in de aangrenzende groenzones.
De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening. Gezien de aanvraag voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze ook de droogtetoets. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.
Watertoets
Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.
Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006, en latere wijzigingen, legt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets.
De watertoets is een onderzoek van de vergunningverlenende overheid naar mogelijke schadelijke effecten op het watersysteem die veroorzaakt kunnen worden door het aangevraagde project.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid moet geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp aan deze verordening.
Natuurtoets
Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.
Erfgoed- & Archeologietoets
Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².
Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De bestaande woonfunctie blijft behouden en is functioneel inpasbaar op deze locatie.
Mobiliteitsimpact
De aanvraag voorziet het heraanleggen van de inrit met een breedte van 3m ter hoogte van de rooilijn en heeft een lengte van ca. 13m waarop meerdere voertuigen kunnen parkeren.
Het stallen van voertuigen kan dan ook geheel op eigen terrein opgevangen worden waardoor de last van het autobezit niet wordt afgeschoven naar het openbaar domein.
Schaal
De maximale bouwdiepte bedraagt 15m.
De kroonlijsthoogte van het hoofdvolume varieert tussen 3,95m en 6,10m, de nokhoogte is gelegen op 9,10m ten opzichte van het maaiveld. De nieuwe achterbouw wordt uitgevoerd met een plat dak, de dakrandhoogte is gelegen op 3,55m ten opzichte van het maaiveld.
De voorgestelde bebouwing is in overeenstemming met de algemeen gehanteerde normen.
De bebouwing in de directe omgeving varieert sterk qua inplanting, bouwdiepte, bouwhoogte, dakprofiel alsook materiaalgebruik. Rekening houdend met de gevarieerde bebouwing in de directe omgeving zal het voorgestelde niet als storend ervaren worden in het bestaande straatbeeld.
Er resteert nog een ruime groenzone die ingericht kan worden als tuin.
Ruimtegebruik en bouwdichtheid
Gezien de functie als eengezinswoning ongewijzigd blijft en de woondichtheid bijgevolg behouden blijft is deze aanvaardbaar op deze locatie.
De bebouwing heeft een oppervlakte van 109,82m² en de verharding 72,26m². Rekening houdend met de oppervlakte van het perceel (537m²) resteert er nog een groenzone van ca. 66%, wat in overeenstemming is met de visie van de gemeente Zonhoven.
Visueel-vormelijke elementen
De gevelafwerking is voorzien in rood-zwart genuanceerde gevelsteen en de dakbedekking in zwart genuanceerde dakpannen.
De bebouwing in de omgeving varieert sterk qua bouwstijl alsook materiaalgebruik. Bijgevolg zal het voorgestelde materiaalgebruik niet als storend ervaren worden in het straatbeeld.
Cultuurhistorische aspecten
Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar.
Bodemreliëf
Volgens de aanvraag wordt het bestaande reliëf niet gewijzigd.
Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen
De aanvraag creëert voldoende woonkwaliteit en gebruiksgenot voor de bewoners. Door de aanvraag ontstaat geen bijkomende hinder.
Resultaten van de raadpleging van de eigenaars van de aanpalende percelen
Er werd geen reactie ontvangen van de eigenaars van de aanpalende percelen.
8. ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR
Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.
De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert de volgende voorwaarde op te leggen:
Stedenbouwkundige voorwaarde
• Er dient een aanvoerleiding voorzien te worden voor een dienstkraan voor poetswater voor het herbruik van het hemelwater.
Het college van burgemeester en schepenen neemt kennis van het advies van de gemeentelijke omgevingsambtenaar d.d. 21/03/2025 en volgt dit standpunt integraal.
Het college van burgemeester en schepenen beslist tot het voorwaardelijk afleveren van de omgevingsvergunning aan Atif en Nuvel Tanriseven - Koçcak wonende te Wiemesmeerstraat 76 te 3600 Genk voor het verbouwen en uitbreiden van een eengezinswoning, gelegen te Molenweg 101 kadastraal gekend als afdeling 2 sectie D nummers 124E11 en 124D11.
Volgende voorwaarde wordt opgelegd:
Stedenbouwkundige voorwaarde