2025_CBS_00425 - OMV - Vergunning - Heuvenstraat 75, 77, 77 busnrs. 1 tot en met 12 - 2024/00281 - Gedeeltelijke goedkeuring

VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Dossiernummer:    2024/00281
Referentie omgevingsloket:    OMV_2024150908

De aanvraag, ingediend door RS Zonhoven 37 BV gevestigd te Heuvenstraat 75 te 3520 Zonhoven, werd ontvangen op 17/12/2024 en op 11/02/2025 ontvankelijk en volledig verklaard.

De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Heuvenstraat 75, 77, 77 busnrs. 1 tot en met 12, kadastraal gekend als afdeling 3 sectie E nr. 847G.

De aanvraag gaat over het regulariseren van de herindeling van 2 appartementen (11 en 12), een overdekte laad- en loszone, een overdekte stalling voor winkelkarren en uitbreiding van verhardingen.

De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).

1.    STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS

De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied.
De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.
De locatie van de aanvraag is gelegen binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan grup afbakening regionaalstedelijk gebied Hasselt-Genk, goedgekeurd op 20 juni 2014.
De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.

Volgende verordeningen zijn van kracht:
• algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009;
• gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, .... goedgekeurd op 10 februari 2023.

2.    HISTORIEK

Volgende dossiers zijn relevant:
• Stedenbouwkundige vergunning (1998/07946) voor bouwen van een supermarkt met 12 appartementen en aanleg parking met ondergrondse garages. oppervlakte supermarkt: 1552m2, appartementen: 1554m2, garages: 1524m2 - goedgekeurd op 05/01/1999.
• Stedenbouwkundige vergunning (1999/08084) voor beplantingsplan rond de supermarkt en 12 appartementen - goedgekeurd op 20/05/1999.
• Stedenbouwkundige vergunning (1999/08149) voor aanpassing kelderruimte met hoogspanningscabine - goedgekeurd op 14/06/1999.
• Stedenbouwkundige vergunning (2002/08933) voor uitbreiden van inkomsas van supermarkt met 12 appartementen. - goedgekeurd op 03/06/2002.
• Verkavelingsvergunning (7204.V.45/1) voor het verkavelen van een grond - geweigerd op 12/11/1963.
• Verkavelingsvergunning (7204.V.45) voor het verkavelen van een grond - geweigerd op 25/04/1968.
• Milieuvergunning 752.4-448 voor beenhouwerij en bakkerij - goedgekeurd op 13/09/1999.
• Milieuvergunning 752.4-510 voor elektriciteitskabine heuvenstraat - goedgekeurd op 12/02/2001.
• Milieuvergunning 752.4-753 voor tijdelijke bronbemaling - goedgekeurd op 11/05/2011.
• Milieuvergunning 752.4-945 voor supermarkt - aktename op 09/01/2018.
• Milieuvergunning 2VL105/nde voor beenhouwerij/slachterij - goedgekeurd op 08/03/2033.

3.    BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG

 Beschrijving van de plaats & omgeving

Het perceel bevindt zich aan de Heuvenstraat, een gewestweg (N715a) in het centrum van Zonhoven.

De nabije en ruimere omgeving bestaat uit een gevarieerde bebouwingstypologie  met algemeen genomen 2 bouwlagen onder een hellend dak. Er komen zowel eengezinswoningen, meergezinswoningen als handel en diensten voor. Dit is eigen aan de ligging in een dorpskern.

Op het perceel bevindt zich een vrijstaand gebouw met een parkeerkelder, een supermarkt op het gelijkvloers en daarboven 12 duplexappartementen. Het terrein is verder ingericht als parkeerterrein met een beperkte groenvoorziening, een toegang naar de parkeergarage, een laad- en loszone, een stalling voor winkelkarren, een fietsenstalling in de voortuin alsook beplantingen. 

Het gebouw heeft 2 bovengrondse bouwlagen en een hellend dak met enkele aanbouwen.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag gaat over het regulariseren van de herindeling van 2 appartementen (11 en 12), een overdekte laad- en loszone, een overdekte stalling voor winkelkarren en uitbreiding van verhardingen.

Op de dakverdieping werd een slaapkamer van appartement 11, rechts vooraan, toegevoegd aan het rechts gelegen appartement 12. De wijziging werd eenvoudig doorgevoerd door het dichten van een deuropening naar de nachthal van appartement 11 en het voorzien van een deuropening naar de nachthal van appartement 12.  Door de wijzigingen heeft men een appartement met 2 slaapkamers (11) met een nuttige vloeroppervlakte van 114,7m² en een appartement met 4 slaapkamers (12) met een nuttige vloeroppervlakte van 132,25m².

De louter interne wijzigingen hebben geen invloed op afmetingen, volume of uiterlijk van het gebouw op zich.

Men wenst de overkapping van de zone voor winkelkarren en de overkapping van de laad- en loszone te regulariseren.

De overkapping van de zone voor winkelkarren situeert zich aan de rechter zijgevel achter de inkomzone van de supermarkt. De overkapping bestaat uit een metalen draagconstructie met gebogen lichtdoorlatende dakpanelen in glas. De dakrandhoogte bedraagt 3m en hoogte bovenaan bedraagt 3,64m. Vanaf de straat gezien bedraagt de breedte 4,09m en de bouwdiepte 11m. De afstand tot de rechter perceelgrens bedraagt 13,56m.

De overkapping van de laad- en loszone situeert zich aan de linkerzijde van de achtergevel boven de afrit naar de parkeergarage en ter hoogte van de toegang naar het voorraadmagazijn. De overkapping bestaat uit een metalen draagconstructie met gebogen lichtdoorlatende dakpanelen in glas. De dakrandhoogte bedraagt 3,55m en hoogte bovenaan bedraagt 4,42m. Vanaf de straat gezien bedraagt de breedte ca. 11m en de bouwdiepte ca. 4,33m. De afstand tot de linker perceelgrens bedraagt 4,03m à 2,22m.

De locaties van de overkappingen waren reeds verhard, waarbij de afwatering aangesloten is op de riolering. Hierdoor dienen geen bijkomende opvangmaatregelen genomen te worden.

Verder werd nog een verharding met een oppervlakte van 181,81m² aangelegd aan de linkerzijde van het gebouw. Hier werd oorspronkelijk een groenzone vergund.

Er werd hier materiaal gestapeld, dit zal verwijderd worden.

4.    OPENBAAR ONDERZOEK 

Het dossier werd volgens de vereenvoudigde procedure behandeld.
Er werd bijgevolg geen openbaar onderzoek gehouden.

5.    ADVIEZEN

Aan volgende adviesverleners werd advies gevraagd:
• dienst facilitair management
• Hulpverleningszone Zuid-West Limburg, dienst preventie.

6.    EFFECTEN OMGEVING

Project-MER
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van bijlage I, II en III van het besluit inzake projectmilieueffectrapportage van 10 december 2004 en latere wijzigingen.

Stikstofdecreet
Indien een huis op het meest kritische habitat gebouwd wordt, zal de impact van het verkeer nog niet zorgen voor een overschrijding van de 1% de minimis.
We kunnen bijgevolg met absolute zekerheid besluiten dat de impactscore van de aangevraagde werken, zijnde de bouw van de 2 overkappingen, het wijzigen van 2 interne deuropeningen en de aanleg van zo’n 181m² verharding, voor wat betreft mobiliteit, lager is dan 1%.
Er is geen constante verhoging van vervoersbewegingen aanwezig, deze was slechts tijdens de uitvoering van de werken aanwezig.

7.    INHOUDELIJKE BEOORDELING

Decretale beoordelingselementen

In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Heuvenstraat een voldoende uitgeruste openbare weg is.
De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.
Art. 4.3.7. van de VCRO stelt dat de omgevingsvergunning voor de handelingen, vermeld in artikel 4.2.1, 1°, 6°, 7° en 8°, niet verleend wordt wanneer niet is voldaan aan de bij of krachtens de wet of het decreet gestelde regelen betreffende toegang van personen met een functiebeperking tot openbare wegen en tot voor het publiek toegankelijke onroerende goederen.
De zones voor publieke toegang werden niet gewijzigd, slechts de zone voor winkelkarren werd overdekt met een open constructie die geen negatieve impact heeft op de toegankelijkheid.
De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.
Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.

Zonering

Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.

Waterparagraaf
Hemelwaterverordening

De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 10 februari 2023, houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater.
De plannen geven aan dat de 2 overkappingen gebouwd werden over een bestaande verharding die al aangesloten is op een afvoersysteem. Er zal geen bijkomende oppervlakte opgevangen worden.
De interne wijzigingen in het gebouw hebben geen enkele impact op het hemelwater of afvalwater.
Voor de regularisatie van de 181m² aan verharding in de linker zijtuinstrook/ langsheen de linker perceelgrens, werd onvoldoende info verstrekt om te concluderen dat een natuurlijke infiltratie kan plaatsvinden in een groenstrook op eigen terrein.
Er is evenmin aangegeven of de verharding en ondergrond waterdoorlatend uitgevoerd werd.
De regularisatievraag voor de verharding aan de linkerzijde van het terrein (181m²) voldoet niet aan de verordening.
De aanvraag voldoet bijgevolg slechts gedeeltelijk aan deze stedenbouwkundige verordening.
Gezien de aanvraag gedeeltelijk voldoet aan de hemelwaterverordening, doorstaat deze de droogtetoets slechts gedeeltelijk. Het effect van droogte wordt namelijk gemilderd door het regenwater dat op het terrein terecht komt maximaal vast te houden.

Watertoets

Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.
Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006, en latere wijzigingen, legt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets.
De watertoets is een onderzoek van de vergunningverlenende overheid naar mogelijke schadelijke effecten op het watersysteem die veroorzaakt kunnen worden door het aangevraagde project.
Het voorliggende bouwproject heeft geen omvangrijke oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied of een risicozone voor overstromingen, zodat in alle redelijkheid moet geoordeeld worden dat het schadelijk effect beperkt is. Enkel wordt door de toename van de verharde oppervlakte de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Voor het betrokken project werd de watertoets uitgevoerd.
Daaruit volgt dat een positieve uitspraak mogelijk is indien de gewestelijke stedenbouwkundige verordening hemelwater wordt nageleefd. Zoals hoger aangehaald voldoet het voorliggende ontwerp slechts gedeeltelijk aan deze verordening.
De regularisatievraag voor de verharding aan de linkerzijde van het terrein (181m²) voldoet niet aan de verordening en doorstaat dan ook de watertoets niet.

Natuurtoets

Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.

Erfgoed- & Archeologietoets

Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving. 
Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel groter is dan 3000 m² maar de vergunningsplichtige bodemingreep is kleiner/groter dan 1000m².

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De bestaande woonfuncties en handelsfunctie blijven behouden en zijn functioneel inpasbaar op deze locatie, nl. de kern van Zonhoven.

Mobiliteitsimpact

De aanvraag heeft geen impact op de mobiliteit.
Er zijn geen bijkomende entiteiten, er werden geen parkeerplaatsen verwijderd en de werken hebben geen verhoging van de verkeersgeneratie tot gevolg.

Schaal

De interne wijzigingen aan appartementen 11 en 12 hebben geen impact op volume en afmetingen van het gebouw, noch op het straatbeeld.
Door de wijzigingen heeft men een appartement met 2 slaapkamers (11) en een appartement met 4 slaapkamers (12).

De overkapping van de zone voor winkelkarren heeft geen impact op het straatbeeld. Dit geldt ook voor de overkapping van de laad- en loszone.
De overkapping van de zone voor winkelkarren situeert zich aan de rechter zijgevel achter de inkomzone van de supermarkt. 

De overkapping van de laad- en loszone situeert zich aan de linkerzijde van de achtergevel boven de afrit naar de parkeergarage en ter hoogte van de toegang naar het voorraadmagazijn. Deze zone was reeds verhard. De overkapping bestaat telkens uit een metalen draagconstructie met gebogen lichtdoorlatende dakpanelen in glas. De hoogtes en omvang zijn ondergeschikt aan deze van het hoofdgebouw en door het materiaalgebruik komen de overkappingen niet zwaar over.

In de linker zijtuinstrook / langsheen de linker perceelgrens van het gebouw, werd een verharding aangelegd over een oppervlakte van zo’n 181m². Er werd niet aangegeven of deze waterdoorlatend werd uitgevoerd, noch de afwatering werd aangegeven. De betreffende verharding voldoet niet aan de regelgeving (hemelwaterverordening). De verharding is evenmin wenselijk voor wat betreft het uiterlijk, de buffering naar het links gelegen terrein toe, de inperking van het reeds kleine groenaandeel en bovendien achten we deze niet functioneel. 

Er werd op luchtfoto’s vastgesteld dat hier allerhande materiaal, materieel en afval opgeslagen werd, wat helemaal niet wenselijk is; het inplantingsplan geeft aan dat de opslag verwijderd wordt.

Ruimtegebruik en bouwdichtheid

De woondichtheid blijft ongewijzigd en is aanvaardbaar is op deze centrumlocatie.
Het terrein is reeds sterk bebouwd en verhard. Behoudens de verharding aan de linkerzijde van het terrein, zorgt het aangevraagde niet voor een toename van de verharde oppervlakte. Slechts een beperkte groenbuffering aan de perceelranden is aanwezig en een aantal kleinere groenstroken tussen de parkeerplaatsen. Uit voorgaande vergunningen blijkt telkens dat de resterende groenbuffers gerespecteerd dienden te worden (beplantingsplannen aanwezig). De regularisatie van de bijkomende verharding, die geen enkele meerwaarde geeft of noodzakelijke functie heeft, is dan ook niet aanvaardbaar.
De volledige zone dient hersteld te worden naar de vergunde toestand en ingericht met groen conform het advies van de dienst facilitair management.

Visueel-vormelijke elementen

Qua materialen wordt aangegeven dat de overkappingen bestaan uit een metalen draagconstructie in kleur antraciet en verder uit “glas”. Dit laatste betreft ondoorzichtige lichtdoorlatende gebogen panelen die, gezien hun gebruik in een publieke zone, toch wel de nodige veiligheid moeten bieden en bijgevolg niet breekbaar mogen zijn.
Alleszins kan gesteld worden dat de beide overkappingen een sober uiterlijk hebben dat voldoende aansluit op de bestaande constructie. 

Cultuurhistorische aspecten

Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar.

Bodemreliëf

Volgens de aanvraag wordt het bestaande reliëf niet gewijzigd.

Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen

De verharding langsheen de linkerzijde van het gebouw heeft tot gevolg dat geen groenbuffer gerealiseerd werd wat hinder kan veroorzaken. Dit kan visueel zijn, doch ook door het oneigenlijk gebruik van de verharde zone voor bijvoorbeeld opslag en eventuele geluidshinder. Een gevarieerde groenbuffer met voldoende dichtheid is hier gewenst.

Bespreking van de adviezen

•    Het advies van Hulpverleningszone Zuid-West Limburg, dienst preventie d.d. 11 maart 2025 is voorwaardelijk gunstig.

“Gunstig mits naleving van de voorwaarden en opmerkingen vervat in het advies in bijlage.
Voor het goed van de aanvraag werden reeds eerder adviezen verleend.
“De opmerkingen vervat in de adviezen en verslagen met als ref. nummers:
o 98/1202/dv/rvh d.d. 14/09/1998;
o 02/1793/jk/rvh d.d. 22/10/2002
dienen, voor zover deze nog van toepassing zijn, strikt te worden nageleefd. 
Opmerkingen (samenvatting)
Bij een operationele interventie werd vastgesteld dat de vloerplaat van de parkeergarage gebarsten is en omhoog komt. Er dient verzekerd te worden dat de stabiliteit van het gebouw ten allen tijde is verzekerd.
Indien elektrische voertuigen worden opgeladen in de parkeergarage dient de “Richtlijnen brandveiligheid bij het opladen van elektrische voertuigen in ondergrondse parkings” toegepast te worden.
Besluit
De hulpverleningszone Zuid-West Limburg geeft een GUNSTIG brandweeradvies mits naleving van hogervermelde voorwaarden en opmerkingen. 

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. 

De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden. Op zich maakt de parkeerkelder geen deel uit van de aanvraag, doch situeren de winkel en appartementen zich boven de parkeerkelder.
De brandveiligheid en stabiliteit dienen onderzocht te worden en de  nodige  stappen om de veiligheid te garanderen dienen genomen te worden.

•    Het advies van dienst facilitair management d.d. 26 maart 2025 is gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig.

“Daar het de visie van de gemeente is om het groene karakter van onze gemeente te bewaren en zelfs maximaal te versterken, wensen we dit te bereiken door in eerste instantie het reeds bestaande groen zoveel mogelijk te behouden en te beschermen. In tweede instantie houdt dit ook in dat we als gemeente aanplantingen die bij eerdere vergunningsaanvragen werden vergund, of diende aangeplant te worden, maximaal  gaan bewaren en/of realiseren. Voorliggende vergunning wordt dan ook niet gunstig beoordeeld voor wat betreft de regularisatie van de verharding langsheen de noordelijke perceelsgrens. Langsheen deze noordelijke perceelsgrens dient een aanplant te worden gerealiseerd conform de eerder afgeleverde vergunning. Deze aanplant dient aan volgende voorwaarden te voldoen:
o De verplicht te realiseren groenstrook bestaat uit streekeigen planten die t.h.v. de perceelsgrens minstens 2 meter hoog zijn.
o deze groenstrook dient aangeplant te worden in het plantseizoen volgend op het bekomen van de vergunning.
o Er is een hergroeigarantie voor de verplicht aan te planten groenstrook, d.w.z. dat deze bij een eventueel afsterven dient vervangen te worden door eenzelfde streekeigen aanplant.
o Het verplicht aan te planten groen kan in de toekomst enkel nog verwijderd worden mits het bekomen van de nodige vergunningen.
Volgende link kan een hulp zijn in de keuze van de meest geschikte planten:
- https://www.natuurenbos.be/dossiers/kwaliteitslabel-plant-van-hier
Plantseizoen loopt van 15 september tot en met 15 mei.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden.

8.    ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Uit bovenstaande motivering blijkt dat de aanvraag voor wat betreft het regulariseren van de herindeling van 2 appartementen (11 en 12), een overdekte laad- en loszone en een overdekte stalling voor winkelkarren, in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen, en dat het gevraagde verenigbaar is met een goede ruimtelijke ordening, mits het opleggen van voorwaarden.  

Er wordt een weigering afgeleverd voor het regulariseren van de uitbreiding van verhardingen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar adviseert volgende voorwaarden op te leggen:
Stedenbouwkundige voorwaarden
• Het advies van de dienst facilitair management moet gevolgd worden:
Langsheen de noordelijke (linker) perceelsgrens dient een aanplant te worden gerealiseerd conform de eerder afgeleverde vergunning. Deze aanplant dient aan volgende voorwaarden te voldoen:
o De verplicht te realiseren groenstrook bestaat uit streekeigen planten die t.h.v. de perceelsgrens minstens 2 meter hoog zijn.
o deze groenstrook dient aangeplant te worden in het plantseizoen volgend op het bekomen van de vergunning.
o Er is een hergroeigarantie voor de verplicht aan te planten groenstrook, d.w.z. dat deze bij een eventueel afsterven dient vervangen te worden door eenzelfde streekeigen aanplant.
o Het verplicht aan te planten groen kan in de toekomst enkel nog verwijderd worden mits het bekomen van de nodige vergunningen.
Bewijs van de verwijdering van de verhardingen en van de opgelegde aanplant, moet aangeleverd worden aan de dienst vergunningen en handhaving, uiterlijk 6 maanden na het definitief bekomen van de omgevingsvergunning

•    Het advies van de Hulpverleningszone Zuid-West Limburg, dienst preventie, moet gevolgd worden.
“Gunstig mits naleving van de voorwaarden en opmerkingen vervat in het advies in bijlage.”
In het advies werd volgende opmerking geformuleerd:
“Bij een operationele interventie werd vastgesteld dat de vloerplaat van de parkeergarage gebarsten is en omhoog komt. Er dient verzekerd te worden dat de stabiliteit van het gebouw ten allen tijde is verzekerd.”
De brandveiligheid en stabiliteit dienen onderzocht te worden en de  nodige  stappen om de veiligheid te garanderen dienen genomen te worden.