2025_CBS_00426 - OMV - Vergunning - Heuveneindeweg 64 - 2024/00215 - Weigering

VERSLAG GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Dossiernummer:    2024/00215

Referentie omgevingsloket:    OMV_2024126738

Inrichtingsnummer:    20240925-0090

Ondernemingsnummer exploitant:      

De aanvraag, ingediend door de heer Lode Fatan wonende te Beatrijslaan 6 te 3550 Heusden-Zolder en VDF Development BV gevestigd te Beatrijslaan 6 te 3550 Heusden-Zolder, werd ontvangen op 10/10/2024 en op 18/12/2024 ontvankelijk en volledig verklaard.

De aanvraag gaat over een terrein, gelegen Heuveneindeweg 64, kadastraal gekend als afdeling 3 sectie F nrs. 576C3 en 576Z2.

De aanvraag gaat over het bouwen van een kantoorgebouw met een appartement en een ondergrondse parking, de terreininrichting en de uitbating (incl. de bronbemaling).

De aanvraag omvat stedenbouwkundige handelingen en de exploitatie van een of meerdere ingedeelde inrichtingen of activiteiten.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar heeft deze aanvraag onderzocht, rekening houdend met de geldende wettelijke bepalingen, (in het bijzonder met het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende Algemene Bepalingen inzake Milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), het decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid, het decreet Natuurbehoud en hun uitvoeringsbesluiten).

1.    STEDENBOUWKUNDIGE BASISGEGEVENS

    De locatie van de aanvraag is volgens het Origineel bij Koninklijk besluit goedgekeurd gewestplan op 3 april 1979 gelegen in woongebied.

De locatie van de aanvraag is niet gelegen binnen een bijzonder plan van aanleg.

De locatie van de aanvraag is gelegen binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan grup afbakening regionaalstedelijk gebied Hasselt-Genk, goedgekeurd op 20 juni 2014.

De aanvraag is niet gelegen binnen de grenzen van een behoorlijk vergunde en niet vervallen verkaveling.

Volgende verordeningen zijn van kracht:

•    algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer goedgekeurd op 29 april 1997;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake openluchtrecreatieve verblijven goedgekeurd op 8 juli 2005;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid goedgekeurd op 5 juni 2009;

•    gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, .... goedgekeurd op 10 februari 2023.

2.    HISTORIEK

    Volgende dossiers zijn relevant: 

•    Stedenbouwkundige vergunning (1960/00107) voor het bouwen van een garage - geweigerd op 05/08/1960.

•    Stedenbouwkundige vergunning (1960/00157) voor het bouwen van een garage met bergplaats - goedgekeurd op 17/10/1960.

•    Milieuvergunning 1VL247/nde voor wassalon met 2 wasmachines, zwierder, strijkpers en mangelpers - goedgekeurd op 30/09/1957.

•    Milieuvergunning 1VL248/nde voor wassalon - uitbreiding met hogedruk stoomketel constructie spencer hopwood ltd, darlinghton nr 6538/1943 - goedgekeurd op 11/03/1965.

•    Milieuvergunning 1VL249/nde voor wassalon - uitbreiding met vaste stoomketel constructie nv veendammer - goedgekeurd op 05/12/1968.

•    Milieuvergunning 1VL250/nde voor wassalon - nieuwkuis astrid: uitbreiding met machines, opslag van 1200 l gas en 1000 l white-spirit - goedgekeurd op 29/07/1976.

3.    BESCHRIJVING OMGEVING EN AANVRAAG

    Beschrijving van de plaats & omgeving

De site bevindt zich net buiten de kern van Zonhoven in de spreekwoordelijke oksel tussen de Noord-Zuidverbinding (N74) en de Heuveneindeweg (N715) richting de kern van Zonhoven. Het eigendom is momenteel gekend als ‘Foma center’, een verkooppunt van (houten) tuinhuisjes. 

Aan de noordzijde van de projectsite zijn de gronden van de Colruyt gelegen, waarvoor in 2018 een vergunning werd verleend voor o.a. het bouwen van een gebouw met 6 eengezinswoningen en een grootschalige detailhandel. In het masterplan behorende bij dit project werd een ontsluitingsmogelijkheid voorzien voor voorliggende site, waarvoor in het kader van voorliggende aanvraag een overeenkomst werd gesloten voor een tweede ontsluitingsmogelijkheid via deze gronden. Aan de oostzijde van het projectgebied situeren zich eengezinswoningen, meergezinswoningen en handelszaken. Aan de zuidzijde situeert zich een breed openbaar domein. Aan de westzijde situeert zich de N74 met hierlangs grondgebonden eengezinswoningen.

De bebouwing bestaat uit maximaal 2 bouwlagen al dan niet afgedekt met een plat dak of zadeldak. Op de hoek van de N715 en de Beverzakstraat bevindt zich een appartementsgebouw met 3 bouwlagen en een zadeldak. 

Op 30 maart 2024 verleende de Deputatie een omgevingsvergunning op het eigendom Heuveneindeweg 87, 87bus 1 en bus 2, voor het bouwen van een woongeheel met ondergrondse parkeergarage bestaande uit maximaal 4 bouwlagen afgedekt met een plat dak, waarbij de kroonlijsthoogte maximaal 14,42 meter bedraagt.

De bebouwing is voornamelijk afgewerkt in een gevelsteen in diverse tinten en texturen.

Beschrijving van de aangevraagde stedenbouwkundige handelingen

De aanvraag omvat het bouwen van een gebouw met kantoren en woning met een ondergrondse parking en bijhorende terreinaanleg na het slopen van de bestaande bebouwing en constructies.

Het gebouw wordt opgericht met 6 verdiepingen bestaande uit kantoren. Hierboven wordt een zevende verdieping gerealiseerd met een appartement. Boven dit appartement bevindt zich nog een technische laag die de klimaatinstallaties

herbergt. Het gebouw heeft drie ondergrondse parkeerniveaus toegankelijk via een dubbele in- en uitrit aan de oostzijde van het perceel.

De ondergrondse parkeerniveaus zijn gelegen op 8 meter uit de rooilijn en op ca. 2 meter van de noordelijke perceelgrens. Verdieping -3 bevat 21 parkeerplaatsen waarvan 2 voor mindervaliden. Verdieping -2 bevat 19 parkeerplaatsen waarvan 1 voor een mindervalide. Verdieping -1 bevat 19 parkeerplaatsen waarvan 1 voor een mindervalide, een regenwaterput van 40.000 liter en 4 technische ruimten.

Voor wat de bovengrondse lagen betreft raakt enkel de hoek van zuid-westgevel de bouwlijn. De noordelijke gevel wordt op minimum 3 meter van de perceelgrens voorzien. Naar boven toe wordt de footprint van de toren steeds kleiner met een eerste verspringing op verdieping 3 aan de rechterzijde en een tweede verspringing op verdieping 5 aan de linkerzijde. Het gebouw heeft een maximale bouwhoogte van 32,64 meter. Ter hoogte van de eerste verspringing bedraagt de bouwhoogte 12,24 meter en ter hoogte van de tweede verspringing bedraagt de bouwhoogte 19,14 meter.

Op het gelijkvloers bevindt zich naast de inrit en 3 kantoorruimtes ook nog een inpandige fietsstalplaats voor 32 gewone fietsen en 2 bakfietsen, een afvalberging, het sanitair en een tuinberging. De buitenruimte ten zuiden van het gebouw wordt deels voorzien als een patiotuin (afgeschermd door een tuinmuur  met een hoogte van 1,64 meter) en hieraan gekoppeld een constructie voor de klantencabine en DS-cabine, dewelke een oppervlakte heeft van ca. 34m² en een bouwhoogte van 3,35 meter. De restruimte wordt ingevuld als brandweg bestaande uit grindgazon ingezaaid met microklaver. De buitenruimte ten westen van het gebouw  wordt voorzien van groen. In de buitenruimte ten noorden van het gebouw wordt de wadi aangelegd in combinatie met groen en een toegang in halfverharding in natuurgebonden steenslag. De buitenruimte ten oosten van het gebouw bevat naast de noodzakelijke toegangen tot het gebouw en het terrein ook een verharding voor een onoverdekte fietsenstalplaats voor 7 fietsen en een verharding voor 2 parkeerplaatsen waarvan 1 voor een mindervalide. De overige ruimte wordt ingevuld als groen.

Verdiepingen 1 t.e.m. 6 worden voorzien voor kantoren, voorzien van keukenruimte, sanitair, bergingen en inpandige terrassen. Op de 3de verdieping wordt een buitenterras voorzien aan de oostzijde van het gebouw op het dak van de onderliggende verdieping. Op de 5de verdieping wordt een buitenterras voorzien aan de westzijde van het gebouw op het dak van de onderliggende verdieping.

Verdieping 7 wordt voorzien als appartement met 3 slaapkamers. De inpandige terrassen situeren zich aan de zuid- en noordzijde van het gebouw. Verdieping 8 betreft een technische verdieping.

Voor de gevelafwerking wordt gekozen voor een genuanceerde licht rode baksteen in een ruw wildverband met platvolle voeg. De raampartijen worden uitgevoerd in koperkleurig aluminium buitenschrijnwerk dat zowel terugliggend als in het vlak met het gevelmetselwerk wordt gepositioneerd. De raam- en deurdorpels worden in functie van hun positie in de gevel voorzien uit ofwel rood gekleurde prefab beton ofwel uit aluminium profielen in dezelfde kleur als het buitenschrijnwerk. De muurdekstenen zijn voorzien in rode prefabbeton die aanleunt met de kleur van het parement. Hieronder wordt nog een afdruipkraal voorzien in gepatineerd zink. Alle borstweringen en hekwerken zijn uitgevoerd in platstaal en gelakt in een kleur die aanleunt met deze van het buitenschrijnwerk. De noordgevel kenmerkt zich verder door de aanwezigheid van betonnen spekbanden tussen de verschillende bouwlagen die fungeren als dorpel en latei voor de aansluitende gordijngevels. De aanvraag voorzien tenslotte in gevelgroen door middel van een klimhulpsysteem bestaande uit RVS staalkabels op RVS afstandhouders. Daarnaast wordt op de verschillende inpandige terrassen de borstweringen langs de voorzijde uitgerust met stalen plantenbakken waarin vaste (hangende) planten worden aangebracht.

Beschrijving van de milieuaspecten

De aanvraag betreft een nieuwe ingedeelde inrichting, namelijk een tijdelijke bemaling voor de aanleg van een kantoorgebouw, voor een totaaldebiet van 168.950 m³/jaar, voor een periode van max. 120 dagen. In kader van de bemaling wordt ook de lozing van verontreinigd bemalingswater en de zuivering van verontreinigd bemalingswater aangevraagd. 

Voor de exploitatie van het kantoorgebouw worden twee warmtepompen, met een totaal elektrisch vermogen van 220 kW, en de lozing van huishoudelijk afvalwater (700 m³/jaar) aangevraagd.   

Met volgende aangevraagde rubrieken:

Zodat de ingedeelde inrichting of activiteit voortaan omvat:

4.    OPENBAAR ONDERZOEK 

    Overeenkomstig de criteria van artikels 11 t.e.m. 14 van het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning is de gewone procedure van toepassing en moet de aanvraag openbaar gemaakt worden.

Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 28 december 2024 t.e.m. 26 januari 2025.

De reden voor het openbaar onderzoek is de volgende:

-    het op te richten gebouw heeft een hoogte van meer dan 20m;

-    het op te richten gebouw heeft een bruto grondoppervlakte van meer dan 500m²;

-    het op te richten gebouw heeft een brutovolume van meer dan 3000m³

-    bronbemaling klasse 2

5.    ADVIEZEN

    Aan volgende adviesverleners werd advies gevraagd:

•    dienst mobiliteit

•    Agentschap Wegen en Verkeer

•    Inter

•    Dienst Water en Domeinen provincie Limburg

•    Proximus

•    Omgevingsloket Wyre

•    Agentschap Wegen en Verkeer

•    adviezen.oe@vlaanderen.be

•    Hulpverleningszone Zuid-West Limburg, dienst preventie

•    Inter

•    Fluvius

•    De Watergroep

•    Dienst Water en Domeinen provincie Limburg

•    Advies Vergunning Afvalwater en Lucht

•    Afdeling grondwaterwinning.

•    Agentschap voor Natuur en Bos.

6.    EFFECTEN OMGEVING

    Project-MER

Het project komt voor op bijlage III van het project-m.e.r.-besluit, nl. rubriek 10b – stadsontwikkelingsprojecten. Daarom moet een project-m.e.r. opgemaakt worden, tenzij de initiatiefnemer via een project-m.e.r.-screening kan aantonen dat het project geen aanzienlijke milieueffecten zal veroorzaken.

Er werd een project-m.e.r.-screening bij de aanvraag gevoegd. De effecten op milieu en omgeving werden voldoende omschreven en uit de screening bleek dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

Stikstof

Uit de bijgevoegde stikstofnota blijkt dat het project in zowel de aanleg- als exploitatiefase een minimaal deel percentage inneemt van de drempelwaarde van 1%. Er kan geconcludeerd worden dat de impactscore van het project lager is dan 1% waardoor er geen betekenisvolle aantasting aan de speciale beschermingszones zal optreden. Een verdere passende beoordeling voor wat betreft de effecten van stikstofdeposities via lucht is niet nodig. Rekening houdend met voorliggend conclusie kan ook voor de VEN gebieden, die zich verder van het projectgebieden bevinden, eveneens besloten worden dat het project geen onvermijdbare en onherstelbare

schade ter hoogte van het VEN met zich meebrengt.

7.    INHOUDELIJKE BEOORDELING

    Decretale beoordelingselementen

In toepassing op de artikelen 4.3.5. tot en met 4.3.8. van de VCRO kan gesteld worden dat de Heuveneindeweg (N74 en N715) een voldoende uitgeruste openbare weg is.

De aanvraag gaat niet over de oprichting van een bedrijfswoning.

Art. 4.3.7. van de VCRO stelt dat de omgevingsvergunning voor de handelingen, vermeld in artikel 4.2.1, 1°, 6°, 7° en 8°, niet verleend wordt wanneer niet is voldaan aan de bij of krachtens de wet of het decreet gestelde regelen betreffende toegang van personen met een functiebeperking tot openbare wegen en tot voor het publiek toegankelijke onroerende goederen. Hieromtrent werd d.d. 3 maart 2025 een gunstig met voorwaarden verleend door Inter Vlaanderen.  

De aanvraag ligt niet in een reservatiestrook.

Verder is het goed niet getroffen door een rooilijn.

Zonering

Het perceel is volgens het zoneringsplan voor riolering, van de Vlaamse Milieumaatschappij (VMM), gelegen in centraal gebied. Er is al geruime tijd riolering aanwezig en die is aangesloten op een waterzuivering. Er moet geen septische put voorzien worden.

Met betrekking tot de riolering werd de aanvraag voor advies voorgelegd aan Fluvius System Operator. Op 16 januari 2025 leverde Fluvius System Operator een voorwaardelijk gunstig advies af, dat luidt als volgt:

“Naar aanleiding van uw vraag hebben wij een studie opgemaakt voor de aanleg en/of aanpassingen van de nutsleidingen voor het bovenvermeld project en dit op basis van de gegevens waarover wij vandaag beschikken.

Voor uw project zijn volgende voorwaarden van toepassing en noodzakelijk: 

- Oprichting van een distributiecabine 

Voor dit project dient Fluvius geen werken uit te voeren, noch kosten aan te rekenen. Bij deze hebt u aan onze financiële voorwaarden voldaan. Hiernaast dient u ook aan de technische voorwaarden in dit schrijven en de technische brochures Fluvius te voldoen. Wij brengen de gemeente hiervan op de hoogte. De gemeente zal volgens de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening van 15 mei 2009 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, dit advies opnemen in de omgevingsvergunning. 

Bij een eventuele wijziging, zeker indien het gaat om een wijziging van de gevraagde vermogens, of herverkaveling, moet u een nieuwe aanvraag indienen. Op basis van de gewijzigde gegevens zullen wij een studie uitvoeren om te bepalen of een netuitbreiding en/of het plaatsen van een nieuwe distributiecabine vereist is om het project te kunnen aansluiten. De bouwheer dient in dat geval een grond of lokaal op het gelijkvloers ter beschikking te stellen voor deze distributiecabine.

De aansluitingskosten van de individuele woningen, appartementen of panden zijn niet inbegrepen in deze voorwaarden, zij worden later met de offerte voor aansluiting afgerekend. Bijkomende kosten die moeten worden gemaakt naar aanleiding van het verplaatsen van bestaande leidingen of installaties, kunnen afzonderlijk worden aangerekend na de vaststelling van de noodzaak tot verplaatsing. 

De volledige reglementering kunt u raadplegen op www.fluvius.be. U dient deze na te leven. 

Dit advies blijft geldig tot zes maand na datum en is onder voorbehoud van wijzigingen zoals hierboven vermeld.

Riolering: 

1. Algemene bepalingen voor riolering en waterafvoer

Naar aanleiding van uw aanvraag over de stedenbouwkundige vergunning voor bovenvermeld project geven we volgend advies voor riolering. 

Dit advies handelt over de technische aansluitbaarheid op het openbaar rioleringsnetwerk indien aanwezig. Dit desbetreffende perceel is aansluitbaar. 

De aanvrager dient ook de voorwaarden zoals bepaald in afdeling 6.2.2. van Vlarem II voor de afvoer van hemel- en afvalwater na te leven. 

De aanvrager staat in voor de plaatsing van de privériolering voor het bouwproject en is verplicht deze uit te voeren volgens de wettelijke bepalingen ter zake. Zo dient hij onder meer te voldoen aan de Gewestelijke Stedenbouwkundige Verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (GSV ‘hemelwater’) van 10/02/2023. 

Dit advies doet geen uitspraak over of nazicht op de ontworpen riolering op het privé-gedeelte of de eventueel aangevraagde afwijking inzake hemelwater.

2. Specifieke bepalingen voor riolering en waterafvoer voor dit bouwproject 

Het project moet aansluiten op de bestaande rioleringsaansluiting langs Heuveneindeweg. 

De initiatiefnemer gaat de verharding en de koterijen, gelegen in het openbaardomein, afbreken. Onder deze opstanden ligt een leiding van Fluvius, zie rode aanduiding op onderstaand uittreksel. 

Bij de afbraakwerken dient er op gelet te worden dat de riolering langs de straat door het werfverkeer niet overbelast wordt. Er dienen zo nodig rijplaten voorzien te worden boven de riolering om deze niet te beschadigen.

•    In deze aangeduide zone mogen de aangelanden geen werken uitvoeren, handelingen verrichten, constructies oprichten, aanplantingen (ondermeer aanplanten van bomen, hagen of diepwortelende struiken) verrichten die de goede werking van het riool, het nazicht of later herstel ervan verhinderen of een mogelijk gevaar voor beschadiging kunnen betekenen. 

•    De inspectieputten dienen toegankelijk te blijven, de deksels dienen bij een eventuele aanpassing van het terrein mee op hoogte van het maaiveld gebracht te worden. 

Tekening: zie advies.

We raden aan om: 

-    Geen sifonputjes te plaatsen op de vuilwaterafvoerleiding(en) aangezien deze putjes vaak verstoppen en in principe alle waterafvoeren in de woning een waterslot/sifon hebben. 

-    Een terugslagklep te plaatsen op de overloop van de hemelwaterput/infiltratievoorziening om terugstuwing vanuit de riolering te vermijden. 

-    Een ontluchting te voorzien op het private vuilwaterafvoerstelsel, eventueel via een ontluchtingspijp door het dak. 

-    Het is niet toegestaan om drainageleidingen aan te sluiten op de openbare riolering. Overeenkomstig de milieuwetgeving dient dit op eigen terrein geïnfiltreerd te worden. 

3. Keuring privéwaterafvoer 

Door het in voege treden van het Algemeen Waterverkoopreglement is de keuring van de privéwaterafvoer verplicht sinds 1 juli 2011. Elke rioleringsaansluiting op het openbaar rioleringsstelsel dient een keuring van de privéwaterafvoer te ondergaan conform artikel 12/1, §1 van het Algemeen Waterverkoopreglement. De keuring dient uitgevoerd te worden vóór de eerste ingebruikname van de privéwaterafvoer. 

Enkel de door Fluvius erkende keurders komen voor deze keuring in aanmerking (zie Keuring riolering | Fluvius). 

Als de privériolering niet correct en volledig volgens de wettelijke bepalingen werd uitgevoerd, zelfs als dit niet expliciet door de stedenbouwkundige vergunning werd opgelegd, behoudt Fluvius zich het recht voor om de aansluiting op het openbaar rioleringsstelsel van dit perceel te schorsen. 

Alvast bedankt om zo spoedig mogelijk uw aansluitingsaanvraag in te dienen.

Patrimonium en overdracht: 

De oprichting van een distributiecabine voor elektriciteit is noodzakelijk. Voor meer informatie over grondafstand, zie bijlage: 'Gronden, lokalen en/of erfdienstbaarheden'. 

Wij hopen u met deze informatie van dienst te zijn. Indien u hieromtrent nog vragen hebt, kunt u ons altijd contacteren.”

Toegankelijkheid

De aanvraag valt onder de toepassing van het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 en latere wijzigingen, tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid. Dit besluit trad in werking op 1 maart 2010.

Om die reden werd advies gevraagd aan Inter Vlaanderen.  Op 3 maart 2025 werd er door Inter Vlaanderen een gunstig advies met voorwaarden verleend. 

De aanvraag voldoet aan deze stedenbouwkundige verordening mits naleving van volgende voorwaarden:

-    De dorpel van 2cm aan de toegang moet afgeschuind zijn.

-    Indien er een onthaalmeubel voorzien wordt, moet het voldoen aan de normen van art. 28.

Waterparagraaf

Watertoets

Het decreet over het integraal waterbeleid van 18 juli 2003, gewijzigd door het wijzigingsdecreet Integraal Waterbeleid van 19 juli 2013, legt bepaalde verplichtingen op, die de watertoets genoemd worden. Deze watertoets schat de eventuele schadelijke effecten in ten koste van de watersystemen bij de inname van ruimte.

Het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006, en latere wijzigingen, legt nadere regels vast voor de toepassing van de watertoets, tot aanwijzing van de adviesinstanties en tot vaststelling van nadere regels voor de adviesprocedure bij de watertoets.

De watertoets is een onderzoek van de vergunningverlenende overheid naar mogelijke schadelijke effecten op het watersysteem die veroorzaakt kunnen worden door het aangevraagde project.

Het project is niet gelegen in de Advieskaart watertoets, noch in een fluviaal overstromingsgebied of in een gebied voor zee-overstromingen, maar wel gedeeltelijk in een pluviaal overstromingsgebied. De west- en zuidzijde van het perceel bevinden zich in de lichtblauwe zone met score B wat betreft overstromingsgevoelig ten gevolge van hevige neerslag. Zowel de perceel- als gebouwscore zijn B. Het voorliggende bouwproject heeft een omvangrijke oppervlakte. 

De nieuw te bouwen constructie met een dakoppervlakte van 617,26m² bevindt zich centraal op het perceel en wordt minstens 30cm hoger ingeplant dan het bestaande maaiveld. De verhoogde inplanting voldoet tevens aan het advies van AWV dewelke in het advies stelt dat de gebouwdorpels minstens 31 cm hoger moet liggen dan het peil van de uiterste rand van de verharding. De ondergrondse bouwlagen hebben een oppervlakte van ca. 840m².

De 0-pas van het gebouw bevindt zich op +4.275. Op het grondplan BA_De Steen_P_N_00_Gelijkvloers heeft de verharding ter hoogte van de ondergrondse inrit een hoogte van +4.265. Het omliggende terrein heeft een hoogte van +4.273.

Hierdoor bestaat de mogelijkheid dat hemelwater dat op het omliggende terrein valt afstroomt naar de ondergrondse inrit. In de inrit worden twee geulroosters voorzien die het afstromend water moeten opvangen. Gelet op de gedeeltelijke ligging van het terrein in een pluviaal overstromingsgebied, de omvangrijke oppervlakte van het voorliggend project en de hogere ligging van het omliggende terrein t.o.v. de verharding ter hoogte van de ondergrondse inrit, zijn de genomen maatregelen onvoldoende om mogelijke waterschade te voorkomen in de ondergrondse bouwlagen en wordt er alzo niet waterrobuust gebouwd.

De gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwater, goedgekeurd door de Vlaamse Regering op 10 februari 2023, is van toepassing. Door de toename van de verharde oppervlakte wordt de infiltratie van het hemelwater in de bodem plaatselijk beperkt. Dit moet worden gecompenseerd door de plaatsing van een hemelwaterput en een infiltratievoorziening, overeenkomstig de normen vastgelegd in de geldende verordening.

De plannen geven aan dat voor het nieuw op te richten gebouw met kantoren en woning, met een horizontale dakoppervlakte van 396,61m² (een deel van de 617,255m² dakoppervlakte wordt immers voorzien van een groen dak) een hemelwaterput wordt voorzien met een inhoud van 40.000 liter en recuperatie van het hemelwater voor o.a. het sanitair gebruik, wasmachine en een buitenkraan.

Tevens voorziet het project in een bovengrondse infiltratievoorziening met een buffervolume van 19.450 liter en een infiltratieoppervlakte van 49,50m².

Bij de berekening van de inhoud en oppervlakte van de infiltratievoorziening werd evenwel geen rekening gehouden met de waterdoorlatende verhardingen met een hellingsgraad > 2%, ter hoogte van de stalplaats voor fietsen voor bezoekers, dewelke eveneens moet worden meegerekend bij de het bepalen van de inhoud en oppervlakte van de infiltratievoorziening (volgens de gegevens in het dossier - bijlage E03 - worden alle verhardingen waterdoorlatend aangelegd). Ook wordt er binnen de berekening van de inhoud en oppervlakte van de infiltratievoorziening de oppervlakte van 30m² onterecht 2 keer afgetrokken. Het betreft hier immers een gebouw met kantoren en een woongelegenheid en geen twee aparte gebouwen. 

Er kan zodus voorlopig niet worden geoordeeld of het waterbergend vermogen op afdoende wijze wordt gevrijwaard door de plaatsing van de voorgestelde voorziening(en) en dat er door de genomen maatregelen, er in beginsel zowel voor als na de werken dezelfde hoeveelheid water over het perceel kan stromen.

Het ontwerp is niet verenigbaar met de doelstellingen van het integraal waterbeleid, zoals vervat in artikel 1.2.1 tot 1.2.4 Waterwetboek, evenals met art. 1.3.1.1 Waterwetboek. 

De aanvraag doorstaat de watertoets niet.  

Natuurtoets

Het perceel is niet gelegen binnen of grenzend aan een speciaal beschermingsgebied. Omwille van de ligging, de aard van het project en de afstand tot de waardevolle natuurgebieden wordt gesteld dat er geen impact is van de projectaanvraag op de natuurwaarden.

Erfgoed- & Archeologietoets

Het perceel is niet gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Er zijn geen monumenten in de omgeving.

Conform het Onroerenderfgoeddecreet d.d. 12/07/2013 en latere wijzigingen is geen bekrachtigde archeologienota verplicht voor de aanvraag gezien de oppervlakte van het perceel kleiner is dan 3000 m².

Beoordeling van de goede ruimtelijke ordening

De overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening wordt beoordeeld met inachtneming van volgende beginselen:

1°     het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4;

2°     het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen;

Functionele inpasbaarheid

Zowel de diensten- (kantoor-) als woonfunctie is eigen aan de omgeving. Gezien de locatie zijn een kantoorgebouw en woningen mogelijk.

Mobiliteitsimpact

Op 25 maart 2025 leverde de dienst Mobiliteit een ongunstig advies af met volgende motivering: “In de mobiliteitstoets is voor de berekening van de verkeersgeneratie en de parkeerbehoefte uitgegaan van een bruto vloeroppervlakte van 3434 m² en 1894m² netto vloeroppervlakte. Volgens het RICHTLIJNENBOEK Mobiliteitseffectenstudies, Mobiliteitstoets en MOBER (2018) is de netto vloeroppervlakte 80% van de bruto oppervlakte. Dit betekent dat de netto vloeroppervlakte niet 1894 m² maar 2747,2m² is. De netto interne werkruimte per werknemer (m²) is 13 voor de private sector. Dit betekent een totaal aantal werknemers van 211 (en niet 146 zoals berekend in de mobiliteitstoets). In de vergunningsaanvraag is het aantal werknemers voor de 9 units 209. De verkeersgeneratie en parkeerbehoefte zoals berekend in de mobiliteitstoets dient dan ook afgestemd te worden op dit aantal.”

De informatie over het aantal werknemers (gebaseerd op het netto vloeroppervlakte) strookt niet met het aantal werknemers zoals per unit gedefinieerd is in het dossier. Dit dient verder uitgeklaard te worden omdat hieruit de verwachte parkeerbehoefte en verkeersgeneratie ingeschat wordt.

De schaal van de voorgenomen werken, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen

De aanvraag betreft het oprichten van een kantoorgebouw met een woning over 8 bovengrondse bouwlagen met daarboven nog een technisch verdieping. De kroonlijsthoogte wordt voorzien op 32,64 meter.  De aanvrager motiveert het ontwerp als volgt: “De site van het huidige Foma-Center is strategisch gelegen aan het kruispunt van de N74 en de Heuveneindeweg in Zonhoven. Een toegangspoort tot het centrum van de gemeente en een herkenbaar oriëntatiepunt voor velen. De locatie heeft zowel een lokale als een bovenregionale betekenis, wat het belang van een doordachte ontwikkeling op deze plek onderstreept. De visie op de ontwikkeling van de site dient dan ook mee bekeken te worden vanuit een bredere context. Met de geplande herontwikkeling van de noord-zuidverbinding zal de regionale infrastructuur er in de toekomst radicaal anders uitzien. Dit grootschalig project streeft immers naar een duurzamer, verkeersveiliger en leefbaarder wegennet dat ook de kwaliteit van leven voor de omwonenden ten goedekomt. Een van de meest ingrijpende veranderingen is de ondertunneling van bepaalde secties, zoals in Houthalen-Helchteren, wat niet alleen de verkeersdruk zal verlagen, maar ook de dorpskernen de ruimte geeft om kwalitatief te ontwikkelen. De vaak rommelige lintbebouwing zal hierdoor plaatsmaken voor doordacht geplande infrastructuur en meer duurzame ontwikkeling. De noord-zuid as zal als het ware een aaneenschakeling worden van ankerpunten, zoals de Corda Campus in Hasselt, de toekomstige tunnelconstructies in Houthalen-Helchteren, de onlangs voltooide fietsbrug in Helchteren en de toekomstige LRM-campus in Pelt. Het zijn voorbeelden van hoe infrastructuurprojecten symbool kunnen staan voor een hernieuwde dynamiek in de regio. Deze ontwikkelingen benadrukken ook de potentie van de noord-zuidverbinding om niet alleen als verkeersader, maar ook als katalysator voor economische en sociale vooruitgang te fungeren. De huidige locatie van het Foma Center biedt door zijn strategische ligging een uitstekende kans om een extra ankerpunt te creëren en mee de identiteit en beeldkwaliteit van de regio te versterken. Een ontwikkeling op deze locatie kan fungeren als een visuele toegangspoort tot de gemeente Zonhoven en een significante bijdrage leven aan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving. Door de geschiedenis heen zijn er tal van herkenbare ankerpunten in het landschap gebouwd, zoals kerktorens, windmolens en donjons. Deze structuren fungeerden niet alleen als functionele bouwwerken, maar ook als oriëntatiepunten en symbolen van lokale identiteit. Het nieuwe architecturale concept voor de site, genaamd "De Steen," is geïnspireerd op de donjon: een middeleeuwse versterkte woontoren die diende als verdedigingswerk en vaak werd gebouwd in baksteen, zoals de iconische toren van Zichem. Het ontwerp van "De Steen" presenteert zich als een massieve monoliet in het landschap, waarbij baksteen centraal staat als duurzaam en tijdloos materiaal. De getrapte volumetrie, gekartelde gevels en inpandige terrassen zorgen voor een speelse, maar robuuste uitstraling. Deze gelaagde opbouw doorbreekt de massiviteit en geeft het gebouw een unieke expressie.“

De gemeentelijke omgevingsambtenaar is ook van oordeel dat op voorliggende locatie een baken kan gecreëerd worden als inkompoort van Zonhoven. Echter zijn de modaliteiten/kwaliteitseisen waaruit een baken moet bestaan nog nergens gedefinieerd of vastgelegd en is er momenteel ook nog geen visie over de locaties waar een baken kan worden gerealiseerd. De gemeente Zonhoven stelt nu al vast dat ontwikkelaars verwijzen naar voorliggende aanvraag met bijhorende bouwhoogte om ook op andere percelen een gelijkaardige bouwhoogte te realiseren. De gemeente wenst niet te belanden in een situatie waar er ad-hoc moet geoordeeld worden over aanvragen dewelke een serieuze impact hebben op de beeldkwaliteit van de gemeente en zou daarom eerst een algemene visie (hoogbouwnota) moeten uitwerken m.b.t. de locaties waar hoger kan gebouwd worden op het grondgebied van Zonhoven (eventueel kaderend binnen een ruimer ruimtelijk beleidsplan), alsook m.b.t. de modaliteiten/kwaliteitseisen waaraan deze bebouwing moet voldoen. 

Zolang deze algemene visie ontbreekt dient elk project te worden afgetoetst aan de concrete kenmerken van de site en omgeving. Hierbij kan er enkel worden vastgesteld dat de aanwezige bebouwing hoofdzakelijk bestaat uit 1 of 2 bouwlagen al dan niet afgedekt met een zadeldak of plat dak. Het gebouw op de hoek van de Heuveneindeweg (N715) en Beverzakstraat heeft een maximale bouwhoogte van 3 bouwlagen met plat dak. Het links aanpalende project, vergund door de deputatie op 13 juni 2024 bestaat uit 4 bouwlagen en wordt afgedekt met een plat dak. De nokhoogte bedraagt maximaal 12,42 meter. Voorliggend voorstel met 8 bouwlagen en een technisch verdiep heeft een nokhoogte van 32,64 meter. Dit is bijna 2,5 x zo hoog als het hoogste gebouw in de omgeving. 

Bijkomend voorziet voorliggend ontwerp in een te grote bebouwingsgraad en is het ontwerp te robuust. Bijna de hele bouwstrook dewelke in het dossier grotendeels werd bepaald aan de hand van het advies van AWV, waarin er wordt aangegeven dat de bouwlijn zich op 8 meter van de rooilijn situeert, en op 3 meter van de noordelijke perceelgrens, wordt ofwel bebouwd en/of verhard. De ondergrondse verdiepingen benutten quasi de hele bouwstrook, meer nog zij gaan tot op 2 meter van de noordelijke perceelgrens. De zuidgevel (voorgevel) en de noordgevel (achtergevel) van de eerste 3 bouwlagen hebben een breedte van 32,80 meter, de westgevel (linker gevel) en oostgevel (rechter gevel) hebben een diepte van 16,90 meter. De zuidgevel en de noordgevel van de 4de en 5de bouwlaag hebben een breedte van 24,70 meter, de westgevel heeft  een diepte van 16,90 meter en de oostgevel heeft een diepte van 21,10 meter. Vanaf de 6de bouwlaag hebben de zuidgevel en noordgevel een breedte van 16,60 meter en de westgevel en oostgevel een diepte van 21,10 meter. De voorgestelde bouwbreedte en bouwdiepte van het gebouw wijken te veel af van hetgeen gangbaar is in deze omgeving en vertaalt zich momenteel niet als een baken of poortfunctie met een eerdere ranke, kwalitatieve architectuur. Het geheel komt zeer zwaar over, en manifesteert zich eerder als een typisch/banaal kantoorgebouw.

Er blijft bovendien zeer weinig of geen ruimte over op het terrein om aan te leggen als kwalitatieve groenzone. Dit strookt niet met de visie van de gemeente om het groene karakter van de gemeente te bewaren en zelfs maximaal te versterken. Voorliggend voorstel laat enkel de 8 meter brede voortuin t.o.v. de N74 onbebouwd of onverhard. De zuidelijke tuinzone wordt helemaal aangelegd i.f.v. de brandweg. De noordelijke tuinzone voorziet een wadi en de nodige verhardingen i.f.v. de toegangen en de groenzone aan de oostelijke zijde is zodanig gefragmenteerd omwille van de aanwezige verhardingen i.f.v. de toegangen, autoparkeerplaatsen en fietsparkeerplaatsen waardoor een kwalitatieve tuinzone ook hier niet kan gerealiseerd worden.

Ook wordt nog opgemerkt dat de westgevel grotendeels wordt uitgevoerd als blinde gevel, waarbij er maar enkele raamopeningen (ter hoogte van het dakterras en het inpandig terras bij de woning) worden voorzien. De oostgevel hanteert hetzelfde principe waarbij op het gelijkvloers nog enkele extra raamopeningen worden voorzien. Een deel van beide gevels wordt wel uitgevoerd als groengevel. Het ontwerpen van een gebouw met quasi twee blinde gevels dat dienst zou moeten doen als poortgebouw van Zonhoven heeft een negatieve visueel-vormelijke impact op de onmiddellijke omgeving en bij uitbreiding op het grondgebied van Zonhoven. Blinde of quasi blinde gevels dienen zoveel als mogelijk te worden vermeden in het straatbeeld aangezien deze van weinig architecturale kwaliteit getuigen.

Het ontwerp doet vandaag de dag ook nog geen uitspraak over de plaats en hoe de publiciteit voor de aanwezige bedrijven/kantoren er zal uitzien. Deze gegevens dienen evenwel te worden mee opgenomen in het aanvraagdossier om later eventuele problemen te voorkomen.

Cultuurhistorische aspecten

Het perceel is niet gelegen in of nabij een beschermd dorpsgezicht. De aanvraag is niet gelegen in een beschermde archeologische site. De aanvraag is, bekeken vanuit de erfgoedaspecten, aanvaardbaar.

Bodemreliëf

Het maaiveld wordt beperkt gewijzigd (opgehoogd) in functie van de inplanting van het gebouw en de aanwezige waterproblematiek. Om hinder op vlak van o.a. de waterhuishouding te voorkomen op de aanpalende eigendommen, mag een strook van 1 m langsheen de perceelsgrenzen nooit hoger worden gebracht dan het niveau van de aanpalende percelen.

Hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen

Gelet op het ontbreken van de gegevens m.b.t. het mobiliteitsaspect kan er momenteel nog geen uitspraak gedaan worden over mogelijke hinderaspecten m.b.t. de veiligheid in het algemeen.

Milieutechnisch luik

De aanvraag betreft een nieuwe ingedeelde inrichting, namelijk een tijdelijke bemaling voor de aanleg van een kantoorgebouw met woning, voor een totaaldebiet van 168.950 m³/jaar, voor een periode van max. 120 dagen. In kader van de bemaling wordt ook de lozing van verontreinigd bemalingswater en de zuivering van verontreinigd bemalingswater aangevraagd. 

Voor de exploitatie van het kantoorgebouw worden twee warmtepompen, met een totaal elektrisch vermogen van 220 kW, en de lozing van huishoudelijk afvalwater (700 m³/jaar) aangevraagd. 

Ligging t.o.v. de buurt

De inrichting is volgens het gewestplan gelegen in woongebied. 

In een straal van 100 m zijn 26 (meergezins-)woningen gelegen.

Op 31 m van de perceelsgrenzen staat een woning.

Dit maakt dat de inrichting hinder kan creëren voor de buurt. 

Milieu-aspecten

Er zijn volgende milieutechnische entiteiten:

Bemaling:

Voor de aanleg van het onderkelderde kantoorgebouw wordt een tijdelijke bemaling aangevraagd. De kelder bestaat uit drie ondergrondse bouwlagen voor het parkeren van 59 wagens. Hiervoor dient bemaald te worden tot een diepte van 10,10 m-mv . De bemalingsfilters op een diepte van 14 m voorzien. De afmetingen van de bouwput bedragen 30 m x 47 m x 9,6 m (lxbxh). De bemaling wordt in drie verschillende fasen uitgevoerd waarbij de bemalingsdiepte steeds wordt afgebouwd. Voor de plaatsing van de liftputten dient wel tijdelijk (5 dagen) tot op 11,60 m-mv diepte bemaald te worden.  

In de bemalingsnota werd in eerste instantie een bemaling gesimuleerd zonder milderende maatregelen:

Tijdens fase 1 moet gedurende 60 dagen tot een diepte van 10,10 m-mv bemaald worden. Tijdens de opstartfase (dag 1-5) bedraagt het gevraagde debiet 98,16 m³/uur. Dit komt neer op een dagdebiet van 2.356 m³. Tijdens de stationaire fase bedraagt het gevraagde debiet 70,17 m³/uur. Tijdens deze fase wordt de maximale invloedstraal bereikt, namelijk 884,67 m.  

Gedurende de laatste 5 dagen van fase 1 moet tijdelijk nog dieper bemaald worden voor de aanleg van de prefab liftputten. De noodzakelijke verlaging bedraagt 11,60 m-mv waarbij 5,16 m³/u extra bemaald wordt. Deze diepere verlaging zorgt ook voor een bijkomende invloedstraal van 50,96 m waardoor de maximale invloedstraal tijdelijk tot 935,63 m kan reiken. 

Tijdens fase 2 moet gedurende 30 dagen tot een diepte van 6,55 m-mv bemaald worden. De bemalingsdiepte wordt dus vanaf fase 2 afgebouwd waardoor ook het op te pompen debiet en de invloedstraal verminderd worden. Het gevraagde debiet bedraagt 53,78 m³/uur. Dit komt neer op een dagdebiet van 1.291 m³ en een invloedstraal van 774,49 m.  

Tijdens de derde fase moet gedurende 30 dagen tot een diepte van 5,70 m-mv bemaald worden. Het gevraagde debiet 48,2 m³/uur. Dit komt neer op een dagdebiet van 1.157 m³ en een invloedstraal van 733,22 m. 

Het totale opgepompte debiet voor deze simulatie bedraagt maximaal 186.083 m³ voor 120 dagen. 

Gezien het hoge debiet, de grote invloedstraal en de aanwezigheid van verontreinigingen binnen de invloedstraal, zal met een peilgestuurde bemaling en waterremmende wanden gewerkt worden. Deze wanden worden op een diepte van 18 m rondom de bemaling geplaatst. Volgens de simulatie zullen de opgepompte debieten met waterremmende wanden beperkt kunnen worden tot:

•    Opstartfase (5 dagen) - 2.250 m³/dag

•    Fase F1 (55 dagen) - 1.575 m³/dag

•    Bijkomende verlaging liftput (5 dagen) - 115 m³/dag

•    Fase F2 (30 dagen) - 1.250 m³/dag

•    Fase F3 (30 dagen) - 1.100 m³/dag 

Over een periode van 120 dagen wordt maximaal 168.950 m³ grondwater opgepompt.  

Volgens de gesimuleerde verlagingscontouren bedraagt de verwachte grondwaterverlaging 0,05 m op ca. 370 m afstand van het middelpunt van de verlaging. Voor deze berekening werden verlagingen tot op 32,15 mTAW, 35,70 mTAW en 36,55 mTAW gesimuleerd (het maaiveld bevindt zich op 42,25 mTAW). Het is onduidelijk of ook de tijdelijke verlaging tot op 30,65 mTAW (voor de plaatsing van de liftput) werd meegenomen in de berekening. 

De totale invloed van de bemaling met waterremmend wanden wordt zeer summier besproken in de bemalingsnota. De te verwachten invloedstraal voor de afzonderlijke fasen alsook de maximaal te verwachten invloedstraal voor de volledige bemaling worden niet vermeld in de berekening. In het besluit van de bemalingsnota staat wel vermeld dat "op basis van de numerieke berekeningen een invloedstraal van maximum 373 m verwacht wordt". Het is onduidelijk waarop deze maximale invloedstraal gebaseerd is en tijdens welke fase deze maximale invloedstraal bereikt wordt. Vermoedelijk is dit de invloedstraal op dag 120 van de bemaling, maar op basis van de berekening van de bemaling zonder waterremmende wanden kan verwacht worden dat de invloedstraal na dag 60 vele malen hoger zal liggen.  

Door waterremmende wanden te voorzien wordt verwacht dat er 17.133 m³/jaar minder bemaald moet worden dan wanneer er geen waterremmende wanden gebruikt worden. De maximale invloedstraal wordt zelfs verminderd met 580 m. 

Dit lijkt een zeer optimistische inschatting.  

Een maximale invloedstraal van 373 m voor een bemaling waarbij 168.950 m³/jaar opgepompt wordt over een periode van 120 dagen is een onrealistische inschatting, zelfs met het gebruik van waterremmende wanden. Door de beperkte invloedstraal bestaat het risico dat de invloed op de omliggende verontreinigingen onvoldoende onderzocht werd en de verspreiding groter is dan gesimuleerd werd. Gezien de ligging van de projectsite in een PFAS no regret zone waarbij de bemaling tot in de vastgestelde PFAS verontreiniging reikt, is dit geen risico dat lichtzinnig genomen kan worden.   

In de bemalingsnota werd ook het effect van de waterremmende wanden op de verspreiding van mobiele grondwaterverontreinigingen t.g.v. de bemaling gesimuleerd. Vooral de verontreinigingen met PFAS, MTBE en BTEX vormen het grootste risico. Er werd een vergelijking gemaakt tussen drie verschillende situaties voor de verschillende verontreinigingen:

•    Natuurlijke verplaatsing van de verontreiniging over een periode van 120 dagen zonder bemalen

•    Verplaatsing over een periode van 120 dagen met de gesimuleerde bemaling

•    Verplaatsing over een periode van 120 dagen met de gesimuleerde bemaling met waterremmende wanden 

Voor de verplaatsingsberekening van de PFAS-verontreiniging werd gebruik gemaakt van de peilbuis waarin de PFAS-verontreiniging gemeten werd tijdens het oriënterend bodemonderzoek. Deze peilbuis werd redelijk centraal op het terrein geplaatst. Bij het OBO werd bij het grondwaterstaal voor de som PFAS een hoge concentratie vastgesteld (1270,4 ng/L) met een overschrijdingsfactor van de RW van 105. De maximale gemeten concentratie is 327 ng/l (PFPeA). 

Volgende maximale verplaatsingen werden gesimuleerd voor de PFAS-verontreiniging:

•    Natuurlijke verplaatsing: 11,36 m

•    Verplaatsing bemalen zonder maatregelen : 17,38 m

•    Verplaatsing bemalen met waterremmende wand: 14,46 m

Hieruit blijkt dat de waterremmende wand de verplaatsing t.g.v. de bemaling zonder maatregelen beperkt met 2,92 m. De waterremmende wanden zorgen er volgens de bemalingsnota voor dat de PFAS-verontreiniging zich niet kan verplaatsen over nieuwe percelen t.o.v. de natuurlijke verplaatsing.

De omgevingsambtenaar merkt op dat aangezien er nog geen beschrijvend onderzoek heeft plaatsgevonden, het onmogelijk is om te weten wat de omvang van de verontreiniging is op het terrein en kan, wanneer gemeten wordt vanaf het middelpunt van de verontreiniging, ook niet uitgesloten worden dat de PFAS-verontreiniging zich toch niet over nieuwe percelen zal verplaatsen t.g.v. de bemaling. 

 Retourbemaling werd in de bemalingsnota bekeken, maar werd niet mogelijk geacht door de beperkte ruimte op eigen perceel.  Het gevraagde lozingspunt bevindt zich op de Heuveneindeweg, dit is een open gracht die na ca. 80 m overloopt in het RWA-stelsel van de Heuveneindeweg. In de bemalingsnota wordt vermeld dat deze afvoerweg in verbinding staat met de waterloop de Slangbeek. Volgens gemeentelijke gegevens klopt dit niet. Het RWA-stelsel van de Heuveneindeweg loopt verder naar het gemengde rioleringsstelsel van de Beringersteenweg. Gezien het hoge debiet, de lange bemalingsperiode en de beperkte infiltratiemogelijkheden in de open gracht, wordt geadviseerd op voorhand contact op te nemen met de rioolbeheerder om de impact van de bemaling op het rioleringsstelsel te bespreken. 

Volgende lozingsdebieten worden verwacht:

•    Opstart bemaling: 1.726,8 m³/dag

•    Fase 1: 1.051,8 m³/dag

•    Fase 2: 726,8 m³/dag

•    Fase 3: 576,8 m³/dag.

Er wordt verwacht een maximaal debiet van 106.166 m³ op 120 dagen te lozen op de waterloop via de open gracht.  

Dit betekent dat niet al het opgepompte water geloosd wordt op de waterloop. Waar de rest van het debiet naartoe gaat is onduidelijk. Wordt dit geloosd op de gemengde riolering? Er staat maar één lozingspunt aangeduid op het bemalingsplan. In de bemalingsnota wordt ook het volgende vermeld: "Op het perceel van het project zelf lijkt er voldoende plaats te zijn om een tijdelijke infiltratievoorziening te plaatsen". Waar deze moet komen of hoe deze er uit ziet wordt niet verder gespecifieerd.

In de omgevingsaanvraag worden twee lozingspunten aangevraagd die betrekking hebben op de bemaling. Het eerste aangevraagde lozingspunt is een oppervlaktewater, namelijk de Slangbeek, waarop onrechtstreeks via gracht of RWA-leiding maximaal 93,75 m³/uur oftewel 106.166 m³/jaar geloosd wordt. 

Het tweede lozingspunt is de openbare riolering, gelegen aan de Heuveneindeweg. Hierop wordt eveneens maximaal 93,75 m³/uur oftewel 106.166 m³/jaar geloosd.

De informatie uit de bemalingsnota en de omgevingsaanvraag zijn tegenstrijdig. Bovendien klopt hier ook niet dat het bemalingswater onrechtstreeks op de Slangbeek geloosd zal worden. 

Aangezien binnen de invloedstraal verschillende verontreinigingen liggen, wordt rubriek 3.4.2° 'Het lozen van verontreinigd bemalingswater' aangevraagd voor een debiet van 93,75 m³/uur. Hiermee samenhangend wordt ook preventief een verhoogde lozingsnorm aangevraagd voor de lozing van bemalingswater dat mogelijks verhoogde concentraties aan PFAS bevat. Voor de afzonderlijke PFAS-componenten wordt een aangepaste lozingsnorm van 100 ng/l aangevraagd.  

Rubriek 3.6.3.2° 'zuivering bemalingswater - 46,88 m³/uur' wordt aangevraagd voor het geval de lozingsnorm voor PFAS overschreden wordt.  

Verwarming & Verkoeling: 

Voor de verwarming en koeling van het kantoorgebouw worden twee warmtepompen voorzien met een gezamenlijk elektrisch vermogen van 220 kW. Er wordt één lucht/water (4-pijps) warmtepomp voorzien van 120 kW, en een lucht/water (2-pijps) warmtepomp voorzien van 100 kW. De warmtepompen worden op de bovenste verdieping voorzien. Deze verdieping wordt omsloten door een wand die doorloopt over de volledige verdiepingshoogte waardoor de warmtepompen niet zichtbaar zijn voor de omgeving. Bovenop deze verdieping komt een rooster waarop de PV-panelen geplaatst worden.

De warmtepompen kunnen geluidshinder veroorzaken die buiten het bedrijf waar te nemen is. 

De exploitant neemt reeds volgende maatregelen: De warmtepompen worden op de bovenste verdieping geplaatst, omsloten door een muur, waardoor ze van het zicht onttrokken zijn. Langsheen de verdiepingswanden en vloer wordt isolatie voorzien. Gezien het hoge achtergrondgeluid, afkomstig van de nabijgelegen N74, wordt verwacht dat de geluidsimpact op de omgeving beperkt zal zijn. 

De omgevingsambtenaar merkt op dat de warmtepompen zowel geluidsdempend als trillingsdempend opgesteld moeten worden volgens de code van goede praktijk. Indien blijkt dat de voorgestelde maatregelen niet voldoende zijn, dienen bijkomende maatregelen genomen te worden conform de best beschikbare technieken om de geluidshinder tot een aanvaardbaar niveau te herleiden.

In de kelder wordt één noodgenerator voorzien van 45 kVA. Deze is niet ingedeeld.  

Lozing niet-huishoudelijk afvalwater

Daarnaast wordt het, zonder behandeling in een afvalwaterzuiveringsinstallatie, lozen van ander huishoudelijk afvalwater dan huishoudelijk afvalwater dat afkomstig is van woongelegenheden, aangevraagd voor een totaaldebiet van 700 m³/jaar.  

Afvalstoffen

Volgende afvalstoffen worden geproduceerd en gescheiden opgehaald:

•    Restafval

•    PMD

•    Papier & Karton

•    Glas

•    GFT

Het betreft afval afkomstig van de kantoren, alsook een relatief beperkte fractie afval van de woning in het gebouw. Het afval wordt op het gelijkvloers opgeslagen in afgesloten containers in het daartoe bestemde afvallokaal. Twee keer per week wordt het afval opgehaald aan de straatkant. De frequentie kan aangepast worden op basis van de noden van het kantoorgebouw. Nabij de uitrit is een verharde zone voorzien waar het afval aan de afvalophaler kan worden aangeboden. Op basis van de aangeleverde plannen en informatie lijkt de ophaling niet op eigen terrein plaats te vinden, maar zal de ophaler stilstaan op de openbare weg, vlak voor de uitrit. Dit kan zorgen voor een tijdelijke verkeersopstopping.  

Eventueel tuin- en snoeiafval wordt meegenomen door de firma die instaat voor het onderhoud van de aanplantingen.

Vergunningstermijnen

Het omgevingsproject vraagt een omgevingsvergunning van bepaalde duur, namelijk 120 dagen, voor het onttrekken van grondwater voor een bemaling, lozing van verontreinigd bemalingswater en de zuivering van verontreinigd bemalingswater. Daarnaast vraagt het omgevingsproject een omgevingsvergunning van onbepaalde duur voor de warmtepompen en lozing huishoudelijk afvalwater, niet afkomstig van woongelegenheden.

Resultaten van het openbaar onderzoek

Overeenkomstig artikel 17 van het decreet betreffende de omgevingsvergunning en hoofdstuk 3 Toepassingsgebied van de gewone en vereenvoudigde procedure, artikels 11 t.e.m. 14 van het besluit tot uitvoering van het decreet betreffende de omgevingsvergunning, werd dit dossier volgens de gewone procedure behandeld. Er werd bijgevolg een openbaar onderzoek gehouden. Het openbaar onderzoek werd georganiseerd van 28 december 2024 tot en met 26 januari 2025.

Er werden geen bezwaren ingediend.

Bespreking van de adviezen

•    Het advies van Agentschap Wegen en Verkeer d.d. 28 februari 2025 is voorwaardelijk gunstig.

De volgende voorwaarden dienen te worden opgelegd:

-    Conform de bepalingen dient het perceel aan de perceelgrens onoverrijdbaar te worden afgesloten behoudens vergunde inrit.

-    Er mag geen rechtstreekse toegang genomen worden tot het perceel via de gewestweg N715. De toegang tot het perceel dient uitsluitend te worden genomen via de in -en uitrit van de parking van de Colruyt. Een uitrit zoals aangeduid op de ingediende plannen is aanvaardbaar. Er dient ten alle tijden gegarandeerd te worden dat deze uitrit niet als inrit gebruikt kan worden.

-    Er dient te worden gegarandeerd dat de brandweg enkel toegankelijk is in noodgevallen. In alle andere gevallen dient deze fysiek te worden afgesloten.

-    Bij de aanleg van de helling op de ontsluiting van het perceel met de N715 dient te worden toegezien dat het oppervlaktewater wordt afgevoerd op het eigen terrein door middel van bijvoorbeeld een aquadrain op de perceelsgrens te voorzien.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden. 

•    Het advies van Inter d.d. 3 maart 2025 is voorwaardelijk gunstig.

-    De dorpel van 2cm aan de toegang moet afgeschuind zijn.

-    Indien er een onthaalmeubel voorzien wordt, moet het voldoen aan de normen van art. 28.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden. 

•    Het advies van Proximus d.d. 7 januari 2025 is voorwaardelijk gunstig.

Een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan.

-    Uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager.

-    Van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor de winddichtdatum dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus via het online formulier: Bouwen - Proximus for real estate.

-    De Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan.

-    Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen via netwerkstudie.a22@proximus.com

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden. 

•    Het advies van Omgevingsloket Wyre d.d. 19 december 2024 is voorwaardelijk gunstig.

-    Onze studiedienst stelde vast dat er een netuitbreiding nodig is om dit project aansluitbaar te maken. 

-    De kosten van deze uitbreiding zijn ten laste van de aanvrager. Het technisch ontwerp en de offerte kan de aanvrager verkrijgen bij:    

-    Wyre  => Coax Build Support Liersesteenweg 4 2800 Mechelen 015 89 81 10 

-    cbs@wyre.be.

-    Gelieve deze aanvraag minstens 4 maanden voor oplevering van het gebouw in te dienen. 

-    Bij afbraak van gebouwen waarop kabels zijn bevestigd is het belangrijk om minstens 8 weken voor de start van de werken een aanvraag in te dienen via volgende link => Aanpassingswerken | wyre

-    Deze vaststelling omvat niet de aftak- en aansluitkosten van de abonnee. Deze worden later met de gekozen provider verrekend.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden. 

•    Op 19 december 2024 liet het Agentschap Onroerend Erfgoed weten geen advies uit te brengen.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt hiervan akte.

•    Het advies van Hulpverleningszone Zuid-West Limburg, dienst preventie d.d. 3 februari 2025 is voorwaardelijk gunstig.

-    De hulpverleningszone Zuid-West Limburg geeft een GUNSTIG brandweeradvies mits naleving van hogervermelde voorwaarden en opmerkingen in het advies. 

-    Belangrijk hierbij is het bekomen van een afwijkingsaanvraag voor de groene gevels.

-    Op het ogenblik van de beëindiging van de werken, dient de aanvrager de preventieafgevaardigde van de betreffende brandweerpost hiervan in te lichten, ten einde de burgemeester op de hoogte te kunnen brengen van het feit of er al dan niet aan de opgelegde brandvoorkomingsmaatregelen gevolg werd gegeven. Gelieve bij elke correspondentie de nummering onder “ons kenmerk” te vermelden.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden. 

•    Het advies van Fluvius d.d. 16 januari 2025 is voorwaardelijk gunstig zoals hierboven reeds vermeld.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden. 

•    Het advies van De Watergroep d.d. 19 december 2024 is voorwaardelijk gunstig.

-    Er is geen uitbreiding van de waterleiding noodzakelijk.

-    Voor de afbraak van het bestaande gebouw dient de eigenaar via de website van De Watergroep de uitbraak van de bestaande aftakking aan te vragen: Aanvraagformulier definitief afsluiten op de openbare weg.

-    Door de beslissing van de Vlaamse regering op 8/04/2011 moet elke wooneenheid over een eigen watermeter beschikken. De plaats van de watermeters moet beantwoorden aan de voorschriften van De Watergroep.

-    Het tellerlokaal moet een gemeenschappelijke ruimte zijn, groot en hoog genoeg voor de plaatsing van alle tellers. Het tellerlokaal moet grenzen aan de voorgevel of een bereikbare zijgevel van het gebouw. Een gemeenschappelijke ruimte betekent dat deze ruimte op elk moment voor elk van de gebruikers toegankelijk moet zijn.

-    De muurdoorgangen moeten bij voorkeur voorzien worden in de hoeken van de tellerruimte. De opening moet minstens 150 mm bedragen. De afdichting van de doorgang is verantwoordelijkheid van de klant.

-    Automatische brandblusinstallaties mogen nooit rechtstreeks op het drinkwaternet aangesloten worden, enkel met tussenschakeling van een drukloos voorraadreservoir.

-    De kosten van de nieuwe aftakkingen zijn ten laste van de aanvragers.

-    Bij de start van de uitrol van de digitale watermeter door De Watergroep, is een draadloze verbinding met de digitale elektriciteitsmeter vereist. Om te verzekeren dat deze draadloze verbinding kan gemaakt worden, moet de aftakking voldoen aan onderstaande bijkomende voorwaarden:

    De digitale watermeter staat best in dezelfde ruimte als de digitale elektriciteitsmeter

    De maximum afstand tussen de digitale elektriciteitsmeter en de digitale watermeter bedraagt 50 meter.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden. 

•    Dienst Water en Domeinen provincie Limburg heeft op 11 februari 2025 aangegeven dat ze geen advies gaan verstrekken. 

De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt hiervan akte.

•    Het advies van De Vlaamse Milieumaatschappij, Advies Vergunning Afvalwater en Lucht d.d. 6 februari 2025 is gedeeltelijk voorwaardelijk gunstig.

-    VMM adviseert ongunstig voor het lozen van bedrijfsafvalwater in de openbare DWA/gemengde riolering. 

-    VMM adviseert gunstig voor: 

    Rubriek 3.4.2/3.6.3.2: het lozen van 93,75 m³/uur – 2.250 m³/dag – 168.950 m³/jaar bedrijfsafvalwater, bestaande uit verontreinigd bemalingswater, in oppervlaktewater (via RWA). Deze rubrieken moeten beperkt worden in termijn tot 100 dagen vanaf de melding ‘start van de bemaling’.

Volgende bijzondere voorwaarden moeten opgenomen worden: 

-    In aanvulling en/of afwijking van de algemene lozingsvoorwaarden voor het lozen van bedrijfsafvalwater in oppervlaktewater, gelden volgende bijzondere lozingsnormen (emissiegrenswaarden): PFAS individueel 100 ng/l 

-    In afwijking van artikel 4.2.5.1.1§1 van Vlarem II moet er geen meetinrichting voorzien worden voor het te lozen bemalingswater. De hoeveelheid grondwater die opgepompt en afgevoerd wordt, wordt bepaald d.m.v. een meetmethode conform hoofdstuk 5.53 van Vlarem II. Om de kwaliteit van het geloosde grondwater te bepalen, mogen er staalnames gedaan worden via een aftapkraan.

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden. 

•    Het advies van De Vlaamse Milieumaatschappij, Afdeling Grondwaterwinning. d.d. 4 februari 2025 is voorwaardelijk gunstig.

Volgende bijzondere voorwaarden moeten opgenomen worden: 

-    Bij infiltratie/retour van het bemalingswater moet de kwaliteit afgetoetst worden aan het normenkader in VLAREM II art 5.53.6.1.1§4. 

-    In uitvoering van de afwijkingsmogelijkheid op artikel 5.53.6.1.1§3 van titel II van VLAREM is toegestaan dat het bemalingswater dat terug in de ondergrond gebracht wordt, behandeld is in een waterzuivering. 

-    Elke bemalingspomp wordt gestuurd op het grondwaterpeil in een peilbuis in een pompput of op het grondwaterpeil in aparte peilputten. De noodzakelijke verlaging wordt per bouwfase bepaald. De regeling van de peilsturing wordt bijgesteld in functie van de vordering van de bouwwerken. 

-    De kwaliteit van het bemalingswater wordt geanalyseerd voor het lozingspunt (na schoonpompen van de installatie) of op voorhand in een representatieve peilbuis max. 3 jaar voor de opstart van de bemaling. De te analyseren parameters zijn minstens MTBE, BTEX en de kwantificeerbare PFAS-verbindingen opgenomen in het WAC_IV_A_025. De bemaling mag pas in gebruik genomen worden als de analyseresultaten beschikbaar zijn en getoetst werden aan de geldende normen. De verdere monitoring van het opgepompte bemalingswater gebeurt aan volgende frequentie: 

    Bij concentraties hoger dan 80 % van de norm: analyse in de eerste maand wekelijks en vervolgens maandelijks tot het einde van de bemaling of tot wanneer de recentste analyse zonder zuivering maximaal 80 % van de norm bedraagt; 

    Bij concentraties lager dan 80 % van de norm: geen herhaling noodzakelijk. 

-    Bij inzet van een waterzuivering gebeurt de analyse op het effluent van de waterzuivering ter vervanging van de monitoring van het opgepompte bemalingswater als volgt: in de eerste maand wekelijks en vervolgens maandelijks tot het einde van de bemaling. 

-    In afwijking van art. 5.53.6.1.1§4 van VLAREM II mag het bemalingswater dat terug in de ondergrond gebracht wordt, volgende concentraties bevatten: 

    Voor de som van de 20 PFAS die risicovol worden geacht voor water bestemd voor menselijke consumptie (zie bijlage I bij het Besluit van de Vlaamse Regering over de kwaliteit, kwantiteit en levering van water bestemd voor menselijke consumptie): max. 100 ng/l 

    voor de som van alle afzonderlijke perfluorverbindingen die opgenomen zijn in het WAC/IV/A/025 en die bij monitoring worden opgespoord en gekwantificeerd: max. 500 ng/l

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies. De voorwaarden en bemerkingen gesteld in het advies, moeten gevolgd worden. 

•    Agentschap voor Natuur en Bos heeft op 27 januari 2025 aangegeven dat ze geen advies gaan verstrekken. 

De gemeentelijke omgevingsambtenaar neemt hiervan akte.

•    Het advies van dienst mobiliteit d.d. 25 maart 2025 is ongunstig.

“Onderwerp:

Het bouwen van een kantoorgebouw met woning en ondergrondse parking en terreinaanleg en de uitbating (incl. bronbemaling) - Heuveneindeweg 64 - VDF Development bv

Bespreking:

In de mobiliteitstoets is voor de berekening van de verkeersgeneratie en de parkeerbehoefte uitgegaan van een bruto vloeroppervlakte van 3434 m² en 1894m² netto vloeroppervlakte. Volgens het RICHTLIJNENBOEK Mobiliteitseffectenstudies, Mobiliteitstoets en MOBER (2018) is de netto vloeroppervlakte 80% van de bruto oppervlakte. Dit betekent dat de netto vloeroppervlakte niet 1894 m² maar 2747,2m² is. De netto interne werkruimte per werknemer (m²) is 13 voor de private sector. Dit betekent een totaal aantal werknemers van 211 (en niet 146 zoals berekend in de mobiliteitstoets). In de vergunningsaanvraag is het aantal werknemers voor de 9 units 209. De verkeersgeneratie en parkeerbehoefte zoals berekend in de mobiliteitstoets dient dan ook afgestemd te worden op dit aantal.

Advies: 

Ongunstig 

Motivatie/Voorwaarden:

De informatie over het aantal werknemers (gebaseerd op het netto vloeroppervlakte) strookt niet met het aantal werknemers zoals per unit gedefinieerd is in het dossier. Dit dient verder uitgeklaard te worden omdat hieruit de verwachte parkeerbehoefte en verkeersgeneratie ingeschat wordt.”

De gemeentelijke omgevingsambtenaar sluit zich aan bij dit advies.

8.    ADVIES GEMEENTELIJKE OMGEVINGSAMBTENAAR

Uit bovenstaande motiveringen blijkt dat de aanvraag in hoofdzaak niet in overeenstemming is met de wettelijke bepalingen inzake milieu en ruimtelijke ordening, en dat het voorgestelde ontwerp niet verenigbaar is met de goede plaatselijke ordening en met zijn onmiddellijke omgeving. Het lozen van huishoudelijk afvalwater, niet afkomstig van woongelegenheden, en de twee warmtepompen zijn in overeenstemming met de wettelijke bepalingen inzake milieu.

De aanvraag is niet vatbaar voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met kantoren en een woning met ondergrondse parking en terreinaanleg na het slopen van de bestaande constructies, het onttrekken van grondwater voor een bemaling, het lozen van verontreinigd bemalingswater en de zuivering van verontreinigd bemalingswater.

Dit gezien volgende aspecten:

•    De gemeentelijke omgevingsambtenaar is van oordeel dat de gemeente niet ad-hoc kan oordelen over aanvragen dewelke een serieuze impact hebben op de beeldkwaliteit van de gemeente door hun hoogte, er moet eerst een algemene visie (hoogbouwnota) uitgewerkt worden m.b.t. de locaties waar hoger kan gebouwd, eventueel kaderend binnen een ruimere ruimtelijke beleidsvisie. 

•    Het ontwerp is niet verenigbaar met de doelstellingen van het integraal waterbeleid, zoals vervat in artikel 1.2.1 tot 1.2.4 Waterwetboek, evenals met art. 1.3.1.1 Waterwetboek.

•    Er werd een ongunstig advies afgeleverd door de dienst Mobiliteit gezien de informatie over het aantal werknemers in de mobiliteitstoets niet strookt met het aantal werknemers zoals per unit gedefinieerd is in het dossier. De verwachte parkeerbehoefte en verkeersgeneratie kunnen hierdoor niet correct worden ingeschat.

•    De aanvraag voldoet niet aan de criteria voor de goede ruimtelijke ordening in de onmiddellijke en ruime omgeving op vlak van: bebouwingsgraad, architectuur, groen en volume.

•    Het ontwerp doet vandaag de dag geen uitspraak over de plaats en hoe de publiciteit voor de aanwezige bedrijven/kantoren er zal uitzien, wat essentieel is voor het beeld van het gebouw.

•    De aangeleverde gegevens, zijn onvoldoende om een goede inschatting te kunnen maken van het effect van de bemaling op haar omgeving: 

o    Het is onduidelijk of alle relevante factoren, zoals de tijdelijke verlaging van de liftput, meegenomen werden in de berekening van de invloedstraal. 

o    De vermelde invloedstraal wordt als onrealistisch ingeschat, het is niet duidelijk hoe groot de invloedstraal zal zijn op het einde van fase 1, wanneer het debiet en de te bemalen diepte op hun hoogst zijn. 

o    Er worden inschattingen gemaakt van de mogelijke verplaatsing van de PFAS-verontreiniging naar nieuwe percelen, terwijl de omvang van de verontreiniging nog niet gekend is. 

o    De bemalingsnota is niet duidelijk over waar het bemalingswater geloosd zal worden. Hoe de infiltratie er uit zal zien wordt ook niet toegelicht. 

o    Er wordt foutief van uitgegaan dat het bemalingswater dat op de gracht geloosd wordt, via de RWA-leiding naar de Slangbeek zal vloeien.